그런데 대책을 발표할 때마다 주택가격은 더 오르는 이상 현상이 나타났다.
현재, 서울과 수도권 일부지역의 부동산시장은 지난 9.13대책 이후 거래가 없어지면서 호가부터 일제히 가격 하락세를 보이고 있고 이러한 현상은 당분간 지속될 것으로 보인다.
지난 10월까지 서울의 집값 상승률이 10년 만에 가장 높았던 반면 지방은 14년 만에 처음으로 하락했다.
한국은행 경제통계시스템에 따르면 10월 기준 서울 주택매매가격지수는 지난해 말보다 6.0% 상승해 같은 기간
뿐만 아니라 2018년 서울 아파트 값 상승률은 8.2%로 10년 전과 비슷하다.
주요 광역시는 지난 10월에 오히려 상승세로 나타났다. 10월 대구의 주택가격 상승률은 전월 대비 0.5%로 9월(0.4%)
반면, 2018년 들어 지방 주택가격은 0.8% 내렸고 같은 기간 기준으로는 2004년(-0.8%) 이래 첫 하락세를 나타냈다.
구체적으로 2018년을 더듬어 정부의 정책을 살펴보면 년 초부터 재건축 초과이익환수제가 전면 부활되기 시작했으며
4월부터는 2017년 8.2대책에서 발표했던 규제지역(조정대상지역 이상)에서 다주택자의 양도소득세 중과세가 적용되기 시작하였으며 7월 5일에는 신혼부부들에게 관심이 집중된 신혼희망타운은 3만 가구를 늘려 2022년까지 10만 가구를
또한 7월 6일 정부는 2005년 제정되고 2008년 대폭 개정된 이후 10년 간 큰 변화가 없었던 종합부동산세제의 개편을
이유는 간단하다.
결국 9억원이 넘는 종합부동산세 대상 주택들은 2019년 12월부터 대폭 인상된 이후 매년 인상될 것으로 보인다.
8월 27일에는 서울 중구, 종로구, 동대문구, 동작구가 투기지역으로 수도권에서 광명, 하남, 인양동안구, 수원광교 등을 투기과열지구로 추가 지정하였다.
물론 서울과 경기지역에 주택공급을 확대한다는 9·21대책까지 발표하면서 2018년 한해는 이른바 천정부지로 상승하던 주택가격을 잡기 위한 총력전의 한해가 되었다. 결국, 정부는 그동안 주택시장 규제 일변도 정책에서 후퇴한 것은
이렇게 정부가 주택시장 안정화를 위해 지속적으로 규제를 강화해 오면서 가장 시장에 영향을 미친 대책은 바로 9.13
9.13대책은 한마디로 보유세 부담을 대폭 늘리고 임대사업자 혜택을 줄이는 내용과 대출규제가 주요 골자였다.
특히, 지금 당장은 아니지만 2019년 12월 부과될 종합부동산세는 현행 2%에서 최고 세율을 3.2%까지 올렸다.
또한 150% 이상 늘어나지 못하도록 한 세부담 상한도 200%까지 상향됐다. 과표 3~6억 원 구간을 신설해 종합부동산세율을 0.7%로 0.2% 인상된다.
뿐만 아니라 2주택 이상 보유세대는 규제지역 내에서 집을 신규 구입해도 대출을 받을 수 없게 했다.
이러한 정부의 고강도 규제대책은 서울과 수도권 일부 지역의 이른바 미친 집값은 하향 안정세로 돌아서게 하고 있으며 시장은 관망세로 돌아서게 하고 있다.
문재인 정부는 그동안 규제만 해오던 정책에서 처음으로 공급도 함께 하겠다는 의지로 지난 8.27대책에서부터 9.21대책까지 대책을 발표하면서 강조했던 주택공급 대책 중 신도시를 조성하여 공급하는 대책을 발표하였다.
바로 3기 신도시다. 3기 신도시는 정부가 서울과 가까운 수도권 지역 330만㎡에 20만호 규모로 주택을 공급하겠다는
3기 신도시 4곳에 공급되는 주택물량은 12만 2천호 규모로 2021년부터 공급한다.
이렇게 2018년은 부동산시장이 숨 돌릴 틈도 없이 박원순 시장의 말 한마디에 해당지역과 주변지역까지 가격은 오르고 정부는 지속적으로 규제를 하고 급기야 공급대책까지 내 놓으면서 앞을 예측하기 어려운 상황이 되었다.
2019년 부동산시장을 좌우할 몇가지 이슈들을 들어 보자.
첫째, 어디로 튈지 모르는 풍부한 유동성 자금
저금리가 수년간 장기화되면서 시중 유동성은 넘쳐나고 있다.
한국은행에 따르면 시중 통화량을 나타내는 광의통화(M2)는 지난 9월 현재 2647조8000억 원이라고 한다.
현금, 요구불예금, 수시 입출식예금, 머니마켓펀드(MMF), 양도성예금증서(CD), 종합자산관리계좌(CMA), 환매조건
지난 9월 기준으론 6월 대비 MMF는 줄었지만 현금통화, 요구불예금, 수시입출식예금 등은 모두 증가했다고 한다.
그런데 정부가 신혼부부 희망타운 등 공공택지 개발에 속도를 내면서 2019년 풀리는 토지보상금이 무려 25조원 이상
둘째, 늘어나는 주택공급물량 + 3기 신도시 + α
2019년 서울 아파트 매매가격이 최근 하락세로 돌아서고 전세가격마저 10년 만에 최대 낙폭을 기록한 가운데 공급량이 크게 확대되면서 부동산 시장은 약보합세가 한동안 지속될 가능성이 커지고 있다.
