6월 이후 전세의 반전세·월세 전환 가속화될 듯 전세 공급 부족 및 임대료 상승 등 우려 확산
[이데일리 김나리 기자] “전월세 신고제 시행하면 이 자료를 근거로 임대소득세를 부과할 텐데, 차라리 신용대출을 더 받은 뒤 전세를 월세로 돌려 세금 낼 현금이라도 마련하는 게 나을 것 같다.”
(부동산포털에 올라온 한 임대인의 댓글 중 발췌)
정부와 여당이 시장안정을 명분으로 내놓은 부동산 관련 제도가 오히려 전월세난을 가중시킬 수 있다는 지적이 잇따르고 있다.
특히 1일부터 ‘전월세신고제’ 시행에 들어가면서 전세의 반전세·월세 전환이 가속화될 것이란 분석이 나오고 있다.
여기에 보유세 부담 증가와 여당발 매입 임대사업자 폐지 방침, 재건축 정비사업 이주 수요 확산 등이 복합적으로 작용해 앞으로 전세 공급 부족 및 가격 상승에 따른 임대차 시장 불안이 심화할 것이란 우려가 커지고 있다.
국토교통부는 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 하위법령 개정을 완료하고 ‘주택 임대차 신고제(전월세신고제)’를 1일부터 시행한다고 밝혔다. 전월세신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등 계약내용을 신고하도록 하는 제도다.
경기도 외 도의 군을 제외한 전국 각 지역에서 보증금 6000만원이나 월세 30만원을 초과하는 임대차 계약을 맺는 경우 일정 조건의 단기 계약 등을 제외하면 한달 내로 지자체 등에 신고해야 한다. 이는 지난해 개정된 이른바 ‘임대차 3법’의 완성으로 불린다.
업계에선 이 제도가 시행되면 지난해 계약갱신청구권제, 전월세상한제 등이 시행됐을 때와 마찬가지로 임대차 시장 불안이 가중될 것으로 보고 있다. 정부가 전월세신고제 자료를 과세 근거로 활용할 수 있다는 우려 등이 여전해서다.
김제경 투미부동산 소장은 “정부가 전월세신고제 정보를 과세 자료로 쓰지 않겠다고 부인했지만, 시장에선 다들 정부가 현재 비과세 대상인 주택 등까지 포함해 임대소득을 올리는 전반적인 주택 수 등을 확인하려는 것으로 이해하고 있다”고 봤다.
이어 “최근 다주택자 규제로 갭투자 등이 어려워진 상황에서 전세금은 실질적인 현금 소득도 아닌데다 나중에 세입자에게 돌려줘야 하는 돈인 만큼 세금 저항감이 특히 커지는 상황”이라고 설명했다.
그러면서 “이로 인해 서울을 중심으로 차라리 전세 보증금 일부를 월세로 돌려 실질적 임대소득을 조금이라도 늘리려는 집주인 문의가 늘어나는 추세”라며 “보증금 10억원짜리 전세보단 현금이 손에 들어오는 보증금 7억원에 월세 70만원짜리 반전세를 선호하는 현상이 더 가속화될 것”이라고 전망했다.
전월세신고제에 더해 보유세 부담 증가, 정비사업에 따른 이주 수요 확대, 매입 임대사업자 혜택 폐지 등이 맞물리면서 전세 시장 불안은 더 가중될 것으로 예상된다. 전세난 조짐은 이미 감지되고 있다.
최근 KB국민은행 리브부동산이 발표한 KB주간동향 자료에 따르면 5월 넷째 주 전국 전세수급지수는 171.4로 집계됐다.
100을 넘으면 전세 수요가 공급보다 많단 뜻이고, 200에 가까울수록 전세난이 심하다는 의미다. 여경희 부동산114 연구원은 “전월세신고제에 따른 임대 수익 노출 부담감에 보유세 이슈까지 맞물리면서 전세보다는 월세를 선호하는 집주인들이 앞으로 더 늘어날 것”이라며 “이에 따른 세 부담 전가와 물량 감소로 가격이 상승하는 등 전세 시장이 불안해질 우려가 크다”고 전망했다.
이어 “서초 반포지역 정비사업에 따른 이주 수요까지 겹친 탓에 많은 사람들이 한꺼번에 움직이다 보니 학군 수요가 많은 지역에선 국지적인 가격 상승이 더 나타날 수 있다”며 “매입 임대사업자 폐지의 경우 아파트 비중이 상대적으로 낮기 때문에 아파트 시장 영향은 예상보다 적겠지만, 빌라 시장은 순차적으로 불안해질 수 있다”고 내다봤다.
특히 매입임대주택 제도 폐지는 민간 임대시장의 장기적 임대료 불안 문제를 야기할 것이란 진단이다. 허윤경 한국건설산업연구원 경제금융연구실장은 “매입 임대사업자 제도 폐지는 민간 임대시장에 대한 낮은 이해도를 보여주는 것”이라며 “4년 이상 장기 안정 임대료를 유지할 유인이 없어짐에 따라
임대차 3법 하에서 신규 계약이 발생하는 4년마다 급격한 임대료 상승은 불가피하다”고 지적했다.
또 “건설임대 규제 강화 가능성도 시사해 임대주택 공급 경로를 다각도로 차단했다”고 덧붙였다.
