집값 더 떨어져야 매수자 움직일 것"..미친집값 본격 하락
【서울=뉴시스】조현아 기자
집값 더 떨어져야 매수자 움직일 것"..미친집값 본격 하락
서울 아파트값 61주만에 하락..하락세 전국 확대
대출-세금-금리 '3중 압박'에 매수 심리 급격 하락
"그래도 비싸다"..매수 대기자들, 여전히 '관망세'
【서울=뉴시스】박성환 기자 = 9.13부동산 대책이 나온지 두달여 만에 서울지역 아파트값이 처음으로 하락세를 기록
하면서 '집값 하락'이 본격 시작된 것 아니냐는 관측이 나오고 있다.
본격적인 집값 하락을 예단하긴 아직 이르지만 서울과 수도권에서 집값 상승세가 멈추거나 하락세로 꺾이는 등 조정
국면을 넘어 하락세로 접어든 신호가 곳곳에서 감지되고 있다.
세금(보유세)을 늘리고 대출 규제를 강화하는 고강도 9.13대책이 나오면서 서울 아파트값 상승세가 꺾이기 시작하더니 61주 만에 하락으로 전환했다.
한국감정원이 발표한 11월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 0.01% 떨어졌다. 지난해 9월 이래 계속되던 아파트값 상승세가 지난주 보합세로 바뀌고, 이번 주에는 하락으로 전환했다.
강남, 서초, 송파, 강동구 등 강남4구는 재건축 단지 하락세와 급매물 등으로 0.07%나 하락했다. 4주 연속 하락세다.
또 은평구(0.00%), 마포구(0.00%), 서대문구(-0.01%) 등 서북권 아파트값도 하락세를 유지했다. 강동구 아파트값은
0.03% 내려 27주 만에 하락세로 전환했다.
수도권 주요 도시 아파트값도 하락 폭이 커졌다.
경기도 성남 분당구는 0.06%, 과천시는 0.04%, 하남시는 0.05% 내렸다. 광명시 아파트값도 하락세로 돌아섰다.
감정원 관계자는 "9.13 부동산 대책 효과 등으로 관망세가 짙어지면서 강남4구를 비롯한 급등단지를 중심으로 가격이 떨어지고 있는 것"이라고 분석했다.
전국 주간 아파트 매매가격 상승률도 0.02% 하락했다.
13주 만에 하락세 전환이다. 수도권은 0.02% 올라 상승폭이 축소됐고, 지방은 0.05% 떨어지며 하락폭이 컸다.
부동산시장에서는 보유세 강화를 비롯해 대출 규제, 한국은행의 기준금리 인상 가능성, 수도권 3기 신도시 개발 계획
등이 예고되면서 주택가격 상승 기대 심리가 많이 꺾였다는 분석이다.
또 정부가 다주택자와 투기세력과의 전쟁을 선포하며 잇따라 내놓은 고강도 후속 조치들로 투기세력들에 대한 압박
수위를 유지한 것도 한몫했다.
매수자들의 구매 심리가 위축되면서 당분간 부동산 거래 절벽 현상이 계속될 것으로 예상된다. 집값이 하락세로 접어
들었다지만 매수 대기자들에게는 여전히 부담스럽다.
실제 지난해 서울 아파트 값은 4.69% 상승했는데 올해 9월까지 9.18% 올랐다.
불과 9달 만에 지난해 상승률의 두 배가 오른 것이다.
일선 현장에서는 연말까지 관망세가 이어질 것으로 내다보고 있다.
서울 마포구 A공인중개사는 "정부의 계속된 강력한 규제정책으로 시세보다 1~2억 낮춘 급매물이 나와도 거래가
안 된다"며 "연말까지 관망세가 계속 이어지다 매수 대기자들이 생각하는 적정 수준까지 집값이 떨어져야 거래 숨통이 트이지 않을까 예상한다"고 말했다.
서울 강남구 B공인중개사도 "집값이 단기간에 치솟으면서 부동산시장에는 적지 않은 피로감이 쌓였다"며 "매수·매도자 모두의 관망세가 연말까지 이어지고 이사철인 내년 봄에 본격적으로 가격 조정 국면 본격 시작할 것 같다"고 전했다.
전문가들은 9·13 대책으로 한껏 움츠러든 부동산 시장이 대출 규제까지 맞물리면서 가격 조정 국면으로 접어들었다고 분석했다.
안명숙 우리은행 부동산투자자문센터 부장은 "부동산에 대한 기대감이 껶였고, 그런 분위기가 시장에 반영됐다"며
"정부의 고강도 부동산 정책 영향이 가장 크고, 당분간 이런 분위기가 계속 이어질 것으로 보인다"고 말했다.
