8·2 부동산 대책, 시장 예상의 2배로 때렸다"

고강도 8·2 부동산대책으로 투기과열지구에 이어 투기지역까지 지정된 서울

노원구 일대 아파트 단지.

|연합뉴스

김현철 청와대 경제보좌관이 지난 3일 월간중앙과의 인터뷰에서

 J노믹스를 설명하고 있다.

[김현동 기자]

8·2 부동산 대책, 시장 예상의 2배로 때렸다"

노믹스 설계' 김현철 경제보좌관
지난 60년 재벌이 성장동력 역할
재벌개혁 강제한다고 될 일 아니야

노무현 정부의 실패 반복 않기 위해
부동산 정책 '플랜B' 준비도 검토
초이노믹스는 무모한 통화정책
장기적으로 정상화 추구할 것

17일로 출범 100일을 맞는 문재인 정부는 ‘소득주도성장론’ ‘일자리 100일 계획’ ‘공정 경제 확립’ 등 공세적인 경제정책을 쏟아냈다.

김현철(55) 청와대 경제보좌관은 문재인 대통령의 의중을 헤아릴 수 있는 정책 브레인 중 한 명이다.

그는 대선 과정에서 핵심 어젠다로 제시된 국민성장론과 제이(J)노믹스를 설계했다.

김 보좌관은 30년간 일본 경제와 일본 기업을 연구한 일본통이다.

한국과 일본 기업에 대한 자문 경험을 담아 2015년 7월 『어떻게 돌파할 것인가-저성장 시대, 기적의 생존 전략』을

펴냈다.

책에서 그는 세 가지 질문을 던졌다. ‘한국 경제는 저성장 나락에 떨어질 것인가’ ‘저성장이 되면 한국 경제는 어떻게

되는가’ ‘이 시점에 한국 기업은 어떻게 대비해야 하는가’ 등이다.

그와 문 대통령의 인연은 이때 출발한다. “책을 펴내고 얼마 지나지 않아 당시 문재인 의원이 만나자는 연락을

해 왔다”고 말했다.

김 보좌관과의 인터뷰는 지난 3일 오전 9시부터 3시간에 걸쳐 청와대 면회실인 연풍문 2층 회의실에서 진행됐다.

인터뷰 전문(全文)은 오는 17일 발간되는 월간중앙 9월호에 실린다.

Q : ‘J노믹스’라는 용어는 어떻게 탄생했나.

A  : “먼저 왜 ‘J’인가? 대선 과정에서 보수 진영은 늘 문재인 후보를 깎아내리려 들었다.

안보정책의 경우 ‘빨갱이’ ‘좌파’라며 흠집을 냈다. 경제정책에도 그런 공격이 예상됐다.

예컨대 ‘문재인 경제학’이라면 ‘문제의 경제학’이라고 쏘아붙였을 것이다.

 ‘아베노믹스’처럼 성을 따 ‘문노믹스’라면 당장 ‘무(無)노믹스’라고 헐뜯지 않았을까?

이런 함정을 다 피해 ‘재인’의 영문 이니셜 J를 가져와 만든 게 ‘J노믹스’다. 게다가 혁신이론에 ‘J커브 현상’이라는 게

있어 우리 콘셉트와도 맞아떨어졌다.”

Q : 문 대통령은 대한민국의 경제 패러다임을 바꾸려고 한다고 했는데.

A : “박정희 패러다임은 더 이상 기능하지 않는다.

 처음엔 저항과 혼란의 여파로 경제 성과가 떨어질 것이다.

그러나 개의치 말자. 혁신이란 원래 그런 것이니까. 경제정책에서 가장 중요한 것은 일관성이다.

정부가 한 방향으로 정책을 밀고 나가면 시장에 예측 가능성이 생기고 경제주체들도 적응할 때가 온다.

그러면 성과도 올라갈 것이다.”

Q : J노믹스는 우리 경제를 어디로 어떻게 이끌겠다는 것인가.