김나리기자
사진=연합뉴스
전세 이어 월세까지 사라진다"..임대차 시장 '폭풍 전야
부동산시장 뒤흔드는 임대차3법 (3·끝) 6월1일부터 전·월세 신고 의무화까지 "소득노출땐 세금 더 낼게 뻔해"..집주인들 "차라리 세 놓는 것 포기"
불안 커지는 임대차 시장 정부, 임대차 정보 투명 공개로 주거안정성 높아진다지만
시장선 "숨겨진 임대 과세 활용" 일각선 표준 임대료 도입 전망도
6월 1일부터 ‘임대차 3법’의 마지막 제도인 ‘주택임대차 신고제’(전·월세신고제)가 시행된다.
‘임대차 3법’ 중 전·월세상한제와 계약갱신청구권제는 작년 7월 31일부터 시행됐고, 신고제는 시차를 두고 이번에 도입되는 것이다.
정부는 임대차 시장 정보가 투명하게 공개돼 세입자의 주거 안정성이 높아질 것으로 기대하고 있다. 그러나 시장에서는 신고제가 고강도 임대료 규제인 ‘표준 임대료’ 도입이나 미등록 임대주택에 대한 과세로 이어질 것이라는 우려가 크다.
세입자에게 부담이 전가되고, 전세는 물론 월세 매물까지 자취를 감출 것이라는 지적이다.
과세 위한 포석 가능성전·월세신고제가 시행되면 전세보증금 6000만원 또는 월세 30만원이 넘는 전·월세 계약을 한 집주인이나 세입자는 30일 안에 지방자치단체에 계약 내용을 신고해야 한다.
아파트는 물론 단독·다가구, 빌라(연립·다세대), 오피스텔, 고시원 등도 해당된다.
수도권과 광역시, 세종시와 지방 시(市)의 신규와 갱신 계약 모두 대상이다.
임대차 계약을 신고하지 않거나 허위로 신고하면 최고 100만원의 과태료를 물린다.
다만 제도 시행 첫 1년간은 과태료를 부과하지 않는다.
정부는 전·월세신고제를 통해 수집한 임대차 관련 정보를 오는 11월부터 공개할 방침이다.
지금은 부동산 매매 거래는 계약 후 30일 이내에 신고해야 하지만 전·월세 계약은 신고 의무가 없다. 이 때문에 전체 전·월세 계약 중 확정일자가 부여된 30% 정도만 파악되고 있다.
국토교통부 관계자는 “주변 임대료 정보가 공개돼 임차인은 합리적 의사 결정이 가능해지고, 임대인도 공실을 줄이는 데 도움이 될 것”이라고 밝혔다.
그러나 시장에서는 정부가 신고제를 통해 수집한 정보를 드러나지 않은 임대주택 과세에 활용할 것이란 관측이 나온다.
세를 주고 월세를 받으면서 소득을 신고하지 않은 집주인을 찾아내 세금을 매길 것이라는 얘기다.
정부나 지자체가 기준 임대료를 정하는 표준 임대료 등의 규제로 이어질 것이란 전망도 있다.
표준 임대료는 단기적으로 임차인에게 도움이 될 수 있지만 ‘뒷돈 거래’ 등 부작용을 낳을 수 있다.
정부는 “표준 임대료 등 신규 임대료 규제 도입은 검토한 바 없고, 신고제 정보를 과세 자료로 활용할 계획도 없다”고 선을 그었다.
하지만 작년 8월만 해도 국토부는 “표준 임대료 제도는 해외 선진 사례 등을 참고해 도입 필요성을 검토 중”이라고 밝힌 바 있다.
월세 매물 회수 잇따를 것전·월세신고제가 임대소득에 대한 과세 강화로 연결되면 집주인들이 늘어난 세금 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 크다고 전문가들은 입을 모은다. 임대차 시장에서 ‘공급자 우위’ 현상이 더 두드러질 것이라는 의미다.
한 부동산 전문가는 “임대인 입장에선 임대소득이 노출되면 소득세와 건강보험료를 더 내야 한다”며 “세금이 늘면 어떤 식으로든 세입자에게 떠넘길 수밖에 없다”고 했다.
부동산 인터넷 커뮤니티와 아파트 입주민 카페 등에선 신고제 시행에 맞춰 전셋값을 올렸다는 집주인들 글이 심심찮게 올라오고 있다.
작년 7월 시행된 계약갱신청구권제와 전·월세상한제 취지는 ‘임차인 보호’였다.
그러나 실제론 전세 매물이 급감하고 전셋값이 가파르게 오르면서 임차인들의 부담이 가중됐다.
부동산정보 업체 아실에 따르면 30일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만1578건으로, 4월 말(2만2882건)보다 5.7% 감소했다.
KB국민은행이 집계하는 전국 ‘전세 수급 지수’도 지난주 171.4(최고점 200)를 기록했다.
100을 넘으면 공급보다 수요가 많다는 의미다. 전세 물건이 씨가 마르면서 전셋값 오름세도 지속되고 있다.
지난주 서울 전세가격은 전주 대비 0.30% 오르며 상승폭(전주 0.20%)을 키웠다.
여기에 전·월세신고제까지 시행되면 임대차 시장이 완전히 붕괴할 것이라는 우려가 나온다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “임대차 시장 투명화라는 장점이 있는 것은 맞지만 집주인 입장에선 전세는 물론 월세도 주길 꺼릴 것”이라고 했다.
계약갱신청구권제 등이 도입된 뒤 전세를 월세로 전환한 집주인이 증가했는데, 신고제로 세 부담이 늘어난 집주인들이 월세 매물까지 거둬들일 가능성이 있다는 얘기다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “자금 사정이나 직장 때문에 어쩔 수 없이 전·월세를 살아야 하는 경우 큰 곤란을 겪을 수 있다”며 “전·월세를 구하더라도 비싼 값을 감수해야 할 것”이라고 했다.