부동산114 조사에 따르면 2019년 전국 365개 사업장에서 민영아파트 총 38만6741가구가 분양될 예정이란다.
2018년 분양예정 물량은 41만7786가구였지만 이 중 53%인 22만2729가구만 실제 분양됐다.
특히, 권역별로는 서울·경기 등 수도권이 22만4812가구로 압도적인 가운데 지방 물량은 총 16만1929가구다.
그래서 대출규제와 함께 부동산 시장의 대세 하락장은 더욱 공고해질 가능성이 커지고 있다.
여기에 정부가 지난 12월 19일 3기 신도시 4곳을 발표했다. 인천 계양 테크노밸리, 과천, 남양주 왕숙, 하남 교산이
이들 4곳에서 공급되는 주택 물량은 모두 약 12만2000가구로 빠르면 2022년부터 분양을 시작한다. 3기 신도시는
그래서 서울을 중심으로 2기 신도시보다 더 가깝게 위치해 2기 신도시가 홀대를 받는 것 아니냐는 볼 멘 소리도 한다.
규제만 해 왔던 정부가 이제는 주택시장 안정을 위해 공급도 함께하겠다는 정부의 강력한 메시지를 읽을 수 있다.
그렇다면 정부의 의도대로 서울의 주택가격을 잡을 수는 있을까? 과거의 예를 들면 1989년 노태우 정부 당시 발표한
그러나 2003년 노무현 정부 당시 2시 신도시 때는 서울 아파트값이 오히려 올랐다.
하지만 2009년 판교 신도시가 들어설 때는 또 내리면서 상황마다 달라졌던 것을 알 수 있다.
이번 3기 신도시는 서울 주택가격에 어떤 영향을 미칠까?
단지 서울 주택가격에 영향을 미칠 것으로 예상되는 지역은 바로 과천이나 하남 교산지구로 서울과의 거리와 교통 등 강남4구에 근접되어 있어 분명 영향을 미치겠지만 인천 계양지구와 남양주 왕숙지구는 그 영향이 미미할 것으로 예상
그래서 3기 신도시 영향으로 주택가격이 하락하거나 안정되기 보다는 9.13 대책으로 주택담보대출이 막히면서 가격이 하락하는 영향이 더 크다고 할 수 있다. 물론 향후 입주시점이 돌아오면 분명 서울의 주택가격에는 영향을 줄 것으로 보인다.
특히, 서울시도 유휴부지와 용적률을 높여서 주택공급을 늘리겠다고 하니 이 또한 주택시장에는 가격하락에 영향을
셋째, 미분양 총량, 금리인상 속도, 가계대출 연체율 증가
주택가격 하락의 신호로 볼 수 있는 미분양 주택규모와 가계대출 연체율은 아직1가지는 양호한 수준을 유지하고 있다. 2018년 10월 전국 미분양 주택은 6만502가구라고 한다.
지난 2016년 12월 이후 5만 가구 대를 유지했던 미분양 가구는 2018년 들어 6만 가구대로 올라섰다.
부동산 시장이 어려웠던 지난 2009년 1월 16만6000호에 달했던 점을 생각하면 미분양물량 6만가구대는 주택가격을
문제는 가계부채다.
다만, 금융감독원 발표를 보면 아직까지는 저금리 기조를 유지하면서 연체율은 낮은 수준이라고 하니 다행이라는 생각이 들지만 우리에게는 뇌관으로 작용할 수 있다.
만약, 가계대출이 연체된다면 이는 상환능력이 떨어지는 것을 의미하므로 담보로 저당 잡힌 주택을 매매할 가능성이
문제는 금리인상 속도다. 금리인상 속도가 빨라지면 다중채무자나 상환능력이 떨어지는 계층은 문제가 될 수 있다.
지난 11월 한국은행은 기준금리를 0.25%인상하면서 우리나라의 기준금리는 1.75%가 되었다.
이미 일부 은행들은 금리인상에 대비하여 선 반영하였거나 금리동결도 나타나고 있다. 여기에서 그동안 가격이 많이
그렇다면 일부 주택가격 상승에 편승하여 투자를 했던 사람들은 금리가 인상되고 주택가격이 하락하면 마음이 다급해져 심리적으로 부담을 갖고 투매현상이 나타날 가능성도 있다. 이는 주택가격 하락으로 이어질 가능성도 있지만 당장은
넷째, 보유세(종합부동산세) 인과 주택담보대출 금지다.
지난 9.13대책은 한마디로 보유세(종합부동산세) 인상과 주택담보대출 금지다.
이렇게 대폭 인상이 강화한 종합부동산세가 2019년 말 본격적으로 부과 될 경우 부동산시장에는 큰 부담으로 작용할 수 있다.
과연 얼마나 인상될 것이며 얼마나 부과 될 것인지 궁금하겠지만 아마도 100%이상 인상 될 것이며 이러한 세 부담이
문재인 정부의 부동산 정책 방향은 명확하다. 고가주택과 다주택자부터 보유세를 현실화하는 방안을 추진하는 것이다. 특히, 이 같은 요인으로 2019년 주택을 팔기 시작할 세대는 대부분 경제적으로 자리를 잡은 50-60대가 될 가능성이
따라서 이들이 주택을 내놓기 시작하면 결국 심리적 부담감이 높아지면서 누가 먼저 파느냐의 게임이 될 수 있다.
