깡통주택 깡통전세 역전세난 트리플 공포 엄습

        

▲ 가격하락, 거래위축으로 꽁꽁 얼어붙은 부동산시장.

[사진제공=연합뉴스TV]

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깡통주택 깡통전세 역전세난 트리플 공포 엄습

집값 하락에 집주인-세입자 갈등

[뉴스투데이=이진설 경제전문기자] 집값 하락세가 멈추지 않으면서 깡통주택 공포가 되살아나고 있다.

집값 하락으로 경매에 넘어간 집이 전셋값을 밑도는 사례가 속출해 세입자를 울리고 있다.
17일 주택업계에 따르면 지난해 전세보증금 반환보증 사고는 1~11월 중 316건으로 2017년 33건보다 857% 증가했다. 아직 통계가 잡히지 않은 12월까지 포함하면 1000%를 웃돌 것으로 추산된다.

깡통주택은 경매로 넘어간 집의 낙찰금액이 대출과 전세보증금을 합한 것보다 낮아 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 현상을 가리킨다.

과거 집값이 하락할 때마다 나타났던 현상인데 지난해 부동산경기 침체로 주택가격이 급락하면서 이런 현상이 다시

 되풀이되고 있는 것이다.

깡통주택의 피해는 세입자가 고스란히 지기 때문에 세입자들은 이를 피하기 위해서는 전세보증금 반환보증에 가입해야 한다.
 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 전세보증금 반환보증 가입은 8만9350건에 달했다.

2017년 가입이 4만3918건이었던 점을 고려하면 2배 이상 늘어났다.

전세보증금 반환보증은 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 주택도시보증공사가 집주인 대신 전세금을 돌려

주는 보험상품이다.

하지만 해당 주택에 경매나 압류, 가압류, 가처분 등이 없어야 하고 다른 세대의 전입이 없어야 가입이 허용되는 등

조건은 다소 까다로운 편이다.

 

▲ 지난해 주택매매가격 변동률.

 [자료=연합뉴스]

전셋값이 하락하고 거래도 이뤄지지 않아 기존 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 역전세난 사례도 늘고 있다.
 직장인 L씨(35)는 최근 이사를 결정했지만 인천 송도에 거주하는 아파트 전셋값이 2년전 3억5000만원에서 2억원 초반까지 떨어지자 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못해 애를 태우고 있다.

L씨는 “집주인이 전세와 대출을 끼고 집을 산 갭투자자인 것 같은데, 전셋값이 하락하고 세입자를 구하는 것이 쉽지

않은 탓인지 전세금을 돌려받지 못하고 있다”고 걱정했다.
 전문가들은 집값 하락이 올해도 이어질 경우 집값이 2년전 크게 올랐던 전셋값에도 미치지 못하는 깡통전세 사태마저 일어날 수 있다고 경고했다.

정부는 지난해 주택관련 세금을 크게 올리면서 은행대출은 대폭 규제하는 9.13 부동산 대책을 내놨고 이후 집값과

전셋값이 동시에 하락하는 현상이 계속되고 있다.

 

대규모 입주 물량 증가 등의 영향으로 올해 서울 등 수도권에 ‘깡통 전세’ 우려가

 커지고 있다. 경기도 화성시 동탄2신도시 동탄역 주변 아파트 전경.

(연합뉴스 제공)          

집주인이 보증금 안 돌려줘요"..'깡통전세' 불안 전국 확산

송파헬리오시티發 전셋값 급락 확산
공급 몰린 경기 용인·화성 등 역전세난
'전세금 받자'.. 세입자 경매신청 증가
"물량 부담에 전셋값 하방 압력 거세질 듯"

[이데일리 김기덕 기자] 경기도 의정부시에 사는 회사원 박모(44)씨는 최근 이사 문제로 걱정이 돼 매일 밤잠을 설치고 있다. 자녀 교육 문제로 올 봄 이사갈 집을 정하고 계약금까지 낸 상황인데 아직 집 주인으로부터 전세보증금을 돌려

받지 못하고 있어서다.

박씨가 2년 전 재계약할 당시 보다 전세값이 2000만~3000만원이나 떨어졌지만 세입자를 구하기 어렵다는 게 집주인의 설명이다. 박 씨는 당장 올 3월 이사할 집 잔금을 치루기 위해 대출이라도 받아야 하나 고민 중이다. 