안 부장은 "서울은 정부 규제로 추가 매수세를 기대하기 어렵다고 봐서 사람들이 관망을 하고 있고, 지금 호가를 쫓아서 사려는 수요 자체가 많이 줄어서 매도자보다는 매수자 우위로 가는 시장으로 전환됐다"며 "9.13부동산 대책으로 규제가 심하게 가해진 지역이 영향을 많이 받을 것"이라고 덧붙였다.
sky0322@newsis.com
반면 정부의 규제망을 벗어나 있고 개발 호재도 많은 일부 지방 광역시에서는 풍선효과가 나타나면서 경매시장이 후끈 달아오르는 모습이다. 대전과 광주는 KB부동산 매매가격 전망지수가 100을 웃도는 몇 안되는 지역이다. 매매가격 전망지수는 100을 기준으로 이를 넘을 경우 향후 가격이 상승할 것이라는 전망이 우세하다는 의미다. [그래픽=이데일리 문승용 기자] 서울 집값 급등의 진원지인 강남3구 경매시장도 10월 들어 맥을 못 추고 있다. 지난달 낙찰가율은 98.1%로 3개월 만에 100%를 밑돌았고, 올 들어서는 지난 7월(97.5%)에 이어 2번째로 낮은 수치를 찍었다. 평균 응찰자 수도 전월(8.8명) 대비 1.4명 감소한 7.4명으로 집계됐다. 한국감정원 기준 지난 9월 둘째 주 이후 8주 연속 서울 집값 상승률이 둔화한데다 강남3구의 경우 10월 넷째 주부터 2주째 하락을 이어가면서 서울 아파트 경매 투자 열기도 빠르게 식은 것으로 보인다. KB국민은행이 조사한 서울 매매가격 전망지수는 10월 97.2로 전월(133.0) 대비 급락했다. 향후 서울 집값이 떨어질 것으로 보는 전망이 우세하다는 의미다. 이는 실제 낙찰 사례로도 증명된다. 강남구 역삼동 역삼조이너스 아파트 전용면적 84.3㎡는 한차례 유찰 후 지난달 16일 열린 두 번째 경매에서 감정가(7억2200만원)보다 1700만원 정도 낮은 7억511만원에 새 주인을 찾았다. 응찰자가 14명이나 됐지만 이들 모두 감정가보다 낮은 가격을 써냈다. 서초구 방배동에 있는 주상복합아파트 방배아크로리버 전용 149.2㎡는 지난달 25일 진행된 경매에서 감정가(14억원) 수준인 14억1557만원에 낙찰됐다. 응찰자 20명 가운데 단 2명을 제외하고 모두 감정가 이하의 가격을 써냈다. 박은영 지지옥션 선임연구원은 “서울 아파트 중 감정가가 가장 비싼 삼성동 아이파크(전용 269.4㎡·감정가 99억원)와 지분 매각 물건으로 나온 반포동 반포자이가 각각 낙찰가율 85%를 기록한 것도 10월 강남3구 낙찰가율 낙폭을 키운 요인 중 하나”라며 “당분간 약세 시장이 계속될 것”이라고 말했다. [그래픽=이데일리 문승용 기자] 대전의 경우 지난 10월 아파트 경매 평균 응찰자 수가 8.6명으로 올 들어 최고치를 기록했다. 전월(4.8명)과 비교하면 2배 가까이 늘어난 것이다. 대전은 10월 셋째 주 한국감정원 주간 아파트가격동향 조사에서 0.43% 오르는 등 10월 들어 집값이 큰 폭으로 뛰었다. 6개 광역시 가운데 유일하게 10월 KB부동산 매매가격 전망지수(106.3)가 9월(105.5)보다 오른 지역이기도 하다. 지난달 10일 경매에 부쳐진 대전 서구 둔산동 크로바 아파트 전용 101.8㎡ 물건에는 무려 38명의 응찰자가 몰렸고 감정가 5억3900만원보다 1억5000만원 정도 높은 6억8699만원에 주인이 가려졌다. 광주 아파트의 경우 지난 9월과 10월 두 달 연속 낙찰가율이 100%를 돌파했다. 광주지역 아파트 월간 낙찰가율이 100%를 넘은 것은 2016년 2월(100.6%) 이후 2년7개월여 만이다. 광주는 지방 부동산시장 침체 속에서도 2016년 10월부터 지난달까지 25개월 연속 상승세를 유지해왔다. 매매가격 전망지수도 10월 109.3으로 6대 광역시 중 가장 높다. 지난달 4일 광주 광산구 수완동 코오롱하늘채 아파트 전용 103.7㎡는 감정가(3억8300만원)보다 2억원 이상 비싼 6억원에 낙찰됐다. 22명이 경쟁한 결과다. 북구 본촌동 양산지구현진에버빌 아파트 전용 85㎡의 경우 31명이 응찰해 감정가(3억원) 대비 105% 수준인 3억1568만원에 새 주인을 찾았다. 박은영 선임연구원은 “정부의 보유세 인상 및 대출 규제로 인해 아파트 투자 바람이 규제 청정지역인 대전·광주 아파트시장으로 옮겨 붙고 있다”며 “다만 대전·광주 등 특정 지역 주택시장은 투기 세력이 가세하면서 단기 과열된 측면도 있는 만큼 ‘묻지마’식 투자는 삼가야 한다”고 말했다. [그래픽=이데일리 문승용 기자] 성문재 (mjseong@edaily.co.kr) ⓒ종합 경제정보 미디어 이데일리 -
역삼동 84㎡ 등 감정가 아래로 낙찰
대전 물건 10월 응찰자수 2배 급증
광주 104㎡ 감정보다 2억 높게 낙찰![[그래픽=이데일리 문승용 기자]](https://t1.daumcdn.net/news/201811/08/Edaily/20181108040013747sadg.jpg)
법원경매 정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트(주상복합아파트 포함) 경매 낙찰가율은 103.9%를 기록했다. 전월(107.3%) 대비 3.4%포인트 떨어졌다. ![[그래픽=이데일리 문승용 기자]](https://t1.daumcdn.net/news/201811/08/Edaily/20181108040013948ndeu.jpg)
서울 주택시장을 타깃으로 한 정부의 고강도 부동산 규제로 서울 아파트 경매 열기가 한풀 꺾인 반면 대전·광주 등 ![[그래픽=이데일리 문승용 기자]](https://t1.daumcdn.net/news/201811/08/Edaily/20181108040014091ctyv.jpg)
서울 아파트값 '9억 패널티'에 우수수..강남3구·용산·동작, 다음은?