그러니 시장은 팔지도 못하고 사지도 못하는 시장 그러면서 만부득 팔려는 매도자 측에서는 보유하면 세 부담이 가중
결국은 이러한 현상이 주택가격을 하락시킬 것이다.
다섯째, 경기위축이다.
국내 경기 위축 역시 부동산시장 하락 압력을 더욱 키우는 요인이 될 것이다. 정부는 2019년 우리경제가 2018년과 비슷한 2.6~2.7%의 성장세를 지속하고 취업자 수는 2018년 10만 명 증가에 이어 2019년 15만 명 늘어날 것으로 전망했다.
고용률은 2018년(66.7%)과 비슷한 66.8%로 예상했다. 우리경제를 이끌어온 수출 증가세도 다소 둔화되겠지만 투자
민간경제연구원인 국가미래연구원은 경제성장률을 2018년 2.6%이어 2019년에는 2.5%로 3% 이하 성장이 지속될 것
또한 소비도 2019년 소비는 전년대비 0.5% 하락한 2.3%로 전망하고 투자 역시 2019년 설비투자는 2018년에 비해 상승세가 둔화될 전망이라고 한다.
특히, 건설투자는 마이너스 성장세가 지속될 것으로 보고 있다.
수출시장 역시 낙관적이지 못하다. 2019년 수출은 하반기 금액기준으로 다소 둔화될 전망이란다.
이러한 현상은 단가 상승세가 멈추고 물량증가세도 둔화되면서 내년도 수출 증가세는 둔화될 전망으로 미·중 무역 갈등으로 인해 중국과 미국의 경기가 둔화되고 그 충격이 주변국으로 확산되면서 수입수요 둔화로 이어갈 것으로 예상하고 있다.
여기에 요즘 관심의 대상이 되고 있는 고용은 2019년의 취업자 수는 2018년 보다 감소할 것으로 예상하고 있다.
취업자 수 증가폭은 인구구조의 변화, 산업구조조정 등의 영향으로 2018년과 비교해 낮은 수준을 기록하는 한편,
특히, 향후 임금상승 기업투자 부진 등이 고용창출력을 약화시킬 것으로 보여 정부 정책 등으로 실물경기가 회복
또한 수출호조 지속에도 불구하고 단가상승세가 멈추고 물량증가세도 둔화되면서 경상수지흑자규모는 2018년 730억
상품수지는 글로벌 경기 회복에 따른 수요 증가 및 수출여건 개선에 힘입어 수출이 늘면서 흑자는 지속될 전망이다.
이렇게 성장률 전망치를 잇따라 하향한 데는 투자부진과 내수악화가 주요 요인으로 꼽힌다.
국내 경제를 뒷받침하고 있는 반도체와 자동차산업 그리고 조선 산업과 건설업 등 주요 산업이 부진해 투자가 급격히 줄어들었고 이는 내수 위축으로 이어지는 분위기다.
그래서 부동산시장에도 영향을 미칠 수밖에 없다. 거시환경이 본격적으로 반영되기 시작하면 주택가격에 더 영향을
정부, 부동산 특성 감안한 국민을 위환 부동산 정ㅍ책 펼쳐야
부동산 정책은 정부기관이 부동산 문제를 해결 또는 개선하고 부동산과 인간과의 관계를 개선하기 위하여 만든 지침
그런데 우리나라 부동산 정책은 주택시장 안정과 국민 주거복지 향상이라는 목표 하에 부동산 가격안정 또는 투기억제, 경기활성화 등을 달성하기 위해 시장에 개입해 온지 오래되었다.
그 동안 우리나라의 부동산 가격은 매우 불안정한 모습을 보여 왔으며 온 국민이 부동산 투자 또는 투기를 통해 많은
그래서 부동산 정책은 주기적인 가격상승과 하락에 대응하여 대책을 발표하였고 문제점이 발생하면 후속조치를 시행함으로써 가격 안정을 되찾는 형태로 추진되어 왔다.
이러한 정책의 반복성은 부동산 시장 안정을 위해서는 지속적이고 일관성 있는 정책을 만들고 추진해야 하는데 한계가 있었다.
문재인 정부도 예외는 아니었다. 2018년 서울의 주택가격은 하늘 높은 줄 모르고 치솟더니 이제는 그 기세가 꺾인
한마디로 2018년 부동산시장은 상반기에는 규제강화로, 하반기에는 규제와 공급을 동시에 추구하는 투트렉 정책으로 천당과 지옥을 넘나드는 한해였다.
정말로 부동산 시장은 다사다난한 한해였다.
따라서 2019년 부동산시장은 한마디로 규제지역에서는 강도 높은 규제가 당분간 지속될 것이기 때문에 주택거래는
하지만 비규제지역은 소폭이지만 가격상승을 조심스레 예상한다. 물론 지방은 여전히 힘겨운 한해가 될 것이다.
특히, 서울수도권의 규제지역에서는 지난 12월 11일부터 시행에 들어간 「주택공급에 관한 규칙」 개정으로 청역시장은 지역별로 인기 있는 지역은 과열현상이 나타나겠지만 비인기지역은 미분양 가능성도 있다.