하헌형 기자 hhh@hankyung.comⓒ 한국경제 & ,
서울 중구 매봉산에서 바라본 한강 변 아파트. 연합뉴스
막막한 내 집 마련에 '지주택' 기웃대는 실수요자 "반값 주택 믿어도 되나요"
"얼마 전에 어머니가 '조합원아파트(지역주택조합사업)'라는 걸 듣고 해보는 게 어떠냐고 하시더라고요. 대형 건설사가 하는데 안전하지 않겠느냐고, 요즘 이 가격의 집은 없다면서요."
경기도에 사는 직장인 황수정(32)씨집값이 끝없이 치솟자 지역주택조합사업에 관심을 기울이는 이들이 늘고 있다.
비교적 저렴한 가격에 분양 받을 수 있고 치열한 청약 경쟁을 거치지 않아도 되는 이점 때문이다.
하지만 좌초 가능성이 높아 조합 가입에 신중해야 한다는 목소리도 적지 않다.
집값 과열에 '지주택'에 쏠리는 눈길지역주택조합사업은 6개월 이상 일정한 지역에 거주한 무주택자나 전용면적 85㎡ 이하 1주택자들이 조합을 설립해 주택을 짓는 사업이다.
조합이 직접 토지를 확보하고 건축비를 분담하는 방식이라 추가 비용이 적어 분양가가 통상 시세 대비 저렴한 편이다.
이런 장점 때문에 급등한 집값을 감당하기 어려운 실수요자들의 관심이 지역주택조합사업에 쏠리고 있다.
지역주택조합사업 절차. 그래픽=김문중 기자31일 서울시에 따르면 2016년부터 2018년까지 설립인가를 받은 지역주택조합은 매해 2곳에 불과했지만, 2019년과 지난해엔 각각 6곳과 5곳으로 늘어났다.
설립인가 기준이 까다로운 데다 지난해 주택법 개정으로 그 요건이 더욱 강화된 점을 고려하면 최근 지역주택조합사업 수요가 높아졌다는 의미다.
인천시는 전체 29개 조합 중 7곳이 지난해 모집을 신고한 곳이다.
서울 동작구에서 부동산중개사무소를 운영하는 A씨는 "인근에서 조합 설립 사례가 나오다 보니 일반 매매를 알아보러 왔다가 지주택에 대해 묻는 이들이 꽤 있는 편"이라고 귀띔했다.
허위광고, 사업지연 등 위험...사업성 꼼꼼히 따져야하지만 전문가들은 지역주택조합의 신중한 가입을 당부한다. 사업 추진에 필요한 토지 사용 동의율 등을 부풀리거나 유명 건설사가 시공사로 확정된 것처럼 홍보하는 등 사업성을 과장하는 경우가 잦다는 게 이유다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장은 "조합 가입을 설득하기 위해 사업과는 무관한 동의율을 내세워 주민들을 교묘하게 속이는 경우가 많다"며 "과장된 사업성으로 추후 예기치 못한 추가 분담금을 내게 될 수도 있다"고 말했다.조합 관계자의 부정행위도 비일비재하게 벌어진다.
지난해 서울 중랑구의 한 지역주택조합 업무대행사 대표는 조합자금 90억 원을 유흥비에 써 징역 11년을 선고 받았다. 지난달엔 경기 용인시의 한 조합장과 업무대행사 관계자 등 다섯 명이 250억 원을 배임한 혐의로 검찰의 압수수색을 받기도 했다.
이 같은 이유들 때문에 그간 지역주택조합사업의 실입주율은 20% 정도에 불과한 것으로 알려졌다.
사업이 수년째 정체되는 경우도 다반사다. 사업이 완료되지 않은 채 조합이 해산될 경우 조합 가입금(분양가의 10%) 등 분담금은 환수를 장담할 수 없다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "지주택은 준공까지 10년이 걸리면 그나마 빠른 편이고 조합의 임의 탈퇴도 어렵다"고 말했다.
제도 정비하지만...'돌다리도 두드려보는 심정으로'정부와 지방자치단체도 지역주택조합사업의 위험성을 인지하고 조치를 취하고 있다. 정부는 지난해 주택법을 개정하며 과장광고를 금지하고 사업에 관한 사항을 조합원에게 투명하게 공개·설명하도록 했다.
서울시는 "투명한 사업추진과 조합원 피해를 방지하겠다"며 지난해 11월 지역주택조합에 대한 첫 실태조사에 나섰다.우병탁 팀장은 "사업의 위험성을 줄이기 위해 관련 제도가 꾸준히 정비돼왔지만 사업 자체로는 여전히 리스크가 큰 것이 사실"이라며 "토지매입률 등을 꼼꼼히 살펴 신중히 가입해야 한다"고 당부했다.
지난해 7월 31일 임대차법이 시행된 이후 등장한 '세입자 위로금'이 천정부지로 치솟고 있다.
법 시행 초기 200만~300만원 수준에서 홍남기 경제부총리 사례 이후 수천만 원으로 치솟았고 최근 서울 강남에서는 1억원에 육박하는 위로금도 등장했다.
임대차법 시행으로 같은 아파트, 같은 평형이라도 계약 갱신과 신규 계약의 전세금 차이가 두 배 넘게 벌어진 것이 계기다.
목돈을 주고서라도 세입자를 내보내려는 집주인과, 집을 비워주는 조건으로 한몫 챙겨보려는 세입자의 이해관계가 맞아떨어지고 있기 때문이다.
