서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 송파구 잠실주공 5단지를 비롯한 한강변 아파트 모습 [연합뉴스 자료사진]
(서울=연합뉴스) 박동주 기자 = .사진은 9일 서울 용산구 유엔빌리지 인근에서 바라본 압구정동 현대아파트 일대의 모습
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 8일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제19차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 모두발언을 하고 있다./김현민 기자 kimhyun81@
부동산 정책 재검토…대출규제 우선, 결국은 세금으로
개각·여당 지도부 구성 후 종부세 등 논의 시작할 듯 투기차단 기조 유지하면서 일부 수정·보완…공급대책은 예정대로
(세종=연합뉴스) 박용주 차지연 이보배 기자 = 4·7 재·보궐 선거를 기점으로 기존 부동산 정책에 대한 재검토 작업이 조만간 시작된다. 2·4 대책을 중심으로 하는 공급 대책은 원안을 유지하되 청년과 생애 첫 주택구입 등 실수요자를 대상으로 대출 규제를 일부 완화하는 방안이 우선 추진되고 있다.
개각과 여당 지도부 인선이 종료된 이후에는 보유세와 거래세 등 문재인 정부 부동산 정책의 핵심인 세제를 면밀히 들여다보는 작업이 진행된다.
[그래픽] 4ㆍ7 서울시장 보궐선거 사전투표와 최종 결과 비교 [연합뉴스 자료그래픽]
◇ 부동산 정책 "큰 틀 유지" = "미시적 수정·보완 가능"
11일 정부 당국과 더불어민주당에 따르면 4·7 재·보궐 선거 이후 정부의 기존 부동산 정책에 대한 물밑 재검토 작업이 서서히 시작되고 있다.
정부 관계자는 "부동산 시장을 안정시키고 주택공급을 확대하겠다는 기존 부동산 정책의 큰 틀은 유지하겠지만 그렇다고 기존 정책을 하나도 바꾸지 않겠다는 의미는 아니다"면서 "선거를 전후해 제기된 다양한 의견을 꼼꼼하게 검토해보는 절차를 거칠 것"이라고 말했다.
더불어민주당 관계자도 "금융·세제 등 기존 부동산 정책 전반을 결국 패키지로 검토해야 할 필요성을 느끼고 있다"면서 "다만 현재로선 당 지도부 재편 등 과제를 먼저 정리하고 이후 논의할 예정"이라고 말했다. 이런 발언들은 4·7 재·보궐 선거를 통해 기존 부동산 정책에 대한 민심이 확인된 만큼 일정 수준에서 기존 정책에 대한 수정·보완이 불가피하다는 의미다.
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 선거 바로 다음날인 8일 부동산시장 점검 관계장관회의를 열어 "기존 부동산 정책의 큰 틀을 흔들림 없이 유지해야 한다"면서도 "그간 제기된 다양한 의견의 취지를 짚어보겠다"고 한 것 역시 이런 취지의 발언이다.
정부 내부에선 현 상황에서 정부가 결코 흔들 수 없는 현 정부 부동산 정책의 근간을 2·4 대책을 위시로 한 공급대책으로 보고 있다. 부동산 시장을 안정시키기 위한 가장 큰 도구는 결국 공급인 만큼 이 부분이 흔들리면 시장 전체를 잃을 수 있다는 위기의식의 발로다.
부동산 시장으로 흐르는 유동성을 통제하는 대출 규제는 실수요자를 중심으로 일부 완화하는 방안이 이미 상당 부분 진전된 것으로 전해졌다. 이런 대출규제 완화 방안은 이달 안에 가계부채 관리방안에 담겨 발표될 예정이다. 기존 정책에 대한 논의는 결국 현 정부 부동산 정책의 핵심인 보유세와 거래세 등 세제로 향할 예정이다.
민주당 핵심 관계자는 "기존 정책에 미치는 영향 때문에 고민스럽긴 하지만 결국은 종부세 등 세제도 일정 부분 완화를 해야 하는 것 아니냐는 의견이 상당히 있다"면서 "다만 이런 논의는 현재 진행된 내용이 없고 앞으로 논의를 해봐야 방향성이 나오는 부분"이라고 말했다. 현 정부의 부동산 정책은 다주택자와 단기 거래자에 대한 종합부동산세 등 보유세 강화, 양도소득세 등 거래세 중과로 요약된다.
[그래픽] 종합부동산세법 주요 개정 내용[연합뉴스 자료그래픽]
[그래픽] 양도소득세법 주요 개정 내용 [연합뉴스 자료그래픽]
◇ 1주택자 종부세 첫 논의 유력
당정 내외부에서 가장 유력하게 거론되는 카드는 1가구 1주택자에 대한 종부세 완화다. 이미 서울 주택 6채 중 1채가 종부세 대상이 된 만큼 공시가 9억원인 종부세 부과 기준을 올리거나 올해 시행 예정인 종부세 인상(0.5~2.7→0.6~3.0%)을 유예해주는 등 방식이 거론된다.
장기간 실거주한 사람에게 공제율을 끌어올리는 방식 또한 유력한 대안 중 하나로 제시돼 있다. 단기 매매 차익의 70%까지를 회수하는 양도소득세 중과 정책을 일정 부분 완화·유예하는 방안도 선택 가능한 옵션이다.
◇ "부동산 세제 수정·보완 현 정부서 어려울 수도"
다만 세제와 관련한 부분은 현 정부가 양보할 수 없는 기존 부동산 정책의 '큰 틀'에 해당한다는 시각도 상당하다. 이 틀이 흔들릴 경우 기존 부동산 정책에 대한 신뢰가 무너지면서 간신히 안정을 찾은 부동산 시장이 다시 요동칠 수 있다는 논리다.
한 민간 연구소 관계자는 "부동산 세제의 경우 이미 돌이킬 수 있는 시점을 지났다고 본다"면서 "미세한 조정 정도는 가능하지만 문재인 정부가 가진 틀에선 수정·보완이 안 되는 문제"라고 말했다. 정부 관계자는 "세제 등 민감한 이슈는 결국 새로운 여당 지도부가 들어서고 개각 문제도 일단락돼야 논의 가능한 주제"라면서 "현재로선 논의가 시작되지 않았고 여타 상황을 지켜보는 국면"이라고 설명했다.
청년·무주택자 LTV 우대율 상향…"차주별 DSR, 생애 첫 구입·신혼부부에는 푼다" 공시가 9억이하 세부담 완화, 고가주택 기준 조정도 거론
더불어민주당과 정부가 부동산 정책 수정을 준비하고 있다. 실수요자에 대해 주택 대출 규제를 완화하는 한편 공시지가 상승에 따른 세 부담 문제도 들여다보겠다는 계획이다. 오세훈 서울시장의 부동산 공약도 검토한다.
11일 민주당에 따르면 당 정책위원회는 주택 대출 규제를 비롯해 그간 문제점이 제기된 부동산 정책에 대해 정부와 보완책을 검토 중이다. 오는 16일 신임 원내대표가 선출되면 당정 협의를 열어 논의를 본격화한다.