왜냐하면 분양물량의 75%를 무주택자에게 우선 분양해야 하며 나머지 25%도 무주택자와 유택자가 경쟁을 해야 하기 때문에 무주택자의 당첨확률은 높아 졌지만 분양권도, 입주권도 주택으로 간주되어 청약에 신중을 기할 수밖에 없어
따라서 주택이 있는 사람들로 이전수요인 경우에는 청약시장에서 당첨될 가능성은 어려워졌기 때문에 청약시장보다는 재고주택시장을 두드려야 할 것이다.
그러나 재고주택시장도 가격하락이 미미하지만 시작되었기에 당분간은 쉬어간다는 마음으로 기다려보는 것이 좋을
물론 무주택자라면 청약가점을 높여 놓고 가점이 높은 사람은 3기 신도시 중 과천이나 하남 교산지구가 자산가치가
만약 청약가점이 낮다면 2기 또는 3기 신도시 중 교통이 편리한 지역이나 계획되어 있는 지역에 도전하는 것도 나쁘지 않을 것이다.
이제 주택은 주택으로 남아야 한다. 주택이 자산증식의 수단이나 부의 기준이 되어서는 안 된다. 주택은 하나만 있으면 된다.
부동산 정책이란 부동산시장이 왜곡되고 잘못 형성될 때 정부가 개입하여 이를 바로잡아 부동산과 인간과의 관계를
따라서 정부도 부동산 특성을 감안한 국민을 위하여 부동산 정책을 지역별, 물건별, 계층별로 다양하게 단기적, 중장기적 계획을 세워 일관성 있는 정책을 만들고 추진되어야 할 것이며 부동산 정책이 국민을 위한 정책이 되어야 할 것이다.
권대중 명지대학교 부동산대학원 주임교수 djk1129@hanmail.net
출처 : 토요경제(http://www.sateconomy.co.kr)
[산업일보]
[뉴스워커_부동산114] 소비자가 본 2019년 상반기 주택 시장 전망,
10명 중 7명 "내년 집값 보합 내지 하락"
매매가격 '하락' 전망이 '상승' 응답보다 4.17%p 높아
주택 소비자 10명 중 7명은 내년 집값이 보합 내지 내릴 것으로 예상하는 것으로 나타났다.
부동산114가 2018년 11월 19일부터 12월 7일까지 전국 623명을 대상으로 '2019년 상반기 주택 시장 전망' 설문조사를 실시한 결과 응답자의 40.61%가 매매가격이 보합 수준을 나타낼 것으로 전망했다.
지난 2018년 하반기 전망 조사(이하 직전 조사)에서 보합 응답이 40.39% 비중을 차지한 것과 비교하면 반년 동안
소비자 전망에 큰 변화가 없는 상황이다.
전세가격도 ‘보합(38.82%→39.49%)’ 선택에 대한 비중 변화가 직전 조사와큰 차이를 나타내지 않았다.
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다만 매매가격 전망은 하락(31.78%) 응답이 상승(27.61%)보다 4.17%p 높은 비중을 나타냈고, 전세가격 전망은 상승
(32.42%) 응답이 하락(28.09%)보다 4.33%p 높아 서로 상반된 결과가 나타났다.
2019년에는 정부의 각종 대출 규제와 금리 인상, 보유세 과세, 3기신도시 지정 등의 다양한 변수들이 예정돼 있어 투자자는 물론 실수요자도 적극적인 움직임을 나타내기 어려울 전망이다.
♦ 매매가격 상승은 ‘국지적 과열’ vs 하락은 ‘대출 규제’ 때문
매매가격이 하락할 것으로 전망한 응답자의 39.39%는 ‘대출 규제 및 금리상승’을 그 이유로 선택했다. 정부가 新DTI
(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력비율) 등 주택담보대출 규제를 강화하는 제도를 도입하면서 투자자와
실수요자 모두 레버리지를 통한 내 집 마련이 쉽지 않은 상황이다.
여기에 추가 금리 인상이 예상되면서 유동성 효과도 일단락된 상황이다.
이어 ‘국내외 경기 회복 불투명(27.27%)’에 대한 응답 비중도 높게 나타나면서 경제성장률 둔화도 앞으로 부동산 시장에 영향을 미칠 것으로 판단했다.
한편, 매매가격이 상승할 것으로 전망한 소비자 2명 중 1명은 그 이유로 ‘서울과 신도시의 국지적 가격 상승(48.84%)’을 선택했다. 투기과열지구로 지정된 서울과 서울 인근의 신도시를 중심으로 주택 시장이 과열양상을 나타내면서 수도권 전반으로 여파가 커진 결과로 판단된다.
또한 △서울 지역 공급부족 심화(16.28%) △아파트 분양시장 활성화(15.12%), △실수요자의 매매전환(13.37%) 등도 주택가격 상승 요인으로 선택됐다.
♦ 전세가격 상승은 ‘매수심리 위축’ vs 하락은 ‘입주물량 증가’ 때문
전세가격이 오른다고 답한 202명은 상승할 것으로 전망한 이유에 대해 ‘매수심리 위축으로 전세거주 증가(50.50%)’를 선택했다.
최근 1~2년 사이 서울 등 수도권을 중심으로 매매가격이 상승한 만큼 가격 부담으로 전세 시장에 대기하는 수요층이
증가할 것이라는 판단이다. 또한 ‘분양을 위한 일시 전세거주(21.78%)’도 전세가격이 오르는 요인으로 선택됐다.
