이러지도 저러지도"..전세가율 '뚝' 갭투자자 '좌불안석'

주택 매매지수 지속 하락

[출처] - 국민일보

마포구 공덕동 아파트 모습

이호재 기자

이러지도 저러지도"..전세가율 '뚝' 갭투자자 '좌불안석'

지난해 12월 서울 전세가율 65.3%..3년 만에 '최저'
대출 차단·양도세 중과·보유세 강화, 규제 '첩첩산중'
일부 지역 전세 보증금 제때 못주는 역전세난 우려

【서울=뉴시스】박성환 기자 = 최근 서울 아파트 전셋값이 하락세를 보이면서 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이

 곤두박질치고 있다.

서울 강남지역에서도 세입자를 구하지 못해 전셋값이 억 단위로 떨어지는 등 '역전세난'이 가시화되면서 은행 대출이나 전세를 끼고 집은 산 갭투자자들은 발을 동동 구르고 있다.

특히 시세 차익을 노려 전세를 끼고 무리하게 여러 채를 산 다주택자들은 초비상이다.

양도세 중과와 보유세 강화, 공시가격 현실화, 금리 인상 등 다주택자들은 겨냥한 부동산 규제 정책이 쏟아지면서

팔기도, 버티기도 힘든 상황이기 때문이다.

정부는 갭투자자들이 집값을 올리고 주택시장을 교란하는 주범으로 판단하고 있다. 시세 차익을 위해 전세금을 올리고, 올라간 전세금이 집값을 끌어올린다는 것이다.

갭투자가 집값을 단기간에 폭등한 원인 중 하나라는 게 정부의 설명이다.

집값과 투기는 반드시 잡겠다는 문재인 정부는 갭투자자들을 투기세력을 보고, 세 부담을 늘려 시장 교란에 제동을

 걸겠다는 복안이다.

정부는 양도세 중과와 총부채원리금상환비율(DSR) 적용한 대출 차단 등 지난해 쏟아냈던 각종 규제가 하나 둘 가시적인 성과를 내고,  4월 공시가격 현실화 등으로 다주택자를 옥죄, 부동산시장에 매물이 늘어나는 효과를 기대하고 있다.

한국감정원에 따르면 지난해 12월 아파트·단독·연립 등 전체 주택 유형을 포함한 서울 종합주택 전세가율(평균 가격

기준)은 65.3%를 기록했다.

 전달(65.4%) 대비 0.1% 하락한 것이다. 이는 지난 2015년 11월 이후 3년여 만에 최저 수준이다.

지난해 70%를 웃돌던 서울 아파트 전세가율이 60%까지 내려가면서 갭투자자들은 사실상 수익을 기대하기 힘들다.

또 오는 4월 공시가격 현실화에 따른 세 부담이 증가와 금리 인상 전망이 나오면서 부담감이 더 커질 것으로 보인다.

갭투자자들은 주택시장에서 집값이 더 떨어진다는 기대 심리가 확산하면서 시간이 갈수록 심해지는 거래절벽과 양도세 중과 때문에 팔기도 힘들고, 계속 버티자니 전셋값이 떨어지고 세 부담은 늘어나는 '진퇴양난' 상황에 처했다.

앞으로 전세가율이 더 떨어질 것으로 전망된다. 집값·전셋값 하락세가 당분간 이어지고, 집값이 더 떨어질 것이라는

심리적 요인으로 관망세가 짙어지면서 처분마저 쉽지 않은 상황이다.

 또 1만 가구(9510가구)에 달하는 서울 송파구 가락동 '헬리오시티' 등 입주물량 여파로 전세시장이 안정화가 될 것으로 보인다.

전셋값 하락으로 일부 지역에선 집주인이 전세 보증금을 못주는 역전세난이 우려된다.

 전세를 끼고 무리하게 주택들을 매입했던 갭투자자들로 인해 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자들도 늘어날 가능성을 커지고 있다.

전문가들은 매매가와 전셋값이 동반 하락하면서 전세가율이 50% 밑으로 내려가지 않을 것으로 전망했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "전세가율이 떨어진 것은 전셋값이 크게 내려간 것이 아니라 최근 2~3년간 매매가격이 가파르게 올랐기 때문"이라며 "전세비율이 두고 매매가격의 상승과 하락을 확인하는 지표로 보는 건 다소 무리가 있다"고 설명했다.