LH(한국토지주택공사)사태로 부동산 민심이 악화하자 민주당은 정책 수정을 몇차례 예고한 바 있다. 민주당은 4·7 재보궐 선거를 앞두고 실수요자에 대한 LTV(주택담보인정비율)나 DTI(총부채상환비율) 우대율을 상향 하겠다고 밝혔다.
홍익표 민주당 정책위의장은 "부동산 시장의 안정 기조를 훼손하지 않는 범위 내에서 현행 장기 무주택자와 생애 최초 주택 구입자를 지원하는 각종 혜택의 범위, 대상을 확대하는 방안을 추진하겠다"고 했다.
또 선거 과정에서 박영선 민주당 서울시장 후보는 공시지가 9억원 이하 주택에 대해 연간인상률이 10% 수준을 넘기지 않도록 하겠다고 약속했다. 박 후보가 낙선하긴 했지만 민주당은 이 같은 공약도 당정 간 논의해보겠다는 계획이다.
당 고위 관계자는 이날 뉴스1과 통화에서 "부동산 정책은 정책위 차원에서 보완 부분을 정리해 다음주 비상대책위원회에 보고한 뒤 당정 협의를 할 계획"이라며 "선거 시기에 나온 우리 후보의 공약을 포함해 오세훈 시장의 공약 중에 우리가 수용 가능한 게 있는지 종합적으로 따져볼 것"이라고 말했다.
당정은 우선 실수요자의 주택 대출 완화를 중심으로 대책을 마련할 방침이다. 청년·무주택자를 대상으로 LTV 가산율을 최대 10%포인트(p) 상향하는 한편 우대율을 적용받을 수 있는 소득·집값 기준도 완화할 것으로 보인다. 현재 일정 기준을 충족하는 청년 무주택자에게는 LTV를 10%p 가산해 투기지역·투기과열지구에서는 LTV 40%→50%, 조정대상지역은 50%→60%로 완화해 적용하고 있다.
다만 투기지역·투기과열지구에선 집값이 6억원 이하 조정대상지역은 5억원 이하여야 하고, 부부합산 연 소득이 8000만원 이하(생애최초 구입자 9000만원 이하)여야 우대를 받을 수 있다. 무주택자에 대한 주택 대출 규제를 완화하는 만큼 당정은 가계부채 관리를 위한 차추별 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제도 생애 첫 주택 구입자나 신혼 부부에게는 상당 수준 완화해 적용하는 방안을 구상하고 있다.
당 핵심 관계자는 통화에서 "가계부채가 올라갔기 때문에 (차주별) DSR은 검토할 것"이라면서 "전체적으로는 은행 건전성을 강화하는 쪽으로 가고 생애 첫 주택 구입자나 신혼부부 등에는 (규제를) 조금 풀 것"이라고 말했다.
민주당은 공시지가 현실화에 따른 세 부담 문제도 보완 방안을 검토하기로 했다. 공시지가가 급격히 오르면서 고가주택 분류 기준인 9억원 초과 주택이 늘어나 '세금 폭탄' 지적이 계속되고 있어서다. 이 관계자는 "지금 공시지가 이의신청 기간이기 때문에 (공시가) 확정되면 면밀하게 검토해보자고 정부에 요구했다"며 "시가와 공시지가의 괴리와 1세대 1주택들이 세금을 감당할 수 없을 정도 금액이 커지는지를 볼 것"이라고 했다.
당내에서는 재산세 인하 구간을 재설정하거나 종부세 기준을 상향하는 등 방안이 거론되고 있다. 지난해 공시가 현실화에 따른 재산세 완화 방안을 두고 민주당은 9억원 이하를 주장했지만 정부 주장(6억원 이하)으로 관철된 바 있다.
당시 6억원 초과, 9억원 이하 구간에 세율 인하폭을 따로 적용하자는 안도 나온 바 있어 이를 다시 검토해보겠다는 것이다. 9억원 초과로 규정된 고가주택 범위도 현실화가 필요하다는 의견도 나온다. 한편 민주당은 오세훈 시장이 내건 부동산 관련 공약도 검토, 수용할 부분에 대해서는 협조하기로 했다. 오 시장은 선거 과정에서 민간이 참여하는 재건축·재개발과 층고 제한 완화 등을 공약으로 내건 바 있다.
민주당 관계자는 민간 주도의 재건축·재개발과 관련해 "반드시 (재건축·재개발을) 공공에서 해야 한다는 것은 아니다. 다 같이 공급할 수 있다"며 "민간 공급도 너무 누를 순 없다. 충분히 검토해보겠다"고 했다.
서울시장 선거로 나타난 성난 민심에도 홍남기 “흔들림 없이 큰 틀 유지하겠다” 공시가 폭등에 고지서발 여론 악화 불 보듯
종부세 기준 9억 상향, 1주택자 세율 인하 재산세 부담 완화 등 유턴 가능성 높아져 여당, 정치효과 높이려 대선 직전 추진 전망
4·7 재보궐 선거는 오세훈 서울시장이 서울시 25개 자치구에서 모두 승리한 결과로 끝나며 들끓는 부동산 민심을 확인해줬다. 1주택자를 포함해 집을 가진 사람들은 징벌적 과세에 아우성을 쏟아냈다. 공급을 외면한 채 강력한 대출규제까지 더한 부동산 대책은 오히려 집값을 밀어 올렸고, ‘영끌(영혼까지 끌어모아 집 구매)’에 참여하지 못한 젊은 층은 과연 내 집을 가질 수 있을까 불안감을 토로했다.
서울 서초구와 세종시를 비롯해 전국적으로 공시가격 폭등에 대한 역대급 이의신청이 쏟아진 상황에서 오는 11월 종합부동산세 폭탄 고지서를 받아 들면 부동산 증세에 따른 여론 악화가 불 보듯 뻔하다. 그 동안 선거를 앞두고 말로만 부동산 규제 완화를 내뱉었던 여당도 내년 대선 전에는 정책 유턴을 할 가능성이 높아 보인다.
선거에서 나타난 민심 이반에도 정부는 아직 현재의 정책 기조를 바꿀 뜻이 없다는 입장을 고수하고 있다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8일 부동산시장 점검 관계장관회의를 열어 “투기수요 억제, 실수요자 보호, 불공정거래 근절 등 부동산정책의 큰 틀을 흔들림 없이 유지하겠다”고 밝혔다.
그는 오 시장을 겨냥해 “주택 공급은 후보지 선정, 지구 지정, 심의·인허가 등 행정 절차상 중앙정부·광역지방자치단체·기초지방자치단체 단독으로 할 수 있는 것이 아니며 상호 협력이 뒷받침돼야 한다”고 견제구를 던졌다.
홍 부총리는 9일에는 녹실회의(관계장관회의)를 소집해 오는 6월 1일 시행 예정인 ‘임대차 신고제’를 차질 없이 준비하는 방안에 대해 논의했다. 전월세상한제, 계약갱신청구권에 이어 임대차 신고제를 예정대로 시행하겠다는 의지를 보인 것이다.
