30일 국회 본회의에서 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 통과되고 있다.
/연합뉴스
유호윤 기자live@kbs.co.kr
임대차 3법 시행 '초읽기'... 전월세 시장 완전히 바뀐다
정부와 여당이 추진 중인 이른바 '임대차 3법(전월세신고제ㆍ전월세상한제ㆍ계약갱신청구권제)'이 국회 상임위원회를 통과하면서, 법안의 본회의 통과가 초읽기에 들어갔다. 3개 개정안이 시행되면 기존 전월세 시장은 크게 바뀔 가능성이 높다.
29일 국회 법제사법위원회는 임차인이 임대차 기간을 최소 4년 유지할 수 있으며, 임대료 상승률도 당초 계약 대비 5% 내로 제한하는 주택임대차보호법 개정안을 통과시켰다.
윤호중 법사위원장은 "다음달 4일 본회의가 아니라 이달 30일 본회의에서라도 빨리 통과시켜 (전월세) 시장을 안정시켜야 한다"고 강조해 조속한 법안 처리를 서두르는 모양새다. 현재로서 개정안은 본회의 통과 직후 조속히 시행될 전망이다.
개정안에 따르면, 임차인의 계약갱신청구권은 신규 계약뿐 아니라 기존 계약에도 소급 적용된다. 이에 대한 임대인 반발이 불가피할 전망이다. 다만 법 시행 전 임대인이 계약갱신을 거절하고 제3자와 새 임대차 계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 않기로 했다.
박선호 국토교통부 1차관은 이날 법사위에서 "1989년 임대차 기간을 1년에서 2년으로 늘렸을 당시 기존 계약에는 이를 적용하지 않아, 임대료가 4개월 간 약 19% 올랐다"며 "기존 계약에도 적용하는 것이 (사익 보호 가치보다) 공익 보호의 크기가 상당하다"고 밝혔다.
전월세 인상률 상한은 5%로 정해졌다. 다만 지방자치단체가 조례를 통해 5% 이내에서 상승폭을 다시 정할 수 있게 했다. 서울과 수도권 등 전세난이 심각한 주요 도시에서는 지자체들이 상승률을 더 낮게 책정할 것이란 전망이 우세하다.
앞으로 세입자는 무조건 2년의 계약갱신요구권을 1회 갖게 된다. 통상적인 전세계약 기간이 2년이어서, 대체로 그간 '2년+2년'으로 알려져 있었다. 하지만 개정안이 규정한 '갱신에 따른 추가 계약기간'은 2년이다. 엄밀히 말하면, 만일 최초 임대차 계약이 4년으로 돼 있었다면 세입자는 추가로 2년을 더 살 수 있다는 뜻이다.
임차인의 계약갱신청구 권리는 계약 만료 6~1개월 전에 행사할 수 있다. 다만 묵시적 계약갱신과 관련한 법 조항이 12월 개정돼 해당 기간이 6~2개월로 바뀌면, 계약갱신청구권 행사기간도 이를 준용하게 된다.
임대차 3법 개정안 주요 내용
임대인은 법이 정한 사유에 따라 계약갱신요구권을 거부할 수 있다. 집주인이 직계존속ㆍ비속과 함께 전월세를 놓은 주택에 거주하려는 경우가 대표적이다.
또 세입자가 전월세를 연체하거나 불법적으로 임차했을 경우, 세입자가 주택의 전부 혹은 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우도 거부 사유에 포함된다. 임대인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 때도 계약갱신요구권을 거부할 수 있다.
임대인의 횡포에 맞선 세입자 보호장치로 '법정손해배상청구권'이 신설됐다. 임차인이 법에 어긋나게 임대계약을 포기하게 될 경우, 실제 손해를 입증하지 않더라도 사전에 법에서 정해진 일정 금액을 손해금액으로 인정받는 제도다.
개정안에 따르면 임대인이 허위로 기존 세입자를 내보낸 뒤, 원래 연장됐을 기간인 2년 내에 다른 세입자를 받은 사실이 드러나면 이를 사용할 수 있다. 손해배상금 규모를 보면, △계약 갱신 당시 3개월 월세 △집주인이 다른 세입자에 전월세를 주고 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 간 차액의 2년분 △갱신거절로 인해 입은 손해액 중 가장 큰 액수으로 정해진다.
이날 주택임대차보호법 법사위 통과로 임대차 3법은 모두 입법의 9부 능선을 넘었다. 앞서 국회 국토교통위원회는 전월세신고제를 담은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안을 28일 통과시켰다. 법이 시행되면 임대차 계약 당사자는 전월세 거래 체결일로부터 30일 이내에 해당 지방자치단체에 관련 내용을 신고해야 한다. 신고된 전월셋값은 매매가격처럼 공공에 공개된다.
