연이은 부동산 대책에 부동산 시장 혼란 투기수요 차단, 다주택자 세제 강화 골자 임차인 위한 '임대차 3법'과 주택공급 확대까지
전국 부동산 시장이 들썩이고 있다. 정부의 연이은 부동산 대책 발표로 인해 혼란기에 접어들면서다. 6.17 대책과 7.10 대책, 이어진 8.4 대책까지 대책을 쏟아내다 보니 업계 전문가조차도 헷갈릴 정도다. 이에 6.17 대책부터 '임대차 3법'까지 잇따른 부동산 대책을 살펴보고 시장 상황을 점검해 본다. <편집자주>
▲투기 막는다… 6.17 부동산 대책
6.17 부동산 대책의 핵심은 투기를 막는 것에 있다. 정부는 부동산 비규제지역에 몰리는 투기수요 유입을 막기 위해 수도권 일부 자연보전권역·접경지역을 제외한 수도권 대부분 지역을 조정대상지역으로 지정했다.
아울러 최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 대전과 일부 읍·면 지역을 제외한 청주 전 지역도 조정대상지역으로 지정했다. 자금조달계획서 제출대상을 확대하는 등 투기적 주택 수요에 대한 조사체계도 한층 강화했다. 현행 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구·조정대상 지역 내 3억원 이상 주택 거래 시로 제한돼 있었지만, 앞으로는 거래가 액과 무관하게 제출토록 했다.
갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제도 강화했다. 또 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가했다.
▲다주택자에겐 세금 폭탄… 7.10 부동산 보완 대책
정부가 한 달도 채 되지 않아 내놓은 7.10 부동산 보완 대책의 핵심은 다주택자 세제 강화다. 종부세, 양도세, 취득세를 대폭 늘려 주택시장을 안정화하겠다는 대책인데, 쉽게 '한 채'만 보유하라는 뜻과 같다. 보완 대책을 살펴보면 먼저 주택을 3채 이상 갖고 있거나, 조정대상지역에서 주택을 2채 가진 다주택자에 대한 종부세를 2배 인상한다. 법인에 대해서는 종부세 최고 세율인 6%를 적용하기로 했다.
2021년 이후 양도분부터 1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율을 70%로, 2년 미만 보유주택의 양도세율을 60%로 높인다. 또 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 20%, 3주택자는 30%의 양도세를 중과하기로 했다. 취득세도 대폭 늘렸다.
기존 취득세 세율은 3주택 미만까지 주택 가액의 1~3%였지만 앞으로 2주택자는 세율이 8%, 3주택 이상인 사람과 부동산법인의 세율은 12%로 늘어난다. 이같이 정부가 다주택자에겐 세금 폭탄을 안겨줬지만, 무주택자에겐 혜택을 줬다. 정부는 무주택 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 생애 최초 특별공급 적용 대상주택 범위 및 공급비율을 확대했다.
이와 함께 규제지역 대출에 대한 보완책도 내놨다. 규제지역 지정·변경 전까지 입주자 모집 공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대해서는 이전 대출규제를 적용하기로 했다.
▲임차인만을 위한 '임대차 3법'… 주택 늘려 집값 잡는다 '8.4 부동산 대책'
연이은 부동산 대책으로 혼란스러운 부동산 시장을 다시 한번 뒤집어놓은 '임대차 3법'은 임차인이 한번 더 계약연장을 할 수 있게 함과 동시에 임대료 상승폭을 제한한 임차인만을 위한 법안이다.
임대차 3법 중 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제와 전·월세상한제를 담고 있다. 계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 하되, 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 했다. 또 전·월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다.
이외에도 정부는 유휴부지와 3기 신도시에 신규 주택을 짓고, 용적률 완화로 서울·경기에 13만2000호를 추가로 공급하는 8.4 부동산 대책을 내놨다. 이 대책은 수도권에 한정된 대책이어서 지역 배제 논란이 거세게 일고 있다.
김성현 기자 larczard@
[이미지출처=연합뉴스]
부동산 종합대책으로 주택시장 안정화되고 있을까
믄재인 대통령, 청와대 수석·보좌관 회의 발언… 상승폭 줄었지만 아파트 매매가격지수 상승 여전
[아시아경제 류정민 기자] “과열 현상을 빚던 주택 시장이 안정화되고 있다.” 문재인 대통령은 지난 10일 청와대 수석·보좌관 회의에서 “(부동산) 종합대책의 효과가 서서히 나타나고 있다”면서 이렇게 말했다. 앞서 정부는 7·10 부동산 대책과 8·4 부동산 대책을 각각 발표한 바 있다. 불로소득 환수를 위한 부동산 세제 강화 대책과 주택공급 물량 확대 방안을 각각 발표한 뒤 주택 시장이 안정화되고 있다는 게 청와대의 시각이다.
문 대통령 발언이 정치권 논란의 대상이 된 이유는 시장과 온도차가 느껴진다는 이유였다. 부동산 시장 안정을 바라는 것까지는 좋지만 ‘희망사항’을 얘기해서는 곤란하다는 의미다. 사전적으로 ‘안정화’의 의미는 ‘평안한 상태를 유지해 감’이다. 부동산시장에서 안정화의 의미는 집값 불안 해소로 해석된다.
부동산 시장 안정 여부를 확인할 수 있는 객관적인 지표는 한국감정원이 매주 발표하는 ‘전국주택가격동향조사’의 아파트 매매가격지수 변동률이다. 가장 최근에 발표된 자료는 지난 6일 나온 8월 1주 차(3일 기준) 조사 결과이다. 감정원에 따르면 전국 아파트 매매가격지수 변동률은 7·10 대책 발표 이전인 7월6일 0.15%에서 ▲7월13일 0.15% ▲7월20일 0.12% ▲7월27일 0.13% ▲8월3일 0.13%로 큰 변화가 없었다.
