[이데일리 신수정 기자] “저렴하고 질좋은 주택이 나올 때까지 기다리라는 건가요, 지금 빚내서 집사라는 건가요.”
최근 부동산 온라인 커뮤니티에는 정치권을 질책하는 글들이 잇따라 올라오고 있다. 결정되지 않은 부동산 규제완화 카드를 내밀며 시장에 혼선을 가중시키고 있어서다.
특히 4년간 부동산시장 규제정책을 유지하며 26번의 대책을 내놓은 당정이 한순간 돌변한 모습을 보이고 있다. 문재인정부와 여당인 더불어민주당은 뒤늦게 공급확대로 방향을 선회하긴 했지만, 매번 수위를 높인 수요억제 처방전을 내놔 시장을 기함하게 했다. 그랬던 당정이 4·7보궐선거가 임박하자 결정도 안된 규제완화 카드를 연일 언급하며 당장 대책이라도 내놓을 태세다.
최근 여당은 무주택자와 생애최초주택구입자에 대해 대출규제를 완화하겠다고 밝혔다. 무주택자뿐아니라 1주택자까지 대상을 확대하는 방안도 검토하고 있다. 부동산 공시가격 상승률을 속도조절 해야 한다는 공약을 내놓는가 하면, 종합부동산세 기준이 되는 고가주택을 9억원에서 12억원으로 상향해야 한다는 주장까지 내놓고 있다.
물론 확정되지 않은, 말그대로 ‘검토’ 또는 ‘주장’일 뿐이다. 선거가 끝난 후 실제 정책으로 이어질 지도 알 수 없다. 그렇지만 수요자들은 헷갈린다. 특히 3기신도시나 2·4공급대책에 따라 몇년 후 분양할 저렴한 공공주택을 기다리던 젊은층들은 갑작스런 대출규제 완화 가능성에 ‘지금 집을 사는게 나을까’ 계산기를 두드리고 있다. ‘패닉바잉’이 되살아날 수 있다는 얘기다.
지난 4년간 시장은 문정부의 고강도 부동산 규제정책에 거세게 반발했고, 오히려 집값이 오르는 등 부작용도 적지 않았다. 반면 무주택자들 사이에선 ‘집값이 정말 떨어지지 않을까’ 하는 일말의 기대감이 있었던 것도 사실이다. 하지만 선거를 앞둔 상황에서 손바닥 뒤집듯, 정책을 뒤집는 당정의 모습은 불신을 더 키우고, 시장을 혼란에 빠트리기 충분했다. 이제라도 시장에 대해, 국민을 위해 보다 책임있는 모습을 보여줘야 한다.
문재인 대통령이 2017년 5월10일 서울 여의도 국회에서 제19대 대통령 취임식을 마친 뒤 국회를 떠나며 시민들을 향해 인사하고 있다. (사진=연합뉴스)
부동산 정책 당정청 엇박자에 시장 혼란 '레임덕' 오나
[에너지경제신문 손희연 기자] 4·7 재보궐 선거를 앞둔 가운데 여당과 청와대·정부가 문재인정부 부동산 정책을 놓고 ‘엇박자’ 행보를 보이면서 부동산시장이 혼란에 빠지고 있다. 일각에서는 당정청간의 견해차이를 두고 정부의 부동산 정책이 ‘레임덕’에 빠지는 것 아니냐는 지적이 나온다.
4일 부동산 업계에 따르면 문재인정부의 부동산 정책을 두고 여당인 더불어민주당이 ‘잘못했다’며 대국민 사과를 하고 이에 대해 청와대는 ‘정책 실패는 아니다’며 부동산 정책 기조는 흔들림 없이 추진한다는 입장을 보이는 등 엇박자 행보에 대해 시장에선 혼란스러워 하고 있다.
이낙연 더불어민주당 상임 공동선대위원장은 지난달 31일 부동산 정책에 대해 공식 사과를 하며 내 집 마련 국가책임제를 제안했다. 이 위원장은 "50년 만기 모기지 대출 국가보증을 통해 치매나 돌봄처럼 주거도 국가가 책임지는 ‘내 집 마련 국가책임제’를 도입하겠다"고 밝혔다.
그에 앞서 민주당 주요 당직자와 보궐선거 후보들은 장기간 무주택자나 생애최초 주택 구입자 등에 대한 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 완화, 공공 개발지에서 민간 재개발·재건축 허용, 9억원 이하 주택에 대한 ‘공시가격 상한제’(10%) 등을 약속했다.
반면 이호승 청와대 정책실장은 이튿날 "부동산 정책 때문에 국민들께서 실망하고 어려운 점도 있다는 것을 잘 알고 있다"면서도 "그런데 이게 한국적인 현상만은 아니다"라고 주장했다. 이 실장은 "주택시장이 2월 중순부터 안정적인 모습을 보여주고 있다.
거래량이 많지 않고 매물이 늘어나고 매매가격과 전세가격의 상승률이 떨어지고 있다"라며 "일관성을 유지하는데 중요한 시기다. 선거를 앞두고 여러 제안이 있지만 중앙정부와 광역·기초 지자체 마음을 모아서 같이 해야하는 시점"이라고 강조했다.
부동산 정책 실패를 공식 사과한 이낙연 위원장과 이호승 정책실장 발언을 놓고 당청간 이견으로 비춰지자 지난 2일 더불어민주당은 부동산 정책을 둘러싼 당청 이견설은 사실과 다르다며 유감을 표했다.
민주당은 홍익표 정책위의장 명의의 별도 보도자료를 내고 "당정은 임대차 3법과 부동산시장 안정화를 위한 규제정책은 현행 기조를 유지하되, 안정 기조를 훼손하지 않는 범위에서 현행 무주택자와 생애최초 구입자 혜택의 범위와 대상을 확대하는 방안을 추진할 것"이라고 밝혔다.