31일 부동산업계에 따르면 서울 개포동 래미안블레스티지 30평형대를 소유한 A씨는 최근 세입자를 내보내는 조건으로 8500만원을 건넸다.
여기에 이사비와 중개비용은 별도로 지급한 것으로 전해졌다.
이를 전부 합하면 A씨가 세입자 퇴거를 위해 쓴 비용은 1억원에 달할 것으로 보인다.
이는 그나마 A씨가 법무법인의 도움을 받아 어렵사리 낮춘 금액이다.
세입자가 처음 요구한 금액은 무려 4억8000만원에 달했다. 세입자가 이 같은 금액을 요구할 수 있었던 이유는 전월세상한제로 해당 아파트의 갱신 계약과 신규 계약 시 전셋값 차이가 10억원 가까이 벌어졌기 때문이다.
2019년 초 입주가 시작된 래미안블레스티지의 30평형대 전세금은 당시 7억원대였다.
임대차법이란 시장 왜곡이 없었고 송파 헬리오시티 등 대단지가 한꺼번에 들어서면서 전셋값이 낮게 형성됐던 시기다.
2년이 지난 지금 이 아파트의 신규 계약 전세보증금은 15억원을 넘어 최고 17억원에 거래되고 있다. 만일 A씨가 기존 세입자와 갱신 계약을 맺었다면 5%룰에 묶여 전세금을 인상할 수 있는 한도는 4000만원 이하로 제한된다.
따라서 A씨 입장에서는 적정선에서 기존 세입자의 위로금 요구를 받아들이고 새로운 세입자를 찾는 게 유리하다.
기존 세입자에게 건넨 8500만원은 새로운 세입자에게 전가할 수 있으니 크게 아까울 것이 없다.
시장을 규제로 자꾸 옥죄다 보니 뒤편에서 주고받는 위로금 등 사회주의 국가에서 횡행하는 '암시장'이 점점 커지고 있는 셈이다.
이 같은 사례는 점점 더 늘어날 전망이다.
실제로 김상훈 국민의힘 의원이 국토교통부로부터 제공받은 자료에 따르면 임대차법 시행 전인 지난해 7월 서울시에서 이뤄진 갱신 계약의 평균 전셋값은 5억2675만원, 신규 계약은 4억4227만원이었지만 지난 3월에는 갱신 계약 평균 4억6199만원, 신규 계약은 5억1999만원을 기록했다.
신규 계약이 평균 8000만원가량 오를 동안 갱신 계약은 거꾸로 6000만원가량 하락한 것이다.
전문가들은 전세가격 이원화와 과도한 위로금 요구가 관행으로 정착될 경우 시장에 혼란을 줄 수 있다고 우려한다.
[김동은 기자 / 유준호 기자]
임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 이후 전셋값이 연일 상승하고 있다
.31일 서울시 송파구 공인중개사 사무소 앞에 전월세 매물 시세가 게재돼 있다.
[김호영 기자]
같은 단지 전세인데 13층은 6억, 3층은 11억…"이런 법도 있나"이중가격 판치는 전세시장
집주인 "올릴수 있을때 올리자" 정부 시장통제가 '비정상' 부추겨 상계 주공 등 중저가 전세도 갱신땐 1.2억, 신규는 3.3억 계약
첫 '5% 갱신' 만료되는 1~2년후 전국적인 전셋값 인상 강타 우려
# 지난해 서울 신대방동 소재 본인 소유 주택을 처분하고 서울 서초구 신축 아파트에 전세로 이사한 A씨는 요즘 밤잠을 설친다.
중학생인 자녀의 고등학교 입학을 앞두고 큰 결심을 하고 이사한 것이다.
그런데 매도한 집값이 크게 오른 것도 속 쓰리지만 집주인이 계약 만료 후 갱신 계약을 하지 않고 본인이 실거주하겠다고 엄포를 놨기 때문이다.
인근 단지 신규 계약 전셋값은 이미 A씨 전세보증금의 두 배가 돼 전셋집을 옮기려면 수억 원이 더 필요하다.
A씨는 집주인에게 전세를 더 살게 해달라고 설득하기 위해 일종의 위로금으로 계약서에도 없는 30만원 정도 월세를 추가 지급하는 방안을 협의 중이다.
집주인에게 실거주로 입주하지 말아달라는 일종의 뇌물인 셈이다.
전월세신고제 전면 시행으로 지난해 정부와 여당이 강행 추진했던 임대차3법이 모두 부동산 시장에 도입됐다.
이런 가운데 신규 계약과 갱신 계약 간 전세보증금 격차가 2배 이상 벌어진 서울 아파트 단지가 속출하고 있다.
지난해 7월 이후 체결한 갱신 계약이 내년 7월부터 만기가 돌아오고, 통상 만기 6개월 전에 계약 당사자들의 움직임이 본격화한다는 점을 고려하면 앞으로 1년 안에 '전셋값 인상 폭탄'이 전국을 강타할 수 있다는 우려가 나온다.
31일 김상훈 국민의힘 의원이 국토교통부로부터 제공받은 '서울 아파트 전세 신규 및 갱신 계약' 자료에 따르면 올해 1분기 서울 주요 자치구에서는 신규 계약과 갱신 계약 간 격차가 평균 1억원 이상 벌어진 곳이 속출했다.
종로구는 1분기 1126건의 신규 전세 계약이 이뤄졌는데, 평균 계약 금액은 9억1902만원으로 갱신 계약(793건)의 평균 전세 계약 금액 7억5605만원보다 1억6297만원 웃돌았다.