         

서울 송파구 헬리오시티 아파트의 대규모 입주로 시작된 전세값 급락세가 수도권을 중심으로 확산되면서 ‘깡통전세’

우려가 커지고 있다. 깡통전세는 주택 매매가격이나 전세값 하락으로 전세 재계약을 하거나 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 전세보증금을 다 돌려받지 못하는 주택을 말한다.

 올해는 대규모 입주 물량 증가, 전세 수요 감소 등의 영향으로 전세값 하방 압력이 더욱 거세져 지방에 이어 수도권에서도 ‘전세금 미반환 사태’가 확산될 것으로 전망된다.

◇ 강동구도 전셋값 평균 2000만원 내려

한국감정원에 따르면 올 들어 1월 첫째주(1월 7일 기준) 서울 아파트 전셋값은 0.12% 하락하며 지난해 10월 마지막

주에 이어 11주 연속 하락했다.

수도권 전셋값도 11주 연속 내림세다. 특히 서울에서는 강남4구의 하락세가 두드러졌다.

 송파 헬리오시티 등 신규 입주 물량 증가 등의 여파로 △강동구(0.3%) △강남구(0.29%) △서초구(0.28%) △송파구

(0.25%) 등 전셋값이 일제히 주저앉았다.

강북권에서도 신규 단지 입주에 따른 전세공급 증가 등의 영향으로 보합세를 보인 노원구를 제외한 전 지역이 내림세를 보였다.

 서울 강남구 S공인 중개업소 관계자는 “송파구에서 1만 가구에 달하는 역대급 물량이 쏟아지면서 인근 강남권 일대

전셋값 하락세가 가팔라지고 있다”며 “인근 강동구나 강남구 전셋값도 최근 1000만~2000만원씩 떨어졌다”고 말했다.

[이데일리 문승용 기자]    

      

수도권은 입주 물량이 몰려 있는 경기 남부권(용인·화성·평택·오산시 등)을 중심으로 세입자를 구하지 못해 아파트

잔금을 제대로 소화하지 못하거나 집주인이 빚을 내 전세금을 빼주는 현상이 일부 벌어지고 있다.

익명을 요구한 화성시 장지동 공인중개업소 관계자는 “지난해 입주 쓰나미에 전세시장이 소화 불량에 걸렸는데 올해도 적지 않은 물량이 쏟아지면서 전세값이 약세를 면치 못하고 있다”며 “서울에서 밀려온 수요자들도 전세 보다는 매매를 선호하는 현상이 뚜렷하다”고 말했다.

올해도 입주 물량 부담은 여전하다.

부동산114에 따르면 올해 서울 입주 물량은 4만2936가구로 지난해 보다 17% 증가할 전망이다.

 경기 지역은 13만8064가구로 역대 가장 많은 물량이 쏟아졌던 지난해 보다 감소하지만, 3년 연속 10만 가구가 넘는

대규모 입주물량이 몰린다.

 함영진 직방 데이터랩장은 “전세시장은 투자 목적이 아니기 때문에 수급(수요와 공급)에 의해 움직이는 가장 민감한

시장”이라며 “올해는 3년 연속 수도권에 많은 입주 물량이 몰리면서 일부 신축 단지를 중심으로 집주인이 세입자를

구하지 못하는 역전세난 현상이 거세질 수 있다”고 말했다.

◇ “전세보증금 돌려받자” 경매신청 대거 늘어

전셋값 하락에 세입자들이 전세보증금을 돌려받기 위한 경매 신청 건수도 급증하고 있다.

지지옥션에 따르면 관련 경매 신청 건수는 2016년 153건, 2017년 141건에서 지난해 221건으로 증가했다.

특히 지난해 9·13 부동산 대책 발표 직후인 11월에는 월별 역대 최대치인 32건의 경매 신청 건수를 기록했다.

장근석 지지옥션 팀장은 “임차인이 전세금을 돌려받지 못해 신청한 강제경매가 올 들어서도 매월 20~30건은 기록할 것으로 보인다”며 “수도권에서도 경매로 넘어간 낙찰금액이 임차인 전세금(채권청구액) 보다 낮은 깡통주택 사례도 늘고 있다”고 말했다.

 한편, 역전세 및 깡통주택 관련 세입자 피해가 늘면서 전세보증금 번환보증 가입이 해매다 늘고 있다.

지난해 전세보증금 반환보증 가입은 8만9350건, 보증금액은 19조364억원을 기록했다.

이는 전년도에 비해 모두 두배 이상 늘어난 수치다.

