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언론과 시사
올해 주택시장 뒤흔들 5대 이슈
도토리 깍지
2019. 1. 21. 10:17
올해 주택시장 뒤흔들 5대 이슈
서울신문]① 공시가격 인상
② 대출 규제
③ 입주물량 폭증
④ 지방 주택시장 경착륙
⑤ 금리 인상
올해 주택시장을 흔들 이슈는 크게 5가지다.
먼저 공시가격 상향 조정에 따른 보유세 증가가 코 앞으로 다가왔다.
대출 규제에 따른 거래량 감소도 확연해졌다.
입주 물량 증가에 따른 전세시장 혼란도 피할 수 없을 것으로 전망된다.
지방에서 시작된 주택시장 경착륙이 수도권으로 북상, 깡통주택이 증가하는 것도 큰 이슈다. 경기침체·금리 인상·
가계부채 증가에 따른 주택보유 부담도 증가한다.
●고급 단독주택 공시가는 50% 이상 상승
가장 큰 이슈는 공시가격 상향 조정에 따른 보유세(재산세, 종합부동산세) 부담 증가다.
막연한 예상을 넘어 실제 세금이 부과되면 그 충격은 2007년 보유세 ‘악몽’ 수준보다 클 것으로 보인다.
보유세 증가가 현실적으로 다가오면 급매물이 증가하고 거래량이 줄어들면서 주택시장이 더욱 불황에 빠질 수 있다.
지역에 따라 차이가 있지만 일반 주택 공시가격은 시세의 절반 수준에 불과하다. 아파트 공시가격도 시세 반영률이
70% 안팎이다.
그동안 공시가격이 상대적으로 낮게 평가됐던 고가 일반 주택과 서울 강남 등 고가 아파트 공시가격의 시세 반영률이 높아질 전망이다.
공시가격은 시세를 기준으로 공평하게 반영해야 하기 때문에 집값이 폭등한 지역이나 떨어진 곳 가리지 않고 모두 적용된다. 설령 지난해 가격이 내려간 주택이라도 공시가격이 시세의 70%에 미치지 못한다면 올해는 공시가격이 오르고
이에 따른 재산세 부담이 커질 수 있다는 것이다.
공시가격 인상으로 종부세 부과 대상에 포함되는 주택도 증가한다.
종부세 반영 기준인 공정시장가액 비율이 80%에서 85%로 오르고, 보유 주택 수에 따라 세율도 최대 1.2% 포인트
상승한다. 부과 상한이 3주택 이상 300%까지 높아진다.
고급 단독주택 공시가격 시세 반영률은 시세의 30~40% 수준에 불과한 곳도 많다.
한국감정원이 발표한 표준 단독주택 공시가격을 보면 서울 강남구 삼성동의 한 단독주택 공시가격은 38억 3000만원에서 올해 57억 4000만원으로 50% 오른다.
마포구 공덕동 한 단독주택은 8억 3800만원에서 15억 6000만원으로 86% 오른다.
아파트도 마찬가지다.
15억 400만원인 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 84㎡ 아파트는 지난해 상승률을 반영하면 올해 공시가격은
20억원 이상으로 결정된다.
이에 따른 보유세는 424만원에서 630만원 수준으로 오른다.
강남구 대치동 은마 76㎡ 아파트를 두 채 갖고 있다면 공시가격이 24억원에서 올해 30억원으로 올라간다.
보유세는 1150만원에서 올해는 2300만원 정도 내야 한다.
●대출 규제로 작년 12월 주택 거래량 급감
두 번째 이슈는 대출 규제에 따른 주택거래량 감소다.
은행 문턱이 높아지고, 대출 심사가 까다로워져 집을 소유한 주택보유자는 사실상 대출 길이 막혔다고 보면 된다.
서울에서는 집을 갖고 있다면 주택담보인정비율(LTV)이 0%로 적용된다.
여기에 주택담보대출뿐만 아니라 모든 은행 빚을 묶어 규제하는 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용한다.
제2금융권에도 대출 규제를 강화하기로 해서 주택 구매 욕구는 더 떨어질 것으로 보인다.
실수요자 위주 시장이 형성될 것이라는 낙관도 어렵다. 주택 구매 욕구와 주택 구매 능력이 일치하지 않기 때문이다.
이 때문에 현금을 쥐고 있지 않는 한 집을 사기가 어려워져 주택 투자 수요가 사그라질 수밖에 없는 상황이 굳어지고 있다.
대출 규제, 다가구주택 보유자 규제가 본격 시행된 지난해 주택거래량은 85만 6000건으로 전년 대비 9.6%, 5년 평균
(101만건) 대비 15.2% 감소했다.
유형별로는 아파트 거래량(56만 3000건)은 전년 대비 7.8%, 연립·다세대(17만 1000건)는 12.1%, 단독·다가구(12만
2000건)는 13.8% 각각 줄어들었다.
지역별로 수도권 거래량(47만 1000건)은 전년 대비 6.6% 감소했고, 지방(38만 6000건)은 13.0% 줄었다.
특히 ‘9·13 대책’ 이후 거래량 감소가 확연해졌다.
지난해 12월 주택매매 거래량은 5만 6000건으로, 전년 동월 및 5년 평균 대비 각각 22.3%, 35.6% 감소했다.
12월 수도권 거래량(2만 6000건)은 전년 같은 달보다 30.6% 감소했고, 지방(3만건)은 13.2% 줄어들었다.