한편, 전세가격 하락 전망은 ‘입주물량과 미분양 증가(37.71%)’를 주된 이유로 선택했다. 2018년 아파트 입주예정 물량이 역대 최대 수준으로 확인된 가운데, 2019년에도 과거 평균 대비로는 상대적으로 많은 입주물량이 예고됐다. 게다가 미분양 주택도 늘어나는 추세를 보이면서 전세가격이 떨어지는 요인으로 인식되고 있다.
♦ 2019년 주요 변수는 ‘대출∙금리 그리고 경제 여건’
소비자 10명 중 3명은 2019년 부동산 시장 주요 변수로 ‘정부의 대출 규제 및 금리 변화(32.42%)’를 선택했다.
2019년 모든 금융권으로의 확대 시행이 예고된 DSR(총체적상환능력비율)은 주택담보대출에 마이너스 통장, 자동차
할부금 등 모든 대출의 원리금을 포함하여 대출 가능 규모를 산정한다.
과거보다 대출 가능 규모가 줄어들 수 밖에 없는 구조다. 게다가 정부가 9.13 부동산 대책을 통해 1가구 1주택자도 대출과 청약에 대한 전반적인 규제 수준을 강화하면서 최근 서울 아파트 매매가격이 약세로 돌아선 상황이다.
한국은행의 추가 금리 인상 가능성까지 높아진 상황이다 보니 유동성 축소에 따른 주택 구매 심리 위축이 예상된다.
‘국내외 경기회복 속도 등 대외 경제 여건(22.15%)’에 대한 응답 비중도 높게 나타났다.
직전 조사(16.04%) 대비 6.11%p 늘어난 수준이다. 2018년 초 연 3% 수준이던 경제성장률 전망치가 2.7% 수준으로
낮아졌고 취업자와 소득 증감 등의 주요 경제 지표가 앞으로의 경기둔화 가능성을 예고하고 있다.
이러한 경제 환경이 향후 부동산 시장에도 영향을 미칠 것이라고 판단한 소비자들이 늘어났다고 해석할 수 있다.
정부가 다주택자에 대한 보유세 강화 정책을 발표했고, 공시가격에 대한 실거래가 반영 비율을 점진적으로 100% 수준까지 끌어올릴 예정이다 보니 종합부동산세 뿐만 아니라 재산세 부담도 올해 보다 늘어날 가능성이 커졌다.
법 시행 이후 2019년 6월 1일 보유자에게 부과될 예정이므로 보유세 과세를 피하기 위한 다주택자 매물이 2019년
상반기에 늘어날 가능이 높다고 할 수 있다.
‘3기신도시 신규 지정 등 정부의 공급 확대 정책(12.20%)’도 소비자가 선택한 주요 변수 중 하나로 확인됐다.
정부는 ‘9.21 수도권 주택공급 확대 방안’을 통해 3기 신도시 4~5곳에 대한 신규 지정 계획을 밝혔다.
3기신도시에서 공급되는 주택은 전매제한 8년과, 거주의무기간 5년이 적용되지만 주변시세의 70%~80% 수준에서 분양가가 책정돼 실수요자에게는 매력적인 내 집 마련 선택지다.
또한 분양형으로(일부 분양전환형 임대) 공급되는 신혼희망타운 10~15만호도 정부가 예정보다 조기에 공급할 예정
이어서 공급 희소성 때문에 주택 매입을 서두르는 경향은 다소 줄어들 전망이다.
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똘똘한 한 채’부터 ‘3기 신도시’까지
뜨거운 시작...차가운 마무리
임사, 로또분양, 보유세 논란
서울에 바싹 붙은 3기 신도시
GTX, 수도권 뒤흔들 ‘핵폭탄’
[헤럴드경제=박일한 기자] 부동산시장은 2018년 롤러코스터 장세를 보였다.
서울 아파트값은 11월까지 누계로 8.22%나 뛰어 2006년 이후 가장 많이 올랐다.
하지만 9.13부동산대책 이후 빠르게 식고 있다. 이달 17일 기준 6주 연속 하락하고 있다. 경기도는 지역별 편차가 크다.
하락한 곳도 꽤 있다. 전체적으로는 물가 상승폭도 안되는 1.73% 오르는데 그쳤다.
지방 시장은 침체가 심각한 수준이다. 5대 광역시 평균 11월까지 0.75% 하락했다.
낙폭은 계속 커지고 있다. 양극화가 심각한 올해 부동산시장에서도 유독 사람들 사이에 회자되는 이슈가 많았다.
올해 부동산 시장을 이끈 말과, 키워드를 정리했다.
▶‘똘똘한 한 채’= 올해 4월부터 시행된 다주택자 양도소득세 중과 조치 전후로 ‘똘똘한 한 채’란 말이 시장을 이해하는 가장 중요한 키워드가 됐다.
다주택자들의 세금부담이 커지면서 똘똘한 한 채만 남기고 파는 게 좋다고 생각하는 사람들이 늘었다.
집값 상승 가능성이 높고 거주 수요가 풍부한 지역의 집이 똘똘한 한 채로 통했다. 똘똘한 한 채의 선호는 강남권
아파트값의 폭등을 불러왔다.
다주택자들에 대한 세금 부담이 계속 강화되는 추세여서 당분간 몇 년간 똘똘한 한 채에 대한 선호는 계속될 것으로
보인다.
