최근 집값과 전셋값 하락으로 아파트 ‘역전세난’이 서울로 확산되고 있다.
서울 송파구의 한 부동산중개업소.
언론과 시사
배째라는 집주인 전세보증금 어떻게 돌려받나요
도토리 깍지
2019. 5. 29. 13:06
(출처=PIXABAY)
출처 : 컨슈머치(http://www.consumuch.com)
출처 : 컨슈머치(http://www.consumuch.com)
배째라는 집주인 전세보증금 어떻게 돌려받나요
#저는 다가구주택에서 전세로 거주하고 있습니다.
2017년 2월에 묵시적 갱신(임대인, 임차인 서로 아무말 없이 재계약 한 것)을 하고 만기를 두달 앞둔 2018년 12월까지 잘 지내고 있었는데요.
이곳에서만 4년 가까이 지낸거죠. 그런데 집 주인이 집을 내놨다며 이사갈 집을 알아보라고 했습니다.
때마침 마음에 드는 곳이 있었고, 바로 계약했죠. 집주인에게도 계약사항을 전달했고요. 돌아온 집 주인의 반응은
날카로웠습니다.
“지금 집이 나가지도 않았는데 다른 집을 계약하면 어쩌냐.”
집이 나가기 전에 전세 보증금을 돌려줄 수 없다는 의사표시였죠.
제 입장에서는 너무나 억울합니다. 분명 집주인이 먼저 나가라고 해서 계약 만기 날짜에 맞춰서 나가려고 하는 건데요. 만기 날까지 보증금을 돌려 받지 못할 것 같아 겁이 납니다. 어떻게 대응해야 할까요.
최근 역전세난으로 임차인이 전세보증금을 반환받지 못하는 일이 급증하고 있습니다.
최근 역전세난으로 임차인이 전세보증금을 반환받지 못하는 일이 급증하고 있습니다.
주택도시보증공사(HUG)의 통계에 따르면 ‘전세 보증금 미반환 사고’는 지난해 372건으로 2017년(33건)에 비해 10배
이상 늘었습니다.
올해 들어서 건수가 더 늘었다는 게 전문가들의 말인데요. 집 주인이 전세보증금을 반환해주지 않을 때 어떻게 해야할지, 계약시부터 예방할 방법은 없는지 살펴보겠습니다.
우선, 위의 사례에서는 아직 돈을 안주겠다고 확정지은 상황이 아니기 때문에 집주인이 주변 부동산에 적극적으로
우선, 위의 사례에서는 아직 돈을 안주겠다고 확정지은 상황이 아니기 때문에 집주인이 주변 부동산에 적극적으로
매물을 내놓도록 해야합니다.
그래서 팔리면 다행이지만 최근 부동산 시장을 보면 이것 조차도 쉽지 않죠.
임대인은 계약 만기가 되면 어떻게든 돈을 끌어모아서 임차인의 전세보증금을 돌려줘야 하지만 임대인은 “먼저 집이 나가야 한다. 돈이 없다”고 배째라 식으로 나올 가능성이 많습니다.
그러면 사실상 임차인 입장에서 할 수 있는 건 많지 않습니다.
그러면 어떤 방법이 있냐. ‘주택임대차분쟁조정위원회’의 조정제도를 활용할 수 있습니다.
그러면 어떤 방법이 있냐. ‘주택임대차분쟁조정위원회’의 조정제도를 활용할 수 있습니다.
만일 임대인이 악의적인 것이 아니라 돈을 돌려줄 의지를 갖고 있다면 가능한 방법입니다.
임대인이 동의를 해야 가능하거든요. 조정위원회는 조정신청이 들어오면 양 당사자가 납득할 수 있을만한 1~2달 정도의 기간을 정해서 ‘그때까지는 돈을 주겠다’, ‘안주면 가산금을 지급하겠다’, ‘돈을 정해진 기간 내 안 주면 강제집행을 할 수 있다는 데 동의한다’ 등의 내용을 적어 조정서를 작성합니다.
이 조정서는 판결문과 동일한 효력을 갖습니다. 문제는 역시 임대인의 동의여부겠죠.
법원에 ‘지급명령’을 신청할 수도 있습니다.
법원에 ‘지급명령’을 신청할 수도 있습니다.
돈과 관련된 사건에서 지급명령 제도는 판결을 받기 위해 소송을 제기하는 것보다 시간, 비용, 노력 측면에서 효율적인데요. 효력은 판결과 같다고 합니다.