다만 임대차 3법 시행 시기는 각기 다르다. 전월세신고제는 내년 6월 1일부터 시행될 예정인데, 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 늦어도 다음달부터 바로 시행될 전망이어서다. 정부는 당초 전월세신고제를 통과 즉시 시행할 계획이었으나 시행령 등 하위입법과 임대차 신고 시스템 구축 시간 등을 고려해 내년 6월로 시행시기를 미뤘다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대차 3법이 동시에 시행되지 않은 것이 아쉽다"며 "실거래 통계를 가지고 지역별로 정책 설계가 돼야하는데, 신고제 시행이 더 늦은 탓에 신뢰성이 저해될 수 있기 때문"이라고 밝혔다.
하지만 정부는 문제가 없다는 입장이다. 국토부 관계자는 "전월세상한제 및 계약갱신청구권과 전월세신고제는 제도도입 목적 및 근거 법률에 차이가 있다"며 "특히 전월세상한제는 임대인과 임차인이 계약한 종전 임대료를 기준으로 상한을 정하기에, 시세 정보를 요구하지 않는다"고 설명했다.
강진구 기자 realnine@hankookilbo.com
정부와 여당이 추진하는 '임대차 3법' 시행이 임박했다. 사진은 김현미 국토 교통부 장관이 지난 28일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에 출석해 질의답변을 하는 모습.
/남윤호 기자
달리는 '임대차 3법', 전월세시장 판도 바꿀까
8월 1일부터 계약갱신청구권‧전월세상한제 즉시 시행
[더팩트｜윤정원 기자] 정부와 여당이 전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 3가지를 담는 '임대차 3법' 추진을 강행하고 있다. 지난 28일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 전월세신고제를 도입하는 내용의 부동산 거래신고 등에 관한 법 개정안이 처리됐고, 이어 29일 계약갱신청구권, 전월세상한제 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안도 국회 법제사법위원회 문턱을 넘어섰다.
국회는 30일 오후 본회의를 열어 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입하는 내용의 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 개정안을 처리한다. 이로써 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 다음달 즉시 시행된다. 전월세신고제 내용은 다음 달 4일 본회의에서 처리된 후 내년 6월 본격 도입된다.
◆ 전월세상한제, 최대 5% 임대료 상향 허용
임대차 3법 가운데 전월세상한제는 세입자의 부담을 줄여주자는 취지로 만들어졌다. 계약을 갱신할 때 임대료를 기존 임대료의 5% 내에서만 올릴 수 있도록 하는 게 골자다. 지역에 따라 상황이 다를 수 있기 때문에 정부는 5% 범위에서 지자체가 상한을 정하도록 했다.
집주인이 전세를 월세나 반전세로 바꾸는 경우에도 임대료 상한은 5%로 동일하게 적용된다. 월세 역시 임대료 상한이 5%로 적용된다. 한국은행의 기준금리 0.5%에서 전월세전환율 0.3%를 더한 4.0% 기준으로 전세보증금을 월세로 전환해 증액되는 금액을 계산할 수 있다.
인상률 상한을 지자체가 정하게 되면서 지역별로 임대률 상승률은 매우 상이해질 것으로 보인다. 지역별 물가상승률이나 주택가격 등의 편차가 크기 때문이다. 이 때문에 일각에서는 법률에 임대료 증액 비율을 명시한다면 경제사정의 변동에 따른 탄력적 대응이 어려워질 소지가 있다는 지적도 나온다.
각 지자체별 증액 비율을 정하는 것에 대해 지방자치단체별로 보호 기준에 큰 차이가 있는 경우 지역 간 형평성 문제가 제기될 우려도 있다는 해석이다.
◆ 계약갱신청구권제, '최소 4년' 전세 보장
앞으로 세입자는 무조건 2년의 계약갱신요구권을 1회 갖게 된다. 통상적인 전세계약 기간이 2년이어서, 대체로 그간 '2년+2년'으로 알려져 있었다. 하지만 개정안이 규정한 '갱신에 따른 추가 계약기간'은 2년이다. 최초 임대차 계약이 4년으로 돼 있었다면 세입자는 추가로 2년을 더 살 수 있다는 뜻이다.
임차인의 계약갱신청구 권리는 계약 만료 6개월~1개월 전에 행사할 수 있다. 다만 묵시적 계약갱신과 관련한 법 조항이 12월 개정돼 해당 기간이 6개월~2개월로 바뀌면, 계약갱신청구권 행사기간도 이를 준용하게 된다.
임대인은 법이 정한 사유에 따라 계약갱신요구권을 거부할 수 있다. 집주인이 직계존속·비속과 함께 전월세를 놓은 주택에 거주하려는 경우가 대표적이다.
또 세입자가 전월세를 연체하거나 불법적으로 임차했을 경우, 세입자가 주택의 전부 혹은 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우도 거부 사유에 포함된다. 임대인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 때도 계약갱신요구권을 거부할 수 있다.
