주택매매거래 5년만에 최저… 강남 중심 가격 낙폭 커

         

주택사업 전망 하락

(CG)[연합뉴스TV 제공]

서울 송파구 일대 아파트 전경 [연합뉴스 자료사진]

깡통주택·깡통전세 속출

(CG) [연합뉴스TV 제공]

(서울=연합뉴스) 윤동진 기자 = 공급을 늘리고 대출을 조이는 정부의 전방위 대책으로 서울

 부동산 시장의 열기가 완전히 식었다. 강남권을 중심으로 호가가 수천만원에서 1억원 이상

 낮춘 속속 매물이 등장하고 있지만, 매수자는 더 떨어지길 기다리며 꿈쩍도 안 하는 실정이다.

사진은 11일 오후 급매 정보가 붙은 서울 송파구의 한 부동산 앞 모습. 2018.11.11

mon@yna.co.kr

    

주택매매거래 5년만에 최저… 강남 중심 가격 낙폭 커

[디지털타임스 이상현 기자] 서울 주택매매거래지수가 5년만에 최저치로 떨어지며 가격하락이 본격화될 전망이다.

직전 매매거래지수가 가장 낮았던 2012년에도 연말까지 가격하락 흐름이 이어지면서 강북보다 강남의 가격하락폭이

 더 컸던 것으로 나타났다.

11일 KB국민은행의 주택시장동향에 따르면 이달 5일 기준 서울 매매거래지수는 4.0으로, 2013년 8월(3.2) 이후

 약 5년 3개월만에 최저치를 기록했다.

 매매거래지수는 부동산 중개업체 3500여곳을 대상으로 주택거래의 활발함 정도를 설문조사해 수치화한 것으로

0~200 범위에서 거래의 활발함 정도를 나타낸다. 지수가 100을 초과할 경우 매매거래가 활발한 것으로 간주된다. 

서울 매매거래지수는 8월 20일 기준 65.7까지 오르며 지난해 6월 이후 14개월만에 가장 높았지만 하반기들어 급격히

떨어지는 분위기다.

9월 3일에는 61.5에서 17일 22.0으로 절반이상 떨어졌으며 10월 8일에는 9.8까지 하락했다. 

서울시 부동산정보광장의 자료를 봐도 11일 기준 서울 아파트 매매거래는 1452건으로 지난해 11월(6404건)의

약 1/6 수준에 그쳤다. 현재 추세를 유지해야 월말께 4000여건에 머무를 전망이다. 
매매거래가 얼어붙으면서 주택가격하락도 본격화될 전망이다. 종전 서울 매매거래지수가 가장 낮았던 2013년 8월

 당시에도 아파트 매매가격 하락 흐름은 연말까지 이어진 것으로 나타났다.  

한국감정원의 자료에 따르면 2012년 8월 서울 평균주택매매가격은 4억6685만원이었으나 9월들어 4억6412만원으로

떨어졌다. 이어 10월 4억6176만원, 11월 4억5998만원, 12월 4억5212만원으로 연말까지 하락세가 이어졌다. 
특히 가격상승흐름을 주도하던 강남권을 중심으로 낙폭이 컸다.

같은기간 서울 강북지역 주택 평균매매가격은 8월 3억7915만원에서 12월 3억7027만원으로 888만원 가량 떨어졌지만, 강남지역은 5억4928만원에서 5억3051만원 떨어지며 약 1877만원의 차이를 보였다. 강남 주택가격 하락폭이 강북의

 2배를 웃돈 것이다.

실제 시장에서 매매거래 하락세도 관측되고 있다.

부동산114의 자료에 따르면 11월 둘째주 기준 송파구 잠실동 주공5단지가 약 1500만~2500만원, 강동구 둔촌주공이

약 500만~1500만원 가량 가격이 하락했다. 

서성권 부동산114 책임연구원은 "9.13 부동산 대책 발표 이후 과열양상이 진정되면서 소강상태를 보이고 있는 가운데 매도호가도 점차 하향조정되고 있는데 반해 매수자들은 추가 하락 가능성을 두고 시장을 관망하고 있다"며 "투자자는 거시경제 불확실성, 실수요자들은 연말 공급계획 등을 이유로 당분간 거래없는 소강상태가 계속될 것으로 예상된다"고 말했다.

이상현기자 ishsy@ 

[저작권자 ⓒ디지털타임스

(사진=자료사진)

집 팔아도 전세금 못돌려줘"..지방 깡통주택·깡통전세 속출

경상·충청 등 현재 매매가 2년 전 전셋값보다 낮아..'역전세난' 갈등 심화
"전세금으로 집값 갚고도 남아" 투기악용 조짐도..세입자 등 피해 우려

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 경남 김해 장유동의 B아파트에 전세를 살고 있는 김모(50)씨는 전세 만기가 지나도록 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못해 애태우고 있다.

3년 전인 2015년 1억5천만원에 전세를 들었는데 "현재 집값이 전세 보증금보다 낮아서 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없다"며 집주인이 버티고 있어서다.

이 아파트의 현재 매매가격은 1억2천500만원 선으로 2년 전 김씨가 계약한 전세금보다 2천500만원이 낮다.

집주인이 당장 집을 팔아도 전세보증금 반환이 어려운 셈이다.

