"현재 집값 급락 2012년 보다 더 심각"..하우스 푸어 전락 위기 '영끌족' 비상

 

인왕산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. [연합]

 

 

 

 

 

 

 

 

급격한 금리인상 여파로 주택시장이 위축될 것으로 예상되는 만큼 '하우스 푸어'

(한계 차주)에 대한 지원 등 선제적 대응이 필요하다는 제언이 나왔다

/이코노텔링그래픽팀.

 

 

 

 

 

 

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아파트 매매가격 주간 변동률 /사진=KB부동산

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 집값 하락폭, '압구정·은마 40% 폭락' 10년 전 수준으로

 

 

 

 

 

서울 집값이 하우스푸어가 문제가 됐던 2012~2013년 수준까지 하락했다.

2012~2013년은 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장 침체기가 오면서 대출 원리금 상환이 어려워진 하우스푸어가 문제가 됐던 시기다. 다만, 현재의 부동산 침체는 하우스푸어 시절과 달라 하락기가 어느 정도 지속될지 지켜봐야 한다는 게 업계의 분석이다.

 

일 KB부동산이 발표한 주간KB주택시장동향에 따르면 지난 5일 기준 서울 아파트 매매가격은 일주일 동안 0.08% 하락했다.

이같은 하락폭은 -0.1% 기록했던 2013년 7월 5째주 이후 9년 만이다.

하우스푸어가 논란이 됐던 2012~2013년 서울 집값은 매주 0.03~0.19%씩 하락했다.

당시 강남 압구정 현대, 대치동 은마 아파트 등 가격은 2006년 대비 40% 떨어졌다.

이같은 흐름은 다른 민간 지표 발표에서도 확인할 수 있다.

부동산R114에 따르면 올해 1월부터 9월까지 전국 아파트 매매가격은 0.14% 하락해 2013년(-0.29%) 이후 9년 만에 약세 전환이 임박한 것으로 조사됐다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

다만 현재 집값 하락세는 과거와는 차이가 있다는 게 전문가들의 분석이다.

하우스푸어는 2008년 글로벌 금융위기를 겪은 이후 부동산 침체기가 오면서 주택담보대출 원리금 상환이 어려워진 가구가 늘어나 문제가 됐다.

주택담보대출이 남발된 데다 공급이 많아 서울 강남권에도 미분양이 속출했던 시기다.

 

반면 지금은 급격한 금리 인상으로 부동산 거래가 침체됐고, 주택담보대출 등 가계부채도 문재인 정부 시절부터 5~6년 간 관리해 상황이 다르다는 설명이다.

 

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "과거에는 글로벌 금융 위기에 따라 부동산 시장도 5~6년 간 침체기를 겪었지만 지금은 금리 인상기에 부동산 거래가 안되면서 나타나는 하락"이라며 "올해는 급격하게 집값이 오른 지역 위주로 조정이 일어나면서 하락하기 시작했고 올해 금리 인상이 마무리될 가능성도 있어 과거처럼 오랫동안 하락기가 지속될지 미지수"라고 말했다.

실제 집값 하락폭은 단기간 시세가 급등한 세종, 경기, 인천, 서울 노도강(노원·도봉·강북) 위주로 하락폭이 크다.

부동산R114 자료에 따르면 같은 기간 세종은 올해 2.95% 하락하며 전국에서 내림폭이 가장 컸다.

인천은 2.46%, 경기는 0.46%, 대구는 1.7% 각각 하락했다.

서울 노도강 지역도 하락세가 지속되고 있다.

KB부동산 통계 기준 도봉구 집값은 이번주 -0.35%로 25개 자치구 중 가장 큰 폭으로 떨어졌다.

노원구는 -0.21%로 두 지역 모두 9년 전 수준으로 떨어졌다.

 

 

 

 

 

 

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집값 하락 점점 뚜렷… ‘잔치의 대가’ 온다 

 

 

 

 

8월 서울 집값 0.07%↓… 3년반 만에 하락
아파트 매매 633건… 상반기 평균 반도 안 돼
美 연준, 2022년 두 차례 ‘자이언트 스텝’ 단행
韓銀, 이례적으로 네 차례 연속 금리 인상

부동산값 하락, 투입 자금에 타격은 필연
1분기 부동산 ‘위험 가능성 금액’ 2621조
6월 기준 ‘그림자금융’ 780조… 사상 최대
아직 위험하다고 할 순 없지만 대비 필요

월가, 저신용자에도 마구잡이 주택 대출
부동산값 폭락하자 금융기관 연쇄 도산

日 거품경제시대 도쿄 집값 1년새 3배 ↑
1991년 규제책으로 집값 평균比 33% ↓

 

 

 

 

 

국내 부동산 시장이 얼어붙고 있다.

전 세계, 특히 미국이 밀어붙이는 강력한 긴축정책의 여파다.

그동안 저금리 기조에 호황을 누렸던 부동산 시장에 이제 ‘잔치의 대가’가 다가오고 있다.

문제는 부동산 경기하락이 금융에 미칠 파장이다.

 

일본의 잃어버린 20년, 서브프라임 사태 모두 부동산 경기 하락이 시작이었다.

지난해까지 상승곡선을 누린 한국 부동산도 남 말은 아니다.

부동산과 연관된 자금이 역대 최대로 늘어났다.

 

아직까지는 이번 부동산 하락이 실물금융에 끼치는 영향은 제한적인 것으로 보이지만 금융당국의 예의주시가 필요한 시점이다.

 

 

◆빨라지는 집값 하락… “가격 조정 피할 수 없다”

한국부동산원이 지난달 22일 기준으로 발표한 전국 아파트가격 동향 조사 결과 매매가격은 0.14%, 전세가격은 0.13% 하락한 것으로 나타났다.

 

한국부동산원 조사에서 전국 집값은 지난 6월 이후 하락에서 벗어나지 않고 있다.

지난달 28일 발표된 KB국민은행의 주택가격 동향 조사에서도 8월 전국 주택 평균 매매가는 전월 대비 0.14% 하락했다.

