이자폭탄 '영끌족 아파트' 경매 쏟아지나 …빚 못 갚아 경매넘어간 집 늘었다

 

경매에 나온 서울 아파트 10가구중 8가구가 유찰된 것으로 나타났다. 서울 중구 남산에서 바라 본

시내 아파트 단지 모습. 뉴스1

 

 

 

 

서울 롯데월드타워 스카이전망대에서 바라본 서울 시내 아파트. /사진제공=뉴시스

 

 

 

 

 

 

 

이자폭탄 '영끌족 아파트' 경매 쏟아지나

 

 

1월 전국아파트 경매 1904건, 전월比 29% 늘어 '최다'
금리인상에 집값 하락…수도권 연초 대비 건수 2~3배↑
강남권도 속속 등장…"내년 상반기 이후 매물 늘어날 것"

 

 

최근 서울, 경기, 인천 등 수도권 지역에서 아파트 경매 매물이 많이 늘어난 것으로 나타났다.

잇단 금리인상으로 이자 부담이 늘어나고 집값이 하락하면서 고점 가격에 매입한 '영끌족'이 소유한 아파트가 대거 경매 시장에 나올 것이란 관측도 나온다.

13일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 올해 11월 전국 아파트 경매 건수는 1904건으로 집계됐다.

전월(1472건) 대비 29.3% 늘어나 올해 최다 건수로 집계됐다.

월간 기준으로 2021년 3월(2029건) 이후 1년 8개월 만에 가장 많았다.

특히 서울, 경기, 인천 등 수도권 아파트 경매 건수가 다른 지역보다 높은 증가세를 보였다.

지난달 서울은 162건, 경기는 321건, 인천은 131건 아파트 경매를 진행했다.

모두 연초 대비 2~3배 이상 늘어난 수준이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "연초 경매에서 유찰된 매물이 소화되지 못하고 쌓이는 가운데 신규 매물이 유입돼 전반적인 경매 건수가 늘어났다"며 "가격대가 높은 서울 등 수도권 아파트 매물이 다른 지역보다 상대적으로 더 많아지는 추세"라고 설명했다.

다만 과거 부동산 침체 국면보다는 경매 건수가 많지 않다.

월간 기준 전국 아파트 경매 건수가 가장 많았던 시기는 2004년 11월로 1만2354건에 달했다.

월간 아파트 경매가 가장 많이 진행된 시기는 서울은 2012년 10월로 811건이었고, 경기는 2011년 6월(1895건) 인천은 2004년 12월(741건)이었다.

소유주가 금융기관으로부터 주택담보대출을 받은 아파트가 경매로 나오는 과정은 수개월 걸린다.

은행마다 가이드라인이 다르지만 보통 원리금을 3개월 이상 갚지 못하면 해당 영업점에서 본사 여신관리부로 관리 주체가 넘어간다.

이후 차주의 상환능력 재평가, 매물 감정평가 등을 거쳐 임의경매를 진행하게 된다.

이 때문에 내년 상반기 이후 아파트 경매 건수가 대폭 증가할 것이라는 전망이 나온다.

이 선임연구원은 "내년 상반기부터 고금리 부담에 원리금 상환을 하지 못한 아파트 매물이 더 나올 가능성이 있다"며 "지금보다 신규 경매 건수가 더 늘어날 것으로 예상된다"고 말했다.

 

 

 

 

 

 

아파트 경매. /삽화=임종철 디자이너

 

 

 

최근 대출 의존도가 낮은 강남권 고가 아파트도 경매 시장 출현 빈도가 높아졌다.

경매 업계에 따르면 이날 서울중앙지법에서 서초구 반포동 '아크리버파크' 전용면적 84㎡ 경매를 진행했다. 감정가 37억8000만원인 서초구 서초동 '래미안에스티지' 전용 134㎡와 감정가 27억9000만원으로 책정된 강남구 대치동 '은마' 전용 104㎡도 연말 1차 경매를 앞두고 있다.

최근 아파트값 하락세는 경매 시장에서도 확인된다.

인기 지역 매물도 시세와 근접한 가격으로 감정가가 책정된 1차 경매에선 대부분 유찰되고 이보다 가격이 20~30% 낮아진 2회, 3회차 경매에 입찰자가 쏠리고 있다.

내년 아파트 경매 시장에 매물이 늘어나도 단기간 물량이 해소되지 않을 것이란 전망이 나온다

. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "매매 시장보다 선행하는 경매 시장이 침체하고, 서울 아파트가 여러 번 유찰되는 것은 향후 시장 전망이 어둡다는 방증"이라며 "금리가 워낙 높기 때문에 시세 수준으로 나온 매물은 실수요층도 선뜻 입찰하기 어려울 것 같다"고 말했다.