김씨는 "울며겨자먹기로 현재 전세가인 1억1천만원에 전세 재계약을 하려고 해도 집주인이 4천만원을 내줘야 하는데

돈이 없다며 못 준다고 한다"며 "집주인은 소송을 하던지 알아서 하라며 막무가내"라며 답답해했다.

지방 일부 지역의 집값 하락이 가속화하면서 '깡통주택', '깡통전세'가 속출하고 있다.

매매가격이 2년 전 세입자와 계약한 전세 보증금보다 낮아 집주인이 집을 팔아도 전세금을 내주지 못하는 것이다.

2년 전보다 전셋값이 떨어져 집주인이 재계약을 하며 돈을 내줘야 하는 곳들은 부지기수다.

이러한 역전세난으로 인해 집주인-세입자간 갈등과 분쟁도 심화되고 있다.

부동산 [연합뉴스TV 제공] 

         

◇ '전셋값＞매맷값' 가격 역전…임대차 분쟁 확산

12일 부동산업계와 국토교통부, 한국감정원 등에 따르면 최근 경남, 경북, 충남, 충북 등 지방을 중심으로 '깡통주택'과 '깡통전세'가 늘고 있다.

대부분 장기간 매매·전셋값이 동반 하락했거나 2년 전 대비 매매가격이 전셋값보다 더 많이 떨어진 지역들이다.

깡통주택은 매매가격 하락으로 전세와 대출금이 매매 시세보다 높은 주택을, 깡통전세는 이로 인해 전세 재계약을

하거나 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 전세금을 다 돌려받지 못하는 주택을 의미한다.

창원시는 현재 매매가격이 2년 전 전셋값 밑으로 떨어지면서 재계약 분쟁이 늘고 있다.

성산구 대방동 S아파트 전용면적 84.9㎡는 2년 전 전세가 2억∼2억2천만원에 계약됐는데 현재 매매가격이 이보다 평균 4천만원 낮은 1억6천만∼1억8천만원으로 하락했다.

2년 전 매매가격이 2억3천만∼2억6천만원 선이었는데 그간 8천만∼1억원 이상 떨어지면서 전셋값이 매매가격보다 높은 역전 현상이 발생한 것이다.

이 주택형의 전셋값도 현재 1억4천만∼1억5천만원으로 2년 전보다 내려 집주인이 집을 팔지 않고 전세를 재계약하려면 6천만∼7천만원을 세입자에게 반환해야 한다.

전용 48㎡도 2년 전 전세계약이 7천500만∼9천만원에 계약됐는데 현재 매매가는 6천∼7천만원에 그친다.

현재 전셋값도 매매가와 비슷한 6천만∼7천만원 선이어서, 2년 전 맺은 전세를 재계약하려면 집주인이 1천500만∼2천만원 이상 내줘야 한다.

한국감정원의 주택가격 통계에 따르면 창원시 성산구는 최근 2년 새 아파트값이 21.87% 하락했다. 이 기간 전셋값이

 13.28% 내린 것에 비해 매매가 낙폭이 훨씬 크다.

감정원 조사 결과 최근 이 지역에서 거래된 전세 물건의 65%가 '깡통전세' 위험군에 속한 것으로 나타났다.

대방동의 한 중개업소 대표는 "작년부터 이 일대 새 아파트 입주가 크게 늘면서 매매·전셋값이 동반 하락했는데 특히

매매가격이 더 많이 떨어졌다"며 "2년 새 집값이 20% 넘게 떨어지니 방법이 없다"고 말했다.

또다른 중개업소 대표는 "새 아파트보다 낡은 아파트일수록 역전세난이 더욱 심하다"며 "집주인은 집을 팔아도 전세금을 못 내주는 실정이고, 세입자는 제때 보증금을 돌려받지 못하면서 갈등이 커지고 있다"고 말했다.

거제시 일대 주택가 모습

[연합뉴스 자료사진]    

      

최근 전국에서 집값이 가장 많이 내린 경남 거제시는 지난 2년간 아파트값이 28.32% 떨어지는 동안 전셋값은 33.31%나 급락해 '깡통전세' 위험군은 창원보다 적지만 전셋값 하락에 따른 역전세난은 더 심각한 상황이다.

거제시 고현동 D아파트 전용 59.76㎡는 2년 전 전셋값이 1억3천만∼1억4천만원인데 현재 매매가는 8억∼1천만원에

불과하다.

현재 전셋값도 6천만∼7천만원으로 2년 전 대비 반토막이 난 상태여서 전세 만기가 도래한 집주인은 집을 팔지 않으면 7천만원, 집을 팔아도 4천만원 이상의 전세금을 세입자에게 돌려줘야 한다.

거제시의 한 중개업소 대표는 "그나마 자금 여유가 있는 집주인은 보증금을 내주고 있지만, 돈이 없는 경우는 집을 팔아도 2년 전 전세금을 충당할 수 없어 문제"라며 "최근 집이 잘 안팔리면서 경매로 넘어가는 경우도 있고, 집주인과 세입자 간 법적 분쟁도 늘어나는 등 고통이 크다"고 말했다.