지급 명령 신청을 받은 법원은 신청 요건을 어겼다거나 하는 등의 문제만 없으면 신청인(임차인)이 신청 취지에 기재한 돈을 지급하라는 명령을 하는데 임대인이 이에 대해 14일 내에 이의 신청을 하지 않으면 지급 명령은 확정됩니다.
그러면 임차인은 임대인의 집을 경매에 넘기는 등 강제집행을 통해 돈을 돌려받을 수 있죠.
그런데 임대인이 이의 신청을 안할까요? 당연히 많이 하겠죠. 제도가 비판 받는 이유입니다.
결국 임차인의 뜻대로 강제집행 할 수 있는 건 전세보증금반환소송입니다. 여기까지 안가도록 임대인, 임차인 모두
노력할 필요가 있겠죠.
그럼 결국 예방이 중요한데요.
그럼 결국 예방이 중요한데요.
부동산에 대해 공적으로 기록이 남아 있는 등본인 등기부등본을 잘 봐야합니다.
특히 등본에서 ‘임차권등기명령’ 이 부분을 유의깊게 봐야합니다.
임대인이 임차인의 보증금을 제 때 돌려주지 않을때 임차인이 마지막 보루로 신청하는 것이 임차권등기명령이거든요.
이 제도는 임차인이 새 집으로 이사 가고 주민등록도 옮겨야하는데 아직 보증금을 못 받았을 때 미처 보증금을 못 받은 이 집에 대한 권리가 자신에게 있다는 것을 등본에 기록해 임대인과 임차인 말고도 모든 사람이 알게 하는 제도입니다. 쉽게 말해 등기부등본을 봤을 때 임차권등기명령과 관련해 빨간 줄이 많이 그어져 있으면 ‘이 임대인이 임차인과 보증금 때문에 분쟁이 많았구나’ 추측해 볼수 있는 겁니다.
그리고 근저당, 저당 잡힌 돈과 전세보증금을 합해서 시세 대비 60~80% 이하가 되는지 확인하는 게 좋습니다.
혹시 나중에 물건이 경매에 넘어갔을 때 전세보증금을 보장받기 위해서죠.
전세금 보증보험 제도도 있습니다.
계약기간 만료가 됐을 때 임차인은 보험사로부터 전세금을 바로 돌려받고 임대인에게는 보험사에서 전세금을 회수하는 제도입니다.
주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 두 곳에서 제도를 운영 중입니다. 하지만 보험료가 싸지 않다는 게
단점입니다.
HUG를 예로 들면 전세보증금 3억에 2년 계약이라면 1년에 76만 8000원 정도를 내야합니다.
보험이 미래의 위험에투자하는 돈이라고는 하지만 쉽지 않은 결정입니다.
결정은 임차인이 하는 것이죠.
Tip. 만일 임대인이 나중에 돈을 줄테니 우선 집을 비워달라하면?
절대 집에서 나오시면 안됩니다. 열쇠를 달라고 해도 주시면 안되고요.
절대 집에서 나오시면 안됩니다. 열쇠를 달라고 해도 주시면 안되고요.
나오는 순간 우선 변제권, 대항력을 잃게 됩니다. 쉽게 말하면 누구보다 돈을 먼저 받을 권리와 집에서 임대인이
나가라고 할때 ‘NO’라고 할 수 있는 권리를 잃게 되는 겁니다.
돈을 못받을 수 있다는 거죠. 집 계약할 때 다들 동네 자치센터 가서 전입신고 하고 확정일자 받고 하시잖아요.
집에 이삿짐도 옮겨놓고요.
이게 다 전세금을 보장받을 수 있는 권리 때문에 하는 건데, 집을 그냥 비워버리면 이 권리들이 다 없어집니다.
전세보증금을 돌려받기 전까지 임차인이 집에 머무르는 건 문제 없으니까 걱정 안하셔도 되고요.
그래도 다른 집으로 이사를 가고 싶은 분들은 앞서 말했던 임차인등기명령 제도를 활용하면 집을 비워도 우선변제권과 대항력이 유지되니까 참고하시면 됩니다.
그래도 등기부등본에 임차인등기명령이 기록되는데 2주 정도 걸린다고 하니 기록이 된 것을 반드시 확인하고 집을
비우셔야 합니다.
