6일 한국도시연구소와 주거권네트워크가 분석한 지난해 전국 아파트 매매·전세 실거래가 자료를 보면 지방에선 이미 전세값이 많게는 수천만원가량 매매가격보다 높게 형성됐거나, 전세 체결 후 매매가가 하락하면서 전세가율이 100%를 넘긴 사례를 쉽게 찾아볼 수 있다.
대구 달서구의 A아파트 전용 59.94㎡는 지난해 2억원에 매매됐지만 같은 면적의 전세가격이 2억4000만원으로 4000만원 더 높았다.
전북 전주시의 C아파트 전용 84.97㎡는 지난해 매매가 2억4900만원, 전세 2억8000만원으로 전세값이 3000만원가량 높았다.
전북 익산시의 D아파트 전용 84.70㎡의 경우 지난해 전세값은 1억5000만원이지만 1억1470만원에 매매거래된 것으로 신고됐다.
경북 안동시의 E아파트 전용 84.78㎡는 지난해 8600만원의 매매가에 비해 전세가격은 1억1750만원에 거래됐다.
경북 영주시의 F아파트 전용 75.33㎡는 지난해 1억3000만원에 전세가 거래됐지만 같은 면적이 올해 1억1000만원에 매매됐다.
전세 체결 후 매매가 하락으로 깡통전세 위험에 노출된 사례다.
깡통전세는 전세가 체결된 주택의 가치가 하락하거나 전세가격이 올라 매매가에 근접하거나 이를 초과할 때 위험성이 높아진다.
올 들어 부동산 시장은 ‘대선 변수’를 들어 거래절벽이 이어지고는 있지만 주택가격 하락과 전세가격 상승 가능성이 모두 상존하고 있다. 둘 중 하나만 본격적으로 발생해도 깡통전세 위험은 더 확산될 수 있다는 의미다.
■ 지방 미분양 늘고 가격은 하락 직전
서울 및 수도권의 경우 전세가율이 지방에 비해 상대적으로 낮다. 문제는 지방이다.
아파트 가격 향방의 선행지표로 활용되는 미분양은 지난해 말부터 지방에서 매월 큰 폭으로 늘고 있다.
국토교통부의 1월 미분양 집계를 보면 지방 미분양은 2만402가구로 전월(1만6201가구) 대비 25.9% 늘었다. 지방의 미분양은 지난해 11월 1만2622가구로 역대 최저수준을 나타낸 뒤 두 달 연속 20%대 증가폭을 보이고 있다.
지방 중에서도 미분양이 타 지역에 비해 더 많이 늘어난 지역을 주목해야 한다.
대구는 1월 3678가구가 미분양돼 전월(1977가구) 대비 86.7% 늘었다.
충남은 같은 기간 1012가구에서 1383가구로 36.7% 증가했다.
전북은 133가구에서 178가구로 33.8%, 경남은 1879가구에서 3124가구로 66.3% 각각 미분양이 늘었다. 이들 지역 모두 전세가율이 100%를 돌파했거나 100%를 목전에 둔 지역이다.
경남의 경우 전세가율이 지난해 말 기준 87.5%에서 올 1~2월간 98.3%로 높아졌다.
한국부동산원의 2월 4주(28일 기준) 주간 아파트 가격동향 자료를 보면 지방의 아파트값은 2주 연속 보합(0.00%)을 나타내 하락 전환을 눈앞에 뒀다.
6대 광역시는 -0.02% 하락해 5주 연속 가격이 하락했다.
대구의 경우 -0.11% 가격이 떨어지며 16주 연속 하락을 이어갔다.
한국도시연구소의 올 1~2월 실거래가 분석에서 경남·북, 충남·북 지역은 실거래가가 지난해 대비 -5~6%대가량 떨어진 것으로 집계됐다.
■ 하반기부터 전세 신규계약 기간 도래
올 하반기부터 임대료 인상 제한이 없는 신규계약 체결 시기가 돌아온다.
2020년 7월31일부터 새 임대차보호법이 시행돼 시행일 기준으로 계약만료가 1개월 이상 남은 임대차 계약의 경우 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있는 길이 열렸다.
이를 적용하면 2020년 8월31일 만기되는 기존 전세계약까지는 계약갱신이 가능했다.
지난해 전·월세신고제 도입 이후 국토부 집계를 보면 아파트의 경우 계약갱신을 사용하는 경우가 전체의 78%가량으로 집계됐다.
새 임대차법으로 갱신된 계약은 2년이 지난 올 8월31일부터 만료가 시작된다.
한 차례 계약갱신이 끝나면 집주인은 ‘임대료 5% 상한’과 관계없이 신규계약을 체결할 수 있다.
서울 용산구의 한 공인중개사는 “신규계약을 체결하려는 집주인은 만료 석 달 전까지 세입자에게 재계약 의사가 없음을 밝히고 새 세입자를 구하는 점을 감안하면 올해 5월쯤부터는 신규계약에 따른 인상분이 반영돼 전세가격이 형성될 것”이라고 밝혔다.
새 임대차법 시행으로 임대료 상한이 생기기 전 2년간 아파트 중위 전세가격 상승률은 평균 13%였고, 문재인 정부 출범 직전 박근혜 정부의 2년간 전세가격 상승률은 39%였다. 이미 서울 도심 등 전세 수요가 많은 지역에서는 아파트 단지별로 갱신계약과 신규계약 간 가격 차이(이중가격)가 최대 2배가량 벌어진 곳도 있다.