집값 하락세는 점점 뚜렷해지고 있다.

한국부동산원 8월4주차 조사 하락률 0.14%는, 3주 때의 0.09%보다 0.05%포인트 늘어난 것이다.

부동산 가격 하락은 지방을 넘어 서울 등 수도권에도 본격적으로 밀어닥치는 분위기다.

 

KB국민은행 조사에서 서울 주택가격은 8월 0.07% 하락해 2019년 2월 이후 3년6개월 만에 하락전환했다.

거래는 실종됐다. 당분간 하락이 계속될 것으로 시장 참여자들이 판단하고 있다는 뜻이다.

서울부동산정보광장에 따르면, 지난달 26일 기준 8월 서울 아파트 매매건수는 633건에 그쳤다.

상반기 평균 1320건에 한참 밑돈다.

금리 인상이 현재 부동산 가격 하락의 제1원인이다.

올해 들어 전 세계 중앙은행들은 코로나19 상황 진정에 따른 유동성 회수와 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 공급망 충격에 따른 물가 상승 진정 등을 위해 일제히 금리를 끌어올리고 있다.

 

미국 연방준비제도(Fed·연준)는 두 차례 ‘자이언트 스텝’(기준금리 0.75%포인트 인상)을 단행했고, 한국은행도 이례적으로 4차례 연속 기준금리 인상을 결정했다.

시장에서는 하반기에도 한은과 연준이 계속해 금리인상을 단행할 것으로 보고 있고 제롬 파월 연준 의장이나 이창용 한은 총재도 부인하지 않는다.

 

이 총재는 지난 7월 기자간담회 당시 “이미 부동산 가격이 굉장히 높은 수준이었다”며 “금리를 올리게 되면 당연히 부동산 가격은 조정될 것으로 보고 있다”고 말하기도 했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

◆경고등 울린 ‘부동산 금융’… “그림자금융 늘어났다”

가격 하락은 필연적으로 부동산에 들어간 자금에 타격으로 돌아온다.

문제는 최근 부풀어오른 부동산 가격 상승으로 부동산에 투입된 자금들이 늘어났다는 점에 있다.

한은이 지난 6월 발표한 금융안정보고서에 따르면 국내 부동산 전체 익스포저(위험 가능성 금액) 규모는 1분기 기준 2621조4000억원으로 집계됐다.

 

이는 전년 동기 대비 11.7% 증가한 것이다.

지난해 말의 2566조원에 비해도 3개월 동안 55조원 늘어났다.

가계여신이 전년 동기 대비 6.4% 늘어난 1275조4000억원이었고 부동산 관련 기업여신은 전년 동기 대비 19.6%나 급증한 1034조원이었다. 금융투자상품은 312조원이었다.

 

한은은 “주택가격 상승세 둔화에도 기업신용을 중심으로 증가세를 지속했다”며 “향후 대출금리 상승, 부동산경기 조정 가능성 등에 따라 관련 대출이 부실화될 가능성에 대비해 선제적으로 리스크 관리를 강화할 필요가 있다”고 진단했다.

이 같은 수요 급증은 ‘부동산 그림자금융’에서도 엿볼수 있다.

그림자금융이란, 일반적으로 은행시스템 밖에서 은행 수준의 건전성 규제를 받지 않고 벌어지는 신용중개 활동을 통칭한다.

시장 확대라는 긍정적인 역할도 있지만, 가격 하락이 미칠 파장도 만만치 않다.

 

한국금융연구원은 지난 4월 발표한 ‘국내 부동산 그림자금융 급증과 관련 금융위험 관리’ 보고서에서 올해 1월 말 기준 협의개념의 국내 부동산 그림자금융 규모가 약 750조3000억원으로 사상 최대치라고 밝혔다.

업권별로 보면 부동산신탁 수탁액이 347조5000억원, 부동산펀드 129조1000억원, 특별자산펀드 119조원, 비은행 PF대출 78조1000억원, 관련 채권보증 37조4000억원, 유동화증권 38조3000억원 등이었다.

 

연구원은 이 중 금융권 전반에 직접적으로 영향을 줄 만한 국내 부동산 그림자금융 규모가 202조6000억원으로, 이는 2018년 말 대비 88.6% 늘어난 것이라고 했다. 한국금융연구원은 최근 6월 말 기준 다시 부동산 그림자금융 규모를 추산한 결과 780조3000억원으로 최대치를 다시 경신했다고 설명했다.

 

부동산신탁 수탁액 등이 늘어난 결과다.

비은행 PF(프로젝트 파이낸싱)대출은 집계하지 않았기 때문에 더 늘어날 수도 있다.

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 세계일보와의 통화에서 “더 위험해졌다고 얘기할 정도의 변화는 아닌 것 같다”고 말했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

◆‘아직은 괜찮다’지만… 세부적·차별화된 관리 나서야

기업 재무상황을 판단하는 신용평가 기업인 한국신용평가는 지난달 5일 증권·캐피털 등 비은행 기관들의 부동산 금융 상태를 점검했다.

 

한국신용평가는 보고서에서 “증권사의 경우 전반적으로 최종적 손실 위험은 제한적일 수 있으나 분양률이 높지 않은 사업장 등에는 모니터링이 필요하다”며 “캐피털회사의 경우 PF는 관리 중이지만 브리지여신(시공 전 필요자금 대출)의 위험은 사별로 차이가 크다”고 보았다.

특히 한국신용평가는 대구 등 최근 미분양이 늘어나고 있는 지역에 대한 점검이 필요하다고 했다.

 

아직은 위험하다고 정확히 말할 수는 없지만, 차후 상황을 예의주시해야 한다는 의미다.

한국신용평가는 “부동산금융 전반의 진행상황과 부실 발생 가능성에 대해서 사전적 대응이 필요하다”며 “캐피털사는 고위험자산에 대한 위험가중치 부여와 한도 설정 등을 할 필요성이 있다”고 밝혔다.

 

당국도 위험성을 감지하고 대책 마련에 나선 상태다. 금융감독원은 최근 저축은행 등을 대상으로 부동산 PF 점검에 나섰다.