서울은 ▲7월6일 0.11% ▲7월13일 0.09% ▲7월20일 0.06% ▲7월27일 0.04% ▲8월3일 0.04%로 줄어드는 추세를 보였다. 주목할 부분은 수치가 줄기는 했지만 상승폭이 줄어든 것이지 매매가격 변동률은 여전히 상승 흐름을 타고 있다는 점이다.
이를 주택 시장이 안정화됐다고 평가하는 것은 의문이 남는 대목이다. 이와 관련해 청와대 핵심 관계자는 “대통령께서 ‘집값 상승세가 진정된다’는 표현을 하셨다. 실제 집값 상승세라고 말씀하셨는데, 주택가격 상승률이 둔화하고 있다”고 설명했다. 서울을 기준으로 할 때 주택가격 ‘상승률’이 둔화하고 있는 것은 사실이다.
[이미지출처=연합뉴스]
앞서 문 대통령은 10일 수보회의에서 “집값 상승세가 진정되는 양상을 보이기 시작했다”면서 “앞으로 대책의 효과가 본격화되면 이런 추세가 더욱 가속화되리라 기대한다”고 말했다. 문 대통령의 이러한 발언에 의문에 대한 해답이 담겨있는지도 모른다.
부동산은 심리가 영향을 미치는 시장이다. 정부가 7·10 부동산 대책과 8·4 부동산 대책을 발표했지만 아직은 안정화를 말하기 이른 상황이다. 수도권 공급물량 확대를 뼈대로 한 8·4 부동산 대책의 경우 효과를 검증할 지표도 나오지 않은 상태이다. 한국감정원의 최근 자료는 3일을 기준으로 한 수치이고 10일이 기준인 8월 2주 차 수치는 13일 발표될 예정이기 때문이다.
진성준 더불어민주당 의원은 12일 KBS라디오 ‘김경래의 최강시사’와 인터뷰에서 “(거래량과 상승률 추이와 관련한) 추세가 계속되면 집값은 안정될 수 있다고 보는 거고 또 대통령께서도 그런 기대를 말씀하신 거라고 생각한다”면서 “다만 그저 낙관만 할 상황은 아니라고 생각한다”고 말했다.
진 의원은 “부동산 대책의 효과가 이제 나타나기 시작하는데 아직 충분히 나타났다고 할 수는 없다. 시간이 필요하다”면서 “실제로 여러 가지 부동산 대책의 입법들이 법적으로 효력을 발생하는 시기는 내년부터”라고 덧붙였다.
류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr
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집값 '주춤'·전셋값 '고공행진'…7·10부동산대책 한 달 성적표
서울 아파트값 상승 폭 둔화, 매수세도 갈수록 수그러져 전셋값은 58주째 올라 불안… 전세 공급 숨통 틔워야
다주택자를 겨냥한 7·10 부동산대책이 발표된 지 한 달째 접어들면서 서울 아파트값 상승세가 주춤해지는 모습이다. 반면 실거주 요건 강화와 임대차법 등의 영향으로 전셋값은 급등하면서 주택시장은 또 다른 국면을 맞이하고 있다. 9일 고강도 세금 규제인 7·10 대책이 발표된 지 약 1개월이 됐다. 정부는 6·17 부동산대책 이후에도 집값 상승세가 지속되자, 3주 만인 지난달 10일 현 정부의 22번째 부동산대책인 7·10 대책을 추가 발표했다.
주 타깃은 정부가 투기 세력으로 지목한 다주택자와 법인 등이었다. 정부는 다주택자와 법인에 대한 종합부동산세 중과세율을 최고 6%로 인상했다. 기존 종부세 최고세율인 3.2%의 2배 가까운 수치다. 단기차익을 노린 투기를 막기 위해 양도소득세율도 최고 70%로 높였다. 그뿐만 아니라 다주택자와 법인의 주택 취득세율도 최대 12%까지 끌어올렸다.
한마디로 투기 목적인 다주택 보유를 차단하고, 다주택자들이 집을 팔도록 압박 수위를 강화한 것이다. 또 이들이 새로운 집을 살 수 없도록 신규 취득까지 막았다.
◇고공 행진하던 서울 아파트값 상승 폭 둔화…패닉바잉도 주춤
다주택자의 보유세가 2배 이상 오른 사례가 속출하는 등 주택 관련 세금 부담이 예상보다 크게 늘자, 서울 아파트 시장의 매수세는 차츰 사그라졌고, 관망이 짙어지면서 집값 상승 폭이 둔화하기 시작했다. 집값 통계에서도 규제 효과는 드러났다. 한국감정원 조사에서 서울 아파트값 상승률은 7·10 대책 직전 0.11%까지 올랐다가, 대책 이후 3주 연속 둔화해 지난주 0.04%(0.11%→0.09%→0.06%→0.04%→0.04%)까지 낮아졌다.
감정원 측은 "7·10 대책 관련 법률안이 국회 소위를 통과하고, 관련 절차들이 순항함에 따라 매매시장이 안정세를 나타내고 있다"고 설명했다.
관망세가 자리 잡자 집값 상승 불안감에 맹목적으로 추격 매수하던 '패닉바잉'(공황구매)도 진정되는 모습이다. KB부동산 통계에서 대책 직전 154.4까지 치솟았던 서울 아파트 매수우위지수는 이후 4주 연속 둔화해 119.6까지 내려갔다. 집을 사겠다는 사람이 갈수록 줄어들고 있다는 의미다.
지난달 31일 오후 서울 송파구 부동산중개업소 매물 정보란이 전셋값 폭등 및 전세 품귀 현상으로 비어있다.
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◇전셋값 58주 오르며 불안감↑…"전세 공급 나올 수 있게 퇴로 마련해야"
반면 전·월세 시장은 대책 이후에도 오히려 가격 상승 폭이 커지면서 불안감이 심화하고 있다. 감정원 조사에서 서울 아파트 전셋값은 지난주 0.17% 올라 58주째 상승세를 이어갔다. 상승 폭도 전주보다 확대(0.14%→0.17%)돼 연중 최고치를 기록했다. 감정원은 "임대차보호법 시행과 저금리 기조, 재건축 거주요건 강화 등으로 전세 부족 현상이 지속되고 있다"고 밝혔다.