법안에는 임대인이 실거주하겠다고 하면서 세입자를 내보내고는 원래 연장됐을 기간 내에 다른 세입자를 받은 사실이 드러났을 경우 세입자가 손해배상 청구를 할 수 있는 '법정손해배상청구권제'도 포함됐다. 세입자는 계약 갱신 당시 3개월 월세, 집주인이 다른 세입자에 전월세를 주고 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 간 차액의 2년분, 갱신 거절로 인해 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있게 된다.
◆ 전월세신고제, 계약 30일내 신고 필수
전월세신고제는 임대차 계약 때 필요한 정보를 세입자에게 빠르고 정확히 알려주기 위해 도입된다. 계약 내용을 계약 한 달 안에 자치단체에 신고하도록 하는 게 핵심이다. 세입자 상당수가 집주인 등이 요구로 전입신고를 못 한다는 점 등이 반영됐다.
하지만 법이 국회를 통과해도 전월세신고제를 바로 시행하는 것은 어렵다. 관련 정보를 취합하기 위한 전산 시스템이 내년 6월에야 마련되기 때문이다. 이와 관련 국토교통부는 전월세신고제가 계약의 규칙을 정하는 전월세상한제 등과 목적이 다르기 때문에 나중에 시행해도 문제없다는 입장이다.
구체적인 신고 내용은 시행령에 담길 예정이지만, 임대 계약 당사자와 보증금·임대료, 임대 기간 등 계약사항이 될 전망이다. 계약 당사자가 모두 신고 의무를 지는데, 공인중개사는 의무 대상에서 제외됐다. 신고는 구청을 방문할 필요 없이 인터넷 홈페이지에 접속해 거래내역을 입력한 뒤 전자서명을 하는 방식이 유력하다.
전월세신고제 도입에 따라 실무를 맡게 된 자치단체들은 일감이 상당수 늘어날 것으로 보인다. 실제 앞서 서울시와 세종시 등은 "전입신고와 전월세신고는 제도 목적이 다른 데다 업무 부담이 가중될 수 있다"며 반대 의견을 내기도 했으나 법안 심사 과정에서는 반영되지 않았다.
garden@tf.co.kr
30일 오후 국회 본회의에서 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 통과되고 있다.
연합뉴스
이른바 '임대차 3법' 중 전월세 계약갱신청구권제와 상한제가 31일 국무회의를 거쳐 시행된다.
사진=뉴스1
오늘부터 전세→월세 전환 못하고…5% 넘으면 감액 요구 가능
[31일 시행 임대차 완벽정리]
임차인 동의 없으면 월세 전환 못해 5% 초과 합의했어도 조정 요구 가능 임대인과 세입자간 분쟁 불가피
[서울경제] 31일부터 임대차3법 중에서 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 즉시 시행된다. 국토교통부가 내놓은 자료를 보면 세입자(임차인)는 전세계약 만료 6개월~1개월(12월10일부터는 6개월부터 2개월)전 까지 계약갱신을 요구할 수 있고 증액 임대료는 직전 임대료의 5%를 못 넘긴다.
아울러 기존 임대차 계약이 전세인 경우 세입자가 계약갱신권을 행사하면 월세로 전환할 수 없다. 단 임차인이 수용하면 가능하다. 전세의 월세 전환 통로를 일부 막아 놓은 셈이다.
Q. 세입자는 언제부터 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있나
-임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지다. 예를 들어 만료일이 11월15일 이라면 10월 15일까지 가능하다. 다만 법 개정에 따라 12월10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지로 단축된다는 점에 유의해야 한다.
Q. 갱신요구권은 몇회 부여되나
-1회(2년) 보장된다. 다만 명확한 의사를 표시하지 않고 묵시적으로 연장되는 경우에는 권리가 인정되지 않는다는 점에 유의해야 한다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우로 한정된다.
Q. 법 시행(7월31일) 이후 계약 잔존기간만 있으면 무조건 요구 가능한가
-가능하다. 하지만 계약기간이 1개월 이상 남아야 한다. 즉 7월31일부터 8월30일 사이에 계약이 만료되는 계약은 세입자의 권리가 인정되지 않는다.
Q :법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺어도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지
-불가능하다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 먼저 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다.
Q :임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?
: 가능하다. 임대료를 5% 미만으로 조정 가능하다. 만약 8% 올려주기로 했다면 3% 돌려 받을 수 있다.
단 돈을 이미 준 경우는 복잡해 질 수 있다. 아울러 임차인은 5% 이상 올린 금액을 그대로 받아 들이고, 계약기간 만료 시점에 계약갱신청구권을 행사할 수도 있다. 즉 5% 미만으로 조정하거나 기존 계약을 유지하면서 나중 만료 시점에 갱신을 행사할 수 있는 것 중 하나를 선택할 수 있다. 아래는 국토부가 예시로 든 내용이다.
Q. 세입자가 계약갱신청구권 행사했는데 집주인이 전세->월세 전환을 요구하는 경우는
-개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일해야 한다. 즉 전세->월세 전환은 안 된다. 물론 세입자가 수용한다면 가능하다. 이때도 5% 증액 상한은 지켜야 한다.