이복현 금융감독원장은 최근 시중 업계 관계자들을 만나는 자리에서 부쩍 부동산 침체에 대비해야 한다는 주문을 하고 있다.

업계에서는 아직까지는 본격적인 위험이 나타나고 있다고 보지는 않는다.

다만, 관리를 위한 대책 마련이 필요하다는 지적이다.

 

한국금융연구원은 지난 3월 보고서에서 “부동산금융 관련 상품 형태가 다양하고 경기변동에 따른 위험노출 형태와 금융업권별 리스크 정도도 상이하다”며 “이에 따른 세부적이고 차별화된 대응 전략이 모색되어야 한다”고 했다. 신 연구위원은 이에 대해 “지금도 변한 것은 없다”고 말했다.

 

◆美 ‘서브프라임’·日 ‘잃어버린 20년’ 원인은 부동산

 

 

‘부동산 버블’이 꺼지면서 나라경제가 심각한 타격을 입은 사례는 수도 없이 많다. 그중에서도 대표적인 사례는 2007년 서브프라임 모기지 사태다.

 

 

 

 

 

미국 뉴욕의 월스트리트 거리 표지판. 게티이미지뱅크

 

 

 

 

2000년대 초, 미국의 저금리 정책과 중국의 부상 등으로 전 세계는 유례없는 경제 호황을 맞는다.

이 시기 미 월가의 사람들은 위험이 낮으면서도 수익이 좋은 투자처를 찾다가 주택 대출 관련 사업에 뛰어든다.

 

이 과정에서 처음에는 신용등급이 높은, 그러니까 대출금 환수 능력이 있는 사람들의 주택만 대상으로 하는 금융상품을 만들었지만, 이후 차츰 신용등급이 낮은 사람의 집(서브프라임)도 금융상품으로 판매한다.

 

미국 월가는 부동산 가격 상승이 계속될 수 있을 것이라고 생각하고 서브프라임 모기지도 큰 위험이 되지 않을 것이라고 판단한다.

하지만 2007년 이후 미국 부동산 가격은 하락하기 시작했고 이 연쇄효과가 이어지면서 신용등급이 낮은 사람들은 자신의 집을 포기한다.

 

연관된 금융상품의 가치가 폭락했고 연쇄효과로 금융기관들이 잇따라 도산했다.

현재까지도 영향을 끼치고 있는 2008년 세계금융위기의 시작이 바로 저신용자에게 주택 대출을 해주고 이를 금융상품으로 팔았던 미국 금융권 종사자들의 잘못된 판단에서부터였다.

 

일본의 ‘잃어버린 20년’을 부른 사태도 부동산 거품이 원인 중 하나였다.

1985년 플라자합의로 엔화가치가 상승하자 일본 기업들의 수출경쟁력이 떨어졌고 그 결과로 성장률이 하락해 다음해인 1986년 마이너스 성장을 기록했다.

이에 일본 정부는 경기를 살리기 위해 금리를 내리면서 부동산 대출 규제 완화책을 실시했다.

 

이에 자금이 주식과 부동산으로 몰려들었고, 가격이 급격하게 상승했다.

이를 일본의 거품경제라고 부르는데 가장 절정으로 평가받던 1987년에서 1988년 사이 도쿄의 집값은 3배 상승했다.

이 당시 도쿄를 팔면 미국을 살 수 있다는 농담이 유행했고, 할리우드 영화에는 강대국이 된 일본이 표현됐다.

 

하지만 이 같은 거품을 계속 볼 수 없었던 일본 정부가 1991년 금리 인상과 부동산대출총량 규제책을 꺼내들자 시장은 폭락했다.

 

일본 닛케이 주가는 이때 폭락한 2만5000선을 29년 뒤인 2020년에야 넘어설 수 있었다. 부동산 가격은 평균 대비 33% 하락했다.

이러한 경제 위기를 겪은 뒤 일본은 계속해 디플레이션(물가하락)에서 벗어나지 못하고 있다.

 

 

 

 

이도형 기자 scope@segye.com

[ⓒ 세계일보 & Segye.com, 

 

 

 

 

 

 

이미지 뱅크

 

 

 

 

 

집값 잡았다" 싶더니…이젠 '경착륙 경고음' 어쩌나

 

 

 

 

집값 톡톡]전국 아파트값 -0.17%…통계 이래 최대 폭
수도권도 10년 만 최대 폭↓…서울 4주째 전지역 하락

 

 

 

얼마 전까지만 해도 국내 부동산 시장의 화두는 '집값 안정화'였다.

윤석열 대통령도 지난달 "폭등한 집값을 안정시켰다"며 자평해 주목받았다.

그런데 벌써 경착륙을 우려하는 목소리가 나오고 있다.

 

그만큼 경기가 빠르게 위축하고 있는 것이다.

집값 하락세도 갈수록 가팔라지면서 정부도 연착륙을 위한 대책을 고심하는 모습이다.

국내 아파트 매매가격은 이번 주에도 하락 폭이 더욱 커졌다.

 

전국 집값이 10년 만에 최대 하락 폭을 기록하고 있다.

추석 이후 가을 이사 철이 본격화한 뒤에도 가파른 하락세가 지속할지 관심이 쏠린다.

 

 

 

 

 

 

 /그래픽=비즈니스워치.

 

 

서울 집값, 노원도 강남도 일제히 '뚝뚝'

 

한국부동산원에 따르면 9월 첫째 주(5일 기준) 전국 주간 아파트 매매가격은 전주보다 -0.17% 하락하며 하락 폭을 더욱 키웠다.

이는 부동산원이 지난 2012년 5월 통계를 작성한 이래 가장 큰 하락 폭이다.

집값이 가장 많이 떨어졌던 지난 2012년 7월 둘째 주(-0.16%)보다 더 큰 낙폭을 기록했다.

 

수도권 아파트값 하락세도 더욱 가팔라졌다.

전주 -0.20%에서 -0.21%로 하락 폭이 확대했다.

지난 2012년 9월(-0.22%) 이후 10년 만에 최대 폭이다.

