다주택자 중과세 폐지·주담대 완화… 새해 부동산 정책은

정부가 최근 ‘2023년 경제정책 방향‘ 등을 통해 내년 부동산 규제 완화를 예고했다. / 뉴시스

 

 

 

 

정부가 내년 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 세금, 대출, 청약 규제를 대폭 완화랄 계획이다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 내려다본 서울 아파트 전경. /이동률 기자

 

 

 

 

 

 

청약한파가 장기화할 것이란 전망이 나오며 정부가 이를 대비하기 위한 대책을 마련하고 나섰다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 내려다본 서울 아파트 전경. /이동률 기자

 

 

 

 

 

 

[한국금융신문 장호성 기자]

 

 

 

[2022 건설·부동산 결산] 부동산 새옹지마…"한순간에 꺾일 줄이야

 

[아시아타임즈=김다정 기자] 올해 부동산 시장은 한마디로 정리하면 '격세지감'이다.

많은 변수가 도사린 주택시장은 한치 앞을 내다보기 어렵다지만, 최근 몇 년간 고공행진을 이어오던 집값이 한순간에 꺾이라고 예상한 사람은 많지 않았다. 

 

지난해까지만해도 2030 젊은 세대들까지 내 집 마련에 뛰어들면서 '영끌(영혼까지 끌어모은)' 투자 열풍이 집값 상승을 이끌었다.

하지만 올해 들어 경기침체·금리인상·거래절벽 '3고(高) 악재'가 휘몰아치면서 역대급 집값 하락을 부추겼다. 

 

잇단 악재는 부동산 시장의 발목을 단단히 붙잡은 것도 모자라 사업 주체인 건설사들의 자금줄도 단단히 틀어막았다. 청약한파에 가뜩이나 살림살이가 팍팍한 건설업계는 레고랜드 사태까지 터지면서 현재 '줄도산' 살얼음판 한가운데 놓여있다. 

 

돈이 초래한 '광주 화정아이파크 붕괴' 사고…여전히 '현재진행형'

 

공사 중 외벽이 무너져 내린 광주 화정 아이파크 건물. (사진=아시아타임즈)

 

 

 

올해 부동산 시장은 역대급 하락장을 예견하듯 연초부터 사건사고가 끊이질 않았다.

새해 벽두부터 화정동 신축 아파트 건축 현장이 ‘와르르’ 무너지는 믿기지 않는 재난이 발생하면서 험난한 한 해의 포문을 열었다.

 

지난 1월 11일 광주 서구 HDC현대산업개발 화정아이파크 201동 신축 현장에서 39층 타설 작업 중 23~38층이 외벽이 무너졌다.

사고 직후 ‘악조건' 속에서 29일 동안 밤낮없는 수색·구조가 펼쳐졌으나, 실종됐던 건설노동자 6명은 끝내 목숨을 잃었다. 

 

11개월간의 경찰 수사를 통해 광주 화정아이파크 붕괴사고는 시공, 감리 등 총체적인 관리 부실이 일으킨 전형적인 '인재(人災)'라는 사실이 밝혀졌다. 

 

수사결과에 따르면 붕괴가 발생한 39층 바닥 시공이 설계와 다르게 이뤄졌고 3개 층에 걸쳐 있어야 하는 가설지지대(동바리)가 조기에 철거되면서 연속적인 붕괴를 일으켰다.

이뿐만 아니라 콘크리트 원재료 불량에 시공도 부실하게 되면서 강도가 기준치에 미치지 못한 '총체적 부실'이 확인됐다. 부지 매입·업체 선정 등 구조적 비위도 규명됐다.

 

사고 직후 국민정 공분이 들끓자 정몽규 HDC그룹 회장은 사고에 대한 책임을 지고 HDC현산 회장직을 내려놨다. 사죄와 함께 무너진 아파트의 전면 철거·재시공을 약속했다. 

 

정 회장은 지난 5월 기자회견을 열고 "지난 4개월 동안 입주예정자와 보상 여부를 놓고 얘기해왔는데 사고가 난 201동 외에 나머지 계약자들도 안전에 대한 우려가 많았다"며 "이를 해소할 수 있는 방법은 완전히 철거하고 새로 짓는 것밖에 없다고 생각했다"라고 설명했다.

 

하지만 사고 이후 1년이 다 되어가는 현재까지도 사태수습은 현재진행형이다.

상가들은 입주 일정이 무기한 연기된 탓에 여전히 정상영업을 하지 못하고 있다. 사고 관계자에 대한 법의 심판도 결론을 내지 못하고 결국 해를 넘기게 됐다. 

 

금리인상·거래절벽·경기침체 '3고(高) 악재' 몰아쳤다

올해 부동산 시장은 "외환위기 이후 가장 극심한 침체"라는 말이 나올 정도로 팍팍한 한 해를 보냈다.

올해 전국 아파트값은 역대 최대폭으로 하락하고, 거래절벽 현상이 지속됐다.

이는 지난해까지 상승세를 이어오던 집값에 대한 고점 인식이 커진 상황에 기준금리 인상에 따른 대출금리 오름세로 금융부담이 증가해 매수심리가 크게 꺾인 영향이다. 

 

금리 인상과 대출 규제로 주택 취득과 처분이 막히면서 급기야 어렵게 청약에 당첨돼도 분양을 포기하는 사례도 속출했다.  

한국부동산원에 따르면 전국 아파트값 하락은 올해 하반기부터 본격적인 하락세를 보이고 있다.매매가격지수 기준으로 지난 5월 106.3으로 최고치를 찍은 뒤 꾸준히 하락하더니 지난달에는 101.1까지 떨어졌다.

 

특히 부동산 시세 흐름을 주도하는 주요 지역의 이른바 '대장 아파트'마저 매서운 부동산 한파에 영 힘을 쓰지 못하고 있다.

 

대표적으로 서울 아파트 시세 흐름의 바로미터로 통하는 송파구 '헬리오시티' 전용면적 84.9㎡는 지난달 22일 16억6000만원에 거래됐다.

지난 1월 최고가(23억7000만원)보다 가격이 7억1000만원 내린 것이다. 

 

최근에는 15억7000만원 매물까지 나오면서 시장의 관심을 한 몸에 받았다.

이번에 나온 매물이 저층인 것을 감안하더라고 한 달 만에 1억원 가량 하락한 것은 현재 부동산 시장의 침체가 가속화되고 있다는 것을 반증한다는 분석이 나온다.

 

집값 폭락에 전셋값 하락세도 지속됐다.

보통 집값이 하락하면 임대차 수요가 몰려 전세가격이 급등하지만 대출금리 상승에 전세수요가 급감하면서 아파트 전셋값이 집값보다 가파르게 떨어지는 현상이 이어졌다. 

 

집값이 하락을 거듭하는 동안 임대차 시장도 역전세대란, 깡통전세 등으로 극심한 혼란을 겪었다.

수도권 빌라·오피스텔 1139가구를 사들여 전세 사기를 벌이다 사망한 '빌라왕' 사건과 유사한 사례가 수두룩한 것으로 나타났다. 

 

불 난데 기름 부은 '레고랜드 사태'…요란한 건설사 곡소리

 

강원도 춘천시에 위치한 레고랜드 (사진=연합뉴스)

 

 

외환위기 수준까지 뒷걸음질 친 부동산 업황은 건설업계에도 적지않은 파장을 미쳤다. 

 

연초부터 이어진 러시아·우크라이나 전쟁으로 건설자잿값이 잡히지 않아 수익성 하락이 불가피한 상황에서 시장침체로 인한 미분양이 속출하면서 현금흐름에 악영향을 줬다.

여기에 레고랜드발 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크까지 겹치면서 유동성 악화에 기름을 부었다. 

 

 

레고랜드 사태는 지난 9월 강원도가 지급 보증을 약속했던 자산유동화기업어음(ABCP) 의무 이행을 거부하면서 촉발됐다.

앞서 강원중도개발공사(GJC)는 레고랜드 건설을 위해 특수목적법인(SPC)를 설립하고 2050억원 규모 ABCP를 발행했으나, 강원도가 만기를 앞두고 대출채권 상환이 불가능하다고 통보하면서 부도 처리됐다. 

 

 

2050억원으로 막을 수 있던 사태가 '50조원+α'급 유동성 위기를 불러오면서 건설업계는 부동산 시장 침체와 국가채 신뢰하락이라는 '연쇄폭격'을 맞았다. 

특히 모그룹을 통한 자금조달 여력이 충분한 대형사에 비해 개별 사업장 의존도가 높은 중견사들에 줄도산 공포가 엄습했다.

 

주택 자체사업 비중이 높아 미분양 직격탄을 맞은 중견건설 업계에서는 레고랜드가 '불난 집에 기름을 부었다'라는 한탄까지 터져 나왔다.

결국 자금난을 견디지 못한 우석건설, 동원건설산업 등 지방 중견 건설사는 최종 부도 처리됐다. 