더 많은 영상은 서울신문 유튜브 ‘서울살롱’에서 만나보실 수 있습니다.
더 많은 영상은 서울신문 유튜브 ‘서울살롱’에서 만나보실 수 있습니다.
[출처: 서울신문에서 제공
'역전세난 시대' 집주인이 보증금 못 준다 버틴다면
전세 계약 만기가 코앞인데도 집주인이 보증금을 못 주겠다고 버티면 어떻게 해야 할까.
집주인을 '어르고 달래도' 소용없다면, 현실적인 방법은 소송뿐이다.
단계별로 알아보자.
내용증명 보내기
일단 집주인에게 '○일까지 전세금을 돌려달라'는 내용증명을 보내야 한다.
내용증명은 우체국이 편지 내용과 날짜를 증명해 주는 역할을 해, 나중에 분쟁이 생길 때 근거가 된다.
개인이 보내든, 변호사를 통해 보내든 효과는 같다.
어떻게
내용증명에 적을 건 ①발신인과 수신인의 이름, 주민번호, 연락처 ②임대차 계약 내용(금액, 계약 날짜 등) ③보증금
반환 기간 종료에도 돈 주지 않는 내용 ④보증금 반환 요청(소송 의사 등 표현) ⑤보증금 반환 계좌번호 등이 기본이다. 이를 반영한 '동일한 내용'의 문서 3통을 편지지 등에 작성, 우체국에 가서 내용증명 우편을 보내달라고 하면 된다.
우체국에선 3통을 확인한 뒤 1통은 돌려주고, 다른 1통은 자체 보관한다.
나머지 1통은 상대방에게 등기우편으로 보낸다.
그래도 버티면?
관할 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 된다.
전세금을 돌려받지 못하고 이사를 하거나 주민등록을 옮겨야 할 경우 세입자가 전세금에 대해 법적 보호를 받기 위한 조치다.
원칙상 집을 비우면 세입자의 우선변제권이 사라지는데, 등기를 신청하면 2~3일 안에 등기명령이 나와 대항력이
유지된다.
확정일자가 찍힌 임대차계약서, 주민등록등본 등이 필요하다. 집주인 입장에선 임차권 등기가 등기부상에 적히면
다른 세입자를 구하기 어려워지고, '소송을 한다'는 심리적 압박을 받게 된다.
마지막 방법은
만약 이후에도 돈을 받지 못하면 법원에 전세금 반환 소송을 진행해야 한다.
임차한 집을 경매에 부칠 수 있어 전세금을 돌려받는 가장 확실한 방법이다.
그러나 그만큼 시간과 비용 부담이 크고, 스트레스도 적지 않다.
경매 절차를 밟기 전에 집주인이 주택 소유권을 잃는 게 두려워 보증금을 내주는 경우도 있다.
경매로 집이 넘어가도 돈을 100% 돌려받을 수 있는 건 아니다.
낙찰가격이 보증금보다 낮으면 돈을 일부 떼일 수 있다.
황의영 기자 apex@joongang.co.kr
[출처: 중앙일보]
사진=게티이미지뱅크
전세금 지키는 '세가지' 방법
집값 요동치면서 불안한 세입자 늘어
전세보증보험, 임차권등기, 전세자금보증특례조치 기억해야
전세보증보험, 임차권등기, 전세자금보증특례조치 기억해야
지난해부터 요동치는 집값에 전세나 월세로 사는 임차인(세입자)은 불안합니다.
내가 낸 보증금을 돌려받지 못하면 어쩌나 하는 걱정 때문입니다.
임대인(집주인)이 갭투자자로 추정돼 깡통전세가 우려되거나, 새로운 임차인이 구해지지 않는다면 더욱 그렇습니다.
[부동산 법률방]이 임대인에게 무슨 일이 있어도 내 보증금을 지킬 수 있는 방법을 크게 세 가지로 소개합니다.
바로 △전세보증보험 △임차권등기 △전세자금보증특례조치 등입니다.
임차인들의 사연과 함께 어떤 경우에 이러한 세가지 방법을 쓰면 되는지 살펴봅니다.
◆ '전세보증보험'으로 보증금 지키기
A씨는 다가구 주택에 거주하고 있습니다.
◆ '전세보증보험'으로 보증금 지키기
A씨는 다가구 주택에 거주하고 있습니다.
다음 주에 보증금을 돌려받는 과정에서 스트레스를 받고 싶지 않아 뒤늦게나마 전세보증보험에 가입하려고 합니다.