Q 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?
:본인은 물론 직계존비속이 거주하는 경우 등 가능하다. 아울러 임차인이 고의도 주택 일부 등을 파손했을 경우도 가능하다. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있다.
손해배상액은 계약 체결 시 임대인과 임차인 간 합의한 금액이 우선이다. 계약 체결 시 합의금도 특약조항에 넣는 것이 좋다. 단 합의가 이뤄지지 않을 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액으로 한다.
Q. 집주인이 계약갱신청구권을 행사한 임차인 거주 주택을 매도할 수 없나
-매도할 수 있다.
Q 전·월세 상한을 정하는 주체는 누구인가.
-특별시와 광역시, 특별자치시·도다. 이들이 조례를 통해 시·군·구 등 행정구역별로 정하도록 할 수 있다. 조례에 따라 자치구뿐 아니라 동별로 정할 수도 있다. 정부와 지자체 간 협의를 통해 지자체별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다.
임대차 3법‘이 국회 상임위원회를 통과한 29일 서울 송파구의 한 상가 부동산중개업소 매물 정보란이 비어있다.
/서울경제DB
한편 임대차 3법 중 나머지인 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다. 그외 2개 법안은 31일 국무회의를 거친 후 바로 시행된다.
국토부 관계자는 “전월세신고제의 경우 1년 뒤 시행되지만 이번에 국회 본회의를 통과한 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 시행되는 데에는 아무런 지장을 주지 않는다”라고 말했다. 현장에서는 벌써부터 임대차 3법으로 집주인과 세입자 사이의 분쟁이 심화할 수 있다는 우려도 나온다.
/강동효기자 kdhyo@sedaily.com
서울경제 언론사
임대차3법이 국회를 통과한 가운데, 전월세신고제만 내년 6월 시행된다는 점에 우려를 낳고 있다.
/뉴시스
미뤄진 전월세신고제… 우려 낳는 ‘임대차3법’
시사위크=서종규 기자 당정이 추진하는 임대차3법이 속도를 내는 모습이다. 이달 임대차3법 관련 법률 개정안이 모두 국회 상임위를 통과하며 시행을 목전에 뒀다. 하지만 3법 중 ‘전월세신고제’만 내년 시행이 예정돼 있어 ‘반쪽자리’ 임대차3법을 우려하는 목소리가 커지고 있다.
더불어민주당은 지난 28일 국회 국토교통위원회, 법제사법위원회 전체회의에서 임대차3법 관련 부동산거래 신고에 관한 법률(전월세신고제), 주택 임대차 보호법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 개정안을 단독 상정해 가결시켰고, 30일 국회 본회의를 통과했다.
임대차3법은 주택 임대차 거래에 있어 세입자를 보호하기 위한 제도로, 크게 △전월세신고제 △전월세상한제 △계약갱신청구권제 등으로 나뉜다. 이 중 전월세상한제는 계약 갱신시 임대료를 직전 임대료 대비 5% 이상 올리지 못하는 제도다. 계약갱신청구권제는 세입자가 원할시 재계약을 요구할 수 있는 내용이다.
전월세상한제와 계약갱신청구권제는 이번 국회 상임위 통과로 내달 시행이 예정돼 있다. 하지만 전월세신고제는 내년 6월 시행으로 연기될 전망이다. 국토교통부(이하 국토부)가 임대차 신고 관리 검증 시스템을 아직 구축하지 못한 까닭이다.
전월세신고제는 전월세 거래에 대해 30일 이내에 관할 지자체에 계약 사항을 신고해야 하는 내용이다. 현재 전월세 거래는 매매 거래와는 달리 관할 지자체에 신고할 의무가 없다. 특히 이번 추진되는 전월세신고제는 거래를 중개한 공인중개사가 아닌 거래 당사자에게 신고 의무를 부여해 투명한 거래신고제를 운영토록 했다.
이 같이 현재 전월세 거래의 신고 의무가 없는 만큼 거래 현황과 거래액 등에 대한 파악이 불투명하다는 이유로 전월세신고제는 임대차3법 시행에 있어 바탕이 되는 제도로 꼽힌다.
이와 관련 국토부는 전월세신고제가 내년 6월 시행되더라도 문제가 없다고 밝혔다. 전월세신고제가 임대차 실거래 정보를 취합해 임차인에게 시의성 있는 시세 정보를 제공하기 위한 제도인 만큼 계약 당사가 간의 규칙을 정하는 전월세상한제, 계약갱신청구권제와는 도입 목적이 다르다는 취지다.
또한 전월세상한제는 현재 임대인과 임차인의 계약한 종전 임대료를 기준으로 임대료의 상한을 정하도록 돼 있어 시세 정보를 요구하지 않아 전월세신고제와의 시행시기에 차이가 있더라도 문제가 없다고 설명했다. 그러면서 전월세신고제를 위한 시스템을 구축 중이며 연내 구축에 착수해 전월세신고제 도입을 위한 시스템을 조속히 마련하겠다고 밝혔다.