 

지방도 -0.13%를 기록하며 전주보다 낙폭이 커졌다.

서울에서는 4주째 전 자치구 집값이 동시에 하락하고 있다.

노원구(-0.30%)와 도봉구(-0.30%) 등 외곽 지역뿐만 아니라 송파구(-0.16%) 등 강남권 아파트 매매가도 낙폭이 갈수록 커지는 흐름이다.

 

부동산원은 "금리 인상에 따른 이자 부담 가중과 주택 가격 추가 하락 우려 등으로 거래 심리가 위축되고 있다"며 "급매물 위주 간헐적 거래와 매물 가격 하향 조정이 지속되며 하락 폭이 확대했다"고 분석했다.

 

 

 

 

 

 

 

 /그래픽=비즈니스워치.

 

 

 

국내 연구기관들 "경기 침체 대비해야" 경고

 

집값 하락세가 가팔라지면서 부동산 시장 경착륙에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다.

집값이 안정적으로 하락(연착륙)하는 게 아니라 급락(경착륙)할 수 있다는 지적이다.

경착륙은 부동산 시장 내 혼란뿐 아니라 급격한 소비심리 위축이나 금융 시장 충격 등 경기 전반에 부작용을 초래할 수 있다.

 

우선 국내 경기가 침체기에 접어들 가능성이 있다는 연구기관들의 보고서가 줄줄이 이어지고 있다.

한국개발연구원은 '9월 경제동향'에서 최근 우리 경제의 경기 하방 압력이 확대됐다고 진단했다.

지난 7~8월 경제동향에서는 완만한 경기 회복세를 보이고 있다고 평가했는데, 한 달 만에 다소 부정적 전망으로 돌아섰다.

 

현대경제연구원 역시 연속적이고 복합적인 충격 발생에 대비해야 한다고 지적했다.

경제정책의 최우선 목표가 '물가 안정'에서 '경기 침체 방어'로 이동해야 한다는 의견이다.

부동산 시장에 대한 전망도 어둡다.

 

국토연구원은 "급격한 금리인상과 통화 긴축으로 주택시장 경착륙 가능성이 부각된다"며 "하우스푸어 지원 등 주택시장 변동 위험 관리 장치를 선제적으로 마련해야 한다"고 강조했다.

 

 

 

 

 

 /그래픽=비즈니스워치.

 

 

 

추경호 "하향 안정화 필요…급락은 경계"

 

이런 분위기 속에서 정부도 경착륙을 막을 방안을 고심하는 모습이다.

우선 투기지역 내 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지를 푸는 방안을 검토한다는 소식이 들렸다. 정부는 관련 검토를 한 적이 없다며 지속해 부인하고 있다.

하지만 고민의 흔적은 역력하다.

 

국토부는 지난 7일 이와 관련 "시장 상황을 종합 감안해 언젠가는 논의될 수 있는 사안이나 적어도 현 시점에서는 이에 대해 검토, 협의하거나 결정한 바가 없다"고 해명했다.

당장 검토하고 있지는 않지만, 시장 흐름에 따라 할 수 있다는 여지는 남겨둔 셈이다.

정부는 일단 대출 규제 완화 외의 방안들을 내놓겠다고 밝히고 있다.

 

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 7일 방송기자클럽 초청토론회에서 "시장은 갑자기 많이 올라도 문제지만 급락해도 그 자체가 문제"라며 "급락 현상은 경계하면서 하향 안정화하겠다"고 강조했다.

그러면서 조정대상지역 추가 해제와 재건축초과이익환수제 완화 대책을 먼저 내놓겠다고 밝혔다.

 

윤석열 정부는 대대적인 부동산 규제 완화를 공약했지만 자칫 시장을 자극할 수 있다는 우려에 신중한 모습을 보여왔다.

최근 시장 침체 우려에 따라 규제 완화 추진에 속도를 낼지 관심이 쏠린다.

다만 시장에서는 정부 정책의 영향이 당장은 크지 않을 거라는 전망이 많다.

 

여경희 부동산R114 수석연구원은 "지금은 기준금리 인상과 물가 상승, 대내외 경제여건 등이 주택 구매 결정에 영향력을 발휘하고 있다"며 "연말까지 기준금리 인상이 예상되는 만큼, 수요자들의 관망세가 이어지면서 규제 완화에 따른 거래 활성화 효과는 제한적일 전망"이라고 설명했다.

 

 

 

 

나원식 기자

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 아파트값이 3년 6개월여 만에 25개 구에서 모두 하락한 것으로 나타난 지난달

21일 서울의 한 공인중개사무소 벽면에 급매물 안내문구가 적혀있다.

[사진 = 김호영 기자]

 

 

 

 

"현재 집값 급락 2012년 보다 더 심각"..하우스 푸어 전락 위기 '영끌족' 비상

 

 

 

 

 

 

추석 연휴 이후에도 주택시장의 역대급 거래 침체와 집값 하락세는 지속될 전망이다.

전세계적으로 물가 상승 억제를 위한 금리 인상이 잇따르는 데다 경기 침체와 집값 하락세가 좀처럼 멈출 기미가 없기 때문이다.

 

10일 한국부동산원 자료에 따르면, 지난주 서울 아파트값은 전주 대비 0.15% 하락했다.

2013년 8월 5일(-0.15%) 조사 이후 9년 1개월 만에 최대 하락 폭이다.

수도권 아파트값도 0.21% 하락했다.

이 역시 2012년 9월 10일(-0.22%) 조사 이후 10년 만에 최대 낙폭이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2012년은 2008년 리먼브러더스 사태로 인한 미국발(發)글로벌 금융위기와 보금자리주택 공급 증가로 2010년부터 이어진 집값 하락세가 정점에 달했던 때다.

당시 서울 아파트값과 수도권 아파트값(한국부동산원 자료)은 각각 6.55%, 5.77% 떨어졌다.

1998년 외환위기 이후 가장 큰 하락률이다.

 

올해도 2012년과 비슷한 양상을 띄고 있다. 가파른 금리 인상에 따른 극심한 거래 침체가 이어지고 있다.