그런데 마침 집주인에게 연락이 왔습니다.
최근에 집이 팔려서 임대인이 변경될 예정이라고 합니다.
박진석 법무법인 심평 변호사
과거에는 HUG가 세입자로부터 보증금반환채권을 양도받기 전에 집주인의 확인(동의) 절차를 먼저 거쳐야 했습니다.
하지만 현재 제도 상으로는 집주인의 동의를 받을 필요 없이, 세입자가 보증금반환보증상품에 가입하면 됩니다.
HUG가 집주인에게 위 채권이 HUG로 양도됐다는 통지서를 보내는 것으로 절차가 끝납니다.
따라서 집주인이 변경되더라도 별도의 계약서를 작성할 필요없이 서류만 구비하셔서 주택도시보증공사 또는 연계된
은행에서 가입하면 됩니다.
구비 서류는 크게 6가지입니다.
구비 서류는 크게 6가지입니다.
①임차인신분증
②확정일자부 전세계약서
③보증금 지급 확인서류
④ 부동산등기사항전부증명서
⑤주민등록등본
⑥ 전입세대열람내역(주민센터 발급) 등입니다.
◆이전 집이 안 나간다면 '임차권등기'
B씨는 새로 이사갈 집의 계약을 최근 마쳤습니다.
문제는 현재 살고 있는 집이 너무 빠지지 않는다는 것입니다.
약 상으로는 계약만료가 한 달 반정도 남았습니다.
그 때까지도 기존 집이 빠지지 않으면 어쩌나 걱정입니다.
B씨는 임차권 등기명령신청을 고려하면서 동시에 새로 이사 가는 집의 대항력을 위해전입신고를 바로 할 생각입니다. 그렇다면 기존 집의 전입신고가 없어지기 때문에 임차권등기신청이 안되는 게 아닐까 고민입니다.
B씨는 임차권 등기명령신청을 고려하면서 동시에 새로 이사 가는 집의 대항력을 위해전입신고를 바로 할 생각입니다. 그렇다면 기존 집의 전입신고가 없어지기 때문에 임차권등기신청이 안되는 게 아닐까 고민입니다.
B씨는 지인들과 방법을 짜냈습니다. 새로 계약한 집에 B씨가 전입신고를 한 후 B씨의 어머니를 세대원으로 전입시키는 겁니다.
그 뒤 B씨가 기존 집의 전입으로 다시 들어가려는 것입니다.
과연 이런 방법 밖에 없는 것일까요?
사진=게티이미지뱅크
☞ 박 변호사입니다.
이사를 앞둔 분들이라면 누구나 하는 고민입니다.
지금 살고 있는 집이 나가지 않는 것입니다.
그렇다보니 임차권등기명령을 생각하게 됩니다.
이는 ①임대차가 종료된 후
②보증금이 반환되지 않은 경우의 임차인만이 신청할 수 있습니다.
다만 반드시 신청 시까지 전입신고를 유지할 필요는 없습니다.
주민등록을 먼저 이전한다고 하더라도 임대차가 종료될 때까지 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령 신청에 문제는
주민등록을 먼저 이전한다고 하더라도 임대차가 종료될 때까지 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령 신청에 문제는
없습니다. 지금 살고 계시는 집의 임대차계약기간과 새로 이사 갈 집에 대한 임대차계약기간이 겹치지 않는다면,
굳이 전입신고를 먼저 했다가 다시 옮긴 후 또다시 옮길 필요가 없습니다. 설령 일부 기간이 겹친다고 하더라도 새로운 집에 전입신고한 다음, 종전 임대차계약기간 만료를 기다린 후에 임차권등기명령을 신청하시면 됩니다.
◆못믿을 집주인이라면 '전세자금보증 특례조치'
C씨는 임대인(집주인)과 여러가지 일을 겪으면서 신뢰가 거의 없는 상태입니다.
◆못믿을 집주인이라면 '전세자금보증 특례조치'
C씨는 임대인(집주인)과 여러가지 일을 겪으면서 신뢰가 거의 없는 상태입니다.
전세로 사는 집의 만기가 세달 전입니다. 하지만 집을 보러오는 사람도 없고 시간만 가고 있습니다. C씨 또한 새 집을 아직 구하지 못해서 곤란한 상황입니다. 보증금을 돌려받을 때까지 집에 버티고 있어도 되는지 눈치가 보입니다.
