집 안물려줘도 괜찮아요" 자식이 더 권하는 주택연금

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집 안물려줘도 괜찮아요" 자식이 더 권하는 주택연금

도토리 깍지 2020. 1. 5. 12:02

ⓒpixabay이미지

내집 마련? 전세 연장?… "올해 부동산이 궁금해"

[주말리뷰] 고용노동부 조사 기준 국내 근로자의 지난해 평균 연봉은 3634만원. 2년 전인 2017년보다 6.8%(234만원) 올랐다. 부동산114가 국토교통부 실거래가 24만1621건을 조사한 결과 지난해 서울 아파트값은 2년 전 대비 40.8%

(2억3853만원) 오른 8억2376만원을 기록했다.

각종 투기로 얼룩진 서울 집값은 실수요자의 내집마련이 점점 힘들게 만들고 있다.

정부는 주거안정을 목표로 2년6개월 동안 모두 18번의 부동산대책을 내놨다. 지난해 12월16일 관계부처 합동으로 발표한 ‘주택시장 안정화방안’에서 정부는 대출·세제·청약과 함께 아파트 분양가에 대한 모든 규제를 강화, 집값 상승

요인을 전면 차단키로 했다.

은성수 금융위원장은 고위직으론 이례적으로 ‘부동산이 버블’이란 표현까지 썼다. “당장 집을 팔라”는 정부의 메시지가 그 어느 때보다 강력하다.

하지만 서울 아파트의 경우 공급 대비 수요가 점점 늘어날 것이란 전망이 지배적이다.

재테크, 노후 대비, 투자를 위해 돈 굴릴 곳을 찾는 시중 유동자금이 1000조원을 넘어선 가운데 코스피는 2018년

1월~2019년 11월 18.6% 하락했다.

믿을 만한 투자처가 부동산뿐이란 얘기다.

<머니S>는 경자년 새해를 맞아 부동산 전문가 20명을 통해 시장을 전망하고 투자 가이드를 제시하기 위한 설문조사를

실시했다.

강남 공인중개사사무소 앞.

/사진=뉴스1

◆올해 내집 마련 해도 될까

부동산전문가들은 올해 내집 마련에 대해 어떻게 생각할까. 설문 결과 조사 응답자 중 75%(15명)는 ‘무조건 내집마련을 해야 한다’고 답했다. 서울 집값은 계속 오르기 때문에 하루라도 빨리 집을 사야 한다는 것이다. 이창동 밸류맵 리서치팀장은 “실수요자라면 시기에 상관없이 자금 계획에 맞춰 집을 사는 게 맞다”고 말했다.

그는 “본격적인 버블 논란과 과도한 가격상승에 따른 압박이 있을 것으로 보이지만 서울만 놓고보면 역대 최저 수준의 공급이 예상되기 때문에 신축이나 10년 이내 아파트 등을 중심으로 가격상승 가능성이 있다”고 내다봤다.

15%(3명)는 ‘전세 연장’을 꼽았다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “올해 서울 아파트값이 약보합세를 나타낼 것”이라며 “현시점에서 추격매수에 나서는 것은 적절치 않다”고 내다봤다.

역시 ‘전세 연장’을 꼽은 양지영 R&C연구소장은 “현재 집값 상승의 근본적 원인인 매물 잠김 현상과 공급부족 등을

해결하기 위한 정책이 진행될 경우 가격이 안정화될 것”이라고 말했다.

◆수도권 vs 지방광역시

수도권에 집중된 규제를 피해 최근 지방광역시에 대한 관심이 모아지고 있다.

일부 투자자들은 전세버스까지 대절해 지방 아파트 투어를 하는 정도다.

그럼에도 전문가들은 지방광역시보다는 버블 논란이 제기되고 있는 수도권을 꼽는 데 주저하지 않는다.

이번 설문에서 ‘미래 가격상승 가치가 높은 지역’을 묻는 질문에 90%(18명)가 ‘수도권’을 꼽았다.

지방광역시를 선택한 응답자는 5%(1명)에 불과했다. 정지영 부동산컨설턴트(필명 아임해피)는 ‘서울불패’를 단언하며 “수도권 가운데 규제가 약한 비조정대상지역으로 단기차익을 노린 투자수요가 몰릴 것”이라고 내다봤다.

이어 “지역별 차이가 있지만 서울 아파트는 안전자산으로 생각하는 경향이 있어 조정이 와도 오래 지속되지 않을 것”

이라고 전망했다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “현재 지방광역시에 대한 매수세가 현실화됐지만 사이클을 크게 보면 수도권의 견고한 집값 상승을 뛰어넘기 어려울 것”이라고 말했다.