구매 수요가 줄어들면서 전세 수요는 늘었다. 실수요자조차 집을 사지 않고 전세살이를 선택하는 예도 많다.
시중은행 전세자금대출이 지난해 4분기부터 많이 늘어난 것이 이를 증명한다.
KB국민·신한·우리·KEB하나·NH농협은행의 지난해 12월 말 전세자금대출은 모두 62조 9711억원으로 집계됐다.
9월 말 57조 9577억원보다 5조 134억원 늘어났다.
서울부동산정보광장 홈페이지의 서울 아파트 전·월세 거래 신고 건수 통계를 보면 지난해 1∼9월 월평균 1만
4542건이었던 전·월세 거래는 10월에는 1만8117건, 11월에도 1만6036건으로 증가하는 추세다.
이런 현상은 올해도 이어질 전망이다.
주택 관련 연구기관들은 올해 주택거래량이 지난해보다 10% 정도 줄면서 주택시장 불황이 더 깊어질 것으로 전망했다.
●입주 물량 늘어 매매가격 하락도 부채질
아파트 입주 물량 폭증에 따른 전셋값 하락과 빈집 증가도 관심거리다. 2017년에 40만여가구가 입주한 데 이어 지난해에는 45만여가구가 준공됐다.
올해 새로 준공되는 아파트도 37만여가구에 이른다. 내년에도 35만가구 이상 입주할 것으로 예상한다.
3~4년 동안 연평균 40만가구씩 새 아파트가 쏟아지면서 주택시장에 부작용이 나타나고 있다. 특히 전세시장은
붕괴 수준에 가깝다.
준공 주택이 증가했다고 비례해서 매매 물량 증가로 직결되지는 않는다. 집주인이 매매와 임대를 선택할 수 있기
때문이다.
또 기존 주택 처분 여부나 매각 가격·시기 등이 달라 고스란히 매매 물량으로 나오지 않는다.
하지만 전세시장은 주택 준공 물량 증가와 거의 비례해 전세 매물이 늘어난다. 전세 물건 증가는 시장이 수요자 위주로 형성돼 전셋값 하락을 불러오고, 매매가격 하락 압력으로 작용한다.
최근 서울 강남권(강남·서초·송파·강동구) 아파트 전셋값 하락이 대표적이다.
9510가구에 이르는 송파구 가락동 헬리오시티 아파트가 입주를 시작하면서 주변 아파트 전세시장에 태풍이 불고 있다. 전셋값이 최근 3개월 사이 2억원 정도 떨어졌고, 매매가격 하락도 부채질하고 있다.
이런 현상은 계속된다. 올해 서울 강남 4구에서만 1만 6094가구가 입주할 예정이다. 특히 준공 아파트가 1만가구 이상 나오는 강동구는 전세시장이 더욱 악화될 가능성이 크다.
지방 아파트 전세시장은 이미 회복 불능 상황이다.
수도권 남부지역이나 울산, 경남 등에서는 전셋값 하락으로 전세 기간 만료 이후 새로운 세입자에게 받은 보증금으로 이전 세입자의 보증금을 빼주지 못하는 역전세난이 심각한 수준이다.
●지방 경매물건 늘고 경락가율 하락 속출
지방 주택시장에서 시작된 ‘깡통주택’ 문제는 충청권을 넘어 수도권 남부까지 북상했다.
깡통주택은 집값이 대출금과 전세보증금을 합한 금액 이하로 떨어진 주택을 말한다. 경매 처분된 주택의 낙찰금액이 전
세보증금보다 낮아 세입자가 보증금을 모두 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’는 이미 수두룩하다.
깡통주택은 울산, 경남 등에서 시작됐지만 입주 물량이 20만가구에 이를 것으로 예상하는 수도권 남서부지역까지 깡통주택 두려움이 점차 드리워지고 있다.
서울에서도 전셋값이 떨어져 전세를 갱신하면서 집주인이 세입자에게 보증금 하락분을 보전해주려고 ‘역월세’를 주는 사례도 나올 정도다.
단기간의 급격한 집값 하락은 자칫 금융기관에까지 부담을 줄 수 있다.
깡통주택 증가는 집값 하락에 그치지 않고 경제 전반에 걸쳐 구김살을 가져오고, 사회 문제로 번질 수 있다는 점에서 심각성을 갖고 접근해야 한다.
지방 주택시장에서는 이미 경매물건이 늘어나고, 경락가율이 떨어져 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 속출하고 있다.
문제는 지방 주택시장 붕괴가 지역 경제를 떠받치던 기반산업 붕괴에서 시작됐다는 것이다.
올해지역 경제가 회복할 기미가 보이지 않는다는 점에서 주택시장 역시 깊은 수렁에서 벗어나지 못할 것으로 전망된다. 획일적인 정책보다 지역 맞춤형 주택정책을 요구하는 목소리가 높아지는 이유다.
●작년 11월 기준금리 年 0.25%P 상향조정
금리 인상에 따른 대출 이자 부담도 주택 보유 욕구를 떨어뜨린다.
한국은행은 지난해 11월 기준금리를 연 1.50%에서 1.75%로 0.25% 포인트 상향 조정했다.
미국 연방준비제도(Fed)도 기준금리 인상 기조를 이어가는 만큼 우리나라도 금리 인상은 불가피해 보인다.
지난해 인상된 금리는 이미 반영됐다.
류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr
Copyrightsⓒ 서울신문사.