또다른 문제는 C씨가 전세자금 대출을 받았다는 점입니다. 새로 이사 갈 집도 대출의 도움을 받으려고 합니다.
또다른 문제는 C씨가 전세자금 대출을 받았다는 점입니다. 새로 이사 갈 집도 대출의 도움을 받으려고 합니다.
집이 안나가면 만기일에 보증금을 못 받을 수도 있다는 생각도 듭니다.
기존 대출이 미상환된 상태에서 새 집의 전세대출이 가능할지가 궁금합니다.
☞ 박 변호사입니다. 임대차계약 기간이 종료하기 1개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하였음에도 임대차계약 종료 시에 보증금을 반환 받지 못한 경우에는 주택을 인도하지 않아도 됩니다.
☞ 박 변호사입니다. 임대차계약 기간이 종료하기 1개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하였음에도 임대차계약 종료 시에 보증금을 반환 받지 못한 경우에는 주택을 인도하지 않아도 됩니다.
기존 전세금 대출이 상환되지 않은 상태에서 새로운 전세금 대출이 가능한지는 해당 금융기관에 문의하시는 것이
좋겠습니다.
다만, 한국주택금융공사에서는 '임대차계약이 끝난 후 임차보증금을 반환받지 못해 주택임대차 보호법 제3조의 3에서 정하는 임차권등기명령 신청 접수 후 또는 임차권등기 완료 후 신규주택으로 이주를 희망하는 임차인'으로서 일정한
요건을 충족한 경우에는 최대 2억 원 한도의 추가 보증을 제공하는 특례조치가 있습니다.
이를 참고하시길 바랍니다.
정리= 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
답변= 박진석 법무법인 심평 변호사(피터팬의 좋은 방 구하기 자문역)
<연합뉴스>
임차인의 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령제도
김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금(이하, 전세권 등기가 되지 않은 전세금 포함)을 돌려주지 않는 경우, 임차인이 다른 곳으로 이사를 가더라도 임차권등기명령제도를 활용하여 보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있다. 이번 시간에는 주택임차인의 대항력과 우선변제권을 먼저 살펴보고,
임차권등기명령제도, 상가임대차의 경우 등에 대해 정리해 보겠다.
◇ 주택 임차인의 대항력과 우선변제권
임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하고 임차권을 취득했더라도 이는 임대인에게만 주장할 수 있는 채권에 불과
하므로, 소유자가 변경되는 등 임대인이 변경되어 소유권에 기해 명도를 요구하는 경우 그 자에게 종전 임대인과
체결한 임대차계약상 임차권으로 대항할 수 없는 것이 원칙이다.
임차권이 제3자에게도 대항력을 갖으려면 임차권등기를 해야 하는데, 주택임대차보호법은 주택 임대차의 대항요건과 관련하여 특칙을 두고 있다.
구체적으로 주택임대차보호법은 대항력과 관련하여, “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와
주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 규정하여, 주택의 인도(점유)와 전입신고라는 두 요건을 갖춘때에도 대항력을 인정하고 있다(제3조 제1항).
따라서, 임차인이 주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 하였다면, 그 다음날 오전 0시부터 제3자에 대항할 수 있고,
대항력을 취득한 시점 후에는 소유자(임대인)가 변경되더라도 새로운 임대인에게 임차권을 주장할 수 있는 것이다.
여기서 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다
(대법원 87다카3093 판결).
한편, 주택임차인이 위의 대항요건과 주택임대차보호법이 정한 확정일자를 임대차계약서에 갖췄다면, 임대인의 채권자에 의해 경매, 공매 등이 있더라도, 임차인이 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자
보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는바, 이를 우선변제권이라 한다(주택임대차보호법 제3조의 2).
여기서 우선변제권이 발생하려면 대항력과 확정일자를 모두 갖추어야 하는바, 우선변제권 기준일은 둘중에서 늦은날짜를 기준으로 한다.
예를 들어, 2019년 4월 3일에 전입신고를 하고 2019년 4월 5일에 확정일자를 받았다면, 4월 5일에 우선변제권이 발생
하고, 2019년 4월 1일에 확정일자를 받고, 2019년 4월 3일에 전입신고를 했다면, 대항력의 발생시점인 2019년 4월 4일 오전 0시에 우선변제권이 발생한다.
