무주택자는 '벼락거지', 유주택자는 '적폐세력'..모두가 분노했다

 

 

 

서울시내 아파트 전경. 쿠키뉴스DB

 

 

 

 

 

 

 

 

지난 10일 서울 송파구 롯데월드타 전망대 '서울스카이'에서 바라본 서울시내 아파트

＜이하사진=연합뉴스＞

 

 

 

 

 

 

 

 

 

연합뉴스

 

 

무주택자는 '벼락거지', 유주택자는 '적폐세력'..모두가 분노했다

 

 

 

 

0.73%포인트 차로 승패가 결정된 20대 대선 결과를 놓고 그 요인에 대한 다양한 분석이 나오고 있다. 그 중 결정적인 영향을 미친 요소 중 하나로 부동산 문제가 꼽힌다. 부동산 문제에 관해서는 유주택자·무주택자, 임대인·임차인 가릴 것 없이 모두가 문재인 정부의 실정을 규탄하고 있다.

◆유주택자·임대인, 세금폭탄 맞고 적폐세력 딱지…부동산 내로남불까지= KB국민은행에 따르면 문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 현재2022년 2월까지 서울 아파트값은 61.59% 올랐다.

전국 기준으론 37.59%의 변동률을 기록했다.

 

이는 KB국민은행이 집값 조사를 시작한 1986년 이후 역대 정부 중 노태우 정부(1988년2월~1993년2월) 때를 제외하고 가장 높은 것이다.

 

중위주택가격(주택을 가격별로 세웠을 때 가운데 가격)은 서울 아파트의 경우 2017년 5월 6억635만원에서 현재 10억8775만원으로 4억8140만원이나 올랐다.

직전 박근혜 정부에서 4억6545만원에서 5억9916만원으로 1억3371만원 뛰었던 것과 대비된다.

 

집값이 올라 자산가치가 상승했음에도 유주택자들은 분노했다.

서울 아파트 공시가격은 전년 대비 19.9%나 올랐고, 강남은 물론 강북 지역에서도 새로 종합부동산세를 내게 된 1주택자가 대폭 늘었다.

 

실현되지 않은 시세 차익에 대해 1주택자까지 과도한 세금을 물리는 상황은 부당하는 지적이 쏟아졌다. 다주택자들은 '투기꾼', '적폐세력' 취급을 받았다.

건강보험 지역가입자가 내는 건보료도 급등했다.

'부동산 내로남불'은 불같은 분노에 기름을 끼얹었다.

 

임대료 인상률을 5%로 제한하는 임대차법 개정안을 대표발의한 더불어민주당 박주민 의원은 법안 통과 직전 자신이 보유한 아파트의 임대료(월세)를 9% 올린 사실이 드러났다.

김상조 청와대 정책실장도 새 임대차법 시행 이틀 전에 자기 소유 아파트의 전세 보증금을 14%(1억2000만원) 올려 받은 사실이 드러났다.

 

청와대는 "한 채 빼고 다 팔라"고 했지만, 경제정의실천시민연합에 따르면 2020년 기준 청와대 참모 12명이 총 25채를 보유한 사실이 드러났다.

일부는 집을 팔기보다 사직서를 제출했고, '직보다 집'이라는 비아냥이 쏟아졌다.

 

 

 

 

 

 

윤석열 제20대 대통령 당선인의 재건축 규제 완화 공약에 서울을 중심으로 한 주요

재건축 추진 단지들의 기대감이 커지고 있다.

사진은 11일 서울 한 아파트 단지 앞에 내걸린 윤석열 대통령 당선인인사 현수막.

 

 

 

◆무주택자·임차인, 집값 폭등에 탈서울= 무주택자·임차인은 분노를 넘어 '피눈물'을 흘려야 했다.

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 시행된 이후 전셋값 급등세가 지속했다. 보증금을 감당하지 못한 세입자들은 수도권 외곽으로 밀려났다.

 

한국부동산원에 따르면, 2020년부터 2021년까지 2년간 서울 주택 평균 전셋값은 28.88% 상승했다. 전세가격 상승 요인으로 공인중개사 35%가 "임대차법 적용 이후 전세물량 감소"를 꼽았으며, 주택가격 급등에 따른 전세 수요 증가(21%)와 신규 입주물량 감소(20%)가 뒤를 이었다(KB부동산 보고서).

그 결과 지난 한 해 동안 무려 56만7366명이 서울을 벗어나 다른 지역으로 이사했다.