정부는 이중가격 현상은 인정하면서도 “전세값은 매매와 연동되기 때문에 신규계약으로 급격하게 전세가 오르진 않을 것”이라고 밝혔다.
임대차 시장에서 전세 비중이 하락한 점도 전세가격 상승을 불러올 요인이 될 수 있다.
한국도시연구소의 2021년 실거래가 분석 결과를 보면 전체 주택의 전세 비중은 전국 59.0%, 서울 57.6%로 나타나 전년 대비 전국은 3.4%, 서울은 4.7% 비중이 줄었다.
아파트 전세 비중도 같은 기간 전국(66.0%→64.4%), 서울(70.2%→62.8%)로 각각 줄어 최근 5년 내 가장 낮은 비중을 나타냈다.
홍정훈 한국도시연구소 연구원은 “주택가격 폭등 여파로 불안한 흐름이 나타나는 임대차 시장 안정을 위해 임대차법 개정을 통한 신규계약 시의 임대료 규제가 필요하다”며 “임차가구가 지불하는 보증금과 월세가 갭투기로 악용되는 한국 임대시장의 특성을 고려할 때 신규계약에 대한 임대료 규제는 매매가격을 안정화, 가계부채 증가 억제 등의 효과도 가져올 수 있을 것”이라고 밝혔다.
송진식 기자 truejs@kyunghyang.com
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이날 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남구 한강변 아파트
단지의 모습.
뉴스1
고급화로 집값 상승” vs “규제 여전해 폭등 못해
35층 규제가 완화되면서 최대 수혜 지역으로 꼽히는 한강변 재건축 단지들은 일제히 반기는 분위기다. 여의도 한양아파트 재건축추진위원회 관계자는 “10년 넘게 규제돼 개발 사업 자체가 계속 지연되고 있었는데, 층고 규제 완화 부분에 대해 환영한다”고 전했다.
당초 35층으로 건축 허가를 받은 서울 용산구 이촌동 한강맨션도 시공사인 GS건설의 제안대로 ‘68층’으로 재설계될 가능성이 있다.
GS건설 관계자는 “조합원들이 원한다면 설계를 바꿀 수 있다”고 말했다.
재건축 아파트 대표 주자로 불리는 강남 대치동 은마아파트도 기존에 포기했던 49층안을 재검토해 서울시에 다시 제출하려는 움직임이다. 전문가들도 한동안 주춤했던 서울 재건축 사업이 여의도, 압구정을 중심으로 탄력이 붙을 것으로 보고 있다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “고층이 가능하면 주택 상품성이 좋아지다 보니 한강변 정비사업 지역에서 속도를 낼 것”이라고 전망했다. 다만 이번 규제 완화가 서울 집값 상승을 또다시 자극할 수 있다는 우려에 대해 시장의 의견은 엇갈린다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지금까지 서울 집값이 워낙 많이 올랐고, 초과 이익을 토해 내야 하는 재건축초과이익환수제 같은 규제가 여전히 존재하는 한 폭등하기 어려울 것”이라고 봤다. 초고층 설계와 건축 비용이 결국 조합원의 분담금으로 돌아가게 되는 만큼 조합이 쉽게 초고층 설계를 선택하기 어려울 것이란 진단도 나온다.
반면 건축 설계와 배치에 더 많은 자율성이 부여되면서 고급화로 인한 집값 상승이 이어질 수 있다는 목소리도 있다. 정비업계 관계자는 “설계와 외관에 좀더 공들일 수 있어 단지별 차별화, 고급화로 집값이 오를 것”이라고 내다봤다.
걸어서 30분 이내 거리에서 업무, 여가 등을 모두 해결할 수 있는 ‘보행 일상권’을 도입하겠다는 서울시의 계획에 대해 시장은 “현실화만 된다면 지역 내 생활환경 격차가 줄어들고 균형 발전에 도움이 될 가능성이 있다”며 긍정적인 반응을 보였다.
다만 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “업무·상업·주거시설이 연계돼야 하는데 현실적으로 일자리를 주거시설로 가져오는 것은 어려운 측면이 많다”고 지적했다.
용도지역제 개편 등도 집값에 영향 가능성 오세훈 "가격 자극은 기우"…전문가 "상승 불가피"
서울시가 새로 짓는 아파트는 35층을 넘을 수 없다는 '35층 룰'을 폐지하면서 주요 재건축 단지의 사업 추진에 탄력이 붙을 것이란 전망이 나오지만, 집값을 자극할 거란 우려도 크다. 4일 서울시에 따르면 '2040 서울도시기본계획'(서울플랜)에는 서울 전역에 일률적·정량적으로 적용됐던 '35층 높이 기준'을 삭제하는 내용이 담겼다.
앞서 박원순 전 서울시장은 재임 기간 제3종 일반주거지역은 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 층고를 제한하는 '서울시 스카이라인 관리 원칙'을 만들었다.
2014년 '2030 서울플랜'에도 규제가 반영돼 이 기준을 넘긴 재건축 계획은 승인받지 못했지만 약 8년 만에 기준이 바뀌면서 서울의 스카이라인이 달라지게 됐다.