이어 "각종 대출 규제가 내 집 마련을 희망하는 서민·실수요자의 주거 사다리 형성에 걸림돌이 돼선 안 된다는 확고한 입장을 가지고 정부와 협의해 실수요자 지원을 아끼지 않을 것"이라고 강조했다. 국토부 내에서도 정책 이견이 엇갈렸다. 윤성원 국토교통부 1차관은 지난 1일 한 라디오 인터뷰에서 공동주택 공시가 인상에 따른 재산세 부담 완화를 검토하겠다는 발언하자 국토부는 "관계부처 간 논의된 바 없다"며 진화에 나섰다.
이같이 부동산 정책을 놓고 당정청 간의 오락가락한 판단과 행보에 시장 혼란만 가중되는 것이 아니냐는 우려가 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "LH사태 등 국민의 신뢰를 얻는 것이 시급한 상황에서 당정청 간의 엇박자 행보는 시장 혼란만 더 부추길 수 있을 것이다"며 "충분한 검증과 사전 조율을 통한 정책당국자들의 일관된 입장이 나와야 부동산 정책에 대한 신뢰성을 회복하고 시장의 혼란도 잠재울 수 있을 것"이라고 지적했다.
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자치구 공시가격 2배이상 오른단지. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr
불광동 소형 연립주택 2억대→12억대..공시가 쇼크
서울 은평구 불광동 대원연립의 한 주택(1층 전용면적 80.33㎡)의 공시가격이 지난해 2억 8600만원에서 올해 12억 500만원으로 4.2배(321.33%, 9억 1900만원) 올랐다. 서울에서 가장 높은 상승률이다. 공시가격이 두 배 이상 오른 공동주택 단지는 서울에만 35곳으로 나타났다. 올해 서울 공동주택 공시가격은 평균 19.91% 올랐다.
중앙일보가 4일 국토교통부와 한국부동산원이 운영하는 '부동산 공시가격 알리미'에 등록된 서울 지역 공동주택 9만6199곳의 지난해와 올해(확정 전) 공시가격을 웹크롤링(웹사이트에서 정보 추출) 방식으로 수집해 전수 조사한 결과다. 각단지에서 첫 번째 동, 두 번째 가구를 선택한 뒤 이 가구의 올해 공시가격을 1년 전과 비교했다. 신축, 멸실 등의 이유로 최근 2개년 공시가격 비교가 어려운 단지는 분석에서 제외했다.
지난해 대비 공시가가 3배(200%) 이상 상승한 단지는 서울에 3곳(불광동 대원연립, 신대방동 세화빌라 다동 258.97%, 나동 249.51%)으로 나타났다. 이를 포함해 2배(100%) 이상 상승한 단지는 서울에 35개였다. 공시가격이 2배 이상 오른 서울 공동주택 단지는 관악구가 15곳, 동작구 13곳, 서초구·영등포구·은평구 각각 2곳, 강남구 1곳이었다.
조은희 서초구청장이 지난 2일 중앙일보와 인터뷰에서 "서초구 12만7000가구를 전수 조사해보니 지난해 대비 올해 공시가가 100% 오른 공동주택도 있다”고 밝혔는데, 다른 구에서는 더 많이 오른 사례가 이번에 확인됐다.
공시가격 상승률이 높은 단지 대부분은 10~30가구 내외의 소규모 빌라이며, 일부는 재개발 기대감 등으로 크게 오른 실거래가가 반영됐다. 공시가격이 최대 4.2배 오른 대원연립(1979년 준공)은 재개발 예정지 인근 역세권(연신내역)에 위치한 두 개층, 12가구 규모의 소형 연립주택이다.
2018년 2월 전용면적 90.75㎡가 8억 9000만원에 거래된 이후 2년 4개월간 거래가 없었지만 지난해 7월 29~30일 이틀간 갑자기 15억원 이상에서 9건의 거래가 한꺼번에 이뤄졌다.
은평구 불광동대원연립공시가격. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr
부동산원 관계자는 이 단지에 대해 "(시세가 반영된) 정상적인 공시가격이 책정된 것"이라고 설명했다. 하지만 가구별 공시가격 책정에 대한 일관된 기준은 없다. 11가구는 지난해 공시가격이 층·호·면적 등에 따라 각각 달랐지만, 올해는 이런 구분 없이 10억 4900만원으로 동일했다.
국토부는 공시가격 논란이 일 때마다 "주택의 동 위치, 층 위치, 조망 및 조향, 일조, 소음 등 '공동주택가격 조사·산정기준'에서 정하는 가격형성요인을 반영해 산정되며, 가격형성요인 반영비율은 시세현황을 참고해 결정한다"고 주장해 왔다. 이렇게 나온 적정가격에 현실화율을 반영해 공시가격을 정한 것인데, 정확한 산정 방식을 공개하지 않아 '깜깜이 산정' 논란이 끊이지 않고 있다.
한편 전수 조사 결과 지난해보다 공시가격이 오히려 내려간 공동주택 단지가 2311곳이며, 변동이 없는 단지도 3171곳으로 확인됐다. 이들 단지는 지난해 거래가 없거나 가족간 거래, 경매 등 특이 거래로 가격이 하락한 것이 반영됐다.
공동주택 공시가격 변동률. 그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr
서울 강남구 삼성동 삼성 월드타워아파트가 대표적인 사례다. 이 아파트 10층 한 가구의 공시가격은 지난해 9억 4500만원이었는데 올해 3.7%가 하락한 9억 1000만원으로 책정됐다. 이 아파트는 지난해 이지스자산운용이 사모펀드를 통해 420억원에 46가구를 통째로 매입해 화제가 됐다.