공동주택 공시가격 얼마나 오를까.. 올 집값 향방 최대변수
2019년 주택시장 3대 변수는
연초를 맞아 각 분야에서 새해 전망이 쏟아지고 있다. 국제기구나 공공 및 민간경제연구소, 투자은행, 금융권, 경제단체 등에서 저마다의 잣대로 그해 시장을 움직일 주요 변수를 도출하고 이를 토대로 그해의 전망을 내놓는다. 주택 시장은 재테크는 물론이고 주거 문제와 관련된 만큼 전 국민의 관심사다.
그렇다면 올해 주택시장의 기상은 어떨까.
그렇다면 올해 주택시장의 기상은 어떨까.
정부는 투기억제와 공급확대를 골자로 한 지난해 9·13대책과 9·21대책 및 후속대책으로 일단 급한불은 껐다.
서울 아파트 가격은 지난해 11월부터 하락세로 전환한 데 이어 최근 주요 지역의 재건축 단지마저 급매물이 나오고
있다.
또 수도권 지역과 지방은 지난해 중반부터 집값이 내리고 거래가 크게 위축됐다. 연구기관들도 올해 집값 전망을
지난해 수준의 보합 또는 약세 정도로 점친다.
하지만 최근과 같은 주택시장 흐름이 계속될지는 미지수다.
하지만 최근과 같은 주택시장 흐름이 계속될지는 미지수다.
시장 흐름을 좌우할 3대 변수가 남아있기 때문이다. 우선 오는 4월 나오는 주택 공시가격이다.
공시가격은 종합부동산세, 재산세 등 보유세는 물론이고 상속세와 증여세, 심지어는 건강보험료, 기초연금 등에 영향을 미치는 만큼 공시가격이 크게 오르면 세금부담으로 인해 주택시장이 얼어붙을 수 있다.
정부는 일단 지난해 공시가격을 현실화하겠다는 계획을 밝혔다. 하지만 지나친 공시가격 인상은 과세부담 증가 등으로 자칫 조세저항 등 부작용을 부르는 만큼 정부의 의도대로 대폭 인상은 쉽지 않다.
서울의 아파트 수급여건도 주택시장의 향방을 알 수 있는 지표가 될 전망이다.
서울의 아파트 수급여건도 주택시장의 향방을 알 수 있는 지표가 될 전망이다.
서울은 주요 지역에서 대규모 입주가 예정돼 있지만 강남권에서는 재건축 단지 이주도 대규모로 진행될 예정이어서
전체적 수급여건을 잘 따져봐야 한다는 것이다.
그동안 공급과잉 논란을 초래한 수도권 주택시장도 올 한 해는 새로운 전기를 맞을 것으로 예상된다.
그동안 공급과잉 논란을 초래한 수도권 주택시장도 올 한 해는 새로운 전기를 맞을 것으로 예상된다.
동탄2신도시를 비롯해 수도권 주요 지역에서 입주가 거의 마무리되기 때문에 그동안 약세를 보이던 전셋값이 꿈틀댈 가능성도 제기되고 있어서다.
따라서 이들 3대 변수가 어떻게 전개될지에 따라 올해 주택시장 향방을 가를 것으로 보인다.
올해 주택시장 흐름을 주도할 가장 큰 이슈는 2019년 공동주택 공시가격이 얼마나 오를 것이냐다.
올해 주택시장 흐름을 주도할 가장 큰 이슈는 2019년 공동주택 공시가격이 얼마나 오를 것이냐다.
최근 정부가 단독주택 공시가격 산정을 위한 표준지 공시가격을 크게 올린 것으로 알려지면서 논란을 빚고 있지만
오는 4월 말 발표될 공동주택 공시가격은 이보다 더 큰 파장을 불러올 것으로 예상된다.
업계에서는 올해 공동주택 공시가격이 많게는 50% 이상 오르는 곳도 있을 것으로 보고 있다.
업계에서는 올해 공동주택 공시가격이 많게는 50% 이상 오르는 곳도 있을 것으로 보고 있다.
지난해 서울 등 주요 지역의 집값이 급등한 데다 정부가 공시가격을 실거래가격에 가깝게 올리겠다고 공언했기
때문이다. 지
난해 서울 공동주택 공시가격 상승률은 평균 10.2%에 달했다.
앞서 당정은 보유세 강화를 위해 올해부터 종합부동산세 세율을 최대 3.2%까지 크게 올리고, 세부담 상한선도 최대
앞서 당정은 보유세 강화를 위해 올해부터 종합부동산세 세율을 최대 3.2%까지 크게 올리고, 세부담 상한선도 최대
300%까지 확대했다.
보유세 폭탄을 기정사실화한 셈이다.
이에 따라 정부가 올해 공시가격을 실거래가격의 80%까지만 올려도 지난해 집값이 급등한 지역에서 주택을 소유하고 있는 사람들은 보유세 폭탄을 맞을 것으로 예상된다.
이에 따라 정부가 올해 공시가격을 실거래가격의 80%까지만 올려도 지난해 집값이 급등한 지역에서 주택을 소유하고 있는 사람들은 보유세 폭탄을 맞을 것으로 예상된다.
지난해까지 공동주택 공시가격 비율은 실거래가의 평균 65~70%였다.
그러나 서울 강남권 등을 비롯한 일부 지역은 이보다 낮게 책정돼 논란이 되기도 했다.