A : “박정희표 경제정책의 핵심은 대기업에 의한 수출 주도 성장 전략이었다.

불균형 성장 전략이라는 근본적인 결함을 갖고 있다.

1990년대 이후 낙수효과가 사라지면서 양극화가 심화했고, 이는 저성장으로 이어졌다.

이 구조를 허물고자 문재인 후보가 제시한 게 국민성장이다. 기업 중심 성장 구조에서 가계와 국민이 중심이 되는

 성장 구조로 바꾼다는 구상이다.”

Q : 국민성장을 이룰 방도는 뭔가.

A : “‘네 바퀴 성장 전략’이다.

국민성장론을 축으로 ‘일자리 중심 성장’ ‘소득주도 성장’ ‘동반성장’ ‘혁신성장’을 추구한다.

정부에서 동시 다발적으로 추진 중인 경제정책들이 모두 네 바퀴 성장 전략을 정점으로 해서 맞물려 돌아간다.”

Q : 일자리를 정부가 만든다는 데 우려하는 시선이 적지 않다.

A : “일자리 창출은 마중물 역할에 국한되며, 궁극적으로 일자리를 만드는 건 기업의 몫이라고 설명했다.

네 가지 성장 중 문 대통령이 가장 자주 강조한 건 혁신성장이다.

이런 건 언론이 거의 다루지 않았다.”

Q : 일본 기업 전문가로서 염두에 둔 국내 재벌 개혁 방향은.

A : “국내 재벌은 지난 60년간 성장동력이었다. 문 대통령은 재벌을 소중한 국가 자산으로 활용해야 한다고 본다.

재벌 해체는 한국 경제를 포기하자는 말과도 같다. 재벌은 좋은 알을 낳는 거위와 같은데 우리가 왜 힘들게 해체하겠나. 가난한 사람이나 벤처기업을 포용하듯 성장의 한 축인 재벌과 대기업도 포용해야 한다.

 이런 기조 위에 가는 게 네 바퀴 성장 전략의 하나인 동반성장이라고 할 수 있다.

재벌 개혁은 강제하거나 해체한다고 될 문제는 아니다.

스스로 알아서 개선해 주는 게 바람직하다.

” 새 정부 경제관료 대부분 비주류 … 비판에 거리낌 없다

Q : 현 정부 들어 부동산 정책이 벌써 두 번(6월 19일, 8월 2일)이나 발표됐다. 시장은 상당한 충격으로 받아들이는데.

A : “부동산 정책을 만들 때 기조가 있었다.

하나가 노무현 정부 시절의 실패를 반복하지 않겠다는 것이다.

반복하지 않기 위해 시장이 예상하는 강도의 두 배 정도를 때린다.

그게 안 먹히는 경우 또 때릴 수 있는 다음 단계의 ‘플랜B’도 준비하자고 했다.”

Q : 재정정책 운용 기조를 설명해 달라.

A : “일본은 찔끔찔끔 재정을 풀다가 금세 곳간이 비었다.

우리는 재정을 과감하게 투입할 것이다.

 (일본처럼 감질나게 풀다가) 국내총생산(GDP) 대비 국가 부채 200%를 넘겼다며 난리를 피우느니 지금 단호한 집행을 통해 턴어라운드(Turn around·반등)하는 게 더 낫다.”

Q : 재정건전성 악화를 우려하는 목소리도 나온다.

A : “일본은 잃어버린 20년 동안 공세적 재정정책을 펴면서 GDP 대비 국가 부채가 220%대까지 갔다.

 우리는 그게 30% 후반대에 머물고 있다.

 정부의 가용 수단은 크게 통화정책과 재정정책으로 나뉜다.

박근혜 정부가 부동산 시장을 떠받치고자 무모한 통화정책을 쓰는 바람에 우리나라도 유동성의 함정에 빠졌다.

‘초이노믹스(최경환노믹스)’라 불리는 실패한 통화정책의 최대 피해자가 서민들이다. 문재인 정부는 통화정책의

정상화를 장기적으로 추구할 것이다.”