서울 아파트 시장은 입주 물량 감소로 전세 공급이 줄어드는 가운데, 각종 규제 여파로 전세 수요는 늘어나면서 전세난이 심화하고 있다. 대출 규제가 강화되고, 3기 신도시 대기 수요가 늘면서 전세에 눌러앉는 세입자가 늘었다. 재건축 등 실거주 의무가 대폭 강화되자 본인 소유의 집으로 들어가려는 집주인들까지 가세하면서 전세는 더욱 줄었다.
이달부터 임대차법이 본격화 화면서 전세시장 불안은 한층 더 심화됐다. 전셋값 인상 폭과 임대 기간 설정에 제약이 생긴 집주인들이 전세를 거둬들이거나, 실거주를 주장하면서 인기 지역 대단지의 경우 전세 물량이 '제로'(0)인 단지가 속출하는 등 전세가 씨가 말랐다. 이에 더해 청약 대기 수요의 전세 눌러앉기까지 확산할 경우 전세시장은 더욱 불안해질 수 있다는 우려가 나온다.
전문가들은 복잡해진 규제의 충돌로 인해 전세 공급은 막히고, 수요는 늘어나는 시장 불안이 초래된 만큼 수급을 안정시키는 조치가 필요하다고 말한다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "가을 이사 철이 다가오는 상황에서 임대차법 영향 등으로 전세가 줄어 문제가 되고 있는데, 청약 대기 수요까지 누적되면 전세 불안은 더욱 심화할 것"이라며 "집주인 직접 거주 등 일부 규제를 완화하더라도 전세가 나올 수 있도록 퇴로를 마련해줘야 한다"고 말했다.
이창무 한양대 도시공학과 교수도 "무작정 시장을 틀어막는다고 해서 시장이 안정되는 것이 아니라 왜곡되는 부작용을 초래할 수 있다"며 "여기에서 더 손을 대기보다는 충돌하는 규제를 걷어내 전세 물량이 나올 수 있게 하는 것이 중요하다"고 전했다.
7월 가계대출 7.6조 늘어 이 중 4조원은 주담대 증가 기타대출 두고도 "주택자금 수요로 증가"
지난 달 정부와 여당이 6월에 이어 또다시 부동산 대책을 발표했지만 시장 참가자들은 주택담보대출과 신용대출을 또 다시 큰 폭으로 늘려 부동산 매입에 나섰다. 7월에는 대책의 `약발`이 먹히지 않았다는 비판이 나온다. 12일 한국은행이 집계한 7월 가계대출잔액은 937조원으로 전월보다 7조6000억원 늘었다. 7월 기준으로는 역대 최대폭 증가이며, 6월(8조2000억원)에 이어 또 다시 큰 폭의 증가세를 이어갔다.
한국은행이 집계한 월간 가계대출 동향에 따르면, 7월 가계대출은 7조6000억원 늘어 전월에 이어 높은 증가세를 이어갔다. 주된 원인은 부동산 자금 대출이었다.
<자료제공=한국은행>
대출 종류별로 살펴보면 주택담보대출과 기타대출이 모두 큰 폭으로 늘었는데 기타대출 증가도 부동산 매매를 위한 자금의 성격이 짙었다. 7월 주택담보대출은 4조원, 기타대출은 3조7000억원 늘었다.
한은 관계자는 "주담대 증가세는 소폭 완화됐지만 신용대출 등 기타대출이 주택자금 수요로 인해 큰 폭으로 늘어난 것"이라며 "최근 수도권 분양 물량이 늘었고 전세가격 상승으로 인해 전세자금을 목적으로 한 자금대출도 증가했다"고 설명했다. 은행권 기타대출에는 신용대출, 마이너스통장 등이 포함된다.
주택담보대출은 7월 들어 4조원 늘었는데, 2월 역대 최대폭인 7조8000억원 증가에 비해 증가폭은 줄었지만 여전히 높은 증가세를 계속하고 있다. 주담대는 4월 4조9000억원, 5월 3조9000억원, 6월 5조1000억원 늘었다. 기타대출은 6월 SK바이오팜 공모를 위해 3조1000억원으로 큰 폭 늘어난 뒤, 7월에는 주택자금 수요가 반영된 영향으로 3조7000억원 늘어 증가폭이 더 확대됐다. 은행권 기타대출에는 신용대출, 마이너스통장 등이 포함된다.
정부는 7월 10일 문재인 정부의 22번째 부동산 대책을 발표하며 다주택자 세금 강화 등을 발표했다. 이를 통해 다주택자의 주택 보유 부담을 늘려 시장에 공급이 늘고, 그 결과 부동산 가격이 안정되기를 기대한 것이다. 하지만 시장은 주택 보유자들의 세부담이 늘면 그만큼 주택가격이 오르는 영향이 있을 것으로 보고 주택 매매를 위한 자금 대출을 더 늘린 것이다.
한은은 8월에도 주택 매매를 위한 대출 증가세가 계속될 가능성이 있다고 봤다. 한은 관계자는 "6월 이후 주택 매매가 늘었기 때문에 대출 증가세가 8월에도 꺾일 거라고 장담하기는 어려운 상황"이라며 "6·17 대책 이전 아파트거래가 활발했던 영향으로 8월까지 자금수요 증가가 이어질 수도 있다"고 말했다.
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 달 10일 오전 정부서울청사에서 6·17 부동산 정책 후속 대책을 발표하고 있다.
<사진=연합뉴스>
부동산 자금 수요가 계속되는 가운데 중소기업을 중심으로 기업 대출이 다시 큰 폭으로 늘었다. 7월 기업대출은 8조4000억원 늘었는데, 이 중 중소기업 대출만 6조4000억원 늘었다. 한은 관계자는 "6월은 기업들이 재무 관리를 위해 대출을 상환해 증가폭이 둔화됐지만 이후 7월들어 자금수요가 다시 증가한 것"이라고 설명했다.
