흥행 불패’ 서울 청약시장도 올해는 장담 못한다

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흥행 불패’ 서울 청약시장도 올해는 장담 못한다

도토리 깍지 2019. 2. 9. 16:37

서울의 한 아파트 단지.

뉴시스

거래절벽이 지속되는 상황에서 해마다 나타났던 ‘2월 성수기 효과’가 이번에도 변곡점

역할을 할 수 있을지 주목되고 있다. 사진은 서울 아파트 밀집지역의 모습.

[헤럴드경제DB]

[사진=연합뉴스 제공]

흥행 불패’ 서울 청약시장도 올해는 장담 못한다

아파트 초반 분양 실적을 뜻하는 초기분양률이 지역간 극명한 차이를 보이고 있는 것으로 나타났다.

지난해 4분기 서울과 인천은 분양 후 6개월 내에 100% 분양되는 ‘완판’을 이룬 반면 지방(광역시ㆍ세종 제외) 초기분양률은 60% 초반대로 추락했다.

하지만 전문가들은 부동산시장 규제 강화로 서울 청약시장의 ‘흥행 불패’가 올해도 이어질지 불확실하다는 전망을

내놓고 있다.

◇초기분양률 서울 100%-경남 33% ‘양극화’

9일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 4분기 서울지역 민간아파트 초기분양률이 100%를 달성했다.

초기분양률은 분양 기간 3개월 초과 6개월 이하 민간아파트의 평균 분양률을 말한다. HUG가 주택분양보증서를 발급한 후 입주자 모집승인을 받아 분양한 30가구 이상의 전국 민간아파트를 조사 대상으로 한다.

서울 아파트 평균 초기분양률은 지난해 3분기 99.6%에서 4분기 100.0%로 0.4%포인트 올랐다.

분양을 시작한 이후 반년 내 공급 가구를 모두 팔았다는 의미다.

인천 초기분양률 역시 전분기보다 4.7%포인트 오르며 100.0%의 완판 기록을 세웠다.

경기 지역 초기분양률은 95.3%, 수도권 전체 평균은 96.4%였다.

광역시도 평균 97.0%로 좋은 성적을 거뒀다.

지역별로는 광주 99.1%, 대구 97.2%, 부산 95.5% 순으로 집계됐다.

대전, 울산, 세종은 조사 대상에 해당하는 물량이 없었다.

하지만 기타 지방의 초기분양률은 61.4%로 크게 떨어졌다.

그나마 충북과 전북이 각각 93.3%, 89.4%로 선방했고, 충남(52.7%)과 경북(56.1%)은 50%를 겨우 넘겼다.

강원은 41.5%, 경남은 33.3%로 초기 분양에 성공한 가구가 절반에도 한참 못 미쳤다. 강원의 초기분양률은 전분기보다 51.5%포인트 급락했고, 경남은 전분기 대비 10.0%포인트 올랐으나 지난해 4분기보다는 16.9%포인트 내려갔다.

전국 평균치는 85.6%로 전분기보다 1.5%포인트, 지난해 같은 기간보다 4.4%포인트 올랐다.

◇올해 서울 분양시장도 ‘지역별 양극화’ 전망

지난해 분양시장이 지역별 양극화를 뚜렷하게 보여줬다면 올해는 서울 등 인기 지역 내에서도 점차 양극화가 진행될 것이라는 전망이 나온다.

대출 규제가 강화되고 청약제도 개정으로 1순위 자격이 강화되면서 분양시장 진입 장벽이 전보다 높아졌기 때문이다.

주택산업연구원에 따르면 지난달 전국 분양경기실사지수(HSSI)는 67.2로 기준선인 100을 크게 밑돌았다.

80선을 넘은 서울(84.9)과 세종(83.3)도 전월 대비 각각 1.8포인트와 0.7포인트 하락해 분양사업 경기에 대한 부정적 인식이 모든 지역으로 확산하고 있음을 보여줬다.

실제로 서울 아파트 청약 시장에서도 지난달 말 1순위 미달 단지가 나오기도 했다.

‘e편한세상 광진 그랜드파크’는 730가구 모집에 1,170명이 청약(평균 경쟁률 1.6대 1)하며 전용면적 84㎡의 5개 타입은 1순위에서 마감됐지만 전용 115㎡의 4개 타입은 1순위 미달됐다.

이 단지는 2호선 건대입구역, 7호선 어린이대공원역을 낀 입지에 들어설 예정으로, 서울 도심에서 역세권 아파트가

1순위 미달된 것은 2015년 초 서대문구 ‘북아현푸르지오’ 이후 처음인 것으로 알려졌다.

이번 청약 미달은 최근 주택시장이 냉각된 데다 대출 규제 강화로 9억원을 초과하는 주택은 중도금 대출이 어렵기 때문으로 분양업계는 분석하고 있다.

이 아파트는 3.3㎡당 평균 분양가가 3,370만원으로 모든 타입에서 총 분양가가 10억원을 웃돌아 계약자가 중도금 전액을 자체 조달해야 한다.

◇서울 아파트값 13주 연속 하락… “더 냉각될 것”

다수의 전문가들은 서울 분양시장마저 흔들리는 등 당분간 주택시장 위축 상태가 이어지며 집값이 더욱 하락할 것으로 내다봤다.

수요자들이 관망세를 보이며 매물 적체 현상도 심화될 전망이다.

양지영 R&C 연구소장은 “향후 주택경기가 더욱 냉각될 것으로 보여 주택 청약 미달 사태는 더욱 빈발할 것으로

보인다”고 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 “대출 규제와 공시가격 상승에 따른 세금 부담 등 정부의 규제 정책이 계속되면서 주택

시장 냉각 상태는 지속될 것”이라고 말했다.

실제 서울 아파트값은 작년 11월 둘째 주 이후 13주 연속 하락했다. 한국감정원에 따르면 4일 조사 기준 이번 주

서울 아파트값은 지난주 대비 0.08% 하락했다.

5년 5개월여 만에 최대 낙폭을 기록한 지난주(-0.14%)에 비하면 하락폭이 다소 감소했지만, 이는 이번주 설 연휴가

끼면서 주택시장에서 매수ㆍ매도 움직임이 줄어든 영향이 크다.

강남4구가 포진한 동남권의 아파트값 하락폭이 지난주 -0.36%에서 금주 -0.16%로 둔화했고, 은평ㆍ서대문ㆍ마포구 등 서북권도 -0.09%에서 -0.05%로 낙폭이 줄었다.

그러나 용산구 아파트값이 0.07% 떨어지며 지난주(-0.01%)보다 내림폭이 커지면서 도심권(종로ㆍ중ㆍ용산구) 아파트값의 평균 하락폭(-0.05%)은 지난주(-0.03%)보다 확대됐다.

