서울 아파트값 상승 폭 둔화, 매수세도 갈수록 수그러져 전셋값은 58주째 올라 불안…전세 공급 숨통 틔워야
다주택자를 겨냥한 7·10 부동산대책이 발표된 지 한 달째 접어들면서 서울 아파트값 상승세가 주춤해지는 모습이다. 반면 실거주 요건 강화와 임대차법 등의 영향으로 전셋값은 급등하면서 주택시장은 또 다른 국면을 맞이하고 있다. 9일 고강도 세금 규제인 7·10 대책이 발표된 지 약 1개월이 됐다.
정부는 6·17 부동산대책 이후에도 집값 상승세가 지속되자, 3주 만인 지난달 10일 현 정부의 22번째 부동산대책인 7·10 대책을 추가 발표했다.
주 타깃은 정부가 투기 세력으로 지목한 다주택자와 법인 등이었다. 정부는 다주택자와 법인에 대한 종합부동산세 중과세율을 최고 6%로 인상했다. 기존 종부세 최고세율인 3.2%의 2배 가까운 수치다. 단기차익을 노린 투기를 막기 위해 양도소득세율도 최고 70%로 높였다. 그뿐만 아니라 다주택자와 법인의 주택 취득세율도 최대 12%까지 끌어올렸다.
한마디로 투기 목적인 다주택 보유를 차단하고, 다주택자들이 집을 팔도록 압박 수위를 강화한 것이다. 또 이들이 새로운 집을 살 수 없도록 신규 취득까지 막았다.
◇고공 행진하던 서울 아파트값 상승 폭 둔화…패닉바잉도 주춤
다주택자의 보유세가 2배 이상 오른 사례가 속출하는 등 주택 관련 세금 부담이 예상보다 크게 늘자, 서울 아파트 시장의 매수세는 차츰 사그라졌고, 관망이 짙어지면서 집값 상승 폭이 둔화하기 시작했다. 집값 통계에서도 규제 효과는 드러났다. 한국감정원 조사에서 서울 아파트값 상승률은 7·10 대책 직전 0.11%까지 올랐다가, 대책 이후 3주 연속 둔화해 지난주 0.04%(0.11%→0.09%→0.06%→0.04%→0.04%)까지 낮아졌다.
감정원 측은 "7·10 대책 관련 법률안이 국회 소위를 통과하고, 관련 절차들이 순항함에 따라 매매시장이 안정세를 나타내고 있다"고 설명했다.
관망세가 자리 잡자 집값 상승 불안감에 맹목적으로 추격 매수하던 '패닉바잉'(공황구매)도 진정되는 모습이다. KB부동산 통계에서 대책 직전 154.4까지 치솟았던 서울 아파트 매수우위지수는 이후 4주 연속 둔화해 119.6까지 내려갔다. 집을 사겠다는 사람이 갈수록 줄어들고 있다는 의미다.
정부의 추가 부동산 대책이 이르면 오는 4일 발표될 전망인 가운데, 재건축 용적률 상향 등의 방안이 거론되면서 재건축 단지들의 폭등이 우려되고 있다. 사진은 서울 재건축 단지 모습.
<연합뉴스>
◇전셋값 58주 오르며 불안감↑…"전세 공급 나올 수 있게 퇴로 마련해야"
반면 전·월세 시장은 대책 이후에도 오히려 가격 상승 폭이 커지면서 불안감이 심화하고 있다. 감정원 조사에서 서울 아파트 전셋값은 지난주 0.17% 올라 58주째 상승세를 이어갔다. 상승 폭도 전주보다 확대(0.14%→0.17%)돼 연중 최고치를 기록했다. 감정원은 "임대차보호법 시행과 저금리 기조, 재건축 거주요건 강화 등으로 전세 부족 현상이 지속되고 있다"고 밝혔다.
서울 아파트 시장은 입주 물량 감소로 전세 공급이 줄어드는 가운데, 각종 규제 여파로 전세 수요는 늘어나면서 전세난이 심화하고 있다. 대출 규제가 강화되고, 3기 신도시 대기 수요가 늘면서 전세에 눌러앉는 세입자가 늘었다. 재건축 등 실거주 의무가 대폭 강화되자 본인 소유의 집으로 들어가려는 집주인들까지 가세하면서 전세는 더욱 줄었다.
이달부터 임대차법이 본격화 화면서 전세시장 불안은 한층 더 심화됐다. 전셋값 인상 폭과 임대 기간 설정에 제약이 생긴 집주인들이 전세를 거둬들이거나, 실거주를 주장하면서 인기 지역 대단지의 경우 전세 물량이 '제로'(0)인 단지가 속출하는 등 전세가 씨가 말랐다. 이에 더해 청약 대기 수요의 전세 눌러앉기까지 확산할 경우 전세시장은 더욱 불안해질 수 있다는 우려가 나온다.