임차인의 우선변제권은 경매 등 절차에서 저당권과 동일한 취급을 받는다. 예를 들어, 2019년 4월 3일에 우선변제권이 발생하고, 위 주택에 2019년 4월 5일에 저당권이 설정되었다면, 주택임차인이 저당권자에 우선하여 배당을 받게 된다. 만일 위 주택에 2019년 4월 3일에 저당권이 설정되었다면 저당권은 임차인의 우선변제권과 동순위가 되므로, 각각의
채권액에 안분비례하여 배당한다.
다만, 위와 같은 우선변제권을 행사하기 위해서는 그 전제인 대항력 요건(주택의 점유와 전입신고)을 경매절차 중
배당요구의 종기까지 유지하고 있어야 한다.
◇ 주택 임차권등기명령제도
한편, 임대차계약이 종료되고 임차인이 임대인에게 보증금반환을 요구했음에도 불구하고, 임대인이 보증금을 반환
하지 않는 경우가 있다.
이때 임차인이 새로운 주택으로 이사하게 되면, 점유를 상실하게 되므로 더 이상 임차인의 대항력 요건을 갖추지 못해, 결국 임차주택의 경매절차가 진행되도 보증금에 대한 우선변제권을 행사할 수 없을 것이다.
이를 해결하기 위해 임차권등기명령제도를 활요할 필요가 있다.
주택임대차보호법에 의하면, 임대차가 끝났음에도보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는
법원에 단독으로 임차권등기명령신청을 할 수 있고, 임차권등기를 마치면 대항요건을 상실하더라도, 즉 이사를
가더라도 여전히 대항력과 우선변제권의 효력을 여전히 인정받을 수 있다(제3조의 3).
또한, 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있고, 주택임대인이 임차권등기를 말소시키려면 보증금반환의무를 먼저 이행해야 한다.
◇ 상가임대차의 경우 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령제도
상가건물의 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령제도 역시 주택임대차의 그것들과 유사하다.
구체적으로 상가건물의 대항력과 관련하여, 상가건물임대차보호법은 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있다. 즉 건물의 인도와 사업자등록이 대항력의 요건이다
(제3조).
그리고, 위 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 임대인의 채권자에 의해 경매, 공매 등이 있더라도 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자
보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리, 즉 우선변제권이 있다(제5조).
상가임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못했다면, 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령신청을 할 수 있고, 임차권 등기가 되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권의 효력을 여전히 인정받을 수 있다
(제6조).
◇김용일 변호사
전세보증금 안전하게 돌려받는 방법
지난해 9월 13일 정부부동산대책 발표 이후 치솟던 집값이 하락세로 전환하면서 전세보증금을 제때 돌려 받지 못하는 세입자가 속출하고 있다. 집값이 치솟으면서 갭 투자가 성행했던 지역에서는 집값 하락에 맞물려 집을 팔아도 전세
보증금이 모자란 소위 ‘깡통 전세’ 공포가 현실화 하 고 있는 것이다.
집값과 전세가 하락에 안도하던 세입자들은 혹시나 전세금을 돌려받지 못하는 것은 아닐까 불안을 호소 하기도 한다. 전세계약 만료 시 보증금 반환을 요청하였는데 집주인이 다른 세입자가 들어올 때까지 보증금을 돌려줄 수 없다고 하면 어떻게 해야 할까.
이번호에서는 전세보증금을 안전하게 돌려받기 위한 법률적 방법들에 대해 살펴보겠다.
확정일자와 대항력
보통 세입자는 이사하는 날 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받는다.
대항력과 우선변제권을 갖추기 위해서다. 전입신고란 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동할 때에 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입 사실을 새로운
거주지 관할 기관에 신고하는 것을 말한다.
또 확정일자는 법원 또는 동사무소 등에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차 계약서
여 백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이때 그 날짜가 '확정일자'가 된다
. 전세로 입주하게 됐다면 전세권설정 등기를 하면 되지만, 절차가 번거롭고 비용도 발생하므로 차선책으로 확정일자를 선택하는 경우가 많다.
전입신고를 하고 확정일자를 받았다고 해서 대항력과 우선변제권을 보장받을 수 있는 것은 아니다. 반드시 입주라는
요건도 갖춰야 한다.
대항력은 계약한 집의 집주인이 바뀌어서 퇴거 요청을 받을 경우 계약서상의 계약기간 동안 거주를 보장받을 수
있는 힘이다.