억 초과시 각종 패널티..추격 매수 자제 분위기
가격 높고 전세값도 안정..내년 정부규제도 영향
한강변 인근- 강북 '대장' 아파트 등도 약세 가능성
'고가주택' 기준 변경 요구..시장 자극 우려에 가능성 낮아
【서울=뉴시스】이인준 기자 = 강남3구(강남, 서초, 송파) 아파트값이 내림세를 나타낸 데 이어 용산과 동작까지 하락 전환하자 서울 아파트값 상승세가 조만간 꺾일 수도 있다는 전망이 쏟아지고 있다.
서울 아파트값은 정부의 각종 규제와 지방경기 위축, 증시 불안 등 각종 악재를 딛고 59주째 상승세를 거듭해왔다.
하지만 최근들어 서울 일부지역의 고가 아파트를 중심으로 매수세가 붙지 않는 등 시장의 관망세가 깊어지고 있다.
고가 아파트에 붙는 대출규제, 세금 등으로 아파트 매수가 부담스러워진 탓이다. 이른바 '9억 초과 패널티'다.
6일 한국감정원의 '주간아파트 가격동향'에 따르면 지난주(10월29일 기준) 서울의 아파트값은 전주 대비 0.02% 상승
하며 지난 2017년 9월11일(0.01%) 이후 상승세를 유지하고 있다.
다만 이미 일부 지역은 내림세로 전환되는 등 서울 전반이 하락세의 전조를 보이고 있다.
지난달 하락 전환한 강남3구 아파트값은 낙폭이 커졌다. 서초는 0.02% 하락에서 지난주 0.07% 하락으로 내림세가 확대됐다. 강남(-0.02→-0.06%), 송파(-0.04→-0.05%)도 하향 속도가 가팔라졌다.
용산(0.01→-0.02%)과 동작(0.01→-0.02%)이 하락 전환했다.
서울 25개 자치구 중 5곳에 있는 아파트값이 하락세다.
다만 하락의 양상은 다소 차별화되고 있다.
특히 고가 아파트부터 하락 전환했다. KB국민은행 자료에 따르면 서울 5분위(최상위 20%) 아파트값은 10월 16억4969만원으로, 전월 16억6373만원 대비 0.8% 내렸다. 지난 7월 이후 4개월만이다. 반면 1~4분위 아파트값은 여전히 상승을 지속하고 있다.
전문가들은 최근 아파트값 하락세의 배경으로 '9억 패널티'를 지목한다.
정부의 '고가주택'의 정의는 '9억원 초과'로 규정돼 있다.
집값이 9억원을 넘어서는 순간부터 각종 세제, 금융규제가따라 붙어 급격한 부담이 실리게 되는 것이다.
일단 1가구 1주택자 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없다.
정부는 1가구 1주택자가 10년 이상 장기보유특별공제를 주고 있으나, 9억 초과 주택의 경우 대상에서 제외된다.
종합부동산세 역시 1가구1주택자는 면제되지만, 공시가격 기준 9억원 초과 시 부과 대상이 된다.
만 60세 이상 고령자가 소유주택을 담보로 평생 또는 일정한 기간동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급하는
'주택연금'에도 가입할 수 없다.
거래 수수료면에서도 취득세율이 85㎡ 이하는 3.3%(농어촌특별세, 지방교육세 포함), 초과는 3.5%로 ▲6억원 이하
1.1~1.3% ▲6억~9억원 아파트 2.2~2.4%보다 높고, 중개수수료 기준 역시 '거래금액의 0.9% 이내에서 중개업자와
협의'로 돼 있어, 9억원 미만(최소 0.4~0.6%)보다 부담이 크다.
또 서울 지역의 9억원 초과 아파트는 사실상 대출이 불가하다.
부채상환비율(DTI), 주택담보대출비율(LTV), 역모기지론 등 기준을 충족해도 실거주 이외에는 대출이 거절될 수 있다. 은행별로 기존 주택을 2년 이내에 처분한 후 관련 주택담보대출을 상환하는 조건 등 별도 특약을 마련해 대출을 관리
중이다.이밖에 청약시장에서도 중도금 대출이 제한되고, 특별공급 대상에서 제외되는 등 패널티가 생긴다.