전문가들은 복잡해진 규제의 충돌로 인해 전세 공급은 막히고, 수요는 늘어나는 시장 불안이 초래된 만큼 수급을 안정시키는 조치가 필요하다고 말한다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "가을 이사 철이 다가오는 상황에서 임대차법 영향 등으로 전세가 줄어 문제가 되고 있는데, 청약 대기 수요까지 누적되면 전세 불안은 더욱 심화할 것"이라며 "집주인 직접 거주 등 일부 규제를 완화하더라도 전세가 나올 수 있도록 퇴로를 마련해줘야 한다"고 말했다.
이창무 한양대 도시공학과 교수도 "무작정 시장을 틀어막는다고 해서 시장이 안정되는 것이 아니라 왜곡되는 부작용을 초래할 수 있다"며 "여기에서 더 손을 대기보다는 충돌하는 규제를 걷어내 전세 물량이 나올 수 있게 하는 것이 중요하다"고 전했다.
문재인 정부 경제 정책엔 이해가 없다.집주인과 세입자, 주택 소유자와 아닌 사람 등 계층 간 대립을 통한 정책을 반복하고 있다. 복합적, 다층적인 현실에 대한 이해도 낮다. 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “정부가 다주택자를 혼내주고, 무주택자를 위로하는 정치적 방안으로 세제를 이용하고 있다”고 지적했다.
그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr
또 실패다. 지난 4일 문재인 정부의 23번째 부동산 대책도 시장 불안을 가라앉히지 못했다. 부동산 대책만의 문제는 아니다. 현 정부의 경제 정책이 실패를 반복하는 이유를 살펴봤다.
[그래픽텔링]'3無' 경제정책
국민이 신경 쓰지 않아도 되는 정책이 가장 좋은 정책이다. 그러나 지금은 경제 주체가 끊임없이 정부 정책에 촉각을 곤두세워야 하는 상황이다. 잦은 정책 변화와 땜질 대책 때문이다.
그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관, 김현미 국토교통부 장관 등은 개발제한구역(그린벨트) 해제, 주택 공급 부족 여부를 둘러싸고 말 바꾸기를 반복했다. 이 때문에 ‘언제든 정책이 또 바뀔 수 있다’는 인식이 광범위하게 퍼졌다. 표학길 서울대 경제학부 명예교수는 “이제라도 경제 정책의 중심을 잡고 혼란을 줄여야 한다”고 강조했다.
세종=조현숙ㆍ하남현ㆍ임성빈 기자 newear@joongang.co.kr 그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr
[출처: 중앙일보]
서울 영등포구 여의도 64아트에서 바라본 서울 아파트 모습.
뉴스1
부동산 대책 갈수록 꼬인다…서울 가구 절반이 조사 대상?
충분한 논의와 검토 없는 부동산 대책과 입법의 후유증이 갈수록 커지고 있다. 급하게 끼운 첫 단추는 무리한 후속 대책을 부르고 있다. 정책 당국자와 시장의 간극도 점점 벌어진다.
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 5일 제1차 부동산시장 점검 관계 장관회의를 열어 “9억원 이상 고가주택에 대한 매매자금 출처 의심 거래를 상시 조사하고 결과를 주기적으로 공표할 예정”이라고 말했다. “주요 개발 예정지 등은 상시 모니터링 후 과열 우려 시 즉시 기획조사에 착수하겠다”며 “변칙ㆍ불법 거래 의심 사례는 예외 없이 전수 조사해 끝까지 추적하고 엄중한 처벌을 할 것”이라고 경고했다.
그러나 서울지역 아파트 중위가격은 이미 9억원을 넘어섰다. 서울 아파트 절반이 정부의 상시 조사 대상이 될 수 있다는 얘기다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “6ㆍ17 부동산 대책에서 자금 조달 계획서 제출을 의무화했기 때문에 자료 검증만 잘하면 된다”며 “그런데 정부는 잇따른 대책에도 부동산 시장이 잡히지 않자 국민을 못 믿고 규제ㆍ조사만 강화하고 있다”고 지적했다.
김현미 국토교통부 장관이 5일 정부서울청사에서 열린 제1차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 홍남기 부총리 발언을 듣고 있다.
뉴스1
김현미 국토교통부 장관과 시장의 간극은 더 벌어졌다. 김 장관은 이날 방송에 출연해 “용적률은 공공의 것”이라며 “특정 지역의 용적률을 완화해 주는 것은 혜택을 주는 것”이라고 말했다.
23번째 부동산 대책으로 제시한 공공재건축(용적률 상향 조건으로 기부채납 확대)에 대해 주요 재건축 단지가 시큰둥한 반응을 보인데 대한 답변에서다. 이에 대해 조동근 명지대 경제학과 명예교수는 “공공재건축의 현실성을 떠나 사유 재산권에 대한 인식부터 차이가 난다”고 말했다. 임대차 3법으로 월세 전환이 가속화되고 있는 데 대해서도 김 장관은 “수도권의 대부분 임대 가구는 갭투자 목적으로 산 집”이라며 “금전적 여유가 있지 않아 전환이 쉽지 않을 것”이라고 반박했다. 다만, 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 전환율(현재 4%)을 낮추는 방안을 검토하겠다고 거듭 밝혔다.