경남 김해시도 최근 2년새 아파트 전셋값이 7.71% 떨어지는 동안 매매가격은 9.75% 하락하며 깡통전세가 늘어나고

 있다.

김해 무계동 S아파트 전용 47.3㎡는 2년 전 전셋값이 1억∼1억2천만원 선이었는데 현재 매매 시세는 8천300만∼

1억500만원 선이다.

2년 전 매매가격이 1억2천만∼1억3천만원이었으나 현재 2천만∼3천만원 하락하면서 집주인이 당장 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없는 처지다.

경북과 충청권 곳곳에서도 역전세난 문제가 심각하다.

구미 옥계동 K아파트 전용 59.85㎡는 2년 전 전셋값이 6천100만∼7천100만원 선이었는데 최근 실거래 매매가는 4천만∼5천만원 선에 그친다.

청주 상당구 용암동 F아파트 전용 51.9㎡는 2년 전 전셋값이 1억3천500만∼1억4천만원인데, 현재 매매가격은

1억2천800만∼1억3천만원으로 2년 전 전셋값보다 싸다.

일부 지방의 경우는 현재 매매가격이 전셋값과 비슷하거나 오히려 높은 곳도 나오면서 이를 이용한 투기수요까지

 나오고 있다는 전언이다.

집을 사서 전세를 놓으면 전세보증금으로 매매가격을 갚고도 남아 자기 돈이 거의 없거나 소액인 사람도 집을 살 수

 있다.

창원의 한 중개업소 대표는 "매매가가 1억1천만원인데 전세 시세는 1억원에서 최대 1억3천만원까지도 받을 수 있어

전세보증금을 받으면 매매가격을 갚고도 최대 2천만원이 남는 상황"이라며 "이런 점을 노리고 싼 매물이 나오면 집을

사겠다는 문의 전화가 심심찮게 걸려온다"고 말했다.

전문가들은 매수자가 이런 상황을 악용할 경우, 전세금을 떼이거나 보증금을 제때 돌려받지 못해 세입자들의 피해가

 더욱 커질 것으로 우려하고 있다.

[통계 부동산114 제공]         

 

◇ 입주물량 증가, 지역 경제 위기 겹쳐 '설상가상'…임차인 피해 최소화해야

이처럼 지방의 깡통주택, 깡통전세가 늘어나는 가장 큰 원인은 입주물량 증가에 있다.

2010년 이후 지속된 수도권 주택시장 침체로 2014∼2016년에 걸쳐 지방을 중심으로 새 아파트 분양이 크게 증가하면서, 지난해부터 이들 지역의 입주물량이 급격하게 늘었다.

부동산114 조사 결과 경상남도의 경우 2010년대 초반 연평균 6천∼2만가구에 불과하던 새 아파트 입주물량이 지난해

 4만여가구로 2배 이상 급증했다.

올해 입주물량도 3만7천여가구에 달하고 내년 역시 3만5천여가구의 입주가 대기중이어서 '물량 폭탄'의 후폭풍이 내년까지 이어질 전망이다.

2015년까지 입주물량이 연평균 5천∼1만2천가구에 그쳤던 충청남도도 2016년에는 2배가 넘는 2만2천500가구로 준공이 늘어난 데 이어 지난해 2만4천500가구, 올해 2만6천가구로 연속해서 증가하고 있다.

충북 역시 2010년 초반 연평균 5천가구 미만이던 입주물량이 올해 2만2천여가구로 급증했다.

평창동계올림픽 폐막 이후 매매, 전셋값 하락세가 두드러지고 있는 강원도는 지난해까지 입주물량이 5천500여가구에 그쳤지만 올해는 입주물량이 3배가 넘는 1만8천가구에 육박하고, 내년에도 1만7천여가구가 준공돼 역전세난이 우려

되고 있다.

지방은 입주물량 증가와 함께 조선·자동차 등 지역 기반 산업의 위기로 경기침체까지 한꺼번에 들이닥치며 집값 하락이 가속화하고 있다.

거제시의 한 중개업소 대표는 "산업 침체로 월급 근로자는 물론 자영업자들도 소득에 급격하게 줄었는데 부동산 시장이라고 버텨낼 수 있겠느냐"며 "한 달 내내 거래 한 번 못해본 중개업소가 부지기수"라고 말했다.

지방의 집값 하락과 역전세 문제는 심화하고 있지만 정부의 대응은 미온적이다.

9 · 13 부동산 대책

(PG) [이태호, 정연주 제작] 사진합성·일러스트       

   

국토교통부가 지난 9·13대책에서 지방 미분양 관리를 강화해 미분양이 많은 지역의 주택공급 물량을 조정하고 깡통

전세, 역전세 위험지역의 세입자 보호를 위해 전세보증금 반환보증에 대한 위축지역 특례제도를 도입하기로 한 것이

 조치의 전부다.

미분양 관리지역에서 시행하는 전세금 반환보증 특례보증은 전세계약 종료 6개월 전까지 가입을 허용하고, 보증기관의 보증금 대위 변제에 따른 임대인의 지연 배상금을 6개월간 면제해주는 것인데 최근 급증하고 있는 임대차 분쟁에 대한 근본적인 대책으로는 미흡하다는 지적이 많다.