실제로 이번에 아파트값이 하락세로 돌아선 지역은 동작을 제외하면, 평균매매가격이 10억을 넘어선 상태다.
감정원 월간 주택가격동향조사 자료에 따르면 중위매매가격(같은 지역 내 아파트를 가격순으로 나열했을 때 중위 가격)을 기준으로 강남구 14억1250만원, 서초구 12억9500만원, 송파구 10억9250만원, 용산구 10억750만원 순이다.
동작은 7억400만원으로, 10억원에 미치지 못했지만 한강변에 세워진 아파트 단지들이 이미 10억원 이상을 호가한다.
감정원 관계자는 "동작의 경우 인근 서초 지역의 아파트값이 약세로 돌아서자 한강변 주변의 아파트 위주로 추격매수가 끊기고, 시세도 떨어지고 있는 것으로 보인다"고 말했다.
반대로 이들 지역은 아파트값이 급격하게 오름세를 나타내면서, 매매가격 대비 전세가격(전세가율)이 낮아 갭투자
(전세를 끼고 아파트를 구매하는 거래형태)가 어려워진 상태다.
KB국민은행 기준 전세가율은 10월 기준 강남 48.7%, 용산 49.7%, 송파 50.3%, 서초53.0%으로, 전세값이 아파트 매매가의 절반 수준에 불과해 주택 구입이 쉽지 않게 됐다. 동작(60.0%)은 상대적으로 높지만, 서울 평균 60.3%에는 미치지 못했다.
사실상 '고가 주택'으로 분류된 순간 돈 줄이 막히면서 '현금부자' 외에는 아파트 구입을 망설일 수밖에 없는 상황이다.
결국 당분간 서울 아파트값은 9억원 이상 고가 아파트를 중심으로 시장은 관망세를 보일 수밖에 없을 것으로 전망된다.
【서울=뉴시스】안지혜 기자 = 1일 한국감정원에 따르면 10월 5주(10월29일 기준) 서울의
아파트값은 전주 대비 0.02% 상승했다.
hokma@newsis.com
감정원 관계자는 "연말 기준금리 인상, 내년 종합부동산세 인상, 공시가격 현실화 등 시장에 악재가 지나치게 많아
고가 아파트를 중심으로 추격 매수세가 잦아드는 분위기"라고 말했다
그는 이어 "이달말 청약 재개와 내달 북위례신도시 청약 등 분양시장 과열에 따른 매수심리 자극 등이 상승의 변수지만 지금으로는 가능성이 적다"면서 "연말까지 하락내지 약보합 가능성이 높아보인다"고 전망했다.
특히 강남뿐 아니라 최근 아파트값 상승세를 견인해온 강북 지역마저 9억원 이상 고가 아파트가 대거 출몰해 하락 영향권에 놓일 전망이다.
경희궁자이 등 직주근접성을 앞세워 높은 가격대를 형성하고 있는 종로·마포·서대문·중구 지역 일부 단지, 한강변을
끼고 있어 조망권 프리미엄이 붙은 성동구, 광진구 등 지역 일부 아파트 단지 등도 영향권에 놓였다.
동대문구 청량리, 강북구 미아동에 지어진 신축 아파트를 중심으로 단지 가격이 10억원을 돌파한 상태다.
일각에서는 이 같은 상황 때문에 10년째 답보 상태인 '고가주택'의 기준을 변경해야한다는 주장도 나오고 있다.
정부는 지난 2008년 고가주택의 기준을 6억원 초과에서 지금의 9억원 초과로 교체했다.
하지만 재건축, 재개발 등의 영향으로 불과 몇 년새 서울 집값이 급격하게 뛰면서 기준 적용이 쉽지 않게 됐다.
국민은행 자료에 따르면 서울 아파트값 평균매매가격은 10월 기준 8억429만원을 기록해, 통계 작성 이래 처음으로
8억원을 돌파했다.
하지만 가능성은 낮아 보인다.
고가 주택 기준 변경은 자칫 부동산 가격상승을 억제하는 각종 장치가 풀린다는 메시지를 시장에 잘못 전달할 수 있기 때문이다. 용산여의도 통개발 발언이 서울 집값에 기름을 붓는 촉매제로 작용했다는 점을 고려하면 당장은 쉽지 않다는 게 전문가들의 공통된 전망이다.
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'갈수록 커지는 보유부담'..서울아파트 거래실종 내년이후까지 장기화 가능성
시장 악재 민감도 높아져..심리적 압박 커질 듯"
매물적체 시작..내년 겨울 이삿철 소화 여부 관건
상승분 일부 종부세 고지로 현실화..내년 압박 심화
금리·3기신도시 공급 등 발표 '임박'..매수실종 지속
【서울=뉴시스】이인준 기자 = 서울 아파트값 상승세가 1년2개월여만에 꺾이면서 시장 분위기가 찬물을 끼얹은 듯 가라앉았다.
