서울 은평·도봉·강북 하락세 전환 "금리상승으로 서울 최대 17% 하락할 것" "도심 공급 부족해 여전히 상승세 이어갈 것" '금리·전세·선거'는 새해 집값 변수
새해에도 가장 큰 관심은 '집값'입니다. KBS가 얼마 전 실시한 여론조사에서도 우리 국민이 꼽은 사회의 가장 중요한 의제 1위는 '집값 안정'이었다.
'과연 집값이 내려가겠어?'라는 자조 섞인 대화가 일상인 요즘, 그래도 조금은 달라진 분위기도 엿보인다.
시장에서는 '상승세 둔화'와 '거래량 감소' 분위기가 고착화되고 있다.
그러는 사이 서울 일부 지역은 1년 7개월 만에 하락세로 반전됐다.
■ 은평구 이어 도봉구·강북구도 1년 7개월 만에 '하락'
최근 서울 아파트값 주간 상승률은 그 폭이 감소하며 0% 수준에 근접했다.
지난해 마지막 주 상승률은 0.4%로 집계됐다.
서울 일부 동네는 이미 하락하고 있다.
2021년 마지막 주 서울 은평구가 -0.02%를 기록했고, 강북구와 도봉구도 각각 -0.02%, -0.01%를 기록하며 1년 7개월 만에 하락세로 전환됐다.
주택 매수심리를 뜻하는 '매매수급지수'는 이미 기준선인 100 아래로 내려가 '팔자'가 '사자'를 넘어섰고, 공인중개사 사무소마다 매수 문의가 뚝 끊겼다는 호소가 이어지고 있다.
■ "금리 1.5%까지 오르면, 올해 서울 최대 17% 떨어질 것"
조심스레 '집값 하락론' 말하는 목소리도 커지고 있다.
큰 변수로 '금리'가 꼽힌다.
기준금리 인상으로 그간 저금리 속 시중에 대거 유입된 유동성을 관리해 집값 안정으로 이어질 거라는 분석이다.
김경민 서울대 환경대학원(도시개발/부동산) 교수
"미국이 올해(2022년) 초부터 '테이퍼링'을 마친 다음에 기준금리 0%대를 깨고 천천히 올리기 시작할 것이다.
그럼 우리는 일반적으로 미국보다 0.5~0.75% 높아야 해서 선제적으로 올린다고 보고.
미국이 2.0~2.5%까지 가면 우리는 3%대까지 갈 가능성이 높다."
김경민 서울대 환경대학원(도시개발·부동산) 교수는 이같은 기준금리 인상을 근거로 집값 하락을 예측하고 있다.
미국 하버드대학교에서 부동산을 공부한 뒤 상업용 부동산을 취급하는 회사에서 썼던 모델링을 한국에 적용해 금리와 집값간의 관계를 분석했다.
"2022년 말까지 기준금리가 1.5%가 됐을 때 서울시 전반적으로 (집값이)10~17% 사이로 떨어진다."
공급이 부족하다는 지적에 대해선 "2019~2020년에 당시 서울 공급량이 역대 10년간 최고치였다"면서 "그런 공급량 충격에도 가격이 올랐다는 건 결국 '유동성' 문제"라고 반박했다.
올해 공급이 부족한 건 맞지만, 그보다 이자율 효과가 클 것이란 주장이다.
■ "상승폭 축소되겠지만, 대세 하락은 어려워"
하지만 주택시장에서 '공급'은 늘 중요한 변수다.
특히 서울을 중심으로 많은 사람이 살고 싶어 하는 도심 내 '직장-거주 근접' 물량이 부족하다.
정부도 연일 공급 확대를 내세우곤 있지만, 올 한해 도심 주택 공급이 이른바 '스트레스 구간'에 접어든다는 점은 국토교통부 장관도 인정하고 있다.
이런 이유로 서울 등 수도권 집값 하락을 논하기엔 시기상조라는 지적이 여전히 많다.
송인호 KDI 선임연구위원(부동산연구팀장)은 "금리가 인상돼도 그 폭과 속도를 봐야 한다"고 지적한다.
송인호 KDI 선임연구위원 (부동산연구팀장)
"실제 2022년 입주 물량 차원의 공급은 여전히 서울을 중심으로 부족하다.
금리 인상 폭이 작고, 인상 속도는 유연하고, 대출 규제는 불확정적이고, 주택 입주 물량 공급 속도는 여전히 더딘 상황에서 매매시장에서 상승이 하락으로 전환되긴 힘든 상황이다."
올해 집값 상승세가 지난해와 비교해 주춤해지긴 하겠지만, 대기수요가 비교적 탄탄한 수도권에서 집값 하락을 말하기에는 아직 시기상조라는 분석이다.
■ 전셋값과 3월 대선은 또 다른 변수
'전세 시장'도 변수다.
올해 상반기를 넘어서면서 임대차 3법에 따른 '계약갱신청구권' 기간이 만료되고 이에 따른 새로운 전세물량이 나온다.