이 과정에서 이지스자산운용은 새마을금고 7곳에서 총 270억원을 대출받았는데 대출한도 규제를 초과했다는 논란이 일자 공매로 아파트를 처분했다. 주변 시세보다 낮은 가격에 공매 낙찰가가 형성되면서 공시가격도 이에 따라 하락했다. 소규모 빌라는 물론 거래가 드문 100가구 내외의 '나 홀로 아파트'도 공시가가 크게 오른 사례가 많았다.
500가구 이상 대단지 아파트 중에서도 50% 이상 오른 곳이 적지 않았다. 596가구 규모의 강동구 길동 GS강동자이(전용 84.88㎡)의 경우 공시가격이 5억2600만 → 8억6000만원으로 63.5% 상승했다. 840가구인 금천구 독산동 독산주공14단지 전용 38.64㎡ (1억 4600만 → 2억 2600만원, 54.79%), 3481가구 규모의 노원구 중계동 중계그린 전용 44.1㎡ (2억 800만 → 3억 2100만원, 54.33%) 등이다.
김원 기자 kim.won@joongang.co.kr
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WSJ 갈무리
집값 상투 잡은거였어?".. 30대 패닉
집값은 계속 상승할 것인가. 서울에서 직장을 다니는 36세의 한 직장인은 요즘 뉴스를 볼 때마다 초초한 마음을 감추지 못 한다. 지난해 12월 영끌(영혼까지 끌어모은 대출)로 서울에 내 집을 마련했다. 하지만 집값 상승이 점점 둔화되고 있다는 뉴스에 불안감이 커지는 영향이다. 그는 불안감이 커질 때면 종종 거래를 중개한 공인중개사에게 전화해 집값을 물어보곤 한다.
KB국민은행 리브부동산의 월간 KB주택시장동향 자료를 보면 3월 서울 주택 매매가격 상승률은 0.96%를 기록했다. 올해 들어 서울 주택 매매가격 상승률은 1.27%(1월)→1.14%(2월)→0.96%(3월)로 매월 줄어들고 있다. 서울의 매매가격 전망지수도 113으로 1~2월(120)보다 하락했다.
임대차 2법 시행 이후 주택 매매수요를 자극해온 전세 가격 상승률도 둔화되고 있다. 서울 전세가격 상승률은 올해 들어 1.21%(1월)→0.93%(2월)→0.68%(3월)로 하락했다. 전세가격 전망지수 역시 120(1월)→119(2월)→114(3월)로 떨어졌다. 여기에 한국은행 주택가격전망지수(124)도 전월 보다 5%p 내렸다. 올해 1월부터 석 달 연속 내림세다.
부동산 업계에서는 2·4공급대책, 광명·시흥 신도시 계획에 따른 공급 기대감과 공시가격 상승, 보유세 부담 증가, 금리 인상 우려 등에 일부 소화되지 않은 매물이 쌓이면서 시장이 숨고르기에 들어간 것으로 보고 있다. 실제 2월 주택 매매 거래량은 8만7021건으로 전월(9679건)보다 4.0% 줄었다. 지난해 같은 기간(11만5264건)과 비교하면 24.5% 급감했다.
대출 한도까지 받은 30대들의 고민
30대는 주택 거래의 4분의 1 가량을 차지하며 부동산 시장의 큰 손으로 떠올랐다. 한국부동산원 기준 30대의 전국 주택거래 비율은 지난해 말 24.2%, 올해 2월말 22.0%를 기록했다. 서울만 놓고 보면 지난해 말 29.1%까지 올라갔다. 올해 2월말에도 25.6% 수준이다.
30대의 주택 매입이 늘어난 만큼 대출도 증가했다. 한국은행의 ‘2020년 하반기 금융안정보고서'를 보면 지난해 3분기말 기준 39세 이하 가구주의 가구당 평균 부채는 1년만에 12.2% 증가한 9117만원을 기록했다. 이 가운데 30대 가구의 부채 증가율은 13.1%로 50대(6.4%), 40대(6.0%)의 2배 수준이다.
집값이 상승하지 않으면 30대가 빌린 대출의 이자는 그대로 자산손실로 이어진다. 더욱이 금리도 상승 추세다. 글로벌 금리의 기준점 역할을 하는 미 국채 10년물 금리는 지난해 8월 0.5% 수준에서 이달 1.7%대까지 치솟았다.
한국은행은 시장금리의 영향으로 은행 대출금리가 1%p 오를 경우 대출을 보유한 전체 가계가 내야 할 이자가 12조원 늘어날 것으로 보고 있다. 이런 상황에서 집값이 하락할 경우 30대의 자산손실은 걷잡을 수 없이 커질 수 있다.
부동산 불패 없다. 10년전 부동산 시장은
전문가들은 집값도 하락할 수 있다고 말한다. 예컨대 2008년 5%에 달했던 서울 집값 상승률은 2009년 2.7%로 줄어들었고, 2010년 -1.2%로 하락했다. 이후 2012년 -2.9%까지 상승 하락을 반복했다. 2008년 3월 평균 10억2000만원이던 대치동 은마아파트(전용 77㎡) 거래가도 하락해 2015년 초까지 8억~9억원 수준에 머물렀다.
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 지난달 “(2008년) 글로벌 금융위기 당시 서울 아파트 매매가격이 큰 폭으로 조정을 받았던 경험이 있었다”며 “그런 만큼 이제 시장 참가자들이 보다 긴 시계(視界)에서 냉철하게 짚어보고 시장에 참여해야 할 때”라고 말한 바 있다.
다만 전문가들은 현재 부동산 시장이 하락장이나 안정세에 진입한 것은 아니라고 분석한다. 시장이 잠시 숨고르기에 들어갔을 뿐 여전히 부족한 입주물량 등의 영향으로 상승 가능성이 남아있다는 분석이다. 부동산 114 윤지해 수석연구원은 “시장이 안정세에 들어갔다고 보기는 어렵다. 잠시 숨고르기 국면”이라며 “현재 시장은 상승률이 조금 둔화됐을 뿐이지 여전히 상승하는 시장”이라고 말했다.