 

대한건설협회 조사 결과, 종합건설업체로 등록한 건설사 중 총 5곳이 올해 부도난 것으로 집계됐다.

 

건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 하반기 종합건설사의 폐업 신고는 180건으로, 지난해 하반기(135건)보다 30% 이상 증가했다.

 

 

 

 

 

 서울사이버대 부동산학과가 21세기 부동산 시장을 선도할 수 있는 실무와 이론을 겸비한 전문가를

양성하기 위해 부동산에 관한 전반적인 지식을 비롯하여 경제학, 금융, 법학 등 필요한 관련 기초 이론은 물론 부동산 개발, 관리 및 투자 등 실전 대비를 위한 교과목을 개발하여 균형 있는 커리큘럼을 제공한다.

/사진=서울사이버대 제공 <저작권자©베리타스알파, 

 

 

 

 

규제완화보다 거센 '경제위기'…'백약 무효' 부동산 대책

 

올해 부동산 시장은 올 하반기부터 때아닌 '한파'를 맞아 차갑게 식다 못해 '꽁꽁' 얼어붙기 시작했다.

하지만 재앙이 있으면 반드시 복도 뒤따른다는 '총량의 법칙'에 따라 업황 반등의 순간들도 존재했다. 

 

올해 상반기까지만 하더라도 시장에서는 정권교체와 지방총선거 이후 이어진 규제 완화정책에 대한 기대감이 증폭됐다.

실제로 문재인 정부가 5년 만에 정권을 넘겨준 가장 큰 원인 중 하나가 '부동산정책 실패'로 꼽히는 상황에서 윤석열 대통령은 후보시절부터 대대적인 규제 완화를 예고했다. 

 

특히 지난 5월 새정부 출범과 동시에 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등 '소득세법 시행령'을 개정하면서 시장정상화에 대한 강력한 의지를 드러냈다.

다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시 배제하고, 1세대 1주택 양도세 비과세 시 보유·거주 기간 재기산 제도를 폐지했다.

 

윤석열 정부의 부동산 정책의 핵심은 △분양가상한제·고분양가 심사제도 개편 △임대차3법 손질 △공시지가 현실화 속도조절 등 '시장정상화'를 위한 규제완화책에 있다.

또 재건축초과이익환수제도 개편과 안전진단 평가기준을 조정해 재건축 진입장벽도 낮췄다.

 

윤석열 정부의 첫 번째 대규모 부동산대책으로 분류되는 '6.21 부동산대책'에서는 분양가상한제를 대폭 손질하고, 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대 등 임대차 시장에 대한 안정화 방안을 마련했다.

이어 지난 8월 16일 첫 주택공급대책에서는 향후 5년간 270만호 주택 공급과 재건축 초과이익 환수제 및 안전진단 규제 완화, 1기 신도시에 대한 재정비 마스터플랜 수립 등을 들고 나왔다.

 

하지만 내부적인 규제완화의 호재보다는 세계 경기 위기에 따른 금리 인상이라는 대외 악재에 더 큰 영향을 받으면서 부동산 시장의 반응은 냉랭했다. 

백약이 무효한 부동산 시장의 침체기가 이어지자 정부는 이달 21일 다주택자를 대상으로 재차 대출·세제 규제를 완화하면서 재차 ‘심폐소생’에 돌입했다.

 

상대적으로 자금력이 풍부한 임대사업자와 다주택자의 힘을 빌려 부동산 경기를 활성화를 꾀하겠다는 의도로 풀이된다. 

다주택자에 대한 취득세 중과제도를 완화해 3주택은 4%로, 4주택(조정 지역 3주택) 이상·법인은 6%로 중과세율을 내리기로 결정했다.

 

현재 한시 유예 중인 양도소득세 중과 배제 기간을 오는 2024년 5월까지 연장하고, 내년 7월에 발표할 세제개편안을 통해 보다 근본적인 개선 방안을 마련하기로 했다. 

 

규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제도 해제하고, 주택담보대출비율(LTV) 상한을 30%로 적용하기로 했다.

또 서울·과천·성남·하남·광명 등 수요자·서민 주거부담 완화 차원에서 규제지역으로 묶인 곳을 내년 초에 추가로 해제하기로 했다. 

 

 

중동서 불어온 따뜻한 '모래바람'…"빈살만 오일 보따리 열렸다"

 

 

 

네옴시티 '더 라인' 조감도. (사진=네옴시티 홈페이지)

 

동시다발적 악재에 침잠했던 건설업계에 희망적인 소식도 나왔다.

올해 11월 빈 살만 사우디아라비아 왕세자의 방한으로 건설업계는 모처럼 함박웃음을 지었다. 

 

빈 살만 왕세자는 20시간의 방한 일정 동안 수조원을 상회하는 '오일머니' 보따리를 풀어 큰 인상을 남겼다.

국내 건설사들은 빈 살만 왕세자 방한 당시 사우디아라비아 측과 '네옴시티(NEOM CITY)'와 관련 다수의 업무협약을 체결했다. 

 

현재 사우디아라비아는 서울의 44배에 달하는 2만6500㎢ 면적의 네옴시티 건설을 추진하고 있다.

네옴시티는 석유에 의존해온 경제에 수소·태양광 등 신재생 에너지를 더해 친환경 생태계로 전환하고자 고안된 미래도시로, 총사업비만 5000억 달러(약 660조원)에 달하는 천문학적 규모다.

관련 프로젝트 발주는 오는 2030년까지 4~5단계로 나눠 순차 진행될 예정이다. 

 

건설사들은 막대한 규모의 사업 수주를 위해 '따로 또 같이' 전략을 펼치며 사업이 본궤도에 오르기 전부터 동분서주하고 있다.

 

중동이라는 지정학적 리스크와 글로벌 경기침체, 가보지 않은 길에 대한 불안감까지 넘어야할 고비가 산적했지만, 이번 프로젝트는 현재 침체된 시장 상황을 타개할 수 있는 유일한 호재로 평가되는 만큼 그 어느때보다 시장 반응이 뜨거웠다.  

정부도 힘을 더했다.

 

'제 2의 중동 붐' 실현을 위해 지난달 4~9일 원희룡 국토교통부 장관과 함께 사우디를 찾은 '원팀 코리아'에는 삼성물산, 현대건설, 포스코건설, GS건설 등 건설사 11개사가 참여해 적극적인 수주 지원 활동을 펼치기도 했다.

그 결과 국내 건설사들은 일찌감치 수주 소식을 전하며 기대감을 높였다. 

 

업계 1·2위인 삼성물산과 현대건설 컨소시엄은 10억 달러 규모 네옴시티 주거단지인 '더 라인' 지하 터널 공사를 수주했다.

 

현대건설과 현대엔지니어링, 롯데건설 컨소시엄은 '샤힌 프로젝트'에 참여해 석유화학 제품 생산 설비를 구축한다. 

한미글로벌, 대우건설 등은 각사의 강점을 살린 '나 홀로' 전략으로 수주와 업무협약 호재를 띄우며 시장 분위기를 끌어올렸다. 

 

 

김다정 기자 산업2부

 

ddang@asiatime.co.kr

 

 

 

 

 

다주택자 중과세 폐지·주담대 완화… 새해 부동산 정책은

 

 

지난해 하반기 시작된 금리 인상과 대출이자의 상승으로 부동산 거래시장에 역대급 한파가 찾아왔다.

부동산 경착륙을 막겠다는 정부의 강력한 의지로 거래 안정화 대책이 연이어 등장했다.

 

대출·세금·청약 등의 규제 손질에 이어 수요 진작을 위한 공급대책과 금융·세제 지원 등 거래 안정화 방안이 마련됐다.

2023년 새해 달라지는 주요 부동산 제도를 분야별로 정리했다.

취득세 인하… 과세표준 변화 바람

부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경된다.

취득세 과세대상의 실질가치가 제대로 반영될 수 있도록 하는 조치다.

종전에 개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔다.

 

1월1일부터는 건물을 매수하거나 신축해 취득하는 경우 실제 취득가액에 따라 취득세를 납부해야 한다.
부동산 증여 취득 시 취득세도 증가한다.

지금까지 증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 시가표준액(개별공시가격 등)을 적용했으나, 2023년 증여분부터 시가인정액을 기준으로 취득가액이 매겨진다.

시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준이다.

증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다.

내년 상반기에는 생애 첫 주택구입자의 취득세 감면 요건이 완화된다.

올해 6월21일 발표된 '임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'에 따른 것이다.

생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다.

여기에 취득세 감면 추징 예외 요건도 느슨해진다. 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했으나, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증한다면 추징 대상에서 제외한다.

 

 

 

 

그래픽=손민균

 

종부세 고삐 풀었다… 다주택자 숨통 트일까

 

2023년 6월 종합부동산세 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향된다.

즉 보유 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다.

1세대 1주택자의 경우 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다

. 기본공제금액을 현실화하고 양도소득세와 고가주택 기준을 통일하기 위한 조치로 볼 수 있다.