Q : 야당 반대로 국회 입법이 지체될 가능성도 있는데.

A : “박정희 전 대통령의 평전을 읽어보면 재벌주도·수출주도 성장을 추진하면서도 정책의 한계를 알고 있었다.

 일정한 토대가 다져지면 균형성장으로 전환하려 했을 것이다.

박 전 대통령이 시해된 뒤 보수 진영은 성공 신화에 취한 나머지 불균형성장을 계속 밀고 나갔다.

다행인 건 야당도 악순환 고리를 깨닫기 시작했다는 점이다.

국민의당과 바른정당은 경제정책 기조를 바꿨고, 자유한국당까지 서민 중심 경제를 얘기하는 상황이다.

국민의 먹고사는 문제는 좌·우, 보수·진보가 따로 없다. 국회에서 충분히 공통분모를 찾으리라 생각한다.”

Q : 수출 주도 전략도 유효한가.

A : “현 정부 들어 많은 이가 그러면 한국은 수출을 포기하느냐고 묻는다.

 J노믹스는 3개의 세트로 구성돼 있다.

첫째가 네 바퀴 성장론, 둘째가 지방 균형 성장, 셋째가 수출 주도 성장이다.

  기존 미국·중국에 더해 새 글로벌 성장축으로 러시아~일본~동남아~인도를 잇는 새 수출 활로를 개척할 것이다.

또 부울경(부산·울산·경남)에서 전라~충청~수도권으로 이어지는 지방 균형 성장전략도 개헌논의 과정에서 구체화할 것이다.”

Q : 현 정부에서 중용된 경제학자, 전문가들의 공통분모가 있다면.

A : “국내 주류학파에서 보면 비주류 또는 이단(異端)에 가까운 이들이 현 정부 정책의 중심에 서 있다.

 패러다임이 변하면 주류와 비주류가 자리를 바꾸게 되는 법이다.

지금 필요한 건 ‘용기(勇氣)’다. (현 정부 경제정책은) 검증이 약하고 사례도 드물다.

그래도 우리는 도전에 거리낌이 없다. 주류의 공격에도 개의치 않을 것이다.

왜? 주류는 이미 효용을 다했다는 사실을 우리는 알기 때문이다.”

■◆김현철 「1962년 경북 김천에서 태어난 김현철 경제보좌관은 서울대 경영대학, 동 대학원을 졸업한 뒤 일본

게이오대학 경영학 박사 학위를 취득했다. 이후 나고야 상과대학 조교수, 쓰쿠바대학 부교수를 거쳐 서울대 국제대학원 교수를 역임했다.

그는 신일본제철·도요타자동차·후지제록스·캐논·아사히맥주 등의 경영을 지도했다.

」

박성현·문상덕 월간중앙 기자

(서울=연합뉴스) 윤동진 기자 = 휴일을 맞아 문 닫은 13일, 서울 잠실

주공5단지 내 상가에 위치한 부동산 중개업소의 모습. 8ㆍ2 부동산대책

 발표 후 주공5단지는 지난주 종전 시세보다 최고 1억3천만~1억4천만원

떨어진 급매물이 2건 거래된 이후 소강상태다.

2017.8.13 mon@yna.co.kr          

▲  지난 7일 재건축이 예정된 서울 반포의 한 아파트 상가 부동산 밀집지역이 한산한                                              모습을 보이고 있다. 8월2일 발표된 문재인 정부 부동산 대책의 집중 타깃이 된 서울  강남 재건축 아파트 시장은 거래가 거의 중단되면서 관망세가 본격화하고 있다는 해석도 나오고 있다.

ⓒ 연합뉴스

서울 아파트 매수세  꺾여..12주만에 '팔자' 우세로 역전

국민은행 시장동향 조사..세종 아파트도 매수세 크게 감소
서울·세종 아파트 가격 상승세도 주춤.."가격 안정 가능성도"

(서울=연합뉴스) 이세원 기자 = 정부가 8·2 부동산 대책을 발표한 후 서울의 아파트 매수세가 대폭 줄어든 것으로

 업계의 실태 조사에서 파악됐다.