박 위원은 "다주택자에 대한 양도세와 종부세가 강화되고 대출까지 까다로워지면서 갭투자는 당분간 크게 위축될 것"

이라며 "매매가와 전세가가 함께 하락하면서 전세가율이 50%대 밑으로 내려가진 않을 것 같다"고 덧붙였다.

sky0322@newsis.com

      

관련 T!P

연재

더보기

<저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사.

[사진 제공 :

 행운공인중개소

17일 서울 강남구의 아파트 단지들

 [뉴스1]

대전 지역 아파트 [사진=대전일보 DB]

그래픽=김영옥 기자

 yesok@joongang.co.kr

  3억원 내린 급매물도 안 팔린다…꽁꽁 얼어붙은 주택시장

[

긴장감 감도는 서울 주택시장…집주인 ‘전전긍긍’

[디지털타임스 박상길기자]연초부터 서울 주택 시장 거래 절벽이 심화되자 시간이 갈수록 수요가 더 줄어들까 집주인들의 근심이 커지고 있다.

올해는 표준주택 공시가격, 공동주택·개별 단독주택 공시가격 발표가 이어져 보유세 부담이 더 늘기 때문이다.

17일 부동산업계에 따르면 서울 강남과 용산 등 주요 지역에서 급매물이 쏟아져 나오고 있지만 추가 하락을 기대한

 수요자들이 관망하며 쉽게 팔리지 않고 있다.

강남의 경우 고점 대비 3억∼4억원 이상 떨어진 급매물이 나오고 있지만 거래가 이뤄지지 않고 있다.

지난 16일 기준 강남구의 하루 평균 거래 신고 건수는 2.9건에 그친다. 작년 1월과 비교하면 87% 급감했다.

서초구와 송파구도 같은 기간 하루 평균 신고 건수가 각각 1.6건, 2.9건으로 강남구와 비슷하다. 

지난해 1월 1021건이 거래된 용산구는 올해 1월에는 16일 현재 신고 건수가 12건에 불과하다.

이달 말 실거래 신고가30일 이내라 시장 상황이 충분히 반영되지 않았지만 역대급으로 분위기가 좋지 않은 것은 부정할 수 없다.

서울 대표 인기 지역인 강남에 이어 강북을 넘어서 마·용·성(마포·용산·성동) 등 주요 지역에서 최근 몸값이 수억 떨어진 급매물이 속속 나오는 것이 이를 뒷받침해준다. 
서대문구를 대표하는 DMC파크뷰자이 전용면적 84㎡는 현재 8억원 중반에 급매물이 나오고 있다.

불과 3개월 전만 하더라도 10억원이 넘는 가격에 거래된 뒤 호가가 11억원 이상 뛰었던 상황과 비교해보면 2억원 이상 떨어졌다. 

마포래미안푸르지오 전용 59㎡도 3개월 전인 지난해 10월 13억원에 육박하는 최고가에 거래됐지만 현재 2억원 이상

떨어진 10억원 중반에 급매물이 나오고 있다. 리버힐삼성은 전용 84㎡는 3억원 가까이 떨어진 9억원 중반에 급매물이 나오고 있다.

서울 주택 시장의 거래절벽이 심화한 이유는 올해 보유세 부담이 더 커지기 때문으로 보인다.

강남을 대표적으로 살펴보면 지난해 10.51%에서 올해 42.87%로 공시가격이 4배 급증했다.
부동산 업계 한 관계자는 "정부가 아직 옥죈 대출 규제를 풀지 않은 상태에서 표준주택 공시가격, 공동주택·개별

단독주택 공시가격 발표가 이어져 셈법이 복잡해지는 만큼 거래위축은 당분간 지속될 것"이라고 말했다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr

연초부터 강남·북을 포함한 서울 주요 지역의 거래가 부진하자 집주인들의 근심이

커지고 있다. 사진은 서울의 한 공인중개업소 전경

<연합뉴스> 

[저작권자 ⓒ디지털타임스

서울 송파구 일대 아파트 밀집 지역.  /사진=김창성 기자

새해 첫달 주택시장 '떨어지고 지켜보고'

새해에도 집값 하락세가 계속됐다. 지난해 정부의 9·13부동산대책 이후 매매가·전세값 동반 하락세가 이어진 데다 송파 헬리오시티 등 대규모 입주 물량까지 더해져 매수 관망세가 계속됐다.

 올해도 지난해와 같은 흐름이 계속 될 것으로 전망되는 가운데 새해 첫 달 부동산시장도 비슷한 분위기가 감지됐다.  