매매가와 전세가는 서로 영향을 주는데, 신규계약을 통해 기존보다 전셋값이 높아진다면 이게 또 매매시장을 자극할 수 있다고 우려다.
"2년이 만료되는 시점이 올해 6월 말~7월 초인데 신규계약 수요층이 훨씬 많아지는 시점이다.
전세 상승폭이 기존 매매시장의 하방압력을 받치면서 실제 매매가 상승으로 유인될 개연성을 배제할 수 없다."
이처럼 상승과 하방 압력이 동시에 작용하면서 수도권과 비수도권 사이, 그리고 같은 서울 안에서도 동네끼리 집값 '양극화' 현상이 나타날 수 있다.
'3월 대선'은 또 다른 변수다.
양도소득세와 종합부동산세를 완화하자는 목소리가 대두되고 있는 상황에서, 시장의 관망세는 더욱 짙어지는 분위기다.
■ 새해 주택 가격 전망 '상승' vs '하락' 팽팽
부동산 정보 회사인 '직방'이 내놓은 여론조사 결과도 흥미롭다.
지난달 6일부터 20일 사이 애플리케이션 접속자 1,236명을 대상으로 모바일 설문 조사를 진행한 결과다.
전체 응답자의 43.4%(537명)가 올해 자신이 거주하는 지역의 주택 매매 가격이 '하락'할 것으로 예상했다.
상승할 것으로 전망한 응답자는 전체의 38.8%(479명)로 하락과 상승의 의견 차이가 5%포인트 이내였다.
내릴 것이라고 답한 이유로 '고점 인식'과 '금리 인상 부담' '대출규제 강화' 등이 꼽혔고, 오를 것이라고 답한 이유로 '공급 부족' '전·월세 상승 부담' '개발 호재' 등이 꼽혔다.
이처럼 전문가는 물론 시민들 사이에서도 새해 부동산 시장 전망에 대한 의견이 분분하다.
쉽게 예측할 수 없는 상황, 다양한 변수 속에서 매주 발표되는 주간 아파트값 상승률에 관심이 집중되는 이유다.
김민혁 기자 (hyuk@kbs.co.kr)
저작권자ⓒ KBS(news.kbs.co.kr)
더팩트 DB
오른다 vs 내린다"···엇갈리는 서울 집값 전망
새해 첫 주 아파트값 상승률 0.03%···
업계, 하락 전환 전망에 이견
[더팩트｜이민주 기자] 서울 아파트값 전망이 엇갈리고 있다.
새해 첫 주 서울 아파트값 상승률이 20개월 만에 최저치를 기록한 가운데 부동산 시장에서는 수주 내로 '하락 전환'할 것이라는 관측과 일부 지역의 '신고가 행진'을 근거로 장기적으로는 오름세를 유지할 것이란 전망이 공존하는 분위기다.
11일 업계에 따르면 서울 아파트값 상승률은 7주째 내리막길을 걷고 있다.
한국부동산원의 1월 첫째 주(3일 기준) 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트값 상승률은 0.03%다.
여전히 상승 국면이지만 지난 셋째 주부터 상승 폭이 줄어드는 추세다.
구별로 서울 25개 구 중 3개 구에서 아파트값이 떨어졌고, 6개구는 보합을 기록했다.
이 기간 강북구 아파트값 상승률은 -0.01%, 도봉구 -0.01%, 은평구 -0.91%다.
동대문구, 성동구, 광진구, 성북구, 관악구, 금천구 아파트값 상승률은 0%(보합)이다.
아파트 매수심리도 꽁꽁 얼어붙었다.
서울 아파트 매수심리는 8주째 하락세다.
한국부동산원이 발표한 1월 첫째 주 서울 아파트 매매수급지수는 전주 대비 0.7포인트 하락한 92.8이다.
이는 지난 2019년 9월 9일 이후 2년 4개월 만의 최저치다.
매매수급지수는 부동산원의 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 수치로 0에 가까울수록 공급이 수요보다 많다는 의미다.
부동산 업계에서는 이같은 지표를 근거로 수주 내 서울 아파트값이 하락 전환할 것으로 내다보고 있다.
지금과 같은 수준의 하락세가 이어지면 3주 내에는 보합을 거쳐 갈 것으로 전망한다.
업계 관계자는 "아파트값 상승률이 수 주째 0.01~0.02%p씩 빠지고 있다.
통계상으로는 이달 내로 서울 전체 아파트값이 하락 전환될 가능성이 커 보인다"며 "올해 들어 소형 아파트 가격 상승 폭이 크게 줄고, 신축 주택 가격 하락이 전환 등 각종 지표가 심상치 않다"고 설명했다.
정부에서도 연일 아파트값이 잡히기 시작했다는 발표를 내놓으며 올해 집값 하락을 전망하고 있다.