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 9일 서울 광화문 정부서울청사에서 관계장관회의 (녹실회의)를 주재하고 있다. /연합뉴스
그렇지만 세금으로 투기 수요를 누르겠다는 정책이 ‘똘똘한 한 채’를 보유한 1주택자에게까지 급격한 세부담이라는 부메랑으로 돌아온 마당에 지금의 기조가 대선이 치러지는 내년까지 이어질 것이라고 아무도 믿지 않는다. 정책 변화가 없다면 종부세·재산세 등 보유세는 매년 대폭 오르게 된다.
올해부터 종부세율은 1주택자와 2주택 이하의 경우 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 높아졌고, 조정대상지역 및 3주택 이상은 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 크게 상승했다. 전국 아파트 공시가격 역시 평균 19% 뛰었고, 지역마다 70% 이상 급등한 곳이 속출했다.
공시가에 곱해 종부세 과세표준을 정하는 공정시장가액비율도 지난해 90%에서 95%로 상향된 데 이어 내년에는 100%가 됩니다. 집값이 떨어져도 앞으로 세금이 더 늘어나는 구조다. 대표적으로 손질이 필요한 부분은 종부세를 부과하는 기준선이자 고가주택 기준인 공시가 9억원(다주택자 6억원)이 꼽힌다.
서울 아파트 평균 매매가격이 11억원에 이를만큼 집값이 크게 올랐고 2009년 이후 12년째 같은 기준을 유지하고 있어 12억~15억원으로 상향해야 할 필요성이 크다는 지적이 많이 나온다. 더불어민주당 출신인 정순균 강남구청장은 최근 1가구1주택에 대한 종부세 과세 기준을 공시가격 9억원에서 12억원으로 완화할 것을 정부에 건의했다.
아울러 문재인 대통령을 비롯해 정부가 누누이 강조한 실수요자 보호 측면에서 1주택자 종부세율을 탄력적으로 인하하는 카드도 거론된다.
1주택자에 대한 공제를 확대하는 방법도 있으나 올해 최대 공제 한도를 70%에서 80%로 높였기 때문에 실효성이 크지 않다는 분석이 나온다. 현 정권의 지지층을 의식해 다주택자 세율까지 인하할 가능성은 거의 없어 보인다.
공시가 상승에 따른 재산세 부담 완화도 검토될 수 밖에 없다. 공시가 현실화 로드맵에 따라 ‘장바구니세’로도 불리는 재산세는 매년 큰 폭으로 인상될 전망이다.
정부는 올해 공시가 6억원 이하 주택에 대해 재산세 등을 3년간 감면해줬으나 내년에 감면 기준을 9억원까지 조정하는 안이 유력하다. 오 시장이 공약으로 내건 재산세 감면이 실현될지도 관전 포인트다.
9일 용산구 유엔빌리지 인근에서 바라본 압구정동 현대아파트 일대의 모습. /연합뉴스
이와 함께 오는 6월부터 양도소득세 중과에 따라 최고 65%에서 75%로 강화되는 데 한시적으로 낮추는 방안도 떠오를 수 있다. 다주택자들의 퇴로를 열어주고 매물을 끌어낼 수 있는 방법이긴 하나 현 정권이 부동산 불로소득에 대한 부정적 인식을 떨치고 정책 후퇴로 비쳐지는 것을 넘어설 수 있을지가 관건이다.
이미 1가구1주택자 등 실수요자 종부세 부담을 낮추고, 다주택자 양도세 중과를 완화하는 등의 방안이 수차례 거론됐음에도 더불어민주당 핵심 지도부의 강력한 반대로 실제 추진되지는 못했다. 지난 2월 국회 조세소위에서 여야 의원들은 1세대 1주택에 대한 종부세 부담 완화에 공감대를 이뤘으나 기재부가 반대해 무산됐다.
정부가 강조하는 조세 정책의 안정성 측면을 고려할 때 올해는 예정대로 세금이 부과될 것이다. 여당 지도부가 교체된 뒤 하반기 이후에야 다시 부동산 세금 논쟁이 공론화가 될 공산이 크다. 정치적 효과 극대화를 위해 당청이 추진시기를 연말 또는 내년 3월 대선 직전으로 잡을 것이라는 분석도 있다.
대선주자들이 부각되고, 본격적으로 레이스가 가동되면 다양한 정책 아이디어가 쏟아져 나올 것이고, 이념과 선거가 지배해버리니 조세제도가 오락가락한다. 시장을 이기려는 대책이 아닌, 시장과 통하는 합리적인 정책을 이번에는 기대해도 될까.
/세종=황정원 기자 garden@sedaily.com
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부동산 정책, 오세훈 서울시장에 바란다
말 많던 서울 시장 보궐 선거가 끝났다. 이번 시장 선거의 핵심 쟁점은 부동산 정책이었고 여야를 막론하고 규제 완화를 통한 공급 확대를 공약으로 내걸었다. 부동산 정책이 국민 개개인의 삶에 지대한 영향을 끼치는 것은 그 어느 지역이든 마찬가지겠지만 서울은 다른 지역과 조금 다른 특수성을 가지고 있다. 한국의 수도라는 상징적 의미보다 부가 몰리는 경제 중심지라는 의미가 더 크다.
한국에서 서울이 차지하는 위상을 먼저 살펴보자. 2019년 기준 한국 인구의 18.8%가 서울에 살고 있다. 가구 기준으로는 19.2%의 가구가 서울에 살고 있다. 한마디로 인구나 가구의 관점에서 보면 한국에서 서울이 차지하는 비율은 약 19%다. 경제 지표의 핵심인 일자리를 보면 한국의 일자리 숫자는 2272만 개 정도다. 서울에 523만 개가 몰려 있다. 전체 일자리의 23% 이상이 서울에 있다는 얘기다. 서울의 인구나 가구 수 비율이 19%라면 일자리도 19%여야 한다.
하지만 23%가 서울에 있다는 것은 다른 지역에 비해 일자리가 풍부하다는 뜻이고 상대적으로 지방 대비 일자리를 찾기가 쉽다는 뜻이다. 일자리의 질에서는 더 큰 차이가 난다. 한국 억대 연봉자의 32%가 서울에 있다.
인구 비율(19%)이나 일자리 비율(23%)보다 억대 연봉자가 많은 셈이다. 즉, 양질의 일자리가 많아 서울은 다른 지역보다 주택 수요가 많은 지역이자 늘어나는 곳이라고 할 수 있다.
문제는 풍부한 주택 수요에 비해 물량이 적다는 것이다. 통계청에 따르면 2019년 기준 한국의 주택 보급률은 104.8%인데 전국에서 유일하게 100%가 되지 않는 곳이 서울이다. 서울의 주택 보급률은 96.0%에 그친다. 주택 수요가 가장 큰 서울에 주택이 부족하다는 뜻이다.
세부적으로 보면 문제는 더욱 심각하다. 일반적으로 소득이 높을수록 아파트를 선호한다. 상대적으로 고소득층이 많은 서울은 아파트 수요가 다른 지역보다 크다는 것은 상식이다. 그런데 아이로니컬하게도 서울에는 아파트가 적다. 앞서 살펴본 바와 같이 서울은 다른 지역보다 가구 수 대비 주택 수가 적은 지역이다.