그럼에도 현 부동산 시장이 고평가 국면인 만큼 주택 매입에 나서려는 이들은 주의해야 한다는 당부가 뒤따른다. KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 젊은층을 향해 “지금의 아파트 가격이 최고점인지는 알수 없으나 고평가 국면인 것은 맞다”며 “가급적 분양으로 승부를 보면서, 매매로 접근할 경우 단기 급등지역은 피해야 한다”고 당부했다. 분양가상한제의 시행으로 시세보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 분양에 집중하라는 조언이다.
조계원 쿠키뉴스 기자 chokw@kukinews,com
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▲ 더불어민주당 이낙연 상임선대위원장이 31일 오전 국회 소통관에서 대국민 호소 기자회견을 마치고 인사하고 있다. (사진=연합뉴스)
부동산이 답이었다
TV프로그램 '나는 자연인이다'를 흥미롭게 보는 시청자 중 한명이다. 미세먼지 걱정으로 답답한 도시는 물론 팍팍한 직장 생활을 정리한 채 외진 곳에서 사는 여러 사람들의 삶을 보는 재미가 쏠쏠하다.
산에서 더덕이며 버섯을 뜯어 밥을 지어먹고 산속 개울에 몸을 씻으며 자연의 순리대로 자유롭게 사는 듯한 출연자의 생활에 대리만족을 느끼고 있다. 나는 언제 저런 삶을 살아보나 하는 부러움에 인터넷을 통해 전국 각지를 둘러보곤 한다.
하지만 현실로 돌아와 보면 자연인은 그냥 자연스럽게 되는 것은 아니더라. 기본적으로 해결해야 할 문제가 있다. 바로 땅이다. 자연인이라는 사람도 몸을 담을 수 있는 움막이라도 지을라치면 제 명의의 땅은 있어야 한다. 뒷산에 열린 버섯이나 산삼도 자기 땅에서 자란 것이 아니라면 소유자의 허가도 받아야 한다.
우리나라에서 불법이 아닌 합법적인 자연인이 되고 싶다면 땅 소유는 필수다. 아이러니하게도 유유자적 살 것만 같은 자연인에게도 땅 소유는 피해갈 수 없는 문제다.
LH직원들의 부동산 투기로 연일 뜨겁다. 고급 정보를 활용한 그들만의 투자 아닌 투기가 일반 서민들의 가슴에 불을 지르는 것이다. 참여연대의 LH직원 부동산 투기 폭로가 터진 지 한달이 지났다. 정부는 부동산 투기가 '패가망신'이라는 인식을 심어주겠다며 부당이득의 3∼5배를 환수한다고 나섰다.
서울·부산 재보선 선거 악재로 LH직원 부동산 투기가 거론되자 하루가 멀다 하고 여당인 더불어민주당의 대국민 사과가 이어지고 있다. 그러나 부동산에 대한 무한 신뢰는 어디 LH직원 뿐이던가. 정치인이나 고위공직자 중에 강남 등 소위 알짜배기 지역에 부동산 없는 사람을 찾기는 쉽지 않다.
올해 재산공개 대상인 정부의 고위공직자 1885명의 신고재산 평균은 14억1000만원이다. 10명 중 8명은 평균 1억3000만원이 늘었다. 주택 공시가격과 주가 상승에 따른 것으로 분석됐다. 지난해 말 기준으로 국회의원 298명 중 247명(82.9%)의 재산이 1년 전보다 증가했다.
재산이 1억원 이상 불어난 의원은 168명이다. 10억원 이상 늘어난 의원이 9명, 5억원 이상∼10억원 미만 18명, 1억원 이상∼5억원 미만 141명, 5000만원 이상∼1억원 미만 46명, 5000만원 미만 33명 등이다.
이쯤 되면 재산이 있어야 고위공직자나 국회의원이 가능한 분위기다. LH직원들의 투자 아닌 투기가 끝이라고 믿는 사람들은 많지 않다. 이 투기가 어디까지 이어질지 저마다 상상만 할 뿐이다. 우리나라에서 부동산이 갖는 의미가 남다르다.
개천에서 용이 나오는 시대는 저 멀리 갔으며 쥐꼬리만한 월급으로 목돈을 만들기도 쉽지 않다. 목 좋은 부동산 하나 가지고 있으면 하루아침에도 재산가치가 수천만원씩 오를 수 있다. 빡빡한 생활에서 벗어나기 위해, 대책없는 내 노후를 위해 저금리를 발판삼아 부동산으로, 주식시장으로 눈을 돌릴 수밖에 없다.
이번 LH사태는 좀 더 명확한 시그널이 됐다. 집 한 채면 된다고 요란을 떨었던 정치권이나 고위공직자들도 집 한 채 이상 더 갖고 있지 않았던가. 또 강남 등 똘똘한 지역에 있는 부동산은 처분 대상도 아니었다. 높으신 분들의 확고한 재테크 신념이 확인된 데 이어 LH직원들의 투기까지 드러난 만큼 오히려 서민들의 부동산에 대한 관심은 더 확대될 수밖에 없다.
이런 분위기에서 오히려 한 채 뿐인 집의 재산가치를 높이겠다는 서민들의 노력은 눈물겹다. 내 집을 위해 지역별로 주민들이 대거 참여하는 카페를 만들어 각종 민원을 집단 제기하고 GTX, 지하철 등을 연결해 달라는 목소리를 내고 있다. 내가 가진 집 한 채의 가치를 높이기 위한 이 움직임은 그야말로 안쓰러운 노력이다. 누가 이를 지역이기주의라 폄훼할 수 있을까.
지난해 KB금융지주 경영연구소가 발표한 '2020년 부자 보고서'에 따르면 2010년 16만명이었던 부자 수는 지난해 35만4000명으로 10년만에 2.2배 늘었다. 이들 부자의 재산에서 거주 주택, 빌딩과 상가 같은 부동산이 56.6%였다.