대항력 있는 임차인은 임대차계약 만료 후 집주인이 전세금을 반환해주지 않을 때, 보증금 전액을 상환 받을 때까지
그 집에 거주하는 것을 주장할 수 있다. 우선변제권이란 내가 계약한 집이 경매로 넘어갈 경우 경매대금에 한해서 후
순위 권리자나 다른 채권자들에 우선하여 내 보증금을 변제 받을 수 있는 권리다.
전세보증금, 안심해도 되나
그렇다면 확정일자와 대항력을 갖추었으니 전세보증금을 떼일리는 없다고 안심해도 괜찮을 것일까?
그렇지 않다.
세입자는 집주인에게 전세보증금을 돌려 달라고 요청하였는데 집주인은 집이 곧 경매에 넘어갈 것이라면서 돌려줄 돈이 없다고 한다.
세입자는 확정일자와 대항력을 갖추었으니 걱정할 일은 아니겠지 생각했는데 오산이었다. 등기부등본을 떼보니 전입
신고 한날 집주인이 근저당을 설정한 사실이 있었다. 대항력은 전입 신고한 다음날부터 발생하므로, 근저당이 우선순위가 된 것이다.
이럴 경우 세입자는 보증금 중에서 최우선변제가 인정되는 일정액에 대해서만 보호받게 된다.
임차권 등기명령신청과 전세보증금 반환청구 소송
선순위로 설정된 근저당이 없다면 전입신고와 확정일자를 모두 갖추었다고 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을 까? 여기서 현실의 문제는 또 발생한다.
집주인이 새로운 세입자가 들어올 때까지 보증금은 돌려주지 않는게 관행이라고 하거나, 당장 돌려줄 돈이 없으니 먼저 이사부터 가라는 경우도 많다.
아니면 아예 연락을 끊고 답을 주지 않는 경우도 종종 있다.
이럴때 세입자로서는 보증금을 돌려받지 못했으니 당장 이사를 갈수 없게 된다.
새로 이사 갈 집의 집주인과 이미 계약도 해놓은 상태라면 손해가 더 커질 상황이다.
그렇다고 이사를 안가고 계속 거주를 하면 현재 전세계약 이 그대로 갱신되는 것은 아닌지 불안할 것이다.
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 새집으로 이주하고 전입신고를 하면 대항력과 우선변제권을 잃게 된다. 결국 세입자는 법적절차를 밟을 수밖에 없다.
보통은 내용증명 발송과 임차권등기명령신청, 전세보증금 반환청구소송, 강제경매의 순서로 이어진다. 가장 먼저 취할 수 있는 방법은 임대인에게 내용증명을 보내는 것이다.
보증금을 돌려주지 않을 경우 변호사 선임비용과 경매비용 등을 떠안을 수 있다고 경고하는 것이다.
내용증명은 일반적으론 법적 조치의 시작으로 해석하기 때문에 집주인이 상환을 하겠다고 나서는 경우도 많다.
당장 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권 등기명령을 신청해야 한다. 임차권 등기명령이란 세입자가 해당 집에서 전출하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도다.
관할법원에 신청하면 최초 전입신고일자와 보증금이 등기부에 기록된다.
주의할 점은 임차권등기명령이 등록되기 까지는 시차가 있기 때문에 반드시 등기상 임차권이 등록됐는지 확인하고
이사를 해야 한다.
전세보증금 반환소송은 지급명령 신청 같은 약식 절차를 이용할 수도 있다.
단, 집주인이 이의신청을 하거나 거주지가 명확하지 않아서 송달되지 않으면 약식 절차로는 전세보 증금을 반환받을 권리를 확정 받을 수 없다. 통상 소송에서 강제경매를 집행하기까지는 6~8개월가량 소요된다.
결론
법적절차를 통해 전세보증금을 반환받더라도 상당한 기간이 소요되고 비용부담도 감수해야 한다.
결국 집 계약을 할 때 이런 문제가 발생할 염려는 없는지 꼼꼼히 살펴보고 예방을 하는 것이 중요하다.
등기부등본상 권리관계를 잘 살펴보고, 집값과 전세보증금의 차이가 얼마 나지 않으면 집주인이 국세와 지방세를
제대로 냈는지 완납증명을 요구하는 것도 방법이다.
비용의 부담은 있지만 전세보증보험에 가입하는 방법도 참고할 수 있겠다.