세금 부담을 세입자에게 전가하면서 '전세의 월세화' 현상도 가속화했다.

전국경제인연합회 산하 한국경제연구원의 '보유세 인상이 주택 임대료 상승에 미친 영향 분석' 보고서에 따르면, 종부세 등 보유세율이 1.32%p 오르면 월세 비중이 5% 정도 오르는 것으로 나타났다.

 

늘어난 세 부담을 월세 수익으로 보전하려는 움직임이 많아지며 월세를 선호하는 방향으로 전월세 시장 구조가 변한다는 해석이다.

서울에 남은 무주택들은 폭등한 월세를 감당해야 했다.

지난 1월 기준 서울의 평균 월세는 125만원(한국부동산원)이다.

 

대출규제는 무주택자의 '내집마련의 꿈'마저 원천 봉쇄했다. 현금부자만 주택을 매수할 수 있는 환경이 만들어졌다.

'로또'에 버금간다는 청약에 당첨됐지만, 대출 규제조치로 계약을 포기하는 사례도 나타났다.

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 '서울스카이'에서 바라본 진주·미성·크로바 아파트

재건축 현장.

 

 

 

 

◆尹, 공급확대·규제완화 공약…시장 안정화 총력= 윤석열 대통령 당선인은 ‘공급 확대’와 ‘규제 완화’ 쌍두마차를 필두로 부동산 정책의 대대적인 개혁을 예고하고 있다.

이는 문재인 정부의 부동산 정책 실패가 '투기와의 전쟁'을 앞세워 수요 억제에만 집중하며 규제를 남발하고 공급에는 소홀했기 때문이라는 현실적 진단에 따른 것이다.

 

임기 5년간 총 250만호 이상의 주택을 공급하는 것이 대표 공약이다.

이 가운데 130만∼150만호는 수요가 집중된 수도권에 공급한다.

재건축 등 정비사업 관련 규제도 완화된다.

 

윤 당선인은 수요가 많은 서울 등 도심에 충분한 주택이 공급되도록 재건축·재개발·리모델링 등의 규제를 완화하겠다고 공약했다.

윤 당선인은 종합부동산세(종부세)의 장기적 폐지를 포함한 세제 ‘대수술’을 예고했다.

종부세는 장기적으로 재산세와 통합하는 방안을 추진한다. 임대차3법도 개정·보완이 추진될 전망이다.

 

다만 다수의 정책들은 관련 법률의 제·개정이 필요하다.

거대 야당의 협조·동의가 필수적이다.

업계 관계자는 "세제 개편, 임대차3법 등은 민주당의 동의가 필요하기 때문에 단기간내 실현이 어려울 수 있다"며 "재개발·재건축 규제완화, 생애최초주택 구입자 대출규제 완화 등 민주당과 공통공약에 먼저 집중하는 것이 효과적인 접근이 될 것"이라고 말했다.

 

 

 

 

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr

<ⓒ경제를 보는 눈, 세계를 보는 창 아시아경제 

 

 

 

 

 

 

서울 송파구 롯데월드타워 서울 스카이 전망대에서 바라본 아파트 모습. [연합]

 

 

 

 

 

 

 

문재인 대통령

 

 

 

 

역대 가장 많이 오른 집값…무주택 가구는 늘었다

 

 

 

통계로 보는 문재인 정부 5년
주택보급률, 자가보유율 모두 하락
무주택 가구 첫 900만가구 돌파

 

 

 

[헤럴드경제=박일한 기자] 문재인 정부는 1993년 출범한 문민정부(김영삼 정부) 이후 집값이 가장 많이 오른 시기였다.

부동산 규제책을 역대 가장 많은 30번 가까이 내놓았지만 집값은 잡히지 않았다.

아직 두 달 가량 남은 문 정부에서 주택시장은 어떻게 변했을까.

 

KB국민은행에 따르면 문 정부가 출범한 2017년 5월부터 현재(2022년 2월)까지 서울 아파트값은 61.59% 올랐다.

전국 기준으론 37.59%의 변동률을 기록했다.

이는 KB국민은행이 집값 조사를 시작한 1986년 이후 역대 정부 중 노태우 정부(1988년2월~1993년2월) 때를 제외하고 가장 높은 것이다.

 

주택을 가격별로 세웠을 때 가운데 가격을 뜻하는 ‘중위주택가격’이 서울 아파트의 경우 2017년 5월 6억635만원에서 현재 10억8775만원으로 4억8140만원이나 올랐다.