용적률 상향한 공공 재건축 배분 구조.
그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr
입법 속도전과 졸속 대책으로 인해 법끼리, 대책끼리 충돌하는 자가당착 현상도 나타나고 있다. 주택 임대차보호법이 이틀 만에 의결·시행되면서 생기는 문제가 대표적이다. 전‧월세 상한제는 민간임대주택에 관한 특별법과 충돌한다.
개정 민특법에 따르면 시행일(지난해 10월24일) 이전에 임대주택으로 등록했다면 첫번째 재계약에선 5% 상한 규제를 적용받지 않는다. 특별법 우선이기 때문에 전‧월세 상한제를 따르지 않고 임대료를 5% 넘게 올릴 수 있다는 의미다. 전‧월세 신고도 임대차법에선 계약 후 30일 이내, 민특법에선 3개월 이내로 제각각이다. 임대사업자인 곽 모(67) 씨는 “국토부에 문의하니 ‘정해지지 않았다’는 모호한 답을 했다”며 “법 생태계까지 죄다 흔들겠다는 건데 정부부터 룰(규칙)을 좀 지켰으면 좋겠다”고 말했다. 서민 우선을 외쳤지만 정작 전세 대출에선 무주택자가 더 불리한 경우도 생긴다. 6‧17대책에 따르면 전세대출을 받은 무주택자가 투기과열지구에서 3억원 초과 주택을 사면 전세대출을 바로 갚아야 한다. 같은 투기과열지구에 9억원 이하를 주택을 소유한 1주택자는 전세대출을 새로 받을 수 있고 연장도 된다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “무주택자에 대해 9억원 미만 대출 규제를 푸는 식으로 무주택 서민이 피해를 보지 않도록 하는 보완책이 필요하다”고 지적했다.
서울 아파트 가격 거래 추이.
그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr
곤혹스럽기는 집을 팔려는 사람들도 마찬가지다. 임대차 계약갱신청구권이 시행되면서 집 팔기가 더 어려워졌기 때문이다.
김찬경 공인중개사는 “최대 4년까지 거주하는 세입자를 끼고 집을 사두려는 사람이 얼마나 있겠나”고 말했다. 사정이 이런데도 이해찬 더불어민주당 대표는 이날 최고위원회의에서 “투기 목적 다주택자는 하루빨리 처분하는 게 이익이 될 것이라고 분명히 말한다”며 거듭 경고했다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 “입법 과정이 불안하고, 정책의 지속성이 떨어지면 국민은 ‘정부 정책이 언제 바뀔지 모른다’고 생각하기 때문에 정책 효과를 낼 수 없다"고 지적했다.
7·10대책 법안 통과했지만…후속 법안 개정 줄줄이 부작용 감안치 않고 빠른 입법 치중, 정책 신뢰도 낮춰 하반기 조세저항 거세지면 대책 둘러싼 논란 심화 우려
[세종=이데일리 이명철 기자]부동산 대책을 둘러싼 잡음이 가라앉기는 커녕 확산일로다. 정부가 시행 과정에서 나타날 수 있는 부작용이나 미비점에 대한 제대로 된 점검없이 속도전식으로 대책을 발표하고 뒤늦게 보완책을 내놓는 땜질식 처방 탓에 시장 혼란만 가중하고 있다는 지적이다.
9일 기획재정부에 따르면 다음달 중 기존 민간임대 사업자에 대한 임대주택 세제 지원 보완 조치를 위해 소득세법과 조세특례제한법 개정안을 국회 제출한다. ‘부동산3법’(종부세법·소득세법·법인세법)을 지난 4일 국회 본회의에 제출한 지 일주일도 안돼 다시 법 개정을 추진하는 것이다.
시간에 쫓겨 대책을 만드는 과정에서 드러난 구멍을 메우기 위한 땜질 개정이다. 정부는 7·10 대책 발표 당시 민간임대 단기(4년)과 아파트 장기(8년·매입임대) 폐지 방침을 밝힌 뒤 기존 사업자들이 거세게 반발하자 한발 물러서 기존 세제 혜택 중 일부는 유지하기로 했다.
그래도 혼선은 여전하다. 정부는 장기특별보유공제 혜택은 유지된다고 했지만 장기 임대기간(8년)이 지나면 사업자 등록을 자동 말소하기로 한 탓에 10년 이상 임대 시 받을 수 있는 100% 양도세 감면 혜택은 불가능해졌다. 심지어 감면 대상인지 조차 불분명한 경우도 있다.
국세청은 부부 공동명의로 임대주택은 양도소득세 장특공제 적용 대상이 아니라고 유권해석을 내렸다가 반발이 거세지자 기재부에 재해석을 요청했다. ‘대책 발표→보완책→추가대책→추가 보완책’ 식 악순환은 이뿐만이 아니다.
