깐깐해진 은행 대출.. 빚내서 집사기 더 어렵다

▲잠실의 아파트 단지.

깐깐해진 은행 대출.. 빚내서 집사기 더 어렵다

새 대출규제 DSR 오늘부터 적용]
마이너스통장·카드론·車 할부.. 모든 부채 계산해 대출 한도 정해
연봉 5000만원 직장인이 年 상환 원리금 5000만원 넘으면
대출 제한 가능성.. 거절될 수도
자영업자·부동산 임대업자도 대출 어려워져

오늘부터 은행들이 총체적상환능력비율(DSR)이란 새 대출 규제를 적용한다.

DSR은 대출자에게 소득으로 감당할 수 있을 만큼만 돈을 빌려주는 제도이다.

주택담보대출·신용대출·마이너스 통장·자동차 할부금·카드론 등 모든 부채의 연간 원리금 상환액을 더한 뒤, 연소득과 비교해 대출 한도를 정한다.

예를 들어 DSR 기준이 100%라면 연봉 5000만원인 직장인의 경우 연간 대출 원리금 상환액이 5000만원으로 제한되는 식으로 '대출 가능 금액'이 산출된다.

LTV(담보인정비율), 신(新)DTI(총부채상환비율)에 이어 더 강력한 대출 규제가 도입되는 만큼, 은행에서 돈을 빌리기가 한층 더 어려워질 전망이다.

금융 당국은 일단 은행들로 하여금 26일부터 자체 기준을 만들어 DSR을 적용하게 한 다음, 10월부터는 전 은행에

일괄 적용되는 DSR 기준을 제정해 본격적으로 시행해 나갈 방침이다.

그래픽=박상훈          

◇DSR 비율 높으면 대출 거절당할 수도

앞으로 대출을 원한다면 자신의 DSR과 신용등급을 파악하고, 은행별 유불리를 계산해봐야 한다.

신한·우리·KB국민·KEB하나·NH농협 등 5대 은행 대부분은 신용대출 DSR 150% 넘는 차주(借主)에 대해 대출 심사를

엄격히 진행하거나 거부한다는 방침이다.

담보대출은 DSR이 100%를 넘으면 '허들'이 생기기 시작하고, 200%를 넘으면 사실상 대출이 어렵다. 은행마다 기준

으로 삼는 DSR 비율과 신용등급은 조금씩 다르다.

신DTI의 '사각지대'였던 신용대출이 많은 차주는 DSR 도입으로 대출 한도가 줄어들 가능성이 크다.

또 LTV·DTI 등으로 부족한 주택담보대출 한도를 상가 대출 등을 받아 벌충하는 '우회로'도 막히게 된다.

예를 들어 상가담보대출 3억원(10년 상환·연 5%), 카드론 1000만원(3년 상환·연 8%)이 있는 무주택자 A씨(연봉

 5865만원)가 조정대상지역이 아닌 수도권에 아파트를 사기 위해 주택담보대출(20년 상환·연 3.5%)을 받을 경우를

가정해보자.

신DTI 기준으로 A씨는 2억7800만원까지 주택담보대출을 받을 수 있다.

하지만 DSR 비율은 104%로 100%를 넘게 된다.

 DSR 비율을 100%로 맞추면 A씨의 한도는 2억4000만원으로 줄어든다.

◇마이너스 통장 '10년 상환' 간주해 계산

DSR은 신DTI와 소득 산정 방식은 같지만, 부채 산정 방식은 더 포괄적이다.

신DTI는 부채를 산정할 때 주택담보대출 원리금 상환액은 반영하지만, 기타 대출 등의 원금 상환 부담은 고려하지

않는다.

예를 들어 신DTI는 부채 총액 계산 때 마이너스 통장에 대해선 ‘연이자’만 반영하지만, DSR은 10년 분할 상환 조건으로 계산된 ‘원리금 상환액’을 부채로 잡는다.

