금리인상=집값폭락?…과거엔 아니었는데 이번엔

 

 

 

 

서현정 기자

 

 

 

 

 

 

 

박종민 기자

 

 

 

 

 

아파트 매매 시장이 극심한 '거래 절벽' 지속으로 역대급 침체 수렁에 빠졌다. 반면

사실상 부동산 중개업소를 통하지 않는 아파트 교환, 증여, 직거래, 임대차 재계약 등

은 늘어나는 추세를 보이며 공인중개사들이 이중고를 겪고 있다. /연합뉴스

 

 

 

 

 

 

 

 

서현정 기자

 

 

 

 

 

 

 

금리인상=집값폭락?…과거엔 아니었는데 이번엔

 

 

 

 

한국은행이 사상 최초로 기준금리를 0.5%포인트(p) 올리는 '빅스텝'에 나선 가운데 약세장으로 접어든 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다.

일반적으로 기준금리 인상은 집값 하락 요인 중 하나로 여겨지만 금융위기 이후 금리인상기 자산시장을 보면 금리와 집값 사이에 방향성은 일정하지 않은 것으로 파악됐다.

다만 앞선 금리인상기와 비교해 지난해 8월부터 단행된 금리인상은 집값 고점 인식과 경기 침체 우려 상황 속에서 이어지는 만큼 약세장으로 접어든 집값의 하향 안정을 가속화할 것이라는 전망에 무게가 실린다.

금리 변동시 자산 가격 움직이지만 폭락은 없어

 

 

 

 

 

 

 

한국은행이 콜금리 목표제에서 기준금리로 제도를 바꾼 2008년 이후 기준금리 인상기 집값 등 자산 가격을 살펴보면 금리와 자산 가격 간 뚜렷한 방향성은 나타나지 않고 있다.

한국은행은 글로벌 금융위기 직후인 2010년 7월부터 2012년 6월까지 기준금리를 연 2.00%에서 연 3.25%로 1.25%포인트 인상했다.

 

이 기간 동안 코스피지수(월평균)는 1731.1에서 1848.6로 6.7%올랐고, KB부동산 전국주택매매가격지수는 65.3에서 70.9로 상승했다.

반면 같은 기간 서울주택매매지수는 65.9에서 65로 떨어졌다.

2017년11월부터 2019년6월까지 기준금리가 연 1.25%에서 연 1.75%로 0.5%포인트 올랐을 때도 코스피는 16.9% 하락했지만 전국주택매매지수는 77.3에서 79.3로, 서울주택매매지수는 70.4에서 78.2로 상승했다.

기준금리와 집값이 정비례 또는 반비례로 영향을 주지 않는 것이다.

연구기관들도 금리 인상이 부동산 시장에 즉각적인 영향을 미칠 가능성은 제한적으로 보고 있다.
2016년 금융연구원이 발표한 '자산가격 경로를 통한 통화정책의 유효성에 대한 고찰' 연구보고서는 "주식시장은 금리에 대한 민감보다 수요와 공급에 빠르게 반영되는 반면 부동산은

 

수요와 공급이 결정되는 매매결정과정이 상대적으로 긴 편이고 수요와 공급, 심리적 요인 등 다양한 요인에 의해 (가격이) 결정되는 경우가 많다"고 밝혔다.

금리인상기 오르던 집값, 금리하락기에 내리기도

 

 

 

 

 

 

금리 인상이 시간차를 두고 집값에 영향을 준다는 연구는 적지 않다.

국토연구원이 8일 내놓은 '주택 가격에 대한 금리의 시간 가변적인 영향 연구' 보고서도 금리상승기에 집값 하락 반응은 12~15개월의 시차를 두고 발생하는 것으로 분석하고 있다.

단기적 영향보다 중장기적으로 집값 하락 영향이 커진다는 의미다.

실제로 2010년 7월부터 오르기 시작한 기준금리는 2012년 6월 이후 내림세로 접어들었지만 2013년 6월 전국주택매매가격지수는 1년전(70.9)보다 떨어진 70.4를 기록했다.

서울주택매매가격지수도 금리인상기를 지난 뒤에 65에서 63.2로 더 떨어졌다.

