국토부 "서울 집값은 안떨어진다..지방이 문제"

하반기 주택시장의 전망이 엇갈리는 가운데 국토부가 서울의 집값은 꾸준히 상승할

것으로 전망했다. 미분양과 입주물량 증가에 따른 지역별 양극화는 심화할 것으로

내다봤다. 매매심리가 위축되면서 관망세가 지속하면서, 입지여건이 좋은 지역에만

수요가 몰릴 것이란 의미다. 사진은 세종시 전경.

 [헤럴드경제DB]

국토부 "서울 집값은 안떨어진다..지방이 문제"

백서격 ‘부동산가격 연차보고서’
매매ㆍ전세 모두 양극화 불가피
8ㆍ2대책 이은 추가규제도 시사
개발호재로 일부지방 공시지가↑

헤럴드경제=정찬수 기자] 정부가 8ㆍ2 부동산 대책에도 하반기 서울의 집값이 상승할 것으로 내다봤다.

 반면 지방은 미분양과 입주물량의 증가로 하락세로 전환하거나 확대될 것으로 전망됐다.

서울 지역 등에 대한 추가대책 가능성이 높아졌다.

국토교통부가 1일 공개한 ‘2017년도 부동산가격공시에 관한 연차보고서(이하 보고서)’를 보면 하반기 서울의 예상

 주택 매매가격 변동률은 0.4%다.

이에 따른 2017년 전체 변동률은 작년보다 0.2%포인트 감소한 1.1%로, 여전히 높은 상승세가 예측됐다.

 반면 지방은 전셋값(-0.1%) 하락을 시작으로 매매가 하락 가능성이 큰 것으로 나타났다.

보고서는 국토부가 국회 제출을 위해 정리한 일종의 ‘주택시장 백서(白書)’다.

한국감정원에 위탁해 취합한 자료를 바탕으로 시장의 추이를 살피고, 방향성까지 가늠하는 정부의 공식의견인 셈이다.

국토부 관계자는 “국회에 제출하는 총 네 가지 연차보고서 중 하나”라며 “새 정부의 규제정책과 금리 인상 가능성,

하반기 입주물량 증가에 따른 대내외 리스크를 반영한 전반적인 추이를 망라한 것”이라고 설명했다.

보고서는 7월부터 강화된 대출 규제와 8ㆍ2 대책, 재건축 초과이익환수제 및 세제개편안으로 하반기 부동산 시장의

전반적인 관망세를 예상했다. 정부의 추가 규제 강도에 따른 추가 조정 가능성도 높다고 덧붙였다.

 투기과열지구와 투기지역 지정의 범위가 조정될 수 있음을 암시한 대목이다.

지역별 양극화 심화는 정부가 고심하는 추가규제의 출발점이 될 것으로 보인다.

 실제 6월 말 기준 전국의 주택ㆍ아파트 매매가격 상승률은 각각 0.6%, 0.4%로, 전년 같은 기간(주택 0.1%ㆍ아파트

 0.1%)보다 소폭 상승한 모습을 보였다.

수요가 풍부한 수도권의 상승률은 두드러졌지만, 울산ㆍ제주ㆍ충북ㆍ충남ㆍ대전 등 지방은 하락했다.

상반기 누적 주택 매매거래량은 45만8000호로 작년 동기(46만8000건) 대비 하락했다. 주택시장이 회복됐던 2014년

보다 낮고 2010년대 초반 침체기보다는 높은 수준이다.

작년 6월 말 대비 올해 6월 말 누적 주택 매매거래량의 감소는 수도권과 지방 도 지역의 감소 영향이 크다는 분석이다. 집값 하락을 예상한 수요자들이 머물기를 택했다는 의미다.

매매심리는 하반기 들어 더 위축될 전망이다.

8ㆍ2 대책 여파로 시장이 실수요자 위주로 재편되면서 입지여건이 좋은 지역에만 수요가 몰릴 것으로 보여서다.

국토부 관계자는 “정부의 규제 기조가 이어지면서 매수심리가 위축돼 주택 구입을 당분간 보류하거나 시기를 조정할 것”이라며 “하반기의 주택거래량은 전년보다 감소할 것으로 예상하며, 추가 대책에 따라 추가 조정될 여지가 있다”고 했다.

미분양이 늘어나는 속도는 둔화됐지만, 분양물량이 많아 증가세는 불가피하다.

7월 말 전국 미분양은 5만4282가구로 수도권(1만2117가구)이 전월 대비 15.6%(2233가구) 감소했다.