정부와 여당은 지난 4일 부동산 3법 개정 당시 취득세율을 12%로 올리는 지방세법 개정안도 함께 통과했다. 7·10대책 당시 정부가 투하한 세금폭탄을 피하기 위한 ‘꼼수 증여’가 잇따를 것이란 지적이 나오자 조정대상지역 내에 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여받으면 12%의 취득세를 부과하기로 한 것이다.
7·10 대책에서 법인에 대한 보유세 강화 방침을 밝혔다가 주택 소유가 불가피한 경우 종부세법 시행령을 개정해 예외를 두는 방안을 검토하겠다고 했다. 전월세 신고제 등을 포함한 ‘임대차3법’도 보완 방안을 논의 중이다. 전세가 사라지고 월세가 대세를 이룰 것이란 전망이 나오자 월세로 전환할 때 월세율을 제한하겠다는 것이다. 이같은 혼선에도 불구, 정부는 언제든 필요시 추가 대책을 내놓겠다는 입장이어서 시장 혼란이 가중될 것이란 우려가 나온다,
신세돈 숙명여대 명예교수는 “법률 개정안 잉크가 마르기도 전에 또 다시 법안을 개정하는 것은 상당히 드문 사례로 경솔했다고 본다”며 “하반기 재산세·종부세를 부과·산정하는 과정에서 민심이 폭발하면 이를 잠재우기 위해 또 법안 개정 카드를 꺼낼 것”이라고 말했다.
서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 도심 모습.
/문호남 기자 munonam@
4일 정부가 발표한 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'에 따르면 앞으로 공공기관이 참여하는 재건축 사업장은 용적률이 최대 500%·50층이 허용된다. 사진은 이날 오후 서울 강남구 압구정 현대아파트의 모습.
뉴시스
우왕좌왕 부동산 대책…감시탑만 겹겹이 쌓는 정부
[세종=아시아경제 주상돈 기자] 정부가 민간임대주택에 관한 특별법 개정 법률안에 대한 보완 방안을 국회 통과 사흘 만에 내놨다. 통과 당시부터 충분한 논의 없는 강행입법이라는 비판을 받아왔는데 결국 재차 수정안을 내놓은 것이다.
7일 기획재정부가 발표한 '민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치'에 따르면 의무 임대기간의 절반 이상을 세 놓은 임대주택을 팔 땐 양도소득세를 중과하지 않기로 했다. 또 등록 말소 시점까지는 임대주택은 종합부동산세 합산 대상에 포함하지 않는다. 임대사업자 본인이 거주하고 있는 주택 양도시에도 1가구 1주택 양도세 비과세가 적용된다.
구체적으론 의무임대기간의 2분의 1이상을 임대한 주택을 파는 경우엔 양도세가 중과되지 않는다. 이 기준을 충족하면 법인이 보유한 주택에 대한 양도세 추가세율(10%)도 적용하지 않는다.
단 임대등록기간 종료 전 스스로 임대사업등록을 말소한 경우엔 1년 이내에 팔아야 양도세 중과를 피할 수 있다. 의무임대기간의 절반이 지난 경우엔 등록말소 후 5년간은 임대사업자가 거주하고 있는 주택에 대한 1가구1주택 양도세 비과세도 인정하기로 했다.
예를 들어 3주택을 소유한 A씨가 본인이 거주하고 있는 집 이외에 2주택을 단기민간임대주택(4년)으로 등록한 경우 임대기간이 2년이 지나면 자진등록말소를 한 뒤 1년간은 임대주택 매도시 양도세 중과를 피할 수 있는 것이다. 본인이 살고 있는 집은 5년간 양도세가 과세되지 않는다.
해당 법안이 국회를 통과한지 며칠되지 않았는데도 정부가 부랴부랴 수정안을 만든 것은 소급적용을 두고 논란이 거셌기 때문이다. 국회가 충분한 토론을 거치지 않고 부동산 입법을 강행하며 반발을 키우자 정부가 결국 수정안을 내놓은 것이다.
집값 불안 책임은 부동산 시장의 교란행위자에게 떠 넘기고 있는 모양세다. 정부는 지난 4일 '서울권역 등 수도권 주택 공급 확대 방안'을 발표한 이후 부동산 불법 거래 감시를 감시하기 위해 부동산시장 점검 관계장관회의와 관계 부처 합동 부동산 신속대응팀, 부동산거래 탈루 대응 태스크포스(TF) 등이 새로 생기거나 확대 개편됐다.
경찰은 오는11월14일까지 100일간 부동산시장을 교란하는 모든 불법행위를 대상으로 특별단속을 실시하기로 했다. 특히 투기과열지구·조정대상지역을 관할하는 8개 지방청 지능범죄수사대에서만 특별수사팀 50명이 단속에 나선다. 신규 주택 공급 예정지 인근에서 발생할 수 있는 시장교란행위를 발본색원하기 위해 정부가 겹겹이 감시탑을 쌓아올리는 셈이다.