전셋값도 전국적으로 0.08% 떨어졌다. 서울 아파트 전셋값이 0.18% 내려 전국 광역시ㆍ도 가운데 하락폭이 가장 컸다. 새 아파트 입주물량이 몰린 강남4구 전셋값이 0.40% 하락하는 등 서울 25개구 모두에서 전셋값이 내렸다.

김기중기자 k2j@hankookilbo.com

안장원 기자

7일 서울 잠실의 공인중개사무소에 급매물 정보가 붙어있다. 지난주 서울 아파트값은 13주째 하락세를 이어갔다. 전셋값도 15주째 내림세를 유지했다.

[뉴스1]

4억 내린 급매물도 거래 절벽…주택시장 사방이 막혔다

서울 아파트 값 13주 연속 떨어져
가격 변동률·거래량 6년 만에 최저
‘로또’라던 분양시장도 기세 꺾여

보유세 폭탄에 입주 물량 증가
올해 부동산 경기 악재 줄이어
“상반기 급매물 더 늘어날 가능성”

1년 새 설 명절 대화의 온도가 확 달라졌다.

주된 메뉴는 부동산이었지만 뜨겁게 달아올랐던 지난해와는 달리 올해는 차갑게 식었다.

8일 한국감정원에 따르면 이달 첫 주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.08% 하락했다. 13주 연속 떨어지며 2013년 이후 최장 기간 하락세를 기록 중이다.

전셋값도 15주째 내림세를 유지했다.
서울 강남권 ‘재건축 대장주’로 꼽히는 강남구 대치동 은마아파트는 76㎡(이하 전용면적) 매물이 14억5000만원에

나왔다.

지난해 9월 18억1000만원까지 실거래됐다.

지난해 1월 수준으로 돌아갔다.

마포구 아현동 마포래미안푸르지오 84㎡ 매물 중 가장 낮은 호가가 12억5000만원이다. 지난해 초 11억원대에서 시작해 9월 15억원을 찍었다가 내리기 시작했다.

부동산중개업소들은 “주인들이 가격을 떨어뜨려 매물을 내놓아도 매수자들의 ‘입질’이 없다”고 전했다.

거래는 ‘절벽’을 만나 끊겼다. 4400여 가구의 은마에서 지난해 12월 두 건 이후 거래 신고가 없다.

마포래미안푸르지오 3800여 가구 중 마지막 거래 신고는 지난해 11월 초였다. 지난해 여름 과열 우려가 나올 정도로

달아올랐던 서울 주택시장은 급속히 식었다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “2017년 강도 높은 8·2대책에 이어 이를 보완한 지난해 9·13대책이 주택 수요를 급속냉각시켰다”고 분석했다.
주택시장 체감 온도는 서울 등 수도권 집값이 침체의 긴 터널을 지나던 2010년대 초반과 비슷하다.

2008년 금융위기 등의 후유증으로 서울 아파트값은 2010년부터 2013년까지 4년 연속 하락세를 이어갔다.

김수현 청와대 정책실장의 『부동산은 끝났다』는 책이 나온 게 2011년 7월이었다.

당시 못지않게 시장 심리가 얼어붙었다.

지난해 12월 국토연구원의 서울 주택매매시장 소비심리지수는 104.9로 12월 기준으로 2012년(99.2) 이후 가장 낮다.

한국은행이 지난달 말 발표한 주택가격전망 CSI도 91로 관련 통계를 작성한 2013년 1월 이후 최저치를 기록했다.

서울시부동산정보광장이 잠정 집계한 지난달 서울 아파트 매매 거래량(1877건) 역시 1월 기준으로 2013년(1213건)

이후 최저다.

[그래픽=박춘환 기자

park.choonhwan@joongang.co.kr]

주택시장의 한 축인 분양시장도 흔들리고 있다. 주택도시보증공사의 규제로 분양가가 주변 시세보다 훨씬 저렴한 ‘로또’가 잇따르면서 청약경쟁이 치열했던 분양시장 기세가 지난해 말부터 꺾였다.

서울에서 2년 만에 1순위 미달이 나왔다.

지난달 말 서울 광진구 어린이대공원 앞 동아자동차학원 부지에 짓는 e편한세상 광진 그랜드파크의 1순위 접수에서

9개 타입 중 3개 타입이 모집 가구 수를 채우지 못했다.

업계는 분양가 9억원 초과의 중도금 대출 제한이 본격적으로 영향을 미치기 시작한 것으로 본다.

미드미디앤씨 이월무 대표는 “입주 때까지 분양가의 60% 정도인 중도금 6억~10억원을 자기 자금으로 마련할 수 있는 사람이 얼마나 되겠느냐”고 말했다.
앞으로 주택시장을 데울 재료가 보이지 않는다. 올해 보유세 ‘폭탄’이 현실화한다.

역대 최고 상승률을 기록하며 결정된 표준 단독주택 공시가격에 이어 3월 전국 1200만 가구의 공동주택 예정 공시가격이 발표된다.

최근 값이 떨어지긴 했지만 지난해 1년간 서울 아파트 상승률은 8.03%로 2006년(23.46%) 이후 최고였다.

강남권(8.44~10.4%)과 강북에선 마포와 용산이 각각 10% 넘게 오르며 상승세를 주도했다. 김종필 세무사는 “종부세 세율 인상과 공시가격 상승이 맞물려 보유세가 공시가격 상승률보다 훨씬 많이 오를 것”으로 내다봤다.

주택 수요가 매매에서 전세로 쏠리지만 전셋값이 집값을 밀어 올릴 힘이 달린다. 전세 수요보다 많은 전셋집이

공급되고 있기 때문이다.

2015~17년 연평균 입주물량(2만5000여 가구)의 1.4배인 3만6000여 가구가 지난해 입주한 데 이어 올해와 내년 각각

4만 가구가 넘는 물량이 들어설 예정이다. 연간 4만 가구 넘는 입주는 2008년 이후 11년 만이다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “신규 입주 물량이 재건축 등에 따른 멸실보다 5000여 가구 많아 전세 시장을 자극하지 못할 것”이라고 말했다.
전셋값 하락으로 전세를 끼고 사는 ‘갭 투자’도 어렵다. 아파트 전셋값이 매매가보다 더 큰 폭으로 떨어져 서울의

매매가격 대비 전셋값 비율이 1월 말 기준으로 59.4%까지 내려갔다.

2013년 6월(59.5%) 이후 5년 7개월 만에 50%대를 기록했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “재건축·재개발 호재가 시장 반전의 계기가 되곤 했는데 안전진단 강화 등 정부가

겹겹이 규제하고 있어 기대하기 힘들다”고 말했다.

주택시장 침체 불안감이 커지고 있는데도 정부는 규제의 고삐를 더욱 죌 태세다. 김수현 실장과 김현미 국토부 장관은 최근 잇따라 “집값이 여전히 높다”는 입장을 나타냈다.