중랑구(1억4647만원) 은평구(1억1355만원) 중구(1억134만원) 등 서울 내 대표 서민·중산층 주거 지역에서도 신규·갱신 계약 간 평균 전세보증금 격차가 1억원 이상 벌어졌다.
매일경제가 서울 자치구별 대표 아파트 단지들을 분석해본 결과 전셋값이 2배 이상 벌어진 곳이 속출했다. 서울 송파구 헬리오시티 전용 84㎡(13층)는 지난 11일 13억원에 전세로 거래됐다.
같은 달 1일 같은 전용 매물(16층)이 6억3000만원에 거래됐다는 점을 감안하면 같은 단지 안에 같은 전용 매물의 가격 차이가 2배 이상 벌어진 것이다.
마포구 래미안푸르지오 전용 84㎡ 역시 같은 전용 매물이 하나는 11억7000만원(3층)에, 다른 하나(13층)는 6억원에 거래됐다.이중 전세가격은 고가 전세에만 국한된 상황은 아니다.
노원구 상계주공2단지 전용 32㎡는 사흘 간격을 두고 전세 계약이 이뤄졌는데, 8층 매물은 1억2600만원에 거래된 반면, 5층 매물은 3억3700만원에 거래돼 2배 이상의 격차가 났다.
지난 3월에는 은마 전용 76㎡가 하나는 9억원(8층), 다른 하나(6층)는 3억7800만원에 거래되기도 했다.
단지별 현재 전세 호가를 감안하면 낮은 가격의 전세 계약은 갱신 계약, 높은 가격은 신규 계약일 것으로 추정된다.
전문가들은 시장의 정상적인 가격 형성 과정을 억지로 통제하려는 정부 정책이 낳은 결과라는 평가다. 신규 계약은 갱신 계약처럼 전월세상한제(5%)를 적용받지 않는데, 한 번 체결한 전세 계약에 4년간 묶여 있어야 하는 집주인으로서는 4년 후 가격 전망이 불가능해 '받을 수 있을 때 많이 올려 받자'는 심리가 작동한다.
갱신 물량이 모두 신규로 전환되면 전세 이원화는 잦아들겠지만 또 한 번의 전셋값 급등은 불가피할 전망이다.함영진 직방 빅데이터랩장은 "계약갱신권이나 전월세상한제는 중장기적으로는 시장의 이중 가격을 형성하는 요인이 된다"며 "공급 정책이 가시화하지 않는다면 정부와 여당이 생각하는 임대차3법을 통한 시장 안정 효과를 거두기는 쉽지 않을 것으로 보인다"고 평가했다.
전월세신고제로 인한 전세 물량 감소와 재산세 중과 등 새로 도입되는 정부 규제도 향후 전세가격 인상을 부추기는 요인이다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "소득 노출을 꺼리는 집주인들로 인해 전월세신고제는 전세 물량을 줄어들게 할 가능성이 크고, 보유세와 양도소득세 중과세는 전세를 반전세, 월세 등으로 전환시킬 가능성이 높다"며 "여기에 여당이 그나마 임대 공급의 숨통을 틔웠던 매입임대까지 폐지하면서 전세 시장은 당분간 큰 혼란이 불가피하다"고 설명했다.
김 의원은 "정부·여당이 밀어붙인 임대차3법으로 인해 '한 아파트 두 전세금' 현상이 날로 심해지고 있다"며 "시장논리에 맞지 않게 전세금 인상폭을 강제하면서 역으로 신규 시장의 진입장벽만 키워 서민들 부담만 키웠다"고 지적했다.
[유준호 기자]
서울 영등포구 여의도 아파트 전경.ⓒ데일리안DB
금리인상 초읽기인데..가계빚 4명중 1명 '고위험
소득대비 원리금 40% 넘어
◆ 총 가계부채의 63%나 차지
◆일촉즉발 가계부채
대출을 갖고 있는 우리나라 국민 넷 중 한 명은 자신의 소득으로 대출 원리금을 감당하기 힘든 '고위험군'인 것으로 나타났다.
금융당국이 지정한 고위험군이란 연간 갚아야 할 대출 원리금이 연소득의 40%가 넘는 사람을 말한다.
또 고위험군이 끌어 쓰는 빚이 전체 가계부채의 60%를 넘어 향후 금리 인상이 본격화됐을 때 개인은 물론 금융회사들의 건전성까지 흔들릴 것이란 분석이 나온다.
31일 윤창현 국민의힘 의원실이 한국은행으로부터 제출받은 자료와 한국은행 등에 따르면 작년 말 기준 전체 대출자 중 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%를 넘는 대출자 비중은 28.7%였다.
이는 한국은행이 보유한 가계부채 데이터베이스에 저장된 약 100만명의 신용정보로 구성된 패널데이터를 기준으로 계산한 수치다.DSR는 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값으로, 금융당국은 이 수치가 40%를 넘으면 부채 고위험군으로 판단한다.
이들 고위험군이 금융회사에서 빌린 대출은 전체 가계대출에서 62.6%에 달하는 것으로 집계됐다.
이들처럼 금리 인상에 취약한 사람들이 더 많은 돈을 빌린 것으로 나타나 가계부채 위기가 '일촉즉발'인 것으로 평가된다.
하준경 한양대 경제학과 교수는 "DSR 40%를 넘는 사람이 전체 가계대출에서 큰 부분을 차지한다는 건 소득 대비 대출 규모가 큰 사람이 많다는 의미"라며 "이들은 금리 인상 등에 가장 먼저 충격을 받게 되고, 이들의 대출이 연체되면 전체 금융 건전성도 위험해진다"고 말했다.
