[에너지경제신문 송재석 기자] 조정대상지역에서 전격 해제된 부산 주택 시장이 들썩이고 있다.
한국감정원에 따르면 전국 아파트 가격 동향 조사 결과 11월 둘째 주 부산 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.10%가량
상승한 것으로 나타났다.
조정대상지역 해제에 따른 가격 상승에 대한 기대감에 해운대와 수영구 동래구는 평균 상승 폭을 크게 웃돌고 있는
한편 신규 분양 아파트에도 많은 수요가 몰리는 등 부산 지역 대부분의 아파트가 상승 전환을 이어가고 있다.
업계 관계자들은 “각종 규제에 억눌려 침체기에 빠져 있던 부산 지역 부동산 시장에 최근 들어 서울 등 외지에서도 매수 관련 문의가 급증하고 있다”면서 “규제에서 자유로워진 만큼 신규 투자 및 주택수요가 꾸준히 이어질 것으로 전망
된다”고 전했다. 특히 조정대상지역 해제에 대한 풍선 효과로 인근 지역 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 최근 견본주택을 이전한 ‘신만덕 베스티움 에코포레’는 부산지역 대표 건설사이자 하자 없는 시공사로도 잘 알려진 ‘㈜동부토건’에서 맡아 실거주자들에게도 높은 관심을 받고 있다.
동부토건은 최근 부산 동구 ‘초량 베스티움 센트럴베이’를 완판하기도 했다. ‘신만덕 베스티움 에코포레’는 총593세대 중 59타입 352세대, 84타입 241세대 구성으로 주거선호도 높은 중소형 평형
대로 조성되어 있으며, 신만덕 베스티움은 실수요자 및 투자자들의 선호도가 높은 전용 84㎡의 3.3㎡당 분양가가
900만원 대로 저렴하다.
또한 부산의 교통관문으로 여겨지는 만덕3터널(공사중)과 만덕-센텀간 지하고속화도로 등 교통 호재가 잠재되어 있다. 단지 내 최첨단 IoT설비를 적용해 주거 편의성을 높였으며, 피트니스 센터와 GX, 실내 골프연습장 등 다양한 커뮤니티 시설이 들어설 예정이다. 사업지 인근에는 단지 앞 1분 거리에 백양중학교와 백양초등학교, 만덕고등 학교 등 우수 학군이 대거 밀집되어 있으며 뉴코아 아울렛 덕천점, 롯데백화점 동래점, 구포 시장, 메가박스 등 대형 상권이 조성되어 있어 우수한 주거 환경을
자랑한다. 한편, ‘신만덕 베스티움 에코포레’ 주택전시관은 북구 백양대로 1200 에 위치해 있다. 주택전시관에서 자세한 사항을
확인할 수 있다.
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호가 치솟는 서울 vs 미분양 늘어난 지방…정부 지역별로 부동산 정책 달리해야
연일 호가가 치솟는 서울·수도권 도심과 달리 지방 미분양 주택 증가세가 꾸준하고, 완공 이후에도 빈집으로 남아
이른바 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양까지 늘어나고 있는 것으로 조사됐다.
전국 미분양 물량은 6만 가구로, 물량의 83.9%가 지방에 집중돼 있다.
지역 경제 침체로 인구가 빠져나가고, 서비스업이 악화되면서 주택시장이 침체되는 악순환이 반복되고 있는 것이다.
◆문 정부 지방 미분양 꾸준히 증가
문재인 정부가 출범 이후 서울 집값을 잡겠다며 규제 정책을 17번이나 쏟아내는 동안 지방의 미분양 주택은 꾸준히
증가했다.
국토교통부에 따르면 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 기준 지방의 미분양 주택은 총 4만1624가구였다.
하지만 올해 9월 기준 5만396가구로, 9000여 가구 가까이 증가했다.
악성 미분양인 준공 후 미분양 주택도 늘었다.