이 정도면 부동산 문제는 해결이 어려운 문제다. 집 한 채 가격에 일희일비하는 시민들의 집값을 떨어뜨리기도 어렵고, 그렇다고 집값을 올리기도 난감한 것이 현실이다. 고급 정보 없이 집 한 채 가격 상승에 열을 올리는 많은 시민에게는 답이 없다.
강남 등 재산가치를 높여줄 비싼 땅이냐, 산속 저렴한 땅이냐가 문제일 뿐. 결국 도시인이든 자연인이든 우리나라에서는 부동산이 답이라는 씁쓸한 결론이 남는다.
3월 4일 마스크를 착용한 시민들이 서울 중구 한국은행 앞 횡단보도를 건너고 있다. AP_연합뉴스
가계대출 1천조… 영끌·빚투 ‘경고등
미국 국채금리 급등 여파로 금융시장의 변동성이 확대되는 가운데, 은행 대출금리도 반등하는 추세다. 빚을 얻어 집을 사거나 주식에 투자해온 가계의 이자 부담이 더욱 커질 전망이다.
한국은행 “가계대출 당분간 증가세”
달마다 사상 최대 기록을 갈아치우던 은행권 가계대출 규모가 결국 1천조 원을 넘어섰다. 한국은행에 따르면 2월 말 기준 은행의 가계대출 잔액은 1천3조1천억 원으로 1월 말(996조4천억 원)보다 6조7천억 원 증가했다.
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 생활 자금 수요와 부동산 구매, 주식 투자를 위한 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출) ‘빚투’(빚을 얻어 주식 투자) 수요가 겹친 영향이다. 가계대출 가운데 전세자금 대출을 포함한 주택담보대출(주담대) 잔액은 733조3천억 원으로 한달 사이 6조4천억 원 불었다. 신용대출이 대부분을 차지하는 기타대출 잔액은 268조9천억 원으로 1월 말보다 3천억 원 늘었다.
박성진 한은 금융시장국 시장총괄팀 차장은 “주담대의 경우 전세자금 대출을 중심으로 높은 증가세를 지속했다”며 “전세 대출 증가에는 전셋값 상승, 신학기 이사철 수요 등이 영향을 미친 것으로 보인다”고 설명했다. 은행을 포함한 금융권 전체 2월 가계대출 증가액은 9조5천억 원으로 집계됐다. 1월(10조4천억 원)보다 증가폭이 9천억 원 줄었지만, 1년 전인 작년 2월과 비교하면 8.5% 늘었다.
한국은행은 가계대출이 당분간 계속 늘어날 것으로 내다봤다. 주택 관련 대출 증가 요인으로는 낮은 기준금리 지속, 주택 매매와 전세 거래 수요 증가, 대출 의존도가 높은 30대 이하 주택 매매 확대 등이 꼽혔다. 신용대출을 포함한 기타대출은 주식투자를 위한 차입, 코로나19 관련 생활자금 수요 등이 줄어들 가능성이 낮다는 게 한은의 예상이다.
은행들 줄줄이 대출금리 인상
엎친 데 덮친 격으로 은행권의 가계대출 금리가 점점 오르고 있다. KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 3월 11일 현재 신용대출 금리(1등급·1년)는 연 2.61∼3.68% 수준이다. 작년 7월 말 1.99∼3.51%와 비교해 하단이 0.62%포인트나 높아진 것이다.
주담대 금리도 반등하는 추세다. 같은 날 4대 은행의 주담대 금리(코픽스 연동)는 연 2.52∼4.04%다. 작년 7월 말(2.25∼3.95%)보다 최저 금리가 0.27%포인트 올랐다. 특히 직전 2주 동안 상승분이 0.18%포인트나 돼 우려가 커지고 있다.
그런데 최근 미국의 국채금리가 오르면서 국내 국고채, 회사채 등 시장금리가 덩달아 들썩이고 있다. 특히 우리나라는 금융당국의 규제에 따라 은행들이 우대금리는 깎고 가산금리는 올리는 분위기가 형성된 점이 적잖은 영향을 미치고 있다.
신용대출 금리는 은행채 6개월, 1년물 등 금융채 단기물 금리를 기준으로 삼는데, 가장 많이 사용되는 은행채 1년물(AAA·무보증) 금리가 작년 7월 말 0.761%에서 3월 11일 기준 0.885%로 6개월여 만에 0.124%포인트나 높아졌다. 우대금리도 0.5%포인트 이상 줄었다.
주담대 변동금리는 국내 8개 시중은행의 예·적금, 은행채 등의 금리변동을 반영한 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)를 주로 따르는데, 은행권이 2월에 적용한 코픽스(1월 기준)는 신규취급액 기준으로 0.86%로 작년 7월 0.81%보다 0.05%포인트 높다.
한국은행 전경. (자료=이데일리DB)
대출금리 1%p 오르면 가계 이자부담 12조↑
대출금리가 오르면 새로 돈을 빌리는 사람뿐 아니라, 이미 대출을 받은 기존 차주들에게도 부담을 준다. 3개월 또는 6개월마다 오른 금리를 적용받는 변동금리 대출이 많기 때문이다.
한국은행에 자료에 따르면, 개인대출(주담대, 신용대출 등) 금리가 1%포인트 오를 때 가계대출 이자는 총 11조8천억 원 증가한다. 소득분위별 이자 증액 규모는 1분위 5천억 원, 2분위 1조1천억 원, 3분위 2조 원, 4분위 3조 원, 5분위 5조2천억 원이다. 5분위 고소득층을 빼고 저소득층과 중산층에서만 6조6천억 원의 이자 부담이 늘어나는 셈이다.