2주택자에 대한 다주택 중과세율도 폐지된다.

이에 따라 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2∼6.0%)이 아닌 일반세율(0.5∼2.7%)로 과세한다.

 

과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만 최고세율이 현행 6.0%에서 5.0%로 낮아진다.

같은 달 주택 수에 따라 다르게 적용하던 세부담 상한율이 150%로 일원화된다.

종부세는 과도한 세부담을 방지하기 위해 전년도보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 상한 기준을 두고 있다.

 

재산세 합산 금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했으나, 상한율을 일괄적으로 150%로 낮춘다.
다만 2023년 증여분부터 양도소득세 절세가 까다로워진다.

배우자 또는 자녀에게 부동산을 증여한 후 이월과세 적용 기간(현행 5년)이 지나고 매도하면 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산한다.

 

이 경우 취득금액은 늘고 양도차익은 줄어 양도세가 감소하는 효과가 있다.

하지만 2023년 증여분부터는 양도세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어나 절세를 노린다면 지금보다 5년을 더 기다려야 한다.

 

 

 

뉴시스

 

'무순위 청약 확대·미혼 청년 특공' 청약 기회 확대

 

해당 시·군 거주 무주택자로 제한된 무순위 청약 신청 자격이 달라진다.

종전에는 청약시장의 과열을 막기 위해 규제지역 내 청약 무순위 신청 시 해당 시·군에 거주해야 한다는 요건을 뒀다. 이는 11월 정부의 '제3차 부동산 관계장관회의'를 거치며 폐지됐다.

2023년 1월부턴 누구나 무순위 청약에 참여할 수 있다.

미계약분 발생 시 반복해서 청약을 진행해야 했던 현장의 불편함을 감안해 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대했다.

청약 진입장벽을 낮춰 분양 수요를 늘리고, 미분양 해소에도 도움이 될 전망이다.

공공분양 청약 시 신혼부부나 생애최초 주택구입자 등 기혼자 중심의 특별공급 기회가 2023년 상반기부터 미혼 청년에게도 주어진다.

 

국토부가 10월 발표한 '청년·서민 주거안정을 위한 공공분양 50만호 공급계획'에서 발표한 공공분양 3가지 모델(나눔형·선택형·일반형) 가운데 나눔형과 선택형에 미혼 청년을 위한 특별공급이 새롭게 신설된다.

주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월평균소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하인 청년층이 그 대상이다.

다만 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억7000만원)에 해당되는 경우 청약자격이 제한될 수 있다.

도입 시기는 내년 상반기로 예정돼 있다.

상반기 내 투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제도 신설된다.

그동안 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급된 탓에 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 청년층의 당첨 기회가 적었다.

 

이에 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 '가점 40%+추첨 60%', 60~85㎡ 주택은 '가점 70%+추첨 30%'를 각각 적용해 추첨제 비율을 늘린다.

전용 85㎡ 초과 대형 면적의 경우 가점 쌓기가 유리한 중장년층을 위해 반대로 가점 비율을 높였다.

'가점 50%+추첨 50%'였던 투기과열지구 내 대형 면적은 '가점 80%+추첨 20%'로 가점제 비율을 높였다. 조정대상지역 내 대형 면적은 '가점 30%+추첨 70%'에서 '가점 50%+추첨 50%'로 각각 조정됐다.

 

비규제지역은 현행 규정이 유지된다.

전용 85㎡ 이하는 '가점 40%+추첨 60%', 85㎡ 초과는 추첨 100%다.

 

 

 

연합뉴스

 

집주인 동의 없이 체납세금 열람… 전세사기 방지 묘책되나

 

앞으로 전세계약을 체결한 세입자가 임대인의 동의 없이도 미납 조세를 직접 확인할 수 있을 전망이다. 종전에는 임대인의 사전 동의를 얻을 때만 부동산 소재지 관할 세무서장(국세)이나 지자체장(지방세)에게 열람을 신청할 수 있었지만, 내년부턴 임차개시일 전까지 세입자가 계약서를 지참해 세무서장 등에게 열람 신청을 마치면 임대인의 세금 체납내역을 볼 수 있다.

세무서장은 열람이 이뤄졌다는 사실을 임대인에게 통보해 준다.

더불어 국세의 경우 부동산 소재지 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있도록 시스템이 개선된다.

 

그러나 임대인 개인 정보의 과도한 침해를 우려해 보증금이 일정 금액을 초과하는 세입자에 한해 적용할 방침이다. 정확한 시행 시점은 아직 정해지지 않았다.
아울러 집이 경매에 넘어가면 종부세 등 당해세보다 임차보증금이 우선 변제된다.

현행 '국세기본법'에 따라 지금까지는 매각대금에서 당해세를 빼고 남는 금액을 배분해 전세금을 돌려줬다.

 

내년부터는 세입자의 확정일자 이후 법정기일이 도래하는 세금이 있더라도 세입자의 보증금을 먼저 변제토록 한다.

이러한 예외 조항은 임차보증금과 당해세 관계에만 적용되며 저당권 등 기타 권리에는 영향을 미치지 않는다.

2023년 주택임대차 신고제도 계도기간이 끝난다. 임대차 신고제란 보증금이 6000만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 경우 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 계약 내용을 신고하도록 한 제도다. 2021년 6월1일 시행 이후 1년 계도 기간을 운영했으나,

 

시민들의 적응기간을 감안해 2023년 5월31일까지 계도기간을 연장했다.

계도기간이 종료되는 내년 6월1일부터 신고 기한 내 신고하지 않거나, 거짓 신고할 경우 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다.

대출규제 완화에 채무조정까지, 서민 생계비 부담 줄까

 

내년 상반기 서민 자금 안정화를 위한 정책도 다수 마련된다. 먼저 보유 주택에 대한 주택담보대출 규제가 완화된다.

생활안정자금 목적의 주택담보대출에 적용돼 왔던 2억원의 별도 한도를 없애는 대신 기존의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 내에서 대출을 관리한다.

2022년 12월1일 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대한 주담대가 허용됨에 따라, 임차보증금을 돌려주기 위한 목적의 주담대 또한 허용된다.

한국주택금융공사(HF)를 통해 운영하는 임차보증금 반환 대출 보증한도도 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다.

고금리와 매출액 급감으로 상환 부담이 늘어난 차주의 채무조정이 적용된다.

6억원 이하 주택 차주가 실직·폐업·질병 등의 이유로 대출 상환이 어려운 경우 원금 상환을 최대 3년 유예해주는 채무조정 대상자가 탄력적으로 산정될 예정이다.

 

상환이 어려운 차주 여부는 ▲차주의 신용도 ▲다중채무 여부 ▲가용소득 대비 상환 부담 수준 ▲매출액 등 다양한 특성을 종합 검토해 결정한다.

기존 보금자리론보다 주택가격과 소득 요건 등을 완화한 정책 모기지 상품 '특례보금자리론'도 출시를 앞두고 있다.

 

안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합한 형태다.

특례보금자리론을 활용해 9억원 이하 주택 구입 시 연 4%대 금리로 5억원까지 빌릴 수 있다.

금리 인상으로 인해 주거비 부담이 가중돼 서민과 실수요자의 주거 안정에 기여할 것으로 기대한다.

 

 

 

<저작권자 ⓒ ‘성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스’ 머니S, 

 

 

 

 

정부가 최근 ‘2023년 경제정책 방향‘ 등을 통해 내년 부동산 규제 완화를 예고했다.

/ 뉴시스

 

전세사기 대란’ 판을 깐 문재인 주택정책, 재앙이 된 임대차 3법

 

 

<차학봉기자의 부동산 봉다방>
임대차 3법이 촉발한 전세대란, 무자본 갭투자 활개
임대 사업자 축소, 재건축 실거주제 등 엉터리 정책

전세보증 사고 급증하는데 정부 수수방관
윤 대통령 지시후 잇따라 대책 발표 , 역부족
올해 역전세 대란 본격화 피해 눈덩이

 

 

최근 임대 보증금을 반환하지 않는 전세 사기극이 빈발하는 것은 2020년 도입된 ‘임대차 3법’과 민간임대주택 사업 축소 등 문재인 정부 주택 정책의 부작용이 한 몫했다는 분석이 나온다.

 

임대차 3법 등 각종 졸속 정책의 부작용으로 2020년과 2021년 전세대란이 벌어지면서 전세 보증금만으로 빌라를 사들이는 ‘무갭투자’, 매매가보다 높은 전세금으로 오히려 돈을 받고 집을 사는 ‘플피(플러스 프리미엄) 투자’가 극성을 부렸다.

 

문제의 심각성을 알리는 경고음이 수 없이 울렸다.

주택도시공사의 전세보증 사고액이 2018년 792억원에서 2021년 5790억원으로 급증하는데도 정부는 수수방관했다.

 

올해에는 역전세 대란이 본격화할 가능성이 높아 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 피해는 눈덩이처럼 늘어날 전망이다.