금리 방향과 무관하게 집값이 움직이기도 한다. 2017년 11월에서 2019년 6월까지 기준금리는 0.5%포인트(1.25%→1.75%) 올랐다가 다시 떨어졌는데 이 기간 동안 전국 주택매매가격지수는 77.3에서 79.3, 서울 주택매매가격지수는 70.4에서 78.2로 올랐고, 이후 기준금리가 다시 낮아지자 해당 지수는 더 올랐다. 물론 해 당기간에는 코로나19로 인한 사상 초유의 저금리가 지속되는 상황이었고 다른 변수도 많았다.

금리와 집값 간 관계가 직접적이지 않은 이유는 주택 시장의 특성이 꼽힌다.

금리는 물론 수요와 공급, 심리적 요인 등 다양한 요인이 영향을 미치기 때문에 금리 단일 변수가 집값을 좌우할 가능성은 제한적이라는 것. 특히 정부의 정책도 시장에 미치는 영향이 크다.

2010년부터 시작된 금리인상기 당시 이명박정부는 '반값 아파트' 정책으로 분양가가 저렴한 보금자리 주택을 수도권에 대거 공급했다.

2011년부터 3년 간 분양한 가구는 35만가구에 달했는데 10분의 1에 가까운 3만가구(2013년)가 미분양 물량으로 쌓였다.

반면 2017년부터 시작된 금리인상기 당시 문재인정부는 각종 정비사업 관련 규제 및 분양가 규제를 강화하며 분양이 급감하는 결과를 낳았다.

2017년부터 3년 간 분양 물량은 연평균 분양 물량(28만9503가구)를 밑돈다.

 

이런 정책 방향이 유래 없는 초저금리와 맞물리면서 금리인상기에도 집값이 급등하는 결과를 낳았다는 평가다.

 

시장 둔화 국면 속 연이은 금리인상, 집값 흔들릴 것

 

 

 

 

 

 

엔데믹 이후 현실화된 금리인상기의 집값 전망은 예단하기는 어렵다.

다만 코로나19로 침체된 경기를 살리기 위해 푼 돈이 부동산 시장에 대거 유입되며 장기간 집값 상승을 이끈 가운데 이에 대한 피로감이 누적되며 시장이 얼어붙은 상황 속 연이은 금리 인상은 집값에 악영향을 줄 가능성이 크다는 게 전문가들의 공통된 전망이다.

KB국민은행 통계를 보면 서울과 수도권 아파트 가격은 올해 초까지 9년째 상승하고 있다. 

서울의 소득 대비 주택가격(PIR)은 18.4로 중간소득 가구(3분위)가 중간가격 주택(3분위)를 구입하기 위해서는 월급을 하나도 쓰지 않고 모아도 18년 넘는 시간이 걸리는 상황이다.

 

이른바 상승 사이클이 시작됐다고 평가 받는 2014년 1분기(7.5)와 비교하면 소득이 오르는 속도보다 집값이 오르는 속도가 훨씬 빨랐다고 평가할 수 있다.

악재가 누적된 상황에서 본격화된 이번 금리인상은 시장에 약영향을 줄 것이라는 전망이 우세하다.

직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "한동안 집값이 제자리에 머물거나 떨어질 가능성이 보이는 상황에서 높은 이자 부담을 감수하면서 까지 대출로 무리하게 집을 사는 의사 결정은 어려울 수 있다"며 "깊은 거래 관망 속 저조한 주택 거래와 가격 약세장이 이어질 것"이라고 예상했다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원도 "기준금리 2% 돌파는 금리 부담의 임계점을 지나는 것으로 이번 금리인상으로 주택 시장은 상당한 영향을 받을 것"이라며 "향후 1년 간 주택시장은 금리가 최대 변수로 금리인상 랠리가 마무리되어야 주택 가격 하락도 진정될 것"이라고 전망했다.

 

이어 "모험적 매수에 나서는 사람이 없어 거래 절벽이 이어지고, 올해 추가 금리 인상이 예고되어 있어 가격하락은 지속될 것"이라고 강조했다.

 

 

 

 

 

 

 

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울시내 아파트 단지.

/사진제공=뉴시스

 

 

 

 

 

 

 

정부가 전국 규제지역 해제 대상에서 세종시를 제외하면서 배경에 관심이 쏠린다.

사진은 세종시 전경. (행복청 제공)

 

 

 

"집값, 안정세 들어서도 폭락 가능성 희박"

 

다만 많은 전문가들은 부동산 시장이 본격적인 조정장에 진입하더라도 집값 폭락 가능성은 희박하다고 보고 있다.