직전 박근혜 정부에서 4억6545만원에서 5억9916만원으로 1억3371만원 뛰었던 것과 비교된다.

문 정부 기간 전국 기준 아파트 중위가격은 3억624만원에서 5억1652만원으로 2억1028만원 상승했다.

 

전국 아파트 중위가격은 이 조사를 시작한 2008년 12월 2억2589만원이었다.

이명박 정부, 박근혜 정부를 거쳐 2017년 5월까지 거의 10년간 8035만원으로 1억원도 오르지 않았던 전국 아파트 중위가격은 문 정부 들어서만 2억원 이상 폭등했다.

 

▶수도권 주택 보급률 98%= 문 정부에서 집값이 폭등한 배경에 대해 대부분 전문가들은 주택공급에 소홀했다는 점을 꼽는다.

통계청에 따르면 2020년 기준 수도권(서울, 경기, 인천) ‘주택보급률’은 현재 98%로 2017년(98.3%)보다 0.3%포인트 내려갔다.

주택보급률은 가구 수 대비 주택 수의 비율을 의미한다.

2020년 기준 수도권엔 1022만7900가구가 살고 있는데 주택은 1002만7200채가 있다.

 

서울은 주택보급률 하락폭이 더 컸다.

2020년 기준 주택보급률은 94.9%로 2017년(96.3%)에 비해 1.4%포인트 내려갔다.

이 기간 서울에 거주하는 가구수가 381만3300가구에서 398만2300가구로 16만9000가구나 늘었는데, 주택수는 367만1500채에서 377만8400채로 10만6900채만 증가했기 때문이다.

 

늘어나는 가구수에 비해 공급된 주택수가 4만가구 이상 모자랐다.

물론 전국 기준으로 주택보급률은 이미 100%를 넘는다. 2020년 103.6%(전국 가구수 2092만6700가구, 주택수는 2167만3500채)로 문재인 정부가 출범한 2017년(103.3%)과 비슷한 수준이다.

주택보급률이 100%를 넘는다는 건 문재인 정부에서 주택공급을 소홀하게 여긴 이유였다.

 

문 정부 초대 국토교통부 장관을 역임했던 김현미 장관은 2017년 6월 취임식에서 “집값 상승의 원인을 공급부족에서 찾는 분들이 있는데 현실은 다르다”며 “주택이 부족해서가 아니라 투기세력 때문에 집값이 오르고 있다”고 말했다.

 

문 정부는 주택보급률은 100%를 넘었는데, ‘자가보유율’(집을 소유한 가구)은 50% 전후에 불과한 점에 집중했다. 실제 전국 자가보유율은 2020년 기준 56%에 머물고 있다.

2017년 55.9%에서 그나마 조금 상승한 게 이 정도다.

서울의 경우는 2017년 49.1%에서 2020년 48.4%로 오히려 더 떨어졌다.

 

따라서 집을 여러 채 보유한 다주택자만 집을 팔면 주택을 굳이 대거 공급할 이유가 없다고 생각했다. 초기 문 정부는 이들 다주택자들이 주택을 팔도록 유도하는 정책에 집중했다.

주택 소유에 따른 세금부담을 강화하고 대출을 어렵게 하는 다주택자 규제책에 집중했다.

주택공급에 대해선 많이 해봤자 돈이 많은 다주택자들의 투기판만 키운다고 판단했다.

 

▶2021년 서울 새 아파트 분양 5000채도 안돼= 문 정부의 이런 판단은 주택공급 위축으로 이어졌다. 문정부가 출범한 2017년부터 2021년까지 5년간 전국 주택인허가 건수는 269만8478건에 불과해 직전 5년(303만3627건) 보다 11%(33만5149건) 줄었다.

서울만 따지면 문 정부 시기 38만2595건 인허가를 받아 직전 5년(40만4967건) 보다 6%가량(2만2372건) 축소됐다.

서울에선 단 한건의 재개발 사업 승인도 없었고, 재건축도 기존 진행하던 사업 외에 사실상 멈춰섰다.

 

새 아파트 분양도 줄었다.

특히 집값 상승폭이 컸던 서울의 경우 감소폭이 가팔랐다.

2017년 서울에 분양한 공동주택은 1만9251채였는데, 2018년 1만773채, 2019년 1만5429채, 2020년 1만4021채, 2021년 4872채 등으로 감소추세를 보였다.