구체적인 층수는 개별 정비계획 위원회 심의에서 지역 여건을 고려해 결정하지만, 재건축 시장은 이미 들썩이고 있다. 오세훈 서울시장이 지난해 4월 보권선거에서 '35층 룰 폐지'를 약속한 만큼, 규제 완화를 예상하고 미리 준비에 나선 단지도 있다.
압구정3구역은 2019년 49층 재건축안을 공개했고, 최근 2구역 역시 49층 높이 재건축안을 내놨다.
올해 GS건설은 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 사업 입찰 과정에서 최고 68층 설계안을 준비했다.
35층 제한에 맞춰 인가를 받은 단지에서도 설계안 변경을 검토하겠다는 반응이 나온다. 하지만 이번 규제 완화가 집값 상승을 부추길 것이란 전망이다.
최근 부동산 시장은 하향 안정화 추세를 보이지만, 층고 제한 폐지를 계기로 출렁일 수 있단 얘기다.
용도지역제 개편, 지상철도 지하화 등 2040서울플랜에 포함된 다른 대책도 부동산 가격 상승에 영향을 끼칠 가능성이 있다. 이러한 지적을 우려한 듯 오세훈 서울시장도 3일 브리핑에서 "교통, 환경 부하 등 염려는 없고 부동산 가격을 자극한다는 것도 기우에 불과하다"고 했지만, 시장 자극이 불가피하다는 게 업계의 시각이다.
송승현 도시와경제 대표는 "용적률과 관계없이 아파트의 경우 고층으로 올라가면 올라갈수록 조망권이 확보되면서 가격이 올라간다"며 "희소성 있는 주택이 공급되면 집값을 자극할 수밖에 없고 주변 집값 상승에도 영향을 미칠 것"이라고 말했다.
업계 관계자는 "고층으로 지으면 건축비 문제 등으로 집값이 오를 가능성이 크고, 고급화로 인한 집값 상승도 예상된다"며 "개발이익을 환수도 고려해야 한다"고 했다.
집값 상승과 별개로 규제 때문에 재건축 사업이 더뎌질 가능성도 제기된다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "정비사업 조합 입장에선 사업성이 높아질 수 있지만, 재건축초과이익환수제나 안전진단 등 문제로 빠른 사업 추진은 어려워보인다"고 진단했다.
parksj@news1.kr
연합뉴스
9개월째 '뚝뚝' 세종 집값 곧 바닥?…"내집 마련 타이밍은 '이때'
서울과 전국 집값이 하락 전환한 것은 올해의 일이다.
반면 세종시 집값은 작년 6월부터 하락해 지금까지 9개월 째 내리막을 걷고 있다.
전국에서 가장 먼저
하락한 세종시 집값은 언제쯤 바닥을 확인할까.
김기원 리치고 대표는 "데이터를 보면 세종시의 경우, 일자리가 늘어나고 인구가 몰리고 있는데도 불구하고 앞으로 입주 물량은 많지 않다는 점을 확인할 수 있다"고 설명했다.
지금은 하락하고 있지만 앞으로 하락폭이 커진다거나 하락세가 장기화될 가능성은 낮다는 게 김 대표의 설명이다.
▶이소은 머니투데이 기자
세종시에 대해서 말씀을 좀 여쭤보고 싶은데 지금 전국 아파트 값이랑 서울 아파트값이 하락 보합 전환한 것은 비교적 최근의 일이잖아요.
그런데 세종 같은 경우에는 작년 6월부터 하락해서 지금 9개월 째 집값이 떨어지고 있더라고요.
이게 앞으로 언제까지 더 내려갈지, 언제쯤 바닥을 치고 다시 오를지 궁금해 하시는 분들이 계신 것 같아요. 대표님께서도 일전에 저희 채널에 출연하셔서 세종은 앞으로 입주물량을 보면 좀 분위기가 달라질 수 있다고 말씀 해주셨는데 앞으로 세종 부동산 시장이 좀 어떻게 될지 설명 부탁드립니다.
세종, 전세 대비 매매가 고평가 상태‥'매수자 없음' 시장
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
세종은 다른 데이터는 다 좀 별로인 데이터들이 많은데 입주물량이 그렇게 많지 않아요.
시세데이터로 보니까 몇 월 달부터 세종이 별로였죠?
작년 한 8월 달부터 별로였고 지금 하락폭이 커지고 있죠.
매매뿐만 아니라 전세도 지금 안 좋아지고 있죠.
매매에서 저평가 인덱스를 봤을 때 전세대비 한 고평가를 봤을 때 누가 꼴등이에요?
세종. 마이너스 69%. 거의 마이너스 70% 지금 고평가인 상태이고요, 전세대비해서. KB부동산 지수 데이터를 좀 다시 보도록 하겠고요.
가장 최신 데이터인 주간으로 보니까 자, 작년 7월에서부터 계속 보합 정도 유지하다가 최근에 하락폭이 커지고 무엇보다 전세가 지금 하락폭이 커지고 있죠.
KB부동산 통계데이터로 봤을 때도 세종은 마이너스 27. 6% 고평가인 상태이고 전국에서 밑에서 3등입니다.
서 울, 경기도 다음으로 안 좋은 데가 지금 세종이다.
고평가 되어있다.
그런데 한국부동산원을 보니까 어때요?
21년 5월 달부터 분위기가 안 좋았죠.
계속 분위기 안 좋죠. 계속 지금 분위기가 이렇게 안 좋고 그런데 세종이 24. 2% 저평가 상태네?