주택보증공사(HUG)의 재무건정성 악화로 ‘전세보증금 반환보증’의 중단 가능성까지 거론되고 있다.

 

그런데도 정부는 선제적이고 근본적인 대책을 마련하기보다는 ‘자가 진단 안심전세앱’ 구축, 전문가 상담센터 신설, 악성 임대인 정보 제공 등 임시방편 대책에만 급급하고 있다.

 

 

 

 

 

주택 1139채를 보유하다 사망한 일명 '빌라왕' 김모 씨 사건 피해 임차인들이 27일 오후

세종시 국토교통부 앞에서 집회를 열고 전세사기 피해자를 위한 법안 마련 및 관련자 수사를

요구하고 있다./뉴스1

 

 

 

◇전세대란 촉발시킨 임대차 3법, 갭투기 사기극 판 깔아

 

문재인 정부는 2020년 7월31일 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임대차 3법을 도입했다.

야당과 전문가들은 전세 시장에 대혼란을 초래할 수 있다고 반대했지만, 정부와 여당은 서민주거 안정을 명분으로 강행했다.

 

임대차 3법은 2년이었던 임대차 기간을 ‘2+2년’으로 연장하고 임대료 인상률을 5%로 제한하는 내용이다.

전문가들의 우려는 적중했다.

미친 듯이 전세가격이 폭등했다.

 

서울 아파트 전세가격 상승률은 KB국민은행 조사 기준으로 2020년 6월 0.35%에서 7월 1%, 8월 1.18% 9월 2.0%로 급등세를 보였다.

연간 12.25%의 대폭등 장세를 기록했다.

2021년에도 11.86% 폭등했다.

 

아파트 전세대란이 벌어지면서 서민들의 전세수요가 비교적 저렴한 빌라 등 연립주택으로 불 붙었다.

2019년 1.38% 올랐던 서울의 연립주택 전세가격은 2020년 8월부터 월간 단위로 1% 이상 폭등세를 보이며 연간 8.39% 올랐다.

 

2021년에도 8.18% 급등했다.

임대차 3법이 임대료 인상은 규제를 하지만, 신규 계약은 규제 대상에서 제외했고 집주인이 실거주를 목적으로 입주할 경우, 계약갱신을 거절 할 수 있는 등 법률에 허점이 많았다.

그런데도 유예기간도 없이 허겁지겁 제도를 도입했고 우려했던 부작용이 속출했다.

 

◇전세난 가속화시킨 재건축 의무거주

 

정부는 2020년에 실거주해야 조합원 자격을 주는 재건축 2년 실거주 의무제도도 도입했다.

재건축 아파트 주인들의 이사 행렬이 이어지면서 임대 매물 품귀현상을 증폭시켰다.

결국 정부도 재건축 실거주 의무제의 부작용을 인정해 1년만에 백지화했다.

 

◇전세사기대란 촉발시킨 무갭투자, 플피 투자

 

당시 정부의 졸속 정책이 빚은 전세대란을 틈 타 시장에서는 매매가와 전세보증금이 같아 자기 돈 없이 집을 사들이는 ‘무자본 갭투자’가 대대적으로 유행했다.

매매가보다 더 높은 전세보증금을 받는 이른바 ‘플피’(플러스 프리미엄)투자’까지 유행했다.

 

무자본 갭투자를 부추기는 책들이 쏟아지고 관련 컨설팅 업체까지 공공연하게 영업을 했다.

정부는 별다른 대책을 세우지 않았다.

집값을 잡겠다며 아파트 규제에만 정책을 집중했다.

서민 주거 시장인 빌라 시장은 정책의 무관심속에 사기꾼들이 활개를 쳤다..

 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “임대차 3법이 입법 취지는 좋았으나 사전 준비 없이 도입해 임대 유통물량을 급감시켜 전세대란이 벌어져 결과적으로 빌라사기극이 벌어지는 원인의 하나가 됐다”고 말했다.

 

이현철 부동산사이클연구소장은 “제도 자체는 필요했지만 대중들의 불안심리를 자극해 전세가격이 급등했다”고 말했다.

 

◇등록 임대사업자 축소시켜 사기꾼 마당깔기

 

정부는 2020년 임대차 3법 도입과 함께 ‘7·10대책’을 통해 4년 단기 임대사업과 아파트 장기임대사업 폐지를 결정했다.

 

기존 등록 임대주택은 잔여 의무임대기간이 지나면 강제 말소했다.

문재인 정부는 정권 출범 초기에만 해도 임대 사업자 등록을 권장하다가 갑자기 임대사업자를 집값 폭등의 주범으로 몰아 제도 자체를 축소했다.

 

임대사업자 등록을 하면 종부세 합산배제, 양도세 감면 등의 세제 혜택을 받지만 임대료 인상폭이 5%로 제한되고 특별한 사정이 없는 한 계약을 갱신해야 한다.

선진국처럼 임대사업 활성화를 통해 임대 시장을 안정시키겠다는 명분이었다.

그런데 정부가 갑자기 임대사업자 제도를 대폭 축소하면서 부작용이 또 발생했다.

 

2020년에 160만호에 달하던 민간임대주택이 올해 90만호 수준으로 줄었다.

저렴한 임대주택이 그만큼 사라져 서민들이 전세사기극에 휩쓸리기 쉬운 환경이 된 것이다.

 

성창엽 대한주택임대인협회장은 “‘등록된 민간임대주택사업자는 임대료가 저렴하고 임대보증금 보험에 의무적으로 가입돼 있다”면서 “양도세 종부세 등 세제 혜택을 받기위해 보증금 반환 사고를 거의 내지 않는다”고 말했다.

 

그는 “전세 사기극을 벌인 업자들은 전세보험조차 가입하지 않은 무등록 업자들”이라면서 “등록임대사업을 육성하고 장려하는 것이 전세사기를 줄이는 방법”이라고 주장했다.

 

◇정부, 세금 걷기에 급급

 

4년 단기임대와 아파트 임대 등록대상에서 제외된 임대업자들은 종부세 폭탄에 파산위기로 내몰렸다.

종부세합산 과세 배제대상이 되는 등록임대사업자에서 말소된 임대사업자 주택은 눈덩이처럼 불어난 종부세를 체납, 경매에 넘겨지기도 했다.

정부의 종부세는 선순위에 있는 세입자의 임대보증금보다 우선 변제권이 있다.

 

전세 계약을 맺었을 때 없었던 집주인의 세금 체납이 뒤늦게 발생하면 서민들은 자신의 과실이 없어도 피해를 보는 것이다.

사실상 정부가 세금을 걷는 데 급급해 서민보증금을 뺏는 어처구니 없는 일들이 벌어지고 있다.

특히 지난 2~3년간 종부세가 폭증하면서 피해자가 눈덩이처럼 불어났다.

 

작년 다주택자들의 종합부동산세 체납액이 5600억원에 달한다.

정부는 최근에야 이런 문제점을 인식, 체납세금보다 보증금 배당을 우선하도록 법률 개정을 추진했다.

 

◇전세사기 방치 미스테리, 윤 대통령 지시하자 대책마련

 

수많은 경고음이 울렸지만, 정부가 사전에 대책을 세우지 않은 것도 미스테리이다.

주택도시공사의 전세보증금 사고액이 2018년 792억원에서 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 2021년 5790억원으로 급증했다.

 

주택도시공사의 부실이 커지는데도 지난 7월 윤석열 대통령이 전세사기에 대한 강력한 단속을 지시할 때까지 정부는 제대로 된 대책을 발표하지 않았다.

 

올해가 더 문제이다. 전세가격이 최고점이었던 2021년 임대차 계약 2년 만기가 도래, 세입자들이 대거 보증금 반환을 요구할 가능성이 높다.

임대차는 ‘2+2′로 4년까지 가능하다.

 

그러나 전세금이 폭락한 만큼, 세입자들은 계약갱신을 하기보다는 계약을 해지하거나 보증금 인하를 요구할 가능성이 높다.

 

최민섭 서울벤처대학원대학교 부동산학과 교수는 “2019년부터 전세보증금 사고가 급증했는데도, 주택도시공사는 물론 정부도 사실상 손 놓고 방치했다”면서 “찔끔찔끔 대책을 발표할 게 아니라 사태가 이 지경이 될 때까지 방치한 시스템부터 점검해서 근본대책을 세워야 한다”고 말했다.

 

 

ⓒ 조선일보 & chosun.com, 

 

 

 

서울 강남 아파트 일대의 모습. [헤럴드경제 DB}

 

 

대출규제 때문에 집값 떨어진다고?…

“거래세부터 풀어야” [어떻게 보십니까 2023 - 부동산정책]

 

부동산전문가 대상 ‘2023 주택시장 전망’ 설문
‘민간공급 활성화대책’ 33.3%로, 두 번째로 높아
10명 중 7명, 규제완화 혜택 큰 지역 ‘강남’ 꼽아

 

 

 

[헤럴드경제=신혜원 기자] 현 정부의 잇단 부동산시장 규제 완화에도 경기불황이 이어지며 매수심리가 좀처럼 살아나지 않는 가운데 전문가들은 이를 해결하기 위해선 거래세 인하정책이 가장 필요하다고 봤다.