홍남기 부총리는 지난 5일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "지역과 무관하게 하향 안정세로의 전환에 가속도가 붙는 모습"이라며 "그동안 주택가격이 과도하게 상승한 부분에 대해서는 일정 부분 조정 과정을 거칠 것으로 본다"고 말했다.
더팩트 DB
반면 올해 집값 상승세가 유지될 것이라고 점치는 쪽에서는 최근 강남 등 지역에서 신고가 행진이 이어졌다는 점을 근거로 내세운다.
업계에서는 규제로 인해 거래가 급감하면서 일시적으로 집값 상승 억제 효과가 났다고 보고, 만성적인 수급불균형으로 인한 집값 상승세가 올해도 이어질 것이라는 전망이 나온다.
실제 일명 서울 부동산 시장의 바로미터로 불리는 강남지역 집값은 상승세를 유지하고 있다.
한국부동산원 자료에 따르면 1월 첫째 주 강남구 아파트값 상승률은 0.05%, 서초 0.07%, 송파 0.03%다.
신고가 거래도 이어지는 추세다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 압구정동 현대2차 160㎡ 매물은 지난해 12월 18일 신고가 60억2000만 원에 거래됐다.
종전 신고가보다 2억 원이 오른 수준이다.
강남구 삼성동 아이파트 195㎡도 최근 신고가(70억 원)를 경신했다.
주택산업연구원(주산연)은 2020년 주택시장 전망에서 올해 주택 매매가격이 2.5%, 전세가격은 3.5% 상승할 것이라고 밝혔다.
주택 중에서도 아파트값은 전국 3.5%, 수도권에서는 4.5% 상승할 것으로 전망했다.
주산연은 "인천, 대구 등 일부 공급과잉지역과 '영끌' 추격매수로 인한 단기 급등 지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지는 않을 것"이라고 말했다.
대한건설정책연구원의 2022년 주택시장 전망에 따르면 올해 아파트 매매가격 상승률은 전국 5%, 수도권 7%다.
대한건설정책연구원은 올해 거래물량 축소와 공급 감소로 인해 가격 상승세가 유지될 것이라고 봤다.
한국건설산업연구원 역시 올해 집값 상승률을 전국 2%, 수도권 3%로 전망했으며, 우리금융경영연구소는 전국 주택매매가격 상승률을 3.7%로 예상했다.
업계 관계자는 "신규 공급이 늘어난 일부 지방 도시들은 비분양 물량이 쌓이며 하향 안정 국면에 접어들었다고 볼 수도 있겠지만 서울이나 수도권은 다르다.
최근 일부 지역의 집값 하락으로 거품이 빠졌다고 판단하는 건 성급하다"며 "특히나 서울은 여전히 수요에 비해 주택 공급이 태부족한 상황이며 올해도 이같은 시장 불안 요인은 여전할 것"이라고 말했다.
다른 관계자 역시 "최근 집값 상승률 둔화는 대출 규제와 부동산 관련 정책 강화로 수요가 억눌려있는 상태가 이어지는 가운데 일부 매물들이 하락 거래된 영향으로 볼 수 있다"며 "매수 수요는 사라진 것이 아니라 억제되고 있는 것일 뿐이고 올해 오히려 입주·공급 물량이 줄어들 수 있어서 하향 국면에 접어들 것이라고 확신하기는 어렵다"고 전했다.
minju@tf.co.kr
[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 서울 중구 남산에서 바라본 서울시내 아파트의 모습.
2022.01.02. jhope@newsis.com
금리 인상에 영끌·빚투 '멘붕'…'집값 하락'에 쐐기 박나
[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 부동산 시장 활황의 주요인으로 지목되던 저금리 시대가 끝을 내리자 막을 내렸다.
거래가 급격히 얼어붙는 가운데 서울·수도권 등은 상승세가 둔화되고 일부 지역은 하락세도 나타나고 있다. 3월 대선을 앞두고 시장의 관망세는 더 심각해질 전망이다.
정부는 시장 하향 안정세가 보다 확고해 질 것이란 전망을 내놨고, 전문가들도 대체로 수요 위축에 동의하는 분위기다.
19일 한국부동산원과 국토교통부에 따르면 지난해 11월 아파트 매매 실거래가지수는 코로나19 확산 초 일시적 거래위축 시기인 2020년 4월을 제외하면 2019년 4월 이후 처음으로 전국·수도권·서울이 동반 하락 전환했다.
서울은 도심권을 제외한 전 지역에서 실거래 가격이 하락한 가운데, 2030세대 영끌족이 몰려 패닉바잉이 일어났던 노원·도봉·강북 등 동북권(-1.76%)의 하락폭이 가장 크게 나타났다.
지난달엔 직전 거래 대비 가격이 하락한 거래의 비율도 전국(41.1%), 수도권(46.7%), 서울(50.6%) 모두 2021년중 최고치를 나타냈다.
매수자와 매도자 간 원하는 가격의 차이가 벌어지면서 거래 건수도 급감하고 있다.