집값 상승세가 꺾인 지난해 말 정부는 수원과 용인 일부를 조정대상지역으로 지정했다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “올해 공시가격이 세금에 적용되는 6월 1일 이전에 세금 회피 매물이 나올 수 있다”며 “당분간 매물이 쌓이고 수요자는 관망하고 버티는 거래절벽 장세가 이어질 것”으로 전망했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

사진=아유경제 DB>

'매수실종' 주택시장 돌파구 찾을까…다주택자, 집 내놓을지 관심

전문가가 말하는 설이후 부동산시장
봄 이사철 실수요에도 거래절벽 지속
다주택자 절세책 고심…매매보단 증여

강남發 하락세 강북으로 전이 가능성 제기
분양·토지·경매 등 대체투자 출현 가능성↑

【서울=뉴시스】이인준 기자 = "설 이후에는 거래시장이 움직이기는 한다.

하지만 올해는 공시가격 상승, 대출 규제 등의 영향으로 위축된 매수심리가 활발히 움직일지는 의구심이 든다"

(함영진 직방 빅데이터 랩장)

"이미 이사철이 시작됐지만 전세가격이 하락하는 등 실수요도 위축됐다.

대출규제가 있는 한 주택시장 약보합세는 불가피하다. 분양시장도 미분양 사태에 대비해야 한다."(권대중 명지대

부동산학과 교수)

매해 설 연휴 이후 주택시장은 그 해 상반기 부동산 시장의 바로미터다.

명절을 앞두고 연초 이후 미뤄뒀던 주택 매입 등 자금 집행이 본격적으로 재개되고 결혼이나 이사 등 대소사를 가족들이 한 자리에 모여 결정하는 풍습 탓이다.

최근 연말연초 부동산시장이 처한 급격한 '매수실종' 사태의 원인중 하나도 이 같은 명절 전 수요 둔화와 무관하지

않다. 실제로 설 명절이 끝나는 시점에 주택 거래가 활발해지는 경향이 있다고 전문가들은 말한다.
하지만 올해 만큼은 분위기가 사뭇 다르다. 이미 이사철이 시작됐지만 전셋값이 급락하는 등 전조가 심상찮다.

2월 이후부터 봄철까지 이어질 '이사 성수철'이 집값에 미치는 영향이 예년보다 적을 수도 있다는 전망에도 무게가

실린다.

◇봄 이사철 실수요 되살아나겠지만…"집값 영향 주기 어려워"

부동산 전문가들은 올해 1월 부동산 시장이 처한 '매수실종' 사태는 설 연휴가 끝나면서 다소 해소될 것으로 점쳤다.
6일 서울부동산정보광장에 따르면 신고일 기준(거래일로부터 60일 이내) 서울 아파트 1월 거래량은 1877건으로 글로벌 금융위기 이후 가장 심각한 거래 침체기였던 2013년 1월 1196건 이후 최근 6년 이래 최저치를 기록했다.

지난해 10월보다 3억~4억원 떨어진 급매물이 나와도 매수세가 붙지 않는 심각한 매수 실종 상황이다.

하지만 2월부터는 한해 이사 수요가 가장 집중되는 이사 성수기가 찾아와 거래시장도 회복될 것으로 전문가들은 진단

했다. 신학기를 앞둔 학군 수요 이사가 막바지에 이르고 4~5월 봄 결혼 시즌을 앞둔 신혼부부 등 새집 장만 수요가 겹

치기 때문이다.

전년과 비교하면 매수세가 붙지 않는 가운데 '거래절벽' 수준의 거래시장 상황이 지속될 것이라는 전망이 우세하다.
함영진 직방 랩장은 "지난해 12월 전국 주택거래량은 5만5000여건으로 계절적 요인 등 여러 요인이 있겠지만 매수심리 위축이 심각하다"면서 "3월 7~8만건 정도까지 늘어나지 않을 경우 매수심리를 움직이기 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

권일 부동산인포 팀장은 "현재 급매물조차 거래되지 않을 정도로 현금부자마저 관망세"라며 "실수요자 역시 대출규제가 옥죄고 있는 상황이다보니 적극적으로 움직이지 않을 것"이라고 전망했다.
권대중 명지대 교수도 "대출규제가 강력해 실수요자들도 매수에 나설 수 없는 상황"이라며 거래 침체 상황이 이어질 것으로 내다봤다.

양지영 양지영R&C연구소장도 "명절 이후 본격적으로 자금 집행을 추진하는 경향이 있는 것을 감안하면 이미 4억원가량 떨어진 강남 재건축 아파트 등은 가격에 매력이 생겨 거래량이 반짝 증가할 수 있다"면서도 "거래 정상화라기 보다는

저가 매물 해소 수준에 그칠 것"이라고 말했다.

◇다주택자 고심중…올해도 증여 활발할 듯

올해 주택시장 향방의 키를 쥔 다주택자들의 움직임에 대해서는 전문가들의 예측이 엇갈린다.
올해 주택 보유 부담은 공시가격 큰폭 인상에 따른 재산세, 종합부동산세 등 보유세 인상과 각종 소득세 감면 축소 등의 영향으로 크게 늘어난다. 또 9·13대책 이후 신규 임대사업자 세제 감면 혜택 축소, 대출규제와 집값 하락기에 갭투자

(전세를 끼고 집을 사는 투자) 위축 등의 영향으로 가수요는 지난해에 이어 올해도 급격하게 감소할 전망이다.

다만 여전히 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 부동산시장을 억누르고 있어 다주택자들이 매각에 나서기는 쉽지

않을 것이라는 의견이 많다.
권 교수는 "시장이 매수자 우위시장에 들어가면서 다주택자들도 손해를 보면서 팔 바에는 매물을 안 내놓을 가능성이 높다"고 말했다.

함 랩장은 "갈수록 과세 부담이 커지고 있어 지난해 역대 최대 규모의 주택 증여건수를 기록한데 이어 올해도 증여에

대한 고민을 많이 할 수밖에 없는 상황"이라며 "더 오르기 어렵다고 판단한, 실익이 없는 주택만 매매시장에 나올 것"

이라고 말했다.

반면 양 소장은 "보유세 부담이 상당히 크고 올해 금리 인상에 따른 대출 부담도 늘어나고 있어 다주택자들이 매물을

내놓을 수밖에 없는 환경"이라며 "오는 4월 공시가격 발표부터 연말 종합부동산세 고지까지 다주택자들의 매물이

증가하고 가격 조정도 커질 것"이라고 말했다. 권 팀장도 "4월 공시가격 발표 이후 5월부터 매물이 급격하게 늘어날

가능성이 있다"고 말했다.