◆새해에도 이어진 하락세 

한국감정원이 올해 첫째주에 발표한 지난해 12월 다섯째주(12월31일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에

따르면 매매가가 전주 하락폭과 동일한 0.07% 떨어졌다.

서울의 경우 ▲2차 수도권 주택공급 계획 ▲9·13부동산대책 등 정부규제 ▲대출규제 ▲금리인상 ▲입주물량 증가

▲거래량 감소 ▲전세시장 하락 ▲계절적 비수기 등 다양한 하방압력이 작용했다. 이에 따라 종로구(보합)를 제외한

모든 구에서 하락하며 지난해 11월 둘째주 부터 8주 연속 하락세가 지속됐다. 

 

 

강남4구(강남·서초·송파·강동)는 전반적으로 재건축단지 위주로 하락했지만 잠실 등 일부지역은 급매물이 누적돼 신축도 동반 하락했다.  
같은 기간 전국 전셋값은 보합세를 보였지만 강남은 고가 위주로 떨어졌다.

서울(-0.11%→ -0.12%)의 경우 학군이 우수한 지역은 겨울방학 이사수요로 일부 단지가 올랐지만 전반적으로 신규

 입주물량 증가, 계절적 비수기로 모든 지역에서 보합 내지 떨어졌다.
전체적으로 하락세를 보인 지난해 마지막주 아파트값에 이어 새해 첫 주도 같은 흐름이 이어졌다.

계속된 규제에 입주물량 증가까지 겹친 탓이다. 

한국감정원의 이달 첫째주(7일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 매매가는 0.08% 떨어졌다.

서울은 대출규제 등 정부정책과 신규 입주물량 증가, 금리상승 기조, 전세시장 안정 등 각종 요인의 복합적인 영향으로 급매물만 간헐적으로 거래되며 9주 연속 하락세다.
전셋값 역시 시장에 매물이 쌓이고 관망세가 지속되며 약세가 이어져 0.09% 떨어졌다.

◆서울 10주째 뚝… 계속되는 관망세 

둘째주에도 서울 아파트값은 하락세가 지속됐다. 한국감정원에 따르면 지난 14일 기준 서울 아파트값은 0.09% 떨어지며 10주 연속 내림세를 나타냈다. 
대출 등 정부규제, 금리인상, 전세시장 안정 등 각종 하방 요인이 작용해 관망세와 급매물 위주의 간헐적 거래가 이어져 보합과 하락이 반복되는 양상을 보인 것으로 분석된다.

계속되는 하방압력에 시장에서는 올해도 하락세가 계속될 것으로 예측한다.
한국 갤럽이 국민 1000명을 대상으로 1월 둘째주(8~10일)에 실시한 데일리 오피니언 조사 결과에 따르면 ‘앞으로 1년간 집값’ 추이를 묻는 질문에 39%가 ‘내릴 것’이라고 답해 ‘오를 것’ 이라고 응답(28%)한 이들을 앞섰다. 

서울시민의 45%는 집값이 ‘내릴 것’이라고 응답했고 ‘오를 것’이라고 응답한 이는 26%에 불과했다.
특히 올해는 정부 규제 여파에 더해 최근 1만여가구에 육박하는 송파 헬리오시티의 입주가 시작된 데다 서울에서 지난해 보다 17% 증가한 4만3000여가구가 집들이에 나설 것으로 예상되는 만큼 집값 하락세는 당분간 지속될 것이란

전망이 설득을 얻는다. 

윤지해 부동산114 수석연구원은 ”정부 주도로 공급확대를 예고하고 주택담보대출 규제가 크게 강화되면서 내 집 마련을 위한 실수요자가 쉽게 거래에 나서지 못하고 관망하는 분위기“라고 짚었다.

이어 “올해부터 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상되면서 주택 보유자들의 매도 물량이 시장에 쌓이고 있다”며 “거래 절벽 현상이 장기화되고 있어 시세보다 저렴한 급매물이 계속 늘어날 경우 가격 하락폭이 커질 수 있다. 주택시장 해빙까지는 상당한 시간이 필요할 것”이라고 전망했다.

    

 

      

김창성 solrali@mt.co.kr

▲ 서울 강남 일대 항공뷰

[사진=네이버지도]

감정원 "올해 서울 주택시장 '후퇴기' 접어들 것"

정부 규제강화 등으로 관망세...

