집값 하락, 세금은 10배 급증...갈림길에 선 '양다리 족' 일시적 2주택

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집값 하락, 세금은 10배 급증...갈림길에 선 '양다리 족' 일시적 2주택

도토리 깍지 2019. 2. 2. 10:09

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가격이 오르길 기다릴지, 지금이라도 팔아야할지. 갈아타기 과정에 기존 집과 옮겨갈 집 모두에 양다리를 걸치고 있는 일시적 2주택자들의 고민이 깊어지고 있다.

집값 하락, 세금은 10배 급증...갈림길에 선 '양다리 족' 일시적 2주택

집값 상승기 일시적 2주택 크게 늘어
3년 이내 기존 집 팔면 양도세 비과세
집값 하락하고 보유세는 급증

공시가격 오르고 종부세 중과
올 상반기 매도냐 임대 등록이냐

지난해 7월 서울 강남권 아파트를 매입한 박모(45)씨는 요즘 고민에 빠졌다.

본인 소유의 강북 아파트에 살다 집값이 뛰는 것을 보고 급히 매입했다.

전세를 끼고 모자라는 돈은 기존 주택담보 대출로 해결했다.

서울 집이 모두 오르던 때여서 기존 아파트는 팔지 않았다.

자녀 학교 문제도 있어 2년 뒤 팔고 강남 아파트로 옮길 계획이었다.

그런데 올해 공시가격이 급등할 것으로 예상하고 주택시장이 얼어붙으면서 박씨는 불안해졌다.

공시가격이 많이 오르는 데다 보유 주택이 두 채여서 보유세(재산세+종합부동산세)가 확 늘어나게 된다.

처음엔 집값이 더 오를 것으로 보고 세금을 별로 신경 쓰지 않았다.
박씨는 “집값은 별로 오를 것 같지 않고 세금만 많이 내게 됐다”며 “양도세 혜택을 보려면 어차피 3년 안에 팔아야

할 집인데 기존 집을 언제 팔아야 할 지 걱정”이라고 말했다.

기존 집을 팔지 않고 갈아탈 집을 추가로 매입한 '양다리 족' 일시적 2주택자들이 막다른 골목으로 몰리고 있다.

주택시장 환경이 지난해 말부터 크게 바뀌면서 기존 주택 처분 압박이 심해져서다.

2017년 말 기준으로 서울에서 일시적 2주택을 포함해 주택을 두 채 보유한 가구는 총 36만5000가구이고 이중 강남권

(강남·서초·송파구)이 6만7000가구다.

갈아타기는 기존 집을 먼저 처분하고 옮겨갈 집을 사는 게 순서다.

기존 집이 안 팔리면 자금이 끊기기 때문이다.
그런데 최근 몇 년 새 집값이 많이 오르면서 달라졌다.

가격이 더 뛰기 전에 갈아탈 집을 우선 매입부터 해 두는 것이다.

기존 집 가격도 오르고 있어 미리 팔 필요가 없다.

갈아탈 집을 매입한 뒤 3년 이내에 기존 집을 처분하면 주어지는 양도세 비과세 혜택을 활용하는 방식이다.

지난해 말부터 주택시장이 침체해 집값 전망이 어두워졌다.

서울 아파트값이 지난해 11월 중순부터 1월 마지막 주까지 12주 연속 내렸다.

12주 연속 하락세는 2014년 4~6월 12주 이후 최장이다. 하락 폭은 더 크다.

이 기간 0.88% 내렸다.

아파트값이 지난해 9월 초 수준이다.

거래는 끊기다시피 했다. 1월 서울 아파트 매매거래건수가 잠정적으로 1771건으로 2012년 1월(1536건) 이후 7년 만에 가장 적다.

강남구는 81건으로 2006년 1월 통계 작성 이후 최저다.

일시적 2주택자의 당초 예상보다 세금 부담이 훨씬 커졌다.

올해부터 2주택자 종부세 중과가 시행되고 올해 공시가격이 많이 오를 것으로 보이기 때문이다.

지난해 공시가격 4억5000만원짜리 강북 아파트에 살던 사람이 추가로 공시가격 7억5000만원 강남 아파트를 구입한 경우 공시가격이 올해 20~30% 오른다고 보면 세금이 지난해 97만원에서 올해 880만원으로 10배 가까이 늘어난다.

공시가격 합계가 6억원이 넘어 종부세 대상이 되고 2주택자에 종부세율이 가산되기 때문이다.

올해 공시가격은 예상치이고 내년 이후 가격 변동이 없는 것으로 가정. 자료:

김종필 세무사

집값이 더는 오르지 않더라도 종부세 강화로 내년엔 1070만원, 2021년 1140만원으로 세금은 계속 늘어난다.
강남권에서 지난해 공시가격 9억8000만원 아파트에 공시가격 14억원 집을 추가 보유하면 세금이 지난해 380만원에서 올해 2940만원으로 급증한다.

가격 변동이 없어도 내년엔 3950만원으로 1000만원가량 세금이 더 많아진다.

지난해 이전에 추가 매입을 해 지난해부터 2주택인 경우도 올해 보유세가 많이 늘어난다.

지난해 공시가격 합계가 18억원에서 올해 22억원 정도로 오를 것으로 가정하면 보유세가 지난해 970만원에서 올해

1950만원으로 세부담상한인 100% 한도까지 증가한다.

전셋값 하락도 일시적 2주택자를 압박한다. 갈아타기 위해 매입한 집의 전세계약 기간이 끝난 뒤 전셋값이 이전보다

떨어지면 차액을 돌려줘야 하기 때문이다. 2주택을 유지하는 데 자금 부담이 더욱 커지는 셈이다.
전문가들은 일시적 2주택자가 비과세 유예기간 3년을 끝까지 버티기가 쉽지 않을 것으로 본다. 당분간 집값이

반등할 가능성이 보이지 않기 때문이다.

기존 집을 올해 세금이 나오기 전에 처분하면 세금을 상당히 줄일 수 있다.
기존 주택 공시가격 9억8000만원과 갈아탈 집 공시가격 14억원의 사례에서 기존 아파트를 팔면 옮겨가는 집의 세금은

1000만원 정도여서 세금을 2000만원가량 줄일 수 있다.