일부 다주택자가 급매물을 내놓은 반면 집을 사려는 이들은 관망세로 돌아선 결과로 추정되며, 향후 아파트 시세 변화가 주목된다.

16일 국민은행의 주간 주택시장 동향 조사 결과에 따르면 서울의 아파트 '매수우위 지수'(이하 지수)는 이달 7일 기준

95.7로 매수세보다 매도세가 우위를 점했다.

지수는 전국 약 3천800개 부동산 중개업체를 상대로 매도세와 매수세 중 어느 쪽이 우위인지를 설문 조사하고 답변을

 0∼200 사이의 숫자로 계량화한 지표다.

매수세가 우위이면 지수가 100보다 커지고 매도세가 우위이면 100보다 작아진다.

 양쪽이 동일하면 지수가 100이 된다.

(서울=연합뉴스) 이상학 기자 = 가파르게 상승하던 서울 아파트값이

8·2 부동산 대책 영향으로 오름세가 둔화했다. 4일 부동산114 조사에

따르면 이번주 서울 아파트값은 0.37% 올라 지난주(0.57%)보다 상승폭이

 0.20%포인트 축소됐다. 다만 이번 조사는 8·2 대책 발표를 전후해 이뤄졌고,

 중개업소 단체 휴가 등도 겹쳐 8·2 대책의 영향은 다음주부터 반영될 것으로

 보인다.사진은 4일 서울 투기과열지구에 이어 투기지역까지 지정된

노원구 일대 아파트 단지.

2017.8.4 leesh@yna.co.kr          

서울은 이번에 근소한 차이로 매도세가 매수세를 앞지른 것으로 조사됐지만 8·2 부동산대책 발표 전인 지난달 31일

조사치와 비교하면 큰 차이가 있다.

당시 조사에서는 지수가 148.7로 매수세가 매도세보다 확연한 우위였다.

서울에서 아파트를 팔려는 움직임이 사려는 움직임보다 거세진 것은 올해 5월 중순 이후 12주 만이다.

5월 15일 기준 조사에서 지수는 98.1이었는데 이후에는 주 1회 실시한 조사에서 지수가 줄곧 100을 넘어 매수세가

우위였다.

이번 조사에서 강북지역은 지수가 97.3이고 강남지역은 93.7로, 강남이 강북보다 매도세가 강한 것으로 조사됐다.

지난달 31일 기준 지수가 강북은 147.5, 강남은 150.0이었던 점을 고려하면 강북보다는 강남의 시장 흐름이 매수에서 매도 쪽으로 더 크게 기운 셈이다.

주요 도시 가운데는 세종시의 분위기 변화가 컸다.

지난달 31일 기준 조사에서는 지수가 168.4로 아파트를 사려는 흐름이 팔려는 흐름보다 훨씬 강했는데 이번 조사에서 지수가 104.8로 변동하면서 매수세가 확 줄었다.

사려는 흐름이 여전히 더 많지만 팔려는 흐름과의 차이가 대폭 줄어든 것이다.

(세종=연합뉴스) 양영석 기자 = 정부의 8.2 부동산 대책 발표 후 첫

주말인 6일, 세종시 3생활권에 아파트 건설 공사가 진행 중이다.

2017.8.6 youngs@yna.co.kr        

  

이런 분위기 변화는 부동산 가격에도 영향을 줄 것으로 예상된다.

실제로 이번 조사에서 서울의 아파트 가격 지수(2015년 12월 평균 가격을 100으로 설정하고 비교한 가격)는 일주일 전과 동일한 107.6을 기록하며 올해 4월 24일 이후 처음으로 상승하지 않은 것으로 파악됐다.

세종의 아파트 가격 지수 역시 일주일 전과 동일한 103.3이었다.

올해 5월 22일 이후 주간 조사에서 세종시의 아파트 가격 지수가 상승하지 않은 것은 이번이 처음이다.