그런데 그 적은 주택 중에서도 아파트는 더 없다. 전체 주택 수 대비 아파트가 차지하는 비율을 보면 한국 평균이 62.3%인데 반해 서울은 58.3%에 그치고 있다. 문제는 서울의 아파트 부족 현상이 개선되지 않고 더욱 나빠지고 있다는 점이다.
2010년과 2019년의 전체 주택 수 대비 아파트 비율을 살펴보면 전국 평균은 58.4%에서 62.3%로 늘었다. 반면 서울은 58.8%에서 58.3%로 줄어들었다. 이런 현상이 벌어지는 이유는 무엇일까. 수요에 비해 서울에 아파트를 적게 짓고 있기 때문이다.
그런데 이 현상은 예전에는 나타나지 않았다. 2005~2011년 서울에 준공한 주택 중 아파트가 차지하는 비율은 75%였다. 하지만 2012년부터 그 비율이 47%까지 떨어졌다.
해마다 주택 수 대비 아파트 비율이 낮아진 것이다. 지난 10년 가까운 세월 동안 서울에 아파트 공급이 크게 줄어 이러한 결과가 나타났다고 볼 수 있다.
이러한 현상은 다른 통계에서도 확인할 수 있다. <표1>은 서울에 새 아파트가 얼마나 적은지를 나타내는 지표다. 한국 인구나 가구 수에서 서울이 차지하는 비율은 19%인데 아파트가 차지하는 비율은 15.2%에 그치고 있다. 서울에 아파트가 부족하다는 뜻이다. 그런데 그중에서도 특히 부족한 것은 2015년 이후 준공된 아파트다.
2015~2019년 준공된 아파트는 전국에 189만5213채다. 그중 서울 아파트는 16만5157채로 8.7%에 불과하다. 아파트는 인허가에서 준공까지 통상 3년 정도가 소요된다. 이를 감안하면 2012년 이후 서울의 아파트 인허가 수가 급감했다는 것을 알 수 있다. 이 시기는 박원순 전 시장이 시정을 책임지고 있던 시기다. 오세훈 신임 시장이 할 일이 무엇인지 정확하게 파악할 수 있는 부분이다.
서울의 아파트 부족 현상은 아파트 매매가와 전셋값 상승률에 그대로 반영된다. 2012~2020년 8년간 서울 지역 아파트 매매가 상승률은 51.9%로 전국 평균 25.0%의 두 배 정도 높은 상승률이다. 전셋값 상승률도 전국이 28.3%에 그친 반면 서울은 50.3%다. 매매가나 전셋값 모두 서울이 다른 지역에 비해 많이 오른 것은 공급 부족이 가장 큰 원인이다.
하지만 서울 집값이 다른 지역에 비해 언제나 더 많이 올랐던 것은 아니다. 상대적으로 서울에 공급이 원활했던 시기에는 서울의 매매가나 전셋값이 전국 평균에 비해 상승률이 낮았던 적도 있다. 결과적으로 서울 집값이 최근 몇 년 새 크게 오른 이유는 2012년부터 계속되는 아파트 공급 부족 때문이다. 해결할 방법은 공급량을 늘리는 것뿐이다. 단, 서울에 공급할 땅이 없다는 것이 문제다.
재건축이나 재개발을 하지 않고서는 아파트를 공급할 방법이 제한적이다. 그런데 재건축이나 재개발을 활성화하면 개발 이익이 나타나 이를 기대한 투기 세력이 나타날 것이란 두려움에 그동안 아무것도 하지 못했다.
잠깐 예방 주사를 맞으면 따끔하고 말 것을 차일피일 미루다 이 사태로 번진 것이다. 사람은 누구나 행복한 미래를 꿈꾼다. 거창한 표현이 아니더라도 새 아파트에 대한 수요는 차고 넘친다.
새 시장(市長)에 대한 시장(市場)의 기대는 크다. 새 시장이 산적한 모든 문제를 단칼에 해결하는 마술사가 될 수는 없지만 서울 주택 시장 문제 만큼은 차근차근 풀어 나가기를 기대한다.
오세훈 서울시장의 당면 과제는 ‘집값 안정’이다. 그는 이를 위해 정비 사업 규제 완화를 통한 ‘스피드 공급’을 전면에 내세웠다. 빠른 시일 안에 최대한 주택을 많이 공급해 가격을 안정시킨다는 것이 골자다. 전문가 및 시장 역시 집값을 잡기 위해서는 공급 확대가 필수라는 데는 동의하고 있다.
이 같은 서울의 변화는 수도권 주택시장에 어떤 영향을 미칠까. 일단 국지적 불안은 나올 가능성이 큰 것으로 보고 있다. 하지만 상승 폭은 크지 않을 것으로 본다. 눈길을 끄는 것은 서울 외 수도권 시장이 타격을 받을 수 있다는 분석이다.
수도권 시장은 서울 이슈로 인해 상승분을 반납할 가능성도 적지 않다는 분석도 나왔다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “민간 정비 사업 규제 완화 기조에 대한 기대감이 시장에 반영될 것”이라며 “유동성 등 기존의 집값 상승 요인 또한 별다른 변화가 없는 상황이므로 당분간은 상승세를 이어갈 것으로 예상한다”고 설명했다. 그는 특히 “공공재건축 등이 포함하지 못하는 고가 대형 아파트 가격이 들썩일 수 있다”고 덧붙였다.
임병철 부동산114 수석연구원은 “재건축 활성화에 공약이 초점을 맞추고 있는 만큼 재건축 단지 위주로 가격 상승이 이뤄질 수 있다”며 “공급 확대 신호 또한 오 시장 당선 전부터 있었던 만큼 시장에 영향을 크게 미치지는 않으리라 본다”고 전망했다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “정책이 현실화하려면 시간이 오래 걸리는 데다 강남 일부 지역에서는 선반영된 부분 또한 있다”며 “시장 유동성에 따라 투자하려는 사람도 있지만 리스크도 커지면서 서울 집값은 강보합 정도로 예상한다”고 말했다. 하지만 장기적으로는 보면 서울 도심 내 주택 공급이 확대돼 집값이 안정되리라는 의견도 나왔다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “재개발·재건축이 활성화되면서 시장의 주축이 이쪽으로 움직일 것”이라며 “한동안 공급 부족으로 신규 아파트 열기는 지속되겠지만 장기적으로는 아파트 가격 안정 효과가 나타날 것”이라고 내다봤다. 앞으로 서울 이외 수도권·지방 등의 아파트 가격은 공급 이슈로 약보합을 보일 가능성이 높다는 의견이 우세했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울 공급 기대감으로 수도권 등 집값은 상승분을 반납하는 등 안정세를 보일 것”이라며 “수도권 일부 지역은 이후 3기 신도시 입주 시기가 다가오면 타격을 받을 수 있다”고 말했다. 서울 공급 기대감이 높아질 수록 반사이익을 누렸던 경기와 인천 주택시장이 힘들어질 수 있다는 지적이다. 경기와 인천은 이미 신도시 등 대규모 공급이 진행중이다.