 

인허가수가 줄고 분양이 감소하면 향후 입주량은 감소한다.

일반적으로 아파트는 ‘인허가-착공-분양-시공-준공-입주’의 단계를 거쳐 공급되기 때문이다.

이 기간이 보통 3~4년 걸린다. 문재인 정부에서 줄어든 인허가와 분양은 향후 2~3년간 주택 공급 감소의 직접적인 원인이 될 것으로 보인다.

 

이는 최근 집값 상승폭이 주춤하고 있음에도 대부분 전문가들이 당분간 집값이 오를 것으로 예상하는 주요 이유 중 하나다.

실제 부동산R114에 따르면 2022년 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만520가구(임대 포함 총 가구수)로 전년(3만2012가구) 보다 1만가구 이상 준다.

 

이는 1990년 통계를 집계한 이래 최저치였던 2012년(2만336가구)을 제외하고 역대 2번째로 적은 물량이다. 서울 아파트 입주량은 2019년 4만9032가구, 2020년 4만9478가구 등으로 높은 수준을 유지하다가 최근 빠르게 감소하고 있다.

 

새 아파트가 많지 않으니 미분양은 역대 가장 낮은 수준이다.

전국 미분양 아파트는 2021년 말 기준 1만7710채로 문재인 정부가 출범하던 2017년(5만7330채)의 30% 수준으로 줄었다.

수도권 미분양도 현재 1만6202채로 2017년(4만6943채)의 35% 수준으로 감소했다.

 

▶늘어난 무주택자, 주택 보유 의식은 더 커져= 국토부에 따르면 전국의 무주택 가구 수는 2017년 867만3868가구에서 2020년 919만6539가구로 55만2671가구 늘었다. 통계 작성이후 처음으로 900만명을 돌파했다.

서울에선 같은 시기 193만8071가구에서 205만4216가구로 11만6145가구 증가했다.

이에따라 현재 가구수 비율로 전국에선 44%, 서울은 51.6%가 무주택자다.

이들은 집을 보유하지 않은 채 전세나 월세에 머물고 있다.

 

서울은 물론 전국적으로 인구수가 줄고 있다는 점을 고려하면, 무주택 가구수 증가는 가구 분화를 통한 1~2인 가구 증가가 주된 원인으로 보인다.

전국 인구는 2017년 말 기준 5178만명에서 2022년 2월 현재 5163만명으로 감소했다.

서울 인구는 같은 시기 986만에서 951만명으로 줄었다.

무주택자는 문재인 정부에서 폭등하는 전셋값으로 어려운 시기를 보냈다.

문 정부 출범 후 2022년 2월까지 서울 아파트 전세는 30.43%, 전국 아파트 전세는 19.49% 뛰었다.

 

개별적으론 두 배 이상 상승한 전세도 수두룩하다.

문 정부는 집권 내내 집은 사는(Live) 곳이지 사는(Buy) 곳이 아니라고 강조해왔다.

하지만 문 정부 내내 오른 집값으로 인해 사람들은 집을 사야 한다는 의식이 강해졌다.

 

문 정부에서 가장 최근 조사해 발표한 ‘2020년 주거실태조사’ 가운데 ‘주택보유의식’ 조사에 따르면 우리나라 국민들의 87.7%나 집을 꼭 보유해야 한다고 생각하고 있다.

이는 2017년 주택보유의식 결과(82.8%)였던 것보다 4.9%포인트 늘어난 것이다.

수도권 거주자를 상대로 한 조사에서 주택보유의식은 같은 기간 79.7%에서 87.4%로 7.7%포인트 높아졌다.

 

 

 

 

 

 jumpcut@heraldcorp.com

 

 

 

 

 

 

 

 

윤석열 대통령 당선인. © News1 이동해 기자

 

 

 

 

 

 

 

 윤석열 대통령 당선인이 지난해 12월 오세훈 서울시장과 서울 강북구 미아4-1

재건축정비구역을 방문해 현장을 살펴보고 있다. /사진=이명근 기자 qwe123@

 

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스]

 

 

 

 

 /그래픽=비즈니스워치.