반면 채상욱 하나금융투자 애널리스트는 “내년 부동산시장은 전반적인 안정세가 이어질 것”이라며 “지역별로는 경기권과 지방광역시 상승세가 예상되며 이 중 경기도의 오름세가 주목된다”고 예측했다.

◆아파트 vs 수익형부동산

정부가 아파트 규제를 강화함에 따라 빌라·오피스텔·상가 등 수익형부동산에 대한 관심이 높아졌다.

주로 시세차익을 노리는 아파트와는 달리 수익형부동산은 매달 월세를 받아 일정 수익을 보장받을 수 있는 ‘연금형’

성격이다. 특히 기대수명 연장과 은퇴시기의 불확실성 증가로 수익형부동산은 ‘평생 월급’이란 메리트가 부각됐다.

설문 응답자 중 50%(10명)는 여전히 ‘아파트’에 비중을 뒀지만 ‘수익형부동산’을 꼽은 전문가도 35%(7명%)에 달했다. 수익형부동산을 선택한 선종필 대표는 “아파트 시세차익의 수급이 주기적이지 않고 유보이익을 일시적으로 창출하는 형태”라며 “지금 아파트값의 상승랠리는 국지적인 현상으로 보인다”고 진단했다. 아임해피는 “은퇴세대일 경우 규제를 덜 받는 월세수익이 필요하다”며 “수익형은 부동산 경기와 다르게 흔들리지 않는 상품”이라고 말했다.

반면 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “자영업 붕괴로 상가가 더 어려워질 것”이라며 “정부의 민간택지 분양가상한제와

재개발·재건축 규제 강화로 신규아파트 공급이 줄어들고 기준금리의 추가 인하 등으로 아파트값 상승세는 계속

될 것”이라고 밝혔다.

그는 “규제로 인해 상승세가 꺾일 수는 있어도 서울의 경우 두터운 수요층이 있어 낙폭이 크지 않을 것”이라고

덧붙였다.

집과 돈.

/사진=이미지투데이

◆재개발·재건축 vs 리츠

분양가상한제 확대로 재개발·재건축사업의 수익성이 떨어질 것으로 예상돼 투자수익률에 대한 기대도 낮아졌다

. 이 때문에 보다 안정적인 부동산 간접투자상품에 대한 관심이 커졌다.

대표적인 게 P2P(Person to Person)나 리츠(Reits)다. 이들 상품은 사모나 공모를 통해 일반투자자로부터 자금을

모집하고 이를 부동산이나 관련 유가증권에 투자해 운용수익을 배당한다.

이를테면 주택담보대출이 필요한 A씨가 은행 한도보다 높은 P2P대출을 신청했다고 가정하자. P2P사업자는 투자자들의 자금을 모아 A씨에게 빌려주고 수수료를 뗀 나머지 이익을 다시 투자자에게 돌려주는 방식이다.

이번 설문에서 리츠·P2P 등 대안투자를 추천한 응답자(55%)가 재개발·재건축투자를 추천한 경우(45%)보다 더 많았다. 선종필 대표는 “부동산 간접투자상품이 금융권을 중심으로 확산 추세인 데다 개별적으로 전문성을 갖기 힘든 직접투자의 위험분산 효과, 관리 문제를 해결할 수 있다”고 설명했다.

부동산 과다보유에 따른 세금 중과 등의 페널티가 적은 것도 장점으로 꼽았다.

이창동 밸류맵 리서치팀장은 “자금 규모에 따라 자기자본이 5000만~1억원인 경우 간접투자, 그 이상은 저평가된

재개발·재건축에 장기투자가 유리하다”고 했다.

권강수 상가의신 대표는 “각종 규제로 약간의 조정은 거치겠지만,분양가상한제로 인해 재개발·재건축사업이 주춤할

경우 중·장기적으로 입주물량이 줄 수 있어 다시 상승세를 탈 공산이 크다”고 예상했다.

강영훈 부동산스터디 대표는 “재개발·재건축의 수익성이 높지만 매물이 없어 투자도 쉽지 않고 리츠가 나은 대안이

되진 않을 것”이란 의견을 냈다.

부동산 침체나 조정 가능성에 대한 질문에 고준석 동국대 법무대학원 교수는 “그동안 서울 아파트값이 너무 많이 올라 2020년엔 조정받을 것으로 보이지만 공급보다는 대기수요가 많은 게 문제”라며 “가격을 확실히 잡기 위해선 재개발·

재건축을 통한 공급정책이 필요하다”고 제시했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울은 2015년 이후 급등한 가격으로 인해 피로감이 크고 올 경제환경도 전반적으로 부진할 것으로 예상된다”며 “다만 경기둔화를 방어하기 위한 글로벌 저금리 추세와 재정확대를 통한 유동자금을 고려할 때 큰 폭의 조정은 없을 것”이라고 진단했다.