[김유신 기자]
高위험자 1인 평균대출 2억 육박…低위험자 대비 4배나 많아
주택대출 받은 국민 절반, 신용대출도 보유 "주택대출만으론 집 못 사" 너도나도 '영끌'로 내집 마련
7월 고강도 대출규제 적용 전 미리 신용대출 받는 국민 급증
금융당국의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화가 한 달 앞으로 다가온 가운데 우리나라 대출 쏠림 현상이 심한 것으로 파악됐다.
대출 고위험군이 상대적으로 많은 대출을 받고 있어 규제가 시행되면 이들로 인해 금융 리스크가 커질 수 있어 주목된다.
또 우리나라 국민 중 절반가량은 주택담보대출과 신용대출을 동시에 받고 있는 점도 위험 요인이다.
여러 종류의 대출을 받아 내 집 마련 등 부동산에 투자한 이 같은 행태는 규제 강화와 금리 인상기에 이자 부담 급증이라는 리스크에 놓일 수 있기 때문이다.
31일 윤창현 국민의힘 의원실이 한국은행에서 제출받은 자료에 따르면 지난해 4분기 기준 신규 주택담보대출 중 기존에 신용대출을 보유한 가운데 주담대를 받거나 신용대출과 주담대를 동시에 받은 비중(금액 기준)은 46.1%인 것으로 조사됐다.
누적 기준으로 보면 지난해 말 기준 전체 주담대(금액 기준) 중 49.3%가 신용대출을 동시에 갖고 있는 것으로 파악됐다.
금융권에선 작년에 주택 가격이 급격히 상승해 주담대만으로 잔금을 치르기 어려워지자 신용대출까지 불가피하게 이용한 수요가 많은 것으로 보고 있다.
그러나 이 과정에서 소득 대비 부채가 많은 사람들이 더 많은 빚을 낸 것은 최대 리스크 중 하나로 꼽힌다.
DSR가 40% 넘는 대출자의 1인당 평균 대출액은 1억8700만원인 데 반해 DSR 40% 미만 대출자의 1인당 평균 대출액은 4500만원 수준으로 두 그룹 간 1인당 평균 대출액은 4.1배까지 벌어진 것으로 나타났다.
대출의 양극화 현상이 심화되는 가운데 금리가 오르면 가계 부채 위험이 커질 수 있다는 지적이다.
성태윤 연세대 교수는 "DSR가 과도하게 높은 사람들의 숫자가 많다면 향후 금융 시장 위험 요인으로 작용할 것"이라며
"최근 산업 구조 자체가 변하면서 소득에 변화가 생기는 사람이 많은데 결국 DSR가 높은 사람들이 빚을 많이 졌다는 것은 정상적인 금융 환경에선 당연한 현상이지만 금리 인상이나 인플레이션 압박 등의 위기 상황에선 가장 위험한 리스크 요인이 될 수 있다"고 밝혔다.
대출 기회 자체는 원래 불평등하지만, 특정 그룹이 많은 부채를 지고 있다는 것은 금융 시장이 정상적으로 작동하고 있지 않다는 뜻이라는 의견이다.
특히 일부의 대출 문제 때문에 전체에 대한 규제를 강화하는 것도 문제라는 지적이 나온다.
빈기범 명지대 교수는 "그동안 대출이 신용도나 소득에 따라 제공됐고 이는 은행의 건전성 관리 차원에서도 일반적인 상황"이라면서도 "각국의 통화 정책에 따라 양적 완화가 이뤄졌는데 주요 통로가 은행 대출인데도 결국 이 같은 시스템에 따라 대출이 많은 사람이 대출을 더 늘렸고, 이를 막기 위해 다시 금융 규제를 쓰다 보니 저소득층의 대출이 DSR 규제로 완전히 막혀버리는 부작용이 나왔다"고 말했다.
윤 의원 역시 "정부의 DSR 규제는 직업 변동성이 큰 저소득층이나 서민에게 자금 압박 요인으로 작용할 것"이라며 "국가적 차원의 획일적인 관리로 인해 실수요자들이 2금융권 고금리 대출로 밀려나지 않도록 맞춤형 보완 대책이 필요하다"고 강조했다.
7월부터 대출자별 DSR 40% 규제가 단계적으로 확대되면 여러 곳에서 대출을 받기는 어려워질 전망이다. 금융당국 관계자는 "DSR 규제는 여러 금융기관에서 대출을 지나치게 많이 받는 사람들에게 제한을 두는 제도"라며 "DSR가 전면 확대 적용돼도 주담대 한도에는 큰 영향이 없을 것으로 보인다"고 설명했다.
일각에선 DSR 규제가 소급 적용되지 않기 때문에 규제 전에 각종 대출이 늘어나 오히려 단기적으로는 가계부채가 늘어날 것이라는 의견도 있다.
한 시중은행 관계자는 "규제 전에 마이너스 통장이나 신용대출을 최대한 받아놓을 것을 추천하고 있다"며 "7월 이후 주택 구매 등으로 대규모 자금이 필요한 경우라면 다른 대출 없이 주택담보대출로 통일하는 편이 낫다"고 조언했다.7월 규제 이후에는 신용대출이 줄 것이란 예상이다.
신용대출의 경우 같은 금액을 대출받더라도 만기가 짧아 DSR 산정 과정에서 불리하게 작용하기 때문이다. 이제껏 시중은행들은 신용대출 DSR 산정 만기를 10년으로 일괄 적용해 왔다.