 

정부는 재건축 안전진단 완화, 35층 높이 규제 폐지 등에 이어 내년 초 규제지역 해제, 취득세 완화 등 대대적인 규제 완화를 예고하고 있는데 이에 따른 혜택은 서울 강남구가 가장 많이 볼 것이란 전망이다.

헤럴드경제가 부동산전문가 42명을 대상으로 ‘2023년 주택시장 전망 및 재테크 전략’ 설문조사를 진행한 결과, 이 중 절반(50%)이 지금 가장 필요한 집값안정대책으로 ‘취득세 등 거래세 완화’를 꼽았다.

 

‘총부채원리금상환비율(DSR) 등 추가 대출 규제 완화’가 응답률 45.2%, ‘서울 등 남은 규제지역 해제’가 33.3%, ‘재산세 등 보유세 추가 완화’가 19%로 뒤를 이었다.

‘윤석열 정부가 임기 내 집중해야 할 주택정책 기조’ 질문에도 마찬가지로 ‘거래세 인하 등 매매시장 활성화’ 응답이 38.1%로 가장 높았다.

 

‘민간공급 활성화대책(재건축 규제 완화 등 인센티브 확대)’가 33.3%로 두 번째로 많았고 ‘종부세 폐지 등 주택 보유 부담 완화’·‘공공임대주택 대폭 확대’(9.5%), ‘3기 신도시 등 수도권 공급계획 지속 추진’(4.8%) 등의 순이었다.

 

가계부채 증가 우려와 대출 규제 완화 실효성 제고라는 상반된 시각이 존재하는 DSR 규제 완화와 관련해선 전문가 10명 중 4명이 규제 완화가 실현될 경우 ‘중장기적으로 효과가 있을 것’(42.9%)이라고 봤다.

‘시장 정상화 차원일 뿐 별 영향 없다’는 응답은 23.8%였고, ‘거래가 늘어나는 등 주택시장 침체 돌파구가 될 것’이라고 답한 비율은 11.9%였다.

 

반면 ‘투기 수요만 늘어 시장 왜곡이 심화될 것’이라고 본 비율은 7.1%, ‘가계부채 및 부동산발 경제위기가 올 수 있다’ 2.4%, ‘연착륙에 일부 효과 있을 수 있으나 금융건전성 확보를 위해 DSR 규제 유지가 바람직하다’ 2.4% 등으로 나타났다.

 

김진유 경기대 교수는 “지금 당장은 금리상승으로 인해 DSR 완화 효과가 크지 않겠지만 중장기적으로는 결국 대출을 통한 주택 매입 등이 활성화돼 시장 정상화에 효과가 있을 것”이라고 말했다.

 

김효선 NH농협은행 부동산수석위원 또한 “현재는 고금리와 물가급등 영향으로 주택 구입이 부담스러울 수 있는 시기”라며 “금리인상의 속도가 조절되고 대출금리가 안정적으로 된다면 시장의 거래가 늘어날 수 있을 것”이라고 분석했다.

 

다만 이영진 이웰에셋 대표는 “금리인상 여파로 대출을 통한 주택 수요 증가 및 구매심리 증가에는 한계가 있고 이른바 고금리에 영향 없는 자본가들의 투기 수요 증가로 시장이 왜곡될 수 있다”고 내다봤다.

 

현 정부의 규제 완화 기조에 따른 혜택을 가장 많이 볼 지역으로는 전문가 10명 중 7명이 ‘서울 강남’(69%)을 꼽았다.

응답자 중 16.7%는 ‘서울 강북’을 택했고 ‘경기 외곽’ ‘여의도와 동부이촌동’ ‘없다’ ‘단기적으로는 없다’ 등의 응답이 각각 2.4%로 나타났다.

 

권일 부동산인포 리서치팀장은 “강남에 재건축사업들이 몰려 있다”며 “강남을 통해 서울 전역으로 확대될 수 있다”고 관측했다.

 

김재언 미래에셋증권 수석부동산자문위원은 “규제 완화, 세제 완화 등으로 인기 지역과 재건축의 선호도가 커질 경우 강남이 대표적 수혜 대상이 될 전망”이라고 했고 이은형 대한건설정책연구원은 “강남은 주민의 자산 등 정비사업 여력이 가장 큰 곳”이라고 했다.

 

규제 완화 혜택을 가장 많이 볼 지역으로 서울 강북을 택한 이주현 지지옥션 선임연구원은 “강북은 서울 내 새 아파트 수요층의 진입장벽이 상대적으로 낮다”고 했고, 김성환 한국건설산업연구원 부연구원은 “강남북의 균형발전 등을 고려해 강북지역에서 혜택을 볼 가능성이 크다”고 예측했다.

 

‘여의도와 동부이촌동’이라고 응답한 이명수 아르카컴퍼니 대표는 “한강변이라는 입지적 장점과 용적률 규제 완화”를 혜택 요인으로 꼽았고, 박덕배 금융의창 대표는 ‘경기 외곽’을 “그나마 상대적으로 덜 주목받는 곳”이라며 규제 완화 혜택을 가장 많이 받을 것이라고 전망했다.

 

 

 

hwshin@heraldcorp.com

 

 

 

 

26일 서울 여의도 아파트 일대. /사진=이기범 기자 leekb@

 

 

 

집 산다는 사람 실종…"내년 집값 더 빠진다" 섬뜩한 경고

 

 

급격한 금리 인상에 따른 부동산 시장 충격의 여파는 증권가에도 영향을 미쳤다.

부동산 투자심리가 차갑게 얼어붙은 가운데 레고랜드 사태로 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장에 문제가 생기면서 증권사들은 홍역을 치러야 했다.

 

불안한 부동산 시장은 여전히 실물경제 위기의 뇌관으로 남았다. 1일 머니투데이의 신년 증시 전망 릴레이에 인터뷰에 참여한 자본시장 전문가들은 올해 부동산 침체가 불가피할 것으로 보면서도 경착륙보다는 연착륙에 무게를 둔다.

 

꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장…"향후 2~3년 간 회복 어렵다"

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집값 하락세는 서울, 지방 할 거 없이 전국적으로 진행 중이다. 0%대 저금리와 유동성 덕분에 지난 2~3년 간 급등했던 집값은 금리 인상이 본격화되자마자 약세로 전환했다.

금리 부담에 매물은 증가했지만 수요는 실종됐다. 지난해 1~10월 전국 주택 매매건수는 80만7000건으로 전년 동기 대비 42.7% 감소했다.

 

부동산 시장 하락세는 올해도 지속될 것이란 전망이다. 무엇보다 높은 수준의 금리가 가장 부담이다.

한국개발연구원(KDI)에 따르면 최근 주택시장은 2008년 금융위기 때보다 금리 변동에 따른 위험에 더 노출된 상태다.

 

소득 대비 집값(PIR)은 지난해 5월 기준 7.5로 2008년말(3.8)보다 2배 가량 높다.

소득 대비 집값 수준이 높아졌다는 건 그만큼 신규 수요가 줄어든다는 의미다.

반면 가계소득 대비 가계부채는 2008년 138%에서 2021년 207%로 급증했다.

금리가 높아질수록 가계경제에는 큰 부담이다.

 

유종우 한국투자증권 리서치센터장은 "부동산 시장은 금리에 가장 큰 영향을 받을 수밖에 없다"며 "집값이 계속 떨어질 것으로 예상되기 때문에 보수적 접근이 필요하다"고 말했다.

이경수 메리츠증권 리서치센터장은 "부동산 시장은 앞으로 2~3년 간 쉽지 않을 것"이라며 "(재개발 사이클이 돌아오는) 2020년대 후반쯤 회복될 것"이라고 전망했다.

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부동산 PF 시장 균열…차별화 나타난다

 

━부동산 경기는 실물경제뿐 아니라 금융시장에도 영향을 미친다. 약한 고리는 부동산 PF다.

그동안 증권사들의 주요 먹거리중 하나였던 부동산 PF가 이젠 독이 됐다.

부동산 투자심리 악화로 미분양이 급증하자 부동산 PF에도 문제가 생겼다.

 

시행사는 아파트 분양 계약금과 중도금을 받아 차입금을 갚아야 하는데 분양이 안 되면 부동산 PF 상환에도 차질이 생긴다.

 

신용 리크스까지 불거지자 부동산 PF를 유동화한 ABCP(자산유동화 기업어음)는 언제 터질지 모르는 시한폭탄이 됐다.

ABCP를 대거 인수하거나 신용보강한 증권사에도 유동성 문제가 생겼다.