서울과 세종은 8·2 부동산 대책에 따라 투기과열지구·투기지역으로 지정돼 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율

(DTI) 기본 비율이 각각 40％로 제한되는 등 규제가 강화된 곳이다.

임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 "8·2 부동산 대책이 나온 후 전반적으로 거래가 소강상태"라며 "입주 물량이 많은 지역이나 서울·세종시처럼 투기지역이나 투기과열지구로 지정된 곳은 거래가 침체하고 가격이

조금 하향 안정화될 것 같다"고 전망했다.

sewonlee@yna.co.kr

10년 전 기준 적용해 대출·세금 차별..억울한 서울시민

매수할땐취득세율 2배 가량 껑충 뛰고
무주택 실수요자도 대출한도 줄고
종부세 과세 대상으로 분류돼
10년새 집값 급등한 현실 반영못해
'기준 올릴 경우 집값 더 오를 우려'도

[이데일리 성문재 기자] 1. 40대 직장인 A씨는 지난주 서울 성동구에 있는 전용면적 84㎡짜리 아파트를 구입하면서

다운계약서(실제 거래 가격보다 낮은 금액으로 게약서를 꾸며 신고하는 것)를 썼다.

매도인이 6억1000만원에 내놓은 집을 가까스로 500만원 흥정에 성공했는데 계약을 하려고 보니 매수가격이 6억원을

 살짝 넘는 바람에 취득세 부담이 600만원 넘게 늘어났기 때문이다.

 8·2 부동산 대책으로 성동구가 투기지역으로 지정되는 바람에 주택담보대출을 받을 수 있는 한도도 예상했던 것보다 작았다. 결국 A씨는 매도인과 합의해 매매계약서에 실제 지불한 금액보다 500만원 낮은 6억원을 기입했다.         

 

2. 맞벌이 부부인 30대 회사원 B씨는 직장과 가까운 서울 마포구 전용 84㎡짜리 아파트 매물이 마음에 들어 6억2000만원에 매입하려고 결심했다.

B씨는 다행히 8·2 부동산 대책이 발표되기 전에 계약을 마무리지어 계획대로 대출을 받을 수 있었지만, 계약이 조금만 늦어졌다면 자력으로 마련해야 할 자금 규모가 수천만원 가량 늘어나 사고 싶은 집을 놓칠 뻔했다.

정부가 실수요가 아닌 투기세력을 근절하기 위해 고가주택 보유자에게 비용 부담을 안기는 정책을 펴고 있지만 기준

 자체가 10년 전 수준을 그대로 따르고 있어 현실에 맞지 않는다는 지적이 나오고 있다.

서울 아파트 절반 이상이 6억원을 넘어선 상황에서 6억원 초과 아파트에 대한 대출·세금 차별은 투기 수요뿐만 아니라 실수요자들에게까지 부담을 줄 수 있기 때문이다.

◇대출·세금 차별…서울시민은 억울하다

부동산114에 따르면 지난 11일 기준 서울지역 아파트 평균 매매가격은 6억6370만원이다.

지난달 28일 6억5903만원에서 2주만에 500만원 가까이 더 올랐다. 특히 강남·서초구는 평균 매매가가 13억원을

웃돌았고 용산구도 10억원을 넘었다. 송

파구가 9억원대로 뒤를 이었고 양천·광진·성동구도 7억원에 바짝 다가서 있다.

종로·중·마포·강동·영등포·동작구까지 총 13개구가 아파트 1채당 평균 매매가격 6억원을 넘었다.

반면 도봉·노원·중랑·금천구 등 12개구는 상대적으로 6억원 이하 주택이 많은 것으로 집계됐다.

서울 아파트 매매가 평균은 이처럼 6억원을 훌쩍 뛰어넘었고 중위값(매맷값 순서대로 아파트를 나열했을 때 정중앙에 있는 아파트값)도 이미 6억원을 돌파한 상태다.

서울 전체 아파트 가운데 절반 이상이 매매가 6억원을 웃돈다는 뜻이다.