◇강남3구 주도, 하락세 확산될듯…강북도 위태위태

서울 주택시장의 경우 설 이후 서울 동남권, 이른바 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)이 주도하고 있는 집값 하락세가

강북지역으로 확산될지가 변수다.

서울 강남 11개 자치구 아파트값은 전년말 대비 올해 1월28일 현재 0.56% 하락해 같은 기간 강북 14개 자치구

(-0.28%)보다 하락률이 2배 가파르다. 특히 최근 한달간 강남구(-1.30%)를 비롯해 강동구(-0.72%) 등 강남4구는 평균 0.86% 하락한 반면 강북(-0.07%), 중랑(-0.10%), 종로(0.10%) 등 일부 지역은 상대적으로 하방 경직성이 큰 편이다.

전문가들은 다만 강북도 버티지 못하고 강남권 주택시장을 쫓아 후행할 것이라는 예측을 많이 내놨다.
함 랩장은 "서울권 주택시장이 지역별로 탈동조화 됐다고 해도 여전히 연동이 될 수밖에 없어 강남이 조정받기 시작

했는데 강북만 오를 수 없다"면서 "만약 3월에 거래량이 회복되지 않는다면 강북도 급격한 하락이 함께 나타날 것"

이라고 말했다.

양 소장은 "강북도 여전히 부담스러운 가격이라는 점에서 실수요자들도 부담스러운 시장이 됐다"면서 "강북도 조만간 강남을 쫓아 가격 조정이 이뤄질 것"이라고 말했다.

권 교수도 "강남은 많이 올랐기 때문에 낙폭도 크지만 강북도 많이 올랐다"면서 "강북도 점차 가격이 빠질 수밖에

없을 것"이라고 말했다.

다만 권 팀장은 "매수자들이 혹할만한 급매물이 없어 거래가 되지 않고 있다는 점에서 강남북이 하락폭의 차이가 있을 뿐 전반적으로 약세로 봐야 한다"면서도 "서울은 개발호재에 대한 일말의 기대감이 많기 때문에 지자체가 어떤 개발

계획을 가지고 있느냐가 변수가 될 수 있다"고 밝혔다.

한편 전문가들은 올해 주택시장이 침체로 접어들면서 분양시장을 비롯해 토지, 경매 등 다양한 대체 투자수요가 나타날 가능성을 제기했다.
양 소장은 "상가주택이나 그린벨트 해제 주변 토지 등이 투자 수요를 대체할 것"이라고 전망했다.

함 랩장은 "올해 22조원 이상의 토지보상금이 예정돼 있고 예타 면제, 3기 신도시 개발 등 호재가 있어 토지 가격이

올해 부동산시장의 복병이 될 것"이라고 말했다. 그는 또 "전통적으로 거래시장이 좋지 않을때는 경매의 매력이 높아진다"면서 "분양시장도 실수요자들에게 괜찮은 방법"이라고 덧붙였다.

권 팀장은 "올해도 분양가가 주변 시세보다 높지 않을 것이기 때문에 분양쪽에서 집중해 투자 기회를 보는 게 낫다"고 조언했다.

그는 또 "기존 주택시장도 급매물이라고 하면 타이밍보다는 가격 수준에 따라 매수에 나서는게 나쁘지 않은 선택이 될 수 있다"고 말했다.

ijoinon@newsis.com

팔기도 사기도 부담"…거래세 낮추면 주택시장 숨통 트일까

경제협력개발기구(OECD) 평균보다 3배 높은 거래세
"기다리면 집값 더 떨어진다"…더 짙어지는 관망세
거래절벽, '숨통 틔어줘야' VS '투기세력 퇴로 열려'

【서울=뉴시스】박성환 기자 = "보유세는 선진국 수준으로 올린다면서 선진국보다 훨씬 높은 거래세는 왜 내리지 않는 겁니까?"
지난달 서울 용산구 소재 아파트(전용면적 59.55㎡) 매수 계약을 맺은 회사원 박모(51)씨의 볼멘소리다. 아파트값 급등으로 골머리를 앓던 박씨는 고심끝에 전세로 살던 단지에서 시세보다 낮게 나온 급매물을 구입했다.

무주택자였던 박씨는 이달 말 잔금을 치르면 내 집 마련의 꿈이 실현되지만, 거래세는 부담이다.

아파트 매수가격은 8억원. 취득세로 1760만원(취득세 세율 2% 1600만원+지방교육세 세율 0.2% 160만원)을 내야하기 때문이다.

박씨는 "부동산 관망세가 짙은 상황에서 아파트를 지금 사는 게 맞는지 모르겠지만, 잦은 이사로 인한 아이들 학교·교육 문제와 직장 출퇴근 여건 등을 고려해 매매를 결정했다"며 "실수요자 입장에서 매매 계약을 맺고 나니 거래세 부담이

만만치 않다"고 토로했다.

지난해부터 고강도 부동산 규제 정책이 잇따르며 부동산시장에서 찬바람이 거세다.

거래가 중단된 이른바 '거래 절벽' 현상이 갈수록 심화되고 있다. 서울 주요지역과 신도시 아파트 단지에는 부동산

관망세 역시 더욱 짙어지는 양상이다.

지난달 서울 아파트 매매량이 같은 달 기준 6년 만에 최저 수준으로 떨어졌다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매량은 신고 건수 기준 1857건으로, 지난 2103년 1196건 이후

1월 거래량으로는 최저를 기록했다. 또 지난해 1월 1만198건보다는 81.8% 급락했다.

서울 아파트 매매는 양도소득세 중과가 시행되기 직전인 지난해 3월 1만3813건을 고점으로 꾸준히 하락하다 가을

성수기인 9월과 10월 잠시 늘었다.

이후 9.13부동산 대책의 효과가 본격 나타난 11월 3544건으로 하락하더니 12월 2299건으로 뚝 떨어졌다.

지역별로 용산구는 지난해 1월 거래량이 1만21건으로 서울 25개 구 중 가장 많았지만, 지난달에는 가장 적은 20건에

불과했다. 또 ▲강남구 690건에서 86건 ▲서초구 519건에서 64건 ▲송파구는 825건에서 82건으로 거래량이 줄었다.
대출 규제와 공시가격 상승 등으로 주택 가격 안정화 흐름이 당분간 계속되고, 집값이 더 떨어질 것이라는 심리적 요인까지 맞물리면서 부동산시장의 위축은 불가피할 전망이다.

실제 우리나라의 거래세 비중이 다른 나라에 비해 높은 편이다.

우리나라(2015년 기준)는 국내총생산(GDP)대비 보유세 비중이 0.8%로 경제협력개발기구(OECD) 평균 1.1%보다 낮다. 다만 거래세 비중은 2.3%로 OECD 평균 0.8%보다 3배가량 높다.