 

 

 

<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이,

 

 

 

 

서울 시내 아파트 단지 전경. [뉴스1]

 

 

 

 

 

 

[이데일리 문승용 기자]

 

 

 

고금리에 집값 하락 탓…빚 못 갚아 경매넘어간 집 늘었다

 

 

 

1~11월 전국 집합건물 임의경매개시 1.3만건
작년 동기 1.1만건 대비 20% 늘어나
주담대 금리 4%대→7%대..집값급락에 '부채>집값'
"내년 1분기부터 임의경매 물건 쏟아질 것"

 

 

 

[이데일리 하지나 기자] 올해 들어 잇단 기준금리 인상으로 대출 이자 부담이 크게 늘면서 빚을 갚지 못해 경매로 넘어간 빌라·오피스텔·아파트가 큰 폭으로 증가했다.

시장에서는 당분간 부동산 시장 침체와 추가 금리 인상까지 더해지면서 이 같은 현상이 심화하겠다고 전망했다.

19일 이데일리가 법원 등기정보광장을 분석한 결과 올해 1~11월까지 전국 집합건물(아파트·빌라·오피스텔) 임의경매개시결정등기 신청 부동산은 1만3195건으로 집계됐다.

지난해 같은 기간(1만1022건)보다 19.7%(2173건) 늘어났다.

 

올해 6월(2070건) 이후 임의경매 신청건수는 지난 9월(1924건)을 제외하고는 2000건을 웃돌고 있다.

특히 지난 10월에는 2648건까지 증가하며 지난 2020년7월(2857건) 이후 2년3개월 만에 가장 많았다.

 

임의경매란 일반적으로 채무자가 채무를 이행하지 않을 시 저당권 등 담보권을 가진 채권자가 담보 목적물을 경매로 매각해 채권을 회수하는 것을 말한다.

일반적으로 은행은 대출자가 3개월 이상 대출 원리금을 갚지 못해 연체하면 차주의 상환능력과 매물 감정평가를 거쳐 경매 절차를 진행한다.

 

소송 등을 통해 이뤄지는 ‘강제경매’와 달리 근저당권을 설정해 진행하는 ‘임의경매’가 늘어났다는 것은 대출금리 인상으로 이자 부담이 커지면서 3개월 이상 빚을 갚지 못하는 집주인이 증가했음을 의미한다.

한국은행은 올 한 해 동안 기준금리를 2.25%포인트 인상했다. 올해 초까지만 해도 연 4%대 금리였던 시중은행의 주택담보대출 금리는 최근 연 7%대로 뛰어올랐다.

 

전문가들은 최근 매수 심리 위축으로 매매 거래 자체가 어려운데다 집값 급락으로 부채가 집값을 초과하는 주택이 늘면서 임의경매 건수가 증가하고 있다고 진단했다.

시장에서는 금리 인상 부담이 커지면서 내년 ‘임의경매’ 매물이 더 늘어날 수 있다고 우려한다.

 

문제는 최근 경매 시장도 1~2회 유찰이 잇따르는 등 부진을 면치 못하고 있어 금융사까지 연쇄 부실이 확산할 수 있다는 전망마저 나온다.

 

강은현 EH경매연구소 대표는 “집행 절차에 따른 시차 때문에 내년 1분기부터 본격적으로 경매시장에 임의경매 물건이 쏟아질 것으로 보인다”며 “경매 물건이 늘어나면 유찰 횟수가 늘고 낙찰가율도 지금보다 더 떨어질 수 있어 금융사의 대출부실화 가능성도 그만큼 커지고 있다”고 말했다.

 

 

 

하지나 (hjina@edaily.co.kr)

ⓒ종합 경제정보 미디어 이데일리 - 

 

 

 

 

 

[이데일리 이미나 기자]

 

 

 

영끌족 최후’ 임의경매, 내년 상반기가 더 문제

[고금리속 임의경매 급증]
서울 임의경매 13건중 8건 강남3구
고금리 여파로 현금 부자들 몸사려

똘똘한 한채도 1~2차례 유찰돼
금리 안정될 때까지 부진 지속될 듯

 

 

 

[이데일리 김아름 하지나 기자] 2017년 이후 5년 만에 등장한 은마아파트 전용 84㎡가 지난주 경매에서 유찰됐다.

이번이 두 번째 입찰이었지만 연속 유찰한 것이다.

애초 27억9000만원이던 최저입찰가는 2차에서 22억3200만원으로 떨어졌지만 아무도 입찰하지 않았다.

임의경매로 나온 이 물건의 채무는 무려 25억원 수준으로 알려졌다.

담보가격보다 집값이 떨어져서 경매 시장에서조차 외면을 받은 것이다.

은마아파트 전용 84㎡는 지난달 각각 21억5000만원, 22억원, 23억 5000만원에 실거래가 이뤄졌다.