정부가 지방 등 집값 하락지역을 보호하기 위해 도입한 '청약위축지역'은 실익이 없다는 이유로 아직 한 군데도 지정

되지 않았다.

국토교통부 관계자는 "지방 역전세난은 지속적으로 모니터링중이지만 그간 많이 올랐던 집값이 안정을 찾아가는 과정

에서 나타나는 현상으로 정부가 손 쓸 방법이 별로 없다"며 "아직 전세보증금 반환보증 특례제도 외에 다른 지원방안은 고려치 않고 있다"고 말했다.

전문가들은 최근 역전세난이 지방뿐만 아니라 입주물량이 많은 수도권에서도 나타나고 있는 만큼 좀 더 적극적인 대응책을 검토해야 한다고 주문한다.

우리은행 부동산투자자문센터 안명숙 부장은 "내년 이후에는 지방뿐 아니라 서울·수도권 주택시장도 올해보다 나빠질 것"이라며 "과도한 집값 하락 지역은 세입자 등 선의의 피해가 발생할 수 있어 지속적인 관심과 지원이 필요하다"고

말했다.

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저작권자(c)연합뉴스.

아파트 단지

<사진=연합뉴스>

서울 도심아파트 전경

[연합뉴스 자료사진]

[김종윤 논설위원이 간다] 확 바뀐 부동산 시장, 악재는 손잡고 온다

한 달 만에 시장 냉각 뚜렷해
강남 등 가격 하락 두드러져
급매물 나와도 매수자 없어

실수요 아니면 대출 어렵고
경기 침체도 본격화 조짐
“내년에도 조정 계속될 듯”

9·13대책 50여일 … 현장은 

 

미래의 자산 가격을 정확히 예측하는 건 불가능하다. 시장의 흐름을 보고 가격을 전망할 뿐이다.

9·13 부동산 대책이 나온 지 50여일이 지났다. 지금 부동산 시장은 ‘정중동(靜中動)’이다. ‘미친 집값’은 일단 숨 고르기에 들어갔다.

팔려는 쪽도 사려는 쪽도 모두 시계 제로 상태다. 앞으로 시장을 지배할 변수는 여러 가지다.

돈줄이 조여질 강도는, 공급 대책은, 종합부동산세를 비롯한 보유세 부담은…. 여기에 거시 경제의 침체도 무시할 수

 없다.  
     

“9·13 대책 전에는 가격이 하루에 1억원씩 올랐어요. 지금은 눈치만 봅니다.

당분간 오르기는 힘들 것 같고. 단기간 급등하면 조정을 받습니다.

얼마 전 한 고객이 들러 가격을 얼마 낮추면 팔릴 수 있을지 물어봤는데…” 지난 5일 반포동 아크로리버파크 단지 인근 상가. 익명을 요구한 한 공인중개사는 “한 달 만에 시장 분위기가 완전히 바뀌었다”라고 말했다.

이 단지는 한때 3.3㎡당 1억원에 거래됐다는 소문이 났던 곳이었다.

소문은 사실이 아닌 것으로 밝혀졌다. 하지만 지난 8월에 전용 84.97㎥의 실거래가는 30억원에 신고됐다. 

 
     

서울 송파구 잠실동 한 부동산 중개업소에 붙은 급매물 정보. 한국감정원 조사에 따르면 지난달 29일 기준으로 송파구 아파트값은 전주보다 0.05% 내렸다. 강남 3구 아파트값은 2주 연속 하락세를 기록했다.

(위 사진) [연합뉴스], [그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr]

잠실 분위기도 비슷했다. 5단지 전용면적 103㎡형의 현재 호가(부르는 값)는 17억원대 중반까지 나왔다.

지난달 실거래는 19억원이 넘었다.

지금은 호가가 떨어지고 있다.

 A 공인중개사는 “7월 17건, 8월 18건, 9월 22건 거래를 중개했는데 10월에 단 2건만 거래를 성사시켰다”고 말했다.

그는 “매물이 줄었고, 사려는 움직임도 없다”며 “지금은 예의 주시만 하는데 이미 대출은 어려워졌다”고 말했다.  
 
부동산 시장을 굴러가게 하는 세 바퀴는 돈·세제·수급이다. 여기에 인구구조 및 산업구조가 영향을 미친다.

인구는 장기적인 변수다. 세제는 중기 변수다.

 보유세가 늘면 시간이 갈수록 집 소유자의 부담이 커지기 때문에 중기적으로 가격 흐름에 영향을 준다.

 집은 당장 공급할 수가 없다. 집을 지어 입주하기까지는 3년 이상 걸린다.

수급도 중기 변수인 까닭이다.

시장에 즉각 영향을 미치는 건 유동성이다.

돈줄을 풀면 마땅한 투자 수익처를 찾지 못한 돈이 부동산 시장으로 몰린다.

여기에 불안 심리가 가세한다.

 “이번에 집을 마련하지 못하면 영영 무주택자가 되는 것 아닌가…

” 시장은 그렇게 뜨거워진다.

 반대로 돈줄을 조이면 부동산 시장으로 들어오는 돈이 줄면서 시장은 서서히 식어 간다.
 