▶‘로또 아파트’= 서울 강남권 아파트 중에는 분양가 규제로 시세보다 싸게 분양되는 단지가 속출했다.
디에이치자이개포가 대표적이었다. 주변 시세는 빠르게 오르는데, 분양가는 그만큼 올리지 못하니 이런 단지는 당첨만 되면 수억원의 시세차익을 누릴 수 있었다.
사람들은 이런 단지를 ‘로또 청약’, ‘로또 아파트’로 불렸다.
하반기 대출 문턱이 본격적으로 높아지면서, 이런 로또 아파트는 현금을 많이 가진 사람들만 청약이 가능해서 ‘현금부자들의 놀이터’라는 비판도 받았다.
▶재건축 초과이익환수제= 정부는 올 2월부터 재건축 초과이익환수제를 부활시켰다.
조합원 1인이 재건축을 하면서 얻은 이익이 평균 3000만원을 넘으면 초과액의 최대 50%를 정부에 내는 제도다.
정부가 공개적으로 추정한 강남권 재건축 단지에 부과할 예상 부담금은 평균 4억원을 넘었다.
이는 같은 2월 발표된 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 대책과 함께 이후 주택 수요가 많은 서울 강남이나 목동 등지에서 재건축 사업을 추진하기 어렵게 하는 대표적인 규제 조치로 평가된다.
▶주택임대사업자 시대= 올해는 주택임대사업자가 가장 폭발적으로 늘어난 해다. 다주택자 세금 강화는 주택임대
사업자 증가로 이어졌다.
다주택자가 주택임대사업자로 등록하면 세제 혜택을 받을 수 있었기 때문이다.
올 상반기에만 7만4000여명이 임대사업자로 새로 등록했다.
하지만 임대사업자 등록이 다주택자들에게 과도한 혜택을 주는 것이란 비판일 일자 정부는 11월부터 혜택을 대폭 축소하기로 했다.
예상대로 10월까지 임대사업자 등록은 폭증했고, 11월 이후 급감했다.
올 11월 기준 전국에서 임대사업자로 등록한 사람은 39만3000명이고, 누적 등록 임대주택수는 132만5000채가 된다.
서울과 경기도 지역이 이중 70% 수준이다.
주택임대사업자 등록은 앞으로 주택시장을 좌우할 새로운 변수다. 임대사업자 등록 요건에 따라 앞으로 8년 이상 팔지 못하기 때문에 ‘매물 잠김’의 원인이 될 수 있다.
▶3기 신도시= 정부는 수도권 주택 공급정책이 필요하다는 요구가 거세지자 9월 21일 수도권 주택공급방안을 내놨다.
1기신도시와 서울 사이 4~5개의 신도시급 규모 택지지구에서 아파트를 대거 공급하겠다는 계획이다.
이에따라 19일 우선 3곳의 신도시를 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양에 지정했다. 과천엔 중규모 택지지구를 지정해 7000가구를 공급하기로 했다.
정부는 2019년에도 추가로 신도시를 지정할 계획이다. GTX 등 광역교통망 확보, 서울 주택수요 흡수 여부, 주변
부동산 영향 등에 대한 논란은 내년까지 이어질 가능성이 크다.
내년 집값 하락 계속된다"..부동산전문가 4인이 말하는 '2019년 부동산시장'
실수요자 중심 시장 재편..정책 일관성 '유지'
3기 신도시 공급 방안..대기 수요 불안감 해소
침체 지방 부동산, 지역 경제 활성 맞춤형 정책
【서울=뉴시스】박성환 김가윤 기자 = 부동산 전문가들은 최근 주택시장이 하향 안정세로 전환하고 있다고 분석하고 있다. 내년에도 집값 하락 흐름이 계속되면서 주택시장이 중요한 변곡점을 맞을 것으로 내다봤다.
전문가들은 9.13 부동산 대책 등 강화된 대출 규제에 공시가격 현실화, 종합부동산세 인상 등 정부의 잇단 규제 정책
효과가 가시화되면서 내년부터 주택시장이 본격적인 하락기에 진입할 것으로 전망하고 있다.
다만, 단기적으로 주택시장 안정성을 전망하면서도 서울과 일부 수도권 등 집값 전망과 관련해선 의견이 엇갈렸다.
또 공급 부족과 새 아파트 선호, 풍부한 시중 유동 자금, 낮은 자가 점유율 등 집값 상승 요인이 여전해 집값 상승
가능성을 완전히 배제할 수 없다는 분석도 있다.
전문가들은 일단 정부의 '실수요자 중심의 주택시장 재편’이라는 규제 정책 기조가 일관성을 유지하고, 대규모 주택
공급 정책인 '3기 신도시' 카드로 주택시장에 공급 시그널을 보내 불확실성과 대기 수요자들의 심리적 불안감을 해소
하는데 기여했다고 평가하고 있다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부의 잇단 부동산 규제가 지속된다면 규제지역 집값은 하락세가 본격화될 것"이라며 "서울지역은 1% 이상 하락할 가능성이 높고, 평균 1~2%까지도 떨어질 수 있다고 예상된다"고 진단했다.
권 교수는 "내년에는 대출 규제를 비롯해 양도세 중과, 공시가격 현실화 등이 영향을 미치면서 그동안 부동산 시장을
떠받쳐온 돈줄이 더 조여질 것"이라며 "지금의 집값 안정화 움직임은 수요와 공급에 의한 안정화가 아니라 대출규제에 따른 일시적인 가격 하락이나 안정화이고, 선별적 규제로 돌아서야 한다"고 제안했다.