하지만 전월세 거래에 대한 정확한 파악 없이 여타 전월세 제도가 시행되기에는 어려움이 따를 것이라는 우려도 나온다. 신고제를 바탕으로 지역별 임대시장 현황을 파악해야만 이에 따른 정책을 펼 수 있다는 점과 임대차3법에 포함된 제도들이 상호보완성을 지니고 있는 만큼 제도가 따로 시행될 경우 효과가 크지 않을 수 있다는 이유에서다.
권일 부동산인포 팀장은 “임대차3법 시행 이전에 전셋값 상승이 이어지고 있지만, 임차인들의 주거불안이 분명한 상황에 이를 해소하기 위한 장기적인 방안으로 필요해 보인다”며 “임대차3법이 상호보완성을 지니고 있어 각각 놓고보면 효과가 크지 않을 수 있는 만큼 시행을 한다면 3법이 동시에 시행되야 한다고 본다”고 말했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대차 신고를 통해 임대시장의 특성을 지역별로 파악하고, 이 데이터를 바탕으로 정책을 설계하는 것이 순서”라며 “임대차3법이 유기적으로 시행되기 위해서는 가장 먼저 요구되는 것이 전월세신고제라고 본다”고 말했다. 그러면서 “전월세신고제의 우선 시행이 불가능하다면 적어도 동시에 시행하는 것이 합리적”이라고 덧붙였다.
김 현미 국토교통부 장관이 30일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 국정현안 점검조정회의에 참석해 정세균 국무총리의 모두발언을 경청하고 있다.
/강진형 기자aymsdream@
전월세 혼란, 2년 후엔 大亂
[아시아경제 김유리 기자, 임온유 기자] 전월세상한제, 계약갱신청구권제, 전월세신고제 등 '임대차3법'의 국회 통과가 기정사실화하면서 임대차 시장의 급격한 변화가 시장을 혼돈으로 몰아넣고 있다. 특히 전월세 시장의 더 큰 혼란은 2년 후 본격화할 것이라는 우려가 확산되고 있다.
정부가 기존 임대차 계약에 대해서도 계약 갱신을 허용해 법 시행 초기의 임대료 폭등은 단기적으로 막겠지만 결국 한 차례 갱신된 기존 계약이 종료되면서 집주인들이 억눌렸던 전셋값을 한꺼번에 올릴 것으로 예상되기 때문이다. 정부의 법 소급 적용이 일시적인 불끄기에 불과할 뿐 부작용을 막을 근본적인 방안은 안된다는 비판이 나오고 있다.
◆기존 계약 갱신 만료되는 2년후 대혼란 불가피
여당이 계획대로 30일 오후 국회 본회의를 열어 주택임대차보호법을 개정하면 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 다음 달 초 국무회의 통과와 함께 즉시 시행된다.
일선 중개업계에서는 새 규정이 기존 계약에도 소급 적용된다는 점에서 일단 법 시행 직후에는 최근 가파른 전세가 급등세가 다소 진정될 것으로 봤다. 다만 이는 임시방편일 뿐, 문제는 '2년 후부터'라는 우려가 제기되고 있다.
법 시행 후 한 차례 갱신된 기존 계약이 종료되면 집주인들이 새로 맺는 전월세 계약 때는 2년간의 전셋값 상승분은 물론 향후 4년간의 임대차기간 상승분을 선반영해 가격을 책정할 가능성이 높아졌기 때문이다. 결국 2022년 가을부터 임대차3법의 부작용이 본격화하는 셈이다.
최근의 전세가격 급등 역시 임대차3법 시행을 앞두고 그간 시세 대비 낮았던 가격 조정 및 미래 가격 상승 예상분에 대한 선반영이 이뤄진 결과다. KB 부동산 리브온에 따르면 7월 서울 아파트 전셋값은 전달대비 1%, 두달 만에 1.36% 올랐다. 연초와 비교하면 2% 가까이(1.93%) 뛰었다. 집주인들의 월세 전환 가능성도 점쳐졌다.
저금리 상황 속 전세금을 올리는 데 제약이 생긴 데다 강화된 보유세 등도 부담이 되는 탓이다. 세금인상 분 중 상당부분은 세입자에게 전가될 가능성이 높다.
물론 공급이 많으면 세 부담의 세입자 전가는 완화될 수 있다. 그러나 시장에서는 이미 수급 불안까지 예고된 상황이다. 정부의 '1가구 1주택 실거주' 기조로 집주인이 들어와 살아야만 하는 요건들이 늘고 있어서다.
당장 정부ㆍ여당은 분양가상한제 적용 주택에 대해서는 준공과 동시에 5년간 의무실거주 요건을 부과하는 주택법 개정안을 상정, 이번 국회 회기 중 통과시킨다는 계획이다. 그나마 전셋값 상승의 완충 작용을 해왔던 대단지 입주에 따른 대규모 전세물량 공급을 기대하기 어려워지는 셈이다.