실제 서울 서초구 반포동 반포자이 전용면적 84㎡ 아파트 한 채를 보유한 사람은 지난해보다 보유세가 200만원 넘게
실제 서울 서초구 반포동 반포자이 전용면적 84㎡ 아파트 한 채를 보유한 사람은 지난해보다 보유세가 200만원 넘게
오를 것으로 분석됐다.
이 아파트의 시세가 19억원 수준이라고 볼 때 시세반영률을 80%로 잡는다면 공시가격은 15억2000만원으로 지난해
이 아파트의 시세가 19억원 수준이라고 볼 때 시세반영률을 80%로 잡는다면 공시가격은 15억2000만원으로 지난해
(12억7200만원)보다 크게 오른다.
이에 따라 올해 내야 하는 보유세는 재산세 301만원, 종부세 115만원, 도시계획세 127만원 등 총 631만원이다.
이에 따라 올해 내야 하는 보유세는 재산세 301만원, 종부세 115만원, 도시계획세 127만원 등 총 631만원이다.
지난해 낸 보유세 409만원보다 222만원을 더 부담하게 되는 것이다. 그나마 1주택자여서 종부세 상한선 150%를 적용
받아 줄어든 금액이다.
하지만 2주택 이상 다주택자는 상황이 더 나빠진다. 서울 마포구에서 아현동 래미안푸르지오(전용면적 84㎡)와
하지만 2주택 이상 다주택자는 상황이 더 나빠진다. 서울 마포구에서 아현동 래미안푸르지오(전용면적 84㎡)와
공덕파크자이(전용면적 84㎡) 2채를 가지고 있는 사람은 말 그대로 세금폭탄을 맞는다.
이 사람의 경우 지난해 재산세 181만원, 종부세 175만원, 도시계획세 107만원 등 총 535만원의 보유세를 냈지만 올해는 954만원까지 오른다.
이 사람의 경우 지난해 재산세 181만원, 종부세 175만원, 도시계획세 107만원 등 총 535만원의 보유세를 냈지만 올해는 954만원까지 오른다.
실거래가격 반영률이 80%까지 오른다고 치면 래미안푸르지오의 공시가격이 지난해 6억8000만원에서 10억4000만원
으로, 공덕파크자이의 공시가격도 지난해 6억원에서 올해 11억2000만원까지 오르기 때문이다.
그나마 2주택자여서 종부세 상한선 200%를 적용받지 못했다면 보유세만 1300만원 넘게 나온다.
업계에서는 공시가격 실거래가 반영률이 어느 정도까지 오를 것인가에 따라 주택시장에 엄청난 영향을 미칠 것으로
업계에서는 공시가격 실거래가 반영률이 어느 정도까지 오를 것인가에 따라 주택시장에 엄청난 영향을 미칠 것으로
보고 있다. 실거래가 반영률이 80% 정도만 해도 이 정도 파괴력을 보이는 상황에서 이보다 더 오를 경우 다주택자는
더 이상 버티지 못할 것이라는 예상이 지배적이다.
그러나 정부가 공시가격을 갑작스럽게 올릴 수 있을지는 미지수다.
공시가격은 종합부동산세와 재산세 등 국세와 지방세, 상속·증여세 등 각종 국세와 지방세의 부과기준이 되는 것은
물론 지역가입자 건강보험료, 기초생활보장대상자 판정, 재건축초과이익부담금, 학자금장기상환 대상자 등 각종 부담금과 사회보장제도 대상자의 판단기준으로 활용되고 있어서다.
따라서 4월 공동주택 공시가격 상승폭은 올해 주택시장을 가를 최대 변수로 보인다.
kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자
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서울 송파구 일대 아파트 밀집 지역. /사진=김창성 기자 |
새해 첫달 주택시장 '떨어지고 지켜보고'
새해에도 집값 하락세가 계속됐다. 지난해 정부의 9·13부동산대책 이후 매매가·전세값 동반 하락세가 이어진 데다
송파 헬리오시티 등 대규모 입주 물량까지 더해져 매수 관망세가 계속됐다.
올해도 지난해와 같은 흐름이 계속 될 것으로 전망되는 가운데 새해 첫 달 부동산시장도 비슷한 분위기가 감지됐다.
◆새해에도 이어진 하락세
한국감정원이 올해 첫째주에 발표한 지난해 12월 다섯째주(12월31일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에
◆새해에도 이어진 하락세
한국감정원이 올해 첫째주에 발표한 지난해 12월 다섯째주(12월31일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에
따르면 매매가가 전주 하락폭과 동일한 0.07% 떨어졌다.
서울의 경우 ▲2차 수도권 주택공급 계획 ▲9·13부동산대책 등 정부규제 ▲대출규제 ▲금리인상 ▲입주물량 증가 ▲
거래량 감소 ▲전세시장 하락 ▲계절적 비수기 등 다양한 하방압력이 작용했다. 이에 따라 종로구(보합)를 제외한 모든 구에서 하락하며 지난해 11월 둘째주 부터 8주 연속 하락세가 지속됐다.
강남4구(강남·서초·송파·강동)는 전반적으로 재건축단지 위주로 하락했지만 잠실 등 일부지역은 급매물이 누적돼
입주물량 증가, 계절적 비수기로 모든 지역에서 보합 내지 떨어졌다.
전체적으로 하락세를 보인 지난해 마지막주 아파트값에 이어 새해 첫 주도 같은 흐름이 이어졌다. 계속된 규제에
전체적으로 하락세를 보인 지난해 마지막주 아파트값에 이어 새해 첫 주도 같은 흐름이 이어졌다. 계속된 규제에
입주물량 증가까지 겹친 탓이다.