와 이건 또 놀랍다.
▶이소은 머니투데이 기자
뭐지?
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
뭐지, 진짜? 굉장히 놀랍네요.
저도 제가 만들었지만 모든 데이터를 다 보는 것은 아니니까. 자, 이걸 보니까 세종은 뭐다?
굉장히 지금 저평가 되어있다.
왜 이런 일들이 생기냐면 일단 통계를 내는 주체마다 샘플 통계 숫자가 있고 샘플이 된 아파트가 있어요. 그걸 가지고 만들다보니까 이런 현상이 있는 거고.
다른 데이터들은 다 비슷비슷 하거든요.
세종 같은 경우가 이렇게 차이가 나는데 그러면 어떤 게 맞냐?
시세데이터가 더 정확한 거죠. 왜냐하면 시세는 모든 아파트를 다 넣거든요.
세종에 있는 모든 아파트. 이 세종의 시세 데이터를 가지고 보면 하락을 하고 있었고 무엇보다 저평가가 전국에서 꼴등이다.
그러면 이게 맞는 겁니다.
KB부동산 시세, KB부동산 지수로는 거의 전국에서 가장 안 좋고, 그렇죠?
한국부동산원으로 봐서는 저평가인 것으로 나오지만 그거는 이런 통계데이터의 어떻게 보면 오류이고.
그러면 KB부동산 지수 데이터로 다시 돌아가서 소득 대비해서는 어때요?
상당히 높죠.
1등이 누구예요?
▶이소은 머니투데이 기자
세종이네요.
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
소득 대비해서도 지금 제일 비싼 지역이 세종이다. 진짜 세종 많이 비싸네요.
그 다음에 이제 매매수급, 매매전세 수급 데이터인데요.
이제 보시면 매도자 많음이 100이고 매수자는 0이죠.
즉, 살 사람은 1명도 없는데 팔 사람은 꽉 차있는 거죠.
매도자가 가장 많은 게 100이거든요.
그런데 지금 100이잖아요.
전세 수급도 조금 올라가다 내려왔죠.
지금 전세시장도 안 좋다.
그런데 저는 세종의 이 하락폭이 엄청 크거나 길지는 않을 거라고 예상하는 게 뭐냐면 세종의 향후 입주물량이 어때요?
▶이소은 머니투데이 기자
적네요, 평균보다.
인구 증가율 전국1위‥3년 간 입주 물량은 없어 '긍정신호'
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
매우 적죠.
그리고 중요한 것은 3년 연속으로 이렇게 적다.
그동안에 이렇게 입주물량이 매우 많았잖아요,
신도시 되면서. 그런데 이제 앞으로 3년은 입주물량이 이렇게 매우 적은데.
최근 2014년이 아니라 19년부터 한번 볼게요.
19년 4월에서부터 인구수, 세대수 증가율이 제일 높은 데가 세종이다.
2019년 3월 달부터 봐도 지금 사람과 세대수가 가장 많이 몰리는 지역은 세종이고 최신 데이터가 1월 달의 데이터거든요.
22년 1월. 올해 1월에도 전월 대비해서 계속 올라가고 있죠.
전국에서 지금 1등이에요.
사람이 지금 몰리는 게 세종으로 지금 가장 많이 몰리고 있다는 거죠.
2등하고 3등하고 격차가 어때요?
▶이소은 머니투데이 기자
엄청 커요.
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
다른 데는 2019년부터 지금까지 늘어봐야 3%, 1%잖아요.
그런데 세종 몇% 늘었어요?
15. 4%. 엄청나게 지금 사람과 세대수가 가장 많이 늘어나는 지역이다.
거기다가 일자리를 보니까 일자리 증가율이 60%. 엄청난 거죠.
일자리 증가율이 시, 도 기준으로는 제일 높은 데가 세종입니다.
전국에서 사람이 가장 몰리고 그런데 거래, 향후 입주물량은 없고 현재 부동산 시장 분위기는 너무 안 좋고. 왜?
2020년에 너무 많이 올라가서. 2020년에 보시면 이 상승선 보세요.
지금 월간 기준으로요, 8월달 같은 경우는 거의 8% 가까이 올랐습니다.
매매가가 한 달 동안에만. 그러니까 너무나도 과도한 상승이 있었기 때문에 이 상승을 어느 정도 좀 누그러뜨려주는 이런 조정기간이 필요하겠죠.
만약에 세종이 다른 지역처럼 인구수나 세대수가 이렇게 많이 증가하는 지역이 아니었으면 꽤 좀 떨어질 수 있었겠죠.
그런데 지금 전국에서 정확한 팩트 데이터로 이렇게 사람이 많이 몰리는데 떨어지기가 어떨 것 같아요?
▶이소은 머니투데이 기자
떨어지기가 쉽지 않다.
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
쉽지 않겠죠. 하지만 떨어지긴 떨어지고 있다,
지금. 떨어지고 있다.
실거주 내집마련 원한다면 매매 보합, 전세수급 좋아지는 때 기다려야
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
만약에 세종 실거주로 아직 내 집 마련을 못하신 분은 언제 들어가면 좋냐?
일단 지금 주간 데이터로 봤을 때 세종이 지금 계속 떨어지고 있잖아요.
매매가, 전세가 둘 다 떨어지고 있잖아요.