집값이 6억원을 넘으면 대출 문턱은 높아지고 세금은 무거워진다.

현행 은행 감독규정에 따르면 투기과열지구와 투기지역에서 6억원 초과 아파트를 사기 위해 주택담보대출을 받을 경우 총부채상환비율(DTI) 기준이 40%로 제한된다.

다만 금융당국은 8·2 부동산 대책을 통해 투기과열지구와 투기지역 내 주택담보대출에 대해서는 주택 유형, 대출 만기, 담보가액 등과 관계없이 주택담보인정비율(LTV)과 DTI를 각각 40%로 적용하기로 했다. 이는 개정 감독규정이 시행된 이후에 승인된 주택담보대출부터 적용된다.

 실수요자가 내집 마련에 나서는 경우에 한해 주어지는 LTV·DTI 10%포인트 완화 방침에는 6억원 기준이 적용된다.

무주택 실수요자가 6억원 초과 주택을 사는 경우 LTV·DTI 완화 혜택을 주지 않기로 한 것. 서울 평균 매매가 수준인

아파트를 생애 첫 집으로 마련하는 실수요자도 투기세력 취급을 받는 셈이다.

6억원 기준이 가장 상징적으로 드러나는 곳은 종합부동산세다. 정부는 1가구 1주택이면서 단독명의인 경우에만 종부세 과세 기준을 9억원까지 높여줄 뿐 기본적으로 1인당 6억원을 초과하는 부동산을 보유하고 있는 경우 종부세를 부과하고 있다. 취득세율도 6억원 이하 주택은 면적에 따라 1.1~1.3% 부과되지만 6억원 초과~9억원 이하의 경우 2.2~2.4%로 두배 가까이 뛴다.

정부가 활성화하려는 임대사업자 등록에서도 기준시가 기준 6억원 초과 아파트 예외 방침이 발목을 잡고 있다.

다주택자가 임대주택 등록을 고려하는 가장 큰 유인 중 하나는 양도소득세 면제 혜택이다. 임대주택으로 등록하고

임대기간 10년을 채우면 팔 때 양도세를 100% 면제받을 수 있지만 기준시가 6억원 이하 주택인 경우에만 해당된다.

◇고가주택 기준 10년 넘게 제자리…“현실에 맞게 개선 필요”

주택 가격 6억원 기준은 10년 전인 2007년 당시 금융감독위원회(현 금융위원회)가 감독규정을 통해 도입했다.

이형주 금융위원회 금융정책과장은 “당시 6억원은 상당히 큰 금액이었다”며 “그 이상은 실수요자 대상이 아니라 고

가주택이라고 본 것”이라고 설명했다.

박선호 국토교통부 주택토지실장은 “우리나라 주택을 전체적으로 분류했을 때 중위가격 정도에 해당하는 주택이 6억원 안팎인 것으로 돼 있다”며 “서민 근로자 주택 구입 자금에 해당하는 디딤돌대출과 보금자리론 등 정책 모기지 상품이나 일부 세금제도에서 6억원 기준을 적용하고 있을 뿐 나머지 대상에는 적용하지 않는다”고 말했다.

그러나 집값이 10년 전에 비해 크게 오른 상황에서 과거 기준을 그대로 적용하고 있는 것이 적절한 지에 대해서는 논란의 여지가 있다.

 심교언 건국대 교수(부동산학과)는 ”가격 기준을 정하고 그 이상 주택에 대해 규제를 두는 정책을 펼치는 나라는

 우리나라 빼고 어디에도 없다“며 ”굳이 고가주택을 구분하겠다면 상위 15%식으로 자르는 것이 더 합리적일 것“이라고 말했다.

곽창석 도시와 공간 대표는 “특정 가격 기준에 따라 세금과 대출 규모가 달라지다 보니 다운계약서 작성과 같은 불법

 행위가 행해지는 측면도 많다”며 “지역별로 기준 가격을 차등화하는 등 제도를 개선할 필요가 있다”고 말했다.