호가가 내려도 매수세가 붙지 않고 급매물만 소진되는 등 매물 적체가 나타나고 있다. 집주인 입장에서는 점차 주택
보유 부담이 커지고 있는 상황에서 9·13 대책 이후 나온 매수 관망세에 고민이 깊어지고 있다.
다만 본격적인 집값 하락세를 점치기는 이르다는 전망이 나온다. '매수 실종' 탓이다. 매수자들은 아파트값이 급하게
올라 부담감을 갖고 있는데다 이달말 분양 재개와 연말 3기 신도시 공급 발표 등이 예고돼 매수에 나서지 않고 있다.
전문가들은 당분간 집값 조정이 불가피할 것으로 내다보면서도 향후 서울 집값의 향방은 집주인의 보유 부담에 무게가 실리는 내년 이후 결정될 것으로 예측했다.
18일 한국감정원의 '전국주택가격동향조사'에 따르면 11월2주(12일 기준) 서울의 아파트 매매가격은 전주 대비 0.01% 하락했다. 서울 아파트값이 하락한 것은 지난해 9월 둘쨋주(11일 기준) 이후 1년2개월(61주) 만이다.
9·13대출 규제이후 유주택자에 대해 강화된 대출 규제가 적용되고 내년 종합부동산세 인상과 공시지가 현실화 등 보유세 부담이 늘어나는 탓에 관망세가 짙어지고 있는 것이다.
특히 매수가 실종되면서 거래시장이 급격하게 얼어 붙었다.
강남 재건축 단지에서 2억~3억원씩 호가를 낮춰도 매매가 이뤄지지 않고 있다 서울부동산정보광장에 따르면 이달 보름(1~15일) 서울 아파트 거래량(신고일 기준)은 2109건으로 일평균 140.6건의 거래 신고가 이뤄진 것으로 나타났다.
지난달 하루 평균 330.3건 대비 42.6% 수준이다.
이 같은 매수 실종 사태는 지속될 수밖에 없을 전망이다.
추가 하락을 기대하는 매수자들은 앞으로도 시장 상황을 관망하면서 바닥이 확인될 때까지 움직이지 않을 가능성이
높기 때문이다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "우리나라 부동산 투자자들은 무리짓기나 군집행동을 하려는 경향이 강하기 때문에 바닥이 확인될때까지는 매수세가 나타나기는 힘들 것"이라고 내다봤다.
반면 앞으로 대출이자나 세금 등 주택 보유에 대한 부담은 커질 수밖에 없어 점차 집주인들은 다급해질 전망이다.
일단 이달말 올해분 종합부동산세 고지서가 각 가정에 배달된다. 종부세는 과세대상일이 6월1일이기 때문에 올해분에는 올해 8~9월 집값 급등기에 상승분은 반영되지 않는다. 하지만 심리적으로는 본격적인 압박이 시작될 전망이다.
박 위원은 "시장이 상승국면에 있을때는 문제가 되지 않았던 것도 조정기에서는 악재에 대한 민감도가 높아진다"면서 "심리적 압박이 과거보다 커질 수밖에 없다"고 말했다.
양지영 양지영R&C연구소장도 "집값에 부정적인 요소들이 앞으로 많아질 것으로 예고된 상황에서 주택 보유자들의
느끼는 부담은 예년보다 클 것"이라고 말했다.
이달말에는 한국은행 금융통화위원회의 기준금리 인상 여부가 결정된다는 것도 시장에는 악재다.
기준금리 인상은 대출금리 인상으로 연결되기 때문에 앞으로 시차를 두고 주택시장에 영향을 미친다.
이미 주택경기에 약 10개월가량 후행하는 법원 경매시장에는 심상찮은 조짐이 나타났다. 지지옥션에 따르면 이미 지난해말 기준금리 인상의 여파로 경기도 일부 지역의 다세대 주택 매물이 신건으로 출현한 상황이다.
전문가들은 당분간 서울 부동산시장이 조정 국면에서 약보합을 보일 가능성이 높을 것으로 내다봤다.
문제는 내년 이후다. 하락이 장기화될 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.
박 위원은 "일단 연말까지는 조정국면으로 갈 수밖에 없고 내년초 겨울방학 이삿철이 분수령이 될 것"이라며 "당분간
매수실종을 통해 생긴 적체매물이 어떻게 시장에서 소화되느냐에 시장 방향이 달렸다"고 전망했다.
그는 이어 "(집주인이) 지금 당장으로서는 큰 부담을 느끼지 않더라도 시간이 지날수록 부담감이 커질 수 있다"면서
"내년 들어서 어느 한순간에 '임계점'에 도달할 가능성이 있다"고 말했다.
서지우 지지옥션 연구위원도 "기준금리 인상의 효과는 장기적으로 1년 정도 텀을 두고서 나타나게 된다"면서 "앞으로
기준금리 인상이 재개되면 서울 아파트시장도 영향권에서 벗어날 수 없을 것"이라고 말했다.
양 소장도 "기준금리 인상, 주택공급계획 발표 등 앞으로 매수자들의 관망세는 더 강해지는 반면 집주인들은 보유
부담 때문에 매물을 내놓을 수밖에 없는 상황"이라며 "경기 상황도 좋지 않기 때문에 매물이 적체되고 가격 하락폭도
커질 수 있다"고 밝혔다.