직장인 B씨가 연 4%로 마이너스 통장 5000만원을 쓴다면 신DTI에서는 연 이자 200만원(=5000만원×4%)만 부채로

잡는다. 하지만 DSR은 마이너스 통장을 10년 동안 나눠 갚는다고 보고 원리금을 계산하기 때문에 부채가 700만원

(=(5000만원÷10)+200만원)으로 잡힌다.

 반면 전세대출의 경우엔 전세 기간 만료 후 원금을 돌려받는 것을 고려해 이자 부담액만 합산한다.

 또 서민·실수요자의 부담을 줄이기 위해 서민 금융상품, 소액 신용대출, 취약 차주 채무조정상품 등은 DSR 산출 대상에서 제외한다.

◇자영업자·부동산 임대업자 신규 대출 어려워져

부동산 임대업자는 새로 대출받을 때 임대업 이자상환비율(RTI)이 적용된다.

 RTI는 연간 임대소득을 대출 이자 비용으로 나눈 것이다.

RTI가 150%(주택임대업은 125%) 이상이어야 신규 대출이 가능하다.

6억원짜리 주택으로 연 임대소득 1200만원(보증금 1억원)을 올리는 주택임대사업자의 경우 예전에는 6억원에 담보인정비율(약 75%)을 곱한 4억5000만원에서 보증금 1억원을 뺀 3억5000만원까지 빌릴 수 있었다.

하지만 RTI가 적용되면 최대 대출 한도는 약 7000만원 줄어든다.

연 임대소득 1200만원이 대출 이자의 125%를 넘어야 하기 때문에 대출자가 내는 이자는 960만원이 한도가 된다.

금리가 연 3.5%면 대출 금액은 2억7429만원(=960만원÷3.5%)이 된다.

☞DSR·Debt Service Ratio (총체적상환능력심사제)

은행이 개인의 대출 금액을 정할 때 원리금 상환 능력을 철저히 반영하도록 한 제도.

 주택대출뿐 아니라 신용대출·마이너스 통장·자동차 할부금융·카드론 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눠서 비율을 산출한 다음, 이 비율이 일정 수준을 넘지 못하도록 대출 금액을 제한한다.

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(사진제공 = 아시아뉴스통신 DB)

새 대출규제 DSR 26일 도입...마이너스통장 등 모든 부채 계산해 대출 한도 정한다

앞으로 개인 뿐 아니라 자영업자 · 부동산 임대업자도 은행에서 돈을 빌리기 어려워 질 것으로 보인다.

 정부가 1450조원에 이르는 가계부채 문제를 해결하기 위해 LTV(담보인정비율), 신(新)DTI(총부채상환비율)보다

더 강력한 대출 규제를 도입했기 때문이다.

은행들은 26일부터 주택담보대출·신용대출·마이너스 통장·자동차 할부금·카드론 등 모든 부채의 연간 원리금 상환액을 더한 뒤, 연소득과 비교해 대출 한도를 정하는 총체적상환능력비율(DSR)이란 새 대출 규제를 시행한다.

'DSR'이란 은행이 개인의 대출 금액을 정할 때 원리금 상환 능력을 철저히 반영하도록 한 제도로 주택대출뿐 아니라

신용대출·마이너스 통장·자동차 할부금융·카드론 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눠서 비율을

 산출한 다음, 이 비율이 일정 수준을 넘지 못하도록 대출 금액을 제한하는 것을 말한다.

즉 은행들이 모든 부채를 계산해서 대출한도를 정해 대출자에게 소득으로 감당할 수 있을 만큼만 돈을 빌려주겠다는 것이다. 
따라서 DSR 비율이 높으면 대출을 거절당할 수도 있다는 것이다. 

예를 들어 DSR 기준이 100%라면 연봉 7000만원인 직장인의 경우 연간 대출 원리금 상환액이 7000만원으로 제한 된다는 것이다.