지난 5년간 서울 아파트값은 꾸준히 상승했다. 한국감정원 통계에 따르면 서울은 지난해에 3.41%(전년 대비) 올랐다. 올해 들어서는 10월까지 7.21% 뛰었다. 강동구는 10.43%, 용산구는 10.52%, 송파구는 9.57% 올랐다. 왜 올랐나.

시중에 1100조원이 되는 돈이 풀렸다. 투자자들은 기준금리 인상 등의 시기를 보면서 관망했다. 글로벌 경기도 좋았다.

서서히 시장이 달궈졌다.

기준금리 인상 기미가 없고, 종합부동산세 개편안이 생각보다 강하지 않은 것으로 드러났다.

3분기들어 투자 심리에 방아쇠가 당겨졌다.

 불안해하던 수요자들이 추격 매수에 들어가면서 가격은 폭등했다. 

 
     

신도시 4~5곳 조성, 20만 가구 공급

  

이랬던 시장의 분위기가 변한 건 오버 슈팅(과열)에 대한 경계심리가 퍼진데다 정부의 강력한 규제책이 겹쳐서다.

 다주택자의 대출 규제가 본격화했다.

 대출 규제의 ‘끝판왕’으로 불리는 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’ 적용도 지난달 말부터 시작됐다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “9·13대책이 나오기 전에 가격이 너무 올랐다. 주간 변동률로 1%를 기록한 곳도

 있었다. 연간으로 환산하면 거의 70% 수준이다.

조정받는 게 정상”이라고 말했다.

 이미 강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트 가격은 전주 대비로 10월 넷째 주부터 하락세다.

10월 마지막 주에는 용산·동작구도 마이너스 행진에 가세했다.  
      관심은 앞으로의 시장추이다. 이달에 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 올릴 가능성도 크다.

다주택자 대출 규제는 강력하다. 수도권 30만 가구 공급 계획도 추진 중이다. 종합부동산세를 인상하는 세법 개정안은 국회에 올라가 있다. 투자자 입장에서 보면 악재다.

 악재는 손잡고 함께 오는 법이다.
 
지금의 상황은 2006년과 비슷하다.

당시는 ‘버블세븐’이라는 말이 나올 정도로 단기간에 집값이 급등했다.

아파트 단지별 집값 담합도 극심했다.

스타 전문가라는 사람들이 나와 부동산 투자를 부추기던 것도 비슷하다.

그 후 집값은 글로벌 금융위기가 오면서 조정장으로 들어갔다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “돈을 빌려서 집을 사겠다는 수요는 위축될 수밖에 없다”며 “내년 1분기까지는 하락세가 이어질 것”이라고 말했다.

KB국민은행 월간주택가격 동향에 따르면 서울 주택 전세가율은 지난달 60% 선이 깨진 59.8%를 기록했다.

갭투자(전세를 끼고 집을 사는 투자)가 힘든 구조다. 투기 수요는 일단 잠재우는 분위기다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원도 조정은 불가피하다고 봤다.

 다만 그는 “1기 신도시와 서울 사이에 20만 가구의 3기 신도시를 짓고 입주하려면 5~7년은 걸리기 때문에 집값이

완전히 잡힐 것이라고 장담하기 어렵다”고 말했다. 

'서울 강남구 한 아파트 상가 내 부동산중개업소 시세판.

연합뉴스,

 

경기침체의 먹구름도 짙어진다. 심교언 교수는 “경기가 바닥으로 가라앉는 상황에서 부동산만 뜨거울 수 없다”고

 말했다.

한국개발연구원(KDI) 등은 올해 한국의 경제성장률 전망치를 2.7%로 낮췄다.

내년은 더 하향 조정해 2.6%로 전망했다. 이미 일자리 증가 폭은 참사 수준으로 떨어졌다. 소득은 늘지 않는다.
 
질문은 다음으로 넘어간다. 급격한 냉각기가 올 것인가.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “관건은 조정의 속도와 폭인데 급락은 없을 것”이라고 말했다. 중요한 건

무주택자들의 심리다.

 서울의 주택보급률은 96.3%(2016년 기준, 국토교통부)다.

자가 보유율은 48.3%(2017년 기준, 서울시)에 그친다. 수도권의 대기 수요까지 합하면 서울 집에 대한 잠재 수요는

여전하다.

무주택자가 다시 불안해하면 시장은 요동칠 수 있다. 박원갑 수석전문위원은 “정부가 시장을 안정시키겠다는 분명한

신호를 꾸준히 보내야 무주택자들이 믿고 기다릴 수 있다”라고 말했다. 

 

  

 
김종윤 논설위원 

[출처: 중앙일보] [김종윤 논설위원이 간다]

3일 업계 등에 따르면 이달 부동산 시장은 대출규제, 금리인상 등의 여파로 찬바람이 불 전망이다.

 /사진=연합뉴스

부동산 시장, 향후 전망은?

조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수)

 문재인 정부 출범 이후 어느 자리를 가도 빠지지 않는 주제가 바로 서울 집값 이야기다. 서울 집값 언제까지 오를

것인가?

 이번 정부가 집값 규제 잡을 수 있을까? 서민들 강남 집값 너무 많이 올라 강남에 사는 것은 포기해야 하나?

 

서울 집값이 너무 올라 서울에 사는 것을 포기해야 하나? 정부가 주택을 공급한다는데 어디에 언제쯤 얼마나 하나?