강동구 상일동 A공인 관계자는 "1주택자도 양도세 비과세를 위해선 팔기 전까지 2년 실거주해야 해 최근 집주인들이 일단 들어와 살려고 하는 추세"라고 말했다.
◆법 시행 전 대혼란 속 '집주인vs세입자' 갈등 심화
이미 법 개정이 임박한 상황에서 집주인과 세입자 간 갈등은 걷잡을 수 없이 커져가고 있다. 집주인은 계약 갱신 없이 새로운 세입자를 들여 전셋값을 높일 방법을 궁리하고, 세입자는 법을 믿고 집주인 연락을 회피하며 버티기에 나섰다.
서울 성동구 행당동 D 아파트를 전세 준 B씨는 최근 11월 말 계약 만료를 앞두고 세입자에 보증금 5000만원을 올려달라고 요청했다가 '임대차3법 아시죠? 전세금 5% 넘게 못 올립니다'란 답변을 받았다. B씨는 "직전 계약 땐 이런 법이 생길 줄도 몰랐다.
시세가 1억원이나 올랐는데 5000만원도 올릴 수가 없게 됐다"며 "무엇보다 세입자의 저런 태도를 보니 억지로라도 들어가 살아야겠단 생각이 든다"고 했다.
집주인과 세입자 간 분열은 인터넷 카페, 소셜네트워크 서비스 등에서 계속되고 있다. 현재 부동산 커뮤니티에는 임대차3법 관련 글이 폭주하고 있다. 집주인의 '갱신거절 내용증명 어떻게 하나요' 등 문의부터 '중대하자를 이용해 내쫓으라' 등 선의에 어긋나는 해결책까지 등장했다. 세입자 역시 '집주인 부모님이 실거주 한다는데 어떻게 확인하냐' 등을 묻는 임대차3법이 두 집단의 갈등을 조장하는 분위기다.
서울 서대문구에 사는 30대 대기업 직장인 C씨는 "요즘 유주택자와 무주택자가 나뉘어서 점심을 먹는 분위기까지 만들어졌다"면서 "현 부동산 상황이 집주인과 세입자를 적 사이로 만들고 있다"고 말했다.
임대차보호법을 원망하는 세입자들도 적지 않다. 갱신 거절 우려에 새 전셋집 구하기도 어려워진 데다 앞으로 전셋값이 급등할 수 있다는 걱정 때문이다.
12월 서울 송파구 가락동 H 아파트 전세 만기를 앞둔 세입자 E씨는 "새 아파트에 저렴하게 입주해 능력되는대로 보증금을 올려줄 계획이었는데 임대차3법이 통과되면 집주인이 들어와 살아야겠다고 이야기한 상태"라면서 "아직 연락이 안 왔지만 결국 갱신거절통보를 받을까봐 두렵다"고 말했다.
김유리 기자 yr61@asiae.co.kr임온유 기자 ioy@asiae.co.kr
30일 오전 서울 송파구의 한 상가 부동산중개업소의 매물 정보란이 비어있다.
연합뉴스
임대차법 '광속 통과'에 전월세 시장 대혼란... "분쟁 줄일 보완책 시급"
30일 서울 개포동 일대 공인중개사무소에는 '임대차 3법' 관련 문의 전화가 빗발쳤다. 일찌감치 세입자를 빼 내려는 집주인도 많았다. 계약갱신청구권 거부 사유인 '집주인 혹은 직계존속ㆍ비속 거주' 카드를 쓰겠다는 것이다.
특히 입주 개시 2년 미만인 신축 아파트의 임대인은 크게 동요하는 분위기다. 래미안블레스티지 인근 공인중개사무소 대표 A씨는 "내년 2월부터 전월세 계약 만기가 도래하는데, 그간 전셋값은 전용면적 113㎡ 기준 8억원에서 14억원으로 뛰었다"며 "임차인에게 당장 집을 비워주면 부동산 중개수수료와 이주비까지 부담하겠다는 임대인이 있을 정도"라고 귀띔했다.
국회가 단 이틀 사이에 주택임대차보호법 개정안을 '광속'으로 통과시키면서 전월세 시장이 크게 요동치고 있다. 당장 계약갱신청구권을 둘러싸고 임대인과 세입자 간 분쟁이 불가피할 전망이다. 전문가들은 정부가 서둘러 혼란을 최소화할 보완책을 제시해야 한다고 입을 모은다.
국회는 30일 오후 본회의를 열고 최소 4년간의 임대기간 보장, 임대료 인상률 5% 이내 제한 등을 골자로 한 주택임대차보호법 개정안을 통과시켰다. 법안이 국회 법제사법위원회를 통과한 지 하루 만이다. 정부는 31일 임시 국무회의에서 개정안을 의결한 뒤, 곧장 시행할 예정이다.