반면 현행 6억원 기준을 상향할 경우 집값 상승을 부추기는 요인이 될 수 있다는 지적도 나온다. 조명래 단국대 도시

계획부동산학부 교수는 “집값 6억원이 서울 기준으로 보면 중간값에 못미치지만 전국으로 보면 결코 낮은 수준이

아니다”라며 “기준을 더 올릴 경우 지방은 적용 사례가 없어지는 데다 집값을 끌어올리는 요인이 될 수 있는 만큼

종합적으로 따져봐야 한다”고 말했다.

성문재 (mjseong@edaily.co.kr)

정부가 전월세 대책을 포함한 주거복지 로드맵을 다음달 발표할 예정이다. 잠실의

 한 공인중개업소에 전세물건 안내문이 붙어 있다.

 [이충우 기자]

재건축 이어 전월세도 고강도 규제..'임차 4년 보장' 나오나

文정부 공약이자 與 당론..관련법 개정안도 국회 계류
표준임대료 등 과제 산적..발표 즉시 시행은 어려워
주택보유자 부담 증가분, 법 시행 전에 세입자 전가
대출규제로 매수 포기늘면 전월세 단기 급등 가능성

◆ 곧 나올 부동산 추가대책 / 내달 말 주거복지 로드맵…어떤 내용 담길까 ◆        

부동산 시장 과열을 잡기 위해 8·2 대책을 내놓은 정부가 다음달 말 전월세 부담 완화를 골자로 한 주거복지 로드맵을 발표하기로 결정하면서 어떤 정책들이 담길지 주목된다.

김현미 국토교통부 장관이 취임 후 공언한 전월세상한제와 계약갱신청구권 포함 여부와 함께 8·2 대책에서 예고된

다주택자의 임대주택사업자 등록을 유도하기 위한 추가 인센티브로 어떤 것이 제시될지도 관심사다. 

         

현재 정부에서 고려 중인 전월세 시장 안정화 정책 중 가장 파급력이 큰 것은 전월세상한제와 계약갱신청구권이다.

 전월세상한제는 전월세를 일정 비율 이상 올리지 못하도록 상한선을 두는 제도다.

 계약갱신청구권은 세입자가 전월세 계약 만기 후 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권한이다.

시장에선 초강력 대책으로 꼽히는 이 두 제도가 다음달 발표될 주거복지 로드맵에 포함될 가능성은 반반인 것으로 보고 있지만 중장기적으로 문재인정부 내 도입은 기정사실로 받아들이는 분위기다.

전월세상한제와 계약갱신청구권은 더불어민주당의 당론이자 문재인 대통령의 핵심 공약이다.

김현미 장관 역시 인사청문회에서부터 전월세상한제, 계약갱신청구권제의 단계적 제도화를 공언했다.

 이 두 제도를 시행하려면 주택임대차보호법의 개정이 필요하다.

민주당은 지난 정부에서부터 전월세상한제와 계약갱신청구권을 당론으로 정하고 관련 법 개정안을 수시로 발의했다.

 현재 최신 개정안은 백혜련 민주당 의원 등 14명이 지난 3월 31일 발의한 안으로, 최소 4년간 임차인 자격을 유지하고 계약갱신 시 전월세 인상률을 연 5%로 제한하는 것이 골자다. 

        

전월세상한제와 계약갱신청구권 도입을 위해서는 두 가지 선결과제가 있다.

첫 번째는 관련 정책의 주도권을 국토부가 쥐는 것이다. 지금까지 임대차보호법은 주무부처가 법무부였던 탓에 주거

복지, 집값 안정 등 주택정책의 측면보다 법률적 판단에 따라 운용됐다.

민홍철 민주당 의원 등 12명은 임대차와 관련된 주요 업무의 권한을 법무부에서 국토부로 이관하는 내용의 주택임대차보호법 개정안을 올해 6월 12일 발의했다.

또 다른 과제는 전월세인상률의 기준이 될 표준임대료 산정이다.

표준임대료 산정 역시 김 장관이 도입을 검토하겠다고 밝힌 정책이다.