아니면 집값 더 오르기 전에 지금이라도 사야하나? 궁금한 것이 한둘이 아니다.

 이번 정부는 출범이후 1년 반 동안 11번의 부동산 대책을 내 놓았다. 그 중에서 4번은 공급대책이라고 할 수 있으나

나머지 7번은 시장규제대책이라고 할 수 있다.

 

그런데도 부동산시장은 여전히 잡히지 않고 있다. 왜일까?

그렇다면 이전 대책들은 모두 실패인가?

 

정부의 집값 잡는 강력한 규제책은?

 

문제는 가격이 오른다는 것은 공급이 부족하거나 수요가 많다는 것이다.

그런데 정부는 근본원인을 치료하지 않고 처음부터 집값을 잡기위한 대책만을 내놓았다.

 결국 집값은 정부가 발표하는 수치와는 상관없이 시장에서는 너무 많이 올랐다.

강남을 비롯한 서울 전역이 급상승하면서 많게는 2배, 적게는 1.5배가량 상승한 것이다.

 

그러니 서민들은 ‘서울에서 집 살 수 있을까?’ 미래가 불투명하다고 불만을 토로한다.

정부의 연이은 규제정책이 단기적으로 시장을 이길 수는 있겠지만 결국, 시장을 이길 수가 없다.

 이러한 정부의 노력 중 최근 발표한 2번의 대책은 분명 시장에 큰 영향을 줄 것이다.

 그것은 바로 9.13대책이며 또 하나는 지난 2월 21일 정부가 발표한 재건축 안전진단 정상화 대책이다.

 

사실 2015년부터 시행된 민간택지에 대한 분양가상한제 폐지와 더불어 재건축 초과이익환수제 연기가 강남지역의

 재건축 아파트 가격을 부추기면서 집값을 상승시킨 주범으로 이를 원천 봉쇄하겠다는 정부의 대책이 바로 2월 21일

재건축 안전진단 정상화 대책이다.

 

이는 안전진단을 강화하므로 정부는 더 이상 강남 재건축사업은 물론 다른 지역에서도 자산증식을 위한 투기성 재건축사업은 용납하지 않겠다는 신호탄으로 발표된 대책이다.

 그리고 지난 9월 13일 정부가 내 놓은 9.13대책은 두 가지로 구분할 수 있는데 그 첫 번째가 종합부동산세 강화이며

 두 번째가 주택을 소유한 사람에게는 원칙적으로 대출을 금지시키는 대출규제 정책이다.

 

이중에서 지금당장 시장에 영향을 미치는 강력한 규제대책은 바로 재건축 안전진단강화와 1주택이상 주택소유자에게 대출을 금지시키는 대책이다.

 

대출금지는 집값하락 신호탄인가?

 

일단, 지난 9월 13일 대책인 종합부동산세 인상과 대출규제는 시차가 있다.

 첫째, 종합부동산세 강화는 점진적으로 종합부동산세가 부동산을 소유하고 있는 사람들에게 부담으로 작용하여 부동산 시장에 영향을 미칠 것이지만 이는 내년 12월에 부과되기 때문에 아직 1년이라는 시차를 두고 있다.

 

그래서 지금 부동산시장에서는 피부로 와 닿지 않을 수 있어 큰 영향은 없겠지만 내년 12월 고지서가 발부되고 나면

 그때부터는 불만의 소리가 터져 나올 가능성도 있으며 부동산시장에 미치는 영향도 클 것이다.

 

둘째, 9.13대책에서는 주택을 가지고 있으면 일단 대출을 원칙적으로 금지했다.

즉, 이는 대출로 집사지 말라는 신호탄이다.

 집은 많은 돈을 지불하고 사야 하는데 은행 대출을 원칙적으로 봉쇄하면 주택시장은 거래가 어려워지고 거래가 어려워지면 거래 절벽현상이 나타나 당장 집을 팔아야 하는 사람들은 결국 가격 투매현상이 나타날 것이며 이는 주택시장

가격하락과 함께 시장침체로 이어질 수 있다.

 

그래서 대출금지는 집값하락의 신호탄일 수도 있다. 하지만 정부가 바라는 것은 주택가격 안정이지 하락이나 침체는

 아닐 것이다. 집값 상승 이제는 좀 쉬어가야 한다.

 지나간 일이지만 차라리 정부가 부동산시장을 가만히 두었다면 지금과 같이 주택가격이 급등하여 무주택 서민들이

 불안해하고 미래에 대한 희망을 잃지는 않았을 것이라는 생각도 해본다.

 

결론적으로 서울의 집값은 생각해도 너무 많이 올랐고 너무 빨리 올랐다. 지금은 중산층이 집을 구입하는 것도 부담

스러운 가격이 되었다.

 서민들은 귀를 씻고, 눈을 비비고 다시 들여다 봐도 우리나라 집값이 아닌 듯할 것이다.

 

문제는 집값이 전혀 오르지 않는다는 것도 정부는 부담스러울 수 있다. 결국은 집값 상승의 방향과 속도가 문제다.

서울의 경우 만성적 주택부족 지역이기 때문에 주택정책 방향은 변함이 없을 것이다.