전문가들은 가계부채 규모가 급증한 상황에서 대출금리가 상승하면 우리 경제에 큰 부담이 될 것이라고 우려했다. 김소영 서울대 경제학부 교수는 “은행 가계빚이 이미 1천조 원이 넘었지만 코로나19 등으로 유동성 공급을 계속하고 있고 대출 수요도 있기 때문에 가계부채 규모가 지속해서 불어날 것으로 보인다”며 “장기금리 상승 등으로 대출금리가 계속 오른다면 가계부채가 부실화될 수 있기 때문에 그런 부분에 역점을 둔 정책이 마련돼야 할 것”이라고 말했다.
김영대 기자 Lonafree@yna.co.kr
김연정 연합뉴스 경제부 기자 yjkim84@yna.co.kr<저작권자(C) 연합뉴스 동북아센터 월간 마이더스,
신용대출 ‘진정세’로 가계대출 증가폭 4개월 연속 3조∼4조원대 유지 투자처 찾지 못한 자금 ‘요구불예금’ 2~3월 47조 늘어
[미래경제 김대희 기자] 지난해 ‘영끌’과 ‘빚투’ 등 열기로 급증했던 신용대출이 금융당국의 가계대출 관리 강화와 시장금리 상승이 겹치면서 주춤하는 모습이다. 여기에 지난해 폭등했던 주식시장이 코스피 3000 안착 후 숨고르기에 나서면서 투자처를 찾지 못한 유동 자금이 은행 통장에 몰리는 등 ‘갈 곳 잃은 돈’이 쌓이고 있다.
3일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대은행의 3월말 기준 전체 가계대출 잔액은 681조6357억원으로 전월 678조1705억원보다 3조4652억원이 늘었다. 지난해 10월 7조원대, 11월 9조원대를 기록한 증가폭이 지난해 12월부터 올 3월까지 4개월 연속 3조∼4조원대로 줄었다.
특히 신용대출은 3월 말 기준 135조3877억원으로 전월대비 2033억원 늘어나는데 그쳤다. 신용대출 잔액은 작년 11월 전월보다 4조8495억원 늘어난 이후 12월(-433억원), 1월(1조5918억원), 2월(-556억원)등 진정세를 보이고 있다.
다만 주택 관련 대출은 증가세를 보이고 있다. 주택담보대출 잔액(전세자금 대출 포함)은 3월 말 기준 483조1682억원으로 전월보다 3조424억원 늘어난 것으로 집계됐다. 이는 2월(3조7579억원)에 이어 두 달 연속 3조원 넘게 증가한 수치다.
은행업계에서는 가계대출 관리 강화 분위기 속에 대출금리가 오르고 대출한도가 축소되면서 신용대출 증가세는 확실히 줄어든 모습으로 풀이했다. 아울러 주담대 증가는 최근 전셋값이 상승한 데다 3월 이사 시즌과 맞물린 영향으로 분석했다.
실제로 전세자금대출만 살펴보면 3월말 기준 110조8381억원 2월 말(108조7667억원)보다 2조714억원이 두달 연속 2조원대 증가폭을 보였다. 반면 지난달 투자처를 정하지 못한 돈 18조원이 은행 요구불예금으로 몰렸다. 수시 입출금 방식 때문에 이자가 거의 붙지 않는 파킹통장은 ‘갈 곳 잃은 돈’이 다시 머무르는 분위기다.
출처 : 미래경제(https://www.mirae-biz.com)/ 현금 [CG=연합뉴스] Ⓜ
5대 은행의 요구불예금 잔액은 3월 656조4840억원으로 지난 2월 638조2397억원보다 2.9% 늘었다. 지난 2월 28조9529억원 증가한 데 이어 지난달에도 18조2443억원 늘면서 두 달새 47조원 가량 늘었다. 최근 주식시장 상승세가 주춤해지면서 유동 자금이 은행 내 투자 대기성 통장에 쌓이고 있다는 분석이다.
지난해 코스피 상승률은 30.8%로 미국(16.3%)과 일본(16%)을 제치고 1위를 차지하면서 연초 장중 3200선을 넘기도 했지만 이후 두 달 넘게 3000~3100선에서 횡보하고 있다. 한국거래소에 따르면 3월 국내 주식시장(코스피+코스닥) 일평균 거래대금은 26조2202억원을 기록했다. 일평균 거래액수는 지난 1월(42조965억원)보다 37.7%, 2월(32조3692억원)보다는 19% 각각 줄어든 수준이다.
지난해 12월(52조4865억원)과 11월(42조5828억원)에 비해서도 각각 50%, 38.4% 줄었다.
특히 지난달 15일에는 코스피 하루 거래대금이 12조5809억원으로 올해 들어 가장 적은 수치를 보였다.
[헤럴드경제=서경원 기자] 지난해 말 국내총생산(GDP·명목) 대비 민간(가계·기업)신용 비율이 215.5%로 또다시 역대 최고치를 갈아 치웠다. 작년 가계 소득은 뒷걸음질 쳤고 기업은 실적 부진에 빠졌는데 빚만 늘어난 결과다. 작은 충격에도 구조적 위험이 드러날 가능성이 높아졌단 진단이다. 특히 부동산과 주식 등 자산가격이 급등하면서 계층 간 불평등과 금융 불균형은 더욱 심화했다.
25일 한국은행이 발표한 ‘3월 금융안정 상황’을 보면 가계신용·GDP 갭(GDP 대비 신용률과 장기추세치 간 차이)은 5.9%포인트까지 확대, 2008년 금융위기 이후 최대로 올라왔고 기업신용·GDP 갭은 9.2%포인트로 금융위기 당시에 근접하는 수준까지 상승했다. ▶관련기사 3면
지난해 말 현재 가계부채는 1726조1000억원으로 1년 새 125조8000억원(7.9%) 증가했다. 이에 반해 처분가능소득은 작년 4분기 0.2% 감소했다. 이로써 처분가능소득 대비 가계부채 비율은 175.5%를 기록, 전년동기 대비 13.2%포인트 증가하는 등 소득대비 채무부담이 크게 확대됐다.