일부지역 공급늘면서 가격하락 예상

뉴스퀘스트=이수현 기자] 정부의 공식 부동산 통계 작성 기관인 한국감정원이 10일 올해 서울 주택시장이 ‘후퇴기’로 접어들 것이라는 전망을 내놨다. 감정원이 이날 내놓은 '2019년 주택가격 전망'에 따르면 경제의 저성장 기조와 부동산 세제개편, 규제지역 추가 등 정부 규제정책, 누적되는 아파트 입주물량 등의 영향으로 올해 전국 집값이 1% 하락할 것이라고 예상했다. 주택 순환주기별 모형에 따르면 주택시장은 ‘회복기→호황기→후퇴기→침체기’로 진행되는데, 감정원은 일단 순환 주기별로 서울 주택시장은 현재 ‘호황기’에 있다고 봤다. 주택의 수급상황과 산업구조 등 지역상황에 따른 분석이다. 감정원은 1986년부터 2018년 11월까지 장기시계열 자료를 통해 순환주기를 분석한 결과, 2016년 말까지 5번의 순환기가 진행됐고 최근 제 6순환기로 침체 및 회복기를 거쳐 15개월 간 호황기가 진행되고 있다고 판단했다. 그러나 최근 정부가 각종 부동산 대출을 막고 있고, 부동산 세금을 강화하는 등 강도 높은 규제를 지속하는 상황이어서 금명간 호황기가 끝나고 후퇴기로 들어갈 것이라는 분석이다. 이는 과거 사례를 보면 잘 알 수 있다. 역대 가장 긴 호황기는 제 1순환기였는데 당시는 1989년 1월부터 27개월간 지속됐으나 주택 200만호 공급정책(1989년 4.27대책)에 따라 공급이 늘면서 수축국면으로 전환됐다. 제2순환기의 호황도 22개월 이어졌으나 IMF 외환위기의 영향에 위축됐다. 제 3~5순환주기의 호황기는 시장과열에 대응한 정부의 규제정책이 나오면서 4~9개월로 단축됐다. 주목할 부분은 지역별 집값 전망이다. 감정원은 올해 수도권 주택가격이 0.5% 하락할 것으로 내다봤다. 다만 서울, 경기, 인천 등 지역별 전망은 내놓진 않았다. 지난해 추세대로라면 서울만 소폭 상승하고 상대적으로 침체 정도가 더 심각한 경기나 인천은 하락세로 돌아설 가능성이 클 것으로 보인다. 최근 수도권 집값은 지역별로 크게 다른 양상을 보이고 있다. 지난해 서울 주택값은 6.2% 올랐지만, 경기도와 인천 집값은 1.86%, 0.68% 각각 오르는데 그쳤다. 경기도 일부 지역은 하락한 곳도 많다. 그러나 감정원이 중장기적으로 집값이 다시 뛸 가능성을 시사한 점은 주목된다. 주택공급이 크게 줄고 있어 2~3년 후 공급부족이 불가피하다는 판단 때문이다. 감정원에 따르면 2018년 11월까지 전국 인허가 실적은 45만6000호로 전년 동기 대비(2017년 11월 누계, 55만3000만호) 17.5% 감소했다. 수도권만 따지면 16.8%나 줄었다. 감정원 관계자는 “인허가 실적은 통상 2~3년 후 주택가격에 영향을 미치는 것으로 분석됐다”고 말했다. 감정원은 과거 사례를 살펴본 결과, 최근 준공이 크게 늘어난 게 집값을 안정화 시키는 요인이라는 분석하고 있다.  지난해 11월까지 전국 주택 준공 실적은 55만9000호로 전년 동기간 대비(2017년 11월 누계, 51만6만000) 8.4% 늘었다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “정부의 규제강화 영향과 대내외 경제여건의 둔화 및 국내 기준금리의 추가인상 가능성으로 매수심리는 당분간 관망세를 유지할 수밖에 없다”며 “서울과 수도권 지역의 입주물량 증가가 인접한 주택시장에 영향을 줘 집값이 오르긴 어려운 상황”이라고 진단했다. < 저작권자 © 뉴스퀘스트

경기도의 한 아파트 밀집지역.  /사진=뉴시스 고범준 기자

세금·물량·대출…"주택시장 가를 3대 변수"

올해 서울 주택시장의 향방은 공시가격 인상에 따른 세금 부담과 입주물량, 대출규제 강화 여부에 달린 것으로 보인다. 세 변수 모두 시장을 침체시키는 요인이라 현실화될 경우 올해 부동산 시장 분위기는 더욱 악화할 가능성이 크다.