그러나 금융당국은 신용대출 DSR 산정 만기를 2021년 7월에는 7년, 2022년 7월부터는 5년으로 하향 조정할 예정이다.
만기가 줄어들면 DSR를 계산할 때 원리금 상환액이 늘어나기 때문에 DSR 계산에서 분자가 늘어나 전체 수치도 올라간다.
금융위가 이날 발표한 '서민·실수요자를 위한 주담대 우대 요건 및 혜택 강화안'도 신용대출을 활용한 '영끌'보다는 '주담대 일원화'에 힘을 실어주는 대책으로 분석된다.
은행 관계자는 "금리 인상기에는 만기가 긴 장기채 시장 금리를 추종하는 상품을 선택하는 것이 유리하다"며 "기준금리 인상 시 만기가 짧은 단기채 금리를 추종하는 신용대출은 이자비용이 크게 늘어날 위험이 있다"고 말했다.
[문일호 기자 / 김혜순 기자 / 김유신 기자]ⓒ 매일경제 & mk.co.kr,
보유세편
재건축 이주수요와 다주택자 보유세 중과 및 전월세신고제 시행 등으로 전세난을
우려하는 목소리가 나오고 있다. 서울 아파트 전경./뉴시스
(사진=연합뉴스)
오늘(6월1일)부터 다주택자는 稅폭탄, 1주택자도 보유세 더 낸다
상도더샵 한 채만 가져도 보유세 178만원 감면 혜택에도 작년보다 '9만원' 더 내야 2주택자 양도차익 3.25억에 세금 '1.85억' "주택시장 경색 우려..양도세 완화해야"
[이데일리 강신우 기자] “재산세를 감면해준다고 해서 기대했는데 생색내기용 정책이었나.”
정부가 공시가 9억원 미만 주택에 대한 재산세 감면을 약속했지만 서울 동작구 상도동 ‘상도더샵 1차’(전용면적 81㎡) 아파트에 사는 직장인 최 모(39)씨는 올해 보유세 부담이 더 늘어났다면서 불만을 토로했다.1일부터 고강도 부동산 세제가 적용된다.
재산세·종합부동산세 과세기준일이 6월 1일이기 때문이다.
당장 종부세 기본세율은 현재 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 오른다.
다주택자뿐만 아니라 1주택자의 세부담도 크게 늘어날 전망이다.
정치권에서는 공시가격 9억원 미만 주택에 대한 재산세 감면을 예고했지만 실질적 혜택은 미미하다는 지적이다.
상도더샵 재산세 ‘179만원’…깎아줘도 더 내
더불어민주당(여당)은 1가구1주택자가 보유한 공시가 9억원 이하 주택에 한해 재산세율을 3년간 0.05%포인트 깎아주기로 했다.
앞서 정부는 공시가 현실화율(시세 대비 공시가 비율)을 올리면서 6억원 이하 1주택 보유자에 대해 재산세 감면 혜택을 적용키로 했지만 6억~9억원 구간의 주택은 고가주택도 아닌데 세 혜택을 못 받아 일명 ‘낀 주택’으로 불렸다.
다만 감면 혜택을 받아도 공시가가 급하게 오른 탓에 세금은 작년보다 더 내야 하는 상황이다.
이 때문에 “내년 선거를 앞둔 생색내기용 정책 아니냐”는 비판이 나온다.
이데일리는 이날 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 공시가 6억~9억원 구간의 공동주택을 소유한 1주택자의 보유세 시뮬레이션을 의뢰해봤다.
결과는 작년보다 10만원 가량 세금을 더 내야 하는 것으로 나왔다.
‘상도 더샵 1차’에 사는 최 씨는 올해 218만1740만원의 보유세(재산세)를 내야 하는 상황이다.
오는 6월부터 다주택자에 대한 종합부동산세 세율 강화로 보유세 부담이 올해 크게 오를 것으로 전망되는 가운데 전월세 시장이 불안해질 수 있다는 우려가 커지고 있다.
집주인들이 오른 세금 부담을 전월세 가격을 인상하는 방법으로 세입자에게 전가할 수 있다는 것이다.
28일 서울경제가 신한은행 부동산투자자문센터에 의뢰한 보유세 시뮬레이션 결과 다주택자(2주택)의 경우 종부세만 세 배가량 늘어날 것으로 전망됐다. 세부적으로 보면 대치동 ‘은마’ 전용 84㎡와 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡를 보유한 2주택자의 경우 올해 부담해야 할 보유세가 7,482만 원에 달할 것으로 예상됐다.
◇1주택자도 보유세 2년 만에 두 배 껑충=서울경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰한 시뮬레이션에 따르면 서울 반포자이(전용면적 84㎡) 1주택자의 보유세는 2019년 740만 208원에서 2020년 1,082만 5,632원으로 오른 뒤 올해는 1,555만 7,628원으로 급증한다.
종부세 세수는 2017년 1조 6,000억 원에서 지난해 3조 6,000억 원으로 두 배 이상 늘었다.
국회예산정책처는 올해의 경우 주택분만 6조 원에 달할 것으로 전망했다.
김소영 서울대 교수는 “종부세·양도세·취득세 등 지나친 세 부담으로 거래가 힘들고 이사하기가 굉장히 어려워졌는데 미세 조정으로는 아무것도 해결되지 않는다”며 “규제 중심에서 과감하게 시장 원리가 작동하도록 바꿔야 한다”고 강조했다.