 

그동안 버티던 ‘영끌족’들이 소유한 부동산들의 이자와 대출금 상환에 끝내 실패하면서 시장에 매물로 하나둘씩 나오고 있다.

 

빚을 못 갚는 집주인이 점점 늘어나며 은행 등 채권자가 임의경매로 내놓는 매물이 내년 초 급증할 것이란 전망마저 나온다.

대출 이자에 짓눌린 집주인들이 더는 버티지 못한 채 사실상 ‘파산’ 상황의 나락으로 추락하고 있다.

 

내년 임의경매 쏟아진다

전문가들은 내년 상반기 이후 임의경매가 대폭 늘어나겠다고 전망했다.

현재 부동산 시장에서 받는 금리 충격이 일정 시간 이후에 나타나기 때문이라고 설명한다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 19일 “금리가 계속 오르면서 임의경매 건수는 늘어날 수밖에 없을 것이다”

며 “현재는 아파트에 대한 임의경매 건수가 아직은 많지 않다. 이는 금리가 올라도 시차가 생길 수 있기 때문이다.

 

연체 기간도 필요하고 경매 신청을 하면 집행 절차가 있어서 내년 상반기 이후에는 더 급증할 수 있다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 “경매물건은 채권자의 경매신청 5~7개월 후에 매물로 등장한다”며 “기준금리 3%를 넘어선 게 올해 10월이니 내년 중반기 이후 ‘영끌 푸어’ 매물이 많이 나올 것으로 예상한다”고 진단했다.

 

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “내년까지 경매시장의 이 같은 흐름을 거스를 만한 지표가 없다 보니 지속 내지는 심화할 것으로 본다”고 설명했다.

특히 강남권 등 인기 지역 매물도 임의경매로 나오고 있다.

 

실제 내달 예정된 서울지역 임의경매 13건 중 8건이 강남 3구 물건이다.

서초구 반포동 래미안퍼스티지, 강남구 압구정동 미성아파트, 강남구 삼성동 래미안라클래시, 강남구 도곡동 도곡1차아이파크, 강남구 도곡동 타워팰리스, 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 등이다.

 

상대적으로 집값 부담이 높은 지역의 물건을 감당하지 못하는 이들이 늘면서 해당 지역의 임의경매 건수가 늘고 있는 것으로 파악된다.

 

낙찰돼도 문제…세입자, 집 비워야 ‘악순환’

 

경매시장에서 임의경매 물건마저 적체하면 이는 부동산 시장 전체를 억누르는 하방 압력으로 작용하고 다시금 시장을 냉각하는 악순환이 된다.

지지옥션에 따르면 11월 서울 아파트 경매 진행 건수는 162건으로 이 중 23건만 낙찰됐다.

 

낙찰률(입찰에 부쳐진 물건 중 낙찰자가 결정된 물건 수 비율)은 14.2%로 10월(17.8%) 대비 3.6%포인트 하락했다.

100건 중 14건꼴로만 소화됐다는 의미다. 지지옥션이 집계를 시작한 2001년1월 이후 22년여 만에 최저치다.

 

올 초만 해도 절반 수준에 달하던 낙찰률은 수직낙하하고 있다.

올해 낙찰률은 1월 48.60%, 2월 50.00%, 3월 55.30%, 4월 55.30%, 5월 35.60%, 6월 56.10%, 7월 26.60%, 8월 36.50%, 9월 22.40%, 10월 17.80%, 11월 14.20%로 크게 떨어졌다.

 

이 선임연구원은 “최근 경매 시장도 부진해서 1~2회 유찰은 기본이다. 부실 채권이 계속 생길 수밖에 없다”며 “금리가 안정될 때까지는 경매시장 부진도 계속 이어질 수 있다”고 우려했다.

이들 임의경매 물건이 낙찰돼도 문제다. 해당 물건에 사는 세입자는 당장 집을 비워줘야 한다.

 

최근 인천 미추홀구에서 발생한 전세 사기 사건으로 2000여가구, 피해액만 2000억원이 넘는 것으로 알려진 가운데 19개 아파트 651가구가 임의경매로 넘어갔고 6가구는 낙찰돼 세입자가 집을 당장 비워줘야 할 상황에 처했다.

 

인천경찰청 광역수사대가 전담반을 편성해 피해 신고를 받고 있고 임대인과 공인중개사 등 수십 명을 피의자로 입건하는 등 수사를 벌이고 있다.

하지만 사기 피해를 본 임차인이 전세 보증금을 돌려받을 방법은 마땅히 없는 상황이다.

 

박 수석전문위원은 “경매에 임할 때 유치권, 법정지상권 등 권리관계, 하자 등은 낙찰자 몫이다”며 “명도소송 등도 거쳐야 한다는 점을 유의해야 한다.