한 예로 서울경제가 호갱노노 자료를 분석한 결과 인천에서는 올해부터 오는 2023년까지 3년간 무려 8만 5,392가구가 입주를 앞두고 있다. 세부적으로 보면 올해 1만 6,552가구, 2022년 3만 2,145가구, 2023년 3만 6,695가구다. 새 아파트가 계속 분양을 앞두고 있어 입주 물량은 더 늘어날 것으로 보인다.
/노희영 기자 nevermind@sedaily.com, 권혁준 기자 awlkwon@sedaily.com, 이덕연 기자 gravity@sedaily.com
역세권 청년주택 사업 추진시 초기인 사전 검토 단계에서 주민 의견을 청취하도록 서울시가 제도를 개선한 것은 추진 과정에서 잡음이 끊이지 않았기 때문이다. 용적률 상향, 주차장 의무 설치 규제 완화 등 역세권 청년주택에 대한 각종 인센티브는 고밀 개발로 이어졌고 이 과정에서 지역 주민들의 민원이 잇따랐다.
이에 서울시 구청장협의회는 지난 1월 제도 개선을 건의했고 서울시는 최근 이 같은 결정을 내렸다. 역세권 청년주택은 박원순 전 시장이 2016년에 청년 주거 문제를 해결하겠다며 도입한 프로젝트다. 오는 2022년까지 총 8만 가구를 공급하는 것이 목표다.
오세훈 시장은 대학가 청년주택 등 청년 주거 공약을 내세웠지만 역세권 청년주택 관련 공약은 빠진 만큼 당초 목표로 한 ‘역세권 청년주택 8만 가구 공급'이라는 목표가 사실상 차질을 빚을 수밖에 없다는 분석이 나온다.
9일 서울시에 따르면 최근 역세권 청년주택 사업의 가장 초기 단계인 ‘사전검토단회의’에서부터 주민(자치구)의 의견을 수렴하도록 제도를 개선한 것으로 확인됐다. 애초에는 초기단계에서 주민의견 수렴 절차가 없었다. 역세권 청년주택에 대한 지역 민원이 끊임없이 이어지는 자치구의 현 상황을 고려해볼 때 원활한 사업 추진이 쉽지 않을 것으로 보인다.
시가 제도를 개선한 것은 25개 자치구가 역세권 청년주택에 대한 규제 강화를 요구했기 때문이다. 자치구 관계자는 “역세권 청년주택 사업의 권한은 시에서 대부분 가지고 있는데 인근 지역 주민들의 민원은 모두 자치구가 떠안아야 한다”며 “사업 자체를 안할 수는 없겠지만 자치구의 이런 사정을 시에서도 고려해줬으면 해서 구청장협의회 차원에서 건의한 것으로 안다”고 설명했다.
자치구들의 요구에 서울시는 시·구협의회를 열어 역세권 청년주택 사업과 관련한 논의를 진행했다. 서울시와 자치구는 역세권 범위를 좁히거나 층고 제한을 강화하는 등 역세권 청년주택에 대한 현행 기준을 일괄적으로 조정하기보다는 지역 주민들의 우려를 사업 초기 단계에서부터 전달할 수 있는 창구를 열어 각 사업지의 상황에 맞게 기준을 차등 적용하기로 의견을 모은 것으로 알려졌다.
서울시는 초기 단계에서 주민들의 의견을 보다 적극적으로 반영할 수 있게 되면서 혼란을 줄일 수 있다고 설명했다. 하지만 사업 초기 단계에서부터 지역 민원을 일일이 반영하다보면 사업 진행 속도가 늦춰질 가능성이 높다. 빗발치는 주민들의 민원으로 각 자치구가 역세권 청년주택 사업 자체를 반기지 않는 분위기인 만큼 사업 추진이 어려워지기 때문이다.
이런 가운데 설상가상으로 역세권 청년주택 촉진지구 지정에 앞서 서울시의회가 사업 타당성을 검토하도록 하는 조례안도 최근 발의됐다. 조례안까지 통과되면 사업 초기에 해당 지역 주민은 물론 시의회 의견까지 반영해야 한다. 2022년까지 8만 가구에 달하는 청년주택을 공급하겠다는 서울시 계획에 차질이 불가피한 셈이다.
지난해 말 기준으로 서울시에서 추진 중인 역세권 청년주택 사업 가운데 인가를 얻지 못한 곳은 69곳, 약 2만 7,000여 가구 규모로 집계된다.
/양지윤 기자 yang@sedaily.com
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종부세? 양도세? 알쏭달쏭 부동산 세금
사진=박효상 기자[쿠키뉴스] 안세진 기자 =최근 공시가격을 바탕으로 한 보유세 폭탄 논란이 연일 화제다. 그러고 보니 일전에는 종부세 폭탄 얘기도 나왔었다. 둘 다 부동산 세금인거 같은데 무엇인지 잘 모르겠고 이번 [알경]에서는 부동산 세금에 무엇이 있는지 살펴보도록 하겠다.
본격적으로 세금별로 살펴보기 이전에 부동산 세금이 어떤 게 있는지 살펴볼 필요가 있다. 부동산 세금은 부동산 거래 단계별로 발생하고있다. 쉽게 말해 정부는 개인이나 기업이 부동산을 살 때, 가지고 있을 때, 팔 때 세금을 징수하고 있다. 이를 취득세, 보유세, 양도세라고 한다
사진=박효상 기자
부동산을 샀다면 ‘취득세’
부동산 거래 시 가장 먼저 발생하는 세금은 ‘취득세’다. 계약서를 작성하는 경우 인지세, 상속 또는 증여로 인한 경우 상속세와 증여세를 추가로 납부해야 한다. 취득세는 주택 취득 후 60일 이내에 취득 건별로 신고 및 납부해야 한다. 상속으로 인한 취득의 경우 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 납부해야 한다.
현재 1주택자의 취득세율은 1~3% 수준이다. 2주택자는 8%, 3주택자 이상은 12%(비조정대상지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%)를 적용하고 있다. 이는 개인의 한해서 적용되는 세율이며, 법인은 주택 수에 상관없이 12%로 취득세가 적용된다.
주택을 증여로 취득(조정대상지역 3억원 이상)한 경우에도 12%까지 적용된다. 일시적 2주택자는 기존 주택을 3년 이내에 처분(기존주택도 조정대상지역인 경우 1년 이내)하는 경우 취득세율 1~3% 적용이 가능하다.
사진=박효상 기자
부동산을 가지고 있다면 ‘보유세’
보유세는 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’로 나뉘고 있다. 우선 모든 부동산 보유자에게 부과되는 재산세는 어떤 형태로든 부동산을 보유했다면 내야하는 세금이다.
우선 재산세는 주택 공시가격에 공정시장가액비율(세금 부과의 기준이 되는 과세표준을 정할 때 적용되는 공시가격 비율, 주택과 건물은 60%, 토지는 70%)을 곱해 산정한다. 도시계획구역 안에 있는 주택의 경우 과세표준의 0.14%에 해당하는 도시지역분을 추가로 내야 한다.