 그래서 공급이 부족하면 공급을 늘리는 정책을 내 놓아야 했는데 공급도 수요도 모두 억제하는 정책을 내 놓았으니

 가격이 비정상적으로 오를 수밖에 없었다.

 

공급할 택지가 부족하다면 수요를 분산하는 정책도 병행했다면 하는 아쉬움도 있다.

때마침 정부의 대책은 지금까지의 어느 대책보다도 강력한 대책, 거래를 중단시킬 만큼 강력한 대책이 나왔다.

 그것은 바로 대출규제와 공급정책이다.

너무 많이 오른 주택가격 이제는 좀 쉬어가야 할 때가 되었다.

 

정부의 주택공급정책 성공조건은?

 

주택시장에서 학수고대하던 공급대책이 지난 9월 21일 나왔다.

하지만 정부의 발표만으로는 서울 집값이 장기적 안정세로 접어들지에 대한 전망은 여전히 불투명하다.

왜냐하면 수요자가 원하는 지역에, 원하는 시기에, 주택이 공급될 수 있을지 불투명하기 때문이다.

 

정부는 서울과 1차 신도시 사이에 1백만 평 이상의 신도시 4~5곳을 만들기로 하는 등 수도권 주택공급 카드를 꺼내

 들었다.

특히, 서울도심에는 강동구 가락동 옛 성동구치소 부지와 개포동 재건마을에서 약 1640가구를 공급하는 등 총 11곳에서 1만 가구 정도를 건설하기로 한 것이다.

 

또한 광명 하안2지구와 의왕 청계, 성남 신촌, 시흥 하중, 의정부 우정 등 입지가 괜찮은 외곽지역 5곳에 1만7160가구를 건설할 예정이다.

인천 검암 역세권에도 7080가구가 공급된다.

 

9.21 주택공급대책이 발표된 이후 시장에서는 입지가 좋은 곳이 많다고들 하지만 한편에서는 수요자가 원하는 지역이 아니라는 말과 공급량이 턱없이 부족하다는 등 엇갈린 평가들이 나온다.

아직까지 비공개 입지가 많고 그린벨트 해제 여부도 결론 짓지 못한 점 등을 감안하면 대책에 대한 평가는 섣부르다.

 

그러나 강력한 수요억제를 담은 9.13대책과 더불어 공급대책이 시장에서 눈치 보기 장세로 바뀌면서 서울 집값 급등세는 진정국면을 보이고 있다.

 아직 정부가 발표하지 않은 4~5곳의 미니신도시와 30만호 주택을 공급하겠다는 대책이 집값 상승폭을 진정시키데

긍정적인 효과를 주고 있다.

 즉, 9.13 종합부동산세 강화와 대출규제 그리고 9.21 공급대책이 분명 집값 상승폭 둔화로 이어지고 있는 것이다.

 

가장 중요한 것은 미니신도시로 조성되는 지역이 베드타운화 되지 않을까? 아니면 교통지옥이 되지 않을까? 염려가

 되는데 이 두 가지만 해결된다면 이번 3기 미니신도시는 분명 성공할 수 있을 것이다.

 

지방 부동산시장은 어떻게 하나?

 

지난 8월말 기준으로 미분양주택은 약 6만4천 가구에 달한다. 이 물량은 모두 지방에 있는 것은 아니다.

일부 수도권에도 있지만 대부분은 지방 미분양물량이다.

 지방경제가 어려워지고 주택시장 마저 미분양이 쌓이면서 정부도 고민에 빠지고 있을 것이다.

하루아침에 침체된 지방 경제를 살릴 묘안도 없고 그렇다고 미분양 주택을 한 번에 해결할 방법도 없고 그고민은

전문가들의 조언을 들어 해결했으면 한다.

 정부가 지방 미분양물량을 해소하기 위해 우선먼저 해야 할 일은 미분양주택을 구입하는 사람들에게는 예전에 사용

했던 것처럼 세제혜택을 통하여 주택을 구입하게 하는 것이다.

 

물론 서울·수도권지역에서 주택을 구입해도 다주택자 양도세 중과세에서 제외시켜야 한다.

그리고 지방경제를 살릴 수 있는 일자리창출이다. 이외에는 별다른 방법이 없다.

 그렇다고 정부가 전부 매입할 수는 없지 않은가? 다시 한 번 시장을 규제하기보다는 오히려 미분양을 구입하도록

 독려해야 한다. 그래야만 지방경제도 살릴 수 있고 미분양물량도 소진할 수 있다.

 

향후 부동산시장의 변수는?

 

부동산시장의 가장 큰 변수는 대출규제와 금리인상 그리고 종합부동산세 인상과 공급정책이다.

 첫째, 대출규제는 부동산 자체가 많은 돈을 지불해야만 구입할 수 있는데 대출을 금지시키면 주택을 구입하기 어려워지기 때문에 주택시장에서는 거래절벽현상이 나타날 수 있다.

 

둘째, 금리인상이다.

주택구매자들에게 금리인상은 이자부담으로 돌아와 구매력을 낮출 수 있다.

물론 금리가 한번 오르고 더 이상 오르지 않는다면 큰 영향이 없을 수 있지만 이번에는 금리가 지속적으로 인상될

가능성이 높아지고 있다.