남의 불행을 사기는 가슴 아프다고 생각하는 사람은 급급매물이나 분양을 받는 것이 나쁘지 않다”고 말했다.

 

 

 

김아름 (autumn@edaily.co.kr)

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대전 아파트. 충청투데이 DB

 

 

 

 

 

 

퇴직연금 깨서 집 사자”…작년 주택구입 중도인출자 ‘3만 육박’(종합)

 

통계청, ‘2021 퇴직연금통계 결과’ 발표
전체 중도인출자 급감에도 주택구입 목적 해지 '증가'
주택구입목적 해지 인원·금액, 통계작성 후 최대치
퇴직연금 가입률 증가세…10인미만 아직 '사각지대'

 

 

[세종=이데일리 조용석 기자] 지난해(2021년) 주택 구입을 위한 퇴직연금 중도인출자가 3만명에 육박하며 2015년 통계작성 이후 최대 인원을 다시 경신했다.

2020년 대비 증가폭은 한풀 꺾였으나 높은 부동산 열풍은 계속 이어진 셈이다.

또 10인 미만 영세사업장의 퇴직연금 가입 감소율이 더욱 떨어지는 등 사업 장규모에 따른 퇴직연금 가입률 격차도 여전했다.\\

 

전체 중도인출자 20% 줄었으나 주택구입 목적 해지 ‘증가’

 

19일 통계청이 발표한 ‘2021 퇴직연금통계 결과’에 따르면 지난해 퇴직연금 가입자 중 5만4716명이 중도인출, 전년(6만9139명) 대비 20.9% 줄었다.

퇴직연금은 원칙적으로는 퇴직 시점에 받는 연금이지만, 주택 구입이나 장기요양, 파산 선고 등 일부 사유에 한해 중도 인출이 가능하다.

전체 중도인출자 감소와 반대로 주택구입 목적 인출자는 전년(2만 9231명)보다 1.8% 증가한 2만 9765명으로 집계됐다. 2015년 퇴직연금 통계작성 이후 가장 많은 인원이다.

부동산 열풍이 거셌던 2020년과 비교해 전년 대비 증가폭(32.7%·인원기준)은 꺾였으나 3만명에 육박하는 높은 수준은 그대로였다.

 

주택구입 목적 인출자 비중은 전체의 54.4%로 과반을 넘었다. 또 인출금액도 1조 2659억원으로 전년보다 4.4% 증가, 통계작성 후 최대치를 기록했다.

지난해 2015년 퇴직연금 통계작성 이후 가장 많은 이들이 노후를 포기하고 주택구입 목적으로 퇴직연금을 포기한 것은 당시 부동산 강세가 여전했기 때문으로 풀이된다.

다만 올해는 전국적으로 부동산 급락했기에 내년 발표하는 ‘2022년 집계’에서는 주택구입 목적 중도인출자가 크게 줄어들 것으로 예상된다.

 

연령별 중도인출 사유로는 20대만 주거임차 목적이 가장 많았고 나머지 연령대에서는 주택 구입 목적의 중도인출이 가장 많았다. 지난해와 마찬가지로 30대에서 주택구입 목적 중도인출자가 가장 많이 발생했다.

전체 중도해지 인원이 20% 넘게 줄어든 것은 장기요양 목적 인출자가 크게 감소했기 때문이다.

2021년 장기요양 목적 중도해지 인원은 2280명으로 전년(1만6403명)의 7분의 1 수준으로 통계작성 이후 가장 작은 수치다. 1만명 아래로 떨어진 것도 처음이다.

통계청 관계자는 “종전에는 장기요양으로 인한 중도인출을 위해 ‘6개월 이상 요양이 필요하다’는 증명만 있으면 가능했다”며 “하지만 2020년 4월 시행령 개정으로 ‘6개월 이상 요양이 필요하고 의료비 지출이 연간 보수의 12.5%를 초과해야 한다’로 강화되면서 크게 줄었다”고 설명했다.

 

 

 

 

 

퇴직연금 가입률은 증가세…10인미만 여전히 ‘사각지대’

 

지난해 퇴직연금 가입자는 683만7000명으로 전년 664만 8000명 대비 2.8%(18만 9000명) 증가했다.

퇴직연금 가입률은 53.3%(전체 근로자 1195만 7000명)로, 2017년 50%를 넘어선 이후 꾸준히 증가하는 추세다. 적립금액도 전년보다 약 40조원(15.5%) 증가한 295조원으로 집계됐다.

적립금액의 83.1%는 원리금보장형, 13.6%는 실적배당형으로 운용됐다.

실적배당형 구성비는 전년 대비 2.9%포인트 늘었다.

퇴직연금 가입자 대부분이 여전히 안정성에 무게를 싣고 있으나 종전보다는 수익에 무게를 두는 이들이 늘어나고 있는 셈이다.