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 7월과 9월 두 번에 걸쳐 재산세액의 50%씩 나누어 납부한다. 주택의 재산세액이 10만원 이하인 경우에는 7월에 전액 납부할 수 있다. 참고로 6월 1일을 기준으로 세금을 매기기 때문에 6월 2일 이후 주택을 팔았더라도 그 해 재산세는 본인이 납부해야 한다.
사진=안세진 기자
종부세란 일정금액을 초과하는 주택이나 토지를 보유하고 있는 사람에게 부과되는 세금이다. 재산세가 부동산 가격에 상관없이 부동산을 가지고 있다면 내야하는 세금이라면, 종부세는 일정 금액 이상이 되는 부동산에 한해 추가적으로 징수하는 세금이다.
재산세와 마찬가지로 매년 6월 1일이 납부기준일이 된다. 이를 바탕으로 12월 정해진 기간 내에 납부해야 한다.
현재 우리나라는 개인이 보유한 전국의 부동산을 3가지(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)로 분류하고 있다. 각각 가격을 합산해 주택은 6억원, 종합합산토지는 5억원, 별도합산토지는 80억원을 초과하는 경우 종합부동산세를 부과한다. 다만 1가구 1주택자의 경우 예외규정이 적용된다. 이 경우 주택의 합계액이 9억원을 초과하는 경우에만 납부하면 된다.
종부세는 인별로 보유한 주택공시가격을 전국 합산한 금액에서 6억원을 차감(1세대 1주택자의 경우 9억원)한 뒤 공정시장가액비율을 곱해 산정된 금액에 세율을 적용해 부과한다. 세율은 주택 수 및 주택소유지역에 따라 다르다. 최근 다주택자(3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자) 세율은 추가 인상됐다.
사진=박태현 기자
부동산을 팔았다면 ‘양도세’
부동산을 팔면서 양도차익이 생겼다면 양도소득세를 내야한다. 양도소득세 신고 및 납부는 예정신고(매도한 달의 말일부터 2개월 이내 신고 및 납부)와 확정신고(매도한 다음해 5월 1일~31일)로 구분 하고있다. 양도소득이 1건일 때는 확정신고는 생략할 수 있다.
양도세를 예정신고 기한까지 신고하지 않거나 과소 신고하는 경우 가산세가 부과되며, 납부지연가산세도 추가로 부과될 수 있다. 산출방법은 양도차익 계산 후 장기보유특별공제 등 추가 감면항목을 계산해 양도소득과세표준금액을 산출한다. 양도차익은 단순히 매도금액에서 매수금액을 차감한 것이 아니라 추가로 필요경비까지 차감해 산정한다.
'필요경비에는 취득세, 중개수수료 등 취득 시 부대비용과 발코니 개조, 난방시설 교체 등 보유 시 자본적 지출 비용 및 양도 시 중개료, 공증비용 등까지 포함된다.
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부동산 문제, '공정한 시장'이란 건 없다
[인권으로 읽는 세상] 주택, 자산시장 소용돌이의 한 가운데에서
전임 시장들의 성폭력 사건에서 비롯된 서울, 부산 시장 보궐선거가 부동산 이야기만 하다가 끝났다. 아니, 부동산이 아니라 'LH 사태'만 주구장창 반복됐다. 어찌됐든 부동산이 이슈가 됐다면 부동산 문제에 대한 제대로 된 진단과 해법이라도 진지하게 논의되는 선거였으면 좋으련만, 선거는 그런 곳이 아니었다.
민주당은 심상치 않은 민심을 눈치 채고 바짝 엎드리며 '국민들 화 풀릴 때까지 반성'하겠다며 연일 철저수사와 강력처벌만 반복했다. 정부가 이미 발표한 서울 32만 호, 전국 83만 호 주택 공급대책 발표에 이어 추가 주택 공급 공약도 덧붙였다. 국 민의힘도 대규모 주택공급만이 해결책이라며 '스피드 주택공급'을 내걸었다.
정부여당은 도대체 무엇을 반성한다는 걸까? 공정한 부동산 시장을 못 만들어서? 시민들이 느끼는 분노, 답답함, 불안함이 모두 재건축, 재개발을 못해서인가? 문제는 주택이 거대한 자산시장으로 확고히 자리 잡았다는 것이다. 삶의 안정성과 직결되는 주거문제가 투자/투기와 결부되고, 시장 변동성에 연동되어 삶의 불안정으로 이어지고 있다. LH는 단지 버튼이었을 뿐이다. 주택이 인생을 건 자산시장이 된 게 문제다.
수도권 주택보급률 99.2%, 그래도 부족하다는 주택
지난 4년 동안 정부는 집값을 잡겠다며 부동산 대책만 25차례 발표했지만 서울 아파트값은 83.9% 올랐다(서울대 환경대학원). 부동산 정책 실패가 분명해진 상황에서, 정부여당은 짧은 기간 안에 최대한 많은 신규주택을 공급하겠다는 2.4 대책을 발표했다. 집값이 급등하는 이유는 공급이 부족하기 때문이라는 세간의 주장을 받아들이며 정부의 정책실패를 인정한 것이다.
인구감소 시대를 맞았지만 서울 수도권으로 일자리를 찾아 인구 집중이 계속되는 상황, 새 아파트에 대한 꾸준한 수요는 공급부족론에 고개를 끄덕이게 만든다. 하지만 이를 좀 더 들여다보면, 아파트를 중심으로 한 일부시장의 거주 수요와 주택의 자산투자상품화가 결부된 결과이지 절대적인 주거수요의 문제가 아니라는 것을 알 수 있다.
2019년 기준 수도권의 주택보급률은 99.2%, 서울은 96%다. 과거 60~70년대 인구증가와 전국에서 몰려든 인구로 인해 1966년에는 50%에 불과했다. 이러한 주택부족을 정부는 강남개발(70년대), 분당·일산과 같은 수도권 대규모 신도시 주택공급(300만 호)으로 해소해나갔다.
물론 그렇다고 달동네 사람들이 좋은 주거환경에 거주하게 된 건 아니지만 현재 주택보급률과 비교하면 근본적으로 다른 조건이었다. 2011년부터 이미 서울 주택보급률은 98.4%에 달했지만, 대규모 택지개발과 도심 재개발 방식의 '아파트' 공급은 지금도 계속되고 있다.
현재 건설 중인 2기 신도시에 이어, 3기 신도시 개발을 발표했고 서울 도심 재개발도 공기업이 직접 하겠다고 발표한 것이다. 그렇게 실제 주거수요와는 괴리된 자산시장으로서 주택시장이 급성장했다. 2000년에 처음으로 주택 시가총액이 1000조 원을 넘겼고(당시 GDP 650조 원), 2016년 4000조 원에 이어 불과 3년 만인 2019년 5000조 원을 돌파했다.
실제 경제규모지표인 GDP 대비 2.64배를 기록한 것이다. 지난해 불붙었던 주식시장 시가총액이 2000조 원으로 GDP와 거의 비슷한 수준임을 감안하면 주택시장의 팽창은 엄청난 것이다.