전세보증금 반환보증은 전세 계약이 끝난뒤 1개월이 지나도 세입자에게 보증금을 돌려주지 않으면 주택도시보증공사

(HUG)가 보증금 전액을 반환해주는 보험이다.

김기덕 (kiduk@edaily.co.kr)

       

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ⓒ종합 경제정보 미디어 이데일리 -

경기 악화로 서울 도심에서도 빈 상가나 사무실이 늘고 있다. 16일 서울 중구

 명동 거리의 빈 점포에 임차인을 구하는 안내문이 붙어 있다.

박영대 기자 sannae@donga.com

월세 깎아줘도 나가고.. 권리금 없어도 들어오는 사람 없어"

서울 주요 상권도 불황의 그늘

10일 오전 서울 중구 명동 거리 안쪽의 한 골목. 다닥다닥 붙어 있는 1층 점포 10곳 중 3곳이 비어 있었다. 한 곳은

큼지막하게 ‘임대’ 플래카드가 걸려 있었다.

다음 블록의 1층 점포 4곳 중 1곳에도 ‘임대’ 안내가 붙어 있었다.

 인근 M중개업소의 이모 씨는 “명동도 대로를 제외한 안쪽 골목에는 1, 2년 넘게 비어 있는 가게가 많다.

 몇 년 전까지 권리금 1억∼2억 원을 줘야 들어갈 수 있었는데 이제는 권리금이 없어도 들어오겠다는 사람이 없다”고

했다. 

        

경기 침체의 여파로 상가나 오피스 등 부동산 시장에도 불황의 그늘이 짙어지고 있다.

서울에서 소위 ‘잘나가던’ 핵심 상권조차 공실이 급증하면서 권리금이 실종되고 있다.

서울 오피스 시장도 오랫동안 비어 있는 사무실이 많아 세입자 구하기에 어려움을 겪고 있다.

○ 늘어나는 빈 상가에 사라지는 권리금

서울 시내 주요 상권에서 빈 상가가 많아졌다는 건 수천만 원의 권리금을 주고 들어온 상인들이 권리금을 포기한 채

장사를 접을 만큼 경기가 나빠졌다는 걸 보여준다.

 서울의 대표 상권인 명동까지 장기 공실이 늘면서 이 일대 임대료도 일부 조정되고 있다.

 중개업자 이 씨는 “오래 비어 있던 1층점포(약 40m²)를 지난해 12월 보증금 5000만 원, 월세 500만 원에 계약했다.

직전 세입자가 보증금 2억5000만 원, 월세 1200만 원에 옷가게를 운영했던 곳”이라고 했다.

인근 D중개업소 대표는 “명동 일대가 전체적으로 권리금이 50% 이상 빠졌다.

중요한 건 그런데도 거래가 안 된다는 것”이라고 전했다.

이런 현상은 용산구 이태원 경리단길처럼 단기간에 ‘뜬’ 상권일수록 심하다.

같은 날 경리단길 일대 중개업소들에 붙어 있는 상가 임대 매물 안내문에는 대부분 ‘무권리 점포’라고 써 있었다.

A공인중개사사무소 대표는 “공실이 아닌 곳 중에도 권리금 500만 원이라도 건지고 싶어서 문 닫아놓고 버티는 가게

들이 많다”고 했다.

5개월 전 문을 연 경리단길의 한 식당은 직전 세입자보다 월 임대료를 50만 원 낮춰 200만 원에 계약했다.

권리금도 없었다.

 2년 전 권리금 7000만 원을 주고 들어온 카페 주인이 권리금을 포기한 채 장사를 그만둬서다.

○ 오피스 시장도 ‘무료 임대’ 내세워 세입자 모시기

         

공유오피스 열풍 덕에 지난해 강남 등의 대형 오피스 시장은 공실이 일부 해소됐지만 장기간 빈 사무실이 여전히 많다. 서울지하철 2호선 역삼역 3번 출구에서 강남역까지 테헤란로를걷다 보면 대형 빌딩의 ‘임대’ 안내문을 쉽게 볼 수 있다.

대형 빌딩은 주로 소유주가 연기금이나 펀드라서 임대료를 내려주는 대신 1년 계약하면 추가 2, 3개월치 임대료를 받지 않는 ‘렌트 프리(무료 임대)’가 보편화돼 있다. 

        

신축 대형 빌딩이 많은 종로 일대는 세입자 찾기가 더 어려운 형편이다.

종로구 관훈동의 지상 12층짜리 한 빌딩은 현재 2개 층이 비어 있다.