또 전체 도입 사업장 중 퇴직급여가 사전에 확정되는 확정기여형(DC)의 비중이 전년 대비 1.7%포인트 증가한 65.2%로 가장 높았다

. 확정급여형(DB)은 21.7%, 병행형 7.1%, IRP특례는 6.0%의 비중을 각각 차지했다.

산업별 가입률은 금융보험업이 73.2%로 가장 높았고 제조업 63.6%, 보건사회복지업 62.6%, 사업서비스업 59.2%, 도소매업 43.3%, 건설업 33.2% 순이었다.

성별 가입률은 남성이 53.9%, 여성이 52.4%이고, 연령대별 가입률은 30대(61.0%), 40대(57.3%), 50대(52.5%) 순이다.

다만 사업자 규모별 가입 격차는 여전했다. 5인 미만 사업장은 10.6%, 10~29인 사업장은 57.1%에 그쳤으나 100~299인 사업장은 87.0%, 300인 이상 사업장은 91.4%으로 나타났다.

전년 대비 10인 미만 사업장(17.8%)의 도입률은 0.1%포인트 감소한 반면, 10인 이상 사업장(57.1%)은 0.8%포인트 증가했다.

 

 

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2023년 부동산 시장 전망

 

 

【STV 임정이 기자】2022년 하반기 부동산 시장은 금리 인상 속도가 가팔라지며 급격히 위축되었다.

가장 주목해야 할 변수로 꼽은 한국은행 기준 금리는 5월 1.75%에서 12월 초 3.25%로 무려 1.5%p가 단숨에 올랐다.

기준 금리 인상이 대출금리로 선반영 되며 전체적인 분위기를 한순간에 뒤집었다.

 

주택담보대출(주담대, LTV) 평균금리는 10월 말 기준으로 4.82%까지 상승했다. 2022년 말까지 5%에 육박할 기세다.

그동안 가격 상승 폭이 컸던 인천과 경기도를 중심으로 하락 폭이 커지고 있다.

물론 서울도 예외는 아니다.

 

광역시에서는 대전과 대구의 하락이 큰 가운데, 여름까지 잘 버티던 기타 지방도 하락으로 돌아섰다.

향후 시장에 미칠 영향요인을 살펴보고 시장을 전망해 본다.

영향요인 중 가장 으뜸은 역시 ‘금리 인상 폭’이다.

미국발 금리 인상 기조가 마무리되지 않은 상태로, 추가 상승 폭이 어느 정도일지가 초미의 관심사다.

우리나라는 미국과 연동해 그 차이를 -1%p 정도로 유지하려니 민감할 수밖에 없다.

 

미국 금리가 상반기까지 상승이 이어진다면, 우리도 0.25~0.5%까지 추가 인상이 예상된다.

그러면 기준 금리는 3.5~3.75%다. 대출금리는 기준 금리와 연계되기 때문에 5%를 넘는 건 불문가지다. 5%는 상징적인 의미가 있다.

 

과거 10년 전 ‘하우스푸어’ 시절의 금리 하단 수준이다.

대출금리가 5%를 넘으면 매수 의지는 자취를 감추게 된다.

 

비은행권 주담대 금리는 이보다 1%p가량, 신용대출은 2~3% 정도 더 높을 수 있다.

대출금리 급등은 기존 대출자에게도 영향이 커 최소 6개월 이상 지속될 수 있다.

 

주담대의 대략 3/4이 변동금리로 3개월, 6개월 주기인 것을 고려하면, 오른 상태에서 6개월 이상 영향력이 유지될 수 있다.

 

물론 그 후에도 금리 인하 시점까지는 부담이 크다.

상환능력인 소득은 빠르게 오르지 않기 때문이다.

금리 인상과 함께 영향력이 큰 건 대출규제다.

 

‘하우스푸어’ 시절부터 지난해 상반기까지 대출 기준은 LTV와 DTI였다.

LTV는 담보인정비율로 담보 평가 금액의 60~70% 정도를 대출해준다.

상환 여력(소득)을 고려하지만, 대출금액 산정에 큰 영향을 미치지는 않는다.

DTI는 총부채상환비율로 소득 대비 대출 원리금 비율을 말한다.

 

주담대의 원리금을 포함하지만, 기타 대출(신용 등)은 이자만 반영하여 계산한다.

비율은 60% 정도로 운영하였다.

당시에도 금리가 급등하며 상환 부담이 커졌지만, 신용대출 등을 추가로 받아 융통성 있는 대응이 가능했다. 또한, 대출 시 거치 기간(이자만 상환하는 기간)을 3~5년 운용하여 초기 부담이 생각보다 크지 않았다.

 

지금은 DSR(총부채원리상환비율) 체제다.