 지방은 4만2165가구로 같은 기간 1.4%(593가구) 줄었다.

 하반기 이후 입주물량이 증가할수록 지방의 미분양 적체현상은 짙어질 우려가 크다.

한편 공시지가는 개발 호재로 인한 일부 지방의 상승세가 기대된다.

혁신도시 등 정부ㆍ공공기관의 지방 이전으로 기반시설 확충이 진행되고 있어서다.

 센텀시티 상권 활성화와 연산재개발사업을 품은 부산과 수성의료지구 분양 호조가 이어지는 대구가 대표적이다.

지자체별로 개발사업과 기타 지역 간 공시가격 불균형 해소 노력도 공시지가 상승의 요인으로 꼽힌다.

국토부가 예상한 2017년 공시지가 변동률은 5.34%로, 2015년(4.63%)은 물론 2016년(5.08%)을 웃돈다.

andy@heraldcorp.com

서울 강남 등 인기 지역 전세가격이 심상찮다.

사진은 반포래미안퍼스티지.

 서울 강동구 암사동 한 아파트에 거주하는 직장인 이준영 씨(38)는 요즘 울상이다.

전세가격을 올려달라는 집주인의 통보 때문이다.

2년 전 그는 4억원 후반(전용 84㎡)에 이 집에 들어왔다.

 최근 재계약 시점이 다가오면서 집주인이 무려 1억원가량 전세가격을 올렸다.

 당장 다른 집을 알아보려 했지만 인근 부동산 공인중개사사무소에서는 “둔촌주공 이주로 인해 전세 수요가 많아져

주변 전세가격이 일제히 올랐다”며 “전세 물건 구하기가 하늘에 별 따기”라고 말한다.

 이 씨는 “이참에 집을 살까도 고민했지만 8·2 대책 이후 집값이 떨어질 것 같아 고민이 많다”며 “아무래도 지금은 집을 살 시기가 아닌 것 같아 다른 집 전세를 알아보고 있다”고 말했다.

8·2 부동산 대책 이후 서울 주택 시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 올가을 ‘전세대란’을 우려하는 목소리가 높아지고 있다. 
올 들어 최근까지 서울 전세가격은 꽤 안정세였다. 한국감정원에 따르면 지난 1년간(2016년 8월~2017년 8월) 전세가 상승률은 2.7%. 직전 2년 동안 같은 기간 각각 7%, 10.1% 급등했던 것과 비교하면 어느 정도 진정된 모습이다.

하지만 8·2 대책 이후 기존 매매 수요가 전세로 옮겨가면서 전세 물건은 점차 귀해지고 있다.

또 하반기 재개발·재건축 이주 수요가 급격히 늘어날 것으로 예상되고 전세자금 대출이 부동산 규제 대상에서 벗어나면서 자칫 전세가격이 오를 조짐이 보인다. 