12월 전국 아파트 거래량은 약 3만 건으로 글로벌 금융위기가 있었던 2008년 12월(2만7000여건)과 유사한 수준까지 떨어졌다.
부동산 시장이 냉정을 되찾은 가운데 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 1.00%에서 1.25%로 25bp 인상하면서 코로나19 이전 수준으로 돌아갔다.
이주열 한은총재는 추가 인상도 시사했다.
이 총재는 지난 14일 금통위 정례회의 직후 기자간담회에서 "성장과 물가의 상황과 앞으로의 전망을 고려해보면, 지금도 실물경제 상황에 비해 여전히 완화적 수준이라고 판단한다"고 언급했다.
이 같은 움직임에 국토부는 전망자료를 내고 "중장기적 시장 하향 안정세는 보다 확고해 질 전망"이라며 "금리 측면에서는 최근 유례없는 물가상승 압력에 직면하면서 글로벌 통화정책 정상화 시계가 더욱 빨라지고 있다.
금리 수준이 집값에 미치는 영향을 감안하면 금리인상 사이클 본격화는 주택시장 안정에 크게 기여할 것"이라고 내다봤다.
국토부는 "금융당국도 적극적인 가계부채 관리에 나서고 있고, 올해는 공급 지표 전반이 호전되는 등 수급 여건은 더욱 개선될 전망"이라며 "향후 10년간 역대 최대수준의 공급이 지속돼 안정적 수급 관리에 도움이 될 것"이라고 덧붙였다.
여기에 내년 봄 대선 결과로 인해 부동산 정책의 변화가 극심해질 수 있어 당분간 눈치 보기 장세가 이어질 가능성이 높다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "금리 민감도가 높은 재건축·재개발이나 레버리지를 많이 이용하는 투자용 부동산은 부정적 영향이 상대적으로 더 많을 것"이라며 "신혼부부 등 실수요자들도 대출의존도가 높아 중소형 아파트도 수요 위축을 전망한다"고 했다.
박 전문위원은 "기준금리 인상에 대출규제, 보유세 부담 증가가 수요 둔화로 이어져 적어도 상반기까지는 조정 국면이 이어질 것"이라며 "지난해까지만 해도 '영끌 빚투'에 나섰던 젊은 층 수요자들이 관망세로 돌아설 것"이라고 예상했다.
지난해엔 먼저 오른 핵심지를 뒤따라 외곽 지역이 오르는 '갭 메우기' 형태의 상승이 돋보였다면, 올해는 다른 상황이 펼쳐질 것으로 보인다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "무분별한 주택구입보다는 대기수요가 꾸준한 신축이나 교통망 예정지, 공급희소성이 지속될 수 있는 지역 위주로 매입·청약수요가 제한되며 지역별 양극화가 커질 수 있다"고 했다.
다만 금리인상이 꼭 집값하락을 뜻하는 것은 아니란 의견도 있다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "금리인상이 부동산가격에 미치는 영향이 꼭 부정적이라고 단정할 수 없다"며 "대출규제가 엄격하게 적용됐기에 개인별로 원하는 만큼의 대출을 모두 실행할 수 없었다. 여전히 관건은 금리가 아닌 대출한도"라고 봤다.
◎공감언론 뉴시스 ashley85@newsis.com
서울 노원구 일대 아파트 모습 / 연합뉴스
집값상승 1위’ 노원과 의왕, 1억 넘게 떨어졌다
아파트 시장에서 매수심리 위축 현상이 지속하면서 지난해 집값이 급등한 지역을 중심으로 가격 하락세가 확산하고 있다.
작년 서울과 경기에서 아파트값 상승률 1위를 기록한 노원구와 의왕시의 매매 가격이 이번 주 일제히 하락 전환했고, 일부 단지는 직전 대비 수억원 내린 가격에 계약이 이뤄지고 있다.
전국 아파트 전세시장도 상승세가 둔화한 가운데 경기도는 2년 5개월 만에 전셋값이 떨어지기 시작했다. 전문가들은 “집값이 고점이라는 인식이 팽배하고 추가 금리 인상과 대선 변수까지 있어 한동안 주택 수요가 살아나긴 어려울 것”이라고 진단한다.
그래픽=박상훈
◇작년 상승률 1위 노원·의왕도 꺾였다
13일 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격동향’에 따르면, 이달 10일 기준 서울 아파트 매매 가격은 일주일 전보다 0.02% 올랐다.
전주(0.03%) 대비 상승 폭이 0.01%포인트 줄어든 것으로 2020년 11월 23일(0.02%) 이후 최저치다.
지역별 상승률을 보면 성북·노원·은평·금천구가 0.01%씩 하락했고, 마포·강북·도봉구는 보합(0%)을 기록했다. 노원구는 지난해 아파트값 상승률이 9.83%로 서울 1위였고, 마포를 제외한 다른 지역도 중저가 아파트 비율이 높아 젊은 층의 ‘패닉바잉(공황구매)’ 수요가 몰리며 지난해 아파트값이 급등했다.