한국감정원의 이달 첫째주(7일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 매매가는 0.08% 떨어졌다.
한국감정원의 이달 첫째주(7일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 매매가는 0.08% 떨어졌다.
서울은 대출규제 등 정부정책과 신규 입주물량 증가, 금리상승 기조, 전세시장 안정 등 각종 요인의 복합적인 영향
으로 급매물만 간헐적으로 거래되며 9주 연속 하락세다.
전셋값 역시 시장에 매물이 쌓이고 관망세가 지속되며 약세가 이어져 0.09% 떨어졌다.
◆서울 10주째 뚝… 계속되는 관망세
둘째주에도 서울 아파트값은 하락세가 지속됐다.
전셋값 역시 시장에 매물이 쌓이고 관망세가 지속되며 약세가 이어져 0.09% 떨어졌다.
◆서울 10주째 뚝… 계속되는 관망세
둘째주에도 서울 아파트값은 하락세가 지속됐다.
한국감정원에 따르면 지난 14일 기준 서울 아파트값은 0.09% 떨어지며 10주 연속 내림세를 나타냈다.
대출 등 정부규제, 금리인상, 전세시장 안정 등 각종 하방 요인이 작용해 관망세와 급매물 위주의 간헐적 거래가 이어져 보합과 하락이 반복되는 양상을 보인 것으로 분석된다.
계속되는 하방압력에 시장에서는 올해도 하락세가 계속될 것으로 예측한다.
한국 갤럽이 국민 1000명을 대상으로 1월 둘째주(8~10일)에 실시한 데일리 오피니언 조사 결과에 따르면 ‘앞으로 1년간 집값’ 추이를 묻는 질문에 39%가 ‘내릴 것’이라고 답해 ‘오를 것’ 이라고 응답(28%)한 이들을 앞섰다.
서울시민의 45%는 집값이 ‘내릴 것’이라고 응답했고 ‘오를 것’이라고 응답한 이는 26%에 불과했다.
특히 올해는 정부 규제 여파에 더해 최근 1만여가구에 육박하는 송파 헬리오시티의 입주가 시작된 데다 서울에서 지난해 보다 17% 증가한 4만3000여가구가 집들이에 나설 것으로 예상되는 만큼 집값 하락세는 당분간 지속될 것이란 전망이 설득을 얻는다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 ”정부 주도로 공급확대를 예고하고 주택담보대출 규제가 크게 강화되면서 내 집 마련을 위한 실수요자가 쉽게 거래에 나서지 못하고 관망하는 분위기“라고 짚었다.
대출 등 정부규제, 금리인상, 전세시장 안정 등 각종 하방 요인이 작용해 관망세와 급매물 위주의 간헐적 거래가 이어져 보합과 하락이 반복되는 양상을 보인 것으로 분석된다.
계속되는 하방압력에 시장에서는 올해도 하락세가 계속될 것으로 예측한다.
한국 갤럽이 국민 1000명을 대상으로 1월 둘째주(8~10일)에 실시한 데일리 오피니언 조사 결과에 따르면 ‘앞으로 1년간 집값’ 추이를 묻는 질문에 39%가 ‘내릴 것’이라고 답해 ‘오를 것’ 이라고 응답(28%)한 이들을 앞섰다.
서울시민의 45%는 집값이 ‘내릴 것’이라고 응답했고 ‘오를 것’이라고 응답한 이는 26%에 불과했다.
특히 올해는 정부 규제 여파에 더해 최근 1만여가구에 육박하는 송파 헬리오시티의 입주가 시작된 데다 서울에서 지난해 보다 17% 증가한 4만3000여가구가 집들이에 나설 것으로 예상되는 만큼 집값 하락세는 당분간 지속될 것이란 전망이 설득을 얻는다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 ”정부 주도로 공급확대를 예고하고 주택담보대출 규제가 크게 강화되면서 내 집 마련을 위한 실수요자가 쉽게 거래에 나서지 못하고 관망하는 분위기“라고 짚었다.
이어 “올해부터 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상되면서 주택 보유자들의 매도 물량이 시장에 쌓이고 있다”며 “거래 절벽 현상이 장기화되고 있어 시세보다 저렴한 급매물이 계속 늘어날 경우 가격 하락폭이 커질 수 있다. 주택시장 해빙까지는 상당한 시간이 필요할 것”이라고 전망했다.
거래절벽을 보이고 있는 서울 주택시장 전경
(사진제공= 연합뉴스)
올해 주택시장 하락 불가피…서울은 ‘호황기’나 길어지긴 힘들듯
감정원 2019년 전망 지역별 온도차 뚜렷
정부 규제로 서울 호황기 길어지긴 어려워
[헤럴드경제=박일한 기자]올해 주택시장이 하락할 것이란 전망이 잇따라 나오고 있다.
정부 규제로 서울 호황기 길어지긴 어려워
[헤럴드경제=박일한 기자]올해 주택시장이 하락할 것이란 전망이 잇따라 나오고 있다.
이번엔 정부의 공식 부동산 통계 작성 기관인 한국감정원에서다. 국가경제의 저성장 기조와 부동산 세제개편, 규제
지역 추가 등 정부 규제정책, 누적되는 아파트 입주물량 등의 영향으로 올해 전국 집값은 1% 하락할 것이란 전망이란 게 감정원의 판단이다.