실제 올해 아파트 거래량은 2012년을 넘어서 역대 최저치를 기록하고 있다.

 

서울부동산정보광장 자료를 보면 올해 1∼7월 서울 아파트 거래량은 총 8557건으로, 직전 연간 최저 거래량을 기록한 2012년 1∼7월(2만2441건)보다 162% 줄었다.

전년 동기(3만550건)와 비교하면 257%나 급감한 수치다.

 

서울 아파트 매매수급지수(80.9)도 18주 연속 내리막 길을 걷고 있다.

지수만으로는 2019년 7월 1일(80.3) 이후 약 3년 2개월 만에 최저다.

서울 중개시장에서는 반드시 집을 사야하는 실수요자 외에는 매수문의가 끊긴 '역대급 거래 불황'이라고 혀를 내두르고 있다.

 

전문가들은 추석 연휴가 지나도 거래 침체와 가격 하락세는 지속될 것으로 전망한다.

이달 미국의 3연속 '자이언트 스텝'(한 번에 0.75%포인트 금리인상) 발표가 예상되는 상황인데다 한국은행도 당분간 금리 인상 기조를 이어가야할 상황인 만큼, 불가피하다는 것이다.

 

현 정부가 전 정부가 시행한 규제를 풀고는 있지만,미미한 수준에 그치는 것도 집값 하락의 원인으로 지목된다.

생애 최초 주택 구입 가구에 적용되는 주택담보대출비율(LTV)의 상한을 80%로 완화한 대책이 대표적이다.

 

이로 인해 생애 최초 주택 구입자는 투기지역과·투기과열지구의 경우 종전 40%, 조정대상지역은 50%에서 80%로 LTV가 늘었지만, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 그대로여서 시장 반응은 뜨듯미진근하다.

 

되레 지난 7월부터는 총대출액 1억원 초과 차주도 소득에 따라 대출이 제한돼 사실상 완화 효과가 없다시피 한 것이 현실이라는 게 전문가들의 지적이다.

정부가 현재 규제지역 내 대출이 금지되는 15억원 초과 대출 규제에 대해서도 완화 여부를 놓고 고심하고 있지만, DSR이 함께 완화되지 않는 한 시장에 미치는 영향은 극히 제한적일 수밖에 없다.

 

이달 중 공개될 재건축 초과이익환수제 개선안 역시 '사실상 폐지 수준'의 큰 폭의 완화는 없을 것이라는 관측이 많다.

재건축 부담금이 수억원대에 달하는 강남권을 포함한 요지의 단지들의 경우 부담금이 현실로 다가오면서 사업 추진에 걸림돌로 작용하고 있다.

 

전문가 상당수는 내년 5월 초 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되기 전까지 매물이 늘면서 가격이 추가 하락할 것으로 예상하고 있다.

 

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "현재 주택 매수자들 중 전고점 대비 20∼30%는 떨어져야 사겠다는 반응이 많아 내년 상반기까지는 집값이 하락할 수 있다"고 말했다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장도 "최근 아파트 매물이 빠르게 늘고 있어 가격 하락세가 최소한 내년 상반기까지는 이어질 것"이라고 내다봤다.

 

특히 최근 1∼2년 동안 집값 급등기에 무리하게 대출을 받아 집을 산 '2030 영끌족'에 대한 걱정도 커지는 모습이다.

 

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "작년 집값이 급등한 서울 강북지역이나 경기·인천 등지에서 집값 하락세가 가파르다"며 "이들 지역에서 주택 매수가 많았던 '2030 영끌족'의 하우스푸어 전락이 우려된다"고 말했다.

하우스푸어는 주택을 소유하고 있지만 무리한 대출과 세금 부담으로 인해 실질적 소득이 적어 경제적 곤란을 겪는 사는 사람들을 말한다.

 

 

 

 

[조성신 매경닷컴 기자]

ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 

 

 

 

 

 

 

 

서울 잠실 부동산 밀집 상가에 걸린 급매물 안내문. <연합뉴스>

 

 

 

 

벼락거지 겨우 면했더니 `하우스푸어` 될 판…영끌족 비명 터진다

 

 

 

한은이 사상 처음 네 차례 연속으로 기준금리를 인상하면서 부동산 거래 시장이 '빙하기'에 본격 진입할 전망이다.

극심한 거래절벽 속 아파트값 하락 현상이 나타나면서 뒤늦게 영끌족에 합류한 사람들의 시름이 커지고 있다.

한국은행 금융통화위원회(금통위)는 25일 연 2.25%인 기준금리를 연 2.50%로 0.25%포인트(p) 인상했다.

기준금리는 지난해 8월과11월, 올해 1·4·5월 0.25%p씩 다섯 차례 오른 데 이어 지난달 사상 처음으로 한 번에 0.50%p 올리는 '빅 스텝'이 단행됐다.

이날을 포함해 기준금리가 네 차례 연속(4·5·7·8월) 인상된 것은 사상 처음이다.

기준금리가 이처럼 급격하면서도 꾸준히 인상됨에 따라 부동산 관련 대출을 받았거나 받아야 할 차주의 입장에서는 이자가 큰 부담으로 다가오는 수준에 이르렀다.

주택담보대출(주담대) 변동 금리는 지난달 빅 스텝의 영향으로 현재 최고 연 6%대에 들어섰다.

특히 시장에서는 금통위가 연내 남은 두 차례(10·11월) 회의에서 기준금리를 연 2.75∼3.00%까지 0.25∼0.50%p 더 올릴 것으로 예측하는 상황이라 시중은행의 주담대 금리 상단이 연말께 7%대 진입할 가능성도 제기된다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "금리 인상 폭은 올해 하반기 부동산 시장의 방향성을 좌우할 가장 큰 핵심 변수다.

주택담보대출 누적 평균 금리가 연 4% 중반을 향해 가고 있고, 최악의 경우 연 5%대에 진입하면 2010년대 초반의 '하우스 푸어' 사태가 재현될 우려가 있다"고 지적했다.