기존 집을 처분하려면 올해 상반기가 적기다.

보유세가 6월 1일 기준 소유자에게 부과되기 때문이다. 그 전에 팔면 1주택이다.

장기적으로 집값 회복과 상승을 기대한다면 둘 중 저렴한 집을 임대주택으로 등록하는 방법이 있다.

전용 85㎡ 이하이면서 공시가격 6억원 이하인 주택을 8년 장기임대로 등록하면 종부세가 제외되고 양도세 장기보유

특별공제 70%와 중과 배제 혜택을 받을 수 있다.
올해 공시가격이 6억원 이상으로 오를 것으로 예상하면 4월 말 공시가격 확정 전에 등록해야 한다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

[출처: 중앙일보]

1월 주택 거래량이 작년의 10분의 1수준으로 줄었다. 정부의 역대급 세금 폭탄에 투자

목적이 아닌 실수요자까지 매수 시장을 꺼리고 있다. 봄 이사철에 분위기가 반등되지

않으면 올해 서울 전체 주택 거래량은 역대 최저치를 기록할 것으로 예상된다.

<연합뉴스>

집 사면 죄인”…거래 멈춘 서울 주택시장

[디지털타임스 박상길기자]서울 주택 시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 똘똘한 한 채 보유자를 겨냥한 공시가격 인상 후폭풍

으로 실수요자까지 매수 시장 진입을 꺼리면서 거래 잠김 현상이 두드러졌다. 재건축 초과 환수를 피한 알짜 단지나

작년 실거래가 대비 수억원 저렴하게 나온 단지들이 주인을 찾지 못하고 쌓여 있다.

4월 공동주택 공시가격이 추가로 발표되면 또 한 번의 세금 폭탄으로 매물 잠김 현상이 더 가중될 것으로 보인다.

29일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 1월 서울 주택매매거래량은 1553건으로 전년 동월 1만198건에 비해 15% 수준으로 급감했다.

강남 4개구(서초·강남·송파·강동)는 4개구 거래량을 다 합쳐야 겨우 300건에 다다를 정도로 저조했다.

마·용·성(마포·용산·성동)은 더 심각했다. 3개구 거래량을 합한 수치가 100건도 안됐다.

서울 주택 거래량이 저조한 이유는 공시가격 인상이 가장 크다.

29일 국회 국토교통위원회 소속 민경욱(자유한국당·인천 연수구을) 의원실이 조사한 결과를 살펴보면 표준단독주택

공시가격 인상과 관련한 이의신청은 서울이 지난해 204건에서 올해 3.2배 치솟아 653건에 달했다.

서울에서도 고가 단독주택이 밀집한 강남구의 올해 이의신청이 116건으로 전체의 17.8%를 차지했다.

작년 28건과 비교하면 4배 이상 급증했다. 이외에도 마포구17→76건, 용산구 9건→63건, 서초 20건→69건 순으로 이의신청이 크게 늘었다.
뿔난 1주택자들 때문에 강남권 인기 단지는 유례없는 불황을 겪고 있다.

재건축 초과이익 환수를 피한 단지뿐아니라 작년 실거래가 대비 수억원 싸게 나온 물건도 주인을 찾지 못하고 있다.

지난 16일 23억원에 경매가 진행된 래미안퍼스티지 전용면적 84.85㎡는 응찰자가 없어 유찰됐다.

지난해 9월 27억원에서 4억원이나 떨어진 가격이다. 이 단지는 3월 6일 진행될 18억4000만원에 2차 경매가 시작된다.
지난 28일 13억3000만원에 1차 경매가 진행된 진주아파트 전용 81.88㎡도 유찰됐다.

진주아파트는 재건축 대상 아파트로 사업 추진이 빨라 재건축 초과이익환수도 피한 단지다.

그러나 최근 매매거래가 끊기며 국토교통부 실거래가시스템상 지난해 10월 동일 주택형 2건이 17억5000만원에 팔린 이후 거래 신고된 게 없다.

이 아파트는 3월 18일 최저가 10억6400만원에 2차 경매가 진행된다.

부동산 전문가들은 4월 말 공동주택 공시가격이 발표되면 공시가와 연동하는 재산세와 건강보험료 등 세금 폭탄에 따른 후폭풍 때문에 당분간 분위기 반전은 어려울 것으로 예상했다.

지지옥션 장근석 팀장은 "최근 경매로 나오는 물건들이 시세보다 별로 낮지 않고 정부가 발표한 공시가격 인상에 따른 집값 하락 불안감 때문에 유찰이 늘어나고 있다"면서 "4월 말 공동주택 발표 때까지 당분간 이런 분위기가 이어질 것

으로 예상된다"고 말했다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr

서울 반포동 일대 아파트 단지.

<한겨레> 자료사진

“상담 문의 전화 빗발”.. 서울 강북 최대 이슈 단지에 쏟아지는 ‘관심’

▶ 효성중공업, ‘홍제역 해링턴 플레이스’.. 서울 강북 최대 이슈 분양으로 떠올라
▶ 불황 속 주택시장에서도 역세권, 학세권, 개발호재 3가지 다 갖춰 미래가치 ‘탄탄’

올해 2월 서울 강북 지역에 1,000세대가 넘는 대단지가 분양에 나서 부동산 시장의 최대 이슈로 떠오르고 있다.
이에 부동산 업계의 다양한 전망과 분석이 집중되고 있는 것은 물론 분양 관련 문의가 벌써부터 빗발치는 모양새다.

한국감정원의 ‘2018년도 부동산시장 동향 및 2019년 전망’에 따르면, 올해 전국 주택 매매가와 전세가는 각각 1.0%,

2.4% 떨어질 것으로 예측됐다.

정부의 규제 정책 기조 속에서 투자자의 매수심리가 위축되면서 주택 구입을 보류할 가능성이 크다는 것이 그 근거다. 다만, 매매시장의 경우 개발 호재가 있는 일부 지역은 상승세를 이어갈 것이라고 전망했다.