 

 

 

 

文 정부서 두 배 넘게 뛴 집값, 尹 정부에선 어떻게 될까

 

 

 

문 정부서 서울 집값 6억215만→12억6891만원
윤석열 정부, 대규모 공급 통해 집값 안정 추진
재건축·재개발 규제와 세제 개혁 속도전 전망
정비사업 규제 완화와 집값 안정화는 '딜레마'

 

"장기적 시장안정 위해 단기 집값 상승 불가피"
임대차3법 부작용 전셋값 안정화도 최대 과제

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 제20대 대통령 선거에서 윤석열 국민의힘 후보가 당선되면서 새 정부의 부동산 정책에 따라 집값이 어떻게 흘러갈지가 초미의 관심사로 떠오르고 있다.

문재인 정부가 강력한 수요 억제 정책을 폈다가 실패한 뒤 후반부에 들어서면서 '공급 확대'로 돌아섰다면, 윤석열 정부는 처음부터 대규모 공급 확대와 함께 도심 재건축·재개발 규제 완화를 강조한다는 점에서 큰 차이를 보이고 있다. 

윤석열 당선인의 부동산 관련 공약도 집값 안정을 목표로 만들어졌다.

문재인 정부의 가장 큰 실정(失政)이 부동산 정책이었고 이로 인해 서민들의 고통이 가중됐다고 판단하고 있기 때문이다.

KB국민은행 2월 통계에 따르면 서울시 평균 아파트값은 12억6891만원을 기록했다.

문재인 정부 출범 전인 2017년 4월 6억215만원이었던 것과 비교하면 2배 넘게 올랐다.

강북권 평균 아파트값도 10억(10억487만원)을 넘어섰고, 서울 전셋값 역시 평균 6억7257만원이라 서민이 감당하기 버거운 수준이다.

윤석열 정부는 대규모 공급 확대를 통한 시장 안정에 초점을 맞추고 있다.

윤 당선인은 임기 내 250만 가구의 신규 주택을 공급한다는 주택정책 공약을 내놓은 바 있다.

수도권에만 130만~150만 가구를 공급한다는 계획을 세운 것도 수도권 집값 안정이 절실하다고 판단했기 때문이다.

구체적으로 공공택지 142만 가구, 재건축·재개발 47만 가구, 도심·역세권 복합개발 20만 가구, 국공유지·차량기지 복합개발 18만 가구, 소규모 정비사업 10만 가구 등을 통해 250만 가구를 공급한다는 계획이다.

전문가들은 주택공급 확대, 집값 고점 인식, 기준금리 인상 등의 현 여건을 감안할 때로 문재인 정부에서 나타났던 급격한 집값 상승 양상은 나타나지 않을 것으로 보고 있다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "점차 가격 안정을 찾아가는 현 주택시장의 기조를 고려할 때 과거 몇 년과 같은 집값 불안 가능성은 상대적으로 낮을 것으로 보인다"며 "다만 아직 시장 유동자금이 3613조원에 달하는 만큼 국지적 가격불안 우려와 장기적 집값 안정 목표의 실행은 지속적인 정책안배가 필요하다"고 밝혔다.

윤석열 정부는 단기적 집값 안정을 위해 다주택자 양도세 중과 한시적 유예도 추진할 전망이다.

윤 당선인은 앞서 다주택자에 대해 양도소득세 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제하는 방안을 공약으로 밝힌 바 있다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "6월 1일이 종부세 과세 기준일이기 때문에 다주택자 양도세 한시적 감면을 가장 우선 순위로 정권 출범 초기에 시행할 가능성이 높다"며 "다주택자들의 매물이 일시적으로 한꺼번에 나오면 집값이 단기적으로 빠질 수 있다"고 설명했다.

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 김병문 기자 = 국민의힘 윤석열 후보가 20대 대통령으로 당선되면서

서울의 주요 아파트 단지 재건축과 노후 주거지 재개발 사업도 탄력을 받을 것으로

전망되는 가운데 10일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 진주·미성·

크로바 아파트 재건축 현장이 보이고 있다. 2022.03.10. dadazon@newsis.com

 

 

 

 

 

 

문제는 도심 공급 확대를 위한 재개발·재건축 규제 완화다.

47만 가구를 재건축·재개발 사업을 통해 충당한다는 계획인 만큼 규제 완화가 필수적인 상황이다.

이 과정에서 자칫 겨우 안정세를 찾고 있는 집값이 다시 불안해 질 수 있다는 우려가 나온다.

윤 당선인은 재건축초과이익 부담금을 완화하고 30년 이상 공동주택 정밀안전진단 면제 등 재건축·재개발 규제를 완화하겠다고 공약했다.