중소기업 대출은 코로나19 여파로 4월 16조6000억원, 5월 13조3000억원 증가 이후 6월에는 4조9000억원으로 다소 증가세가 완화됐지만 7월 들어 증가폭이 다시 커졌다.
한편, 저금리 여파로 은행 수신은 큰 폭으로 감소한 반면 자산운용사 수신은 크게 늘었다. 은행 수신은 6월 18조6000억원으로 크게 늘었다가 7월 들어 17조3000억원 줄었다. 반면 자산운용사 수신은 6월 15조8000억원 크게 줄었다가 7월 들어 16조6000억원 크게 증가했다.
한은 관계자는 "부가가치세 납부를 위해 기업들이 예금을 인출한 영향이 컸으며, 자산운용사 수신도 재무관리가 6월 끝나자 7월들어 다시 증가한 것"이라고 설명했다.
[송민근 기자]
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지난 8월 4일 정부서울청사에서 열린 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’ 합동 브리핑 자리에 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(가운데), 김현미 국토교통부 장관(왼쪽), 서정협 서울시장 권한대행이 앉아 있다.
사진=연합뉴스
부작용 보이는데…’ 8·4부동산 대책 여권 내서도 비판 왜?
‘고밀도 개발’ 거주환경·도시경쟁력 악화 초래… 용산역 정비창 개발 장기 국가플랜에 배치 논란
일요신문] 문재인 정부가 지난 8월 4일 발표한 부동산 공급 대책을 두고 갑론을박이 뜨겁다. 여권에선 집값 상승을 억제하는 데 효과가 있을 것으로 기대하지만 정책 실패를 만회하기 위한 미봉책 아니냐는 비판도 적지 않다. 서울 용산역 정비창의 경우 국가의 장기적 플랜을 고려하지 않은 개발이라는 지적도 나온다.
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 김현미 국토교통부 장관 등이 지난 8월 4일 발표한 ‘서울권역 등 수도권 주택공급확대방안’에 따르면 정부는 서울권역을 중심으로 신규 주택 13만 2000호와 기존 예정된 물량 등 총 26만 호 이상의 주택을 공급할 계획이다.
이를 위해 신규택지 발굴, 3기 신도시 용적률 상향 및 기존사업 고밀화, 재개발·재건축 공공참여 시 용적률 확대 등을 방안으로 내세웠다. 태릉골프장, 용산 미군 반환부지, 정부과천청사, 국립외교원 유휴부지, 서부면허시험장 등이 신규 택지로 발굴될 예정이다.
서울의료원 및 용산역 정비창은 용적률 상향 등을 통해 공급 확대한다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 참여하는 공공재건축을 하면, 용적률을 현행 250%에서 500%로 높이고 35층 이하인 층수 규제도 50층으로 완화해주기로 했다.
이번 정책을 두고 정치권과 업계에서는 그 실효성에 의문부호를 단다. 도심 고밀도개발에 따른 여러 부작용을 어떻게 해소할지에 대한 사회적 논의가 필요한데, 부동산 정책에 대한 비판의 목소리가 높아지니 급박하게 고밀도 주택공급 카드를 꺼내들었다는 이유에서다. 도시재생 건설업계 관계자는 “이번 정책은 단기적으로 주택공급이 늘어나는 효과는 있을지 모르지만, 장기적으로 거주환경 및 도시경쟁력 악화를 초래할 수 있다”고 꼬집었다.
우선 일조권과 조망권 침해 우려가 제기됐다. 앞의 관계자는 “최근 경기 과천시에서 단독주택 주민들과 주공아파트단지 재건축조합 측의 소송이 발생했다. 기존 주공아파트는 층수가 높지 않았는데, 재건축으로 고층 아파트가 들어서면서 바로 붙어 있는 주택단지에서 일조권과 조망권을 침해당했다며 소송을 제기한 것”이라며 “용적률과 층수 제한을 무분별하게 풀어주면 서울 내에서도 이런 문제가 연이어 발생할 수 있다”고 했다.
교통 문제에 대한 우려도 나왔다. 물론 정부도 이번 대책의 일부 계획에 대해서 교통개선대책을 내놓기는 했다. 하지만 턱없이 부족하다는 반응이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “서울의 기존 도로망은 구도심의 저밀도에 맞춰 구축됐다.
갑작스런 개발로 고밀도의 아파트가 들어서면 지금도 혼잡한 지역 교통이 더 혼잡해지는 것은 당연한 수순이다”이라며 “강북 등 지역에서 재개발이 이어지면 서울시에서는 대중교통 등을 통해 교통문제를 해결할 수밖에 없을 것이다. 당장 도로망 자체를 확충할 순 없기 때문”이라고 설명했다.
장기적인 국가계획과도 배치되는 대책이라는 비판도 있다. 용산역 정비창 부지가 대표적이다. 정비창 부지는 앞서 2012년 ‘단군 이래 최대 개발사업’으로 불린 용산국제업무지구 사업지에 포함됐다. 하지만 본사업이 좌초되면서 시행사와 코레일 간 법적분쟁의 대상이 됐다. 코레일이 지난해 소송에서 승리하며 부지 개발에 대한 기대감이 살아났다.
국토교통부는 지난 5월 해당 부지에 국제업무지구 시설을 줄이고, 8000가구의 아파트를 함께 공급하는 방안을 내놨다. 이는 서울 한복판에 미니 신도시 하나가 들어서는 규모다. 여기서 그치지 않고 정부는 8·4 부동산 대책을 통해 개발밀도를 높여 정비창에 주택을 8000호에서 1만 호로 늘렸다. 미래통합당 한 중진 의원은 이렇게 지적했다.
“정부는 국가의 100년 대계를 고려해야 한다. 문재인 정부는 남북미정상회담, 판문점 선언 등을 통해 남북교류협력사업을 강조했다. 북한과 철도를 연결해 북한을 넘어 시베리아횡단철도를 통해 유럽대륙으로 나아가는 구상을 말했다. 이에 따라 용산역의 중요성이 부각됐다. 그렇다면 용산역 정비창 부지 등은 국제업무지구를 비롯해 미래 확장성을 대비해 남겨놔야 한다. 당장 주택이 부족하다고 빈 유휴지에 우후죽순 아파트를 지어서는 안 된다”고 말했다.