상황이 이렇다보니, 다른 곳보다 발전 가능성이 높은 강북 지역으로 서울 주택 수요자들의 관심이 쏠리고 있는 것이다. 특히 오는 2월 중 효성중공업과 진흥기업이 서울 서대문구 홍제동 일대에 선보이는 재개발 대단지 ‘홍제역 해링턴

플레이스’ 분양 소식에 더욱 분위기가 고조되고 있다.

부동산 전문가들은 “최근 주택시장에 대한 불확실성이 커지면서 안전성을 최우선적으로 생각하는 보수적인 투자 심리가 확산되고 있는 만큼, 서울 강북 재건축·재개발 시장에 대한 관련 상담문의가 갈수록 늘고 있는 추세”라며 “이런 상황 속에서 ‘홍제역 해링턴 플레이스’의 분양 소식은 서울 주택 수요자들에게 ‘가뭄 속 단비’와 같은 존재로 각인되고

있다”고 말했다.

홍제3주택재개발구역(서울 서대문구 홍제3동 270번지 일대)에 위치하는 ‘홍제역 해링턴 플레이스’는 지하 3층~지상

20층 18개동, 전용 39~114㎡ 총 1,116가구 규모로 이 가운데 419가구가 일반에 분양된다.

◆ 강북 분양시장 핫이슈 ‘홍제역 해링턴 플레이스’가 주목받는 3가지 이유
강북 분양시장에서 ‘홍제역 해링턴 플레이스’가 최대 이슈로 떠오르는 이유는 크게 3가지로 요약해 볼 수 있다.
우선은 도보로 지하철역을 이용할 수 있는 ‘역세권’ 입지를 품고 있다는 점이다.

실제 ‘홍제역 해링턴 플레이스’는 지하철 3호선 홍제역이 약 500m 거리에 위치해 도보로 약 3분이면 이용 가능해 서울 주요 도심을 쉽게 이동할 수 있다.

압구정·신사 등 강남권은 20분대, 종로·광화문·시청 등의 주요 도심도 10분대면 이동 가능하다.

뿐만 아니라 단지에서 내부순환도로 홍제IC와 홍은IC, 통일로 등을 수월하게 진입할 수 있어 차량 이동을 위한 최적의 환경을 갖췄다는 평가도 나오고 있다.

두 번째는 ‘학(學)세권’이다.

‘홍제역 해링턴 플레이스’는 도보 거리에 인왕초·중학교가 위치하고 있어 자녀들의 안전한 통학이 가능한 동시에 열띤 학습 분위기가 조성돼 있다.

주택 주 수요층인 30~40대의 학부모 수요자들의 관심이 예상되는 이유다.

하지만 학세권 단지의 인기가 학부모에만 집중되는 것은 아니다. ‘교육환경 보호에 관한 법률’에 따르면, 학교 경계 직선거리 200m 범위는 교육환경보호구역으로 지정돼 유해시설 조성이 법적으로 차단된다.

이에 따라 도보 거리에 학교가 위치한 아파트는 그렇지 않은 곳보다 쾌적한 주거환경을 보유할 확률이 높아진다.

이는 쾌적한 주거환경을 기대하는 50~60대 수요 확보에도 긍정적인 영향을 미친다.

세 번째로는 ‘개발호재’가 있다. 앞서 한국감정원은 올해 주택시장이 다소 하락할 것이라는 예측 속에서도 “개발 호재가 있는 일부 지역은 상승세를 이어갈 것”이라 분석한 바 있다.
‘홍제역 해링턴 플레이스’ 주변은 인왕시장, 유진상가 등이 이미 자리하고 있다.

이와 함께 ‘홍제균형발전지구 복합도시’가 조성되면, 향후 홍제동 상권은 더욱 활성화될 것으로 보인다.

‘홍제균형발전촉진지구 복합도시’는 지하철 3호선 홍제역 주변에 주거, 상권 등 다양한 분야가 어우러진 특화공간을

조성하는 것이다. 주거환경의 개선과 함께 각종 생활편의시설 구축으로 새로운 명품주거지를 탄생시키겠다는 전략이다.

이어 서대문구청이 적극 추진하고 있는 ‘언더그라운드시티’도 관심사다.

‘언더그라운드시티’는 지하철 3호선 홍제역에서 홍은사거리 구간에 지하보행 네트워크를 조성하는 사업이다.

서대문구청은 이 사업에 약 1,500대의 주차가 가능한 주차장과 랜드마크 광장, 코엑스 별마당 같은 도서관, 헬스케어

센터 등의 각종 생활편의시설을 갖춘 복합공간을 짓겠다는 구상을 담았다.

교통체증 해소와 주민들의 ‘삶의 질’ 향상을 기대해 볼 수 있는 대목이다.

◆ 자연친화적인 1,000가구 대단지..20년 만에 공급되는 희소가치까지
도심 속에 펼쳐진 자연친화적인 환경도 눈길을 끈다. ‘홍제역 해링턴 플레이스’는 단지 뒤편에 인왕산 등산로가 위치

하고 있다.

여기에 백련산 근린공원이 가깝고, 안산과도 인접해 이른바 ‘숲세권’ 단지로도 손색이 없다는 평가를 받고 있다.

이 뿐만 아니라, 홍제천 물길을 따라 조성된 자전거 도로 및 산책로 등으로 입주민들의 건강관리 및 여가활동의 폭을

한층 더 넓혀줄 수 있는 조건도 충족했다.

이밖에 ‘홍제역 해링턴 플레이스’는 홍제동에서 약 20년 만에 공급되는 1,000가구가 넘는 대단지로 희소가치가 높다.

또한 실수요자들의 선호도가 높은 중소형 위주의 구성도 돋보인다.
한편, ‘홍제역 해링턴 플레이스’의 견본주택은 서울특별시 은평구 통일로 757에 마련될 예정이다.

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거래절벽을 보이고 있는 서울 주택시장 전경

(사진제공= 연합뉴스

▲ 서울 송파구 아파트 단지 모습.