2017년 5월 6845가구였던 지방의 준공 후 미분양 주택은 지난 9월 기준 1만5808가구로 2배 이상 증가했다. 지역별로
지정 후 오히려 미분양 늘어난 곳이 절반 이상, 악성 미분양 해결 절실 정부 매입 후 임대주택 활용 등, 세제 혜택으로 동맥경화 풀어야
정부가 미분양 관리를 위해 도입한 미분양관리지역이 크게 효과를 내지 못하고 있다는 목소리가 커지고 있다. 해당 지역 대부분은 수년간 관리지역으로 묶여 공급을 제한받고 있지만, 미분양 물량은 줄지 않고 있고 오히려
거래위축으로 인한 집값 하락이 지속되고 있기 때문이다.
특히 지방의 경우 미분양관리지역 단위가 광범위한 탓에 해당하지 않는 지역까지 미분양 지역이라는 주홍글씨가 새겨
지고 있다는 비판이 거세지고 있다. 서울·수도권에서 공급된 새 아파트들이 최소 수십대 1의 경쟁률로 마감되는 사이 비인기 지방에서 공급된 아파트는 주인을 제때 찾기도 벅찬 모습이다.
업계에서는 미분양을 줄일 수 있는 근본적이고 직접적인 대책을 마련해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있지만, 정부는
별다른 조치를 내리지 못하고 있다. 전문가들은 미분양관리지역 세분화와 함께 환매조건부 미분양 매입 등 신규 분양시장 리스크를 감소시킬 수 있는 방안 모색이 요구된다고 제안한다.
◇미분관리지역 평균 2년 이상 유지되며 시장 악화시켜
주택도시보증공사(HUG)가 지정·관리하는 미분양관리지역은 10월 말 기준 수도권 6곳 방 31곳 등 총 37개 지역이다.
전달인 9월과 비교해 부산 사하구 1곳이 미분양이 줄어들면서 관리지역에서 제외됐다. 미분양 관리지역은 미분양 증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려, 모니터링 필요 지역 등 기준에 따라 선정된다.
미분양 관리지역에서 분양보증을 발급받기 위해서는 예비심사 또는 사전심사를 받아야 한다.
이는 HUG의 분양보증심사를 까다롭게 해 추가 공급을 막겠다는 의도다.
공급을 줄여 기존 미분양 아파트를 우선적으로 해소하자는 것이다.
그런데 문제는 미분양관리지역으로 지정된 후에도 미분양이 줄어들지 않는 곳이 많다는 점이다.
오히려 부동산 시장에 동맥경화를 일으켜 수요들을 위축시키고 있다는 지적을 받고 있다.
실제 국회 국토교통위원회 김석기 의원(자유한국당·경주시)이 HUG로 부터 제출받은 자료에 따르면 9월 기준 당시
미분양관리지역 38곳의 미분양 주택은 지정 후 4만1281가구에서 지난 8월 4만4919가구로 3638가구 늘었다. 특히 38곳 중 관리지역 지정기간 미분양이 늘어난 곳은 19곳에 이른다. 주택공급이 꾸준히 이뤄지고 있는 수도권
제외한 지방의 경우 주택공급이 줄었지만, 미분양은 지정기간동안 줄어들지 않았다.
경남 김해(972가구→1981가구, 2배), 강원 춘천(605가구→1157가구, 1.9배), 강원 원주(1690가구→3228가구, 1.9배), 대구 달성(579가구→934가구, 1.6배), 경남 창원(3742가구→5875가구, 1.6배)은 미분양관리지역 선정 후 오히려 미분양세대 수가 2배 가까이 급증한 것으로 나타났다.
38개 지역 중 26개 지역은 미분양관리지역으로 지정된 지 1년이 넘도록 해제되지 못했다. 특히 경북 경주와 포항,
경남 창원, 충북 청주, 경기 안성은 3년째 미분양관리지역으로 지정돼 있다. 실제 경북 포항시는 2016년 10월 지정된 후 지난달 말까지 단 한 차례도 미분양관리지역에서 벗어난 적이 없다.
이 곳의 ‘준공 후 미분양’(722가구)이 9월 기준으로 전체 미분양(975가구)의 74%를 차지하고 있다.
경북에선 같은 해 10월 경주시, 12월 김천시, 다음해 9월 구미시가 관리지역으로 지정돼 현재까지 이어져 오고 있다.