장기간 집값 상승의 여파로 주택담보대출이 크게 강화됐고, 실제로 원리금을 납부하는 사람들이 부담하는 수준이 아직은 높지 않은 만큼 집주인들이 금리인상에 따른 이자부담을 이기지 못하고 집을 헐값에 던지며 집값이 폭락할 가능성은 크지 않다는 것이다.

 

집값 등 자산 가격 폭락은 국가 경제 전반이 흔들리는 상황의 결과물이 될 가능성이 커 그 전에 정부가 개입할 가능성도 제기된다.

NH농협은행 김효선 부동산수석위원은 "금리 인상이 연말까지 지속될 것으로 예상되지만, 이미 대출금리에 반영된 부분이 있어 주담대 금리가 추가적으로 크게 오르지는 않을 것으로 보인다"며 "이번 빅스텝 금리 인상으로 인한 매수세 위축은 더 커질 것으로 판단되지만 차주별 대출이 워낙 강화돼 있고 추가적인 규제 완화에 대한 기대감도 있어서 (기준금리 인상이) 주택 시장에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 전망했다.

신한은행 WM컨설팅센터 우병탁 부동산팀장도 "장기간 집값 상승에 대한 피로감과 경기 침체 우려 속 금리 인상이 단행되면서 집값이 조정 국면에 들어서겠지만 단기간 집값이 큰 폭으로 하락할 가능성은 희박하다"며 "금리 부담을 이기지 못하는 매물이 나오려면 보합세가 최소한 6개월, 길면 2년 이상 이어지며 가격 상승에 대한 기대감이 사라져 헐값에라도 처분하려는 매물들이 나오거나 경매로 넘어가는 물건들이 나와야 하는데 단기간 이뤄지기는 어렵다"고 말했다.

대한건설정책연구원 이은형 연구위원도 "대출 규제가 강화된 상황에서 금리가 더 오르면 매매와 민간 건설 투자가 위축되는 등 부동산 시장에 악영향을 끼칠 가능성이 다분하지만 일각에서 주장하는 전체적인 폭락은 없을 것"이라며 "집을 포함한 자산 시장이 폭락하면 집값 문제가 아니라 국가 경제가 휘청이는 상황이 될 수 있기 때문에 시장이 연착륙 하도록 정부가 개입할 가능성이 높다"고 내다봤다.

 

 

 

 

 

※CBS노컷뉴스

 

 

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 서울 중구 남산에서 시내 아파트 단지가 내려다보이고 있다.

2022.06.26. xconfind@newsis.com

 

 

 

 

 

 

초급매물도 안 팔려"…거래절벽, 집값 하락으로 이어질까

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "초급매물도 안 팔려요."

지난 12일 서울 동작구 흑석동 흑석한강푸르지오 단지 내 공인중개업소 대표는 "호가를 낮춰도 매수문의조차 없다"며 이같이 말했다.

이 대표는 "매수·매도자간 원하는 가격 차이가 워낙 커서 좀처럼 좁혀지지 않는다"며 "사려는 사람이 없다보니 매물만 쌓이고 있다"고 전했다.

서울 부동산 시장에는 거래절벽 현상이 갈수록 뚜렷해지고 있다. 거래절벽이 장기화하면서 서울 아파트 매매가격 하락세가 이어지고 있다.

콧대 높던 서울 집값 하락이 서울 대부분 지역에서 현실화하면서 하반기에는 집값 하락세가 본격화할 수 있다는 전망이 나온다.

아파트 거래량은 부동산 가격의 선행지표다.

통상적으로 거래량이 증가하면 집값이 상승하고, 반대로 감소하면 하락 신호로 여겨진다.

다만 서울 집값이 조정국면에 접어들었다는 지표가 늘고 있으나, 현장에선 집값 하락을 체감하지 못하고 있다.

 

일부 급매물을 제외하면 집주인이 부르는 가격은 매수 대기자들이 원하는 가격보다 여전히 높아 거래가 성사되지 못하고 있기 때문이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 건수는 881건(12일 기준)으로 집계됐다.

아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 더 늘어날 것으로 보이나, 지난해 같은 달(3943건)에 비해 턱없는 수준이다.

올해 들어 거래절벽 현상은 갈수록 뚜렷해지고 있다.

 

올해 서울 아파트 매매 건수는 ▲1월 1087건 ▲2월 814건 ▲3월 1433건 ▲4월 1752건 ▲5월 1739건 ▲6월 881건 ▲7월 45건이다.