물론 집값 담합과 부정 청약, 탈루 등은 불법이다. 당연히 단속의 대상이 되고 처벌도 마땅하다. 하지만 이미 이를 단속하고 처벌하는 조직과 시스템이 갖춰져 있다. 주택 정책 주무 부처인 국토교통부는 검찰과 경찰, 국세청, 금융위원회, 금융감독원 등이 참여하는 '부동산시장불법행위대응반'을 운영 중이다.
국토부 산하의 한국감정원은 본사와 지사를 포함한 100여명 규모의 '실거래상설조사팀'을 운영 중이다. 또 교란행위 신고센터를 통해 업ㆍ다운 계약, 집값 담합 등 시장의 거래 질서를 해치는 행위에 대한 모니터링도 하고 있다. 결국 이 같은 상황은 정부가 부동산 불법행위에 대한 강력한 단속과 처벌 의지를 시장에 던지기 위해 과도한 행정력을 동원했다는 비판을 피하기 어렵다.
글로벌 경제가 유동성(流動性)의 파도에 휩쓸리고 있다. 세계 각국은 코로나19 쇼크로 기업과 개인이 ‘돈맥(脈)경화’에 빠지지 않도록 막대한 돈을 시장에 쏟아냈다. 너나 할 것 없이 금리를 0%대로 낮췄다.
이로 인해 기업이 줄줄이 도산하는 일은 벌어지지 않았지만, 풀린 돈이 부동산·주식·금 등에만 쏠리며 계층 갈등과 양극화 우려가 높아지고 있다. 경제의 혈류를 뚫기 위해 찍어낸 돈은 우리의 삶과 사회를 어떻게 변화시켰을까. 유동성의 현재와 미래를 모색하는 시리즈를 연재한다.
자산 격차를 결정지은 건 순간의 선택이었다. 2010년 한 무역회사에 입사하며 사회생활을 시작한 이태형(가명·37)씨는 이렇게 말했다. “인생에서 가장 잘한 거요? 2015년 서울에 집 산 거죠.” 그의 신혼집은 서울 부도심 24평 아파트 전세였다.
2년 후 집 주인은 “시세에 맞추겠다”며 전세보증금을 8000만원 올렸다. 이게 현실인가 싶었다. 당시 집값과 전셋값의 차이는 불과 1억원 수준.
아내와 상의 끝에 인근 아파트를 6억원에 샀다. 5년이 흐른 지금, 이씨가 산 집의 가격은 두 배 가까이 올랐다. 수년 치 연봉을 안 쓰고 모아야 쥘 수 있는 돈을 평가 차익으로 거둔 셈이다. “지금은 그때 집 주인한테 감사하게 생각해요. 계속 전세에 살았다면 어땠을지….”
대한민국을 뜨겁게 달구고 있는 부동산 문제는 결국 수년 전 ‘집을 샀느냐, 안(못) 샀느냐’로 귀결된다. 엄밀히 따지면 ‘서울 아파트’를 샀는지 여부로 갈린다. 서울 아파트를 샀다면 자산 증식이란 수혜를 경험하고, 그렇지 않았다면 제자리걸음을 걸었다는 것이다.
이씨와 같은 해에 입사한 강민호(가명·38)씨는 “집을 안 산 게 인생에서 가장 후회되는 일”이라고 말했다. 2017년 강씨가 결혼할 당시 서울 아파트의 매매 중위가격(중간값)은 6억원이 넘었다. 불과 3~4년 전 ‘하우스 푸어’(무리한 대출로 인한 이자 부담 때문에 집을 보유해도 빈곤하게 사는 사람들) 사태로 난리였는데, 집값이 너무 비싼 것 같았다.
망설인 사이 아파트 값은 9억원까지 뛰어올랐다. 강씨는 “돈도 없고 대출도 막혀 아파트 살 생각은 접었다”며 “평생의 기회를 놓쳤다는 후회가 든다”고 한숨을 내쉬었다.
부동산 광풍(狂風)의 요인으로 지목되는 건 바로 넘쳐나는 유동성이다. 수요 옥죄기에만 나선 정부의 실책도 집값 상승을 거들었지만, 근본적으로 낮은 은행 이자보다 높은 수익률을 추종하는 ‘돈의 행렬’이 집값을 올렸다는 것이다. 글로벌 금융위기가 덮친 2008년 10월 국내 정기적금 금리는 연 5.14%였다. 지금은 불과 1.23% 수준이다.
홍춘욱 EAR리서치 대표는 “과거 고금리·고성장 시대는 저축하는 사람에게 가장 유리하고 대출 받는 사람이 불리한 시기였다”며 “지금과 같은 저금리·저성장 시대에선 근로소득이 주력인 사람들도 투자에 나설 수밖에 없는 상황”이라고 9일 말했다.
패러다임 전환에 기름을 부은 건 ‘코로나 쇼크’였다. 서울 남대문시장에서 액세서리 도매업을 하는 박모(40)씨는 생전 처음 주식 계좌를 만들었다. 코로나 이전 1000만원까지 찍었던 월 매출은 70만~80만원 수준으로 쪼그라들었다. 장사가 안 되자 주변 상인들 입에선 주식 얘기가 하나 둘 새어 나왔고, 시세 차익을 거둔 사례가 무용담처럼 퍼졌다.