연합뉴스

올해 주택시장 뒤흔들 5대 이슈

① 공시가격 인상
② 대출 규제
③ 입주물량 폭증
④ 지방 주택시장 경착륙
⑤ 금리 인상

올해 주택시장을 흔들 이슈는 크게 5가지다.

먼저 공시가격 상향 조정에 따른 보유세 증가가 코 앞으로 다가왔다.

대출 규제에 따른 거래량 감소도 확연해졌다.

입주 물량 증가에 따른 전세시장 혼란도 피할 수 없을 것으로 전망된다.

지방에서 시작된 주택시장 경착륙이 수도권으로 북상, 깡통주택이 증가하는 것도 큰 이슈다.

경기침체·금리 인상·가계부채 증가에 따른 주택보유 부담도 증가한다.

●고급 단독주택 공시가는 50% 이상 상승

가장 큰 이슈는 공시가격 상향 조정에 따른 보유세(재산세, 종합부동산세) 부담 증가다.

막연한 예상을 넘어 실제 세금이 부과되면 그 충격은 2007년 보유세 ‘악몽’ 수준보다 클 것으로 보인다.

보유세 증가가 현실적으로 다가오면 급매물이 증가하고 거래량이 줄어들면서 주택시장이 더욱 불황에 빠질 수 있다.

지역에 따라 차이가 있지만 일반 주택 공시가격은 시세의 절반 수준에 불과하다.

아파트 공시가격도 시세 반영률이 70% 안팎이다.

그동안 공시가격이 상대적으로 낮게 평가됐던 고가 일반 주택과 서울 강남 등 고가 아파트 공시가격의 시세 반영률이 높아질 전망이다.

공시가격은 시세를 기준으로 공평하게 반영해야 하기 때문에 집값이 폭등한 지역이나 떨어진 곳 가리지 않고 모두 적용된다.

설령 지난해 가격이 내려간 주택이라도 공시가격이 시세의 70%에 미치지 못한다면 올해는 공시가격이 오르고 이에

따른 재산세 부담이 커질 수 있다는 것이다.

공시가격 인상으로 종부세 부과 대상에 포함되는 주택도 증가한다.

종부세 반영 기준인 공정시장가액 비율이 80%에서 85%로 오르고, 보유 주택 수에 따라 세율도 최대 1.2% 포인트

상승한다.

부과 상한이 3주택 이상 300%까지 높아진다.

고급 단독주택 공시가격 시세 반영률은 시세의 30~40% 수준에 불과한 곳도 많다.

한국감정원이 발표한 표준 단독주택 공시가격을 보면 서울 강남구 삼성동의 한 단독주택 공시가격은 38억 3000만원에서 올해 57억 4000만원으로 50% 오른다. 마포구 공덕동 한 단독주택은 8억 3800만원에서 15억 6000만원으로 86%

오른다.

아파트도 마찬가지다.

15억 400만원인 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 84㎡ 아파트는 지난해 상승률을 반영하면 올해 공시가격은 20억원 이상으로 결정된다. 이에 따른 보유세는 424만원에서 630만원 수준으로 오른다.

강남구 대치동 은마 76㎡ 아파트를 두 채 갖고 있다면 공시가격이 24억원에서 올해 30억원으로 올라간다.

보유세는 1150만원에서 올해는 2300만원 정도 내야 한다.

●대출 규제로 작년 12월 주택 거래량 급감

두 번째 이슈는 대출 규제에 따른 주택거래량 감소다.

은행 문턱이 높아지고, 대출 심사가 까다로워져 집을 소유한 주택보유자는 사실상 대출 길이 막혔다고 보면 된다.

서울에서는 집을 갖고 있다면 주택담보인정비율(LTV)이 0%로 적용된다.

여기에 주택담보대출뿐만 아니라 모든 은행 빚을 묶어 규제하는 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용한다.

제2금융권에도 대출 규제를 강화하기로 해서 주택 구매 욕구는 더 떨어질 것으로 보인다.

실수요자 위주 시장이 형성될 것이라는 낙관도 어렵다. 주택 구매 욕구와 주택 구매 능력이 일치하지 않기 때문이다.

이 때문에 현금을 쥐고 있지 않는 한 집을 사기가 어려워져 주택 투자 수요가 사그라질 수밖에 없는 상황이 굳어지고 있다.

대출 규제, 다가구주택 보유자 규제가 본격 시행된 지난해 주택거래량은 85만 6000건으로 전년 대비 9.6%, 5년 평균

(101만건) 대비 15.2% 감소했다.

유형별로는 아파트 거래량(56만 3000건)은 전년 대비 7.8%, 연립·다세대(17만 1000건)는 12.1%, 단독·다가구

(12만 2000건)는 13.8% 각각 줄어들었다. 지역별로 수도권 거래량(47만 1000건)은 전년 대비 6.6% 감소했고, 지방

(38만 6000건)은 13.0% 줄었다.

특히 ‘9·13 대책’ 이후 거래량 감소가 확연해졌다.

지난해 12월 주택매매 거래량은 5만 6000건으로, 전년 동월 및 5년 평균 대비 각각 22.3%, 35.6% 감소했다.

12월 수도권 거래량(2만 6000건)은 전년 같은 달보다 30.6% 감소했고, 지방(3만건)은 13.2% 줄어들었다.

구매 수요가 줄어들면서 전세 수요는 늘었다. 실수요자조차 집을 사지 않고 전세살이를 선택하는 예도 많다.

시중은행 전세자금대출이 지난해 4분기부터 많이 늘어난 것이 이를 증명한다.

KB국민·신한·우리·KEB하나·NH농협은행의 지난해 12월 말 전세자금대출은 모두 62조 9711억원으로 집계됐다.

9월 말 57조 9577억원보다 5조 134억원 늘어났다.

서울부동산정보광장 홈페이지의 서울 아파트 전·월세 거래 신고 건수 통계를 보면 지난해 1∼9월 월평균 1만 4542건이었던 전·월세 거래는 10월에는 1만8117건, 11월에도 1만6036건으로 증가하는 추세다.
이런 현상은 올해도 이어질 전망이다. 주택 관련 연구기관들은 올해 주택거래량이 지난해보다 10% 정도 줄어들면서

주택시장 불황이 더 깊어질 것으로 전망했다.