서울 용산구 주민들은 8월 16일 용산역 앞에서 “정부의 지지율 사수를 위한 임기응변식 정책과 부동산 정책 실패를 주택공급 확대로 돌파하려는 고육책에 용산국제업무지구가 희생돼서는 안 된다”며 “용산국제업무지구를 원안대로 추진하라”고 집회를 개최할 것으로 알려졌다.
정비창 부지가 용산역 바로 옆에 위치한 만큼 아파트 등 주택이 들어서면 밤새 오고가는 기차 소리와 진동에 주민들의 건강에도 장기적으로 문제가 생길 수 있다는 지적이 나온다.
서울 용산역 정비창 부지.
사진=연합뉴스
정부의 이번 부동산 대책에 대해선 여권에서조차 비판이 나왔다. 정청래 민주당 의원은 지난 8월 4일 자신의 SNS를 통해 “상암동은 이미 임대비율이 47%에 이른다. 또 임대주택을 지어야 하느냐”며 “서부면허시험장은 총선 때 공공편익시설을 유치하겠다고 공약했다”고 목소리를 높였다. 정청래 의원 지역구에 위치한 서울 마포의 서부면허시험장은 이번 발표에서 신규택지로 발굴됐다.
정 의원은 “내가 문재인 정부의 주택 정책을 반대할 리 있겠느냐”면서도 “주민들과 마포구청, 지역구 국회의원과 한마디 사전협의 없이 일방적으로 발표하는 게 어디 있느냐. 국토부가 일방적으로 발표하면 따라오라는 방식은 크게 문제가 있다. 당 지도부는 현장의 반대 목소리를 잘 경청하고 대책을 고민하는 기구를 만들어야 한다”고 충고했다. 정 의원뿐만 아니라 우원식(서울 노원을) 김성환(노원병) 이소영(경기 의원·과천) 의원 등도 공급대책과 관련해 개별적으로 반대 목소리를 냈다.
민주당 소속의 김종천 과천시장도 정부의 개발 계획에 반대하며 천막을 치고 업무를 보고 있다. 김 시장은 성명서를 통해 “중앙정부는 2012년 정부청사 이전 이후 과천시에 보상이나 자족기능 확보를 위한 어떠한 대책도 내놓지 않았다”며 “정부과천청사 유휴지는 광장으로서 과천시민이 숨 쉴 수 있는 유일한 공간이다. 이러한 곳에 4000여 호의 대규모 공공주택을 공급하는 것은 과천시민과 시에 감당할 수 없는 고통을 주는 것”이라고 비판했다.
이어 “정부의 발표에 포함된 정부과천청사 부지와 청사 유휴지 내 공공주택 공급계획이 과천시와 사전협의 한번 없이 일방적으로 급작스럽게 발표된 것에 깊은 우려와 실망을 금할 수 없다”며 “정부과천청사는 국가의 주요 국책사업을 위해 중요하게 쓰여야 한다. 정부 주택 공급 계획에서 과천청사 부지와 유휴지를 제외해달라”고 요구했다.
민주당은 부정 의견을 보인 서울시와 과천시 등 지자체를 상대로 세밀한 정책 조율을 통해 이견을 해소하고, 부동산 시장 안정화 후속 대응에 나서겠다는 방침을 세웠다. 김태년 원내대표도 지난 8월 5일 최고위원회의에서 “당은 원활하게 주택 공급 방안이 진행되도록 지방정부와 긴밀히 협의하겠다”며 “당과 중앙정부, 지방정부가 참여하는 주택공급 정책협의회를 구성, 공급문제를 밀도 있게 협의하겠다”고 전했다.
서울 아파트 준전세 비중 11.9%, 이달 들어 눈에 띄게 증가 집주인 임대차시장서 우위에 서자 반전세 선호..세입자 부담↑
(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 이달 들어 서울 지역 아파트 임대차 시장에서 전세에 월 임대료를 얹어서 내는 반전세(준전세) 계약 비중이 눈에 띄게 늘어나는 모습이다. 임대차법이 본격으로 시행되면서 전세난이 심화해 전세의 반전세·월세 전환이 가속화할 것이라는 전망이 현실화하는 분위기다.
13일 서울부동산정보광장 통계를 분석한 결과, 이달 서울 지역에선 현재(12일 기준)까지 총 1601건의 아파트 전·월세 계약이 체결됐는데, 그중 11.9%인 191건이 준전세 계약인 것으로 나타났다. 전·월세 계약 10건 중 1.2건이 준전세인 셈이다. 서울 아파트 준전세 비중은 7월 소폭 증가세로 전환(9.5%→9.9%, +0.4%포인트(p))한 뒤, 8월 들어 2주도 안 돼 증가 폭이 크게 확대(9.9%→11.9%, +2.0%p)됐다.
서울시가 분류하는 준전세 기준은 보증금이 월세의 240개월 치를 초과하는 경우로, 흔히 시장에서 반전세로 불린다. 예를 들어 월세가 100만원이면 보증금이 월세의 240배인 2억4000만원을 넘을 때 준전세로 분류한다. 보증금이 월세의 240배 이하면 준월세(12~240배) 또는 월세(12배 이하)로 분류한다.
앞서 임대차 시장에선 임대차법(계약갱신청구권, 전월세상한제)이 시행(7월31일)되면서 전세의 반전세·월세 전환이 가속화할 것이란 전망이 나왔었다. 반전세는 전세 보증금에 월 임대료를 추가로 내는 것으로, 집주인들이 선호하고 세입자에겐 부담이 되는 계약 방식이다. 주로 전세 매물이 부족할 때 반전세가 확산한다.