박씨도 소위 ‘코로나 백신’ 테마주에 모아둔 돈 일부를 투자했다. “가게 매출과 적금 이자만 보다간 굶어 죽겠더라고요. 뭐라도 하지 않으면 안 될 거 같아서요.”
유동성이 넘치는 시대는 ‘근로소득을 모아 자산을 불린다’는 개념을 무너뜨리고 있다. 부동산뿐 아니라 주식, 금 가격까지 무섭게 치솟으면서다. 이달 들어 코스피지수는 2300선을 돌파하며 2018년 10월 이후 고점을 갈아치웠다.
코로나 쇼크가 불거진 지난 3월 대비 160%를 웃도는 수치다. 한국거래소 KRX금시장의 금 현물 1g 가격은 2018년 9월 4만3000원 수준이었지만 지금은 8만원을 코앞에 두고 있다. 최근 2년 수익률로 보면 서울 부동산보다도 높다.
유동성 격변에 휩싸인 건 우리나라만의 일이 아니다. 최근 미국에는 ‘로빈 후드’, 일본에선 ‘닌자 개미’라는 신조어가 등장했다. 미국 젊은층이 로빈후드라는 주식투자 애플리케이션으로 투자에 뛰어들고, 일본의 온라인 주식 계좌 개설 건수가 사상 최대치를 기록하며 탄생한 용어들이다.
그러나 유동성이 자산 투자에만 쏠리며 실물을 왜곡하는 형국은 우려스럽다. 올 2분기 미국의 국내총생산(GDP) 성장률은 ‘-32.9%’로 76년 만에 최악의 수치를 기록했다. 일본도 올해 성장률이 -8%대로 떨어질 수 있다는 암울한 전망이 나온다.
구정우 성균관대 사회학과 교수는 “직장인 월급은 제자리인데 집값과 실업률은 올라가고 좋은 일자리는 줄어들고 있다”며 “정부가 임대주택을 늘리겠다는 정책을 내놓고 있지만 효과가 미지수인 상황에서 청년 등이 느끼는 박탈감은 커지는 상황”이라고 진단했다.
경제 전문가들은 지나친 불안감으로 인한 ‘패닉 바잉’(Panic Buying·공포에 의한 매수)에는 우려의 눈길을 보내고 있다. 역사상 유례를 찾을 수 없는 경제 위기 상황에서 ‘저금리’라는 인화물질이 뿌려진 형국이라는 것이다. 홍춘욱 대표는 “지금이 마지막 기회라고 생각했던 시점이 훗날 보면 위험한 때인 경우가 많았다”며 “공포심리에 쫓겨 투자에 나서는 건 정말 말리고 싶다”고 강조했다.
양민철 조민아 기자 listen@kmib.co.kr
주식투자 유튜브 채널 ‘린지와 소공’을 운영하는 김신아씨가 서울의 한 카페에서 자신이 쓴 책 ‘직장인 100만원으로 주식투자하기’ 관련 원고 작업을 하고 있다.
김신아씨 제공
절박한 2030, 자나깨나 주식·부동산 생각 뿐 [유동성 파티, 불안한 내 돈]
증권사는 이들 세대를 귀빈 대접
“동학개미운동 이후 구독자 수가 한 달 만에 1만명 늘었습니다. 예전에는 ‘주식하면 망한다’고 하는 분들이 많았지만, 요즘은 모두가 주식 얘기를 하니까요.” 주식투자 유튜버 김신아(30)씨는 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 변동장 이후 눈코 뜰 새 없는 나날을 보내고 있다.
2018년 다니던 회사를 관두고 주식투자 채널 ‘린지와 소공’을 운영하고 있는 김씨는 ‘회사에서도 주식이 계속 신경쓰여 업무에 지장이 생길 정도다’ ‘본격적으로 수익 실현을 하고 싶다’는 젊은 구독자들의 말에 지난 4월 자산관리 업무도 시작했다. 김씨는 9일 국민일보와의 서면 인터뷰에서 “주식 열풍 덕분에 지난해 출간한 책 ‘직장인 100만원으로 주식투자하기’도 최근 7쇄까지 찍었다”고도 말했다.
전 연령대에서 주식·부동산 열풍이 부는 가운데 2030세대의 투자 열기는 더욱 달아오르고 있다. 젊은 층은 저성장·저금리 시대에 ‘돈 벌 기회는 지금 밖에 없다’는 절실한 마음으로 투자에 적극 뛰어든다. 디지털 수단에 익숙한 세대인 만큼 수많은 채널에서 정보를 획득해 투자 ‘열공’에 몰두하고 있다.