공식 통계기관의 이런 판단은 정부 부동산 정책에 직접적인 영향을 미치는 것이라는 점에서 주목할 만하다.
▶지역별 온도차 뚜렷= 주목할 부분은 지역별 집값 전망이다.
▶지역별 온도차 뚜렷= 주목할 부분은 지역별 집값 전망이다.
감정원은 수도권 주택가격이 올해 0.5% 하락할 것으로 내다봤다.
다만 서울, 경기, 인천 등 수도권 지역별 전망을 내놓진 않았다.
지난해 추세대로라면 서울만 소폭 상승하고 상대적으로 침체 정도가 더 심각한 경기나 인천은 하락세로 돌아설 가능성이 클 것으로 보인다.
최근 수도권 집값은 지역별로 크게 다른 양상을 보이고 있다.
최근 수도권 집값은 지역별로 크게 다른 양상을 보이고 있다.
지난해 서울 주택값은 6.2% 올랐지만, 경기도와 인천 집값은 1.86%, 0.68% 각각 오르는데 그쳤다.
경기도에서도 안성시(-3.96%), 오산시(-3.93%), 평택시(-3.98%), 안산시(-3.36%) 등 하락한 곳도 많다.
감정원은 올해 서울 집값 전망을 유추할 만한 자료를 내놓긴 했다.
일단 순환주기별로 서울이 현재 ‘호황기’에 있다고 분석했다.
주택 순환주기별 모형에 따르면 주택시장은 ‘회복기→호황기→후퇴기→침체기’로 진행된다. 이는 주택의 수급상황이나 산업구조 등 지역상황에 따라 상승과 하락 흐름을 보이면서 반복된다.
▶서울은 지금 ‘호황기’= 감정원은 1986년부터 2018년 11월까지 장기시계열 자료를 통해 순환주기를 분석한 결과,
▶서울은 지금 ‘호황기’= 감정원은 1986년부터 2018년 11월까지 장기시계열 자료를 통해 순환주기를 분석한 결과,
2016년 말까지 5번의 순환기가 진행됐고, 최근 제 6순환기로 침체 및 회복기를 거쳐 15개월 간 호황기가 진행되고 있다고 판단했다.
호황기는 얼마나 지속될까. 역대 가장 긴 호황기는 제 1순환기였다.
제 1순환기의 호황기는 1989년 1월부터 27개월간 지속됐으나 주택 200만호 공급정책(1989년 4.27대책)에 따라 공급이 늘면서 수축국면으로 전환됐다.
제2순환기의 호황도 22개월 이어졌으나 IMF 외환위기의 영향으로 위축됐다.
제 3~5순환주기의 호황기는 시장과열에 대응한 정부의 규제정책이 나오면서 4~9개월로 단축됐다.
최근 상황도 정부가 각종 부동산 대출을 막고 있고, 부동산 세금을 강화하는 등 강도 높은 규제를 지속하는 상황이어서 호황기가 계속 이어지긴 어려운 상황이라는 판단인 셈이다.
▶주택 인허가 감소추세 2~3년후 시장 영향= 중장기적으로 집값이 다시 뛸 가능성을 시사한 대목은 눈길을 끈다.
최근 상황도 정부가 각종 부동산 대출을 막고 있고, 부동산 세금을 강화하는 등 강도 높은 규제를 지속하는 상황이어서 호황기가 계속 이어지긴 어려운 상황이라는 판단인 셈이다.
▶주택 인허가 감소추세 2~3년후 시장 영향= 중장기적으로 집값이 다시 뛸 가능성을 시사한 대목은 눈길을 끈다.
주택공급이 크게 줄고 있어 2~3년 후 공급부족이 불가피하다는 판단 때문이다.
감정원에 따르면 2018년 11월까지 전국 인허가 실적은 45만6000호로 전년 동기 대비(2017년 11월 누계, 55만3000만호) 17.5% 감소했다. 수도권만 따지면 16.8%나 줄었다.
감정원 관계자는 “인허가 실적은 통상 2~3년 후 주택가격에 영향을 미치는 것으로 분석됐다”고 말했다.
감정원은 과거 사례를 살펴본 결과, 준공실적의 증가는 해당 시점의 가격을 안정화 시키는 것으로 나타났다고 했다.
감정원 관계자는 “인허가 실적은 통상 2~3년 후 주택가격에 영향을 미치는 것으로 분석됐다”고 말했다.
감정원은 과거 사례를 살펴본 결과, 준공실적의 증가는 해당 시점의 가격을 안정화 시키는 것으로 나타났다고 했다.
최근 준공이 크게 늘어난 게 집값을 안정화 시키는 요인이라는 분석이다.
지난해 11월까지 전국 주택 준공 실적은 55만9000호로 전년 동기간 대비(2017년 11월 누계, 51만6만000) 8.4% 증가
했다.
▶전세 시장 당분간 하락 불가피= 입주물량 증가로 전세 공급이 늘어날 수밖에 없는 상황이어서 전세 시장은 올해 내내 어려울 것으로 보인다.
전반적으로 서울 지역의 임차인들은 경기도 등 인근 입주물량 증가 지역으로 분산되고 일부 수도권 외곽 및 지방권
▶전세 시장 당분간 하락 불가피= 입주물량 증가로 전세 공급이 늘어날 수밖에 없는 상황이어서 전세 시장은 올해 내내 어려울 것으로 보인다.