구경모 더피알커뮤니케이션 매니저 역시 “올해 일정 부분 조정은 예상되지만, 서울의 경우 영향이 거의 없을 것”이라고 내다봤다.

김은진 부동산114 팀장은 “집값 상승에 따른 피로도가 높은 상황에서 보유세 인상 등 추가 규제가 나와 투자심리가

꺾일 것”이라며 “분양가상한제 적용 물량이 본격 출시되는 하반기 이후 집값이 변곡점을 맞을 수 있다”고 예상했다.

다만 김 팀장은 “서울 아파트의 경우 하락보다는 횡보를 보일 가능성이 높다”고 전망했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “올 4~6월 사이 양도소득세 중과의 일시 해제 이슈로 인해 다주택자 매물이 단기간에 늘어나 서울 아파트값이 정체될 수 있지만 큰 약세는 아닐 것”이라고 내다봤다.

서울 아파트값마저도 조정될 것이란 전문가도 있다. 장재현 리얼투데이 PR사업본부장은 “서울 아파트값이 약 3년 동안 40% 이상 상승하며 고공행진을 보인 만큼 10~15% 하향조정될 가능성도 있다”고 봤다.

신민승 모바일부동산공인중개사사무소 이사는 “서울도 5% 안쪽의 하락세가 예상된다”고 전망했다.

정소유 더피알커뮤니케이션 과장은 “올 2분기 전후 수도권을 제외한 지역의 하락세가 예상된다”며 “하락폭은 5%

안팎”이라고 예측했다.

김노향 merry@mt.co.kr |

[픽사베이]

▲(출처=GettyImagesBank)

집 안물려줘도 괜찮아요" 자식이 더 권하는 주택연금

가입자 4년 연속 1만명대 증가
"자식에게 부담주지 말자" 의식 변화
'일찍 가입하는 유리' 현실론도
집값 크게 오르면 중도 해지 가능

5년 전 은퇴한 조태석(가명·65) 씨는 지난해 주택연금에 가입했다.

명절에 모인 자녀들의 권유를 받고서다.

퇴직 무렵부터 가입을 고민했지만 하나뿐인 집을 담보로 잡히는 게 불안해 망설이던 차였다.

조 씨는 “집 한 채는 물려주고픈 마음이 컸는데 걱정하지 말고 조금이라도 여유 있게 사시라는 말이 참 고마웠다”며 “실제로 생활비를 조금 넉넉하게 쓸 수 있게 돼 만족한다”고 말했다.

주택연금 가입자가 7만명(12월 15일 기준 7만343명)을 넘어섰다.

주택연금은 만 60세 이상 고령자가 본인이 소유한 주택(합산 9억원 이하)을 맡기고, 평생 연금을 받는 상품이다.

국가가 보증하는 대표적인 역모기지다. 2007년 도입했는데 초기엔 반응이 시큰둥했다.

1만명을 돌파하기까지 5년이나 걸렸다. 최근엔 다르다. 2016년 이후엔 매년 약 1만명씩 가입자가 늘고 있다.

인기 비결은 여러 가지다. 일단 반드시 집을 소유해야 한다는 생각이 옅어졌다.

주택연금의 최대 장점은 살던 집에 계속 머물면서 연금을 받는다는 점이다.

초기엔 '집을 빼앗기는 것'이란 오해가 있었다.

하지만 시간이 지나면서 거주에 지장을 주지 않고, 당장 집의 소유권이 넘어가는 게 아니란 점이 알려졌다.

또 나중의 상속보단 현재의 부담을 덜어주는 게 낫다고 판단한 부모가 많아졌다.

자녀의 생각도 크게 다르지 않다.

함태규 주택금융공사 서울동부지사 상담실장은 “‘집 한 채라도 물려줘야지’라는 생각보단 ‘용돈이나 생활비를 받아 쓰면 그게 더 부담’이란 생각이 강해졌다”며 “최근엔 자녀가 먼저 상담을 받고, 부모와 함께 방문해 최종적으로 결정하는

경우가 많다”고 말했다.

가입자 1년에 1만명씩 증가.

그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

‘기왕 할 거면 빨리 가입하는 게 낫다’는 현실론도 작용했다.

현재 주택연금 가입자의 평균 연령은 72세, 평균 월 101만원 정도를 연금으로 받는다.

가입자의 65%가 죽을 때까지 받는 종신지급형을 택했다. 이따금 일정 금액을 목돈으로 빼서 쓸 수 있는 혼합 방식까지 합하면 종신지급형이 10명 중 9명이다. 일찍 가입해 오래 받을수록 가입자에겐 이득이란 뜻이다.