매매가, 전세가가 다시 보합정도까지 오는 지를 봐야 돼요.
그리고 전세 수급이 확실하게 좋아지는 걸 확인해야 돼요.
그러면 그때가 되면 세종에 내 집 마련해도 됩니다.
그런데 이게 감히 저점이 언제가 될지를. 이거는 여러 가지가 굉장히 복합적으로 있거든요.
그래서 향후에 수도권 부동산이 올해 여름, 가을에서부터 본격적으로 하락을 할지, 안할지 아니면 이게 좀 더 상승이 이어질지. 부동산이라는 게 어떤 시기에 대한 영향이 굉장히 많거든요.
내가 실거주인데 내가 지금 10억에 샀는데 7억, 8억, 7억으로 떨어져도 지금 사겠습니다 하시는 분이 없겠죠?
거주의 개념도 맞기는 하지만 내 인생에서 가장 큰 비싼 구매의사결정이기 때문에 이게 떨어진다는 그런 생각이 있으면 내 집 마련을 못한다는 거죠.
그래서 일단 세종을 보고 계신 분들은 당분간은 너무 급하게 많이 올라왔으니까 당연히 거기에 대한 되돌림의 과정을 지금 하고 있는 거라고 보시면 되고 하지만 향후 입주물량도 진짜 보시는 것처럼 3년 연속 별로 없는데 사람들은 계속 몰리고 있고 인구수, 사람이 계속 몰리는 지역이잖아요.
수요가 그만큼 전국에서 가장 센 지역이라고 보시면 되고 공급은 전국에 또 가장 작은 지역 중의 하나이고 그러다보니 엄청 오랜 기간을 급락하거나 떨어지거나 이럴 가능성은 많지 않아 보인다.
이렇게 결론을 내려 볼 수 있겠죠.
▶이소은 머니투데이 기자
앞으로도 화제가 되는 이슈, 구독자분들의 질문을 중심으로 대표님의 혜안을 들어보는 시간을 많이, 많이 갖도록 하겠습니다.
오늘 대표님 만나 봬서 너무 영광이고요.
고생 많으셨습니다.
다음 시간에 또 그러면 대표님과 함께 찾아뵙겠습니다.
감사합니다.
출연 김기원 대표, 이소은 기자 촬영 이상봉 PD, 양채은 PD 편집 양채은 PD 디자인 신선용 디자이너
[차학봉의 부동산 봉다방] 천의영 한국건축가협회장 인터뷰 기본 건축비는 평당 500만원 정도, 토지 부족이 집값 폭등시켜 층수 용적률 완화 대신 개발 이익은 청년층과 공유해야
신도시 개발로는 수요 분산 한계, 도심 고밀 개발이 교통 수요 줄이는 친환경 대장동 사건 , 도시계획 결정에 전문가 시민 참여 공개 심의하면 예방가능 비용만 중시하는 건축 관리시스템이 아파트 붕괴사고 초래,
“아파트의 기본 건축비는 평당 500만~600만원 정도이다.
그런데도 아파트 가격이 천문학적으로 치솟는 것은 적절한 택지공급이 되지 않았기 때문이다.”
“수요가 급증하는 지역의 용적률 규제완화, 압축도시 등 유연한 정책을 펼치면 토지 공급 확대 효과를 낼 수 있고 집값 문제도 어느 정도 해결할 수 있다”
천의영 한국건축가협회장은 “용적률 완화를 통한 택지 등 토지 공급, 개발사업의 공공기여 확대를 통해 집값 문제를 해결하고 사회적 활력도 높이자”고 제안했다.
경기대 교수인 천 회장은 하버드대에서 석사, 서울대에서 박사학위를 받았다.
서울디자인올림픽2009 총감독, 광주폴리Ⅲ 총감독 등을 역임했고 ‘열린 공간이 세상을 바꾼다
- 포용 공간 혁명’이라는 책을 냈다.
1957년 설립된 한국건축가협회는 건축가, 교수, 건축관련 예술가, 연구 인력 등 5000여명이 회원이다.
다음은 일문일답.
-집값 폭등으로 젊은이들이 절망하는 등 사회적 갈등까지 빚어지고 있다.
해결책이 없나?
“아파트의 기본 건축비는 평당 500만~600만원 정도이다.
5억원하는 아파트와 20억원하는 아파트도 내장재와 설비 등을 제외한 기본 건축비는 큰 차이가 나지 않는다.
집값이 치솟는 것은 건축비의 문제가 아니라 토지의 문제이다.
토지를 효율적으로 공급하는 정책과 방법을 찾았다면 집값 폭등 문제를 상당부분 해결할 수 있었을 것이다.
정책의 실패가 집값 폭등의 중요한 원인중 하나였다.”
-서울의 토지 자체를 늘릴 수는 없는 것 아닌가?
“토지를 늘릴 수는 없지만, 토지에 대한 규제를 풀면 사실상 토지 공급을 늘리는 효과를 낼 수 있다.
토지 규제는 수십년전의 낡은 제도가 그대로 유지되고 있다.
대표적인게 획일적으로 용적률(대지 면적 대비 건물연면적 비율)을 규제하는 제도이다.