서울 아파트 시장은 입주 물량 감소로 전세 공급이 줄어드는 가운데, 각종 규제 여파로 전세 수요는 늘어나면서 전세난이 심화하고 있다. 대출 규제가 강화되고, 3기 신도시 대기 수요가 늘면서 전세에 눌러앉는 세입자가 늘었다. 재건축 등 실거주 의무가 대폭 강화되자 본인 소유의 집으로 들어가려는 집주인들까지 가세하면서 전세는 더욱 줄었다.
특히 이달부터 임대차법이 본격화 화면서 전세시장 불안은 한층 더 심화됐다. 전셋값 인상 폭과 임대 기간 설정에 제약이 생긴 집주인들이 전세를 거둬들이거나, 실거주를 주장하면서 인기 지역 대단지의 경우 전세 물량이 '제로'(0)인 단지가 속출했고 전셋값은 더 올랐다.
한국감정원 조사에서 서울 아파트 전셋값은 지난주 0.17% 올라 58주째 상승세를 이어갔다. 상승 폭도 전주보다 확대(0.14%→0.17%)돼 연중 최고치를 기록했다. 전세 품귀로 임대차 시장에서 절대 우위에 서게 된 집주인들은 저금리 기조에 각종 세금 규제로 늘어난 세 부담을 메꾸기 위해 전세에 추가로 월세를 받는 반전세를 선택하고 있다는 분석이다.
자치구별로는 마포구의 준전세 비중이 이달 25.5%로 25개 구 중 가장 높았다. 전월 대비 13.6%p 늘어 증가 폭도 컸다. 이어 Δ서초구 21.6%(+6.1%p) Δ성동구 20.0%(+8.6%p) Δ성북구 17.9%(+10.3%p) 등의 순으로 반전세 비중이 높았다. 모두 최근 전셋값이 크게 오른 지역이다.
마포구 대흥동 M 아파트 전용면적 59㎡ 주택형은 6~7월 평균 4억5000만원에 전세 계약이 됐는데, 이번 주 보증금 3억원, 월임대료 80만원에 반전세 계약이 체결됐다. 전월세전환율(4.0%)을 적용하면 보증금 3억원에 월임대료 최대 50만원이 적정선인데 이를 넘어섰다.
감정원 조사에서 서울 아파트 반전세 가격 지수는 7월 100.5로 전월보다 0.24% 오르며 2015년 조사 이래 최고치를 기록했다. 반전세 가격 지수는 보증금과 월세 환산액을 더한 금액을 시계열로 비교할 수 있게 만든 지표다. 전문가들은 전세 가뭄이 지속되고 있고, 9~10월 가을 이사 철까지 앞두고 있어, 전세난에 따른 전세의 반전세 전환이 더욱 늘어날 것으로 보고 있다.
여경희 부동산114 수석연구원은 "전세매물 부족에 따른 수급불균형 상태가 지속되고 있기 때문에 가격 상승에 대한 불안감이 여전하다"며 "임대차보호법이 본격적으로 시행된 데다 저금리, 세 부담 강화 등으로 전세의 반전세, 월세 전환 속도가 빨라질 것으로 예상된다"고 말했다.
[편집자주] 코로나19 발발 이후 은행대출이 폭발적으로 늘었다. 상반기에 연간 대출목표를 채울 정도였다. 그런 만큼 은행들의 현금사정도 빠듯해졌다.
은행채와 CD를 발행해 현금 확보전에 나서고 있다. 은행들의 대출태도도 변했다. ‘수익’보다 ‘위험’을 더 따진다.
은행돈 빌리기 쉽다고? 이젠 빡빡해진다
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KB국민·신한·하나·우리은행 등 시중은행 ‘빅4’의 유동성이 급격히 마르고 있다. 은행들의 대출태도가 보수적으로 돌아설 수 밖에 없을 것으로 보인다. 대출받기도 그만큼 어려워 진 것이다. 지난 5월 한 은행이 아파트 외 전세자금대출을 중단하겠다고 나선 것처럼 대출을 빡빡하게 할 개연성이 높아졌다.
12일 금융권에 따르면 빅4 은행의 2분기 말 유동성 커버리지 비율(LCR: Liquidity Coverage Ratio)이 일제히 100% 아래로 내려 갔다. 4곳 중 한 곳이 100% 밑으로 떨어지는 경우는 가끔 있었다. 하지만 ‘빅4’가 모두 100% 미만이 된 건 제도가 도입된 2015년 이후 처음이다.
LCR은 금융위기 같은 상황에서 ‘뱅크런’처럼 일시적으로 은행에서 뭉칫돈이 이탈할 때 대응할 수 있도록 한 규제다. 30일 내 빠져나갈 것으로 보이는 순현금 유출액을 은행이 당장 들고 있는 현금이나 국공채 같은 고유동성 자산으로 얼마나 감당할 수 있는지를 보여준다. 100%를 기준으로 비율이 높을수록 우량하고 낮을수록 위기에 취약하다는 뜻이 된다.
1분기까지 국내 은행들의 LCR은 100%를 웃돌았다. 그러다 2분기 중 소상공인 대출만기 연장과 이자 상환유예, 집중적인 중소기업 대출 등을 단행하면서 LCR이 악화됐다. 예·적금과 자기자본 등을 대출하는 데 썼다. 은행들은 금융당국에 LCR 100%를 규제를 완화해줄 것을 호소했고 당국은 지난 4월 이를 받아들여 오는 9월 말까지 6개월간 한시적으로 기준을 85%로 완화하기로 했다.
LCR비율이 낮다는 건 대출 여력이 축소됐다는 것을 의미한다. 은행 입장에선 무너진 LCR 저지선(100%)을 회복하기 위해 신규로 유입된 돈을 대출에 쓰지 않고 국공채에 투자해 고유동성 자산을 늘리는 식으로 대처할 가능성이 크다. 이미 은행들은 대출을 깐깐하게 하고 있다.
한국은행에 따르면 대출 동향과 전망을 가늠하는 대출태도지수는 2분기에 △대기업 -10 △중소기업 7 △가계주택 -7에서 3분기에 △대기업 -13 △중소기업 -10 △주택담보 -17로 떨어졌다. 물론 은행들은 실적관리를 위해서라도 대출을 마냥 줄일 수만은 없다. 이 때문에 양도성예금증서(CD)를 유치하거나 은행채를 발행해 고유동성 자산을 늘리고 있다.