이에 부동산관련 총 세 부담이 3.1%로 OECD 평균 1.9%보다 1.6배나 높다.

공시가격 현실화로 보유세가 인상되면 상대적으로 높은 거래세는 낮춰야 한다는 지적이 나오고 있다.
거래가 뚝 끊긴 부동산시장에서 거래세 인하시기를 놓칠 경우 주택시장 전체가 위축되면서 자칫 실수요자가 피해를 입을 수 있기 때문이다.

정부는 거듭된 고강도 규제 대책으로 집값 안정화에 어느 정도 성과를 거뒀다지만, 꾸준한 거래 없이 시세보다 낮은

일부 '급매물'로 집값 안정화를 판단하는 것은 무리라는 것이다.
거래 절벽 속 한두 건의 급매물이 집값을 끌어내리는 것도 한계가 있다는 지적이다.

정부의 예상만큼 매물이 늘지 않고, 집값도 실수요자가 체감할 정도로 떨어지지 않는 이유도 이와 무관치 않다.

보유세 부담을 견디지 못하는 일부 다주택자를 제외하곤 임대사업자로 등록하거나 증여하는 등 추이를 지켜보자는

분위기가 우세한 탓이다.

부동산시장에선 보유세를 계속 올려 고가·다주택자에게 세 부담을 늘리는 대신 거래세(양도세·취득세)를 낮춰 다주택자들이 매물을 내놓고, 거래가 활성화될 수 있도록 해야 한다는 게 중론이다.
하지만 정부는 거래세 인하에 신중한 입장이다. 실수요자가 체감할 수 있을 정도까지 집값이 하락할 때까지 고삐를

늦추지 않겠다는 게 정부의 방향이다.

특히 집을 여러채 보유한 다주택자들이 부동산시장을 교란시키는 투기세력으로 판단하고 있는 정부 입장에서 거래세

인하는 자칫 투기세력에게 퇴로를 열어주는 것으로 해석될 여지가 있기 때문이다.
또 거래세 인하를 위해서는 지방자치단체들의 반발을 잠재워야 한다.

취등록세는 지방세로, 전반적인 세율 인하는 지방재정에 미치는 영향이 크기 때문에 지자체의 반발을 불러올 수 있다. 일부에선 국세인 종부세가 늘어 지방교부금이 늘어 별반 차이가 없다고 주장하지만, 지자체를 설득하기에는 역부족이라는 판단이 우세하다.

전문가들은 거래세를 낮춰 부동산시장을 활성화할 필요가 있다고 진단했다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "집값 안정화 측면에서 보유세를 단계적으로 강화하는 방안은 일정 정도 필요

하다"며 "부동산시장의 거래 절벽을 막기 위해 거래세를 낮춰 주택시장에 숨통을 틔워 줄 필요가 있다"고 설명했다.

권 교수는 "단기 매매에 대해서는 강화시키고, 중장기적으로 보유했다 팔 경우 양도세를 낮춰주는 방안도 고려할 필요가 있다"며 "실수요자에 한해서는 한시적으로 거래세를 낮춰 거래 부담을 줄여줘야 한다"고 덧붙였다.

sky0322@newsis.com

서울의 한 아파트 모델하우스에서 방문객들이 주택 모형을 둘러보고 있다.

/사진=김창현 기자

133. 올해 부산 주택시장 전망

13년 만에 최대 입주물량 대기

다주택자 ‘역전세난’ 고민해야

지난해 부산 주택 시장은 IMF 이후 가장 높은 가격 하락률을 보여 충격이 컸다.

부동산114에 따르면 2012년 -1.25%를 기록한 이후 2018년에는 -1.52%를 나타냈다.

일부 지역에서는 1억 원 이상 떨어진 아파트도 있었다. 부동산 관련업이 위축되면서 서비스업 비중이 높은 부산의

체감 경기도 최악 수준이다.

지난해 집값 하락의 주요 원인은 공급 과잉, 정부 규제, 높은 집값 부담으로 정리할 수 있다. 이 중에서도 가장 크게

영향을 미쳤던 것은 공급 과잉이다.

체감적으로는 2017년 8·2대책을 통해 정부의 부동산 시장에 대한 대출 규제, 보유세 강화, 전매 제한 등의 규제가 시장에 직접적으로 영향을 미친 것처럼 느껴졌지만, 집값 하락의 실질적인 원인은 공급 과잉이라 할 수 있다.

부산의 적정 입주량이 연 1만 7000여 세대 정도임을 감안하면, 2016년을 제외하곤 2013년 이후 줄곧 2만여 세대 이상의 입주 물량이 공급돼 왔다.

지난해에는 입주량이 2만 4011세대로 증가했는데, 정부의 강력한 부동산 규제와 맞물리면서 아파트 가격이 큰 하락

폭으로 이어졌다고 볼 수 있다.

올해도 부산에서 2만 5726세대가 입주 예정이다.

13년 만에 최대 물량이다.

동래구가 5473세대로 가장 많다.

인접한 연제구에는 2471세대, 부산진구에는 2113세대가 입주한다.

해운대구와 남구, 수영구에서도 5500여 세대가 입주한다.

이로 인해 동부산권의 주택 시장은 올해도 침체기를 벗어나기 어려울 것으로 보인다.

지난해에는 해운대구가 가장 하락 폭이 컸지만, 올해에는 동래구, 연제구의 하락 폭이 가장 클 가능성이 크다.

강서구에서도 공급이 계속 이어져 강서구와 사하구의 시장 약세가 예상된다.

시장의 수요보다 공급이 초과하면 전세 시장도 약세를 보일 수밖에 없다.

이에 따라 입주 물량이 많은 지역에서는 전셋값 하락도 불가피한 상황이다.

다주택자는 역전세난을 고민해야 하고, 이사 수요가 있는 세대라면 집을 갈아 탈 수 있는 기회이기도 하다.

올해 그나마 안정세를 보일 것으로 예상되는 지역은 공급량이 적은 금정구와 원도심 지역이다.

또 지난해 말에 조정대상지역에서 해제된 남구와 가격 하락 폭이 컸던 해운대구 정도다.

그동안 하락했던 집값이 최근 조정대상지역 일부 해제로 다시 안정될지 주목된다.

벌써 일부 투자성 매물들은 회수되거나 호가가 오르는 모습을 보인다. 규제 지역에서 풀리면서 가장 수혜를 보는 시장은 분양 시장이다.

규제 지역에서 해제된 곳에서 분양하는 유망 단지들은 높은 청약 경쟁률이 예상된다.

실수요자라면 적극적으로 청약에 도전해 볼 만하다.

분양 시장 과열로 인한 부작용도 예상된다. 여전히 규제 지역으로 남아 있는 해운대구, 수영구, 동래구도 시장 상황에 따라 해제될 수 있지만, 다시 부산지역 분양 시장이 과열을 보이면 해제 시기는 당초 예상보다 더욱 멀어질 가능성이

높다.