하지만 작년 연말부터 본격화한 가계대출 규제와 기준금리 인상 여파로 매수 수요가 끊기며 집값이 하락세로 돌아섰다.
경기도 아파트값은 0.02% 오르며 일주일 전과 같은 상승률을 기록했다. 시흥(-0.07%), 하남(-0.02%) 등 5개 시·구의 가격이 하락했는데, 의왕(-0.02%)이 하락 지역에 포함된 점이 눈에 띈다.
의왕시는 GTX(수도권광역급행철도) C노선 연결이 확정되면서 지난 한 해 아파트값이 38.56% 급등, 한국부동산원 조사에서 전국 상승률 1위를 차지한 곳이다.
집값이 하락세로 돌아선 지역에선 직전 대비 1억원 넘게 낮은 가격에 거래되는 사례도 잇따르고 있다. 노원구 ‘중계주공5단지’ 76㎡(이하 전용면적)는 작년 7월 11억8500만원에 팔렸지만, 지난달에는 그보다 1억3500만원 낮은 10억5000만원에 팔렸다.
의왕시 ‘의왕내손e편한세상’ 84㎡도 지난달 실거래가(9억1000만원)가 두 달 전 최고가(12억5000만원)보다 2억4000만원 낮다.
전국 아파트값 변동률은 0.03%로 지난주와 같았고, 지방에서는 세종(-0.28%), 대전(-0.03%), 대구(-0.06%) 등 3곳의 가격 하락이 지속했다.
전국 176개 시·군·구 중 집값 하락 지역은 지난주 25곳에서 이번 주 34곳으로 늘었고, 상승 지역은 129곳에서 117곳으로 줄었다.
◇경기 전셋값, 2년 5개월 만에 내려
2020년 7월 말 주택임대차법 개정 후 쉼 없이 오르던 전셋값도 상승세가 거의 멈췄다.
전국 아파트 전세 가격 상승률은 0.03%로 일주일 전(0.04%)보다 0.01%포인트 줄었고 수도권(0.01%)은 보합에 근접했다.
특히 경기도 전셋값은 0.01% 떨어지며 2019년 8월 첫째 주 이후 처음으로 하락세로 돌아섰다.
의왕(-0.18%)·파주(-0.03%), 안양 만안(-0.01%) 등이 하락 전환하는 등 45개 시·구 중 17곳에서 전셋값이 내렸다.
지방에서는 세종(-0.38%), 대전(-0.04%), 대구(-0.03%) 등에서 아파트 매매·전세 가격의 동반 하락세가 이어지고 있다.
서울 성동구에서 영업 중인 한 공인중개사는 “집값·전셋값이 너무 비싸다는 인식이 강하고 금리 인상에 대선까지 앞두고 있어 수요자들은 ‘일단 지켜보겠다’는 입장”이라며 “본격적인 봄 이사철 전까지는 가격 반등이 어려울 것 같다”고 말했다.
정순우기자
8일 경기도 양주시 고읍동의 한 아파트에 붙어 있는 행복주택 공고예정 현수막.이재훈 기자 nang@hani.co.kr
기준금리 인상·집값 하락…대전·세종 '영끌족' 이중고
지난 2017년 대출을 최대로 받아 세종시의 한 아파트를 매매한 직장인 A(50)씨. A씨는 힘들게 내 집 마련에 성공했다는 기쁨에도 마냥 웃음이 나오진 않는다.
한국은행의 기준금리가 계속해서 오른다는 뉴스를 볼 때마다 마음이 불편하다.
부동산 가격도 최근 주춤하더니 내려가는 추세라 불안감이 커진다.
A씨는 "계속 집값이 내려간다는 뉴스가 나오고 우리 윗 동네만해도 한번에 1,2억이 빠진 상태"라며 "속된 말로 영끌해서 이 아파트 하나 갖고 있는데 집값이 폭락하면 어떡하나 걱정이 많이 된다"고 털어놨다.
이어 "월급은 안 오르고 이자 부담은 늘어나니 한숨만 나온다"고 덧붙였다.
직장인 B(35)씨 역시 지난해 3월 대전시 중구에 집을 장만했다.
집값이 가파르게 상승하자, 매수 시기를 놓치면 안 된다는 불안한 마음에 받을 수 있는 대출을 모두 끌어모아 아파트를 마련한 것이다.
현재 B씨의 아파트 가격은 5억 원 가량이고, 대출금리는 3%대. 당시 사상 최저금리 수준이라 고정금리가 아닌 변동금리로 정했다.
하지만 B씨는 "최근 들어 두 차례 기준금리가 오르고, 14일 또다시 올라 부담이 커지면서 소비를 줄여야 하는 처지"라며 "고정금리로 갈아탈까 생각도 들지만, 중도상환수수료와 대출액이 지속해서 나올지가 고민이라 이러지도 저러지도 못하고 있다"고 한숨을 쉬었다.