 

그렇게 되면 금리인상이 주택가격에 미치는 영향이 매우 클 것이다.

 그렇다고 집이 꼭 필요한 사람들에게 주택구입을 포기하라는 말은 아니다.

 금리상승은 분명하게 주택수요자들에게 구매력을 저하시키는 데는 충분하다.

 

부동산시장에서 금리가 올라가면 전월세가격도 올라간다. 왜냐하면 수익률이 저하되기 때문에 집주인은 임대료를

올릴 것이기 때문이다.

 셋째, 종합부동산세 인상이다. 아직은 고가주택 소유자들이 실감을 할 수 없지만 내년 12월 종합부동산세가 부과되면 그 때문에 얼마나 부담스러운지 알 수 있을 것이다.

 

이는 내년으로 국한된 것이 아니고 매년 인상될 것이며 조세부담은 주택시장이 상승하는 국면에서는 큰 부담으로 작용하지 않지만 하강국면에서는 매우 큰 부담으로 돌아와 시장침체를 더욱 깊게 할 가능성이 있다.

 

넷째, 정부의 공급대책이다. 공급은 부동산시장에서 수요를 분산시키는 효과가 있으며 매수에 나서는 수요를 대기수요로 남게 하여 부동산 시장을 진정시키는 효과가 있다.

물론 공급은 수요자가 원하는 지역에, 원하는 시기에, 원하는 공급량만큼 공급될 때 그 효과는 극대화 된다.

 

그러나 이를 만족시키지 못하면 가격은 다시 상승할 수도 있다.

정부는 금년 말까지 미니신도시 4~5곳을 발표하면서 공급을 늘리겠다고 했다.

이렇게 향후 부동산시장의 변수는 대출규제와 금리인상 그리고 종합부동산세 인상과 공급확대 등을 꼽을 수 있다.

 

주택구입 어떻게 해야 하나?

 

주택시장은 정부의 주택담보대출 금지로 현재 주택시장은 거래절벽현상이 나타나고 있다.

또한 주택공급을 늘리겠다는 정부의 발표만으로도 무주택자나 주택을 구입하려는 사람들에게 대기수요로 남게 하는데 일단 성공한 듯하다. 그렇게 되면 무주택자들은 규제가 덜한 청약시장으로 몰릴 것이다.

 

마침 정부는 무주택자에게 청약시장에서 많은 우선권과 혜택을 주겠다고 발표를 했다.

 이는 입지여건이 좋은 지역에서는 청약 과열이 나타날 수도 있지만 한편으로는 수요보다 공급이 많은 지역이나

비 인기지역에서는 미분양이 나타날 가능성도 있다.

 

하여튼 재고주택시장 물량부족현상은 결국 무주택자에게 청약시장으로 나오라는 신호탄이며 청약시장에서는 무주택자 우선분양이 늘어나 유리한 고지에 있기 때문에 당장 주택구입에 나서기보다는 좀 기다려보는 것이 좋을 것이다.

 특히, 무주택자들 중 청약가점이 높은 사람들은 서울·수도권지역에서 입지여건이 좋은 지역의 중소형평형에 청약을

 노려보는 것이 좋을 것이며 청약가점이 낮은 사람들은 교통여건을 감안하여 중대형평형을 노려보는 것이 좋겠다.

 그러나 1주택자로 이전수요인 경우에는 여전히 미래가치가 있는 서울의 재건축·재개발사업이 가능한 물건을 구입해서 장기전으로 돌입하는 것이 더 현명하다.

 왜냐하면 부동산은 시간이 지나면 분명 가격이 오르기 때문이다.

 또한 나이가 많은 은퇴자들은 똘똘한 주택 한 채로 강남권이나 강남권에 가까운 지역 혹은 역세권이나 역세권에서

가까운 지역에 주택을 구매하는 것이 좋다.

나이가 들면 도심지에 살아야 병원도 가깝고 교통이 편리한 곳에 살아야 이동하기가 편리하기 때문이다.

 

주택은 더 이상 재산증식의 수단이나 투기의 대상이 아니다.

이제 주택은 더 이상 재산증식의 수단이나 투기의 대상이 되지 않아야 한다.

정부는 지금 당장은 주택가격을 안정화시킬 수 대책이 필요하지만 주택에 대한 사람들의 생각도 바뀔 수 있도록 환경을 조성해야 한다.

 

기성세대들은 주택에 대한 애착과 집착이 크고 그들에게 주택은 전 재산일 수 있다.

하지만 장래 지역에 따라 인구감소로 인한 공실율 증가와 출산률 저하는 젊은 사람들에게서 주택의 개념을 소유가

 아닌 이용의 개념으로 바꿔 놓을 것이다.

 

특히, 요즘 어린아이들이 성장하여 성인이 될 시기에는 운이 좋으면 아버지가 살던 집이 내 집이 될 수 있으며 결혼을 한 사람들은 장인집도 내 집이 될 수 있다는 생각을 할 것이다.

따라서 정부의 주택정책은 중장기적으로 환경이 바뀔 것이라는 전제하에 지금부터 그 패러다임을 바꿔 나아가야

주택시장도 안정화될 것이다.

 

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수 djk1129@hanmail.net

▲상무지구 전경

(사진=구성헌 기자@carlove)