 은행마다 기준으로 삼는 DSR 비율과 신용등급은 조금씩 달라 대출을 원하는 차주는 자신의 DSR과 신용등급을 파악해야 한다. 신한 · KB국민등 5대 은행 대부분은 신용대출 DSR 이150%을 넘을 경우 대출 심사를 엄격히 적용할 것으로

알려졌다. 담보대출도 DSR이 100%를 넘으면 '허들'이 생기고, 200%를 넘으면 사실상 대출이 어려워 질 것으로 보인다.

신용대출이 많은 차주도 대출 한도가 줄어들 전망이다.

 또 LTV·DTI 등으로 부족한 주택담보대출 금액을 상가 대출 등으로 받는 것도 쉽지 않을 것으로 보인다.
마이너스 통장 대출도 10년 상한으로 간주해 계산된다. 

지금까지 부채 총액 계산 때 마이너스 통장은 ‘연이자’만 반영했었다.

하지만 DSR은 10년 분할 상환 조건으로 계산된 ‘원리금 상환액’을 부채로 잡는다.

 직장인 A씨가 연 5%로 마이너스 통장 5000만원을 사용하고 있었다면 지금까지는 연 이자 250만원만 부채로 잡았다. 하지만 DSR은 마이너스 통장을 10년 동안 나눠 갚는다고 보고 원리금을 계산하기 때문에 부채는 750만원

(5000만원÷10년+250만원)이 적용된다는 것이다.

하지만 전세대출은 전세 기간 만료 후 원금을 돌려받는 것을 고려해 이자 부담액만 합산하고, 서민·실수요자의 부담을 줄이기 위해 서민 금융상품, 소액 신용대출, 취약 차주 채무조정상품 등은 DSR 산출 대상에서 제외된다.
자영업자나 부동산 임대업자도 대출이 쉽지 않을 것으로 보인다.

 신규 대출을 받을 때 임대업 이자상환비율(RTI)이 적용되기 때문이다.

RTI는 연간 임대소득을 대출 이자 비용으로 나눈 것이다. RTI가 150%(주택임대업은 125%) 이상일 때만 신규 대출이

가능하다. 

금융 당국은 우선 은행들로 하여금 이날부터 자체 기준을 만들어 DSR을 적용하게 하고, 오는 10월부터 전 은행에 일괄 적용되는 DSR 기준을 제정해 본격적으로 시행해 나갈 방침인 것을 알려졌다.

[ 저작권자 © 아시아뉴스통신.

주택대출 고정형 금리, 연말 최고 年 6% 육박할 듯

 

한미 기준금리 역전에 국내 주택대출시장 ‘비상등’

10년 만에 한국과 미국의 금리 역전이 현실화되면서 국내 대출자들의 시름이 더욱 깊어지게 됐다.

미국의 기준금리 인상이 국내 시중금리 상승으로 이어지면서 올해 말에는 국내 주택담보대출 금리(고정금리형)가

최고 연 6%에 육박할 것으로 전망된다.

특히 미 연방준비제도(Fed·연준)가 내년 금리 인상 속도를 높이겠다는 방침을 내놓으면서 국내 대출 금리 상승세가

예상보다 가팔라질 수 있다는 우려도 나온다.

○ “올해 주택대출 금리 1%포인트 안팎 오를 것” 

본보가 22일 은행 프라이빗뱅커(PB) 및 증권사의 채권 전문가 7명을 대상으로 향후 국내 금리 전망을 설문조사한 결과 6명이 현재 연 3%대 중반인 주택담보대출 평균 금리(변동금리형)가 연말 연 4%대 초중반까지 오를 것으로 내다봤다. 고정금리형 대출 금리는 연내에 최고 연 6%에 근접할 것으로 예상됐다.

김학수 KEB하나은행 도곡PB센터 PB는 “연준의 금리 인상에 따라 한국은행도 올해 1, 2차례 기준금리를 올릴 것”이라며 “이에 따라 대출 금리는 연내에 1%포인트 정도는 오를 것”이라고 내다봤다. 

이어 내년 상반기(1∼6월)에는 주택담보대출 평균 금리가 연 4%대 후반∼5%대 초반까지 상승할 것이라고 전망한

전문가가 대다수였다.