직장인 C(32)씨는 지난해 대전 대덕구의 아파트에 당첨됐다.
C씨는 계약금부터 3%대 대출이자를 내며 마련했지만, 부동산 가격이 주춤하자 전매까지 고민 중이다. C씨는 "아파트 가격이 하락하면 높아진 이자까지 내면서 들어가야 하나 고민 중"이라며 "계약금부터 나중에 잔금까지 다 대출이자가 붙을 텐데 어떻게 해야 될지를 모르겠다"고 하소연했다.
연합뉴스
한국은행 금융통화위원회가 지난 14일 기준금리를 연 1.25%로 0.25%포인트 인상했다.
이로써 기준금리는 코로나19 이전 수준으로 복귀했다. 기준금리 인상으로 대출자의 이자 부담은 크게 불어날 것으로 예상된다.
지난해부터 이어진 '영끌(영혼까지 끌어서 투자)'족의 부담 역시 가중될 것이란 전망이다.
이런 가운데 대전과 세종 지역은 아파트 가격까지 내림세를 보이면서 영끌로 아파트를 사들인 이들이 이중고를 겪는 상황이다. 실제로 세종시 아파트값은 25주 연속 내림세다. 2년 9개월 만에 상승장을 끝낸 대전도 2주 연속 내림세를 기록했다.
13일 한국부동산원이 발표한 1월 둘째 주(10일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면, 세종아파트 가격은 -0.28%로 전국에서 가장 많은 하락 폭을 나타냈다.
매물 적체와 거래 활동 위축 등 영향으로 내림세가 이어지는 분위기다.
대전 부동산 시장도 먹구름이다. 2019년 4월 중순 이후 올해 내림세로 전환한 대전 집값은 2주 연속 내림세(-0.03%)다. 5개 자치구 중 중구, 서구, 유성구 등 3개 구는 아파트값이 하락했고 대덕구는 보합이었다.
서구는 지난해 12월 27일 -0.01%로 하락 전환한 데 이어 지난 3일 -0.16%, 10일 -0.05%의 변동률을 보였다.
유성구도 지난해 12월 27일 -0.03%로 하락한 데 이어 지난 3일 -0.05%, 10일 -0.08%로 하락 폭이 커지고 있다.
지역의 한 공인중개사는 "금리 인상이 영향을 줄 수밖에 없을 것"이라며 "단기적으로 수요가 줄 수밖에 없을 것으로 예상하지만 대선 공약에 따라 앞으로 시장이 어떻게 변화될지 몰라 지켜본다는 입장의 수요자가 더 많아 보인다"고 말했다.
▲ 부동산 가격 꺾일까 서울 송파구 롯데월드타워 전망대인 ‘서울스카이’에서 바라본 시내 아파트. 2021.12.26 연합뉴스
빨라지는 '전세의 월세화'..월세난민 늘어난다
[주택시장 긴급점검]전문가 10인 설문조사 작년 12월 서울아파트 월세 비중 42%..역대 최고 평균 월세 124.5만원..7월 급등 이후 상승세 지속 올해 7월 임대차2법 만료시 월세화 가속화될 수
[이데일리 하지나 기자] 서울의 월세 거래 비중이 사상최고치를 나타내는 등 전세의 월세화가 빠르게 진행되고 있다.
임대차3법에 따른 전세시장 불안과 집주인들이 늘어난 세금을 세입자에게 전가하면서 주거비 부담이 현실화되고 있다.
18일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울에서 거래된 아파트 임대차 계약건은 총 1만4235건으로 집계됐다.
이중 전세를 제외한 월세(준월세·준전세 포함) 거래량은 6005건으로 전체 거래의 42% 달했다.
이는 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 가장 높은 수준이다. 준월세는 보증금이 월세의 12~240개월치, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 넘는 것을 말한다.
치솟는 전셋값에 반전세나 월세로 내몰리는 세입자들이 늘어나고 있는 것이다.
[이데일리 문승용 기자]
KB부동산의 월간KB주택가격동향에 따르면 12월 서울의 월세지수는 109.4로 나타났다.
관련 통계 작성이 시작된 2015년 12월 이후 역대 최고치다.
전년동월대비 5.47포인트 상승했다.
KB 월세지수는 2019년 1월을 기준(100)으로 삼아 전용면적 95.8㎡ 이하 아파트의 보증금과 월세가격 변동을 수치로 나타낸 것이다.
서울 아파트 평균 월세가격도 120만원대로 올라섰다.
한국부동산원 통계에 따르면 12월 서울아파트 월세가격은 평균 124만5000원으로 집계됐다.
지난해 종합부동산세 부담이 현실화된 직후인 7월 월세가격이 7만5000원이나 껑충 뛰어올랐다.
실제로 세입자에 대한 집주인의 세부담 전가가 나타나고 있는 셈이다.