이영래 부동산서베이 대표

시흥월곶역 블루밍 더마크’ 조감도.

(사진=벽산건설)

'매수실종' 주택시장 돌파구 찾을까…다주택자, 집 내놓을지 관심

전문가가 말하는 설이후 부동산시장
봄 이사철 실수요에도 거래절벽 지속
다주택자 절세책 고심…매매보단 증여
강남發 하락세 강북으로 전이 가능성 제기
분양·토지·경매 등 대체투자 출현 가능성↑

【서울=뉴시스】이인준 기자 = "설 이후에는 거래시장이 움직이기는 한다. 하지만 올해는 공시가격 상승, 대출 규제 등의 영향으로 위축된 매수심리가 활발히 움직일지는 의구심이 든다"(함영진 직방 빅데이터 랩장)

"이미 이사철이 시작됐지만 전세가격이 하락하는 등 실수요도 위축됐다. 대출규제가 있는 한 주택시장 약보합세는 불가피하다. 분양시장도 미분양 사태에 대비해야 한다."(권대중 명지대 부동산학과 교수)

매해 설 연휴 이후 주택시장은 그 해 상반기 부동산 시장의 바로미터다.

명절을 앞두고 연초 이후 미뤄뒀던 주택 매입 등 자금 집행이 본격적으로 재개되고 결혼이나 이사 등 대소사를 가족들이 한 자리에 모여 결정하는 풍습 탓이다. 최근 연말연초 부동산시장이 처한 급격한 '매수실종' 사태의 원인중 하나도 이 같은 명절 전 수요 둔화와 무관하지 않다. 실제로 설 명절이 끝나는 시점에 주택 거래가 활발해지는 경향이 있다고 전문가들은 말한다.

하지만 올해 만큼은 분위기가 사뭇 다르다. 이미 이사철이 시작됐지만 전셋값이 급락하는 등 전조가 심상찮다. 2월 이후부터 봄철까지 이어질 '이사 성수철'이 집값에 미치는 영향이 예년보다 적을 수도 있다는 전망에도 무게가 실린다.

◇봄 이사철 실수요 되살아나겠지만…"집값 영향 주기 어려워"

부동산 전문가들은 올해 1월 부동산 시장이 처한 '매수실종' 사태는 설 연휴가 끝나면서 다소 해소될 것으로 점쳤다.

6일 서울부동산정보광장에 따르면 신고일 기준(거래일로부터 60일 이내) 서울 아파트 1월 거래량은 1877건으로 글로벌 금융위기 이후 가장 심각한 거래 침체기였던 2013년 1월 1196건 이후 최근 6년 이래 최저치를 기록했다. 지난해 10월보다 3억~4억원 떨어진 급매물이 나와도 매수세가 붙지 않는 심각한 매수 실종 상황이다.

하지만 2월부터는 한해 이사 수요가 가장 집중되는 이사 성수기가 찾아와 거래시장도 회복될 것으로 전문가들은 진단했다. 신학기를 앞둔 학군 수요 이사가 막바지에 이르고 4~5월 봄 결혼 시즌을 앞둔 신혼부부 등 새집 장만 수요가 겹치기 때문이다.

다만 전년과 비교하면 매수세가 붙지 않는 가운데 '거래절벽' 수준의 거래시장 상황이 지속될 것이라는 전망이 우세하다.

함영진 직방 랩장은 "지난해 12월 전국 주택거래량은 5만5000여건으로 계절적 요인 등 여러 요인이 있겠지만 매수심리 위축이 심각하다"면서 "3월 7~8만건 정도까지 늘어나지 않을 경우 매수심리를 움직이기 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

권일 부동산인포 팀장은 "현재 급매물조차 거래되지 않을 정도로 현금부자마저 관망세"라며 "실수요자 역시 대출규제가 옥죄고 있는 상황이다보니 적극적으로 움직이지 않을 것"이라고 전망했다.

권대중 명지대 교수도 "대출규제가 강력해 실수요자들도 매수에 나설 수 없는 상황"이라며 거래 침체 상황이 이어질 것으로 내다봤다.

양지영 양지영R&C연구소장도 "명절 이후 본격적으로 자금 집행을 추진하는 경향이 있는 것을 감안하면 이미 4억원가량 떨어진 강남 재건축 아파트 등은 가격에 매력이 생겨 거래량이 반짝 증가할 수 있다"면서도 "거래 정상화라기 보다는 저가 매물 해소 수준에 그칠 것"이라고 말했다.

◇다주택자 고심중…올해도 증여 활발할 듯

올해 주택시장 향방의 키를 쥔 다주택자들의 움직임에 대해서는 전문가들의 예측이 엇갈린다.

올해 주택 보유 부담은 공시가격 큰폭 인상에 따른 재산세, 종합부동산세 등 보유세 인상과 각종 소득세 감면 축소 등의 영향으로 크게 늘어난다. 또 9·13대책 이후 신규 임대사업자 세제 감면 혜택 축소, 대출규제와 집값 하락기에 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 투자) 위축 등의 영향으로 가수요는 지난해에 이어 올해도 급격하게 감소할 전망이다.

다만 여전히 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 부동산시장을 억누르고 있어 다주택자들이 매각에 나서기는 쉽지 않을 것이라는 의견이 많다.

권 교수는 "시장이 매수자 우위시장에 들어가면서 다주택자들도 손해를 보면서 팔 바에는 매물을 안 내놓을 가능성이 높다"고 말했다.

함 랩장은 "갈수록 과세 부담이 커지고 있어 지난해 역대 최대 규모의 주택 증여건수를 기록한데 이어 올해도 증여에 대한 고민을 많이 할 수밖에 없는 상황"이라며 "더 오르기 어렵다고 판단한, 실익이 없는 주택만 매매시장에 나올 것"이라고 말했다.

반면 양 소장은 "보유세 부담이 상당히 크고 올해 금리 인상에 따른 대출 부담도 늘어나고 있어 다주택자들이 매물을 내놓을 수밖에 없는 환경"이라며 "오는 4월 공시가격 발표부터 연말 종합부동산세 고지까지 다주택자들의 매물이 증가하고 가격 조정도 커질 것"이라고 말했다. 권 팀장도 "4월 공시가격 발표 이후 5월부터 매물이 급격하게 늘어날 가능성이 있다"고 말했다.

◇강남3구 주도, 하락세 확산될듯…강북도 위태위태

서울 주택시장의 경우 설 이후 서울 동남권, 이른바 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)이 주도하고 있는 집값 하락세가 강북지역으로 확산될지가 변수다.