쏟아지는 꼼수... 임대인-세입자 법적 분쟁 조짐도
계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 주택임대차보호법 개정안이 국회 본회의를 통과한 30일 서울 송파구 한 부동산중계업소에 부동산 매물정보가 붙어 있다.
뉴스1
일선에선 이미 곳곳에서 법의 허점을 이용한 '꼼수'가 고개를 들고 있다. 재건축을 앞둔 서울 아파트 집주인 사이에선 불법 위장전입마저 거론된다. 올해 말 최초 조합설립인가를 신청하는 사업장부터는 2년 이상 거주해야 조합원 분양 자격을 받을 수 있기 때문이다.
강남구의 한 공인중개사무소 대표는 "주소만 옮기고 빈집으로 두겠다는 지방 거주 집주인도 있다"며 "난색을 표하니 '조합원 자격 못 받으면 책임질 것이냐'고 겁박한다"고 토로했다. 임차인의 전세대출 만기 연장 때 필요한 집주인의 대출 질권설정 동의를 거부하겠다는 임대인의 목소리까지 나올 정도다.
전월세 연장을 둘러싼 각종 분쟁도 불가피해 보인다. 계약갱신청구권 거부 사유로 법이 인정하는 '집주인 실거주' 확인과 '세입자의 임차 주택 고의 파손' 여부가 당장 쟁점이 될 전망이다.
특히 임차인이 의도적으로 집 공개를 거부하면, 임대인에겐 뾰족한 수가 없다는 게 부동산 업계의 전언이다. 이에 대해 국토교통부 관계자는 "계약갱신 거절 사유 입증 책임은 임대인에게 있다"며 "세입자의 집 공개 거부와 전세대출 질권설정 거부 등은 극단적인 예시일 뿐"이라고 말했다.
소급적용의 예외 조항도 논란이 되고 있다. 임대인이 법 시행 전 제3자와 임대차 계약을 체결하면, 기존 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 문제는 계약의 기준이다. 만일 구두계약 수준이라면, 기존 세입자가 이를 받아들이지 않을 가능성이 높다.
서울 가락동 헬리오시티 내 공인중개사무소 관계자는 "전세 만기를 앞둔 임대인은 서둘러 '제3자와 계약했다'는 내용증명을 세입자에게 보내고 있는데, 금세 해결되긴 어려워 보인다"고 밝혔다. 이대로라면 법적 소송이 줄이을 전망이다.
이에 대해 정부 관계자는 "계약금 수령 입증이나 계약서 등 임대인이 법 시행 전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있다면 계약갱신청구권 거부가 가능하다"며 "그 외의 경우에는 법원 판단을 거칠 수밖에 없다"고 설명했다.
"정부가 빨리 보완책 제시해 시장 혼란 줄여야"
계속 치솟는 아파트 전세가격 상승률
전문가들은 정부가 조속히 일선의 혼란을 줄일 추가 기준을 제시해야 한다고 주문한다. 대한부동산학회장인 서진형 경인여대 경영학과 교수는 "대출 규제처럼 주택임대차보호법 적용 대상을 전세금에 따라 구분할 필요가 있다"고 조언했다. "일정 금액 이하 전셋값은 계약갱신청구권 등을 보장하되, 그 이상은 시장 자율에 맡겨야 한다"는 것이다.
익명을 요구한 전문가는 "앞으로 3개월 정도는 임차인과 임대인 간 분쟁이 사회문제로 대두될 수밖에 없다"며 "전세보증금을 낮추는 대신 월세로 돌리도록 임대 구조를 바꾼 다음, 소득구분 없이 모든 임차인에게 월세에 대한 세액공제를 해준다면 갭투자도 크게 나타나지 않고 전월세 시장도 선진화될 수 있을 것"이라고 제안했다.
강진구 기자 realnine@hankookilbo.com
계약갱신과 전월세 상한제 등 주택임대차보호법 개정안이 본격 시행된다.
그래픽=연합
사설] 31년만에 이루어진 전월세 세입자 보호
전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제가 담긴 주택임대차보호법이 국회 문턱을 넘었다. 1981년 법제화한 전월세 제도가 커다란 변화의 시기를 맞은 셈이다.
이번에 바뀐 법은 세입자에게 1회의 계약갱신 요구권을 보장한 것이 핵심이다. 현행 2년의 전·월세 계약이 끝나면 추가로 2년을 연장할 수 있도록 한 것이다. 1989년 임대차 계약 기간이 1년에서 2년으로 확대된 지 31년 만의 변화다.
임대료 인상도 제한됐다. 계약을 갱신할 때 기존 임대료의 5% 이상을 올리지 못 하도록 하고, 이 범위 내에서 지방자치단체 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다.
정부는 오늘(31일) 임시 국무회의를 열어 국회에서 넘어온 법을 의결하고 바로 시행하기로 했다. 제도가 도입되기 전에 집주인이 보증금을 올리거나 계약 연장을 거부하는 행위를 막기 위해서다. 적절한 대응이라고 본다.