사진은 서울 아파트의 모습(사진=연합뉴스)
전문가들은 앞으로 이 같은 흐름이 가속화될 것으로 예상했다.
금리 인상과 세금 증가 등으로 주택 보유 부담이 커진 반면 전셋값 인상은 5%로 묶여 집주인들의 월세화 선호 현상이 높아질 수밖에 없다고 분석했다.
이어 대출 규제와 집값 급등으로 불가피하게 임대차 시장에 머물러 있는 세입자들 역시 전셋값 상승분의 일부 월세화는 감수할 수밖에 없을 것이라고 내다봤다.
특히 오는 7월 ‘2+2년’ 계약갱신이 만료된 전세 매물이 신규 계약을 맺는 과정에서 전세시장이 출렁하면서 주거비 부담을 호소하는 ‘월세난민’이 대거 발생할 가능성도 제기된다.
서진형 경인여대 교수는 “대출 규제는 실수요자의 구매 능력을 감소시키고, 전세 시장의 보증부 월세화를 가속시킬 수 있다”고 말했다.
이동현 KB국민은행 부동산센터장도 “입주 물량이 쏟아져야 전세 시장도 안정화되는데 올해 서울을 비롯해 입주 물량이 많지 않다.
또 정부가 사전청약을 활성화하면서 무주택 조건을 유지해야하는 대기 수요도 늘고 있다”면서 “특히 지금처럼 매매시장이 불안하면 오히려 전세수요는 쉽게 꺾이지 않을 것”이라고 말했다.
하지나 (hjina@edaily.co.kr)
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사진=연합뉴스
月 800만원 넘는 강남 월세, 누가 살길래"..속속 체결
고가 월세, 사업가·전문직 많이 살아" 월세 거래 증가, 임대차 3법·세금 등 영향 지난해 월세 거래량 6만건 넘어 '역대급'
서울 아파트 임대차 시장에 월세(반전세·반월세 포함)를 조금이라도 낀 계약이 많아졌다.
서울 집값 풍향계로 일컫는 강남권에서는 이미 흔한 일이지만 말이다.
"통상 100만~300만원대 월세는 강남에 거주하는 실수요자들에게는 크게 무리가 되지 않는 수준"이라는 게 현지에 있는 부동산 공인중개업소 관계자의 설명이다.
하지만 올 들어서 이 수준을 웃도는 고가 월세가 속속 체결되고 있다.
이런 가격대의 월세에 거주하는 이들은 누굴까.
올 들어 고가 월세 속속 체결
19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 도곡동에 있는 '타워팰리스1차'는 전용 164㎡ 지난 4일 보증금 9억원, 월세 770만원에 월세 계약을 체결했다.
월 부담 금액이 700만원이 넘어가는 고가 월세지만, 타워팰리스 내에서는 종종 찾아볼 수 있는 금액대다.
작년 이 단지 해당 면적대에서는 보증금 5억원에 월세 800만원(보증금, 월세 순), 5억원에 700만원, 이보다 더 큰 면적대인 전용 174㎡에서는 8억5000만원에 880만원, 8억원에 800만원 등의 금액대로 세입자를 들였다.
개포동에 있는 '디에이치아너힐즈'도 올 들어 고가 월세가 체결됐다.
이 단지 전용 84㎡에서는 2억원에 530만원 조건으로 새로운 세입자를 찾았고, 대치동에 있는 '래미안대치패리스' 전용 94㎡에서도 4억원에 445만원에 월세 계약을 맺었다.
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강남을 제외한 지역에서도 최근 준공된 고급 아파트를 중심으로 고가 월세 계약이 이뤄지고 있다.
용산구 한남동에 있는 '한남더힐' 전용 233㎡는 지난 3일 보증금 5억원에 월세 2500만원 조건으로 월세 계약을 맺었고, 성동구 성수동에 있는 '트리마제' 전용 84㎡도 2억원, 570만원에 새로운 세입자를 찾았다.
서민들은 금리인상으로 인해 대출마저 쉽지 않은 상태다. 강남지역에선 월세로 100만~300만원을 내는 경우가 흔한 편이다. 고가 월세를 계약하는 실수요자들은 어떤 사람들일까.
강남구 개포동에 있는 A 공인 중개 대표는 "세입자 신원을 특정하기는 어렵다"면서도 "이런 거래는 사업가나 전문직 종사자 등을 중심으로 거래가 이뤄진다"고 말했다.
이어"300만원을 넘어가는 고가 월세 거래가 맺어지는 것이 드물기는 하지만 아예 없지도 않다"고 덧붙였다.
과거에는 사업체를 운영하는 40~50대의 대표들이 가족과 함께 거주할 목적으로 한 계약이 주를 이뤘지만, 최근에는 20~30대의 젊은 부자들부터 60대의 다주택자까지 다양하다는 설명이다.
집값과 전셋값이 오르는 만큼 월세도 그만큼 가파르게 뛴다. 한 번 월세로 시작한 물건은 월세로만 나가는 경향이 있다고도 했다.