은행권에서는 대출 여력을 유지하기 위해 예금이 아닌 별도 자금 조달에 나설 수도 있다는 우려도 나온다. 이렇게 되면 은행간 금리 경쟁으로 자본조달비용이 높아질 수 있다. 대출금리가 높아질 수 있고, 대출금리에 반영하지 않으면 은행의 손익에 악영향을 준다.
정희수 하나금융경영연구소 연구위원은 “코로나19 위기가 이어지는 상황에서 LCR 규제가 정상화될 경우 시장자금 공급이 위축될 소지가 있다”며 “다른 규제들과 연계해 일정을 조율할 필요가 있다”고 말했다.
은행, 은행채·CD 발행 늘려 현금 확보
은행들이 하반기 들어 은행채와 CD(양도성 예금증서) 발행량을 대폭 늘린 것으로 나타났다. 인출요구 등에 대응하기 위한 유동성이 필요해서다.
12일 금융권에 따르면 국내 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리은행)들은 7월부터 은행채 총 4조6976억원을 발행했다. 4대 은행이 앞선 6개월(1~6월)에 발행한 은행채 총 11조294억원의 43%에 상당하는 수준이다. 특히 하나은행이 올해 발행한 총 3조6700억원 은행채 중 71%(2조6000억원)가 7월에 몰렸다.
4대 은행의 CD발행량은 지난 7월 이후 총 1조6700억원이다. 상반기 6개월 동안 총 5조2400억원치의 32%에 해당하는 물량이다.
은행이 은행채와 CD발행을 늘린 이유는 10월이 되기 전 LCR을 100% 이상으로 높여야 해서다. LCR은 향후 1개월간 순현금유출액에 대한 고유동성자산의 비율(LCR=현금성 자산/향후 1개월간 순현금유출액)이다. 정부는 코로나19(COVID-19) 대응을 위해 LCR 최저준수비율을 100%에서 85%로 낮춰줬다. 4월부터 9월까지 6개월 동안 한시적 조치다.
현재 4대 은행 모두 LCR이 100% 미만이다. 코로나19 관련 대출과 요구불 예금이탈이 급증하면서 현금이 빠져나간 탓이다. 게다가 금리 기조로 정기예금잔액도 감소세다. LCR의 ‘분모’ 줄이기는 현실적으로 어렵다. 결국 ‘분자’를 늘려야 하는데 은행이 CD나 은행채를 발행해 팔면 곧장 현금이 들어온다.
CD가 은행채보다 3bp정도 금리가 낮은데 이자를 만기 때 주는 거라 바로 나가는 현금이 없다. 만기가 도래하면 다른 CD를 찍어 차환하면 된다. LCR 규제 원상복구는 특히 대출 원리금 상환 유예와 직접적으로 연결되는 문제다. 정부가 대출 원리금 상환 유예를 연장하려면 LCR 85% 적용기간도 늘려야 한다는 게 은행들의 입장이다.
시중은행 관계자는 “은행에 들어와야 할 대출 이자가 안 들어오는 것이라 LCR이 낮아지는 측면이 있다”며 “당국이 정책목표를 달성하려면 85%의 적용기간도 연장해줘야 한다”고 말했다. 다른 은행 관계자는 “코로나19 관련 지원대출은 늘고 금리는 점점 낮아지다보니 LCR이 100% 밑으로 간 것”이라며 “적정한 수준에서 은행의 부담을 덜어줘야 한다”고 말했다.
김지산 기자 san@mt.co.kr, 김평화 기자 peace@.
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이은 부동산대책 피로감↑… 내 집 마련 대신 민간임대아파트 주목
충남 아산 ‘신아산 모아엘가 비스타 1차’ 9월 공급 총 1920가구 중 922가구 우선 모집
지난 6월 이후 정부의 부동산대책이 벌써 세 번째 발표됐다. 업계에 따르면 규제를 포함한 다양한 대책들로 인해 소비자 피로도는 매우 높은 상태다. 대출이 강화되고 청약자격과 분양권전매, 세금 부담까지 가중되면서 여유자금 없이는 주택구입이 쉽지 않다. 이런 상황에도 집값은 쉽게 떨어지지 않는 모습이다.
부동산114에 따르면 지난달 전국 아파트 매매가 변동률은 0.43%다. 작년 5월(0.02% 감소) 이후 매달 상승세가 이어지고 있다. 7월에는 제주도를 제외하고 주요 지역 대부분 아파트값이 상승률을 기록했다. 여전히 내 집 마련이 어려워지고 있다는 분석이다.
부동산 관계자는 새 아파트 거주를 희망하지만 목돈이 부족하고 청약제약으로 어려움을 겪고 있는 실수요자라면 일정 기간 임대료를 납부하고 거주할 수 있는 민간임대아파트에 관심을 가져볼 만하다고 전한다.
최근 공급되는 민간임대아파트는 최대 8년까지 주변보다 낮은 임대료로 거주가 가능하다고 설명했다. 특히 청약통장이 필요 없기 때문에 재당첨 제한을 적용받지 않아 이들 아파트에 당첨된 후에도 필요하면 일반 분양 아파트 청약도 가능하다. 또한 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다는 점도 주목할 만하다.
이런 가운데 삼성디스플레이 등 대기업 투자와 산업단지 조성, 교통망 개선 등 다양한 호재 소식이 알려지는 충남 아산시 일원에서 대단지 민간임대아파트가 공급을 앞두고 있다. 혜림건설과 모아건설산업이 충남 아산시 신창면 남성리 169번지 일원에서 ‘신(新)아산 모아엘가 비스타 1차’ 임대아파트를 다음 달 공급할 계획이다.
단지는 전용면적 59~84㎡, 총 1920가구 규모로 들어선다. 1차 물량인 922가구 입주자를 우선 모집한다.