보통 부동산 시장 안정을 명분으로 정부가 나서서 민간건설사와 함께 대규모 신규 아파트를 공급하면서 주택가격의 전반적인 상승을 이끈다. 이미 오를 대로 오른 시세보다 조금 싸게 청약분양을 해 공공성을 확보했다고 자평하고, 이를 구매 가능하도록 금융자본과 함께 장기 주택담보대출상품을 판매하는 방식으로 주택시장의 팽창은 이루어졌다. 정부는 양질의 주택을 대규모로 공급했다는 명분과 함께 건설경기 붐으로 경제성장률을 끌어올렸다.
건설사는 말할 것도 없고, 각종 대출상품을 판매한 은행 그리고 최근에는 LH가 주도한 임대주택 금융 투자 상품인 리츠(REITs)까지, 아파트 수요와 가격상승에 기대는 금융자본들의 비중은 커져만 갔다. 다주택자는 말할 것도 없고 인구의 절반을 넘는 주택소유자들은 집값이 오르는 게 결코 싫지 않다. 이렇게 주택시장의 덩치가 커질수록 정부도, 건설사도, 주택소유주도 행복할 수 있었다.
엄청난 집값 상승에 놀란 이들이 죽을힘을 다해 막차를 탔다. 주택가격 상승 하나만 바라보고 향후 20년, 30년 인생을 건 대출이 바로 '청년 세대 영끌'이다.
수도권 인구의 절반은 세입자
부동산 문제만큼 '가진' 사람들의 목소리만 들리는 곳도 없다. 뉴스에 등장하는 주택은 거의 모두 '아파트'다. 주택가격 급등이나 전월세 대란과 같은 뉴스들은 거의 다 아파트 시장 이야기다. 하지만 서울 주택의 54.4%(2018 통계청)는 아파트가 아닌 단독주택, 다세대주택이다. 수도권 가구의 46%는 무주택 세입자이다. 그 결과 주거정책을 대체한 부동산 정책에서 인구의 절반은 소외되고, 이들의 목소리는 들리지 않는다.
검색창은 온통 종부세, 공시지가, 부동산 세제 개편, 주택담보대출, 이사철 아파트 전월세 시장 뉴스로만 가득 차 있다. 집은 사는 것이 아니라 사는 곳이라더니 주식시장과 다를 바 없는 거대한 자산투자시장이 된 것이다.
들리지 않는 50%의 목소리에 귀 기울인다면, 아니 기본권으로서 주거권에 기초한다면 정부의 주거정책이 취해야 할 방향은 분명하다. 국민의 인생을 저당잡고 자산시장으로서 부동산 시장을 키우는 게 아니라, 그 누구도 쫓겨나지 않고 원하는 만큼 적정한 가격으로, 쾌적한 주거환경에서 삶을 계획하고 영위할 수 있도록 하는 것이다.
아파트 아닌 주택의 관리보수 및 주거환경 개선 사업, 기한 없는 계약갱신청구권, 기준금리에 준하는 전월세상한제 등이 필요하다.
서울에 빈집이 무려 9만 3천 채가 있다(2019 통계청). 뉴타운지구가 해제된 후, 추후 개발 호재를 노리고 방치한 주택이 대다수이다.
재개발, 신규택지 중심의 부동산 공급 정책이 만들어낸 아이러니이다. 일부 지자체를 중심으로 진행된 도시재생, 다세대주택관리의 활성화, 작년에 이루어진 계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 하는 임대차법 개정이라는 정책방향은 주거 정책으로서 부동산 공급 대책보다 훨씬 중요하다.
세입자에게 전가되는 부동산 규제, 주택 소유자가 답이 되는 세상
정부의 부동산 정책은 대규모 신규주택공급을 한 축으로, 다주택자/고가주택보유자에 대한 세금부과를 다른 한 축으로 굴러왔다. 자산소유자 모두가 행복해지는 부동산 시장의 성장과 함께 과도한 투기욕심을 막는 공정한 정책이라는 것이다. 그 결과 아파트값은 이제 다른 세상 이야기가 되어버렸고, 다주택자에 대한 세금인상은 고스란히 세입자에게 전가되었다. 청와대 정책실장, 여당 국회의원도 시세 따라 어쩔 수 없이 올린다는데 다른 집주인들이라고 별 수 있나.
전월세 인상 때문에 2년마다 이사 다니는 것도 힘들고, 상대적으로 쾌적한 주거환경을 갖춘 아파트값은 계속 오르니 '내 집 마련을 통한 주거안정'은 매우 합리적인 선택이 된다. 주거안정에서 출발한 '내 집 마련 프로젝트'는 인생을 건 투자가 되어 이후에도 계속 오를 아파트를 찾게 되고 부동산 시장의 플레이어가 되어 '부동산 뉴스'에 촉각을 곤두세우게 된다.
세입자의 권리를 임대인과 상충하는 권리로 보고 이를 '조정'하는 문제를 넘어서야 한다. 모든 사람의 기본권으로서 주거권을 분명히 해야 한다. 임대인 주택소유권은 주택매매에서나 중요한 권리이지 주택사용에 있어서는 거주자의 주거권이 우선되어야 한다. 주거 안정이라는 삶의 필수적인 가치를 이용한 주택의 자산상품화를 끊어내야 한다. 수도권 가구 99.2%가 실제 거주하고 있는 주택과 5,000조 원을 넘어선 주택자산시장을 분리하는 것이다.
그래야 내 집 마련을 하지 않아도 '주거 안정'을 이룰 수 있다. 정부의 부동산 조세 정책이 세입자에게 전가되는 걸 막을 수 있다. 현재 4년까지 보장되는 계약 갱신청구권은 기존 2년이 조금 늘어난 정도에 그치고, 5%로 제한된 전월세인상폭도 결국 4년을 주기로 소위 '시세'를 반영하게 될 것이다. 임대차법은 다시금 전면 개정되어야 한다. 임차인의 무기한 계약갱신청구권, 강화된 전월세상한제가 그 시작이다.
공정한 부동산 시장은 없다
'LH 사태'는 또 다시 불공정, 반칙 논란을 불러왔다. 인생을 건 투자를 감행한 사람들이 많았기에, 그 분노는 앞선 입시비리, 불공정 채용 논란 때와는 비교도 할 수 없을 정도이다. 사실 이런 개발 비리를 예상 못했던 사람은 아무도 없을 것이다. 한국의 부동산 개발의 역사는 개발 비리의 역사이기도 하다.
그때마다 정부는 비리 공무원, 정치인, 건설사, 재개발 조합원 엄중 처벌을 반복해왔다. 이번에도 몇몇 직원들이 엄중처벌 될 것이다. 법제도도 촘촘해지고 깐깐해질 것이다. 하지만 '공정한' 부동산 시장은 결코 오지 않을 것이다.