▶전세대란 우려 왜? ▷매매 수요의 급격한 전세 전환 전세 시장은 매매와 달리 실수요자 중심이다.  수요와 공급 논리가 나름 일정하게 적용됐다. 지난 20년간 주택 매매 시장과 전세 시장은 일정한 사이클이 있었다. 부동산 시장이 활황인 시점에 전세가격은 대체로 안정적이었던 반면 침체됐을 땐 전세가격이 오르는 경우가 많았다. 단기적으로 전세와 매매 시장은 반대로 움직였지만 중장기적으로는 함께 상승했다. 부동산 활황(매매가 상승)→매매 수요 증가→전세가 안정→부동산 침체→전세 수요 증가→전세가 상승 등의 주기가 이어졌다. 8·2 대책 이후 주택을 구입하려 했던 사람들은 대부분 관망세로 돌아섰다. 서울 아파트 매수우위지수는 지난 8월 14일 기준 81.2로 15주 만에 최저치를 기록했다. 매수우위지수는 국민은행이 전국의 약 3800개 부동산 중개업체를 대상으로 아파트 매도세와 매수세 중 어느 쪽이  더 많은지를 조사한 수치다. 지수가 100보다 낮으면 매도세가 매수세보다 강하다는 의미다. 당연히 서울 집값이 하락할 것이란 전망이 힘을 얻는다. 한국감정원에 따르면, 8월 14일 기준 서울 아파트값은 전주보다 0.04% 하락했다.  전문가들은 이 같은 추세가 당분간 이어질 것이라 전망한다. 집값 하락 전망이 우세해지면 실수요자는 매매 대신전세를 택할 가능성이 커진다. 강남 등 인기 지역에서는 벌써부터 이런 조짐이 보인다. 강남 지역 공인중개사사무소에 따르면 8·2 대책 이후 주요 아파트 전세가격은 대체로 3000만원에서 5000만원, 최대 1억원 가까이 뛰었다. 통상 8월은 주택 시장 비수기다. 휴가철로 이사를 하는 사람이 많지 않다. 그럼에도 올해 8월엔 전세 문의가 끊이지 않고 있어 이례적이다. 반포동 A공인중개사사무소 관계자는 “반포래미안퍼스티지는 전용 59㎡ 기준으로 전세가격이 1억원 이상 뛰었다”며 “내집마련을 계획했던 실수요자들이 대거 전세로  전환했다”고 말했다. 전세가격 상승을 이끌고 있는 아파트는 대체로 준공한 지 10년이 채 되지 않은 중소형 신축 아파트다. 잠실의 대표적인 아파트 단지로 거듭난 ‘엘(엘스)리(리센츠)트(트리지움)레(레이크팰리스)파(파크리오)’ 또한 전세가격이 3000만원 이상 올랐다. 현지 공인중개사들은 전세 시장 급등의 1차 원인을 매매 시장 위축에서 찾는다. 잠실동 B공인중개사사무소 관계자는 “일부 자금력 있는 집주인들은 전세금을 최대한 올려 정부의 추가 대책에 대비하고 있다”고 전했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “8·2 대책으로 집을 사려던 실수요자들이 LTV(주택담보대출비율)와 DTI (총부채상환비율) 강화로 대출 한도가 줄면서 어쩔 수 없이 전세로 눌러앉는 사례도 늘고 있다. 게다가 전세자금 대출은 주택대출 한도 축소 규제에 해당되지 않는다는 점도 전세가격 상승의 원인이 될 수 있다”고 말했다.

▶재건축·재개발 이주 활발해 ▷올해 서울 최대 5만가구 옮겨 재건축·재개발 이주 수요가 늘고 있다는 점도 전세대란이 우려되는 이유 중 하나다. 부동산114에 따르면 올해 서울에서 재건축·재개발로 인한 이주 수요는 5만가구에 달할 것으로 추산된다. 대규모 단지의 재건축이 진행되고 있는 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)에 전체 이주 물량의 40%가 넘는 2만여가구가 몰려 있다. 내년 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 강남 4구 내 재건축 단지들은 최근 사업 속도를 내기 시작했다. 당장 서초 무지개 아파트(약 1100가구), 강동 둔촌주공 아파트(약 5900가구) 등은 현재 이주를 진행 중이다. 특히 둔촌주공은 워낙 가구 수가 많은 대단지 아파트다. 지난 7월부터 이주를 시작하면서 강동구 전세가격은 지난 두 달 새 6.61% 상승했다. 둔촌주공 이주는 6개월에 걸쳐 차례로 진행되는데 인근 전세가격 상승에 적잖은 영향을 끼칠 전망이다. 둔촌주공 인근 고덕래미안힐스테이트 전용 84㎡ 전세가격은 지난 6월만 해도 5억원 중후반에 거래됐는데 최근 6억원 중반으로 올랐다. 하반기 이주를 앞둔 재건축 단지도 꽤 많다. 대표적으로 개포주공4단지(약 2800가구)는 올 9월 이주를 시작할 것으로 보이며 개포주공1단지(약 5000가구)도 연내 이주할 계획이다. 개포주공 같은 대단지 외에도 청담삼익, 상아2차, 방배경남 등도 늦어도 올해 안에 이주를 시작할 예정이다. 강북 지역에서도 재건축·재개발 사업에 따른 이주가 잇따를 전망이다. 서대문구의 재건축·재개발 사업이 5440가구로 가장 많고 동대문구(4552가구)와 성북구(4151가구), 은평구(2920가구) 등도 이주 수요가 많이 남아 있다. 물론 변수는 있다. 하반기부터 쏟아지는 입주 물량이다. 국토교통부에 따르면 수도권 입주 물량은 올해에만 29만가구, 내년 31만가구에 달한다. 지난 10년 평균치(19만5000가구)를 크게 웃돈다. 다만 이들 물량이 대부분 서울 중심부가  아닌 외곽 지역에 집중돼 있다는 점은 한계다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “통상 정부 대책이 발표되면 6개월에서 1년 뒤 부작용이 발생하기 시작한다. 올해 가을은 아니더라도 내년 봄까지 매매심리가 위축되면 이후 전세대란이 발생할 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다. 전세가격 상승에 따른 정부의 보완책도 관심이 쏠린다. 정부는 당장 9월에 ‘주거복지로드맵’을 선보일 전망. 게다가 문재인 대통령은 대선 공약으로 전월세상한제와 임대차 계약갱신청구권제를 내놨다. 두 정책은 장기적으로 임대차 시장 안정을 가져올 수 있다. 하지만 전월세 시장을 안정시키려는 정부 정책이 오히려 역효과만 낼 거란 목소리도 있다.  무리하게 전월세상한제 등을 시행하면 단기적으로 가격 상승이 불가피하다는 분석이다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “가뜩이나 기준금리 1%대의 초저금리 기조에서 부족한 전세 매물이 더 귀해질 수 있다.  과거 전세 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘렸을 때도 전세금이 급등한 바 있다. 8·2 대책 여파로 전월세 시장의 부작용이 심각해지면 임대차 분쟁조정기구를 마련하는 등 특단의 대책이 필요하다”고 말했다.   [강승태 기자 kangst@mk.co.kr / 사진 : 윤관식 기자] [본 기사는 매경이코노미 제1923호 (2017.08.30~09.05일자) 기사입니다] [ⓒ 매일경제