단지가 들어서는 아산 신창면은 온천대로와 온양순환로를 이용해 아산시 전역과 인접 도시로 빠르게 이동할 수 있는 입지를 갖췄다. 여기에 장항선 복선전철화사업으로 교통여건은 더욱 개선될 전망이라고 분양 관계자는 전했다.
또한 신창면 오목리와 궁화리 일대에 들어서는 64만2000㎡ 규모 아산신창일반산업단지의 경우 기업들이 유치되면 수요가 늘고 지역경제 역시 활성화 될 것으로 예상하고 있다. 인주일반산업단지 3공구도 개발되고 있어 신창면 일대 일자리도 더욱 늘어날 것으로 보인다.
2000가구에 육박하는 대단지 아파트답게 단지 내부 설계에도 많은 공을 들였다고 분양 관계자는 강조했다. 다양한 테마 공원들로 꾸며지고 전 가구는 남향 위주로 배치된다. 입주민을 위한 다목적 체육관과 어린이물놀이터, 주민카페 등 대단지 아파트 특유의 커뮤니티 시설도 갖춰질 예정이다. 분양 홍보관은 아산시 풍기동 485번지 일원에 마련됐다.
동아닷컴 김민범 기자 mbkim@donga.com
지난 1일 서울 여의도에서 6·17규제소급적용 피해자모임, 임대사업자협회 추인위원회 등 부동산 관련단체 회원들이 정부의 부동산 규제에 반대하는 집회를 열고 신발투척 퍼포먼스를 하고 있다.
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3040칼럼] 부동산 대책 is 뭔들
본 중의 기본은 안보이고 과한 회수와 분배로 흘러가 부동산대책 정치인의 발언
증오연설 가까운 위험수위 교묘히 편가르고 단결 막아
부동산에 관한 칼럼이 이번이 처음은 아니지만 최근 작태를 보면 다시 거론하지 않을 수가 없다. 얼마 전 윤희숙 의원의 '저는 임차인입니다' 발언 이후 '제가 진짜 임차인' '저는 집 없는 청년' '저는 ***입니다'의 패러디가 쏟아져 나오고 있다.
여기에 짝퉁 임차인의 여부를 따지고 상대를 반박하는 의원들 수준에 정부가 부동산 대책이라고 내놓은 건 '부동산 대체!'라는 분노와 역정만 유발하니 여름날 마스크만큼 답답하기 짝이 없다.
지난 4일 부동산 대책 및 공수처(고위공직자범죄수사처) 설치 후속 법안 등이 미래통합당 의원 표결 불참 속에서도 압도적 찬성으로 국회 본회의를 통과하였다. 거대 여당의 처리 속도를 보고 있노라니 영 개운치 않았다. 그리고 우리나라에 이렇게 부동산 전문가가 많았던가?
대책도 우르르 반론도 우르르. 그런데 그 누구도 속 시원한 대책은 내놓지 못하는 것 같으니 앞으로 '사공이 많으면 배가 산으로 간다'라는 속담 설명에는 금번 부동산 대책을 예로 들 것을 권한다. 아주 정신없는 대책 내놓음 속에서 기억해야 할 기본과 정책이해관계자들에 대해 한 국민으로서 당부 2가지를 하고 싶다.
첫째, 우리는 더 나은 대한민국, '우리 모두'를 위한 제도를 개선하자는 것이지 특정 계급과 계층을 끌어내리자는 것이 아니다. 시장경제 자산취득과정에서 자연스럽게 발생할 수 있는 이득과 손실에 대해 과하게 환수하고 규제하는 것은 오리지널, 한마디로 '찐임차인'이라고 무조건 환영할 만한 일은 아니다.
취득과정에서 부당하고 부적절한 편법이 있었다면 그것만 제대로 규제해도 충분하다. 부자가 죄는 아니지 않은가? 부자의 재산이기에 괜찮다는 논리는 정상이 아니다.
그런데 요즘 부동산 대책에서는 전반적으로 건강한 부동산 시장을 만들겠다는 기본 중의 기본은 온데간데없고 과한 회수, 과한 분배로 엉뚱하게 과한 방향으로 튄 것 같다. 기본에 대한 정신차림이 필요하다.
둘째, 선동은 이제 그만. 분쟁과 관련한 국제뉴스를 보면 '증오연설(hate speech)'이란 표현을 가끔 볼 수 있다. 증오연설은 특정한 인종, 성별, 종교, 국적 등을 이유로 다른 집단에 대한 증오를 선동하는 발언을 의미한다. 단순한 연설이 뭐가 문제냐 할 수도 있겠지만 아프리카 르완다에서 발생한 증오연설에 대해 국제사회에서는 대량학살을 선동한 원인으로 규정하며 제노사이드의 한 유형으로 간주, 매우 엄중하게 중형을 선고한 바 있다.
증오연설은 교묘하게 편을 가르고 단결을 야비하게 막는다. 현재 부동산 대책과 관련한 정치인들의 발언은 이 증오연설에 가까운 위험 수준에 달했다. 기본에 대한 정신차림의 연장선상에서 볼 때 지금은 정말 싸울 때가 아니다. 힘을 하나로 모아도 부동산이라는 이 거대 담론을 매만지기 쉽지 않은 상황에 편을 나눈다.
'내가 진짜 서민편이네' 했다가 선생님에게 이르는 초등학생도 아니고 '쟤는 알고보니 임대인. 서민편 아니에요' 국민에게 이르는 식의 유치한 행동들은 제발 이제 삼가길 바란다.
세금 받고 일하지 않는가? 고귀한 세금의 가치에 맞게 세금을 낸 국민에게 부끄럽지 않게 좀 똘똘하게 일해주길 간곡히 희망한다. 하나 확실한 것은 이제는 뭐가 나와도 놀랍지도 않을 만큼 국민들 맷집 하나는 제대로 키우셨다. 다음 '24번째 대책 is 뭔들!' 짧은 주기의 새로운 발표에 오히려 내용보다 발표 시기가 궁금해질 지경이다.