또 안전진단 평가항목에서 구조안전성의 가중치를 50%에서 30%로 낮추고, 재건축 단지 용적률을 최대 500%까지 허용하겠다고 공약하면서 재건축 사업 활성화에 기대감이 커지고 있다.

실제로 이 같은 규제 완화 기대감에 서울 주요 재건축 아파트들의 가격 상승 기대감이 살아나고 있다. 부동산R114에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트값은 0.04% 올라 일반 아파트값 0.01% 보다 높은 상승률을 보였다.

 

최근 서울시도 35층 층고 규제를 폐지하면서 한강변을 중심으로 아파트 재건축 사업에 탄력이 붙을 것으로 전망되고 있다.

이재국 금융연수원 겸임교수는 "재건축·재개발을 활성화하겠다고 한 만큼 개발 이슈가 있는 지역과 재건축 단지, 공공재개발 대상지역에 대한 투자 관심이 증가하면서 집값이 강세를 보일 수 있다"며 "새 정부가 부동산 시장 안정을 시키며 공급정책 로드맵을 제시하는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을지 지켜봐야 할 것"이라고 말했다. 

장기적인 시장 안정화를 위해 재건축발 단기 집값 상승이 불가피하다는 지적도 나온다.

이에 따라 집값 상승을 최소화하는 쪽으로 세밀한 정책 추진이 필요하다는 설명이다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "재건축·재개발을 활성화하지 않고 서울 도심 공급을 늘리긴 어렵다"며 "문제는 단기적으로 오히려 집값을 올리는 부작용이 발생한다는 것"이라고 말했다.

이어 "그렇다고 안 할 수도 없는 것이어서 재개발·재건축 활성화를 추진하되 집값 상승을 최소화하는 쪽으로 사업 순서를 정하는 등 중장기 로드맵을 만들어야 한다"며 "수요 억제가 답이 아니듯이 무조건 빠르게 하는 것이 답은 아니다.

또 주변지역과 전셋값을 자극하지 않도록 확실한 이주대책도 필요하다"고 설명했다.

전·월세 시장을 안정화 시키는 것도 윤석열 정부가 당면한 최대 부동산 과제 중 하나다.

임대차법은 세입자 보호라는 좋은 입법 취지에도 불구하고 전셋값이 급등하는 부작용으로 오히려 세입자 시름을 키웠다는 비판이 나온다.

 

특히 2020년 7월 도입된 계약갱신청구권의 계약갱신이 만료되는 내년 7월 전후로 전셋값이 크게 뛸 것을 우려하는 목소리가 크다.

전셋값이 요동치면 집값을 밀어올리는 불안 요인으로 작용한다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정책은 누구나 쉽게 이해하고 실무도 단순명확해야 하지만 계약갱신청구권은 그렇지 못한 것이 현실"이라며 "임대차3법은 폐지를 포함한 전면적인 재논의가 필요하다"고 지적했다.

 

 

 

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서울 송파구 롯데월드타워 전망대에서 바라본 서울 시내 아파트 모습.

(사진=연합뉴스)

 

 

 

 

 

11일 서울의 한 아파트 단지에 내걸린 당선 축하 현수막. 윤석열 제20대 대통령

당선인의 재건축 규제 완화 공약에 서울을 중심으로 주요 재건축 추진 단지들의

기대감이 커지고 있다. 연합뉴스

 

 

 

 

 

윤석열 첫해' 집값 떨어질까...전문가들 대체로 "올해는 상승"

 

 

 

20대 대통령선거에서 윤석열 국민의힘 후보가 당선되면서 부동산 정책에도 대대적인 변화가 예고됐다. 전문가들은 민간 정비사업 활성화가 예상되는 가운데 공급 부족 현상이 이어져 당분간 완만한 집값 상승이 이어질 것으로 예측한다.

윤석열 대통령 당선인이 공약한 물량 공급 효과가 나타나기까지는 시간이 걸릴 전망이다.

 

 

 

민간 정비사업, 부동산세 완화 기대로 매물 더 줄어

 

 

11일 오전 도시계획위원회 심의를 7년 만에 통과한 서울 송파구 잠실 주공아파트 5단지

뒤로 신축 아파트 단지가 보인다. 뉴시스

 

 

 

 

11일 정치권에 따르면 윤 당선인은 △5년간 전국 250만 가구 공급 △정비사업 규제 완화 △재산세와 종부세 통합 △다주택자 양도소득세 중과 2년 유예 △생애 첫 주택 구입자 대출 규제 완화 등을 공약으로 내걸었다.