●입주 물량 늘어 매매가격 하락도 부채질

아파트 입주 물량 폭증에 따른 전셋값 하락과 빈집 증가도 관심거리다. 2017년에 40만여가구가 입주한 데 이어 지난해에는 45만여가구가 준공됐다. 올해 새로 준공되는 아파트도 37만여가구에 이른다.

내년에도 35만가구 이상 입주할 것으로 예상한다.

3~4년 동안 연평균 40만가구씩 새 아파트가 쏟아지면서 주택시장에 부작용이 나타나고 있다.

특히 전세시장은 붕괴 수준에 가깝다.
준공 주택이 증가했다고 비례해서 매매 물량 증가로 직결되지는 않는다.

집주인이 매매와 임대를 선택할 수 있기 때문이다.

또 기존 주택 처분 여부나 매각 가격·시기 등이 달라 고스란히 매매 물량으로 나오지 않는다.

하지만 전세시장은 주택 준공 물량 증가와 거의 비례해 전세 매물이 늘어난다. 전세 물건 증가는 시장이 수요자 위주로 형성돼 전셋값 하락을 불러오고, 매매가격 하락 압력으로 작용한다.

최근 서울 강남권(강남·서초·송파·강동구) 아파트 전셋값 하락이 대표적이다.

9510가구에 이르는 송파구 가락동 헬리오시티 아파트가 입주를 시작하면서 주변 아파트 전세시장에 태풍이 불고 있다. 전셋값이 최근 3개월 사이 2억원 정도 떨어졌고, 매매가격 하락도 부채질하고 있다.

이런 현상은 계속된다. 올해 서울 강남 4구에서만 1만 6094가구가 입주할 예정이다.

특히 준공 아파트가 1만가구 이상 나오는 강동구는 전세시장이 더욱 악화될 가능성이 크다. 지방 아파트 전세시장은

이미 회복 불능 상황이다.

수도권 남부지역이나 울산, 경남 등에서는 전셋값 하락으로 전세 기간 만료 이후 새로운 세입자에게 받은 보증금으로 이전 세입자의 보증금을 빼주지 못하는 역전세난이 심각한 수준이다.

●지방 경매물건 늘고 경락가율 하락 속출

지방 주택시장에서 시작된 ‘깡통주택’ 문제는 충청권을 넘어 수도권 남부까지 북상했다.

깡통주택은 집값이 대출금과 전세보증금을 합한 금액 이하로 떨어진 주택을 말한다.

경매 처분된 주택의 낙찰금액이 전세보증금보다 낮아 세입자가 보증금을 모두 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’는 이미

수두룩하다.

깡통주택은 울산, 경남 등에서 시작됐지만 입주 물량이 20만가구에 이를 것으로 예상하는 수도권 남서부지역까지

깡통주택 두려움이 점차 드리워지고 있다.

서울에서도 전셋값이 떨어져 전세를 갱신하면서 집주인이 세입자에게 보증금 하락분을 보전해주려고 ‘역월세’를 주는 사례도 나올 정도다.

단기간의 급격한 집값 하락은 자칫 금융기관에까지 부담을 줄 수 있다.

깡통주택 증가는 집값 하락에 그치지 않고 경제 전반에 걸쳐 구김살을 가져오고, 사회 문제로 번질 수 있다는 점에서 심각성을 갖고 접근해야 한다.

지방 주택시장에서는 이미 경매물건이 늘어나고, 경락가율이 떨어져 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 속출하고 있다.

문제는 지방 주택시장 붕괴가 지역 경제를 떠받치던 기반산업 붕괴에서 시작됐다는 것이다.

올해도 지역 경제가 회복할 기미가 보이지 않는다는 점에주택시장 역시 깊은 수렁에서 벗어나지 못할 것으로 전망된다. 획일적인 정책보다 지역 맞춤형 주택정책을 요구하는 목소리가 높아지는 이유다.

●작년 11월 기준금리 年 0.25%P 상향조정

금리 인상에 따른 대출 이자 부담도 주택 보유 욕구를 떨어뜨린다.

한국은행은 지난해 11월 기준금리를 연 1.50%에서 1.75%로 0.25% 포인트 상향 조정했다.

미국 연방준비제도(Fed)도 기준금리 인상 기조를 이어가는 만큼 우리나라도 금리 인상은 불가피해 보인다.

지난해 인상된 금리는 이미 반영됐다.

류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

[출처: 서울신문

공동주택 공시가격 얼마나 오를까.. 올 집값 향방 최대변수

연초를 맞아 각 분야에서 새해 전망이 쏟아지고 있다. 국제기구나 공공 및 민간경제연구소, 투자은행, 금융권, 경제단체 등에서 저마다의 잣대로 그해 시장을 움직일 주요 변수를 도출하고 이를 토대로 그해의 전망을 내놓는다.

주택 시장은 재테크는 물론이고 주거 문제와 관련된 만큼 전 국민의 관심사다.

그렇다면 올해 주택시장의 기상은 어떨까.

정부는 투기억제와 공급확대를 골자로 한 지난해 9·13대책과 9·21대책 및 후속대책으로 일단 급한불은 껐다 서울 아파트 가격은 지난해 11월부터 하락세로 전환한 데 이어 최근 주요 지역의 재건축 단지마저 급매물이 나오고 있다.

또 수도권 지역과 지방은 지난해 중반부터 집값이 내리고 거래가 크게 위축됐다.

연구기관들도 올해 집값 전망을 지난해 수준의 보합 또는 약세 정도로 점친다.

하지만 최근과 같은 주택시장 흐름이 계속될지는 미지수다.

시장 흐름을 좌우할 3대 변수가 남아있기 때문이다.

우선 오는 4월 나오는 주택 공시가격이다. 공시가격은 종합부동산세, 재산세 등 보유세는 물론이고 상속세와 증여세,

심지어는 건강보험료, 기초연금 등에 영향을 미치는 만큼 공시가격이 크게 오르면 세금부담으로 인해 주택시장이 얼어붙을 수 있다.