 

채권시장 안정을 위한 금융당국의 유동성 지원 조치로 급한 불은 껐지만 위기는 여전히 남아있다.

서철수 미래에셋증권 리서치센터장은 "(정부의 유동성 지원은) 부동산 시장이 정상화할 때까지 시간을 버는 것"이라며 "그렇지 않으면 일본처럼 10~20년 부동산 침체가 올 수 있다"고 우려했다.

 

윤석모 삼성증권 리서치센터장은 "아파트 미분양이 증가하게 되면 브릿지론이 본PF로 넘어가는 과정에서 솎아내기가 있을 것"이라며 "사업성이 우량한 사업장과 그렇지 않은 사업장 간 차별화가 생기면서 실물시장은 위축될 수 있다"고 분석했다.

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경착륙보다는 연착륙…소득·수요 견조

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당분간 부동산 경기 침체는 불가피하다는 게 전문가들의 중론이다.

하지만 2008년처럼 경착륙이 오거나 일본 같은 장기 침체 가능성은 적다고 본다.

주요 근거는 견조한 실질 소득과 물가다.

 

KDI 분석에 따르면 지난해 상반기 실질 가계 최종소비는 전년 동기 대비 4.1% 성장했다.

주거서비스 가격인 월세지수는 2021년부터 상승추세다.

주택 수요는 여전하다는 의미다.

 

김형렬 교보증권 리서치센터장은 "금리가 오른다는 건 부동산에 투자할 때 기대수익률도 오른다는 의미"라며 "월세 가격 상승이 지속되고 있기 때문에 부동산 시장 경색은 나타나기 어렵다"고 설명했다.

 

부동산 시장에도 차별화가 나타날 수 있다는 분석이다.

김 센터장은 "실수요가 아닌 투기자본에 의해 가격 상승이 나타난 지역이면 구조적 문제를 겪을 것"이라며 "서울 등 주요 대도심의 경우 어느 정도 조정이 진행되면 실수요가 가격을 방어하는 현상이 나타날 수 있다"고 전망했다.

 

유승창 KB증권 리서치센터장은 "상업용 부동산은 아직 유동성이 많이 남아있다"며 "강남 등 프라임 상권은 임대료가 계속 오르고 공실률도 5% 미만이어서 자산가치 상승은 이어질 것"이라고 말했다.

 

 

 

김사무엘 기자 samuel@mt.co.kr

<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이,

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원희룡 국토교통부 장관이 계묘년 초부터 산적한 난제 해결에 분주하다. 부동산 시장 경색, 철도

산업에 대한 재검토, 건설노조 이슈, 해외 수주 확대 등이 우선순위로 꼽히고 있다. 국토부 제공

 

 

 

꼬인 부동산 시장에 난제까지 첩첩…계묘년, 원희룡의 해법은

 

 

'검은 토끼의 해' 계묘년입니다. 해가 바뀌었지만 국토교통부 수장인 원희룡 장관의 어깨는 무겁습니다.

연초부터 해결해야 할 난제가 첩첩이라서 입니다.

건설·교통 산업과 부동산 정책을 이끌고 있는 국토부엔 어느 때보다 막중한 책무가 놓여있습니다.

 

무엇보다 경색 국면인 부동산 시장부터 살펴야 합니다.

최근 수년간 '부동산 불패'라는 용어가 자주 오르내렸습니다. '부동산 불패'는 신화처럼 여겨졌고, 주택 가치의 상승을 믿고 공격적으로 구매에 나선 '영끌(영혼까지 끌어 모아 대출)족'이 대거 생겨났습니다.

하지만 유례없던 초저금리가 끝나고 본격적인 금리 인상이 시작되자 상황이 달라졌습니다.

 

시중은행 주택담보대출 금리는 연 7%대 후반까지 뛰었고, 불어난 대출 이자 부담에 부동산 시장은 사실상 개점 휴업 상태가 됐습니다.

 

경기 둔화 우려까지 맞물려 부동산 시장 하향 조정 전망이 확산했고, 치솟던 집 값은 하루가 달리 곤두박질쳤습니다.

견고했던 '강남 불패'마저 흔들리게 됐습니다.

 

매매 시장이 얼어붙자 전세 시장도 혼란을 겪고 있습니다.

전세 매물이 역대 최대 규모로 쌓이면서 전세가 동반 하락에 따른 역전세난이 가중되고 있습니다.

입주를 앞둔 수분양자들은 세입자를 구하지 못하는 상황이 이어지고 있습니다.

일각에선 '2008년 금융위기 때보다 극심한 거래 절벽'이라는 평가까지 나오고 있습니다.

 

정부가 여느 때와 다르게 대출 규제 폐지와 규제 지역 완화 등 부동산 시장 충격을 줄이기 위한 각종 대책을 내놓고 있지만 제대로 힘을 쓰지 못하고 있습니다.

단순히 집값이 떨어지고 거래가 얼어붙었다는 데 그치지 않고 있습니다.

 

부동산 전문가들은 부동산 시장의 향배가 올해 한국 경제를 뒤흔드는 '태풍의 핵'이 될 수도 있다고 말합니다. 지난해에 이어 올해까지 집값 급락이 이어진다면, 건설 등 부동산 관련 기업과 금융회사에까지 연쇄적인 충격을 미칠 것이란 이유에서입니다.

결국 실물 경기와 금융 시스템까지 마비시킬 수 있다는 우려입니다. 

 

이미 신호가 나타나고 있습니다.

크고 작은 건설사들의 부도설이 끊이지 않고, 금융회사들은 서둘러 건설 산업에 대한 돈줄을 죄고 있습니다.

이런 상황에서 지난해 말부터 전세 사기가 큰 사회적 이슈로 떠올랐습니다.

 

빌라와 오피스텔 등 주택 1100여채를 사들여 전세 사기를 벌이다가 숨진 이른바 '빌라 왕' 사건이 알려지면서 사회 초년생, 신혼부부 등 무주택 세입자 수천명의 피해 사실이 부각되고 있습니다.

피해 금액만 1600억원에 달하는 초유의 전세 사기에 대한 정부의 지원·재발 방지 대책에 대한 관심이 뜨겁습니다.  

 

 

 

 

 

 

지난해 유난히 잦았던 열차 사고도 과제입니다. 고속철도(KTX)의 열차 바퀴가 빠져 탈선하거나 수서고속철도(SRT)의 전기공급 차단 장애로 운행이 중단되는 일이 잇따랐습니다.

오봉역 사망 사고, 영등포역 무궁화호 탈선 등 중대 사고 이후에도 연이어 열차 장애와 운행 지연이 발생하고 있습니다.

 

정부 안팎에선 국가 철도의 유지 보수와 차량 정비, 관제의 총체적인 문제 때문이라는 지적이 많습니다.

이에 따른 안전 진단 체계 정비와 철도 산업 전반에 대한 재검토가 이뤄지고 있습니다.

여기에 5명의 사망자가 발생한 경기 과천 제2경인고속도로 방음터널 화재 관련 전국의 방음터널도 전수 조사 중입니다.

 

문재인 정부에서 집값, 소득, 고용 등 핵심 민생지표들이 고의로 왜곡됐다는 통계 조작 의혹도 현재 진행형인 문제입니다.

이미 원 장관은 "정책 결정의 근거가 되는 통계가 왜곡되면 국가 정책이 왜곡되고, 그 결과는 국민의 고통으로 이어지게 된다"고 철저한 진상 규명 의지를 밝힌 상황입니다.

 

국민의 주거와 직결되고 대다수 국민의 자산을 차지하는 부동산 관련 통계의 경우 더욱 투명성이 확보돼야 한다는 판단입니다.

사실 취임 첫해 원 장관의 성적표는 좋은 편입니다.

 

지난해 5월 취임한 원 장관은 올 1월로 취임 8개월째를 맞았습니다.

특유의 조직 장악력과 이슈 돌파력으로 단기간에 국토부 수장 자리에 적응했다는 평가가 많습니다.

특히 지난해 말 전국민주노동조합총연맹 공공운수노조 화물연대의 총파업 땐 과감하게 업무개시명령을 내리고, 원칙에 따라 행정 조치에 나서는 등 지휘 체계를 제대로 작동시켜 산업 피해를 줄였다는 게 중론입니다.

 

건설노조와 전면전을 선포한 것도 좋은 평가를 이끌어냈습니다.

건설노조는 건설 현장에서 막강한 영향력을 행사하면서 시공사들을 압박해왔습니다.

소규모 집회나 공사 방해 뿐만 아니라 태업, 채용 강요 등도 이뤄졌습니다.

 

이에 원 장관은 건설 현장의 월례비나 채용 강요 등을 포함해 건설노조의 불법 행위에 강경 대응하겠다는 입장을 고수하고 있습니다.

무엇보다 '우물 안 개구리'처럼 국내 주택 시장에서만 치고받고 있는 건설사들의 해외 진출 활로를 열어줬다는 점에서 큰 호응을 얻었습니다.