경북(3756가구)은 올해 전국에서 악성 미분양이 가장 많은 지역이며 2016년 이후 증가세도 매우 가파르다.
이밖에 충북 청주시와 경남 창원시가 2016년에 강원 동해시, 충남 서산시·천안시, 경남 김해시·사천시·거제시가 2017년에 지정, 3곳 중 1곳은 미분양관리지역 후 3년여의 세월이 흘렀음에도 여전히 정부의 관리를 받는 셈이다. 이들 지역
역시 경북 못지않게 악성 미분양이 많았다.
경남의 악성 미분양은 3423가구로 전국에서 두 번째로 많았고 충남이 3005가구로 뒤를 이었다. 충북도 1177가구로
네 자릿수를 기록했다.
강원은 상대적으로 물량(757가구)이 적었으나 지난해(662가구)보다 증가했다.
미분양이 해결되지 못하니 지방 아파트값은 곤두박질 치고 있다. 부동산114에 따르면 경북의 경우 지난 2017년 1월부터 10월까지 34주 연속 하락세가 이어지고 있다. 이 밖에 충남, 충북 등도 미분양관리지역으로 지정된 곳들의 아파트값은 하락세 또는 보합세에서 벗어나지 못하고
있는 상황이다.
◇집값 하락을 안정으로 보는 정부, 활성화 대책에는 부정적
상황이 이렇게 되자 부동산 시장에서는 정부가 미분양 물량을 직접 해결할 수 있는 대책이 필요하다는 주장이 제기되고 있다. 특히 미분양 관리지역이 너무 광범위해 보다 정밀하게 핀셋 지정할 필요가 있다는 의견이 확산되고 있다.
같은 시‧군‧구 일지라도 지역이 넓은 곳은 분양이 잘되는 곳과 미분양지역이 혼재하는데 동일하게 규제하는 것이
불합리하며 일괄적으로 미분양지역이란 낙인이 찍혀 분양에 불이익을 받고 있다는 것이다. 그러나 정부의 입장은 단호하다. 국토부와 HUG는 미분양 관리지역 세분화를 바로 추진하기 어렵다는 입장이다.
HUG 관계자는 “동탄2신도시를 미분양 관리지역에서 제외한 것은 청약과열지역이라 제외한 것이며 미분양 관리지역을 세분화하는 것은 검토해야 할 사항”이라고 말했다. 국토부 관계자는 “지방 부동산 시장은 안정적”이라며 “아직 조금 더 지켜볼 필요가 있다“고 전했다.
전문가들은 정부가 미분양 물량에 대해 일부 공공이 분양가 50% 수준에서 환매 조건부로 매입하고 보증건수 제한 완화 등을 임대주택으로 활용할 수 있도록 해야 한다는 의견이 제시되고 있다. 시장에 맡겨 장시간 시간을 소요하는 것보다 미분양을 보다 빨리 소진시켜 시장 안정화를 이루는 것이 우선돼야 한다는 것이다.
그러나 국토부 관계자는 한 세미나에서 “인위적 매입은 업체의 밀어내기 분양을 유발할 수 있고 임대주택 활용 효과도 미지수다”고 말했다. 한 부동산 전문가는 “정부의 규제 기준이 강남으로 전제돼 잇는 것부터 고쳐야 한다”며 “수요를 지역 내에서 묶어두기보단 수도권이나 지방 부동산 시장을 활성화시켜 밖으로 빼내는 대책이 필요한 시기다”고 조언했다.[
데일리안 = 권이상 기자]
[사진=게티이미지뱅크]
깊어지는 내 집 마련 고민…"수도권 미분양 아파트도 다시 보자"
향후 입지 여건 개선될 여지 있는 지역 미분양 살펴볼 필요
광역 교통망 형성되거나 3기 신도시 수혜 예상되는 지역 주목할 만
최근 저금리 기조 장기화로 뭉칫돈이 수도권 부동산 시장으로 몰리면서, 내 집 마련을 원하는 수요층의 고민도 깊어지고 있다.
금융 상품에 비해 상대적으로 안전 자산으로 분류되는 부동산 시장에 수요층이 대거 형성돼 집값이 가파르게 상승하고 있는 탓이다.