서울 강남 11개 자치구 아파트값은 전년말 대비 올해 1월28일 현재 0.56% 하락해 같은 기간 강북 14개 자치구 (-0.28%)보다 하락률이 2배 가파르다. 특히 최근 한달간 강남구(-1.30%)를 비롯해 강동구(-0.72%) 등 강남4구는 평균 0.86% 하락한 반면 강북(-0.07%), 중랑(-0.10%), 종로(0.10%) 등 일부 지역은 상대적으로 하방 경직성이 큰 편이다.

전문가들은 다만 강북도 버티지 못하고 강남권 주택시장을 쫓아 후행할 것이라는 예측을 많이 내놨다.

함 랩장은 "서울권 주택시장이 지역별로 탈동조화 됐다고 해도 여전히 연동이 될 수밖에 없어 강남이 조정받기 시작했는데 강북만 오를 수 없다"면서 "만약 3월에 거래량이 회복되지 않는다면 강북도 급격한 하락이 함께 나타날 것"이라고 말했다.

양 소장은 "강북도 여전히 부담스러운 가격이라는 점에서 실수요자들도 부담스러운 시장이 됐다"면서 "강북도 조만간 강남을 쫓아 가격 조정이 이뤄질 것"이라고 말했다. 권 교수도 "강남은 많이 올랐기 때문에 낙폭도 크지만 강북도 많이 올랐다"면서 "강북도 점차 가격이 빠질 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

다만 권 팀장은 "매수자들이 혹할만한 급매물이 없어 거래가 되지 않고 있다는 점에서 강남북이 하락폭의 차이가 있을 뿐 전반적으로 약세로 봐야 한다"면서도 "서울은 개발호재에 대한 일말의 기대감이 많기 때문에 지자체가 어떤 개발 계획을 가지고 있느냐가 변수가 될 수 있다"고 밝혔다.

한편 전문가들은 올해 주택시장이 침체로 접어들면서 분양시장을 비롯해 토지, 경매 등 다양한 대체 투자수요가 나타날 가능성을 제기했다.

양 소장은 "상가주택이나 그린벨트 해제 주변 토지 등이 투자 수요를 대체할 것"이라고 전망했다.

함 랩장은 "올해 22조원 이상의 토지보상금이 예정돼 있고 예타 면제, 3기 신도시 개발 등 호재가 있어 토지 가격이 올해 부동산시장의 복병이 될 것"이라고 말했다. 그는 또 "전통적으로 거래시장이 좋지 않을때는 경매의 매력이 높아진다"면서 "분양시장도 실수요자들에게 괜찮은 방법"이라고 덧붙였다.

권 팀장은 "올해도 분양가가 주변 시세보다 높지 않을 것이기 때문에 분양쪽에서 집중해 투자 기회를 보는 게 낫다"고 조언했다. 그는 또 "기존 주택시장도 급매물이라고 하면 타이밍보다는 가격 수준에 따라 매수에 나서는게 나쁘지 않은 선택이 될 수 있다"고 말했다.

ijoinon@newsis.com

【서울=뉴시스】김병문 수습기자 = 지난달 서울 아파트 매매량이 6년 만에 최저를 기록한 가운데 7일 오전 서울 송파구 부동산 밀집 상가에 매매를 알리는 안내문이 붙어 있다. 2019.02.07. dadazon@newsis.com

팔기도 사기도 부담"…거래세 낮추면 주택시장 숨통 트일까

경제협력개발기구(OECD) 평균보다 3배 높은 거래세
"기다리면 집값 더 떨어진다"…더 짙어지는 관망세
거래절벽, '숨통 틔어줘야' VS '투기세력 퇴로 열려'

【서울=뉴시스】박성환 기자 = "보유세는 선진국 수준으로 올린다면서 선진국보다 훨씬 높은 거래세는 왜 내리지 않는 겁니까?"

지난달 서울 용산구 소재 아파트(전용면적 59.55㎡) 매수 계약을 맺은 회사원 박모(51)씨의 볼멘소리다. 아파트값 급등으로 골머리를 앓던 박씨는 고심끝에 전세로 살던 단지에서 시세보다 낮게 나온 급매물을 구입했다.

무주택자였던 박씨는 이달 말 잔금을 치르면 내 집 마련의 꿈이 실현되지만, 거래세는 부담이다. 아파트 매수가격은 8억원. 취득세로 1760만원(취득세 세율 2% 1600만원+지방교육세 세율 0.2% 160만원)을 내야하기 때문이다.

박씨는 "부동산 관망세가 짙은 상황에서 아파트를 지금 사는 게 맞는지 모르겠지만, 잦은 이사로 인한 아이들 학교·교육 문제와 직장 출퇴근 여건 등을 고려해 매매를 결정했다"며 "실수요자 입장에서 매매 계약을 맺고 나니 거래세 부담이 만만치 않다"고 토로했다.

지난해부터 고강도 부동산 규제 정책이 잇따르며 부동산시장에서 찬바람이 거세다. 거래가 중단된 이른바 '거래 절벽' 현상이 갈수록 심화되고 있다. 서울 주요지역과 신도시 아파트 단지에는 부동산 관망세 역시 더욱 짙어지는 양상이다.

지난달 서울 아파트 매매량이 같은 달 기준 6년 만에 최저 수준으로 떨어졌다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매량은 신고 건수 기준 1857건으로, 지난 2103년 1196건 이후 1월 거래량으로는 최저를 기록했다. 또 지난해 1월 1만198건보다는 81.8% 급락했다.

서울 아파트 매매는 양도소득세 중과가 시행되기 직전인 지난해 3월 1만3813건을 고점으로 꾸준히 하락하다 가을 성수기인 9월과 10월 잠시 늘었다. 이후 9.13부동산 대책의 효과가 본격 나타난 11월 3544건으로 하락하더니 12월 2299건으로 뚝 떨어졌다.

지역별로 용산구는 지난해 1월 거래량이 1만21건으로 서울 25개 구 중 가장 많았지만, 지난달에는 가장 적은 20건에 불과했다. 또 ▲강남구 690건에서 86건 ▲서초구 519건에서 64건 ▲송파구는 825건에서 82건으로 거래량이 줄었다.

대출 규제와 공시가격 상승 등으로 주택 가격 안정화 흐름이 당분간 계속되고, 집값이 더 떨어질 것이라는 심리적 요인까지 맞물리면서 부동산시장의 위축은 불가피할 전망이다.

실제 우리나라의 거래세 비중이 다른 나라에 비해 높은 편이다. 우리나라(2015년 기준)는 국내총생산(GDP)대비 보유세 비중이 0.8%로 경제협력개발기구(OECD) 평균 1.1%보다 낮다. 다만 거래세 비중은 2.3%로 OECD 평균 0.8%보다 3배가량 높다. 이에 부동산관련 총 세 부담이 3.1%로 OECD 평균 1.9%보다 1.6배나 높다.