주담대 뿐만 아니라 신용대출 등의 원금도 소득 대비 산정해야 함은 물론 그 비율도 은행권이 40%다. 사실상 DTI 60%보다 2배 이상 강화된 수준이다.

대출규제는 DTI와 차이를 좁히려면 DSR 비율을 최소 60%에서 70%(청년층)까지 확대해야 한다.

 

대출규제는 가계부채 축소가 명분이지만, 사실상 강력한 수요억제책이다.

지금은 가격 급등기가 아니므로 정상화가 필요한 시점이다.

미분양주택은 주택시장의 중요한 잣대로 작용한다.

 

2022.10월 기준으로 전국 4.7만 호다.1년 전인 2021년 10월 1.4만 호에서 저점을 다진 후 계속 증가하고 있다.

최근 들어 지방을 중심으로 그 속도가 빨라지고 있다.

시장에서는 대략 10만 호까지 늘 수 있다는 전망을 하기도 한다.

 

아파트 매수심리가 급격히 위축되는 가운데 청약률이 급격히 하락하며 분양시장도 찬 바람이 불고 있다.

수도권에서도 경쟁률이 급락하며 분위기가 사그라들고 있다.

향후 미분양주택이 급증하면 시장 분위기는 더 경색될 수 있다. 하지만, 제일 극심했던 2009.3월 16.6만 호 대비 아직 여유가 있는 데다,

 

수도권은 7.6천 호(2022.10월 기준) 수준에 머무르며 선방 중이다. 또한, 대구에 1만 호, 포항 4천 호 등 특정 지역의 문제로 남아 있다.

그렇다고 안심할 단계는 아니기 때문에 정부의 대비책이 필요하다.

주택거래량이 급감하고 있다. 거래량이 많아지면 가격이 오르고 줄면 내리는 게 일반적이다.

 

매수자의 성향은 가격이 내릴 때보다 오를 때 추격매수를 하는 경향이 크기 때문이다. 거래량이 대폭 준다는 것은 초급매물 위주로 거래되고 있다는 방증이다.

초급매 물건도 몇 건씩 누적되면 가격으로 평가해야 한다. 상승기 때 몇 건이 지그재그식 견인을 한 것과 마찬가지다.

 

매수심리는 대출규제와 고금리가 지속되는 상태에선 활성화를 기대하기 힘들다.

경제 침체에 대한 우려 목소리가 커지고 있다.

그동안 가격 급등기에는 고려하지 않던 변수다. 고금리가 지속 되면서 신용경색이 불거지고 부동산금융도 원활하지 않다.

 

문제는 이 기간이 길어지면 공급이 지체되거나 중단되며 시장의 부담으로 작용한다.

물론 중장기적으로 시장 회복 시 공급 부족을 야기, 더 큰 상승요인으로 영향을 미칠 수 있다.

종전 공급 부족, 유동성 증가, 저금리 기조, 실수요자의 매수심리 등 상승요인으로 작용하던 변수는 수면 아래로 내려갔다.

 

다만, 공급 부족과 유동성은 시장의 상황이 바뀌면 규제 완화와 더불어 언제든지 다시 부상할 수 있다.

차후 금리가 하락세로 반전되는 것도 매수 신호로 받아들일 여지도 있다.

어차피 시장은 돌고 도는 순환을 거듭하게 된다. 물론 그 주기가 어느 정도인가의 문제일 뿐이다.

 매매시장은 고금리가 지속되는 상황을 고려하면 하락 조정은 불가피하다.

 

그 폭의 차이만 있을 뿐이다. 이런 현상은 전 세계적인 현상이다. 상승요인이 저금리와 공급부족 등으로 같기 때문이다. 사실 구매력 대비 단기간 내 지나친 급등이라 조정의 필요성도 있다.

 

이제 시장에서는 옥석 가리기가 시작된다. 강남, 용산 등 지역은 오히려 일반매매가 15억 초과 대출금지가 폐지되고, 예금금리 인상이 큰 도움이 된다는 점에서 큰 타격으로 작용하지 않을 수 있다. 그렇다고 적극적인 매매로 이어지지도 않고 있다.

 

매수 예정자는 경기침체에 대한 우려가 크기 때문이다. 인천과 경기도의 하향 조정도 지속될 수 있다.

5대 광역시는 대구와 대전을 중심으로 조정세가 전망된다. 물론 부산, 울산, 광주도 예외는 아니다.

기타 지방의 하락도 불가피해 보인다.

 

다만, 상대적으로 입주 물량이 많지 않고 오름폭도 크지 않아 하락 폭은 제한적일 수 있다.

물론 미분양주택의 부담은 무시할 수 없다. 전체적으로 금리 인상이 연초에 마무리되면 가을까지는 저점을 형성할 것으로 예상된다.