런던, 뉴욕,도쿄 등은 수요가 늘어나는 지역에 대해 용적률을 높이는 등 초고층 개발을 허용하고 있다. 미국 등 다른 나라처럼 역사적으로 보존할 가치가 있어서 재건축이 불가능한 건물의 여유 용적률을 사들여 더 높게 건물을 짓도록하는 ‘용적률 거래제도’를 활성화하면 토지공급을 늘리는 효과를 낼 수 있다.
정부와 계획가들이 철 지난 낡은 도시계획과 평등주의에 집착해서 주택문제를 더 악화시켰다.
문제를 풀겠다는 의지와 기존 틀에 얽매이지 않는 창의적 아이디어만 있다면 얼마든지 다양한 정책을 펼 수 있다.”
-용적률을 대폭 높이자는 주장이 제기되지만 개발이익을 특정인이 갖는다는 비판도 있다.
“용적률을 높여서 주택공급을 늘리는 대신 늘어난 용적률에 상응하는 공공기여와 이익공유를 하도록 하면 된다.
이익을 재건축 아파트 소유자만 모두 갖는 방식이라면 사회적 반발이 있을 수 있다.
그러나 개발 이익의 상당부분을 사회가 공유하는 제도를 도입하면 된다.
런던 도심부에서도 용적률, 건물 높이 제한에 대한 규제를 대폭 완화하는 대신에 부족한 인프라 투자 등 사회적 기여를 하도록 한다. "
-어떤 식의 사회적 기여가 가능한가?
“재건축 용적률을 높여주는 대신에 더 늘어난 주택을 포용적으로 주식화 또는 블록체인 토큰화해서 무주택 청년들이 부분 구입할 기회를 주는 것도 방법이다.
아파트를 시세보다 저렴하게 분양하는 분양가 상한제에서는 당첨된 사람만 이익을 본다. 청년들에게 당장 집을 줄 수 없다면 개발이익을 공유하는 방법을 생각해볼 수 있다.
증권화 기법과 블록체인 토큰화 기법 등을 활용, 100만원이하의 소규모 투자단위로 청년층에게 기회를 주는 방법을 찾을 수도 있을 것이다.”
-서울시내를 고밀개발하면 경관이 훼손되고 교통난이 가중된다는 비판도 있다.
“고층 개발이 경관을 파괴한다는 것은 선입견이다.
시야를 가리는 빡빡한 판상형 아파트와 홀쭉하게 치솟은 고층 아파트, 어느 쪽이 좋은가.
주거와 오피스, 상업시설을 함께 갖춘 고밀도 압축도시로 개발하면 교통난을 오히려 줄일 수 있다.
누가 맨해튼과 홍콩을 실패한 도시라고 주장하는가.
오히려 교외에 신도시를 개발하는 것이 도심으로 향하는 교통수요를 늘리고 녹지를 파괴하는 등 환경에 역행한다.
고령화 인구감소시대로 접어드는 현실을 감안하면 무작정 신도시 개발 정책은 문제가 있다”
빌딩 숲의 대명사인 미국 뉴욕의 맨해튼. 맨해튼 남쪽에서 월스트리트 방향을 바라본
모습이다. 맨해튼은 용적률 거래제 등을 통해 초고층 개발이 이뤄지고 있다.
/프레드 수(위키피디아)
-성남의 대장동 개발과 관련해 여러 논란이 있다.
“우리나라의 개발사업과 관련한 도시계획 심의가 너무 폐쇄적이다.
개발이익을 좌우할 수 있는 결정들이 밀실 속에서 이뤄지고 있다.
그래서 개발이익을 더 많이 차지하기 위해 이해 결정 관계자와 조직에 대한 치열한 로비가 벌어질 수 밖에 없는 구조이다.
대장동 개발과 관련된 심의를 지역 방송을 통해 100% 중계하고 공개적으로 의사결정과 거버넌스구조, 개발방안과 이익배분에 대한 논의와 심의가 이뤄졌다면 지금과 같은 논란은 아예 생기지 않았을 것이다.
투명하게 공개하고 인센티브를 주는 대신에 적절한 이익의 사회적 공유 합의, 임대주택, 녹지 확보 등 소위 그 지역에 합의된 공공기여를 하도록 투명하게 하면 무슨 문제가 생기겠는가. ”
서울시가 최근 한강변의 아파트를 35층이하로 제한하는 규제를 철폐하기로 했다.
“박원순 전 시장이 도입한 35층룰은 근거가 없다.
파리 등 외국도시도 일부 지역에서는 건물 높이 규제가 있지만, 역사적 건물의 경관을 보호하는 등 합리적 근거가 있었다.
한강변에 이미 50층 건물이 존재하는데도 ‘2030서울플랜’에 35층 제한을 적용하는 내용을 포함하여 규제했다.
병풍같은 동일한 최고 높이의 공동주택스카이라인은 한강변 경관에 도움이 되지 않았다.”
-어떤 도시 정책이 필요한가”
" 공무원이 도시건축을 결정하는 톱다운 방식에서 전문가, 지역민, 개발업체의 요구를 반영하는 상향식 플렉서블 어바니즘(flexible urbanism) 체계로의 전환이 필요하다.
우리는 지역별로 용적률이 획일적으로 정해져 있고 공무원이 규제적으로 도시계획을 결정한다.
이걸 제안형으로 바꿔야 한다.
지역주민, 개발업체, 기업,전문가들이 참여하는 위원회에 개발 방안을 제안하고 그것이 합리적이고 지역발전에 도움이 된다면 통과시켜 주면 된다.