전반적으로 서울 지역의 임차인들은 경기도 등 인근 입주물량 증가 지역으로 분산되고 일부 수도권 외곽 및 지방권
지역은 일시적 공급 집중으로 인한 미입주로 가격 하락이 예상되는 상황이다. 감정원이 올해 전국 주택전세가격을
2.4% 하락할 것으로 보는 이유다.
채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “정부의 규제강화 영향과 대내외 경제여건의 둔화 및 국내 기준금리의 추가인상 가능성으로 매수심리는 당분간 관망세를 유지할 수밖에 없다”며 “서울 및 경기 일부 지역의 입주물량 증가는 인접한
채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “정부의 규제강화 영향과 대내외 경제여건의 둔화 및 국내 기준금리의 추가인상 가능성으로 매수심리는 당분간 관망세를 유지할 수밖에 없다”며 “서울 및 경기 일부 지역의 입주물량 증가는 인접한
수도권 주택시장 전반에 걸쳐 영향을 줘 집값이 오르긴 어려운 상황”이라고 진단했다.
▶‘주택등록번호’ 생긴다= 한편 감정원은 주택 생애주기별 정보 관리를 위한 주택등록번호를 개발했다고 밝혀 눈길을 끈다. 현재 주택 관리번호 부여체계 내에서 주택의 인허가·준공·멸실 정보가 통일이 안돼 주택등록번호를 개발해 활용하겠다는 계획이다.
감정원 관계자는 “인허가부터 멸실까지 연계 관리할 수 있도록 주택생애주기별 관리 시스템을 도입하기 위한 방안”이라며 “각종 부동산 정보를 통합 관리하는 데 효과적인 방법”이라고 말했다.
▶‘주택등록번호’ 생긴다= 한편 감정원은 주택 생애주기별 정보 관리를 위한 주택등록번호를 개발했다고 밝혀 눈길을 끈다. 현재 주택 관리번호 부여체계 내에서 주택의 인허가·준공·멸실 정보가 통일이 안돼 주택등록번호를 개발해 활용하겠다는 계획이다.
감정원 관계자는 “인허가부터 멸실까지 연계 관리할 수 있도록 주택생애주기별 관리 시스템을 도입하기 위한 방안”이라며 “각종 부동산 정보를 통합 관리하는 데 효과적인 방법”이라고 말했다.
▲ 서울 강남 일대 항공뷰
[사진=네이버지도]
감정원 "올해 서울 주택시장 '후퇴기' 접어들 것"
정부 규제강화 등으로 관망세...
일부지역 공급늘면서 가격하락 예상
[뉴스퀘스트=이수현 기자] 정부의 공식 부동산 통계 작성 기관인 한국감정원이 10일 올해 서울 주택시장이 ‘후퇴기’로 접어들 것이라는 전망을 내놨다.
감정원이 이날 내놓은 '2019년 주택가격 전망'에 따르면 경제의 저성장 기조와 부동산 세제개편, 규제지역 추가 등
정부 규제정책, 누적되는 아파트 입주물량 등의 영향으로 올해 전국 집값이 1% 하락할 것이라고 예상했다.
주택 순환주기별 모형에 따르면 주택시장은 ‘회복기→호황기→후퇴기→침체기’로 진행되는데, 감정원은 일단 순환주기별로 서울 주택시장은 현재 ‘호황기’에 있다고 봤다.
주택의 수급상황과 산업구조 등 지역상황에 따른 분석이다.
감정원은 1986년부터 2018년 11월까지 장기시계열 자료를 통해 순환주기를 분석한 결과, 2016년 말까지 5번의 순환기가 진행됐고 최근 제 6순환기로 침체 및 회복기를 거쳐 15개월 간 호황기가 진행되고 있다고 판단했다.
그러나 최근 정부가 각종 부동산 대출을 막고 있고, 부동산 세금을 강화하는 등 강도 높은 규제를 지속하는 상황이어서 금명간 호황기가 끝나고 후퇴기로 들어갈 것이라는 분석이다.
이는 과거 사례를 보면 잘 알 수 있다. 역대 가장 긴 호황기는 제 1순환기였는데 당시는 1989년 1월부터 27개월간 지속됐으나 주택 200만호 공급정책(1989년 4.27대책)에 따라 공급이 늘면서 수축국면으로 전환됐다.
제2순환기의 호황도 22개월 이어졌으나 IMF 외환위기의 영향에 위축됐다.
제 3~5순환주기의 호황기는 시장과열에 대응한 정부의 규제정책이 나오면서 4~9개월로 단축됐다.
주목할 부분은 지역별 집값 전망이다. 감정원은 올해 수도권 주택가격이 0.5% 하락할 것으로 내다봤다.
다만 서울, 경기, 인천 등 지역별 전망은 내놓진 않았다.
지난해 추세대로라면 서울만 소폭 상승하고 상대적으로 침체 정도가 더 심각한 경기나 인천은 하락세로 돌아설 가능성이 클 것으로 보인다.
최근 수도권 집값은 지역별로 크게 다른 양상을 보이고 있다. 지난해 서울 주택값은 6.2% 올랐지만, 경기도와 인천
집값은 1.86%, 0.68% 각각 오르는데 그쳤다.
경기도 일부 지역은 하락한 곳도 많다.
그러나 감정원이 중장기적으로 집값이 다시 뛸 가능성을 시사한 점은 주목된다.
주택공급이 크게 줄고 있어 2~3년 후 공급부족이 불가피하다는 판단 때문이다.