규제를 완화해 시장에 물량을 푸는 데 방점을 찍은 것이다.

 

다만 전문가들은 당장 물량이 크게 늘기 어렵다고 판단한다.

오히려 민간 재건축 등 정비사업에 대한 기대로 집값이 오를 것으로 전망한다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "용적률 상향, 안전진단 면제가 시장에 호재로 작용해 집값이 오를 수 있다"고 말했다.

 

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "공급 부족이 계속돼 집값은 우상향할 것"이라고 예측했다.

시장에 매물 자체가 줄어들 수도 있다.

매도자들이 양도세 중과 유예 등 세금 완화 정책이 시행되길 기대하며 내놓은 매물마저 거둬들일 가능성 때문이다.

 

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "보유세 전면 재검토까지 언급됐으니 매도자 입장에선 지금 매물을 내놓을 이유가 없다"며 "정책 변화 기대로 올해까지는 매물이 많이 풀리지 않을 것"이라고 전망했다.

대출 규제로 인한 불확실성도 여전하다.

 

함영진 직방 데이터랩장은 윤 당선인의 주택담보대출비율(LTV) 80% 완화 공약에 대해 "7월부터 1억 원 이상 대출자는 대출 원리금이 연 소득의 40%로 제한돼 소득이 낮은 사람은 대출로 도심 내 주택 마련이 쉽지 않다"며 "DSR 정책과 상충되는 부분에 대한 조정이 필요하다"고 말했다.

 

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "대선 이후 정책적 불확실성은 어느 정도 해소됐지만 올해 들어 대출 규제가 심해진 데다 금리까지 올라 거래가 크게 늘긴 어려워 보인다"고 밝혔다.

 

 

공약 실현, 국회 문턱·지방선거가 관건

 

 

윤석열 대통령 당선인이 지난 10일 오전 서울 여의도 국회에서 당선 인사를 하고

있다. 연합뉴스

 

 

종합하면 윤 당선인의 공약 실현에 필요한 것은 시간이다. 윤 당선인이 전날 "정부 주도가 아닌 민간 중심의 경제로 전환하겠다"고 밝힌 만큼 '정책 공백기'가 생길 여지도 있다.

윤지해 수석연구원은 "2·4 대책을 통한 공급 계획도 원점에서 재검토할 가능성이 크다"고 말했다.

 

공약 이행을 위해서는 국회 통과라는 산도 넘어야 한다.

재건축초과이익 환수제 완화, 종부세 통합, 1기 신도시 재정비 특별법 등은 법 제·개정이 필수적이다. 특히 재건축초과이익 환수제는 2018년 문재인 정부에서 부활한 만큼 더불어민주당의 반발이 예상된다.

 

오는 6월 지방선거도 변수다. 지방자치단체, 지방의회가 정비사업에 반대하면 정책 추진에 차질이 불가피하기 때문이다. 권대중 교수는 "시행령은 대통령이 바꿀 수 있지만 지방의회에 제정권이 있는 지방 조례로 적용되는 것도 있다"며 지방선거 결과를 지켜봐야 한다고 했다.

다만 전문가들은 전국 250만 가구 주택 공급이 실현된다면 집값은 결국 안정될 것으로 본다.

고준석 제이에듀 투자자문 대표는 "시장 안정화에 공급보다 더 좋은 정책은 없다"며 "주사 바늘이 들어갈 때 아프더라도 주사를 안 맞을 수 없듯이 잠시 가격이 오르겠지만 길게 보면 분명 효과가 있을 것"이라고 말했다.

 

 

 

 

서현정 기자 hyunjung@hankookilbo.com

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서울 송파구 롯데월드타워 전망대인 '서울스카이'에서 바라본 시내 아파트

＜사진=연합뉴스＞

 

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대선 끝나면 집값 오른다?…역대 대선에선 오히려 보합·하락

 

 

 

‘대선 후 집값이 오른다’는 소문이 부동산시장에 퍼져 있지만 실증 자료를 보면 ‘낭설’이라해도 과언이 아니다.

최근 치러진 4차례 선거의 경우 이듬해 집값이 모두 보합 또는 하락했다.