하우스푸어는 주택을 보유하고 있으나 대출에 따른 과다한 원리금 상환 부담으로 생활고를 겪는 가구를 말한다.
부동산 업계에서는 거래 시장이 빙하기에 접어든 것으로 분석했다.

 

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "시장이 한마디로 빙하기로 접어들었다.

지금 부동산 시장의 최대 변수는 금리로, 금리가 다른 호재를 압도하는 상황"이라고 말했다.

서울부동산정보광장 통계에 따르면 이날 기준 7월과 8월 아파트 매매는 각각 615건, 173건을 기록 중이다.

아직 등록 신고 기한(계약 후 30일 이내)이 남아 있지만, 월간 역대 최소를 기록한 지난 2월 819건보다 매매 건수가 적을 것으로 관측된다.

박원갑 위원은 "주택 매매 수요자들은 초급매에만 관심을 가지는 분위기다.

정부가 지난 16일 270만가구 공급 계획을 발표해 주택 수요가 더욱 분산됨으로써 기존 주택의 가격 하락 압력이 커질 수 있다"고 설명했다.

부동산 시장의 선행지표로 여겨지는 법원 경매 시장도 분위기가 위축될 전망이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "내년까지 주택 경매 물건이 증가할 것으로 보인다.

지난달 수도권에서 일제히 하락한 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수 비율)과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 한동안 하락세가 이어질 것"이라고 말했다.

주택뿐만 아니라 오피스텔이나 상가 등의 수익형 부동산 매매 시장에도 금리 인상은 악재로 작용한다.

월세 수익으로 대출 이자와 세금을 충당하는 경우가 많은데 금리 인상으로 상환할 이자 비용이 커지면 수익률이 낮아지기 때문이다.

이런 가운데 고강도 대출 규제와 금리 인상 영향으로 점차 가속화되는 '전세의 월세화' 양상은 지속될 전망이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "대출 이자 상환 부담으로 신규 임차수요의 월세나 반전세 선호 현상이 지속될 것으로 예상된다.

월세 전환과 갱신권 사용 등으로 수요가 분산되는 가운데 입주 물량이 집중되는 지역에서는 매물이 쌓이면서 전셋값 하락 폭이 확대될 가능성이 크다"고 설명했다.

 

 

 

 

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr

[저작권자 ⓒ디지털타임스 

 

 

 

 

 

 

용산역 인근에 위치한 한 공인중개소. 급매물 안내문이 다수 붙어있다.

(사진=한진리 기자)

 

 

 

하우스푸어 되겠다"…금리 인상에 영끌·빚투족 '장탄식

 

 

 

 

[아시아타임즈=한진리 기자] 사상 처음 단행된 4연속 금리 인상에 주택시장이 된서리를 맞고 있다. 

특히 지난해 2030세대를 중심으로 휘몰아쳤던 영끌·빚투 여파가 본격화되며 '하우스푸어' 위기감이 고조되는 등 취약 차주들의 한숨이 깊어지는 모양새다. 

 

26일 한국은행 금융통화위원회(금통위)에 따르면 기준금리는 전일기준 연 2.25%→2.50%로 0.25%p 인상됐다. 

올해만 네 차례 금리 인상이 이어지면서 '영끌'(영혼까지 끌어모음)과 '빚투'(빚내서 투자)족이 밀집한 2030세대 취약차주들의 가계 붕괴 압박이 커지고 있다.

 

더는 고정 수입만으로 대출 원리금 등 금융비용을 감당하기 벅차진 까닭이다. 

국토교통부에 따르면 지난 3년(2019~2021)간 신규 주택 매입자는 총 250만1574명으로 집계됐다.

이 가운데 2030세대로 대표되는 MZ세대는 72만2775명로 전체 매입자의 28.89%를 차지했다.

주택시장 호황기에 대출을 끼고 주택을 매입한 2030세대가 전체의 약 30%의 육박하는 것이다. 

 

치솟는 기준금리는 주택 시장에 고스란히 영향을 미친다. 

기준금리 인상은 예·적금 금리를 끌어올리고, 변동형 주택담보대출(주담대) 금리 인상까지 순차적으로 연동된다.

이에 따라 주담대 변동형 금리를 적용한 경우 금리 인상에 따른 직격탄을 맞을 수 밖에 없다. 

 

실제 한국은행 금융안정국은 올 1·4분기 가계대출 잔액을 기준으로 기준금리 0.25%p 인상 시 1인당 연이자 부담이 약 16만3000원 가량 늘어날 것으로 전망했다.

기준금리가 1년간 2.00%p 인상되면 인당 연이자는 약 130만원으로 불어나게 된다. 

 

주택 가격 하락세도 가팔라지고 있다. 전날 한국부동산원이 발표한 주간아파트가격동향을 보면 서울 아파트 매매값은 -0.11%로 13주 연속 하락세를 걷고 있다.

이는 지난 2019년 3월 첫째주 이후 3년 5개월 만에 최대치 낙폭이다.

 

이러한 하락 흐름에는 금리가 뇌관으로 작용했다는 분석이다.

시장 내 하반기 추가 금리 인상 전망에 따른 주택 가격 하락 심리가 강하고, 거래 절벽에 따른 매물 가격 하향 조정이 지속돼 낙폭이 커지고 있다는게 부동산원 측의 설명이다. 

 

"영끌 이자 감당 가능하신가요?"…탄식 깊어지는 2030 영끌·빚투족

 

 

하반기 추가 금리 인상에 따른 '하우스푸어' 우려도 커지고있다.

하우스푸어는 주택을 소유하고 있지만 대출 원리금 상환 부담으로 어려움을 겪는 가구를 지칭한다. 

 

 

실제 이용자 다수가 2030세대인 직장인 커뮤니티 '블라인드'에는 금리인상으로 대출 이자가 급격히 오른데 따른 어려움을 토로하는 글이 올라왔다.

 

 

작성자는 "다들 영끌 이자 감당 가능하느냐"며 "올해 금리 2번 갱신으로 이자가 2.1%에서 5.01%가 됐는데 대출 당시 신용등급 문제로 금리인하 요구도 안 받아주는 상황이다"라며 어려움을 토로했다. 