감정원에 따르면 2018년 11월까지 전국 인허가 실적은 45만6000호로 전년 동기 대비(2017년 11월 누계, 55만3000만호) 17.5% 감소했다. 수도권만 따지면 16.8%나 줄었다.
감정원 관계자는 “인허가 실적은 통상 2~3년 후 주택가격에 영향을 미치는 것으로 분석됐다”고 말했다.
감정원은 과거 사례를 살펴본 결과, 최근 준공이 크게 늘어난 게 집값을 안정화 시키는 요인이라는 분석하고 있다.
지난해 11월까지 전국 주택 준공 실적은 55만9000호로 전년 동기간 대비(2017년 11월 누계, 51만6만000) 8.4% 늘었다.
채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “정부의 규제강화 영향과 대내외 경제여건의 둔화 및 국내 기준금리의 추가인상 가능성으로 매수심리는 당분간 관망세를 유지할 수밖에 없다”며 “서울과 수도권 지역의 입주물량 증가가 인접한 주택
시장에 영향을 줘 집값이 오르긴 어려운 상황”이라고 진단했다.
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올해 지방 주택가격 하락률, 수도권보다 10배 클 듯
건산연, 2019년 주택 매매가격 수도권은 0.2%, 지방은 2% 하락 전망
울산시 동구 아파트에 전세로 거주 중인 A씨는 이달 말부터 시작되 새 아파트 입주일에 잔금을 겨우 맞출 수 있게 됐다. A씨는 지난해 9월부터 계약 종료 의사를 밝혔지만 현재 살고 있는 집 전세가 4개월 동안이나 빠지지 않았다.
집주인은 현재 1억2000만원인 전세가격을 8000만원까지 낮춰서야 겨우 세입자를 구했다며 나머지 4000만원은 대출을 받아 내주겠다고 전해왔다.
9일 부동산 업계에 따르면 지방 주택시장의 침체가 본격화되고 있다.
끝을 모르고 하락하는 매매가격이 전세가격까지 끌어내리고 있지만 기반 산업이 무너진 지방 일부 도시의 경우 새로운 세입자를 구하는 것 자체가 어려워진 것이다.
울산, 거제, 창원, 포항 등 제조업 경기 영향을 직접적으로 받는 지역일수록 상황은 더욱 심각하다.
올해 입주하는 새 아파트의 경우 분양자들이 기존 주택 처분이 어려워 입주를 미루는 사태가 급증할 것으로 예상된다.
국토교통부에 따르면 2018년 11월말 기준 전국 미분양 주택수는 6만122가구다. 이중 1만4213가구가 경남 지역에 몰려 있고 이어 경북 9421가구, 충남 8476가구, 강원 5300가구 순으로 지방에 미분양 물량이 집중돼 있는 것을 확인할 수
있다.
고사 직전에 몰린 지방 주택시장의 위기 상황은 업계에서도 심각하게 보고 있다.
지난해 말 한국건설산업연구원이 주최한 '2019년 주택·부동산시장 전망' 세미나에서는 올해 주택시장의 매매가격이
전반적으로 하락할 것이라고 예측했다. 하지만 수도권과 지방의 격차는 무려 10배에 달한다.
수도권 매매가격이 0.2% 떨어질 동안 지방은 2.0% 하락할 것으로 전망한 것이다.
연구원은 "서울의 상대적 강세는 유지될 수 있겠지만 시장 전반의 어렵기 때문에 영향을 받을 수 밖에 없다"면서
"촘촘한 수요억제책이 작동되고 있어 하락 전환 이후 변동성 확대 가능성도 존재한다"고 설명했다.
공인중개사들의 주택시장 전망도 서울과 지방은 온도차가 났다.
지난 7일 한국감정원이 전국 협력 공인중개사를 대상으로 주택시장 전망에 대해 물은 결과 서울에 기반을 둔 공인중개사들은 올해 주택 매매가격인 보합할 것이라고 답한 비율이 49.7%로 가장 많았다.
하지만 지방에서 활동하고 있는 공인중개사들은 56%가 올해 주택 매매가격이 하락할 것이라고 답했다.
시장이 침체돼 있지만 올해 예정된 분양 물량이 예년보다 많다는 것도 기존 주택시장을 위협하고 있다.
부동산114에 따르면 주요 건설사들은 올해 전국 365개 사업장에서 총 38만6741가구를 분양할 예정이다.
이는 지난 5년 평균 분양실적인 31만5602가구보다 7만가구 많은 수치다.
지난해 22만2729가구 보다도 많은데, 지난해 말 청약제도 개편 등으로 분양 일정을 미뤘기 때문이다.
업계에서는 지방의 경우 지난해 하반기부터 미분양이 많이 쌓이고 있는데 입주 대기 물량에다가 밀린 분양까지 쏟아지면 상황은 더 악화될 것으로 예측했다.
이 경우 악성으로 평가되는 준공 후 미분양이 더 빠르게 증가할 수 있을 것으로 보인다.
실제 국토부에 따르면 지난해 11월말 기준 전국 미분양 주택수는 전월에 비해 0.6% 줄었지만, 준공 후 미분양 주택수는 같은 기간 5.9%나 증가했다.
wonder@fnnews.com 정상희 기자
주택 공급은 집값에 가장 큰 영향을 미치는 요인이다. 최근 우미건설이 인천 검단신도시에서
분양한 ‘검단신도시 우미린 더퍼스트’ 아파트 모델하우스가 방문객들로 북적이고 있다.
사진=우미건설