2년 전 직장생활을 시작한 회사원 황모(30)씨는 매일 부동산 관련 온라인 카페에서 조회수가 높은 글을 읽으며 아침을 시작한다. 회원 수 119만명가량을 보유하고 있는 이 카페는 최근 ‘정부가 집값을 안 잡는 이유’라는 제목의 글이 올라와 더 유명해졌다. 황씨는 “아직 자금이 부족하고 정부의 부동산 대책 영향으로 당장 집은 못 사겠지만 수년 안에는 반드시 구입할 예정”이라며 “조만간 집을 사려는 친구 따라 임장도 갈 것”이라고 말했다.
사회초년생 조모(26)씨는 20, 30대만 입장할 수 있는 주식투자 오픈채팅방 여러 곳에 들어가 있다. 이 채팅방에선 자신이 관심 있는 종목을 밝히고 한 달에 한 번씩 투자에 유의미한 정보를 올려야 한다. 주식 관련 초보적인 질문을 하더라도 익명으로 운영되니 부끄러워할 필요도 없다.
이처럼 2030 세대만을 대상으로 한 카카오 오픈채팅방은 현재 50여개 개설된 상태다. 최근 지인 중에는 SNS에 주식 투자 현황을 올리는 사람도 생겼다. 조씨는 “만나면 대화의 반절이 주식 얘기다. 이제 하나의 유행 수준”이라고 했다.
2030세대의 주식·부동산 투자 열풍에 증권사들도 이들을 귀빈 대접하고 있다. NH투자증권은 카카오뱅크 연계 계좌개설 서비스를 진행하는 등 젊은 층인 신규 고객을 끌어들이고 있다. 이처럼 젊은 층이 주식·부동산 투자에 열을 올리는 이유는 무엇일까. 2030세대는 저성장·저금리 기조가 길어질 것으로 예상하고 지금을 다시 오지 않을 ‘투자의 기회’로 보고 있다.
보고서 ‘밀레니얼 세대, 신(新) 투자인류의 출현’을 집필한 박영호 미래에셋은퇴연구소 연구위원은 “주택 구입이 과거보다 훨씬 어려워지면서 2030세대가 부동산 투자에 더욱 절실해진 것”이라며 “미국 등 선진국의 밀레니얼 세대들은 주택 구입을 1순위로 꼽는 경우가 거의 없는 것과 대조적”이라고 설명했다.
박 연구위원은 주식 투자 열풍에 대해서는 “초저금리로 예전처럼 저축으로만 자산을 축적할 수 없기 때문”이라며 “금융투자를 위험하게 생각하기보다 적극적으로 뛰어들어 수익을 보겠다는 인식이 젊은 층에서 예상보다 높은 것으로 조사됐다”고 말했다.
조민아 양민철 기자 minajo@kmib.co.kr [출처] - 국민일보
1가구 1주택 시대' 열겠다?.. 실현 땐 경제 재앙 될 수도
김태년 더불어민주당 원내대표는 지난 4일 “국민이 모두 내 집 한 채를 장만할 수 있는 ‘1가구 1주택 시대’를 만들겠다”고 말했다. 부동산 시장 안정과 부의 불평등을 완화하겠다는 정부·여당의 부동산 정책 청사진을 드러낸 것이라는 평가가 많다. 실제 정부·여당은 최근 들어 다주택자의 주택 보유 및 거래에 대한 부담을 확 높이는 대책을 계속 쏟아냈다.
그러나 김 원내대표 발언의 실현 가능성에 대해서는 의문을 제기하는 목소리가 적지 않다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 9일 “1가구 1주택 시대라는 건 공산주의 체제에서나 가능한 얘기다. 정치적인 수사(修辭)에 불과하다”고 잘라 말했다.
고성수 건국대 부동산대학원장도 “1가구 1주택이면 전월세와 같은 임대차 시장에 더는 민간 공급자가 없게 된다. 전체 임대 물량의 90%를 민간이 공급하고 있는 한국의 현실을 고려할 때 실현 가능성이 떨어진다”고 꼬집었다.
지난 3년간 부동산 정책이 김 원내대표 발언처럼 ‘1가구 1주택’을 지향한다고 보기 어렵다는 지적도 있다. 대표적인 사례가 대출 규제다. 정부는 2017년 내놓은 8·2 대책과 지난해 12·16 대책에서 규제 지역 내 대출 규제를 강화하면서 무주택자에게도 예외를 두지 않았다. 권 교수는 “1가구 1주택을 지향한다 하면서 무주택자까지 대출을 규제하는 건 모순”이라고 지적했다.
설령 1가구 1주택이 실현된다 하더라도 ‘재앙적’ 수준의 후폭풍이 닥칠 수 있다는 우려가 제기된다. 최성락 동양미래대 경영학과 교수가 최근 펴낸 ‘규제의 역설’에는 1970, 80년대 공산주의 정권 시절 1가구 1주택 정책을 실제 시행했던 루마니아의 사례가 소개됐다.
당시 루마니아 정부는 전 국민의 내 집 마련을 위해 정부가 주택을 소유하고 이를 싼 가격에 국민에게 판매했다. 그 여파로 루마니아의 자가보유율(전체 가구 가운데 집을 보유한 가구의 비율)은 2018년 말까지도 96.4%를 기록할 정도다. 61.2%인 한국보다 압도적으로 높다.