규제일변도, 관 중심에서 시민협의체의 상향식 거버넌스체계로 바꿔야 한다.”
-한국은 ‘아파트공화국’이라는 말이 나올 정도로 아파트 중심의 주택공급이 이뤄지고 있다.
“애드워드 글래이저 하버드대 교수는 ‘도시의 승리’라는 책에서 인도나 중국의 신규주택을 모두 단독주택으로 공급하면 엄청난 환경파괴가 발생할 것이라고 주장했다.
한국도 아파트 대신 단독주택만 공급했다면 서울과 대전 사이의 논과 밭이 단독주택으로 꽉 들어 찼을 것이다.
고층으로 짓는 아파트가 오히려 친환경적이고 효율적인 측면이 있다.
가까운 지역에서 주거, 직장, 쇼핑, 교육 등을 모두 해결할 수 있는 ‘압축도시가 다른 나라에서는 도시문제 해결방안으로 각광받고 있다. 아파트 외관이 너무 획일적인 것은 문제이다.
아파트 분양을 통해 이익을 극대화하기 위해 설계와 시공을 최저 비용으로 하려다 보니 획일적인 건물들을 양산하고 있다.
마스터 플랜은 한명의 총괄기획가가 하고 각동 마다 설계자를 달리하는 등 건축가적 상상력을 발휘할 수 있는 제도가 도입된다면 아파트도 훌륭한 건축물이 될 수 있다.”
“-광주에서 건축중인 아파트가 붕괴되는 사고가 발생했다.
“건설현장에서 비용 절감을 최우선하는 시스템이 작동하고 있다.
시공비를 중간에서 빼먹는 하도급 구조, 권한 없는 감리 체계 등으로 인해 안전보다는 비용 절감에 혈안이 된 것이 건축 공사현장이다.
이번 사고와 같은 일이 언제든지 다시 발생할 수 있다.
감리만이라도 책임권한을 갖고 공사중지명령권한을 행사하도록 하는 등 제도를 시급히 개선해야 한다.”
-공공건축물의 수준이 아직도 민간 건축을 따라가지 못한다는 비판이 있다.
“상당수 민간부분의 건축물들은 글로벌 경쟁력을 갖추고 있다.
대기업 건축주들이 비용에 크게 구애받지 않고 질 좋은 건축물들을 만들고 있다.
오히려 공공 분야가 문제이다.
정부는 미술관을 짓는데도 표준단가표와 최소 비용에 집착한다.
단가 맞추기로 건축물을 지어서는 품질이 보장되지 않고 세계적인 건축물인 나올 수 없다.
예술가에게 작품을 의뢰하면서도 표준단가표로 인건비를 책정하는 식이다.
자재가격이 급등해도 제대로 공사비에 반영되지 않는 것도 문제이다.”
-새 대통령이 펼쳤으면 하는 정책은?
" 하나의 법체계로 국토 전체를 획일적인 방향으로 유도하기보다는 뉴욕 맨해튼과 같은 수직 초고층화, LA 비버리힐스와 같은 수평 저밀도화 등 다양한 방식으로 상업적, 경제적, 라이프 스타일의 욕구를 수용해야 한다.
도시건축 정책을 물량중심에서 질적전환이 가능하도록 정책방향을 바꾸어 국토 공간운용체계를 새롭게 만드는 것이 필요하다.
최근 수도권 집중에 대한 지방에서 비판이 커지고 있다.
선거철만 되면 지역의 숙원사업이라는 명분으로 선심성 정책들이 남발되고 있다.
중국의 베이징, 일본의 도쿄 중심의 거대도시에 대항하여 경쟁력을 확보하려면 보다 체계적인 계획으로 대한민국 전체가 하나의 거대도시군 국가, 즉 원시티네이션(One City Nation)이 되도록 교통과 도시건축의 기반시설 인프라를 구축하는 것이 중요하다.”
-건축분야에 필요한 정책은
“2007년 건축서비스산업진흥법이 제정되면서 건축은 국토부 산하의 업무로 조정됐다.
국토부가 문화경관과를 만들었지만 세부업무에는 건축문화예술업무가 빠져 있다. 문체부의 시각예술디자인과에서 건축을 일부 담당하지만, 건축관련 전문인력이 거의 부재하다.
건축예술과 관련된 업무는 정부부처의 업무에서 거의 지난 20여년 동안 빠져 있었다고 해도 과언이 아니다.
건축은 산업과 문화예술의 양면적 속성이 있다.
국토교통부 주도의 산업적 측면만이 아닌, 문화체육관광부 주도의 문화예술적 측면의 정책적 노력이 필요하다.
지난 2월8일 이병훈의원이 입법 발의한 ‘건축예술 진흥법’이 조속히 통과돼 건축예술과 관련된 건축기획의 활성화를 통한 건축 전반의 혁신을 기대한다.”
차학봉 부동산 전문기자
연합뉴스
선거 후 집값, 어떻게 될까?
선거가 코앞이다. 선거 후 부동산 시장의 향방에 대한 의견은 엇갈린다.
누구는 금리 인상과 대출규제로 본격적인 하락장이 펼쳐질 것이라고 내다본다.
반면 여야 유력 후보 모두 양도세와 종합부동산세를 손보겠다는 입장을 밝혀 부동산 거래가 활발해질 것이라는 전망도 있다.