이 빌딩 관리사무소 부장은 “올 3월이면 한 층이 더 빈다. 원래 계약 만료 두 달 전에는 세입자를 찾는데 요즘은 사업

 규모를 줄이거나 아예 접는 사람이 많아져 문의조차 없다”고 했다.

개인이 소유한 중소형 빌딩은 임대료를 깎아주기도 한다. 종로구 공평동의 D중개업소 관계자는 “공평동 사거리에 있는 6층 규모 빌딩의 한 세입자가 1년 전 직전보다 30만 원 싼 월 90만 원에 계약했는데 계약이 끝나 나가려고 하니까 건물주가 더 내려줄 테니 나가지만 말라며 붙잡고 있다”고 전했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “최저임금 인상에 따른 인건비 부담 등으로 상업용 부동산 임대시장은 지난해

보다 더 상황이 좋지 않다”고 내다봤다.

주애진 jaj@donga.com·조윤경 기자

집값·전셋값 동시 하락 ‘깡통전세’ 우려가 현실로

서울·수도권 전세가 하락세 뚜렷…지방은 깡통전세 속출
보험료 부담 불구 ‘전세보증금 보장보험’ 가입 고려할만

[FE금융경제신문=정순애 기자]서울·수도권을 중심으로 전세가 하락세가 뚜렷해지고 있는 가운데 이에 ‘깡통전세’에

대한 우려가 커지고 있다.

 이미 지방에선 집값보다 전세보증금이 더 많은 깡통주택이 속출하고 있어 주의가 필요한 상황이다.

정부가 세금은 올리고 돈줄은 막는 9.13부동산 대책과 함께 신규 아파트 물량 증가, 집값·전세가 하락세가 맞물려 돈을 융통하는데 어려움을 겪는 집주인과 세입자간의 전세 보증금을 둘러싼 갈등이 커지는 양상이다.
특히 전세와 대출 등을 끼고 거의 자기자본 없이 집을 구매하는 갭투자에 나섰던 집주인들이 심각한 상황을 맞고 있다.

갭투자가 성행했던 2~3년 전에는 사기만 하면 집값이 올라 전세보증금으로 집값을 충당할 수 있었으나 정부의 거듭된 규제 정책과 신규 입주물량 증가 등으로 매매·전세가 모두 하락며 전세가율 역시 급락하고 있다.
여기에 9.13부동산 대책의 후속조치로 다주택자에 대한 대출이 까다로워져 대출을 받아 보증금을 돌려주는 것도 사실상 어려워졌다. 본격적인 금리 인상기에 접어들어 이자 등 금융비용 부담도 점점 커지는 양상이다.

이에 2년전 수준의 전세 보증금을 받을 수 있는 세입자를 구하지 못해 전세 계약기간이 만료된 세입자에게 보증금을

제때에 돌려주지 못하는 사례가 갈수록 증가할 것으로 예상돼, 집주인과 세입자간 갈등이 더욱 확산될 것으로 보인다.
전문가들은 세입자들의 피해를 최소화하기 위해 ‘전세금 반환보증 보험’ 가입 의무화가 필요하다고 지적했다.

다만 보험을 의무화할 시 보험료 부담은 풀어야할 과제다.

대표적으로 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증(전세금 안심대출보증)’에 가입할 경우 피해를 최소화할

수 있다.

이 상품은 전세 계약 종료 한 달 후에도 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않는다면 HUG가 보증금 전액을 반환해준다.

다만 해당 주택에 경매나 압류, 가압류, 가처분 등이 없어야 하고 또 다른 세대의 전입이 있으면 가입이 불가능하다.

 전세 계약서상 확정일자를 받고 주택의 건물과 토지 임대인이 동일해야 하는 등 가입 조건이 다소 까다롭다.
계약기간도 1년 이상 남아 있어야 한다. 미분양관리지역의 경우 전세 계약 만료 6개월 전에도 신청할 수 있다.

전세보증금은 수도권 7억원(대출 포함 5억원), 그외 지역은 5억원(대출 포함 4억원) 이하여야 하며 보증상품 수수료는 전세금의 0.128%로 보증금 1억원을 기준으로 연간 12만8000원이다.​
계약 만기가 지나도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 관할 지방법원에 ‘임차권 등기명령’을 신청할 수도 있다.

임차권 등기명령은 임대 계약이 끝난 뒤 임대차보증금이 반환되지 않은 경우 임차인에게 단독으로 임차권 등기를 할 수 있는 권리로, 등기부등본에 임차권이 기재되면 보증금을 받지 못하고 이사를 해도 대항력과 우선 변제력이 그대로

유지된다.