그는 '선별적 규제'가 현재의 주택시장 상황을 고려한 현실적인 정책이라는 진단을 내놨다. 수요 제한만으로 정부가
원하는 시장 안정이 쉽지 않다는 지적이다.
권 교수는 "내년 부동산시장은 양도세 중과 때문에 다주택자가 집을 팔려고 해도 못 팔고, 무주택자가 유주택자가
집사거나 이사하려고 해도 대출규제 때문에 쉽지 않은 상황"이라며 "부동산 가격이 올랐거나, 투기 위험 지역은 현행
대로 규제하고, 시장이 안정된 곳은 규제 완화시키는 선별적 규제가 필요한 시점"이라고 말했다.
정부의 전방위적 수요억제책이 유지되면서 내년 주택시장은 저성장 모드가 지속될 것이라는 분석도 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "내년도 마찬가지로 대출규제와 과세부담, 금리인상 등 정부의 강력한 수요억제책이 유지되고, 3기 신도시 공급으로 집값 안정 효과를 기대하기 충분하다"며 "내년 38만호 아파트 입주하고 공급증가에 따른
주택시장 상승률 둔화로 서울은 약보합세를 유지하고, 전월세 시장도 비교적 하향 조정될 것으로 예상된다"고
예측했다.
【서울=뉴시스】
또 내년에는 내수침체와 맞물리면서 내년 하반기가 집값 하락세 분수령이 될 수 있다는 관측도 나왔다.
안명숙 우리은행 부동산투자자문센터 부장은 "전반적으로 상승세가 둔화되는 시기지만 시장에는 여전히 유동성이
풍부해 내년부터 급격하게 집값이 꺾이지는 않겠지만 흐름이 크게 바뀌는 해가 될 것으로 예상된다"며 "내년 상반기
보다 하반기에 조정 현상이 더 뚜렷하게 나타나 하락세로 가는 기점이 될 것 같다"고 전망했다.
안 부장은 "현재 일부 집값이 조정된 곳도 있고, 관망세가 확산되는 지역도 있다. 3기 신도시 공급에 대한 기대 등으로 관망세 추이가 쉽게 꺾이지 않겠지만, 시장은 보수적인 수요가 늘어가고 있다"며 "경기가 둔화되고 거래가 줄면서
많이 오른 지역의 집값이 조정되는 될 것이라는 생각이 확산돼 투자보다 관망을 할 가능성이 높다"고 덧붙였다.
최근의 집값 하락은 폭등에 따른 부담이 하락할 시기와 맞아 떨어진 것이라는 분석도 나왔다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "9.13대책 등으로 집값이 안정화된 측면이 일부 있다"며 "거시경제 상황이 안 좋고, 지금까지 집값이 급등하면서 쌓인 부담이 하락시기와 맞아 떨어진 것"이라고 평가했다.
심 교수는 "내년 집값은 전체적으로 조정될 것으로 예상된다"며 "서울과 수도권 등 집값이 급등한 지역은 ±1% 정도의 보합세를 보일 것"이라고 말했다.
전문가들은 극심한 침체 빠진 지방 부동산시장에 대한 처방도 필요하다는 조언했다. 지방 부동산시장을 일정 부분 활성화하기 위해 맞춤형 전략과 지역경제 활성화가 필요하다는 지적이다.
안명숙 부장은 "지방 부동산시장을 부양하기 위해서는 맞춤형 부양책을 따로 써야 한다"며 "양도세 감면 등과 같은
부동산 정책 혜택과 더불어 지역경제를 활성화 시킬 수 있는 다른 정책이 맞물려 돌아가는 전체적인 판단이 필요
하다"고 제안했다.
심교언 교수는 "정부에서 지방 부동산시장 안정화를 위해 이미 뭔가 했어야 했는데 집값 잡는데 집중한 측면이 있다"며 "단기간에 부동산 정책만으로 지방 부동산시장을 활성화시키기 어렵고, 지역 경제를 살리기 위해 여러 정책이 함께
추진돼야 한다"고 전했다.
sky0322@newsis.com
yoon@newsis.com
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▲새해 달라지는 것들에 관심을 갖는 사람들이 많다 (사진=ⓒGetty Images Bank) |
총체적상환능력비율(DSR)은 상호금융업, 보험업, 저축은행 등 순차적 확대
한국건설신문 김덕수 기자 = 새해가 되면 개인적인 변화는 물론, 여러 제도적 변화가 나타난다.
수많은 변화 중에서도 대중들이 관심을 갖는 분야는 부동산과 유독 관련이 높다. 실생활과 연관성이 클 뿐 아니라 나의 자산에까지 영향을 끼치는 중요사항이기 때문이다.
그렇다면 2019년 기해년에는 부동산 시장에 어떠한 변화가 나타날까?
2019년 부동산 제도 어떻게 달라지는지 한번에 알아보도록 하자.
◼ 공정시장가액 비율 5% 인상
공정시장가액은 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준으로 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정한다.
보통 공시가격의 80% 수준에서 정해져 납세자의 세부담을 덜어주는 역할을 하는 공정시장가액이 2019년부터 5% 인상돼 85%로 상향조정 된다.
공정시장가액 비율은 100%(2022년)가 될 때까지 매년 5%씩 상향될 예정이다.