이창석 신한은행 신한PWM일산센터 팀장은 “연준이 내년 금리 인상 횟수 전망을 당초 2회에서 3회로 늘렸지만

 1450조 원을 돌파한 가계부채 때문에 한은이 급격하게 금리를 올리진 못할 것”이라고 말했다. 

하지만 지난해부터 국내 대출 금리가 한은의 기준금리 움직임보다는 미국 기준금리 인상과 미국 국채 금리 상승에 따라 뛰고 있어 이보다 금리가 더 오를 것이라는 분석도 나온다. 

이미 은행권 변동금리 주택담보대출의 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)는 지난달 연 1.75%(잔액 기준)로 6개월 연속 상승했다.

○ “기존 대출도 3년 지났으면 고정금리로 갈아타야”

이 같은 금리 상승 전망이 현실화되면 대출자들의 이자 부담은 얼마나 늘어날까.

 현재 연 3.5% 금리로 3억 원의 주택담보대출을 받은 A 씨의 경우 연간 1033만 원의 이자를 부담한다. 
하지만 올해 말쯤 대출 금리가 연 4.5%로 상승하면 연간 이자 부담은 1331만 원으로 늘어난다.

내년 상반기 금리가 5.0%까지 오르면 이자 부담액은 총 1480만 원으로 지금보다 447만 원이나 불어난다. 

한은에 따르면 대출 금리가 0.5%포인트 오르면 부채 상환 능력이 취약하고 원리금 상환 부담이 큰 ‘고위험 가구’의 부채 규모가 4조7000억 원 증가하는 것으로 추정됐다.

금융권에선 금리 상승으로 대출 금리가 0.25%포인트 오르면 가계의 연간 이자 부담은 총 2조3000억 원 증가할 것으로 보고 있다. 
　 

▼ 26일 DSR 등 규제 도입… 대출문턱도 높아져 ▼

전문가들은 본격적인 금리 인상기에 접어든 만큼 대출을 받을 때 고정금리를 선택하라고 조언한다.

조현수 우리은행 보라매지점 부지점장은 “앞으로 2, 3년 동안은 금리 상승이 예상되기 때문에 5년마다 고정금리가 변동되는 혼합형 대출 상품을 선택하는 게 낫다”고 말했다.

시중은행들은 변동금리형 상품에서 일정 기간(1∼5년)마다 고정금리가 변동되는 혼합형 대출 상품으로 갈아타면 대출 기간과 상관없이 중도상환 수수료를 1차례 면제해주고 있다.  

기존 변동금리 대출자도 고정금리로 갈아탈 것을 추천하는 전문가가 많다.

 신동일 KB국민은행 도곡스타PB센터 부센터장은 “돈을 빌린 지 3년이 지난 대출자는 중도상환 수수료가 발생하지 않는 만큼 고정금리로 옮기는 게 낫다”며 “3년이 안 됐다면 앞으로 내야 할 이자와 수수료 차이를 계산해 결정해야 한다”고 조언했다. 다만 갈아탈 때 원리금 상환 조건이 바뀔 수 있다는 점도 고려해야 한다.

금리 상승세와 더불어 26일부터 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’ 제도를 비롯해 자영업자·임대사업자 대출을 관리하는

 규제가 일제히 도입돼 대출 문턱이 훨씬 더 높아질 것으로 예상된다. 

박성민 min@donga.com·김성모 기자

[연합뉴스 자료사진]

DSR 150% 땐 신용대출 제한… 200% 넘으면 주택대출 어렵다

26일부터 임대업자·자영업자 대출 규제 

은행마다 다른 DSR 한도 
원리금 상환액>연봉 땐 제한 
국민, DSR 200%이상 불가
KEB하나·우리·신한 조건부

총체적상환능력비율(DSR)에 따른 대출 심사가 도입되면서 대출자가 한 해 갚아야 하는 총 금융부채 원리금 상환액이 연간 소득보다 많으면 부채 수준에 따라 대출이 제한된다.