정부는 일단 지난해 공시가격을 현실화하겠다는 계획을 밝혔다.

하지만 지나친 공시가격 인상은 과세부담 증가 등으로 자칫 조세저항 등 부작용을 부르는 만큼 정부의 의도대로 대폭 인상은 쉽지 않다.

서울의 아파트 수급여건도 주택시장의 향방을 알 수 있는 지표가 될 전망이다.

서울은 주요 지역에서 대규모 입주가 예정돼 있지만 강남권에서는 재건축 단지 이주도 대규모로 진행될 예정이어서

전체적 수급여건을 잘 따져봐야 한다는 것이다.

그동안 공급과잉 논란을 초래한 수도권 주택시장도 올 한 해는 새로운 전기를 맞을 것으로 예상된다.

동탄2신도시를 비롯해 수도권 주요 지역에서 입주가 거의 마무리되기 때문에 그동안 약세를 보이던 전셋값이 꿈틀댈 가능성도 제기되고 있어서다. 따라서 이들 3대 변수가 어떻게 전개될지에 따라 올해 주택시장 향방을 가를 것으로

보인다.

올해 주택시장 흐름을 주도할 가장 큰 이슈는 2019년 공동주택 공시가격이 얼마나 오를 것이냐다.

최근 정부가 단독주택 공시가격 산정을 위한 표준지 공시가격을 크게 올린 것으로 알려지면서 논란을 빚고 있지만 오는 4월 말 발표될 공동주택 공시가격은 이보다 더 큰 파장을 불러올 것으로 예상된다.

업계에서는 올해 공동주택 공시가격이 많게는 50% 이상 오르는 곳도 있을 것으로 보고 있다.

지난서울 등 주요 지역의 집값이 급등한 데다 정부가 공시가격을 실거래가격에 가깝게 올리겠다고 공언했기 때문이다. 지난해 서울 공동주택 공시가격 상승률은 평균 10.2%에 달했다.

앞서 당정은 보유세 강화를 위해 올해부터 종합부동산세 세율을 최대 3.2%까지 크게 올리고, 세부담 상한선도 최대

300%까지 확대했다.

보유세 폭탄을 기정사실화한 셈이다.

이에 따라 정부가 올해 공시가격을 실거래가격의 80%까지만 올려도 지난해 집값이 급등한 지역에서 주택을 소유하고 있는 사람들은 보유세 폭탄을 맞을 것으로 예상된다.

지난해까지 공동주택 공시가격 비율은 실거래가의 평균 65~70%였다.

그러나 서울 강남권 등을 비롯한 일부 지역은 이보다 낮게 책정돼 논란이 되기도 했다.

실제 서울 서초구 반포동 반포자이 전용면적 84㎡ 아파트 한 채를 보유한 사람은 지난해보다 보유세가 200만원 넘게

오를 것으로 분석됐다.
이 아파트의 시세가 19억원 수준이라고 볼 때 시세반영률을 80%로 잡는다면 공시가격은 15억2000만원으로 지난해

(12억7200만원)보다 크게 오른다.

이에 따라 올해 내야 하는 보유세는 재산세 301만원, 종부세 115만원, 도시계획세 127만원 등 총 631만원이다. 지난해 낸 보유세 409만원보다 222만원을 더 부담하게 되는 것이다.

그나마 1주택자여서 종부세 상한선 150%를 적용받아 줄어든 금액이다.

하지만 2주택 이상 다주택자는 상황이 더 나빠진다.

서울 마포구에서 아현동 래미안푸르지오(전용면적 84㎡)와 공덕파크자이(전용면적 84㎡) 2채를 가지고 있는 사람은

말 그대로 세금폭탄을 맞는다.

이 사람의 경우 지난해 재산세 181만원, 종부세 175만원, 도시계획세 107만원 등 총 535만원의 보유세를 냈지만 올해는 954만원까지 오른다.

실거래가격 반영률이 80%까지 오른다고 치면 래미안푸르지오의 공시가격이 지난해 6억8000만원에서 10억4000만원

으로, 공덕파크자이의 공시가격도 지난해 6억원에서 올해 11억2000만원까지 오르기 때문이다.

그나마 2주택자여서 종부세 상한선 200%를 적용받지 못했다면 보유세만 1300만원 넘게 나온다.

업계에서는 공시가격 실거래가 반영률이 어느 정도까지 오를 것인가에 따라 주택시장에 엄청난 영향을 미칠 것으로

보고 있다.

실거래가 반영률이 80% 정도만 해도 이 정도 파괴력을 보이는 상황에서 이보다 더 오를 경우 다주택자는 더 이상

버티지 못할 것이라는 예상이 지배적이다.

그러나 정부가 공시가격을 갑작스럽게 올릴 수 있을지는 미지수다.

공시가격은 종합부동산세와 재산세 등 국세와 지방세, 상속·증여세 등 각종 국세와 지방세의 부과기준이 되는 것은

물론 지역가입자 건강보험료, 기초생활보장대상자 판정, 재건축초과이익부담금, 학자금장기상환 대상자 등 각종 부담금과 사회보장제도 대상자의 판단기준으로 활용되고 있어서다.

따라서 4월 공동주택 공시가격 상승폭은 올해 주택시장을 가를 최대 변수로 보인다.

kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자

/사진=임한별 기자

3기 신도시, 올해 부동산시장 블랙홀 될 것"

증시 부진이 장기화되는 가운데 미중 무역협상, 브렉시트 합의안, 국내 기업의 실적부진 등 국내외의 불확실성 증가로 투자 방향성이 상실됐다.

부동산의 경우 신규 분양물량이 쏟아지고 있지만 부동산대책 시행 후 대출·청약·세금규제 등 전방위 압박이 가해지면서 투자 심리가 얼어붙고 있다. <머니S>는 1월22일 개최한 ‘제11회 머니톡콘서트’에서 투자 수익성을 높이고 위험분산을 최적화하는 해외증시 투자 전략을 제시했다.