변호사 신은숙
변호사 김소정 법률사무소
전세보증금반환 문제, 변호사 상담과 조언 통해 시간과 경제적 낭비 없이 원활한 해결에 도움 받아야
최근 대법원 3부는 A씨가 부동산개발업체 B사를 상대로 낸 임차보증금반환청구소송 상고심에서 원고 승소로 판결한
원심을 확정했다.
A씨는 부동산개발업체인 C사와 이 회사 소유인 주택을 보증금 7천만 원에 2년간 임차했고 전입신고까지 마쳤다.
그런데 A씨가 임차한 부동산은 C사가 이미 한 달 전 D신탁회사에 신탁한 주택이었고 A씨는 D사의 승낙을 받지 못해
적법한 임차권 대항력을 취득하지 못했다.
이후 신탁계약이 종료되자 소유권을 회복한 C사가 은행에 해당 집에 채권액 5억7천8백여만 원의 근저당권을 설정했다.
이에 따라 주택이 B사에 경매로 넘어가자 A씨는 임차보증금 7천만 원을 돌려달라며 소송을 낸 것이다.
소송의 쟁점은 신탁계약이 종료돼 임대인이 부동산 소유권을 회복하면 임차권 대항력이 곧바로 발생하는지, 다음날부터 발생하는지 였다.
곧바로 발생하면 A씨가 근저당권보다 우선순위의 임차권 대항력을 갖지만, 다음날 발생한다면 근저당권이 임차권
대항력보다 우선순위를 갖게 되기 때문이었다.
1심과 2심은 “C사가 소유권이전등기를 마친 때 대항력이 그 즉시 발생했다고 봐야 한다”면서 B사에게 A씨의
임차보증금 전액을 돌려주라고 결정했고 대법원도 이를 인정했다.
이러한 사례에 대해 부산 사하구의 김소정 변호사는 “대항력이란 임차인이 제3자에게 보증금 등 임대차계약의 효력을 가장 먼저 주장할 수 있는 권리”라면서 “대법원은 신탁된 부동산을 수탁자 허락 없이 임대했더라도 신탁계약이 종료돼 임대인이 부동산 소유권을 회복했다면 그 즉시 임차권 대항력이 생긴다고 본 것”이라고 설명했다.
임차권등기명령신청과 보증금반환청구소송
지난 3월 임차인이 집주인에게서 전세보증금을 돌려받지 못했다고 신고한 전세보증금 보증보험 사고건수가 1년 전에 비해 3배 이상 증가했고, 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 284건의 분쟁조정 중 주택보증금 반환 관련 분쟁은
216건으로 76%에 달했다. 이는 1년 전에 비해 40%정도 증가한 수치다.
이에 부산, 경남 시민들의 보증금반환 및 대여금반환 문제를 해결하고 있는 김 변호사는 “이런 상황은 전세가격이
떨어지면서 집주인이 전세보증금을 기존 임차인에게 반환하지 못하는 사례가 늘기 때문으로 보인다”면서 “만일 전세
계약이 종료되고도 1개월이 지났는데 정당한 사유 없이 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권 등기명령을 한 후 보증기관에 이행청구를 할 수 있다”고 언급했다.
임차권등기명령이란 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서
임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도이다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않는
경우 임차 주택 소재지의 관할 법원에 신청할 수 있고 보증기관은 심사를 통해 전세보증금 전액을 반환해주며 임차인도 집을 비워줘야 이를 수령할 수 있다.
또한, 김소정 변호사는 “일단 계약 종료 후 전세보증금반환이 이뤄지지 않는다면 임대차계약 사실과 임대차 종료로
인한 보증금반환액수를 적은 내용증명을 집주인에게 발송하고 집주인이 전세보증금 채권의 존재를 인정할 경우에는
지급명령신청을 하면 된다”고 강조했다.
이어 “민사조정제도를 이용할 수 있으며 보증금반환청구소송을 제기해야 할 경우 소송 제기 전에 가압류를 해둘 필요도 있고, 확정판결을 받으면 경매를 신청해서 보증금을 회수할 수 있다”면서 “이때 각 과정에 대해 변호사와의 상담과
조언을 받아 시간과 경제적 낭비 없이 원활한 해결에 도움을 받는 것도 좋다”고 조언했다.
출처 : https://www.sedaily.com/NewsView/1VHPKKZ99M
▲류은아 서울시 마을변호사(사진제공=법무법인 젠)