 

 

현재 4대 은행(KB국민·신한·하나·우리)의 변동형 주담대 최고금리는 6% 선이다.

 

오는 10월과 11월 금통위가 기준금리를 2.75∼3.00%까지 추가 인상할 것으로 예상됨에 따라 최대 9%를 터치할 것이란 시나리오도 나온다. 

 

이에 따라 상환능력이 뒷받침되지 않는 2030세대 취약 차주들이 한 순간에 하우스푸어로 전락할 수 있다는 우려섞인 목소리도 제기된다. 

 

 

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "지난해 영끌 영향으로 2030세대 주택 매입 비중이 확연히 늘었다"며 "변동형 주담대 금리 상단을 지불하는 차주 비중이 증가할 것으로 예상돼 주택 시장 하방 압력이 가중될 것으로 예상된다"고 전망했다.

 

 

여경희 부동산R114 수석연구원은 "지속된 기준 금리 인상에 따른 젊은 세대의 대출 이자 상환 부담이 커지고 있다"며 "매물을 내놔도 실거래로 이어지지 않아 집값 하락세도 계속되는 등 차주들의 이중고가 심화될 것으로 보인다"고 말했다.

 

 

 

 

한진리 기자 산업2부

 

 

 

 

 

 

제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed·연준) 의장.

 

 

 

 

 

 

이창용(왼쪽) 한국은행 총재, 제롬 파월 미국 연방준비제도 의장.

 

 

 

 

 

하우스푸어·렌트푸어의 비명...금리 공포에 “모두가 죽는다”

 

 

파월 쇼크에 불안감 확산
매파적 발언에 국내시장 충격 덮쳐
국고채 3년물 연 3.6% 돌파
주담대 7%대도 머지않아 초긴장

 

 

 

“집 주인도, 세입자도 이러다 다 죽어.”

제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed·연준) 의장의 강한 매파적 발언에 금융시장이 발작하고 있다.

미국이 사실상 자이언트스텝(기준금리를 한꺼번에 0.75%포인트 올리는 것)을 추가로 시사하면서 한국은행 또한 ‘베이비스텝’을 차근차근히 밟으려던 경로를 바꿀 가능성이 커졌다.

 

집값 하락에 금리인상까지 겹치면서 내 집 마련은 고사하고, 전세로 몸 누일 곳을 찾던 세입자들 또한 집을 지키기 더욱 어려워졌다.

 

▶“고통에도 금리인상 불가피” 파월 쇼크, 한국 금리도 더 올린다=파월 의장은 지난 26일(현지시간) 미국 와이오밍주에서 열린 국제경제 심포지엄 ‘잭슨홀’ 회의에서 “가계와 기업이 고통을 받더라도 당분간 금리인상을 해야 한다”며 “통화정책 스탠스는 더 긴축적으로 가져갈 예정”이라고 밝혔다.

파월 의장의 매파적 발언에 미국은 물론 국내 시장에도 충격이 덮쳤다.

원/달러 환율은 지난 29일 13년4개월 만에 장중 1350원의 고지를 밟았고, 국고채 3년물 금리는 연 3.653%에 장을 마쳤다. 애초 금리인상 사이클이 올 하반기 정도에 멈출 것이라는 시장의 기대를 뒤엎은 셈이다.

 

당장 시장에선 한은이 내년 1월까지 금리를 점진적으로 올려 기준금리가 연 3.25%에 이를 것이라는 관측도 나오고 있다.

 

이창용 한국은행 총재 또한 “미국보다 먼저 금리 인상을 종료하긴 어렵다”라며 “한·미 정책금리 폭이 지나치게 크게 벌어지는 것은 바람직하지 않다”고 언급했다.

당장 ‘빅스텝’을 시사한 건 아니지만, 점진적인 베이비스텝 단행이 상당 기간 이어질 수 있다는 얘기다.

 

이런 점을 고려할 때, 당분간 금리 상승세가 이어질 것이라는 게 전문가들의 전망이다.

김호정 유안타증권 애널리스트는 “파월 의장의 확고한 발언으로 일각에서 기대하던 속도 조절은 당분간 확인하기 어려울 것”이라며 “물가가 잡히고 있다는 단기적인 신호들이 통화정책 기조를 바꾸기는 어려워 금리 상승이 당분간 지속될 것”이라고 내다봤다.

 

 

▶집주인은 하우스푸어, 세입자는 렌트푸어?...주담대 7% 현실화=금리 인상이 추가로 예고되면서 ‘금리 공포감’도 커지고 있다. 집주인은 물론 세입자들 또한 초긴장 상태다. 최근 집값이 하락한 데다 금리까지 가파르게 오를 경우 부담이 가중될 수밖에 없어서다.

이미 이번달 한국은행이 기준금리를 연 2.25%에서 2.5%로 0.25%포인트 인상하면서 은행권의 추가적인 대출금리 인상이 불가피해졌다.

5%대 중반까지 떨어졌던 주택담보대출 고정금리는 하나은행, 우리은행, NH농협은행 등에서 다시 6%대로 진입했다.

 

문제는 앞으로 더 오른다는 데 있다.

코픽스(COFIX·자금조달비용지수)는 지난 7월 신규 취급액 기준 2.90%로 전월(2.38%) 대비 0.52%포인트 급등했다. 코픽스는 국내 8개 은행이 예·적금, 은행채 등으로 조달한 자금의 가중 평균 금리로 주담대나 전세자금 대출 변동금리를 산출하는 기준으로 쓰인다.

 

이번 금리 인상 영향으로 은행연합회가 다음달 공시할 8월 코픽스는 3%대를 넘어서는 만큼 주담대 7% 현실화도 머지않았다.

부동산 시장에서도 이미 변화는 일어나고 있다.

 

전세자금대출 금리가 4%대로 오르면서 대출금리가 월세전환이율을 앞지르는 역전현상도 나타나고 있다. 이에 전세를 월세로 전환하는 움직임도 빨라지고 있다.