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 한국부동산원이 7월 첫째 주(4일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을

조사한 결과 매매가격은 0.03% 하락해 전주(-0.04%) 대비 0.01%포인트 하락폭을

좁혔다.   (그래픽=안지혜 기자)  hokma@newsis.com

 

 

 

 

 

서울 아파트값이 6주 연속 하락했다. 최근 4주간 보합세 유지했던 강남구가 하락 전환했다.

한국감정원이 발표한 7월 첫째 주(4일 기준) 서울 아파트값은 0.03% 내려 3주 연속 같은 하락세를 기록했다.

지난 5월30일 이후 6주 연속 내림세가 이어지고 있다.

 

서울에서는 4주 연속 0.02% 상승한 서초구와 용산·동작구(0.00%)를 제외한 전 지역이 하락했다.

4주째 보합(0%)을 기록했던 강남구 아파트값은 0.01%를 기록하며 하락 전환했다. 강남구 아파트값의 하락은 지난 3월7일 -0.01% 하락 이후 4개월 만이다.

강남4구 중에서는 서초구만 상승했다. 서초구는 전주와 마찬가지로 0.02% 상승했다.

송파구는 지난주 대비 0.02%, 강동구는 0.04% 각각 하락했다.

부동산원 관계자는 "금리 인상과 경기 침체 우려 확산 등으로 매수세가 위축된 가운데 청담·도곡동 위주로 매물이 적체되며 가격이 하락 전환됐다"고 설명했다.
거래량 감소의 가장 큰 원인으로는 금리 인상과 대출 규제 강화가 꼽힌다.

 

지난해까지 시행사 자체 보증을 통해 중도금 대출과 입주 후 잔금 대출이 가능했다.

하지만 올해부터 분양 중도금과 잔금대출에 개인별 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용됐다.

부동산 거래에 올해부터 시행되는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없도록 했다.

또 이달부터 개인별 DSR 규제 대상을 총 대출액 1억원 초과 차주로 확대하는 조치가 시행됐다.

이에 따라 매매수급지수도 9주 연속 하락했다. 한국부동산원에 따르면 7월 첫째 주(4일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 전주(87.0)보다 0.2p 하락한 86.8을 기록했다.

강남3구(강남·서초·송파구)가 속한 동남권도 매매수급지수가 지난주 92.9에서 이번주 92.5로 떨어졌다. 100을 기준으로 0에 가까울수록 집을 팔려는 사람이, 200에 가까울수록 사려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

부동산 시장에선 집값 고점 인식 확산한 상황에서 추가 기준금리 인상이 예상되면서 매수심리가 더욱 위축될 것이라는 전망에 무게가 실리고 있다.

매수심리 위축에 따른 거래량 감소가 매매가격 하락으로도 이어질 수 있다는 것이다.

전문가들은 올해 하반기 집값이 다시 반등할 가능성이 낮다고 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "지금 주택시장의 가장 큰 변수는 금리 인상"이라며 "정부가 각종 규제 완화 대책을 내놓고 있지만, 금리가 높아지면 주택 구매력이 떨어질 수밖에 없고 추가 금리 인상에 대한 불확실성이 높아지면서 관망세가 당분간 지속될 것"이라고 설명했다.

권 교수는 "경기 불황에 물가 급등, 금리 인상 여파 등으로 전반적인 주택 매수세가 줄면서 주택 거래량이 줄고, 집값이 다시 반등할 가능성이 낮다"며 "금리가 시장의 예상보다 큰 폭으로 인상되면 매매가 하락세가 본격화할 수 있다"고 덧붙였다.

 

 

 

 

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스태그플레이션은 집값에 호재일까 악재일까

 

 

 

 

주택시장에 미치는 영향
고물가·저성장 기조 당분간 불가피
금리·가계부채·주택수급여건 등 변수
물가 오를땐 안전자산 선호 현상도

 

인기지역 중심 ‘양극화 현상’ 심화
정부 규제완화 부양책도 살펴봐야

 

 

 

2008년 아시아 글로벌 금융위기를 예측해 주목받았던 누리엘 루비니 미국 뉴욕대 경제학과 교수가 요즘 외신에 부쩍 많이 등장한다.

‘닥터 둠(비관론자)’으로 유명한 그는 “앞으로 경제가 스태그플레이션(저성장, 고물가)에 빠질 가능성이 있다”고 경고하고 있다.

 

우리나라에도 해당하는 이야기다.

사실 우리는 이미 스테그플레이션에 진입했다는 진단도 나온다.