 

전세 시장은 그동안 매매와 연동하는 가격 패턴을 보였다. 하반기 이후 전세가는 분리 현상이 나타날 수 있다. 또한, 하락 폭의 차이 속에 전국적으로 유사한 흐름을 이어갈 수 있다.

가격은 매입을 보류한 세입자의 안주와 입주 물량 부족 등으로 소폭 상승세가 예상된다.

 

분양시장은 전체적인 시장침체로 청약경쟁률이 하락하고 있다. 주변 시세의 하락 조정으로 분양 아파트의 매력이 크지 않을 수 있다.

특히 분양가격 12억 초과 중도금 대출금지는 또 하나의 주거 사다리 붕괴로 작용하고 있다. 즉시 폐지해야 한다.

전체적으로는 도심 등 인기 지역을 중심으로 관심도가 높아질 수 있다.

 

결국, 지역별 양극화로 전망된다.

분양물량은 2~3년 후의 시장을 전제로 하는 것이므로 미래가치에 대한 비중을 높게 고려해야 한다.

 

2023년 시장은 급격한 금리 인상 등의 영향으로 하향 조정이 예상된다.

매수 예정자는 기회의 시간이 될 수 있으므로, 저점에서 6개월가량 횡보 시 관심을 가져야 한다.

특히 정책자금대출 등을 활용한 자금 조달도 준비하며 시장을 주시할 필요가 있다.

 

 

임정이 기자 

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사진=뉴스1

 

 

 

 

 

 

 

 

빙하기 닥친 부동산… 2023년 금리·심리·정책에 달렸다

 

올 한 해 부동산시장은 말 그대로 롤러코스터를 탔다.

지난해 미친 집값, 미친 전세에 이어 올해는 깡통주택, 깡통전세가 최대 화두다.

 

깡통주택은 하우스푸어(집 가진 거지)를, 깡통전세는 렌트푸어(전세 거지)를 양산한다.

그러니까 무주택자는 물론 유주택자도 빈털터리, 빈자(貧者)로 전락하고 있다는 뜻이다.

미국발 금리 급등, 경기 침체, 자산시장 붕괴로 집값과 전셋값이 동반 하락함에 따라 나타난 심각한 장면이다.

먼저 시장 동향이다.

시장 변동성과 불확실성은 더 커지고, 매매 심리가 꽁꽁 얼어붙어 거래 절벽이 심화되고 있다는 진단이다.

한국부동산원 발표 자료에 따르면 올 10월 말까지 아파트 가격은 전국 10.44%, 수도권 14.85%, 서울 13.21%, 광역시 10.38%(세종시 21%)가 빠졌다.

1986년 이후 최대 하락폭으로 11월과 12월 통계치를 더하면 하락폭은 더욱 커질 전망이다.

 

공동주택가격이 이렇게 떨어진 적은 1997년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 때 단 두 차례였다.

지역별로 살펴보면 지방보다 수도권이, 수도권에선 서울보다 경기와 인천지역 하락세가 두드러졌다.

이는 앞으로 지역별 집값과 전셋값을 미리 짐작게 한다.

 

 

 

 

연합뉴스

 

 

다음으로 서울 강남권의 핵심 지역 아파트 가격 폭락은 충격적이다.

핵심 입지에 자리 잡은 소위 똘똘한 한 채로 불렸던 압구정·청담·반포지구 대장주 아파트 가격이 2억~10억원씩 급락하고 있다.

 

부동산 경기가 본격 침체기에 접어들었음을 알려주는 신호로 해석된다.

아울러 20~30대 MZ세대의 패닉 세일(공포 매도) 움직임도 목격된다.

 

코로나 팬데믹 이후 이른바 ‘영끌’과 ‘빚투’로 패닉 바잉(공포 매수)에 나섰던 젊은 층이 이번에는 반대로 급매물 처분에 나섰기 때문이다.

이들이 주로 매집했던 노·도·강(노원·도봉·강북구) 아파트는 이미 고점 대비 20~40% 급락한 상태다.

때마침 국제통화기금(IMF)은 한국 집값이 10% 이상 하락할 수 있다는 경고장을 보내왔다.

‘아시아태평양지역의 주택시장 안정성과 구입 능력’ 보고서를 통해 앞으로 한국 주택시장은 가격이 10% 이상 빠질 거란 전망이다.

 

코로나 이전인 2019년 4분기와 비교해 10% 이상 가격불일치(미스매치)가 발생해 뉴질랜드 호주 다음으로 세 번째로 집값 수준이 높다는 것이다.

지난 2년 넘게 20% 이상 급등한 주택가격은 결국 거품이 터질 거란 얘기다.

그렇다면 2023년 부동산시장 전망은? 주택시장 미래를 예측하는 기법과 방식은 다양하지만 영향요인법이 가장 많이 통용된다.