또 법원에 지급명령을 신청할 수도 있다.

 지금명령 신청 시 법원에서 집주인에게 관련 서류를 등기로 보내고 집주인은 등기를 받은 뒤 2주 이내에 이의를 신청

할 수 있다.

 만약 이의신청을 하지 않으면 가압류나 경매 등 강제집행이 가능하며, 집주인이 이의신청을 할 경우 전세금반환소송

으로 넘어간다.

전문가들은 깡통주택 피해를 최소화하기 위해 전세 계약 전 대출이나 근저당 설정 등 문제가 없는지 꼼꼼하게 확인해야 된다고 조언했다.

계약 뒤에는 바로 전입신고하고 보험금 부담에도 불구 전세보증금 보장 보험에 가입하는 것이 보증금을 지킬 수 있는 방법이라고 강조했다.

세입자들이 전세금을 제때 돌려받을 수 있는 안전장치 등 정부의 종합적인 대책도 필요하다고 촉구했다.

정순애 기자 jsa2120@fetimes.co.kr
저작권자 © 금융경제신문출처 : 금융경제신문(http://www.fetimes.co.kr)

깡통전세 될라" 작년 전세반환보증 2배↑

건수·금액 전년보다 급증
전세금하락에 불안 커져
보증사고도 10배 증가해

작년 전세보증금 반환보증 이용자가 전년 대비 2배 이상 늘었다. 최근 전세금이 하락 추세를 보이면서 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 우려가 작용한 것으로 해석된다.
15일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 전세보증금 반환보증 가입은 8만9350건, 보증금액은 19조364억원을

 기록했다. 2017년(가입 4만3918건·보증금액 9조4931억원)과 비교하면 모두 두 배 이상 늘어났다.

전세금 반환보증은 가입자인 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 때 HUG가 임대인 대신 돌려주는 보험상품으로,

 2013년부터 시행했다. 첫해인 2013년에는 451건(보증금액 765억원)에 그쳤으나 2015년 3941건(7220억원),

 2016년 2만4460건(5조1716억원)으로 빠르게 증가했다.

전문가들은 최근 보증 실적이 급증한 이유를 세입자들의 전세보증금 반환에 대한 우려가 커졌기 때문이라고 본다.

경남 창원·거제 등 경상과 충정 일부 지역은 전세금이 2년 전보다 오히려 하락한 `역전세`가 발생했다.

서울 등 수도권에서도 비슷한 현상이 나타날 수 있다는 걱정도 높아지고 있다.

한국감정원에 따르면 지난해 전국 주택 전세시장은 1.8% 하락했다.

서울 강남4구(강남·서초·송파·강동) 전세금도 최근 11주째 하락세이고, 전체 서울 주택 전세금도 지난달 0.13% 내렸다. 월간 기준으로 서울 전세금이 하락한 것은 지난해 6월(-0.14%) 이후 처음이다.

전문가들은 서울 전세금 하락이 더욱 심해질 수 있다고 우려한다.

 약 1만가구 규모의 송파 헬리오시티가 지난해 말부터 입주를 시작했기 때문이다. 올해 서울은 지난해보다 17% 늘어난 4만3000여 가구가 집들이를 할 예정인데, 이 중 절반인 2만2000여 가구가 강남4구에 몰려 있다.

감정원은 올해 수도권 전세금이 0.5% 하락할 것으로 내다봤다.

 역전세난과 함께 `깡통전세` 피해도 증가세다. 깡통전세는 경매로 넘어간 집의 낙찰금액이 전세보증금보다 낮아

보증금을 돌려받지 못하는 현상을 뜻한다. 깡통전세에 따른 전세보증금 반환보증 사고 건수는 지난해 1~11월 316건

으로, 2017년 전체(33건)보다 10배 가까이 증가했다.

HUG 관계자는 "지난해부터 집주인의 동의 없이 가입할 수 있도록 규정을 바꾼 데다 전세시장이 불안한 모습을 보이면서 가입이 많이 늘어난 것 같다"고 말했다. 

 

[손동우 기자]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr,

계약한 뒤 ‘깡통전세’되면 어쩌지?… ‘전세금 반환보증’으로 걱정 끝!