특히 인기 지역 청약 사업장들은 빠르게 몰리는 청약자들로 인해 연일 높은 경쟁률을 기록하고 있다.
업계는 이럴 때 수도권 유망 지역 알짜 미분양 아파트에 관심을 두는 것도 좋은 방법이라 조언한다. 5일 국토교통부의 미분양 주택 집계 현황에 따르면 올해 9월 기준 전국 미분양 주택은 전월(6만2385가구)보다 3.7% 감소한 6만62가구인 것으로 나타났다.
특히 같은 시기 수도권 일대 미분양은 9666가구로 전월(1만331가구) 대비 6.4% 감소했다. 미분양 감소폭이 전국 평균보다 더 컸던 셈이다. 보통 미분양 아파트는 청약이 마감되지 못할 만한 분명한 이유가 있어, 수요층에게 외면받는 단지로 치부되기 쉽다.
대체로 미분양 단지는 입지나 가격 측면에서 약점을 보인다.
하지만 향후 입지 조건이 개선될 여지가 있는 지역의 미분양이라면 보다 면밀히 파악해보는 것도 좋은 방법이다.
특히 수도권 일대 신도시, 택지지구 등에 위치한 미분양은 시간이 흐를 경우, 주거 여건도 대폭 개선될 가능성이
높기 때문이다.
신도시 및 택지지구는 개발 초기에 도시 전체가 그야말로 공터에 가까워 분양가도 높지 않은 경향을 보인다.
하지만 교통 시설 및 인프라가 점차 형성되면, 시세가 점진적으로 높아지는 경우가 많다. 특히 수도권 일대는 아무리 외곽이라 해도 기본적으로 다른 지방 지역에 비해 서울 접근성 측면에서 유리함을 지녀
어느 정도 시일이 지나면 미분양이 해소되는 사례도 종종 발생한다.
게다가 미분양 단지는 청약통장 없이 계약이 가능하고, 동호수를 직접 지정할 수 있는 장점도 있다.
또 건설사들이 추가 할인에 가까운 서비스를 제공하고, 다양한 옵션을 제공해 실수요층에게 호응을 얻기도 한다. 전문가들 역시 수도권 일대에 광역 교통망이 형성되거나 대형 택지지구 수혜가 예상되는 지역을 물망에 올리는 것도
좋은 방법이라고 입을 모은다.
김병기 리얼투데이 연구원은 "알짜 미분양을 고를 때는 가격에 연연하기보다는 도로망, 역세권, 생활편의시설, 학군 등 입지에 포커스를 맞추는 것이 더 중요하다"며 "아무리 저렴한 주택으로 매입한다 한들 나중에 팔리지 않으면 소용이
없다. 부동산 투자의 기본은 환금성"이라고 설명했다.
그는 이어 "구체적인 사업장을 언급하긴 어렵지만 서울 접근성이 우수하고 3기 신도시 수혜가 예상되는 인천 계양구,
경기 고양시 덕양구 남부 지역, 신안산선 및 월판지 수혜지역인 안양시 등지 알짜 단지를 유심히 살펴보는 것도 좋은
방법이 될 것 같다"고 덧붙였다.
다만 '악성 미분양'이라 불리는 준공 후 미분양은 조심해야 한다는 것이 업계 중론이다. 분양은 물론 입주 이후로도
수요층의 외면을 받는 단지는 명확한 문제점을 안고 있는 경우가 대부분이기 때문이다. 국토부에 따르면 지난 9월 수도권 미분양 주택은 △서울 207가구 △인천 1046가구 △경기 8413가구로 집계됐다.
이 중 악성 미분양은 △서울 186가구 △인천 679가구 △경기 2681가구 등 3546가구에 달했다.
한 부동산 정보업체 관계자는 "준공 후 미분양은 입지 여건이 열악하거나, 부실자재를 사용하거나, 주변에 혐오시설이 있어 수요층에게 외면을 받는 경우가 있으니 주의해야 한다"며 "서울과의 접근성이 대폭 향상되는 광역 교통망 확충
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