명확한 것은 선거가 끝나면 시장의 불확실성이 사라진다는 점이다. 현재 부동산 시장의 거래 절벽은 심각하다. 지난 1월 부산의 주택 매매건수는 2558건으로, 전년보다 48.8%가 줄었다.
주택 시장을 이끄는 아파트의 매매 거래량은 1470건으로, 전년 1월 3136건보다 53.1% 감소했다. 2013년 1월 1030건 거래된 이후 가장 낮은 수치다.
여야 후보 양도세 등 부동산 세금 손질 공약
선거 후 불확실성 감소·세부담 완화 기대 클듯
양도세 완화로 공급 늘리려면 부가 장치 필요
꽁꽁 얼어붙은 거래량에 비하면 상대적으로 가격 하락 폭은 크지 않다.
전국적으로는 아파트 가격이 지난주 2년 5개월만에 처음으로 0.01% 떨어진 수준이다.
2013년 1월 부산의 집값은 전달보다 0.19% 떨어졌는데, 당시는 2012년 2월부터 집값이 내리 1년 가까이 떨어지던 때였다.
절벽이라고 표현될 정도로 급감한 거래량과 비교해 상대적으로 가격 하락의 폭이 크지 않다는 것은 ‘선거 결과를 지켜보자’는 심리가 강하기 때문으로 분석된다.
매도자나 매수자 모두 선거 전에 움직이기 부담스럽다는 것이다.
선거 후 두 후보의 정책에 따라 시장은 요동칠 것이다.
특히 양도세 중과 완화는 시장에 직접적인 영향을 미칠 가능성이 높다.
양도세가 완화되면 다주택자들이 집을 내놓아 공급을 늘리는 효과가 기대되기 때문이다.
전국에서 2주택 이상 소유하고 있는 다주택자는 228만 명(2019년 주택소유통계 기준)이다.
전체 집 소유자(1434만 명)의 15.9% 정도다.
공급 부족이 가장 심각하다는 서울의 다주택자는 39만 2964명으로, 이들 중 10%만 살지 않는 주택을 팔겠다고 내놓으면 4만 가구가 공급되는 효과가 발생한다.
3기 신도시인 고양 창릉(3만 8000가구), 하남 교산(3만 2000가구)의 공급예정인 물량보다 더 많다.
부산의 사정도 비슷하다. 부산의 주택 소유자 98만 6976명 중 15.7%(15만 4969명)가 다주택자이다.
하지만 양도세 중과만 완화한다고 매물이 나오지는 않을 것이다.
양도세 부담이 줄더라도 집값이 오를 것이라는 기대가 있거나 종합부동산세 부담이 덜하면 다주택자들은 주택을 처분하지 않을 가능성이 높다.
양도세 중과 완화의 목적이 공급량 확대라면, 지속적인 공급 정책으로 집값이 떨어질 것이라는 신호를 줘야 한다.
또 종합부동산세 제도의 비합리적인 부분은 수정하더라도, 세부담 자체를 낮추면 다주택자들이 양도할 이유가 없어지기 때문에 공급량 증대라는 효과는 미미할 것이다.
이런 부수적인 장치를 마련하는 데에는 시간이 어느 정도 걸릴 것이다.
그 사이 집값은 세 부담 완화에 대한 기대감으로 상승할 수 있다.
여기에 오는 계약갱신청구권 만료가 돌아오는 7월의 전세 시장 움직임도 변수다.
그 시점에 지난 2020년에 도입한 전월세상한제 적용을 받지 않을 주택들이 대거 발생한다.
2년 전 계약갱신청구권을 적용한 세입자를 내보낸 집주인들이 새로운 세입자에게 임대료를 대폭 올릴 가능성이 있다.
전세가가 올라가면 집값 하락에는 한계가 있다.
분양가 상한제를 적용받지 않는 후분양 아파트 단지들도 집값이 떨어지지 않는다는 신호로 읽힐 수 있다.
부산에도 해운대구 등의 후분양 단지들이 분양을 앞두고 있다.
업계에서는 이들의 분양가가 평당 4000만 원을 넘을 것으로 전망한다.
후분양 아파트의 분양가는 주변 아파트 가격에 영향을 끼칠 것이다.
뿐만 아니라 분양가 상한제 적용을 받는 재개발 조합도 후분양 아파트 가격에 눈높이를 맞출 것이다.
지난해 말 대출규제가 시작되면서 혹자는 부동산의 대세 하락기가 시작됐다고 한다.
대출규제로 다주택자들이 집값을 올리는 가수요가 사라지고, 인구가 급격히 줄어든 데다 젊은층은 ‘내집은 꼭 있어야 한다’는 구매 욕구가 기성세대보다 적기 때문에 수요는 크게 줄어드는 반면, 현 정부의 공급 확대 정책을 다음 정부에서도 유지한다면 공급은 지속적으로 늘 것이기 때문이다.
2년 가까이 역대급으로 치솟았던 집값의 열기 끝에 지금은 하락장을 이야기하는 이들의 목소리에 힘이 실리고 있다.
물론 전반적으로 집값이 떨어진다 해도 별다른 영향을 받지 않는 지역도 있을 것이다.
부의 양극화는 부동산 시장에서 가장 극명하게 나타나고 있기 때문이다.
선거 후 집값의 움직임은 또 다시 우리에게 질문을 던질 것이다. 당신에게 집은 어떤 의미인가?