앞으로도 주택연금의 인기는 꾸준할 전망이다.

베이비부머 세대가 본격적인 은퇴 연령에 접어들었지만, 상당수는 노후 준비가 부족하다. 주

택연금은 괜찮은 선택지 중 하나다.

살면서 연금을 받는다는 장점 외에도 주택연금은 매력이 있다.

국가가 지급을 보장하고, 부부 중 한 명이 사망해도 감액 없이 연금을 준다.

숫자로 본 주택연금.

그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

연금 지급액은 기대수명, 금리, 주택가격상승률 등으로 계산한다.

그런데 주택가격상승률이 가입 시점의 예상보다 낮아져도 기존 가입자의 연금액은 바뀌지 않는다.

가입자가 오래 살수록, 주택가격이 덜 오를수록 가입자에게 유리한 상품인 셈이다. 반대로 단기간에 집값이 크게 뛰었다면 중간에 해지하면 된다.

중도상환수수료는 없고, 그동안 받은 연금과 함께 초기 보증료 등을 상환하면 된다.

상속이 아예 불가능한 것도 아니다. 부부 모두 사망한 뒤에 주택을 처분한 금액이 지급한 연금 총액보다 크면 차액은

상속자의 몫이다. 반대로 연금 지급액이 더 많을 땐 담보인 주택만 넘기면 된다.

정부도 적극적으로 가입을 권장한다. 주택연금과 같은 역모기지가 고령층의 노후 빈곤을 해결할 핵심 대안 중 하나여서다. 올해 1분기부터는 가입 기준 나이를 만 60세에서 만 55세(부부 중 1인) 이상으로 낮춘다. 주택금융공사는 보통 매년 3월 초에 주택연금 월지급액을 조정하는데, 해마다 조금씩 떨어지는 추세이기 때문에 기왕 가입할 거면 2월까지 신청해두는 게 유리하다.

아울러 주택연금 대상 주택의 기준 가격을 시가 9억원에서 공시가격 9억원으로 바꾸고 주거용 오피스텔도 가입할 수

있게 하는 법 개정도 추진 중이다.

주택금융공사 관계자는 “더 많은 분이 주택연금으로 노후 소득을 창출할 수 있도록 제도를 개선해 나가겠다”고 말했다.

장

원석 기자 jang.wonseok@joongang.co.kr

3억 주택 소유한 65세, 매달 주택연금 72만원 받는다

집값 5억원→월 120만원, 7억원→월 169만원 주택연금 수령

"주택연금, 연금형 희망나눔주택, 즉시연금 등 각 상품별 장·단점 따져보고 가입해야"

[아시아경제 권해영 기자] 3억원짜리 주택을 소유한 65세의 주택연금 가입자는 매달 72만5000원의 주택연금을 지급

받는 것으로 나타났다.

주택연금은 주택을 담보로 맡기고 매달 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 방식의 연금이다.

1일 한국주택금융공사에 따르면 2019년 3월 기준 65세 가입자의 경우 주택 가격이 1억원일 때 월 24만2000원, 3억원

일 때 월 72만5000원, 5억원일 때 월 120만9000원, 7억원일 때 월 169만2000원, 9억원일 때 월 217만6000원의

월지급금을 받는다.

주금공은 "주택연금은 소유주택을 담보로 자가주택에 계속 거주하면서 매월 월지급금을 통해 생활자금을 수령할 수

있다"며 "사망 등 계약종료 시점에 주택가격 초과분에 대해서는 유산으로 상속될 수 있는 이점도 있다"고 설명했다.

아울러 주택연금 가입시에는 재산세를 25% 감면받고 이자비용 소득공제 혜택도 받을 수 있다.

다만 자가주택을 활용한 노후소득 마련 방안으로는 주택연금 외에도 연금형 희망나눔주택, 즉시연금이 있으므로

각 상품별 장단·점을 따져보고 가입하는 게 유리하다고 조언했다.

주금공에 따르면 주택연금 가입자의 평균 주택가격은 2억9700만원이며 월평균 101만원의 주택연금을 받는 것으로

조사됐다. 지급유형은 월 지급금이 동일한 '정액형'이 71.2%, 가입초기 10년간 월 지급금을 많이 받다가 11년째부터 초반 월지급금의 70%만 받는 '전후후박형'이 22.9%였다.

주택연금 이용자의 평균 연령은 72.1세로 나타났다.

70대가 47.6%로 가장 많은 비중을 차지했고 60대가 34.6%로 뒤를 이었다.

만 100세 이상 가입자는 23명으로 집계됐다.

권해영 기자 roguehy@asiae.co.kr