서울 집값, 도쿄나 베이징보다 비싼가?

  

8·2 부동산 대책으로 부동산 시장의 급등세가 다소 진정된 분위기지만 시장은 여전히 안심하지 못하는 분위기이다.

향후 전망을 놓고 매수자와 매도자 사이에 여전히 물밑에서 눈치싸움이 치열하게 전개되고 있기 때문이다.

이런 가운데 고령화와 저성장이 심각해지고 있는 우리나라의 집값이 과도하게 높다는 주장이 있는가 하면, 다른 나라와 비교해 볼때 그리 높은 게 아닌 만큼 더 오를 것이라는 견해도 만만치 않다.

그렇다면 집값, 특히 그중에서도 서울의 집값은 어느 정도일까. 이웃 베이징이나 도쿄를 포함해 세계 주요 도시에 비해선 어떨까?

이 문제를 들여다기 보기 위해 우선 최근의 동향부터 집어보자.
문재인 정부는 집권 초기부터 강력한 의지를 드러내며 부동산 시장 안정화를 위한 투기잡기에 나섰다.

첫번째 카드 였던 6·19대책으로도 부동산 가격 상승세가 꺾이지 않자, 한층 강력한 8·2부동산 대책을 내놨다.

문 대통령은 최근 취임 100일 기자회견에서 “더 강력한 부동산 대책이 주머니 속에 있다”는 메시지를 던지기도 했다.
강도 높은 8·2 부동산 대책 이후 일단 시장은 눈치보기에 들어간 상태다.

        

8.2 부동산대책 영향으로 서울 강남3구 아파트 매매가가 하락했다. 지난 25일 오후

서울 송파구 한 공인중개사에는 급매물 등 매매가 안내문이 게시돼 있다.

 /뉴시스

27일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 8월 넷째주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.03% 올랐다.

이는 지난주 변동률과 같은 수치다. 매도자와 매수자의 눈치싸움이 치열해지는 양상이다. 서울 재건축 아파트는 강동

구와 송파구 주도로 0.03% 하락했다.

또 9월 초 정부의 가계부채 종합대책이 예정돼 있다.
유안타증권 이재원 연구원은 “아파트 거래가격을 시작으로 거래량과 신규분양 실적에서도 8·2부동산 대책의 영향이

점차 나타날 것으로 보인다”며 “주택시장이 본격적인 하락 국면으로 접어들 정도의 상황은 아니겠지만 정부 대책의

영향이 본격화되는 동안 당분간은 불확실성이 이어질 것”이라고 내다봤다.

지난해 말부터 과열 양상을 보여온 부동산 가격은 정부 정책으로 우선 급등세는 진정될 것으로 전문가들은 보고 있다.

하지만 중장기적으로 안정세를 나타낼지는 누구도 확신할 수 없는 상황이다. 향후 집값 전망에 대한 논쟁은 점점 더 뜨거워지는 양상이다.

부동산 가격은 규제와 정책의 영향을 많이 받지만 기본적으로 시장원칙에 따라 움직이는 경제재이며, 수요와 공급에

 의해 가격이 결정된다.

금리나 경기와 같은 거시적 요인에 큰 영향을 받기도 한다.

즉 부동산 가격의 절대적인 기준은 있을 수 없다.

 이 때문에 현재 부동산 가격이 높은 수준인지 아니면 낮은 수준인지 판단하는 것은 쉽지 않은 문제다.