'주거 안정'을 바라고 '벼락 거지'는 면해야겠다는 마음으로 영끌해 주택자산시장에 뛰어든 이들에게 '부동산 시장'이 베풀 공정은 영원히 오르는 주택가격밖에 없기 때문이다. 임차인의 권리가 부실한 한국에서 주택시장의 불안정은 곧바로 임대차 시장으로 옮아간다.
2008년 금융위기 이후, 집값이 하락하자 무리한 대출로 주택구매를 했던 이들이 은행에 집을 뺏기고 전세보증금도 상환하지 못하는 일이 생겼다. 역전세난 속에 전세보증금을 떼인 사람들, 경매로 나온 주택을 울며 겨자 먹기로 인수한 세입자들 사례가 불과 십여 년 전 이야기다.
부동산을 둘러싼 답답함, 불안함, 분노는 방향을 찾지 못하고 있다. 얽히고설킨 거대한 도박판이 되어버린 부동산 시장에서, 유일한 해법은 또 다시 대규모 주택공급을 통한 주택가격 안정화밖에 없는 것처럼 이야기된다. 정부여당은 이제 40년 초장기 주택담보대출 금융상품을 내놓겠다고 한다. 결국 정부의 반성은 모두가 공정하게 부동산 자산 소유자이자 채무자가 될 수 있게 하겠다는 것이었다.
우리가 가장 분노해야 하는 건, 바로 역대 정부가 모두 '공공'의 이름으로 앞장서서 주택을 '사는 것'으로, 쏠쏠한 장기 투자 상품으로 팔아왔다는 점이다. 정부는 농지와 유휴지를 강제 수용해 공공택지로 개발하고 민간 건설사와 합자해 아파트를 짓고 팔았다. 모두가 공유하고 사용하는 토지라는 한정된 자원을 어떻게 이용할지, 새로운 공적 공간으로서 도시와 주거지를 어떻게 구성할지는 전적으로 '공공'의 역할이 되어야 한다.
바로 그 '공공'의 탈을 쓰고, GDP의 몇 배가 넘는 거대한 부동산자산시장을 정부가 만들어 온 것이다. 주식시장보다 훨씬 큰 자산투자시장이 된 부동산 시장에서 투자와 투기를 구별해 공정하게 운영하겠다는 것 자체가 어불성설이다.
주거가 불안정하면 삶이 불안정해진다. 이 불안정을 더 큰 시장 확대로 무마하겠다는 망상을 버리고, 주택소유 여부와 상관없이 모두의 주거권을 보장해야 한다. 부풀대로 부푼 주택자산시장을 연착륙시킬 책임이 정부에게 있음은 물론이다.
지난달 나온 ‘주택과 세금’은 도서 베스트셀러 목록에서 이례적인 존재다. 주식·부동산으로 돈을 벌 수 있다고 독자를 유혹하는 재테크 책과 꾸준히 인기를 끄는 SF 소설, 세계적 팬덤을 거느린 교수의 자기계발서 등이 독자들의 시선을 붙잡는 가운데 정부가 펴낸 이 책은 베스트셀러 1위에 오른 후에도 꾸준히 상위권을 유지하고 있다.
이 책의 돌풍에 가까운 인기는 낯설면서도 씁쓸하다. 여기엔 우선 잦은 부동산 정책으로 세무사들조차 세금을 명확하게 파악하기 힘들어진 현실이 놓여 있다. 동시에 정책에도 불구하고 잡히지 않는 집값으로 발생한 불로소득이 크고 광범위하다는 뜻도 된다. 차익이 발생하지 않았거나 가격이 오르지 않았다면 세금에 관심을 둘 필요가 크지 않을 것이기 때문이다.
7일 재보궐선거 결과를 가른 핵심 키워드도 부동산이었다. LH 사태와 청와대 및 여당 인사들의 전월세 재계약 ‘내로남불’ 논란이 기름을 끼얹었지만, 그 전부터 악화된 부동산 여론은 발화점을 크게 낮춘 상태였다.
지난달 나온 ‘다시 촛불이 묻는다’에 실린 ‘부동산공화국 해체를 위한 정책전략’은 국민이 부동산 문제에 감정이입하는 배경을 통계로 확인할 수 있다. 전강수 대구가톨릭대 교수는 이 글에서 토지 자산 지니계수(1에 가까울수록 불평등)가 2018년 0.809에서 2019년 0.813으로 증가했음을 보여준다.
전 교수는 “지니계수가 0.8을 넘는다는 것은 불평등이 심각한 상태임을 의미한다”고 설명했다. 또 임금소득, 사업소득, 기타소득은 2016년 이후 불평등에 미치는 영향력이 하락하거나 정체된 반면 부동산소득이 불평등에 미친 영향력은 크게 증가했음을 드러낸 자료도 인용한다.
기회의 평등, 과정의 공정, 결과의 정의를 내세운 정권에서 부동산으로 인한 불평등 심화를 성적표로 받아든 것은 여러모로 아이러니하다. 문재인 대통령은 정권 초인 2017년 7월 “부동산 가격을 잡으면 기획재정부에 피자 한 판씩을 쏘겠다”고 했지만 피자의 주인을 찾았다는 이야기는 듣지 못했다.
상황이 이렇다 보니 정부가 실제로는 ‘집값을 잡을 의지가 없었다’는 인터넷 논객 ‘삼호어묵’의 글이 큰 호응을 얻어 책으로 출간되는 일도 있었다. 정책에 대한 신뢰가 그만큼 낮다는 방증이다.
하지만 사실 의도에 어긋나거나 반하는 결과를 가져온 정책 사례는 역사 속에서 무수히 찾을 수 있다. ‘다시 촛불이 묻는다’와 비슷한 시점에 출간된 ‘의도하지 않은 결과’에는 온갖 범죄의 온상이 된 금주법을 비롯해 산불 예방 정책이 오히려 더 큰 산불을 불러온 사례 등 의도와 다른 결과를 가져온 여러 사례들이 담겨 있다.
저자는 연구를 통해 원하는 결과를 내기 위한 방안도 제시한다. 재밌는 점은 이를 현 정권의 부동산 정책에 대입할 때 적잖은 시사점을 준다는 것이다. ‘의도하지 않은 결과’의 저자는 먼저 단순하고 깔끔한 해결책의 유혹에 빠지지 말고, 장기적 안목을 가질 필요가 있다고 이야기한다.
또 정확한 정보를 바탕으로 의사 결정을 해야 한다고 당부한다. 이를 감안할 때 정권 초기 다주택자 등 ‘투기 세력’에 초점을 맞춘 수요 억제책의 적절성을 생각해볼 수 있다. 공급이 부족하지 않다던 초기 입장과 달리 가구 분화를 예측하지 못했다는 최근의 입장은 결국 1주택자의 수요를 고려치 못했음을 자인하는 것이다. 정권은 정책 변경에 따른 책임을 면하기 위해 정책을 밀고 나가는 경향이 있다는 지적도 곱씹을 만하다.
정권 출범 이후 부동산 정책을 총괄한 국토교통부 장관을 여러 비판 여론에도 3년 넘게 끌고 간 것이나 올 들어 대대적인 공급을 포함한 대책을 내놓은 것이 단적인 예다.