[편집자 주]

['황금 복돼지' 찾아라-하] 2019 아파트·토지 대전망

지난해 정부의 강력한 규제로 부동산시장은 올해도 혼란이 이어지는 모양새다.

실수요자와 투자자들은 규제 여파가 올해까지 미칠 것이란 걱정에 몸을 움츠리고 관망세를 유지한다.

일각에서는 3기신도시 발표로 올해 부동산시장에 대변화가 올 것이란 장밋빛 전망을 내놓는다. 하지만 도대체 어느

시점에 돈을 써야 할지 부동산 수요자들은 갈피를 못 잡고 있다.

이진우 오비스트 대표는 <머니S>가 1월22일 주최한 '제11회 머니톡콘서트'에서 '2019년 아파트·토지 대전망'을 주제로 강연했다.

그의 강연내용을 바탕으로 올해 부동산시장을 미리 엿봤다.

◆"공급량 부족으로 주택 가격 뛸 것"

이 대표는 올해 부동산시장에 대해 주택공급량 부족이 심화될 것이라고 밝혔다.

다주택자의 매물 출회가 불가능한 매물 절벽이 현실화될 것이라는 지적이다.

그는 또 신규 분양 물량이 감소하고 거래량도 줄어들 것이라고 주장했다.

결국 투자자들이 아파트 투자보다는 상가투자 쪽으로 몰려 차익형부동산이 지고 수익형 부동산이 뜰 것이란 예상이다.

부동산가격 변동에 대해서 그는 생각보다 정부 규제 요인이 크지 않다고 말한다.

오히려 공급량과 경제상황 변수가 부동산가격에 더 영향을 끼친다는 주장이다.

이 대표는 "부동산시장 가격결정 요인은 정부 규제, 공급량, 경제상황, 전세가 등 네가지가 있지만 이중에서 공급량과 경제상황이 가장 중요하다"며 "공급이 안되면 입지가 좋은 곳은 계속 부동산가격이 오를 수밖에 없다"고 설명했다.

/사진=머니S 임한별 기자

결국 내년 주택 공급량 부족으로 주택가격이 상승세를 탈 것이란 전망이다. 그는 구체적으로 서울지역 아파트는 4%,

경기도지역 아파트는 약 2~3% 매매가가 인상될 것이라고 내다봤다.
최근 부동산시장 핫이슈인 '3기신도시' 공급과 관련해 이 대표는 '정확한 예측이 어렵다'는 입장이다.

다만 3기 신도시 공급이 올해 주택시장의 블랙홀로 작용할 수 있다고 말했다.

이 대표는 "3기 신도시 발표로 매수 수요층이 전세로 몰려 매매량이 감소할 수 있다"며 " 청약 대기 수요자도 증가한다. 이러면 신규분양 물량 자체가 감소할 수 있다"고 예상했다.

3기신도시 기대감에 실수요층이 실매물 거래에 당장 뛰어들지 않아 부작용이 생길 수 있다는 지적이다.

또한 "민간 주택건설산업이 초토화될 수도 있다"며 "주거형오피스텔과 도시형 소형주택은 과잉 공급 가능성도 존재한다"고 3기신도시로 부동산시장 변화가 일어날 수 있다고 밝혔다.
이 대표는 3기신도시가 공급되는 2024년까지 주택시장이 단기 상승과 침체를 반복하는 지루한 장세를 보일 것이라고 예측했다.

그는 "3기신도시가 공급되는 2024년까지 부동산시장에 큰 상승장은 없을 것"이라며 "2021~2023년에 월세가 나오는

주택 이외에는 처분하는 것이 좋고 2024년 이후 경제위기를 대비한 자금 마련과 경매시장 진입 준비 등을 하는 것이

바람직하다"고 조언했다.

◆기획부동산 투자 "신중 또 신중"

토지시장 전망에 대해서는 2020년까지 진행 중인 정부의 제4차국토종합계획을 잘 살펴봐야 한다고 강조했다.

현재 정부는 경쟁력있는 통합국토, 5+2광역 경제권, 유라시아-태평양시대 물류와 금융의 허브인 서해안벨트 개발 등의 내용을 종합계획에 담고 추진 중이다.

이 대표는 "인구의 증감과 기업의 생산활동이 투자의 핵심"이라며 "개발과 관련된 기업의 활동, 개별지역의 변화 등을 유심히 살펴 투자해야 한다"고 말했다.

그는 특히 제2외곽순환도로 조기 개통과 관련 "기업과 인구가 지속적으로 늘어나는 지역에 선점투자하는 것이 중요

하다"고 말했다.

군사시설보호구역 해제지(접경지역 투자)도 올해 토지시장 주요 이슈 중 하나다.

정부는 최근 1억3000만평에 달하는 군사시설보호구역을 해제했다.

이와 관련 부동산 투자자들은 접경지역 땅 사들이기에 몰두하는 모양새다.

제11회 머니톡콘서트를 찾은 청중.

/ 사진=머니S 임한별 기자

하지만 이 대표는 최근 무르익는 남북 화해 분위기와 관련해 접경지역 토지가 상승을 기대한 무리한 기획부동산 투자를 경계했다. 실

제로 남북 화해 무드가 조성되면서 접경지역 토지가격은 급등세를 보인다.

국토교통부의 실거래가 공개에 따르면 접경지역 중 하나인 도라산역이 위치한 파주시 군내면은 2008년 3.3㎡당 평균

9만5000원선에 거래됐으나 지난해 12만원대를 돌파하며 상승세를 보였다. 또한 민통선 지역의 토지 경매가가 3배

이상 급등했다.

사정이 이렇다보니 부동산 투자수요자들은 군사구역과 민통선(민간인 통제선) 땅까지 사두라는 기획부동산 투자 권유를 많이 받는다.

이에 대해 이 대표는 '언젠가 오른다'는 식의 토지 투자는 '로또식 투자'에 불과하다고 강조했다.