서울은 도쿄나 베이징보다 소득대비 집값 비율이 낮다.

 /뉴시스

우리나라 부동산 가격 수준이 높은지 낮은지를 판단하기 위해 ‘소득 대비 부동산 가격 비율

(PIR·Price to Income Ratio)’ 지표를 다른 나라와 비교하기도 한다.
세계 국가와 도시의 비교 통계 정보를 제공하는 넘베오(NUMBEO)의 2017년 자료에 따르면 280개 도시 가운데

소득대비 부동산 가격 비율이 가장 높은 곳은 중국 베이징으로 42.2배를 기록했다.

소득대비 부동산 가격 비율은 가구의 소득수준에 비교해 주택가격이 적정한지를 나타내는 지표로 이 수치가 42이면

42년 동안 소득을 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 뜻이다.
베이징에 이어 중국 선전(39.4배), 홍콩(39.1배), 중국 상하이(37.3배) 등 중국 주요 도시가 상위권을 차지했다.

또 베트남 하노이(35.5배), 인도 뭄바이(39.6배), 태국 방콕(21.7배), 이탈리아 로마(20.5배), 대만 타이베이(19.8배) 등도 서울보다 높았다.
도쿄는 17.7배로 30위를 기록했고, 한국 서울은 17.4배로 34위를 차지했다.

스웨덴 스톡홀롬(15.9배) 40위, 캐나다 밴쿠버(15.2배) 45위, 스페인 바로셀로나(13.8배) 56위 등은 서울보다

아래에 있다.
스페인 마드리드(10.2배) 114위, 독일 베를린(9.4배)로 131위, 프랑스 리옹(9.1배)로 137위 등은 100위권 밖에 위치

하고 있다.

유안타증권 정원일 연구원은 “전세계 주요 도시 가운데 34위에 해당하는 수준은 높다고 느낄수도 있고 낮다고 느낄수도 있지만 비정상적으로 과도하게 높지는 않다는 것”이라며 “서울 보다 PIR이 높은 도시로 베이징, 상하이, 방콕, 런던,

 로마, 모스크바, 상파울루 등이 포함돼 있어 서울의 주택가격이 체감상은 높지만 과도한 수준은 아니다”라고 설명했다.

가계부채 문제는 부동산 시장과 밀접하게 연관돼 있다. 주택을 구입하기 위해 담보대출을 받은 금액이 소득 대비 비율이 과도하게 높다면 가계의 재무구조에 부담을 줄 수 있다.
우리나라의 작년 말 기준 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 92.8%다. 스위스(128.4%), 호주(123.1%), 노르웨이(101.6%), 캐나다(101.0%) 보다는 낮지만 이 비율을 집계하는 42개국 가운데 8위 수준으로 높은 편이다.

최근엔 인구 고령화 문제가 집값에 미칠 영향에 대한 관심이 높아지고 높다. 우리나라는 올해를 정점으로 생산가능

인구(15~64세)가 줄어들 전망이다.
특히 우리나라는 2020년부터 베이비붐 세대(1955~63년생)가 고령층(65세 이상)에 대거 진입함에 따라 인구고령화로 인한 주택 수요 구조 변화가 불가피한 상황이다.

우리와 경제 구조가 유사한 일본이 생산가능인구 감소가 시작된 1990년대 초반 부동산 버블 붕괴가 맞물리면서 장기간 주택가격 하락 사태가 빚어지기도 했다.
이 때문에 전세계에서 가장 빠른 고령화 속도를 보이고 있는 우리나라가 일본처럼 집값 폭락 사태를 겪는 것 아니냐는 우려도 나온다.

하지만 일본 부동산 폭락 직전 상황과 비교했을 때 한국 부동산 시장 상승률이 일본만큼 가파르지 않다는 반론도

나온다.

일본은 버블 붕괴 직전인 1986~1990년 동안 6대 대도시의 연평균 주택 지가(地價) 상승률이 22.1%에 달했다.

 우리나라의 경우 전국 주택가격은 소비자물가 정도인 3~5% 수준의 상승률을 보였다는 것이다.

한국은행 조동철 금통위원은 “일본은 부동산 가격이 급격히 올랐다가 1990년대 초부터 급격히 내려왔는데, 소비자 물가는 안오르는 가운데 집값만 올랐다가 꺼진 것”이라며 “우리나라는 다행히 이 정도의 부동산 버블은 존재하지 않는 것

 같다”고 말했다.

• Copyright ⓒ 조선일보 & Chosun.com

[연합뉴스 자료사진]

.