 

대다수 대형 건설사들은 부동산 시장 활황기와 맞물려 손쉽게 수익을 낼 수 있는 국내 주택 시장에만 몰두했습니다.

이 과정에서 건설사들의 해외 수주 실적은 쪼그라들었고, 건설사별로 사업 포트폴리오에 차별성이 사라지면서 건설 산업 자체의 성장성과 잠재력까지 움츠러들었습니다.

 

다른 국토부 수장들이 건설 산업 재편에 무심했던 것과 달리 원 장관은 취임 직후부터 해외 건설 수주 확대에 공을 들였습니다.

건설사들에만 맡기는 게 아니라 관계 부처와 유관 기관이 모두 함께 참여하는 '원팀' 개념을 도입해 해외 수주를 발굴하고 패키지로 수주할 수 있는 시스템적인 진출 전략을 세웠습니다.

 

이런 노력은 대규모 프로젝트를 발주하고 있는 사우디아라비아 정부와 한국 기업 간 수십건의 업무 협약을 체결하는 성과로 이어지기도 했습니다.

 

건설 업계 한 원로는 "국토부 장관이라는 위치가 웬만하면 질타와 비난을 받기 십상인데다 잘해도 본전인 어려운 자리"라면서 "올해도 산적한 각종 건설, 교통, 부동산 이슈에 민첩하게 대응하고 해결에 적극 나선다면 '일 잘하는 국토부 수장'이라는 이례적인 타이틀을 거머쥘 수 있을 것"이라고 말했습니다.

 

 

 

김은정 기자 kej@hankyung.com

 

 

 

 

사진은 이날 서울 남산에서 바라본 아파트 모습. 2022.12.19/뉴스1 ⓒ News1 송원영 기자

 

 

 

"전세사기 잡고 '경착륙' 집값 막아라"…올해부터 바뀌는 부동산정책은?

[부동산백서]

 

 

 

올해 주요 부동산 이슈 및 제도 살펴보니…경착륙 막을 규제완화 '중점'
변수는 금리인상 추이…1기 신도시 특별법 포함 재건축 규제 합리화방안 '눈길'

 

 

(서울=뉴스1) 금준혁 기자 = 지난해 출범한 윤석열 정부의 부동산 키워드는 '합리화'였습니다.

이전 정부에서 행해졌던 불합리한 부동산 규제를 정상으로 돌린다는 의미에서 각종 부동산 대책을 발표할 때 합리화라는 단어를 고집했는데요.

 

특히 끝을 모르는 금리 인상에 부동산 시장이 급변하며 정부도 경착륙을 막기 위한 정책 마련에 총력을 기울였는데요. 규제 완화를 약속한 정부의 기조에 부동산 상황이 더해지며 재건축부터 세제까지 폭넓은 완화안이 나왔습니다. 올해 부동산 시장에 미치는 영향 역시 클 것으로 보입니다.

그래서 오늘 백서는 새해를 맞아 달라지는 상반기 주요 부동산 제도와 이슈를 살펴보려 합니다.

 

 

◇1월부터 재건축·세제 완화 시동…2월 고덕강일 등 공공분양주택 사전청약 접수

올해 시작인 1월부터 달라지는 제도가 많습니다.

우선 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 바뀝니다.

기존에는 증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 '시가표준액'을 적용했는데 올해 증여분부터는 실거래가가 반영되는 셈인데요.

 

취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례 가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보기 때문에 증여의 취득세 부담이 늘어날 것으로 예상됩니다.

재건축의 첫 문턱도 낮아집니다.

 

국토교통부는 지난해 12월 발표를 통해 안전진단 평가 시 구조안전 항목에 대한 가중치를 50%에서 30%로 줄이고 주거환경과 설비노후도 비중을 30%로 높였습니다.

 

여기에 조건부 재건축(D등급)의 점수 범위는 좁히고 재건축(E등급)은 넓혔기 때문에 서울 노후 아파트가 수혜대상이 될 가능성이 큽니다.

또 무순위 청약 거주지역 요건 폐지돼 지방 무주택자도 서울 아파트에 무순위 청약을 할 수 있게 됐습니다.

이른바 '줍줍'을 노리는 실수요자의 움직임도 활발해질 것으로 보입니다.

 

전세사기를 방지하기위한 '자가진단 안심전세 애플리케이션(가칭)'도 1월에 나옵니다.

앱에서는 △입주희망 주택의 적정 전세가 및 매매가 수준 정보 △악성임대인 명단 △공인중개사 등록 여부 △임대사업자 임대보증 가입 여부 △불법·무허가 건축물 여부 △임대차 계약 시 주의사항 및 계약 후 필요 조치사항 등을 확인할 수 있습니다.

 

전세사기의 가장 큰 원인으로 정보의 비대칭성을 꼽은 정부가 내놓은 답변인 만큼 지켜볼 필요가 있습니다.

2월에는 말도 많고 탈도 많았던 1기 신도시 특별법이 발의됩니다.

 

국토부와 5개 지차체는 1기 신도시 사업 속도를 최대한 끌어올리기 위해 정비기본방침(국토부)과 정비기본계획(5개 지자체) 수립을 병행해 2024년 마스터플랜을 마련하기로 했는데요. 이번 법안에는 이를 용적률 등으로 뒷받침하는 법안이 나올 예정입니다.

 

시세보다 저렴한 공공분양주택 2298가구의 사전청약 일정도 있습니다.

정부가 공급계획 및 쳥약제도를 개편한 이후 처음으로 선보이는 모델로 고양창릉(877가구), 양정역세권(549가구), 고덕강일 3단지(500가구)에 나눔형이 공급되고, 남양주진접2(372가구)에는 일반형으로 공급됩니다.

 

나눔형 3곳은 특별공급이 2월6일, 고덕강일은 2월27일 접수가 시작되니 날짜를 유의해야 합니다.

일반공급은 이보다 3일정도의 시차가 있으며 결과는 3월23일과 30일 나옵니다.

 

◇4월 아파트 공시가 발표…6월 종부세 공제금액 상향하고 2주택자 중과 삭제

 

4월부터는 전세계약을 체결한 세입자가 집주인의 동의 없이도 세금 체납 여부를 직접 확인할 수 있습니다.

그동안 전입신고 및 확정일자를 받아도 해당 집에 미납된 세금이 있어 경매에 넘어가면 전세 보증금을 온전히 돌려받기 어려웠습니다.

여기에 확정일자를 받으면 전세 보증금은 그 이후 발생한 세금보다 경공매에서 먼저 받게 됩니다.

 

공동주택(아파트) 공시가격도 확정됩니다.

3월 중순에 1월1일 기준 전국 공동주택 공시가격(안)에 대한 소유자 열람 및 의견청취 절차를 거쳐 4월 최종 공시되는데요.

 

정부가 공시가 현실화율을 2020년 수준인 평균 69.0%로 되돌린 만큼 아파트 급락기와 맞물려 공시가격의 전반적인 하락이 예상됩니다.

1주택자 공정시장가액비율의 구체적인 인하율도 함께 나오기 때문에 집주인들이 재산세 부담을 덜 전망입니다.

 

5월에는 윤석열 정부가 취임과 동시에 내놓았던 다주택자 양도소득세 중과 배제 혜택이 연장됩니다.

현행 소득세법은 조정대상지역의 2주택자에 대해서는 기본세율(6~45%)에 20%포인트(p)를, 3주택자에 대해서는 30%p를 중과합니다.

 

규제 지역에 집을 보유한 3주택자는 지방세까지 포함하면 최대 82.5%의 세금을 내게 되는데 주택을 2년 이상 보유한 다주택자는 최고 45%의 기본 세율로 주택을 처분할 수 있습니다.

정부가 2024년 5월까지 1년 연장을 발표해 다주택자의 퇴로가 열려있게 됩니다.

 

상반기를 마무리 짓는 6월도 제도가 변화하는 분기점입니다. 먼저 주택임대차 신고제도 계도기간이 종료됩니다. 국토부는 2021년 6월1일 주택임대차 신고제 시행 이후 1년간 계도기간을 운영했나 시장의 적응 기간을 감안해 올해 5월31일까지 계도기간을 1년 연장했습니다.

 

계도기간이 종료되는 6월1일부터는 신고 기한 내 신고하지 않거나 거짓 신고할 경우 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.

 

이어 종합부동산세 공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향됩니다.

보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 됩니다.

1가구 1주택자의 기본공제금액도 현행 11억원에서 12억원으로 조정됩니다.

 

2주택자에 대한 종부세 중과도 사라집니다.

조정대상지역 2주택 이상 보유자도 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 세금을 내면 됩니다.

과세표준 12억원을 초과하는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만 최고세율은 6%에서 5%로 낮아집니다.

 

주택 수에 따라 다르게 적용하던 종부세 부담 상한율은 150%로 일원화되는데요. 세 부담 상한율이 300%였던 조정대상지역 2~3주택 이상 보유자의 부담이 대폭 낮아졌습니다.