그는 특히 "내년도 공시지가 현실화, 종부세 인상 등은 시장에 미치는 영향력이 막강하다"면서 "내년은 물론 그 이후
까지도 거래실종이 지속될 수 있다"고 말했다.
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'더 오를라' 불안감에 추격 매입.. 집값 조정땐 新하우스푸어 우려
서울의 아파트 가격이 크게 오른 지난해부터 1980년대 이후 출생자가 주축인 30대의 서울 아파트 구매 비중이 늘어난 것으로 나타났다. 올해 집값 광풍의 이면에는 30대의 대규모 시장 진입이 있었던 것으로 해석된다. ‘추격 매수’로 인한 젊은층의 가계 부실을 우려하는 목소리도 적지 않다.
31일 김상훈 자유한국당 의원이 한국감정원에서 제출받은 ‘서울 아파트 매수인 연령분석’ 자료에 따르면 9월 말까지
매수인의 나이가 확인되는 올해 서울 아파트의 거래건수는 총 7만7944건으로 집계됐다.
이 중 30대의 아파트 매입 건수가 전체의 29.5%(2만3002건)로 그동안 부동의 1위였던 40대(29.2%·2만2776건)를
간발의 차로 제쳤다.
서울의 아파트 구매자를 연령대별로 분석한 자료는 이번에 처음 공개됐다. 해당 자료에 따르면 2015년 이후 40대가
줄곧 전체 거래의 30% 이상을 차지하면서 1위를 지켰지만 올해 처음으로 30대가 역전했다.
올해 서울 아파트 거래에서 30대 구매자가 차지하는 비중은 2015년 대비 2.1%포인트 늘었다. 반면 40대는 같은 기간
2.9%포인트 줄었다.
이 같은 현상이 나타나는 이유로 최근 30대에게 아파트 투자가 ‘트렌드’가 되었다는 분석이 나온다. 부동산 대신 다른 재테크에 나섰던 젊은이들이 낡은 투자로 여겨지던 부동산 투자로 회귀한다는 것이다. 맞벌이 부부가 많아 현금 흐름이 좋은 반면 자녀 수가 적고 교육비 지출 등이 40대보다 상대적으로 덜하다는 점도 과감한 투자에 나설 수 있는 요인으로 꼽힌다.
지난해 12월 서울 강서구 마곡동의 한 아파트(전용면적 84m²)를 7억 원대에 구입한 윤모 씨(35)는 최근 주위에 부동산 투자를 권유하고 있다.
그가 산 아파트는 10개월 만에 실거래가 11억 원을 넘어섰다.
윤 씨는 “집이 팔리지 않아 이른바 ‘하우스푸어’로 고생하던 부모님을 보고 결혼 후 5년간 전세로 살았는데, 최근 상사의 권유로 산 집이 크게 올랐다”며 “성공 사례가 속출하니 부동산에 투자하는 또래도 늘어나는 상황”이라고 전했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “전세를 살던 30대가 최근 서울 아파트 구매에 나서는 것은 ‘나만 뒤처지고 있다’는 불안감 때문”이라며 “거래 급감 상황에서도 주택 거래가 늘어난 ‘노도강’(노원 도봉 강북구) 등도 30대의 수요가 몰렸을 가능성이 크다”고 분석했다.
이런 현상에 대해 우려하는 목소리가 적지 않은 편이다. 특히 집값 급등 시기에 주택 구매가 몰렸기 때문에 앞으로 집값이 떨어지는 시기가 오면 집단 패닉 현상이 나타날 수 있다는 우려가 나온다.
김상훈 의원은 “30대들이 서울 집값이 더 오를까 싶어 무리하게 추격 매수한 것은 아닌지 걱정스럽다”며 “과다한 대출 및 전세를 끼고 집을 샀는지를 금융당국이 꼼꼼히 점검할 필요가 있다”고 지적했다.
부동산 업계에서는 기대와 우려가 엇갈린다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “30대의 아파트 거래 비중이 늘어나는 것은 한국 부동산 시장의 핵심 수요층이 바뀐다는 의미”라며 “새로운 수요층의 등장은 시장을 지탱하는 원동력이 될 수 있을 것”이라고 내다봤다.
다만 박 위원은 “최근 집을 산 30대는 단기적인 집값 조정을 맞아 새로운 하우스푸어가 될 가능성도 있다”고 전망했다.
박재명 jmpark@donga.com·강성휘 기자
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'부동산 불패신화'가 만든 '버블'..日 전철 밟을까
서울 집값 안정세 되찾자, 수요자 하락 전환에 촉각
매도-매수 힘겨루기 개전..'日식 버블붕괴' 우려 제기
일본 버블 생성 규모·주체, 경기 상황 등 우리와 차이
대세하락 어렵지만..금리·경기·정부대응 등 향후변수
"부동산 불패신화 남아 있는 한 우려 지속될 수밖에"
【서울=뉴시스】이인준 기자 = 급상승한 서울 집값이 진정 국면에 진입하자 이제 시장은 '버블' 논쟁으로 전선을
옮겨가는 분위기다.