 

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “현 상황에서는 금리가 최대 변수인데, 금리가 갑작스럽게 오르다 보니 시장이 금리 공포 국면으로 접어들었다”며 “집을 산 사람이든, 전월세 거주자든 모두가 다 힘든 구간일 수밖에 없다”고 강조했다.

 

매매나 전세를 구할 때 대부분이 대출을 끼다 보니, 금리가 오르면 유주택자들은 ‘하우스 푸어’, 전세 거주자는 ‘렌트 푸어’로 전락할 수 있다는 얘기다.

특히 소득이 상대적으로 적은 MZ 세대나 서민층이 많이 몰린 곳들 위주로 타격이 시작될 것으로 봤다.

 

실제 주택도시보증공사에 따르면 올해 상반기 전세보증금 반환보증 사고금액과 건수는 각각 3407억원, 1595건으로 분기 기준 최고치를 찍었다.

주택금융공사에서도 반환보증 건수가 2건이 발생한 상태다.

 

박원갑 위원은 “금리 인상 랠리가 마무리됐다는 신호가 나타나기 전까지는 매매가격 하락과 거래절벽이 동시에 나타날 것”이라며 “금리가 급격하게 오르는 상황에서는 최대한 대출을 갚아 원금 부담을 줄이는 수밖에 없다”고 말했다.

 

 

 

서정은 기자

lucky@heraldcorp.com

 

 

 

 

 

 

남산에서 바라본 서울 아파트·빌딩 숲

[연합뉴스 자료사진]

 

 

 

 

 

 

국토硏 "주택시장 수축기 온다…'하우스 푸어' 대책 등 필요"

 

 

 

 

(서울=연합뉴스) 김동규 기자 = 최근 급격한 금리 인상에 따라 주택시장이 수축기로 접어들 것으로 예상되는 만큼 '하우스 푸어'(한계 차주) 지원제도 정비 등 선제적 대응이 필요하다는 제언이 나왔다.

국토연구원은 5일 이 같은 내용이 담긴 '유동성이 주택시장에 미치는 영향과 시사점' 보고서를 발간했다.

 

보고서에 따르면 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 유동성(통화량·가계대출)이 크게 확대되면서 주택가격 위험지표도 높아졌다.

 

일례로 2020∼2021년 사이 협의통화(M1)와 광의통화(M2)는 연평균 각각 20.1%, 11.4% 증가했으며 예금취급기관의 가계대출은 연평균 7.9% 늘어난 것으로 나타났다.

 

우리나라의 처분가능소득 대비 가계부채비율은 2020년 기준 200.7%로, 경제협력개발기구(OECD) 평균인 126.7%보다 높은 수준이다.

집값도 크게 뛰어 작년 4분기 현재 소득 대비 주택가격비율은 전국은 7.6배, 서울은 19.0배로 급격히 높아진 것으로 조사됐다.

 

개인신용평가회사 코리아크레딧뷰로(KCB)의 표본 분석 결과 2019년 6월∼2020년 12월 코로나19 사태를 전후해 개인차주의 가계대출은 총 부채잔액 기준으로 3.4% 증가했고 주택담보대출은 4.9% 감소한 것으로 나타났다. 반면 신용대출은 24.7% 늘었다.

 

이 기간 저소득층의 부채는 감소했지만, 중·고소득층의 대출은 크게 증가해 자산 양극화가 심화된 것으로 나타났다.

구체적으로 저소득층의 부채는 43.0% 감소했으며 중소득층과 고소득층의 부채는 각각 11.5%, 9.1% 늘어났다. 고소득층의 경우 신용대출을 중심으로 한 가계대출이 대폭 늘어난 것으로 조사됐다.

 

'구조적 벡터자기회귀 모형'을 통한 분석 결과 금리가 1%포인트(p) 상승할 때의 충격은 민간 소비와 국내총생산(GDP) 등 국민경제에 부정적인 영향을 미치는 것은 물론 15개월 후 아파트 매매가격도 최대 5.2% 하락시키는 것으로 분석됐다.

 

아울러 통화량이 10% 상승하는 데 따른 충격은 13개월 후 아파트 매매가격을 최대 1.4% 상승시키고 그 효과는 상당 기간 지속되는 것으로 파악됐다.

 

 

 

 

 

 

서울의 한 은행 앞 대출 관련 현수막

[연합뉴스 자료사진]

 

 

 

2008년 글로벌 금융위기 이후 금리가 내리면 유동성이 증가하는 상관관계는 뚜렷하게 확대된 것으로 나타났다.

특히 기준금리가 가계대출에 미치는 영향은 서울 등 수도권에서 더 큰 것으로 분석됐다.

 

금리와 유동성은 주택시장에도 통계적으로 유의미한 영향을 미쳤는데 지역별 영향력은 서울, 수도권, 지방 광역시 등의 순으로 컸다.

유동성과 금리 등은 해외 부동산 시장에서 '버블'(거품)을 일으키고, 또 버블을 붕괴시킨 원인으로도 지목됐다.

 

보고서는 북유럽과 일본, 미국 등의 사례 연구 결과를 보면 유동성 공급 확대와 부동산 수요 증가, 리스크 관리 미흡 등이 부동산 버블을 일으켰으며 이후 급격한 금리 인상과 통화 긴축정책 등이 버블 붕괴에 영향을 미쳤다고 분석했다.

 

국토연구원은 주택시장을 안정적으로 관리하기 위해서는 주택시장 확장기와 수축기에 대비한 유연한 접근이 필요하다고 주장했다.

 

황관석 국토연구원 부동산시장연구센터 부연구위원은 "급격한 금리 인상과 통화 긴축정책 등으로 주택시장이 수축기에 접어들면서 경착륙 위험이 커지고 있다"며 "주택비축은행 도입과 주택금융 리파이낸싱(대출 재조정), 하우스 푸어 지원제도 등 관리 장치를 선제적으로 마련해 대응하는 것이 필요하다"고 말했다.

 

 

 

 

dkkim@yna.co.kr

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