기업대출 성장세는 가계를 앞질렀다. 작년 기업대출은 198조1000억원(10.1%) 늘어 2153조5000억원까지 불어났다. 코로나19 관련 자금 수요에 정부·금융기관의 지원까지 이어진 결과다.
기업의 재무건전성은 악화됐다. 매출액은 항공, 숙박음식, 석유화학 업종 등을 중심으로 6.0% 감소했고 이자보상배율(영업이익/이자비용)은 조달금리 하락 등의 영향으로 소폭 상승(2019년 4.3배→2020년 4.5배)했지만 전기전자 등 핵심 업종 제외시 같은 기간 3.6배에서 3.1배로 떨어진다. 기업 부채비율(부채/자기자본)은 재작년말 78.6%에서 지난해 3분기 현재 79.1%로 올랐다.
한은은 이날 “늘어난 민간 부채가 자산시장으로 유입되면서 금융불균형이 심화됐고 대내외 충격에 대한 금융시스템의 취약성이 확대됐다”고 지적했다. 그러면서 “금융기관들도 현재의 자산건전성 지표가 실질적인 신용리스크를 충분히 반영하지 못할 가능성에 유의하면서 위험 관리를 강화할 필요가 있다”고 덧붙였다.
이미 해외 기관이 보는 우리나라의 민간부채 위험도도 사상 최고 수준에 올라와 있다. 국제결제은행(BIS)이 최근 발표한 지난해 3분기 말 주요 43개국 신용갭(Credit-to-GDP gaps) 수치를 보면 한국이 16.9%로 해당 통계 작성이 시작된 1972년 이후 최고치를 기록했다.
신용갭은 BIS가 한 나라의 국내총생산(명목) 대비 가계·기업 신용의 비율이 장기 추세치에서 어느 정도 이탈됐는지를 계산한 수치다. 2% 아래이면 정상, 2~10% 사이면 주의다. 10%를 넘어서면 경보다.
‘빚투 2030’ 엇갈린 행보#. 30대 중반 회사원 박모씨는 눈을 뜨자마자 부동산 앱부터 켠다. 지난해 '영끌'해 경기도 내 아파트를 구입했는데, 해당 단지에서 자신이 샀던 금액보다 싼 가격의 아파트가 매물로 나왔는지 확인하기 위해서다. 박씨는 "아직까지는 집 구입 후 가격이 떨어진 적이 없어 영끌을 후회하지 않는다"며 "집을 구입한지 3개월만에 집값이 1억원이나 오른 만큼 앞으로는 착실히 대출금액을 갚아나가는 게 목표"라고 말했다.
지난해 박씨처럼 영끌 투자로 성공한 경우가 많지만, '빚투(빚 내서 투자)'의 전망을 두고 2030세대 내에서 의견이 엇갈리고 있다. 당장 영끌 투자 없이는 미래에 안정된 노후생활을 보장할 수 없다는 입장이 있는 반면, 올해 주식시장과 부동산시장이 불투명해 빚투는 위험하다는 주장이 동시에 나오고 있다.
다만 빚을 지는 것에만 이견이 있을 뿐, 취재에 응한 대부분이 은행 예·적금보다는 주식, 부동산, 비트코인 등에 투자를 활발히 해야 한다고 입을 모았다. 올해도 빚투를 지속해야 한다는 이들은 당장 버는 급여만으로 투자를 해서는 안정적인 노후를 보장받을 수 없다고 강조했다.
투자에 손실 위험이 있다는 사실은 알지만, 부동산 가격은 계속 우상향할 것으로 믿는다는 이유에서다. 또 주식의 경우에도 국내 시장이 조정 국면에 들어갔더라도 해외 주식시장 등 투자처를 넓히는 방안이 있다고 설명했다.
직장인 차모씨(31)는 "향후 결혼 비용과 내 집 마련을 위해 지난해 빚투를 시작했다"며 "집값이 계속 오르는 상황에서 미래에 내 집을 구하려면 공격적으로 투자할 수밖에 없다"고 답했다. 이어 그는 "부채를 개인 위험 통제 하에서 적절하게 활용하는 건 바람직하다고 본다"며 "국내 주식시장이 주춤하고 있지만 해외 주식시장을 공부해 공략하면 된다"고 덧붙였다.
직장인 임모씨(29)도 지난 1월 대출을 받아 주식투자를 해 10% 이상의 손실을 봤지만, 노후 대비를 위해 빚투는 여전히 필수적이라는 입장이다. 임씨는 "이제는 주식 말고 상장지수펀드(ETF)나 비트코인 쪽으로 투자 포트폴리오를 조정할까 고민 중"이라며 "월급만으로는 집 사기도 어려운데 우리 세대는 연금도 제대로 못 받을 것 같아 빚투는 필수적"이라고 전했다.
반면 앞으로 빚투는 지난해와 달리 너무 위험하다는 목소리도 2030세대 내에서 나오고 있다. 다만 은행의 예·적금보다는 감당할 수 있는 선에서 투자는 필수라고 강조했다.
직장인 박모씨(29)는 재작년에는 주식투자를, 지난해에는 부동산 갭투자를 시작했다. 박씨는 "지난해에는 코로나19 사태 등 여러 요인이 맞물려 이례적인 투자의 장이 펼쳐진 것 같다"며 "지난해 말부터 금융당국에서 시중은행에 대해 신용대출을 제한하며 추가 대출은 자제했고, 앞으로도 추가 대출을 할 생각은 없다"고 응답했다. 다만 그는 "앞으로도 주식을 비롯해 부동산 투자는 계속할 것"이라고 덧붙였다.