저성장(Stagnation)과 고물가(Inflation)가 결합된 스태그플레이션은 물가는 상승하는 데 경제성장률은 하락하는 상황을 말한다.

 

성태윤 연세대 경제학부 교수는 최근 한국경제연구원 주최로 열린 ‘스태그플레이션 진입 가능성 진단과 정책방향’ 세미나에서 “한국에선 경기침체와 물가상승이 결합된 스태그플레이션이 이미 진행되고 있다”고 했다.

이미 수치도 비슷한 흐름이 보입니다. 윤석열 정부는 지난 6월 새정부 경제정책방향 합동브리핑을 통해 “올해 한국의 경제 성장률을 2.6%로 하향 조정하고, 소비자물가 전망은 4.7%로 대폭 상향”했다.

추경호 경제부총리는 “곧 6%대 물가상승률을 볼 수 있을 것”이라고 전망했다.

새 정부에서 물가상승률이 경제성장률을 보다 높다고 전망한 것이다.

 

역사적으로 물가상승률이 경제성장률 보다 높은 시기는 1970년대와 1997년 IMF외환위기, 2008년 글로벌 금융위기 외에 없다.

지금 상황이 그 정도로 위기라는 뜻이다.

이복현 금융감독원장은 “미증유의 퍼펙트 스톰이 밀려올 수 있다”고 우려했다.

 

▶주택수요 감소 vs ‘에셋파킹’= 우리나라 국민의 자산 중 부동산이 자치하는 비중은 약 80% 수준이나 된다.

스테그플레이션이 심화하면 부동산 자산은 어떻게 될까?

경기침체가 본격화하면서 집값에 악영향을 줄 것이란 관측이 많다.

경기악화 상황에선 실업자가 늘고 소비가 악화된다.

금리가 오르면서 대출이 어려워지기 때문에 주택 수요는 줄어들 수밖에 없다.

 

한편으론 물가가 급등하는 시기엔 안전자산 선호 현상으로 부동산을 사려는 수요가 늘면서 오히려 오른다고 분석하는 전문가도 있다.

투자자들 사이에 ‘에셋파킹’(asset parking)이란 말이 부각되는 게 대표적 사례다.

물가급등 시기에 오를 자산에 투자(파킹)하면 향후 더 많은 부를 챙길 수 있다는 기대다.

최근 강남 고가주택이 신고가를 경신하고, 초고가 오피스텔이나 생활형숙박시설이 단기간 완판 되는 현상이 나타나는 이유다.

 

어떤 판단이 맞을까?

전문가들이 현재 상황을 물가 상승폭이 경제성장률 보다 높았던 1970년대와 1997년 IMF외환위기, 2008년 글로벌 금융위기와 비교한다.

 

앞서 언급한 루비니 교수는 이번 글로벌 경제상황에 대해 “스태그플레이션을 겪었지만 부채 수준이 높지 않았던 1970년대, 채무위기에 이어 디플레이션(경기침체)을 경험했던 2008년 스타일이 결합한 ‘스태그플레이션적 채무위기’”라고 정의했다.

 

무슨 소리일까?

스테그플레이션의 부동산 효과는 시기별로 조금 다르다.

먼저 1970년대엔 전세계적으로 두 차례에 걸쳐 3~4년씩 비교적 긴 기간 스테그플레이션이 진행됐다.

중동전쟁으로 인한 1·2차 ‘오일쇼크’가 주요 원인이었다.

 

1차 오일쇼크가 시작된 73년 이후 6~7년 사이 원유 가격이 8배나 폭등했다.

미국이나 영국은 연간 물가상승률이 20% 전후로 급등하는데, 경제성장률은 마이너스를 기록하는 해가 많았다.

우리도 비슷했다.

 

당시 한국은 개발도상국으로 경제성장률이 마이너스로 떨어지진 않았다.

대신 물가가 연간 20% 이상 폭등(74년 24.3%, 75년 25.2%, 80년 28.7%, 81년 21.4%)해 서민 경제에 커다란 충격을 줬다.

 

▶70년대 스테그플레이션, 부동산값은 올라=이 시기 부동산시장은 어땠을까?

의외지만 미국 집값은 오히려 올랐다.

물가상승률을 반영한 실질주택가격 변동률은 77년, 78년에도 5~6%씩 뛰었다.

영국이나 일본 등에선 실질 주택가격이 많이 떨어졌지만 국가마다 온도차이가 컸다.

 

한국은 당시 공식적인 집값 통계가 없어 확인하기 어렵지만 일시적인 하락 이후, 폭등했다는 기록이 더 많다.