일각에서는 이 법이 4년마다의 전세대란을 불러올 수 있다고 지적한다. 임대료 인상을 위한 편법이 난무할 것이라는 주장도 있다. 어떤 제도이건 도입 초기에 약간의 혼란은 있을 수 있다. 하지만 이번에 도입된 제도가 집주인에 비해 교섭력이 약한 세입자를 보호하는 것임은 분명하다.
보수언론의 주장처럼 ‘누구에게도 이익이 없다’면 집주인들이 나서 이 법을 반대할 이유도 없을 것이다. 내년까지 신고관리시스템을 구축하면 편법을 줄여나가는 것도 가능할 것이다.
부동산 정책은 여러 정책수단들이 합쳐져야 효과를 발휘할 수 있다. 이미 정부의 대책이 나온 상황에서 입법이 늦어지면 엉뚱한 부작용이 나올 수 있다. 그런 점에서 7·10대책을 뒷받침할 세제 개편도 조속히 이루어져야 마땅하다. 여당은 다음 달 4일 다시 본회의를 열어 이들 법안을 처리할 계획이다. 정치적 고려로 늦어져서는 안 된다.
물론 여당의 국회운영이 지나치게 일방적이라는 비판도 있다. 토론과 숙의를 거쳐 타협할 수 있는 문제에서 이를 회피하는 것은 문제다. 하지만 부동산 문제는 새삼스레 공론화하고 토론해야 하는 새로운 도전이 아니다.
더구나 지금은 코로나19로 인한 경기침체 속에서 주택시장만 과열된 상황이다. 정부의 분명한 의지와 신속한 입법적 뒷받침이 필요한 때다.
민중의 소리
서울 롯데월드타워에서 바라본 송파구 일대 아파트 모습.
Copyright ⓒ woman.chosun.com
사설] 전월세 ‘대변혁’, 치밀한 후속조처로 연착륙시켜야
전월세 상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용이 담긴 주택임대차보호법 개정안이 30일 국회를 통과했다. 전월세 제도가 1981년 법 제정 이후 40년 만에 대변혁을 맞으며, 750만 무주택 가구의 주거 안정을 위한 보호장치가 획기적으로 강화됐다는 점에서 의미가 크다.
정부는 면밀하고 신속한 후속조처로 제도 도입에 따른 혼선을 막고, 전월세 시장을 신속히 안정시켜야 할 것이다. 국회는 이날 본회의에서 주택임대차보호법 개정안을 재석 187명 중 찬성 185명, 기권 2명으로 가결했다. 미래통합당은 표결을 안하고 퇴장했다.
개정안은 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 ‘2+2년’ 주거를 보장하고, 임대료 상승폭은 직전 계약 임대료의 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 했다. 정부는 31일 임시 국무회의에서 의결하고 바로 시행하기로 했다.
집주인이 제도 도입 전에 보증금을 서둘러 올리거나 계약 연장을 거부하는 등 부작용이 나타나는 급박한 상황에서 시의적절한 조처다.새 제도를 도입하면 초기에 혼선이 불가피한 측면이 있다. 정부는 이를 최소화하고 전세시장이 조속히 안정되도록 필요한 후속조처를 서둘러야 한다. 내년 6월쯤 가능하다는 국토교통부의 신고관리시스템 구축도 가능한 한 앞당겨야 한다.
또 기존 계약에 대한 적용과, ‘실거주’에 국한한 집주인의 계약갱신 거절 사유도 명확한 교통정리가 필요하다. 여당은 다주택자 종합부동산세 강화 등 ‘7·10 대책’을 뒷받침하는 종부세법, 법인세법, 소득세법 등 이른바 ‘부동산 3법’ 개정안과 전월세신고제를 도입하는 부동산거래신고법 개정안도 8월4일 본회의에서 처리할 계획이다. 이 역시 차질이 있어서는 안 된다.다만 여당은 법안 처리 과정의 논란에 유념할 필요가 있다.
미래통합당은 물론 법안 처리에 찬성한 정의당과 여당 일각에서도 일방적인 처리를 비판하고 있다. 사안의 시급성에 공감하지만, 거대 여당의 ‘독주’로 비치는 것은 조심해야 한다. 남은 법안 처리에서는 이런 논란이 재연되지 않도록 노력해야 한다.손바닥도 마주쳐야 소리가 나는 법이다. 여당이 아무리 협치를 하려 해도 야당이 외면하면 헛수고다.
미래통합당은 “의회 독재”라고 외치기 앞서, 시급한 민생 입법을 두고 ‘발목잡기식’ 태도를 보이지는 않았는지 돌아봐야 한다. 임대차 3법에 반대하고, 종부세를 완화하는 법안을 발의하는 것은 집값 안정을 바라는 민심에 정면으로 배치된다. 명분 없는 장외투쟁도 국민의 실망만 부를 것이다.