공시가격 현실화로 보유세가 인상되면 상대적으로 높은 거래세는 낮춰야 한다는 지적이 나오고 있다.

거래가 뚝 끊긴 부동산시장에서 거래세 인하시기를 놓칠 경우 주택시장 전체가 위축되면서 자칫 실수요자가 피해를 입을 수 있기 때문이다.

정부는 거듭된 고강도 규제 대책으로 집값 안정화에 어느 정도 성과를 거뒀다지만, 꾸준한 거래 없이 시세보다 낮은 일부 '급매물'로 집값 안정화를 판단하는 것은 무리라는 것이다.

거래 절벽 속 한두 건의 급매물이 집값을 끌어내리는 것도 한계가 있다는 지적이다. 정부의 예상만큼 매물이 늘지 않고, 집값도 실수요자가 체감할 수 있을 정도로 떨어지지 않는 이유도 이와 무관치 않다. 보유세 부담을 견디지 못하는 일부 다주택자를 제외하곤 임대사업자로 등록하거나 증여하는 등 추이를 지켜보자는 분위기가 우세한 탓이다.

부동산시장에선 보유세를 계속 올려 고가·다주택자에게 세 부담을 늘리는 대신 거래세(양도세·취득세)를 낮춰 다주택자들이 매물을 내놓고, 거래가 활성화될 수 있도록 해야 한다는 게 중론이다.

하지만 정부는 거래세 인하에 신중한 입장이다. 실수요자가 체감할 수 있을 정도까지 집값이 하락할 때까지 고삐를 늦추지 않겠다는 게 정부의 방향이다.

특히 집을 여러채 보유한 다주택자들이 부동산시장을 교란시키는 투기세력으로 판단하고 있는 정부 입장에서 거래세 인하는 자칫 투기세력에게 퇴로를 열어주는 것으로 해석될 여지가 있기 때문이다.

또 거래세 인하를 위해서는 지방자치단체들의 반발을 잠재워야 한다. 취등록세는 지방세로, 전반적인 세율 인하는 지방재정에 미치는 영향이 크기 때문에 지자체의 반발을 불러올 수 있다. 일부에선 국세인 종부세가 늘어 지방교부금이 늘어 별반 차이가 없다고 주장하지만, 지자체를 설득하기에는 역부족이라는 판단이 우세하다.

전문가들은 거래세를 낮춰 부동산시장을 활성화할 필요가 있다고 진단했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "집값 안정화 측면에서 보유세를 단계적으로 강화하는 방안은 일정 정도 필요하다"며 "부동산시장의 거래 절벽을 막기 위해 거래세를 낮춰 주택시장에 숨통을 틔워 줄 필요가 있다"고 설명했다.

권 교수는 "단기 매매에 대해서는 강화시키고, 중장기적으로 보유했다 팔 경우 양도세를 낮춰주는 방안도 고려할 필요가 있다"며 "실수요자에 한해서는 한시적으로 거래세를 낮춰 거래 부담을 줄여줘야 한다"고 덧붙였다.

sky0322@newsis.com

133. 올해 부산 주택시장 전망

지난해 부산 주택 시장은 IMF 이후 가장 높은 가격 하락률을 보여 충격이 컸다. 부동산114에 따르면 2012년 -1.25%를 기록한 이후 2018년에는 -1.52%를 나타냈다. 일부 지역에서는 1억 원 이상 떨어진 아파트도 있었다. 부동산 관련업이 위축되면서 서비스업 비중이 높은 부산의 체감 경기도 최악 수준이다.

13년 만에 최대 입주물량 대기

다주택자 ‘역전세난’ 고민해야

지난해 집값 하락의 주요 원인은 공급 과잉, 정부 규제, 높은 집값 부담으로 정리할 수 있다. 이 중에서도 가장 크게 영향을 미쳤던 것은 공급 과잉이다. 체감적으로는 2017년 8·2대책을 통해 정부의 부동산 시장에 대한 대출 규제, 보유세 강화, 전매 제한 등의 규제가 시장에 직접적으로 영향을 미친 것처럼 느껴졌지만, 집값 하락의 실질적인 원인은 공급 과잉이라 할 수 있다.

부산의 적정 입주량이 연 1만 7000여 세대 정도임을 감안하면, 2016년을 제외하곤 2013년 이후 줄곧 2만여 세대 이상의 입주 물량이 공급돼 왔다. 지난해에는 입주량이 2만 4011세대로 증가했는데, 정부의 강력한 부동산 규제와 맞물리면서 아파트 가격이 큰 하락 폭으로 이어졌다고 볼 수 있다.

올해도 부산에서 2만 5726세대가 입주 예정이다. 13년 만에 최대 물량이다. 동래구가 5473세대로 가장 많다. 인접한 연제구에는 2471세대, 부산진구에는 2113세대가 입주한다. 해운대구와 남구, 수영구에서도 5500여 세대가 입주한다. 이로 인해 동부산권의 주택 시장은 올해도 침체기를 벗어나기 어려울 것으로 보인다. 지난해에는 해운대구가 가장 하락 폭이 컸지만, 올해에는 동래구, 연제구의 하락 폭이 가장 클 가능성이 크다. 강서구에서도 공급이 계속 이어져 강서구와 사하구의 시장 약세가 예상된다.

시장의 수요보다 공급이 초과하면 전세 시장도 약세를 보일 수밖에 없다. 이에 따라 입주 물량이 많은 지역에서는 전셋값 하락도 불가피한 상황이다. 다주택자는 역전세난을 고민해야 하고, 이사 수요가 있는 세대라면 집을 갈아 탈 수 있는 기회이기도 하다.

올해 그나마 안정세를 보일 것으로 예상되는 지역은 공급량이 적은 금정구와 원도심 지역이다. 또 지난해 말에 조정대상지역에서 해제된 남구와 가격 하락 폭이 컸던 해운대구 정도다.

그동안 하락했던 집값이 최근 조정대상지역 일부 해제로 다시 안정될지 주목된다. 벌써 일부 투자성 매물들은 회수되거나 호가가 오르는 모습을 보인다. 규제 지역에서 풀리면서 가장 수혜를 보는 시장은 분양 시장이다. 규제 지역에서 해제된 곳에서 분양하는 유망 단지들은 높은 청약 경쟁률이 예상된다. 실수요자라면 적극적으로 청약에 도전해 볼 만하다.

분양 시장 과열로 인한 부작용도 예상된다. 여전히 규제 지역으로 남아 있는 해운대구, 수영구, 동래구도 시장 상황에 따라 해제될 수 있지만, 다시 부산지역 분양 시장이 과열을 보이면 해제 시기는 당초 예상보다 더욱 멀어질 가능성이 높다.

이영래

부동산서베이 대표