부동산시장 급랭하며 우려 커져 
대출 때 필수가입 ‘상환보증’은 
집주인이 못돌려줄 땐 소용없어 

주택도시보증공사만 취급하는 
반환보증 가입한 세입자의 경우 
계약종료 뒤 반환청구로 해결돼 

직장인 A 씨는 최근 전세계약이 종료됐는데도 집주인으로부터 보증금 2억 원을 받지 못하고 있다.

A 씨는 2년 전 전세자금 대출 시 은행에 대한 대출금 1억6000만 원만 보증하는 상환 보증에 가입했다.

하지만 대출금을 제외한 잔여 보증금 4000만 원을 회수하려면 전세금 반환소송을 해야 한다는 점을 알고 전세금 반환

보증에 가입하지 않은 것을 후회하고 있다. 

최근 부동산 경기가 급격히 얼어붙으면서 전세 가격 하락 현상이 지방에서 서울로 들이닥치고 있다.

한국감정원에 따르면 지난해 12월 서울 평균 전세 가격은 전월 대비 0.22% 하락했다.

전세 가격 하락에 따라 집주인과 세입자가 전세금 반환을 놓고 또다시 갈등이 빚어질 수 있는 만큼 세입자들의 신경이 곤두설 수밖에 없다.

특히 지방에서는 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통전세’가 크게 늘어날 것이라는 우려도 나온다.

이에 따라 금융감독원은 전세가 하락기에는 ‘전세금 반환보증’을 반드시 챙길 것을 주문하고 나섰다. 

◇전세자금대출 보증서의 보장 범위를 확인하라 = 한국은행이 지난해 6월 공개한 금융안정보고서를 보면 전세금 시세가 20% 떨어지면 집주인 10명 중 2명은 은행에 빚을 내지 않고는 보증금을 돌려주기 힘든 것으로 나타났다.

한은은 전세금이 20년 전 외환위기 당시처럼 20% 급락하면 집주인의 7.1%는 신용대출을 받아야 하고, 14.5%는 주택

담보대출을 받아야 보증금을 돌려줄 수 있다고 추산했다.

 따라서 일단 세입자들은 전세금을 돌려받지 못할 수 있다는 위기감이 들면 가입해 놓은 전세자금대출 보증서의 보장 범위를 체크해야 한다. 

통상 전세자금대출을 받을 때 세입자는 별도의 보증(보험)료를 낸다. 이는 전세자금대출이 보증기관의 보증서가 뒤따르는 보증부 대출이기 때문이다. 보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증하게 된다.

이때 보증의 종류는 상환보증(세입자가 은행에 전세 대출금을 반환하지 못할 때를 대비한 보증)과 반환보증(임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없을 때를 위한 보증) 등 2가지로 나뉜다.

은행에서 판매하는 전세자금대출은 크게 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG)에서 보증한다. 상환보증은 모든 대출에서 필수로 가입해야 한다.

다만, 지금 같은 전세가 하락기에 상환보증만으로는 관련 리스크를 충분히 제거하기 힘들다.

집주인으로부터 잔여 보증금을 돌려받기 위해 소송 등 법적 조치를 취해야 하고, 따라서 시간과 비용이 소요되기

때문이다. 

◇반환보증이 보다 안전 = 전세금 돌려받을 걱정을 100% 덜고 싶다면 반환보증이 제격이다. 반환보증은 주택도시보증공사의 ‘전세자금 안심대출’에만 있다.

만약 세입자가 반환보증이 포함된 전세대출을 받은 상태에서, 전세 계약이 종료됐는데도 1개월 내에 집주인으로부터 

 전세 보증금을 돌려받지 못했다면 세입자는 보증기관에 보증금을 반환해달라고 청구하면 된다.

처음 대출을 신청할 때 전세자금 안심대출을 이용하지 않았더라도 걱정할 필요는 없다. 주택도시보증공사와 서울보증

보험에서는 전세 기간 중 반환보증만 별도로 가입할 수 있는 상품을 판매 중이다. 

집주인에게 채권 양도에 대해 미리 충분히 설명하는 것도 필요하다.

주택도시보증공사의 안심대출 신청 시 보증기관은 채권 보전을 위해 세입자로부터 전세 보증금 반환채권을 양도받는다. 집주인의 부동산 소유권에는 아무 영향이 없지만 일부 임대인이 자신의 소유권에 불이익이 있다고 오해할 수 있다는 것이 금융당국의 설명이다.

 금감원 관계자는 “세입자의 이행청구를 받은 보증기관은 청구 접수 후 1개월 내 심사를 통해 전세 보증금 전액을

반환하게 된다”고 밝혔다. 

김만용 기자 mykim@munhwa.com