즉 금리, 소득, 수급, 심리, 정책 등 부동산시장에 직접적 영향을 끼치는 5가지 변화 요인을 통해 추정해 보는 방법이다.

여러 변수가 많지만 5대 변수를 꼽는다.

 

 

 

 

 

 

첫째, 금리 변수다.

부동산시장은 금리와는 역의 관계, 즉 반대로 움직인다. 금리가 오르는 한 집값도 오르기 어렵다는 얘기로, 미국이 금리 상승을 멈추거나 인하를 개시하지 않는 한 단기간 내 집값 상승은 기대난이다.

제롬 파월 미 연방준비제도(Fed) 의장은 물가를 잡기 위해 기준금리 인상을 5~5.25%까지 예고했다.

 

한국은행도 3.5~3.75% 수준으로 추가 인상이 불가피해 보인다.

과거 경험과 여러 데이터 분석 결과는 기준금리 인상 후 1~3년간 경기 침체와 함께 부동산 등 자산시장이 하방 압력을 받아 왔음을 알려준다. 내년 상반기까지 금리가 오를 것으로 가정한다면 내년 말까지 국내 부동산의 확실한 반등 내지 추세적 회복은 역부족이다.

둘째, 국민소득의 증가 여부다. 특히 부동산은 고가 내구재로 구매력이 매우 중요하다.

국내외 연구기관의 내년도 경제성장률 예측치는 1.5~1.8% 수준으로 잠재성장률(2%)에 훨씬 못 미치는 역성장이 예견된다. 주택시장에는 하향 요인이다.

셋째, 주택수급 요인이다. 시장 논리로 시장가격의 법칙이다

 

. 특히 전세가격은 수급에 의해 임대료가 결정되며 1차 전세가격이 오르면 2차 매매가격이 오른다는 법칙은 유효하다.

 

부동산114 자료에 의하면 내년도 아파트 신규 입주 예정물량은 개략적으로 수도권 18만 가구(서울 2만4000가구) 등 전국 35만 가구가 될 것으로 추정된다.

서울을 빼곤 입주 예정물량이 부족한 편은 아니다. 넷째, 주택매매심리다.

 

주택소비심리 특히 매도자우위시장인지, 매수자우위시장인지는 시장 지배력과 향방을 가른다.

요즘처럼 매수자의 구매심리 악화와 바게닝 파워(협상력)가 강할 때엔 주택가격은 하락할 확률이 높다.

다섯째, 정책 변화 요인이다. 한국은 유난히 정부의 정책 영향력이 절대적인 국가다. 그런 만큼 정책 기조 내지 변화는 금리, 소득, 수급, 심리 전반에 광범위하고 깊은 영향을 미친다.

윤석열정부의 부동산 정책은 다행히 발 빠른 행보를 취하고 있다.

공급 확대, 규제 완화, 세 부담 감소를 통한 시장 정상화가 핵심 내용이다.

 

원희룡 국토교통부 장관은 재건축 안전진단과 초과이익환수제, 청년주택과 공공분양정책, 다주택자 취득·보유세 부담 완화에 앞장서고 있다.

김주현 금융위원장도 다주택자와 임대사업자에 대한 대출 허용, 특례 보금자리론 출시 등 선제적 조치로 시장 경착륙을 막는 데 공조하고 있다.

 

아직은 거래 증가, 구매심리 회복 등 정책 효과는 제한적이지만 시장 정상화 내지 연착륙 유도에는 긍정적 평가가 나온다.
마지막으로 대응 전략이다.

 

수요자 입장에서 최적화된 해법은 뭘까. 무주택자는 성장 지역과 선호 입지라면 시세보다 저렴한 양질의 공공·민간 분양 아파트에 적극 청약하길 권한다.

 

특히 특별공급 대상자이거나 저가점자인 경우 청약률 저조, 미분양 증가 시점은 되레 내 집 마련 호기로 활용해야 한다.

내년 하반기 이후 경매·공매를 통한 저가 매수 방안도 괜찮아 보인다.

 

1주택자는 ‘버티기’와 ‘갈아타기’ 사이에서 결단이 요구된다.

주거 상향 이동이 목적이라면 요즘처럼 조정을 보일 때가 주택 자산의 교체 적기가 될 수도 있다.

다주택자의 경우 주택수를 2주택 이하로 줄이는 슬림화 전략이 바람직하다.

 

상승기에는 레버리지(지렛대) 효과가 수익 극대화에 유리하지만 하락기에는 디레버리징(부채 축소) 전략이 더 안전하기 때문이다.

적어도 향후 1~2년은 수익보다 위험 관리에 치중하는 역발상이 필요할 때다.

 

 

고종완 한국자산관리연구원장·한양대 부동산융합대학원 특임교수

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junjun@fnnews.com 최용준 기자