 

반면 집값은 정권 말기에 변동폭이 커지는 모습을 반복해왔는데, 이는 정권 초 수립했던 정책들이 시장에 영향을 주기까지 시간이 소요되는 ‘정책시차’ 때문이라고 볼 수 있다.

 

8일 KB부동산 주택통계현황에 따르면 제16대 대선이 있던 2002년 주택매매가격 변동률은 16.43%에서 이듬해 5.74%로 급감했다.

그 다음해에도 하락세가 이어지며 2004년 변동률은 -2.07%를 기록했다.

선거가 있던 해 고점을 찍고 집권 1~2년 차에 하락세를 보이는 모습은 대부분 선거에서 나타났다.

 

17대 대선이 있던 2007년 집값 변동률은 3.14%였는데, 2008년엔 3.11%, 2009년 1.46%로 하락했다. 19대 치러진 2017년에는 1.24%였다가 이듬해 3.16%로 반등했으나 다음해 0.24%로 상승폭이 줄었다.

정권 초기보다는 오히려 정권 후반부로 갈수록 변동폭이 커진다.

매매가 변동률은 2006년 11.60%, 2011년 6.86%, 2015년 4.42%로 크게 튀었는데 각각 집권 3~4년 차에 해당하는 시기다.

이런 모습은 문재인 정부에서도 반복됐다.

2021년 변동률은 14.97%로 2002년 이후 최고치다.

 

역대 정부는 부동산시장 안정 또는 부양이라는 제각각 목적에 맞춰 정권 초 부동산 대책을 대거 쏟아냈고, 그 정책 효과가 집권 후반기에 나타난 것이라 볼 수 있다.

예컨대 이명박·박근혜 정부는 규제를 대폭 완화하는 등 부동산 경기 활성화에 초점을 맞췄다.

 

집권 초 2008년 글로벌 금융위기 등 대내외적 환경이 악화되면서 주택시장 폭락 등 우려가 커지면서 이명박 정부는 거래 활성화에 나섰다.

LTV 완화, 재건축·전매 규제 완화, 투기과열지구 대폭 해제 등의 조치가 이뤄졌다. 박근혜 정부도 부동산을 경기 부양 수단으로 삼았다.

 

양도세 한시적 면제, 생애 첫 주택 취득세 면제, 주택 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화 등 부동산 활성화 정책이 집권 1~2년 차에 쏟아졌다. 집권 초기 0%대에 머무르던 집값 변동률은 2014년 2.10%, 2015년 4.42%를 기록하며 반등했다.

 

이와 반대로 노무현 정부는 집값 안정을 목적으로 집권 1~2년 차 종합부동산세 도입, 다주택양도세 강화, LTV 강화, 실거래가 신고 의무화 등 정책을 시행했다.

매도세가 쏟아지며 2004년 집값 변동률은 1997년 금융위기 이후 처음으로 마이너스를 기록했다.

다만 기대했던 정책 효과보다는 정반대의 결과가 나타났다.

 

다주택자 매물이 쏟아지면서 전·월세 매물이 실종됐다.

임대차시장 불안이 커지자 오히려 임차 수요가 매매 수요로 급격히 이전됐다.

집권 3년 차인 2005년 집값 변동률은 4.01%로 반등하더니 이듬해 11.60%로 폭등했다.

문재인 정부 중기 이후 나타난 ‘패닉바잉(공황구매)’ 현상과 흡사하다.

 

20대 대선후보들 역시 부동산시장 안정을 목적으로 하는 정책 폭탄을 예고하고 있다.

200만~300만가구 수준의 공급과 재건축·재개발 규제 완화, 보유세·양도세 완화 등 정도의 차이는 있지만 대체로 시장 수요자들의 부담을 줄여주는 쪽으로 가닥이 잡혀있다.

이번에도 정책 효과가 즉각 나타나기보다는 시차를 두고 서서히 나타날 가능성이 높다.

 

임병철 부동산114수석연구원은 "현재 두 유력 대선후보가 내세우는 대규모 주택 공급 계획이 실제 시장에 효과를 내기까지 상당한 시간이 걸린다는 점에서 지난 정부 집권기의 부동산시장 변동 추이를 답습할 가능성이 있다"고 말했다.

 

 

 

 

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr

 

 

 

 

 

 

 

대구에서 분양중인 아파트 모습  연합뉴스

 

 

 

 

 

집값안정화 시민행동 관계자들이 부동산 정책 규탄과 집값하락을 위한 정책을

촉구하며 기자회견을 하고 있다연합뉴스