 이를 위해서는 지역별 전월세 시세에 대한대대적인 실태조사가 먼저 이뤄져야 한다.

 때문에 이번 주거복지 로드맵에서 전월세상한제와 계약갱신청구권은 원론적인 수준에서 도입 방침이나 스케줄을

제시한 후 사전작업을 위한 구체안 위주로 채워질 것이란 전망도 있다.

 주거복지 로드맵에는 다주택자들의 자발적 임대사업 등록을 유도할 수 있는 다양한 인센티브도 포함될 전망이다.

 8·2 대책으로 '퇴로'가 막힌 다주택자들은 내년 4월 양도소득세 중과세가 시행되기 전 임대사업자로 등록하거나 주택을 팔아야 하는 상황이다.

정부는 이들이 임대사업자로 등록해 일정기간 이상 임대를 유지하면 양도세 중과세를 면제해주고 올해 말 일몰 예정

이던 장기보유특별공제를 연장 적용해주기로 했다.

주거복지 로드맵에서는 추가적인 세제혜택이나 주택도시기금을 활용한 지원책이 담길 전망이다.

기금을 활용한 대표적인 지원책으로는 기금으로 리모델링 및 수선 비용을 융자해주는 사업이 가능하다.

양질의 임대주택이 제공되고 집주인 입장에서는 보다 높은 임대료를 요구할 명분이 생긴다.

다주택자의 임대사업자 등록을 가로막는 가장 큰 요인인 건강보험료 폭탄 문제를 어떻게 해결할지도 관심사다.

정부는 또 주요 공약사항인 공적임대주택 연간 17만가구 공급의 세부계획과 8·2 대책에서 처음 발표한 연간 1만가구

규모 신혼희망타운의 구체적인 공급대상 및 주택유형, 시범사업 입지도 주거복지 로드맵을 통해 공개할 방침이다.

정부의 이 같은 대책으로 전월세 시장이 안정화될지에 대해선 상반된 시각이 존재한다. 8·2 대책에 따라 주택 매매시장이 약보합세를 보이면서 전월세 가격 상승이 예상되는 가운데 또 다른 규제로 전월세 가격이 단기 폭등할 수 있다는

 우려도 제기된다. 정부의 대출규제 강화로 구매력을 잃은 수요자들이 대거 전월세 시장으로 몰리고 건물주들이 규제로 인한 부담을 세입자에게 고스란히 전가할 수 있기 때문이다.

무주택자들이 좀 더 쉽게 주택을 구입할 수 있도록 정부가 보완책을 마련해야 한다는 목소리가 높아지는 이유다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "전월세 규제는 핵폭탄급인데 정부에서 너무 쉽게 생각하는 것 같다"면서 "엄청난

혼란이 예상된다"고 말했다.

그는 또 "과거 전세 기간을 2년으로 연장하면서 전세금이 폭등한 경험에 비춰볼 때 지금 전월세 규제가 도입되면 중장기적으론 시장 왜곡 현상이 일어나 폭등과 폭락이 거듭하는 변동성만 커질 가능성이 높다"고 전망했다.

반면 주택가격이 안정화된 가운데 임대물량이 늘어나면 규제가 효과를 볼 것이란 예상도 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "전월세 규제가 필요하다면 주택가격이 안정된 상황에서 발표하는 게 그나마 낫다"며 "주택가격이 상승하지 않는 시점에선 주택 소유주가 세입자에게 부담을 전가하기가 상대적으로 어렵다"고 주장했다.

그는 이어 "공급물량이 부족한 서울은 전월세 가격이 상승하겠지만 공급량이 늘어나는 수도권은 전월세 시장 안정이

 예상된다"면서 "정부가 지역별 수요·공급에 맞는 핀셋 규제를 내놓을 것"으로 예상했다.

[김기정 기자 / 정순우 기자]

서울 강남구 개포동에 마련된 '공덕 SK리더스뷰' 모델하우스 현장.

/뉴스1 © News1 오대일 기자