실수요자들이 '미친 집값'에 숨죽이며 집값 동향에 촉각을 곤두세웠던 것이 불과 몇 개월전. 이제 집주인들은 대세
하락에 대한 우려를 토로 하고 있다.
이미 시장은 정부가 잇따라 내놓는 대출규제로 매도-매수자간 '힘겨루기' 장세로 급박하게 전개됐다. 매매시장은 거래절벽을 넘어 거래실종 사태로 치닫고 있다.
일각에서는 일본 '부동산 불패신화'가 만든 버블이 1990년대 들어 급격하게 붕괴된 것에 필적하는 폭락장이 찾아올 수 있다는 주장을 제기하기도 한다. 급격하게 오른 만큼, 급속하게 빠지면서 실물 경기에 충격을 줄 수도 있다는 것이다.
4일 전문가들은 당시 일본과 버블의 규모와 주체, 정부·통화당국의 대응 등 차이가 있어 일본식 장기 침체로 이어지기는 쉽지 않을 것이라고 말했다. 다만 가능성을 전면 부인하지는 않았다.
일본식 거품 붕괴를 우려하는 쪽은 서울 집값이 지나치게 급격하게 상승했다는 점을 가장 큰 근거로 든다.
자고 나면 하루마다 수천, 1억씩 뛰는 것이 현실일 수 없다는 것이다.
버블(bubble)의 사전적 정의는 '투자자들이 합리적인 기대에 의해 자산의 시장 가격이 가치를 크게 상회하는 것'을
뜻한다. 최근 매매시장에서 벌어지는 '눈치싸움'은 사실상 버블의 전조다.
수요가 없는 집값은, 실체 없는 거품에 지나지 않는다는 해석이다.
다만 버블의 규모면에서는 일본과 직접적인 비교가 어렵다.
일본에서 땅값이 가장 많이 상승한 때는 1987년으로 한해 30.7%(동경, 오사카, 나고야, 요코야마, 교토, 고베 등 6대
도시 기준)가 뛰었다. 당시 일본 물가 상승률이 엔화절상과 유가하락 등에 힘입어, 연평균 0.93%에 불과했다는 점을
감안하면 지나치게 상승세가 급격하다.
당시 도쿄에서 일왕이 사는 번화가 한 구역인 고쿄(皇居) 지역의 토지를 모두 팔면, 미국 캘리포니아주 전체를 살 수
있다는 얘기가 있을 정도로 비쌌다고 전해진다.
우리의 경우 올해 1~10월 서울 집값 상승률은 7.21%로, 전년(3.41%)의 2배 수준으로 매우 높은 것은 사실이지만
버블의 규모면에서 따라가기 힘들다.
홍춘욱 키움증권 이코노미스트는"강남 등 일부 지역과 단지에만 지나치게 많은 자금이 몰리면서 '국지적'인 버블을
만들어 내고 있다"며 "서울 전역의 집값이 버블이다 단언하기는 어렵다"고 말했다.
누가 버블 생성을 주도했는지도 다르다. '부동산 투자 사이클'의 저자, 인기 부동산 블로거 봄날의곰(본명 김영기)은
"일본의 버블은 기업이 국내외 주식·채권시장을 통해 조달한 어마어마한 자금을 부동산 시장에 투자하면서 나타난
현상"이라며 "가계가 상승을 주도한 국내 주택시장과 차이가 있다"고 말했다.
당시 일본은 '종신고용제'를 기반으로 한 직원 사택 문화 탓에 기업들이 도심 부동산 구입 열풍이 불었고, 이어 도심에 매물이 사라지자 '리조트 개발붐'으로 열기가 이어졌다.
그는 "기업이 레버리지를 감당하지 못하고 파산하자, 은행권 부실로 이어졌고 급격한 침체로 이어졌다"면서 "우리는 개인이 파산하더라도 금융권의 부실 책임이 한정돼 있어 영향이 상대적으로 적다"고 설명했다.
결국 일본처럼 급격한 하락이 국내 부동산 시장을 찾아오긴 힘들다는 게 두 사람의 공통된 의견이다.
홍 팀장은 "국내 부동산 시장은 국지적이고 계열화 되면서 서울과 지방도 서로 다른 시장이 됐다.
경기 사이클도 동일하지 않다"면서 부동산 시장에 몰아치는 충격도 다소 국지적일 것으로 내다봤다.
봄날의곰도 "일본은 기업이 일으킨 레버리지로 은행이 부실화되고, 중앙은행이 기준금리를 급하게 올리는 등 매우 특수한 상황이었다"면서 "우리 정부에서도 부동산 시장의 급격한 침체는 막을 수밖에 없기 때문에 급격한 하락은 쉽지 않은 상황"이라고 말했다.
【서울=뉴시스】
다만 가능성이 전혀 없는 것은 아니다.
일단 일본의 경우 버블 붕괴가 경기 둔화 수준으로 판단하고, 재정확대를 통한 경기부양에 치중했다.
삼성경제연구소 등에 따르면 1992~2000년 8년간 100조엔 이상의 재정을 투입했으나 경기부양 성과를 거두지 못했다.