◇시장 혼선 커지고 매물 잠김, 절세형 증여만=정부와 여당이 오락가락하며 내놓는 부동산 정책에 시장의 혼선은 갈수록 커지고 있다.
여당이 사실상 폐지를 선언한 주택임대사업자제도의 경우 신규 등록 폐지, 말소 후 6개월 내 양도 시 양도소득세 중과 배제 혜택 등이 언급됐는데 세부적인 사항에 대한 구체적인 방안이 나오지 않아 혼선을 키우고 있다.
일례로 대부분 임대사업자들이 원룸 등 소형 주택을 다수 소유하고 있는데 양도세 혜택을 받으려 같은 해 여러 채의 주택을 매도할 경우 양도세율 합산이 적용되는지 등 현실적 어려움에 대해 아무도 설명해주지 않는 상황이다.
한 임대사업자는 “당장 손해를 보더라도 내년 정권 교체기까지 안 파는 게 답”이라며 “시장 상황이 변하면 그때는 또 정반대 대책을 내놓을 것”이라고 했다.
정부 여당의 정책 신뢰도가 추락하면서 시장에서도 의도했던 것과 반대의 결과가 나타나고 있다.
한국부동산원에 따르면 4월 서울 주택의 증여 건수는 3,039건으로 올해 최다를 기록했다.
다주택자를 압박하며 시장 매물 출회를 기대했지만 실제로는 ‘집값 상승’에 베팅한 다주택자들이 증여를 통해 계속 보유하는 쪽을 택하고 있는 것이다.
안정세를 보이던 집값 또한 다시 상승 폭이 커지고 있다.
KB부동산에 따르면 5월 서울 주택 매매 가격은 0.8% 상승해 전월(0.74%)보다 오름폭이 확대됐다.
여기에 주택담보인정비율(LTV) 완화 등의 조치가 수도권 외곽의 주택 가격을 더 끌어올리는 기폭제가 될 것이라는 분석도 나온다.
임병철 부동산114 리서치팀장은 “LTV 완화로 9억 원 이하 주택 가격이 자극을 받을 수 있고, 임대사업자 신규 진입 금지로 전세 시장 불안을 초래하는 등 부작용이 나타날 수 있다”고 말했다.
/세종=황정원 기자 garden@sedaily.com, 진동영 기자 jin@sedaily.com
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부동산 보유세 완화? 자산격차 골만 깊어진다
[한겨레33살 프로젝트]자산불평등, 조세정의가 답이다 ①
종부세 대상 3년새 2배 늘었지만 상위 1% 이외엔 증가폭 많지 않아 한국 보유세 부담 OECD 평균 이하 “오히려 더 걷어 주거복지 확대해야”
여당인 더불어민주당이 부동산특별위원회를 만들어 부동산 보유세 완화 등을 검토하는 가운데, 이런 흐름은 자산격차의 골을 더욱 깊게 할 것이란 우려가 높다.
종합부동산세 과세 기준을 9억원에서 12억원으로 올리는 방안도 논의 중이라, ‘번지수가 틀렸다’는 지적이 나온다
26일 이우진 고려대 교수(경제학)에 따르면, 종부세의 경우 지난해 대상자는 크게 늘었지만 부담은 오히려 줄어든 것으로 나타났다.
종부세 대상자는 2017년 39만7066명에서 2020년 73만7722명으로 두배 가까이 증가했다.
하지만 1인당 최종 납부세액을 따지면 상위 1%에서 부담이 크게 늘었고, 대부분의 증가폭은 많지 않았다. 오히려 실거래가 14억~18억원 정도인 과표구간 3억원 이하는 2019년(결정세액 기준)엔 평균 35만원을 냈는데, 지난해(고지세액 기준)는 33만원으로 2만원 줄었다.
과표구간 3억원 이하에서 가장 많은 세부담은 88만원에 그쳤다.
반면 상위 1%의 세부담은 2019년 6186만원에서 2020년 1억1801만원으로 두배 가까이 늘었다.
이우진 교수는 “미국 매사추세츠의 경우 실거래가 3억5천만원의 주택에 연 800만원 정도의 재산세를 부과하는 반면, 종부세 상위 10%의 세부담은 448만원으로 재산의 실제 가치에 비해 높지 않다”고 말했다.
더욱이 한국의 보유세 부담은 경제협력개발기구(OECD) 회원국에 비해 낮은 상황이다.
조세재정연구원에 따르면, 2018년 기준 우리나라 보유세 실효세율은 0.16%로, 미국(0.99%), 영국(0.77%), 캐나다(0.87%), 프랑스(0.55%), 오스트레일리아(0.34%), 일본(0.52%) 등에 비해 낮았고, 독일(0.12%)보다 높았다. 주요 8개 회원국 평균 0.54%와 비교하면 0.38%포인트가 낮다.
국내총생산(GDP) 대비 부동산 보유세로 비교해도 우리나라는 0.82%로 8개 회원국 평균(1.07%)보다 낮다.
조세연은 최근 보고서에서 “독일(0.12%)과 함께 보유세 실효세율이 가장 낮은 나라에 속한다”고 설명했다.
이 때문에 세부담 완화 대신 세금을 쓸 곳을 고민해야 한다는 지적이다.
이 교수는 “청년과 무주택자들의 부동산 울분은 정부의 부동산 정책 실패를 사다리 걷어차기로 인식하고 있다”며 “종부세 완화 대신 지금보다 강화하고 이를 청년과 무주택자 등에 대한 주거복지를 확대하는 데 써야 한다”고 말했다.