그는 "남북 접경지역은 지난 수십년간 정상회담때마다 땅값이 꿈틀했다"며 "기획부동산 투자는 한 사람이 아닌 한 가정을 몰락시킬 수 있는 위험한 투자로 신중한 접근이 필요하다"고 말했다.
이 대표는 실제 지인 사례를 들었다. 그는 "지인 A씨의 아들이 대출을 받아 민통선 인근 땅을 대거 사들인 사례가 있다.

부동산 중계업자의 강력한 추천으로 A씨 아들이 무리한 투자를 감행한 것이다. 하지만 갑자기 아들 회사가 부도가 나면서 은행 대출이자를 감당하기 어려워졌다.

또 개발된다던 민통선 지역 땅값이 곤두박질치기 시작했다.

결국 좌절감에 휩싸인 아들이 부인과 싸우다 집에 불을 질러 일가족 4명이 사망하는 안타까운 사건이 발생했다.

기획부동산 투자는 손해를 넘어 한 가정이 추락할 수 있어 신중한 투자가 필요하다"고 설명했다.
그는 "접경지역 투자를 원한다면 국토종합계획 틀 안에서 내게 도움이 될지를 고려해야 한다"며 "종합계획 로드맵에

없는 개발계획 같은 건 기대하면 안된다.

남북 화해 분위기를 탔으니 '접경 어느 지역이 좋다.

무조건 사라'는 식의 투자는 문제가 있다"고 밝혔다.

☞ 본 기사는 <머니S> 설합본호(제577호·578호)에 실린 기사입니다.

김정훈 kjhnpce1@mt.co.kr

포스코건설..상반기 '분양킹'에 도전

내달 남양주 더샵 퍼스트시티 분양 시작

올해 상반기 1만3680가구 분양…10대 건설사 중 최대

[아시아경제 지연진 기자] 포스코건설이 올해 국내 주택시장에서 대규모 물량 공세에 나선다.

올 상반기 국내 10대 건설사 가운데 가장 많은 아파트를 선보이며 주택 시장을 선도하겠다는 게 목표다.

또 하반기에는 사물인터넷(IoT) 과 연계해 스마트폰 하나로 집안 구석구석을 관리할 수 있는 스마트홈 플랫폼을 갖춘

아파트를 선보인다는 계획이다.

포스코건설은 올해 2만1897가구를 분양할 계획이다.

다음 달 남양주 더샵 퍼스트시티를 시작으로 평택 지제세교(5월), 서울 신길3구역 주택재개발(7월), 송파 성지아파트

리모델링(11월) 등 굵직한 단지를 분양한다.

부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 오는 6월까지 10대 건설사가 공급하는 신규 아파트는 총 7만1644가구

(총 가구수 기준, 컨소시엄 제외)로, 이 가운데 포스코건설은 가장 많은 1만3680가구를 공급한다. 이어 1만3152가구를 선보이는 대림산업과 대우건설(1만1262가구 공급), GS건설(7965가구), 롯데건설(6841가구) 등의 순이다.

포스코건설은 올해 예정된 물량 중 65%를 상반기에 공급할 계획이다.

가장 눈길을 끄는 단지는 다음달 분양 예정인 남양주 더샵 퍼스트시티다.

남양주 진접 지역에서 10년만에 들어서는 대규모 단지로, 지하 2층 ~ 지상 최고 33층 총 10개동으로 총 1153가구로

구성됐다.

임대수요가 많은 전용면적 59~84㎡의 중소 평형이 많은데다 부동산 투기억제 정책에 전혀 영향을 받지 않는 비조정

지역인 만큼 청약 1순위 자격자 누구나 청약할 수 있다는 것도 강점이다. 같은 달 분양 예정인 원주 더샵 센트럴파크

(2656가구)도 기대를 모은다.

이어 4월에는 전주 에코시티 16블록 공동주택(576가구)과 양산 사송지구 1단계 공동주택(1712가구), 광주 염주주공

주택재건축정비사업(1976가구), 송도 더샵 센트럴파크Ⅲ(351가구), 대구 대봉 더샵 센트럴파크(1339가구) 등을 잇따라 선보인다.

5월에 분양하는 평택 지제세교 1블록 공동주택의 경우 1999가구를 공급하며 대전 목동 3구역 주택재개발정비사업

(993가구)과 수원 111-4구역 주택재개발정비사업(666가구) 등도 준비됐다.

6월까지 부산 남천2구역 주택재개발정비사업(975가구)과 동대구역 주상복합(아파트 434, 오피스텔 94), 송도

F20-1, 25-1블록 공동주택도 분양을 마친다는 계획이다.

하반기에는 7월 서울 신길3구역 주택재개발정비사업(799가구)과 광주오포 C1블록 공동주택(1396가구)에 이어 11월

소파 성지아파트 리모델링(340가구), 12월 이촌 현대아파트 리모델링(750가구), 송도 F19블록 공동주택(371가구) 등이 계획돼 있는데, 수도권에 집중된 게 특징이다.

특히 하반기 분양되는 더샵 공동주택에는 스마트폰 애플리케이션 버튼 하나로 집안의 각종 시설과 가전제품을 제어할 수 있는 스마트홈 플랫폼을 선보인다.

포스코건설과 삼성전자, 포스코 ICT가 각 사의 IoT 플랫폼을 연계한 시스템으로, 스마트폰 앱을 켜 버튼 하나로 더샵

아파트내 조명과 가스, 난방 등과 같은 홈IoT 시스템은 물론, 삼성전자의 TV, 로봇청소기, 세탁기 등의 스마트 가전까지 사용할 수 있게 된다.

한파가 몰아치는 날이면 퇴근 직전 사무실에서 난방을 켜고 집에 홀로 귀가하는 자녀가 무섭지 않도록 미리 조명을

켤수도 있다.

포스코건설 관계자는 "현재 음성인식이 가능한 스마트홈 서비스에 삼성전자 스마트씽(SmartThings)이 결합돼 고객들이 한층 더 여유롭고 스마트한 일상을 누릴 수 있게 된다"며 "향후 입주고객의 생활패턴과 집안 상태를 빅데이터화해, 최적의 서비스를 고객에게 먼저 제안할 예정"이라고 밝혔다.

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr

출처=국토부