직장은 이모씨(31)는 입사 후 3년 만기 적금에 매달 100만원씩 납입하다, 지난해 중순부터 적금을 깨고 주식을 시작했다. 부모님 세대와 달리 월급만으로 집을 구할 수 없기에 적금에 돈을 쏟는 건 적절치 않다는 판단. 이씨는 "월급을 비롯해 각종 상여를 모두 주식에 투자해왔고, 앞으로도 그럴 것"이라고 말했다.
king@fnnews.com 이용안 박지영 조윤진 기자
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벼랑 끝 자영업 한국경제 뇌관되나
코로나 19 사태로 자영업자 매출 반토막… 대출금 평균 5132만 원 증가
지난해 11월부터 시작된 코로나19 3차 대유행이 장기화되면서 소상공인 자영업자들이 벼랑끝으로 내몰리고 있다. ‘코로나19 대응 전국자영업자비상대책위원회’가 지난 2월 5일부터 3월 25일까지 전국 자영업자 1545명을 대상으로 실시한 ‘코로나 1년 자영업 실태조사’에 따르면 코로나19로 인한 매출 피해여부를 묻는 질문에 1477명(95.6%)의 자영업자가 매출 피해를 봤다고 응답했다.
이들은 지난해 매출이 평균 53.1% 감소했다고 응답했다. 코로나19 발생 이전에 비해 매출이 51% 이상 감소했다는 응답은 688명(46.6%)였으며 이 중 수도권 지역에서 507명, 비수도권 지역에서 181명이 나왔다. 80% 이상 매출이 감소했다는 응답도 148명(10.0%)에 달했으며 이 중 110명이 수도권 지역 자영업자였다.
이로 인해 자영업자들은 대출과 고용축소를 통한 인건비 절감 등으로 버티고 있으며 마지막에는 폐업을 고려중인 것 으로 나타났다. 고용현황 조사 결과 10명 이상 고용한 자영업자는 코로나19 이전 132명에서 코로나19 이후 28명으로 크게 줄었다.
또 5인 이상 고용하고 있는 자영업자의 수는 코로나19 이전 541명에서 코로나19 사태 이후 216명으로 60.1% 감소했고 2~4명을 고용하고 있던 자영업자 수도 545명에서 470명으로 13.8% 줄었다. 반면 2명 이하의 종업원을 고용한 자영업자 수는 631명에서 1044명으로 65.5% 증가했는데 이 중 종업원을 모두 내보내고 홀로 영업장을 지키고 있는 자영업자도 248명에서 551명으로 122.2% 증가했다.
코로나19 사태로 인한 부채 증가 여부를 조사한 결과 총 응답자 중 81.4%(1257명)가 코로나19 사태에 따른 경기불황으로 인해 부채가 늘었다고 답했다. 이들의 부채 증가액은 전년 대비 평균 5132만 원에 달했다.
반면 182명(11.8%)은 부채가 늘어나지 않았다고 응답했다. 나머지 105명은 응답을 거부했거나 누락되면서 통계에 포함되지 못했다. 코로나19 사태로 인해 부채가 증가했다는 응답자 중 15%(188명)는 8000만 원 이상 증가했다고 답했으며 이 중 4.5%(56명)는 1억 원 이상 늘었다.
반면 부채 증가 액수가 2001만 원에서 4000만 원까지라는 응답이 634명(50.5%)로 전체 응답자 중 가장 많았고 200만 원 이하도 327명(26.0%), 6001만 원에서 8000만 원까지라는 응답은 108명(8.6%)이었다. 조사대상 자영업자들 중 44.6%(689명)가 폐업을 심각하게 고려하고 있는 것으로 조사됐다.
응답자 중 3.2%(22명)는 집합제한 등에 대한 상황 개선이 없을 경우 한 달도 버티기 어렵다고 응답했다. 이와 관련 인천에서 호프집을 운영하고 있는 이연희 씨는 “정부의 집합제한 조치 후 1년 동안 버텨왔고 지금은 한계 상황에 달했다”며 “집합제한과 영업시간 제한이 지속되는 한 금융 지원도 소용없고 결국 폐업만이 남았다”고 말했다.
또 한달까지는 버틸수 있지만 3개월 까지는 버티기 어렵다는 응답자도 20.6%(142명)에 달했고 6개월까지 버티기 어렵다는 응답자도 24.4%(168명)에 달했다.
서울 신림동에서 카폐를 운영하고 있는 고장수 대표는 “민·관 협조 속에서 코로나19 자율방역 체제를 구축하고 집합제한 조치를 풀지 않는 한 모든 자영업자들은 결국 빚더미 속에서 폐업의 길로 갈 수 밖에 없을 것”이라고 말했다.
코로나19로 인해 벼랑 끝에 내몰린 소상공인·자영업자 문제가 한국경제의 새로운 뇌관으로 작용할 수 있다는 우려가 나오고 있다. 소상공인 자영업자들의 줄폐업이 시작되면 그들에게 집행된 대출잔액이 부실채권화되면서 가계부채 등 금융 불안을 증폭시킬 수 있다는 것이다.
지난 1일 한국은행 경제통계시스템에 따르면 지난해 말 전국 자영업자 대출잔액(추정치)은 803조5000억 원으로 한국은행에서 통계를 작성하기 시작한 2012년 이후 가장 높은 수치를 기록했다.
특히 소상공인과 자영업자들을 대상으로 하는 금융권의 대출잔액은 4분기 기준 음식·숙박업 21,3%, 도·소매업 19.1%, 운수·창고업 24.4% 상승률을 보였다. 이들 3개 업종의 대출잔액은 308조5000억 원으로 전체 대출잔액 1393조6000억 원의 20.2%에 달한다.
이와 관련 한국은행은 통화신용정책보고서는 “자영업자와 소상공인들의 영업기반이 훼손됨으로써 성장 잠재력이 약화될 수 있다”고 경고했다.