압구정동에 있는 B 공인 중개 대표는 "강남권의 경우 유주택자 등이 유입되는 경우가 많아 어쩔 수 없이 전세대출을 활용하지 못해 반전세나 월세를 택하는 경우가 있다"며 "최근엔 금리가 오르면서 '대출 이자나 월세나 지불하는 것은 비슷하다'고 생각하는 세입자들도 있다"고 전했다.
전세대출이자 급등에 전월세전환율 '역전'…월세 더 뛸 수도
시장 안팎에서는 앞으로 월세가 더 오를 수 있다는 전망이 나온다.
기준금리가 오르면서 전세 대출 금리도 덩달아 오르고 있는데, 전세 이자가 월세보다 비싼 현상이 발생하고 있어서다.
최근 전세 대출 이자는 연 5%를 눈앞에 두고 있다. 금융권에 따르면 국민·신한·하나·우리·농협 등 국내 5대 은행의 지난 14일 기준 전세자금대출금리(변동금리)는 최저 연 3.148%, 최고 연 4.798%다.
한은이 기준금리를 0.25%포인트 올린 작년 8월 5대 은행 전세 대출 금리는 최저 연 2.388%, 최고 연 3.998%였다.
이와 비교하면 현재 대출금리가 0.8~0.9%포인트 높다.
사진=뉴스1
한국부동산원에 따르면 서울 지역 전월세 전환율은 4.7%다.
강남 지역은 4.5%, 강남 3구가 몰려 있는 동남권은 4.3%다.
전세 대출 금리 상단인 4.798%보다 모두 낮다.
세입자가 전세대출을 받아 은행에 내는 이자가 집주인에게 월세를 내는 것보다 더 비싸졌다는 뜻이다.
전월세 전환율은 전세를 월세로 돌릴 경우 월세를 얼마로 책정하면 되는지 알려주는 기준이다.
전세금 1억원을 월세로 바꾸는 경우 전환율이 3%라면 세입자가 연간 내야 할 월세가 총 300만원이라는 의미다.
압구정동 C 공인 중개 대표는 "최근 금리가 빠르게 오르고 있는 만큼 전월세 전환율도 올라갈 가능성이 있다"며 "월세가 더 오를 수 있단 의미"라고 했다.
다만 그는 "지역별, 단지별로 적용되는 전환율이 조금씩 차이가 있기 때문에 일괄적으로 오른다고 보기는 어려울 것"이라고 설명했다.
월세 거래 증가?…임대차 3법·세금 부담 등 때문
고가 월세 출현 등 월세 시장 역시 불안정한 모습이다. 월세 거래가 늘어난 것은 정부가 시행한 '임대차 3법'이 원인이라는 분석이다.
정부는 2019년 주택 임대차법을 개정하면서 전·월세 계약의 1회 갱신을 의무화하고, 갱신 계약 임대료 인상률은 5% 이내로 묶었다.
종합부동산세 등 집주인들이 주택을 보유한 데 따른 세금이 늘어난 점도 월세 거래가 증가한 요인이다. 일부 은퇴자들이 보유한 현금이 부족해지면서 다달이 월세를 받아 세금을 내려 한단 설명이다.
서초구 반포동에 있는 C 공인 중개 대표는 "임대차법 이후 전세 물량 자체가 줄어들었고 종합부동산세 등 세금 부담이 늘어나면서 집주인들이 전세 대신 월세를 내놨다"며 "이런 이유로 월세 거래가 최근 늘어나고 있다"고 했다.
하지만 정부는 월세시장 역시 안정화 추세를 보인다며 자화자찬하고 있다.
노형욱 국토교통부 장관은 최근 "최근 절대적인 가격 수준이 올랐고 시장에 상승 압박 요인이 있었던 것은 사실"이라면서도 "지표를 보면 월세도 호전되고 있다"고 했다.
그러면서 "시장 흐름이 어느 방향으로 가는지에 따라 가격 기제를 통제한다는 게 맞는지는 의문"이라며 "정공법인 공급의 문제부터 풀어가야 근원적으로 (집값이) 잡히는 것"이라고 강조했다.
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한편 서울에서 월세를 낀 거래는 지난해 최다 수준을 기록했다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 총 6만8894건이다. 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많다.
전날 기준으로는 전체 거래의 36.13%에 달하는 1607건의 월세 거래가 이뤄졌다. 송파구(239건), 강남구(123건) 등에서 거래가 많았다.
가격 역시 뛰었다.
한국부동산원의 통계에 따르면 서울 아파트 월세는 지난해 12월 기준 평균 124만5000원을 기록해 2020년 12월(112만7000원) 대비 10.5% 올랐다.
이 기간 강남권(한강 이남 11개구) 아파트 월세가 5.8%, 강북권(한강 이북 14개구) 아파트 월세는 18.1% 급등해 각각 130만4000원, 118만3000원을 기록했다.