9일 부동산 업계에 따르면 정부가 오는 4월 30일 공시할 공동주택 공시가격은 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 것\으로 보인다.

최근 공시와 함께 이의신청이 진행된 표준단독주택 공시가격과 표준지 공시지가의 경우 전년 대비 많게는 2~3배씩

급등했다.

공동주택 공시가격은 시세 반영률이 현재 60~70%다.

 50% 수준인 단독주택이나 토지보다는 높지만, 안심할 수는 없는 상황이다.

지난해 서울 아파트값이 워낙 많이 오른데다 정부가 시세 반영률을 높인다는 계속을 갖고 있기 때문이다.

공시가격은 보유세를 산정하는 기준이다.

 공시가격 인상은 세 부담으로 직결된다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장에 따르면 지난해 하반기 27억원에 거래된 서울 서초구 반포동 래미안

퍼스티지 전용면적 84.93㎡의 시세반영률을 80%까지 높이면 올해 공시가격은 21억6000만원으로 지난해(13억6800만원) 대비 57.8%가 오르게 된다. 이 물건만 5년 간 보유한 만 59세 소유자의 보유세 부담은 지난해 412만원에서 올해

618만원으로 1주택자 보유세 상한선인 150%까지 오른다.

1주택자의 상한선은 150%지만 2주택자는 200%, 3주택자 이상은 300%로 세부담 상한선이 더 높아진다는 점에서

 심리적 위축은 불가피할 전망이다. 다주택자의 경우 버티지 못하고 매물을 내놓을 가능성도 제기된다.

서울 강남의 한 아파트 단지.

/조선일보DB

                  

예년보다 크게 느는 입주물량도 부담이다.

전문가들은 지난해까지 서울 집값이 급등한 원인의 하나로 서울 시내 부족한 입주물량을 꼽고 있다.

부동산114에 따르면 올해 서울의 입주물량은 5만1982가구로 지난해(2만7034가구)는 물론, 최근 3년 간 평균 물량

(2만7170가구)보다도 두 배에 가까운 수준이다.

입주물량이 늘면 전세가격이 하락해 전세수요가 늘며 매매수요가 줄어드는 만큼 매매가격도 영향을 받을 수 있다.

이미 각종 규제에 9510가구에 달하는 초대형 단지인 서울 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 입주가 이뤄지고 있는 여파가

겹치며 강남·서초·송파·강동구 등 강남4구는 전셋값은 물론 매매가격도 약세를 보이고 있다. 한국감정원에 따르면 지난달 31일 기준 강남4구가 속한 동남권 아파트매매가격은 전 주 대비 0.16% 하락해 11주 연속 내림세를 보였다. 하락폭도 점점 커지고 있다. 서울 전체로는 0.09% 내려 8주 연속 내림세다.

대출 규제도 집 장만 욕구를 떨어뜨리기에 충분할 만큼 강력하게 시행되고 있다.

서울 지역의 경우 1주택자 이상은 담보인정비율(LTV)이 0%로 대출이 불가하고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도

시행되고 있어 주담대 외 대출도 묶여 있어 현금이 충분하지 않은 대다수 수요자들은 집을 사기가 사실상 어려운

 상황이다.

정부가 가계대출 증가 폭을 줄이기 위해 신용대출이나 2금융권 대출 등까지 옥죌 경우 이런 상황은 더욱 악화할 가능성이 크다.

집값이 오를만한 변수는 많지 않은 상황이다. 특 히 거시경제가 침체 국면이라 상승여력이 크지 않다는 분석이 많다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 계속 강공책을 이어가고 있는데다 서울 집값이 최근 몇 년 간 상승을 계속

이어온 만큼 고점 부담이 있다"면서 "상승을 이어가기는 쉽지 않다"고 말했다.

그는 "무엇보다 거시경제가 좋지 않은상황이라 올해 조정을 받는 것이 불가피할 것"이라고 덧붙였다.

                        

Copyright ⓒ 조선비즈 & Chosun.com

【서울=뉴시스】배훈식 기자 = 서울 아파트 매매가격 하락에 이어 전세가도 하락세인

4일 오후 서울 송파구의 한 공인중개사 밀집 상가에 많은 양의 급전세 매물을 알리는

 안내문이 붙어있다.

 2018.12.04. dahora83@newsis.com