◼ 종합부동산세 세율 조정
지난 9.13 부동산 대책에서 종합부동산세 관련해 여러 상향조정 소식이 있었다.
종부세 개정안으로 인해 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율을 0.5~2.7%로 확대하고, 3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.6~3.2%로 세율이 확대되고 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 세부담 상한이 상향 조정된다.
◼ 주택임대소득 분리과세
지금까지는 연간 2천만원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만, 2019년부터는 분리과세된다.
주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 나뉘는데, 등록사업자는 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되지만 사업자 등록을 하지 않은 경우는 기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%로 축소된다.
◼ 3주택자 산정에서 배제되는 소형 주택 범위 축소
임대보증금 과세 시 배제되었던 소형 주택의 기준범위가 전용면적 60㎡ 이하, 3억원 이하에서 2019년부터는 40㎡ 이하, 2억원 이하로 축소된다.
해당 기준은 2021년 12월 31일까지 적용될 예정이다.
◼ 신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면
2019년 1월 1일부터 12월 31일까지 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해준다.
취득세 감면은 기존주택과 신규 분양주택에 모두 해당되며, 현재 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우도 2019년까지 입주(소유권 이전)하게 되면 혜택을 받을 수 있다.
신혼의 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년 이내며(재혼포함), 소득이 외벌이는 연 5천만원 이하, 맞벌이는 연 7천만원 이하여야 한다.
해당되는 주택의 기준은 3억원(수도권 4억원) 이하면서 전용면적 60㎡ 이하인 경우다.
◼ 총체적상환능력비율(DSR) 모든 금융권 관리지표 도입
상환능력 중심으로 심사하는 DSR 관리지표가 지난 10월 은행권에 도입된 데 이어 2019년 2월에는 상호금융업, 4월은 보험업, 5월은 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대될 예정이다.
총체적상환능력비율(DSR)이란 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 값이다.
예를 들어 연소득이 1천만원, 대출 원리금 상환에 필요한 금액이 연간 800만원이라면 총체적상환능력비율(DSR)는
80%다.
◼ 달라지는 청약제도, ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’
올해 12월부터 무주택자의 청약 기회를 확대하는 내용을 골자로 한 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’이 시행됐다.
주요내용을 살펴보면, 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외되고 민영주택 공급 시 추첨제로 입주자를 선정하는 경우 무주택자에게 우선 공급된다는 내용을 담고 있다.
또한 신혼부부가 혼인신고일 이후 주택을 소유한 적이 있으면 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성이더라도 신혼
부부 특별공급에서 제외되며, 미계약과 미분양 발생에 대비해 입주자모집공고 이후 사전 공급신청을 인터넷으로 접수
받을 수 있도록 허용된다.
한편, 부적격자의 청약자격 제한은 다소 완화됐는데 수도권, 투기과열지구 또는 청약과열지역은 1년간 청약 자격 제한이 지금과 같이 유지되지만 위축지역은 3개월, 기타 비수도권은 6개월로 청약 자격 제한기간이 완화됐다.
◼ 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치
올해 10월 상가임대차보호법 일부 개정안이 시행됐다.
그 중에는 공포 후 6개월이 경과한 날 시행하는 내용이 있는데 바로 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치와 관련된
사항이다.
상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위해 법률구조법에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치해 임대인과 임차인 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 함으로써 상인들이 안정적으로 생업에
종사할 수 있도록 신설한 조항으로 2019년 4월 17일부터 시행된다.
◼ 실거래가 신고기간 30일로 축소
현행 60일이던 주택 실거래가 신고 기간이 30일로 대폭 축소된다. 60일 이내라는 긴 기간은 실거래 정보가 시장 상황을 적시에 반영하기 어렵다는 한계 때문이다.
또 거래계약이 없음에도 허위로 신고하는 자전거래를 막기 위해 거래 계약의 무효, 취소, 해제될 때도 신고하도록 의무화해 실거래 신고 자료의 정확성을 높일 방침이다.
이를 위반할 경우 부동산 거래신고법 상 최고 수준인 3천만원 이하의 과태료를 부과한다.
해당 제도의 경우 9.13 부동산 대책 이후 개정안이 발의 중이고 최근에는 15일 내로 단축하는 방안도 검토되고 있다.
◼ 1가구 1주택 비과세 판단시 사실혼 배우자 포함
2019년부터 사실혼 배우자가 주택을 소유하고 있어도 1가구 1주택에 따른 비과세 혜택에서 제외된다.
원래 1세대라하면 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말하는데, 이 범위를 더 명확하게 사실혼 관계를 유지하고 있는 배우자도 동일하게 본다는 것이다.
개정이유는 다주택가구가 위장이혼을 하고 양도소득세 비과세 혜택을 받는 경우가 다수 확인되었기 때문이다.
◼ 청약가점 자동확인 추진
2019년 하반기부터는 인터넷 청약사이트인 아파트투유에 접속만하면 자동으로 청약가점을 확인할 수 있다.
현행은 무주택기간, 부양가족수 등을 신청자가 직접 입력해야 하기 때문에 부적격자가 빈번히 나온다는 문제점이
있었다.
2019년 하반기에 청약시스템이 개편되면 이러한 청약접수 착오는 물론, 당첨자에 대한 서류 검토기간도 크게 줄어들 것으로 예상된다.
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▲국내 대표적인 부촌인 서울 용산구 한남동 모습
(사진: 네이버 항공뷰)
서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)
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