올해에는 이외에도 달라지는 부동산 제도들이 계속해서 쏟아져나옵니다.

 

상반기 중 아파트 관리비 공개대상 50세대 이상 공동주택으로 확대되고 투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설됩니다.

국회 입법 문턱을 넘지 못한 재건축 초과이익 환수제 등이 손질될 가능성도 있고요.

금리 인상 추이도 주목해야 합니다.

 

올해 금융통화위원회 일정은 1월13일, 2월23일, 4월13일, 5월25일, 7월13일, 8월24일, 10월19일, 11월30일입니다.

2024년 총선까지 다양한 변수들이 존재하는 만큼 부동산 이슈를 더욱 눈여겨봐야할듯 싶네요.

 

 

rma1921kr@news1.kr

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서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.

사진=연합뉴스

 

 

 

 

 

 

 

 

[고종완의 부동산 더하기 곱하기] 빙하기 닥친 부동산…

2023년 금리·심리·정책에 달렸다

 

 

 

 

올 한 해 부동산시장은 말 그대로 롤러코스터를 탔다.

지난해 미친 집값, 미친 전세에 이어 올해는 깡통주택, 깡통전세가 최대 화두다.

깡통주택은 하우스푸어(집 가진 거지)를, 깡통전세는 렌트푸어(전세 거지)를 양산한다.

 

그러니까 무주택자는 물론 유주택자도 빈털터리, 빈자(貧者)로 전락하고 있다는 뜻이다.

미국발 금리 급등, 경기 침체, 자산시장 붕괴로 집값과 전셋값이 동반 하락함에 따라 나타난 심각한 장면이다.

먼저 시장 동향이다.

시장 변동성과 불확실성은 더 커지고, 매매 심리가 꽁꽁 얼어붙어 거래 절벽이 심화되고 있다는 진단이다.

한국부동산원 발표 자료에 따르면 올 10월 말까지 아파트 가격은 전국 10.44%, 수도권 14.85%, 서울 13.21%, 광역시 10.38%(세종시 21%)가 빠졌다.

 

1986년 이후 최대 하락폭으로 11월과 12월 통계치를 더하면 하락폭은 더욱 커질 전망이다.

공동주택가격이 이렇게 떨어진 적은 1997년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 때 단 두 차례였다

. 지역별로 살펴보면 지방보다 수도권이, 수도권에선 서울보다 경기와 인천지역 하락세가 두드러졌다.

이는 앞으로 지역별 집값과 전셋값을 미리 짐작게 한다.

 

 

 

 

연합뉴스

 

다음으로 서울 강남권의 핵심 지역 아파트 가격 폭락은 충격적이다.

핵심 입지에 자리 잡은 소위 똘똘한 한 채로 불렸던 압구정·청담·반포지구 대장주 아파트 가격이 2억~10억원씩 급락하고 있다.

부동산 경기가 본격 침체기에 접어들었음을 알려주는 신호로 해석된다.

 

아울러 20~30대 MZ세대의 패닉 세일(공포 매도) 움직임도 목격된다.

코로나 팬데믹 이후 이른바 ‘영끌’과 ‘빚투’로 패닉 바잉(공포 매수)에 나섰던 젊은 층이 이번에는 반대로 급매물 처분에 나섰기 때문이다.

이들이 주로 매집했던 노·도·강(노원·도봉·강북구) 아파트는 이미 고점 대비 20~40% 급락한 상태다.

때마침 국제통화기금(IMF)은 한국 집값이 10% 이상 하락할 수 있다는 경고장을 보내왔다.

‘아시아태평양지역의 주택시장 안정성과 구입 능력’ 보고서를 통해 앞으로 한국 주택시장은 가격이 10% 이상 빠질 거란 전망이다.

 

코로나 이전인 2019년 4분기와 비교해 10% 이상 가격불일치(미스매치)가 발생해 뉴질랜드 호주 다음으로 세 번째로 집값 수준이 높다는 것이다.

 

지난 2년 넘게 20% 이상 급등한 주택가격은 결국 거품이 터질 거란 얘기다.
그렇다면 2023년 부동산시장 전망은? 주택시장 미래를 예측하는 기법과 방식은 다양하지만 영향요인법이 가장 많이 통용된다.

 

즉 금리, 소득, 수급, 심리, 정책 등 부동산시장에 직접적 영향을 끼치는 5가지 변화 요인을 통해 추정해 보는 방법이다.

여러 변수가 많지만 5대 변수를 꼽는다.

 

 

 

 

 

첫째, 금리 변수다.

부동산시장은 금리와는 역의 관계, 즉 반대로 움직인다.

 

금리가 오르는 한 집값도 오르기 어렵다는 얘기로, 미국이 금리 상승을 멈추거나 인하를 개시하지 않는 한 단기간 내 집값 상승은 기대난이다.

제롬 파월 미 연방준비제도(Fed) 의장은 물가를 잡기 위해 기준금리 인상을 5~5.25%까지 예고했다.

 

한국은행도 3.5~3.75% 수준으로 추가 인상이 불가피해 보인다.

과거 경험과 여러 데이터 분석 결과는 기준금리 인상 후 1~3년간 경기 침체와 함께 부동산 등 자산시장이 하방 압력을 받아 왔음을 알려준다.

내년 상반기까지 금리가 오를 것으로 가정한다면 내년 말까지 국내 부동산의 확실한 반등 내지 추세적 회복은 역부족이다.

둘째, 국민소득의 증가 여부다.

특히 부동산은 고가 내구재로 구매력이 매우 중요하다.

 

국내외 연구기관의 내년도 경제성장률 예측치는 1.5~1.8% 수준으로 잠재성장률(2%)에 훨씬 못 미치는 역성장이 예견된다.

주택시장에는 하향 요인이다.

셋째, 주택수급 요인이다.

 

시장 논리로 시장가격의 법칙이다. 특히 전세가격은 수급에 의해 임대료가 결정되며 1차 전세가격이 오르면 2차 매매가격이 오른다는 법칙은 유효하다.

부동산114 자료에 의하면 내년도 아파트 신규 입주 예정물량은 개략적으로 수도권 18만 가구(서울 2만4000가구) 등 전국 35만 가구가 될 것으로 추정된다.

 

서울을 빼곤 입주 예정물량이 부족한 편은 아니다.

넷째, 주택매매심리다.

주택소비심리 특히 매도자우위시장인지, 매수자우위시장인지는 시장 지배력과 향방을 가른다.

요즘처럼 매수자의 구매심리 악화와 바게닝 파워(협상력)가 강할 때엔 주택가격은 하락할 확률이 높다.

다섯째, 정책 변화 요인이다.

한국은 유난히 정부의 정책 영향력이 절대적인 국가다.

 

그런 만큼 정책 기조 내지 변화는 금리, 소득, 수급, 심리 전반에 광범위하고 깊은 영향을 미친다.

윤석열정부의 부동산 정책은 다행히 발 빠른 행보를 취하고 있다. 공급 확대, 규제 완화, 세 부담 감소를 통한 시장 정상화가 핵심 내용이다.

 

원희룡 국토교통부 장관은 재건축 안전진단과 초과이익환수제, 청년주택과 공공분양정책, 다주택자 취득·보유세 부담 완화에 앞장서고 있다.

김주현 금융위원장도 다주택자와 임대사업자에 대한 대출 허용, 특례 보금자리론 출시 등 선제적 조치로 시장 경착륙을 막는 데 공조하고 있다.

 

아직은 거래 증가, 구매심리 회복 등 정책 효과는 제한적이지만 시장 정상화 내지 연착륙 유도에는 긍정적 평가가 나온다.

마지막으로 대응 전략이다.

수요자 입장에서 최적화된 해법은 뭘까. 무주택자는 성장 지역과 선호 입지라면 시세보다 저렴한 양질의 공공·민간 분양 아파트에 적극 청약하길 권한다.

 

특히 특별공급 대상자이거나 저가점자인 경우 청약률 저조, 미분양 증가 시점은 되레 내 집 마련 호기로 활용해야 한다.

내년 하반기 이후 경매·공매를 통한 저가 매수 방안도 괜찮아 보인다.

 

1주택자는 ‘버티기’와 ‘갈아타기’ 사이에서 결단이 요구된다.

주거 상향 이동이 목적이라면 요즘처럼 조정을 보일 때가 주택 자산의 교체 적기가 될 수도 있다.

다주택자의 경우 주택수를 2주택 이하로 줄이는 슬림화 전략이 바람직하다.

 

상승기에는 레버리지(지렛대) 효과가 수익 극대화에 유리하지만 하락기에는 디레버리징(부채 축소) 전략이 더 안전하기 때문이다.

적어도 향후 1~2년은 수익보다 위험 관리에 치중하는 역발상이 필요할 때다.

 

 

고종완 한국자산관리연구원장·한양대 부동산융합대학원 특임교수

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▲ 강남 아파트 밀집지역     ©뉴시스