그러나 이 정책은 많은 부작용을 불러왔다. 우선 건설사가 새 주택을 지어도 집을 살 사람이 없게 되자 건설업을 비롯해 부수 산업들이 줄줄이 활력을 잃었고, 이는 경제 성장에도 악영향을 미쳤다. 게다가 1가구 1주택 정착으로 민간의 임대 공급이 사라지면서 대학 진학, 취업, 전근 등의 상황에서 다른 지역의 거처를 구하는 게 ‘하늘의 별 따기’처럼 됐다.
결혼해도 신혼집을 직접 지을 만한 경제력이 없으면 부모와 같이 살 수밖에 없다. 최 교수는 “명목상 거주 이전의 자유가 있다 하지만 실제로는 대부분의 루마니아 젊은이들이 이를 누리지 못한다”고 지적했다.
김정식 연세대 경제학과 명예교수는 “1가구 1주택이 실현된다 해도 부동산 시장 안정과 불평등 완화가 이뤄질지 의문”이라고 말했다. 주택 공급 부족으로 고가 부동산 가격이 치솟으면 부동산 시장 안정과 불평등 완화라는 목표를 달성하기 어렵다는 얘기다.
세종=이종선 기자 remember@kmib.co.kr
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사진은 이날 오전 서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트의 모습. 2020.8.3
hwayoung7@yna.co.kr
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부동산大진단]"자산버블 붕괴 대비하라"
전문가8인 대부분 집값·전셋값 상승 전망 상승 요인은 공급량 부족·저금리·유동성↑ “연내 서울 집값 5% 오를 것” 전망도 전셋값, 매매값보다 큰 폭 상승 관측
[이데일리 강신우 기자] 부동산시장 전문가들은 올해 말까지 집값과 전셋값이 모두 오를 것이라고 전망했다. 매매와 전세 수요는 높은데 공급이 따라 주지 않아 수급불균형인 상태에서 계속된 정책의 피로감에 따른 신뢰 저하에, 유동성이 풍부한 이유에서다. 다만 유동성 공급이 진정되는 시점인 내년 말께 부동산자산버블 붕괴 우려가 있다고 봤다.
임재만 세종대 부동산학과 교수는 “수도권 집중현상을 막지 못하면 장기적으로 집값은 상승할 수밖에 없다”며 “저금리, 저성장 시대에 부동산에 몰리는 유동성 자금을 생산부문으로 돌리지 못하면 집값을 잡지 못할 것”이라고 지적했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “수요억제책으로 종부세가 부과되는 내년 상반기(6월)까지는 다주택자들의 매도세가 뚜렷해질 것으로 본다”면서도 “그렇다고 크게 오른 집값이 떨어지진 않을 것”이라고 했다.
전셋값은 집값보다 더 가파르게 오를 것이라는 관측이 많았다. 서원석 중앙대 부동산학과 교수는 “전세시장은 금리와 관계가 있기 때문에 저금리 기조에서는 물량이 축소될 수밖에 없고, 임대차3법이 임대인의 불안을 가중시켜 전세가격이 오르고 월세로 전환되는 비율도 늘어나는데 기여를 하고 있다”며 “이러한 측면에서 전셋값은 매매값보다는 변동 폭이 클 것”이라고 했다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 “매매와 전셋값 둘 다 상승할 것으로 보는데 일단 전셋값이 더 불안하다”며 “다주택자 매물이 어느 정도 나오면 매매시장은 안정될 수 있지만 전세는 그렇지 않다. 물건이 갈수록 없는 상황”이라고 내다봤다.
최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “저금리 기조에는 전셋값이 오를 수밖에 없다. 거시경제적으로 경기 부양을 위해 저금리 기조가 계속될 것으로 예상되며 전셋값도 지속적으로 오를 것”이라며 “여기에 더해 이번 임대차3법이 전셋값 상승에 기름을 부은 격”이라고 했다.
하지만 이러한 흐름이 내년 말께 꺼질 수 있다는 우려도 나왔다. 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장도 “지금 당장 공급대책이 집값 안정에 영향을 주기는 어렵고, 다주택자 중 일부 물량이 나올 수 있지만 시세대비 급매라고 볼 수 없다”면서도 “다만 정부가 재정을 많이 풀었는데 계속 풀 수 없고 유동성이 낮아지면 주택시장에 영향을 미치는 순간이 올 것”이라고 했다.
고종완 한국자산관리연구원장도 “유동성이 부동산시장에 대폭 유입되면서 일부 버블이 일어나고 있다”며 “당장은 아니지만, 가계와 기업 부채 증가 속에 자금경색이 발생할 경우 버블이 꺼지면서 실물경제 붕괴 가능성이 있다”고 경고했다.
연합뉴스
김현미 국토교통부 장관이 2일 오후 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대응 중앙재난안전대책본부 회의에서 정세균 국무총리의 발언을 경청하고 있다.