DSR의 분모는 연간 소득이며 분자는 주택담보대출과 신용대출 등의 연간 원리금 상환액이다.

신(新)총부채상환비율(DTI)은 주택담보대출에만 적용되지만 DSR은 모든 신규 대출심사에 적용된다.

 비율 계산 때도 DTI는 신용대출과 주택담보대출은 원금과 이자, 그 외 마이너스통장 등에 대해선 이자만 계산한다.

 하지만 DSR은 마이너스통장 등의 원금까지 감안해 계산한다. 은행들은 각자 기준에 따라 DSR 100%가 넘는 대출의

일정 부분을 제한하기 때문에 기존 채무가 많을 경우 잘 살펴보고 은행을 선택해야 한다. 

담보대출 받을 때도 신용등급 고려 

건물, 토지 등을 담보로 가계대출로 돈을 빌릴 땐 은행을 잘 선택해야 한다. DSR 시행 전엔 주택을 제외한 부동산

담보대출은 신용불량자만 아니면 담보가액 범위 안에서 제약 없이 받을 수 있었다.

그러나 DSR은 마이너스통장 등 기존 은행 신용대출과 주택 외 담보대출 원금을 모두 실제와 상관없이 10년 만기로

분할 상환한다고 간주해 계산한다. 

DSR 100~200%일 땐 국민은행은 기존과 마찬가지로 부동산 담보대출을 해준다.

 KEB하나은행은 신용평가(CB) 신용등급 8등급 이하만 담보대출을 제한한다.

 우리은행은 신용등급이 6등급 이내인 차주에게 지점장 전결을 거쳐 대출해 줄 방침이다.

신한은행도 신용등급에 따라 대출을 일부만 제한한다.

 농협은행은 DSR 150%까지는 기존대로 대출해주고, 150%가 넘으면 본부의 대출 승인을

받아야 한다. 

DSR 200%가 넘으면 은행별로 차이가 크다. 연봉 5000만원인 사람이 30억원짜리 땅을 사며 신규 대출 10억원을 받는 등 담보대출 신청으로 DSR 200% 넘는 경우가 이에 해당한다.

10억원 대출을 거치식으로 받아도 1년에 1억원가량의 원금을 갚는다고 계산돼 DSR 200%가 넘는다. 

DSR 200%가 넘으면 국민은행에선 대출받을 수 없다.

 KEB하나은행도 원칙적으로 대출받을 수 없지만 신용등급이 좋고, 별도 상환능력을 입증하는 등 조건을 충족하면

여신 전결권자의 판단을 거쳐 예외적으로 대출받을 수 있다.

원금을 1년에 20% 이상 분할 상환해야 한다는 조건도 붙는다.

 우리·신한·농협은행에서도 이 같은 조건을 입증하면 본부 승인 등을 받아 예외적으로 대출이 가능하다.

과다채무자는 신용대출 받기 어려워  

신규 신용대출은 더 엄격하게 DSR 비율을 심사한다.

 DSR 계산 시 카드론, 자동차 할부, 리스, 학자금대출 등은 실제 연간 상환액을 반영한다.

다만 전세금 대출은 이자만 계산한다. 예·적금 담보대출, 약관대출과 유가증권담보대출은 DSR 계산에서 원금과

 이자 모두 제외한다. 

국민은행에선 DSR 150%가 넘으면 신용대출을 아예 받을 수 없다.

우리은행도 DSR 150%가 넘으면 신용등급 4등급 이하는 자동으로 대출을 거절한다.

신용등급 3등급 이상이면 지점장 전결을 거쳐 대출해준다.

 KEB하나은행도 DSR 150%가 넘을 때 은행 자체 신용등급 5등급 이내, 연 20% 이상 원금 상환 등의 조건을 충족하고 추가 심사를 받아야 대출해주기로 했다. 농협은행은 DSR 100%만 넘으면 본부의 대출 승인을 받아야 한다. 신한은행도 DSR 100%가 넘으면 신용등급에 따라 대출을 제한한다. 