1990년 시행된 부동산관련융자 총량규제도 일시적인 주담대 증가율이 꺾이자 불과 1년여 만에 해제하는 등 미온적인 대처로 일관했다.
또 기준금리 인상의 속도면에서도 실기했다는 평가다.
일본은 1980년대 중반 막대한 경상수지 흑자를 이어왔고, 그 결과 미일간 무역마찰 문제는 '프라자 합의'를 통해 급격한 엔고현상이 나타났다. 이에 일본 정부는 산업경기를 활성화시키기 위해 금리 인하를 단행했다.
하지만 속도가 지나치게 급했다.
1986년 1월부터 1987년 2월까지 5차례 걸쳐 금리 인하를 단행해, 불과 1년새 5%에서 2.5%로 불과 1년새 하락해 시중 유동성이 급증했다.
반대로 이후 버블이 꺼지는 상황에서 기준금리 인상도 급격하게 진행됐다.
당시 1989년 5월부터 1990년 8월까지 15개월만에 또다시 5차례에 걸쳐 3.5%포인트 인상해 6%대로 높였다.
급격한 금리변동에 기업은 물론 가계도 우후죽순으로 쓰러졌다.
국내 경기가 위축되고 있다는 점도 문제다. 최근 우리 수출시장은 반도체만 성장세를 굳히고 있을뿐 다른 제조업은
고군분투 중이다. 주식시장은 침체 중인 반면, 부동산 시장은 뜨겁다.
집값도 서울, 대구와 광주 등 일부 5대 광역시, 그것도 일부 지역과 단지만 상승하며 상승세 파편화되고 있는 중이다.
일본이 1987년 주식시장이 41.5% 급등해 부동산 시장 성장을 선도했던 것과 분위기가 또 다르다.
홍 팀장은 "서울 집값은 글로벌 경기와 매우 밀접하다"면서 "글로벌 경기가 나빠지고 수출이 꺾인다면 시장은 민감하게 반응할 것이다. 서울 집값 하락의 속도는 경기가 결정할 것"이라고 말했다.
심리적인 측면도 무시할 수 없다.
일본 버블 생성과 붕괴의 흐름을 보면 당시 일본 국민들의 '과도한 자신감'에 읽힌다.
일본은 1980년대 중반 막대한 경상수지 흑자와 저금리 기조를 통한 통화량 증가에 힘 입어 적극적인 해외 시장 개척에 나섰다.
특히 소니가 1988년 CBS의 레코드 부문, 1989년 콜롬비아 영화사를 인수하고 미쯔비시가 뉴욕의 록펠러센터를 구입하자 미국과 세계인은 '미국의 혼을 사갔다'며 큰 충격을 표시했다.
반면 자국민들에게는 과대한 자신감을 심어주는 계기가 된 것으로 보인다.
혼다, 미쓰비시 등 1980년대 말 제조업 분야의 54%가 해외에 생산거점을 구축했다. 1988년말 기준 LA의 오피스건물의 3분의 1, 와이키키 해변의 유명호텔의 4분3이 일본인 소유라는 기사가 신문에 실리는 등 일본은 기세등등해졌다.
하지만 얼마 지나지 않아 미국 땅에 투자했던 일본 부동산 회사들은 줄도산하며 급격하게 무너지기 시작했다.
그 결과가 '잃어버린 10년'으로 나타났다.
우리 부동산 상황으로 보면 '부동산 불패신화'에 가깝다.
최근 30대 맞벌이를 중심으로 한 아파트 구매 열기가 뜨겁다.
국토교통부 통계에 따르면 올해 1~9월 개인(나이미상 제외)이 구입한 아파트 7만7944채 중 30대의 비중은 29.5%
(2만3002채)로 40대의 비중인 29.2%(2만2776채)를 추월했다. 2015년만 해도 40대(32.1%)가 시장의 주도세력이었으나 올해는 30대(27.4%)로 교체됐다.
봄날의곰은 "상대적으로 30대 맞벌이 수요가 서울 아파트 매매시장에 올해 들어 많이 진입한 것으로 보인다"고 말했다.
그는 이어 "앞으로 누가 집값 상승세를 받아낼 것인가의 문제만 남았다"고 말했다.
40대 이상은 IMF 구제금융, 2008년 글로벌 금융위기를 겪은 세대기 때문에 최근의 경기 흐름에 대한 불안감이 매우 큰 상태다.
청년층 미취업기간이 점차 길어지는 추세 속에서 20대는 주택 구매여력이 없는 상태다.
대출길이 막힌 상황에서 같은 30대도 대기업 일부 고소득자를 제외하면 주택 구매에 나서기 쉽지 않다.
봄날의곰은 "상승장이 끝나는 시점은 구매자가 사라지는 순간"이라며 "지금은 돈을 구하지 못해서 매매거래가 멈춘 것일뿐 그동안 저금리 기조로 생긴 유동성이 말라가는 시점까지는 시장이 안정됐다고 말할 수 없다"고 밝혔다.
일본처럼 정부가 통제력을 잃는 순간, 우리도 잃어버린 10년이 찾아올 수도 있다는 것이다.
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