● 총체적상환능력비율(DSR) 

debt service ratio. 대출자의 연간 총 금융부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 지표. 주택담보대출, 신용대출,

마이너스통장, 카드론, 자동차 할부대출 등의 원리금을 모두 평가한다. 

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com

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서울 여의도의 한 시중은행 주택자금대출 창구에서 고객들이 대출상담을 받고 있다.

 [유대길 기자, dbeorlf123@ajunews.com]

                                                                     

 

주택담보대출 5% 시대… 멀어지는 내집마련 꿈 

            

-대출 규제에 이자부담 이중고… 빚내서 집사기 어렵다

주택담보대출 금리가 최고 5%대에 진입하면서 내집마련을 하려는 서민들의 근심이 커지고 있다.

실제 적용되는 이자는 3~4% 수준이지만 현재 추세라면 금리 인상 속도가 더욱 빨라질 것이란 우려 탓이다.
새로운 대출 규제로 빌릴 수 있는 돈이 줄어 서민들의 수요가 위축된 상황에서 향후 이자 부담까지 더해지게 되면

 내집마련의 꿈은 더욱 멀어질 수밖에 없다는 지적이 나온다. 

8일 관련 업계에 따르면 최근 금리 상승으로 이자 부담이 커지면서 신혼부부, 1인 가구 등 실수요자들이 주택 마련에

 부담을 느끼고 있다.

서울 중랑구의 한 부동산중개업소 관계자는 "시세보다 저렴하게 아파트 매물이 나오고 있지만 대출 한도는 나오지 않고 이자 부담은 이전보다 높아져 매매를 포기하는 사람들이 늘고 있다"면서 "강남을 제외하고 서울 외곽 지역의 경우 팔고 싶은 사람은 팔지 못하고 사고 싶은 사람은 사지 못하는 상황"이라고 설명했다. 

최근 시장금리가 오르면서 일부 은행의 주택담보대출 금리의 최고점이 5%를 넘었다. 실제 NH농협은행의 혼합형 주택담보대출 가이드금리(5년간 고정, 이후 변동금리)는 3.69∼5.03%, KB국민은행 주택담보대출 가이드금리는 3.83∼5.03%를 각각 기록했다. 

작년 10월 하나은행의 주택담보대출 금리 상단이 5%를 넘은 적은 있지만 당시에는 하나은행이 가산금리를 올린데 따른 것이었다. 하지만 이번에는 가산금리는 그대로이지만 금융채 금리가 오르면서 전체 대출 금리가 상승했다.

문제는 이르면 내달 미국 연방준비제도(연준)가 정책금리를 인상할 것이라는 전망으로 시장금리 상승세가 지속될 것이라는 점이다. 미국 연준이 금리를 올리면 한국은행 역시 금리를 따라 올릴 수밖에 없다.

이에 따라 다른 은행들의 주택담보대출 금리도 곧 5%대로 올라설 것으로 보인다. 6%대 진입도 시간 문제라는 예상까지 나온다. 

상황이 이렇자 서민들 사이에서 향후 이자 부담이 더 커질 것이란 불안심리가 확산되고 있다. 이에 당장 금리가 낮을 때 주택을 구매해야 한다는 인식이 나오고 있지만, 대출 규제 강화로 대출 한도가 줄어들어 이러지도 저러지도 못하고

있는 실정이다. 

한 시중은행 관계자는 "전세계적으로 금리인상기에 접어들었기 때문에 앞으로 시중금리 상승세가 계속돼 대출 수요자들의 이자 부담은 계속 커질 것"이라면서 "매월 단 몇십만원의 이자가 늘어난다고 해도 서민들에게는 부담이 크기 때문에 내집마련이 앞으로 더 어려워질 것"이라고 말했다. 

이어 "이자 부담을 낮추려면 본인이 자격이 되는 정책 상품을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다"고 덧붙였다. 

   

                                                    

홍성환 기자 kakahong@ajunews.com 

과천시, 신혼부부 주택전세자금 대출이자 지원

(CG) [연합뉴스TV 제공]