한국에선 당시 강남 개발이 한창이었다.

경부고속도로와 한남대교 개통, 공업단지 개발로 전국적으로 부동산 개발 붐이 일었다.

‘복부인’이 등장하고, ‘부동산투기’가 본격화하던 시기였다.

 

당시 땅값 통계는 확인할 수 있다.

건설교통부(현 국토교통부) 지가동향 자료에 따르면 1975~1980년 사이 전국 땅값은 매년 11.7%~49%씩 뛰었다.

이 기간 서울에선135.7%(78년) 폭등한 해도 있었다.

 

원자재가격이 폭등하고, 인건비도 오르는 시기였기 때문에 개발업자들은 분양가를 마음껏 높일 수 있었다.

‘분양가자율화’ 시대였다.

강남에서 아파트 고분양가 논란이 처음 시작된 시기가 그때였다.

 

1997년 IMF외환위기는 전세계적인 현상은 아니었다.

우리나라를 포함한 동남아 일부 국가가 여전히 잘나가던 선진국으로부터 돈을 빌려야 했던 지엽적 상황이다.

우리나라는 일시적인 외환부족으로 IMF(국제통화기금)로부터 돈을 빌리면서 공기업 민영화, 대기업 구조조정, 강력한 은행 대출 규제를 받았다.

 

실업률은 급증했고 대출금리는 20% 이상으로 혹독했다.

1998년 한해 우리나라 경제성장률은 -5.1%인데, 물가상승률은 7.5%나 됐다.

집값은 엄청난 타격을 받았다.

KB국민은행에 따르면 1998년 전국과 서울 아파트값은 -13.6%, -14.6% 변동률을 기록했다.

 

당시 상황은 일시적 외환 부족 상태에 따른 위기였기 때문에 회복은 빨랐다.

1999년 경제성장률은 11.5%, 물가상승률은 0.8%로 안정을 찾았다.

집값 하락세는 1998년 딱 1년만이었다.

1999년엔 전국 아파트값이 8.54%나 오르더니 2000년 1.38%, 2001년 14.55% 등 상승세를 이어갔다.

 

▶장기 부동산 침체가 시작된 2008년= 2007년 미국의 서브프라임 모기지 사태로부터 촉발된 2008년 금융위기는 전세계적인 위기를 몰고 왔다.

대규모 부실 대출로 무리하게 집을 샀다가 파산하는 가구가 급증하면서, 실업자가 늘고 기업이 줄줄이 도산했다.

당시 상황은 쉽게 해소되지 않았고 시간이 지나면서 ‘디플레이션’으로 변화했다.

물가 하락과 경제 침체가 이어졌다.

 

우리나라는 그 시기 커다란 위기를 겪었다.

노무현 정부 때 폭등했던 집값과 급증한 가계부채가 경제에 부담이 됐다.

현대경제연구원은 그해 7월 “한국경제의 스테그플레이션 가능성이 OECD 국가들 중 가장 높다”는 내용의 보고서를 작성했다.

 

하지만 시간이 지날수록 디플레이션에 가깝다고 진단하는 전문가들이 늘어났다.

당시 경제성장률은 2008년 3%, 2009년 0.8%로 쪼그라드는데, 물가상승률은 각각 4.7%, 2.8%로 낮아지는 상황이었기 때문이다.

 

디플레이션은 부동산엔 더 치명적이다.

통화량이 축소되면서 소비는 정체되고 물가가 하락한다.

기업의 도산, 실업자 증가, 주가와 부동산 하락 등의 연쇄효과가 생긴다.

2006년 13.75%나 급등했던 전국 아파트값은 2008년(2.3%) 이후 본격적으로 하락한다.

 

특히 서울은 장기 하락 추세를 보였다.

2006년 한해만 24.11%나 폭등했던 데서, 2007년 3.57%, 2008년 3.21%, 2009년 2.58%로 위축되더니, 2010년엔 -2.19% 변동률을 기록하며, 결국 마이너스로 돌아섰다.

하락세(마이너스 변동률)는 2013년까지 4년간 이어졌다.

 

결과적으로 스테그플레이션과 부동산 가격의 상관관계는 경제 여건에 따라 다르다.

채무 위기가 없고 고용이 안정되던 1970년대는 안전자산이란 인식이 확산되면서 오히려 더 올랐다.

가계부채가 심각하지 않았던 1998년 IMF 외환위기 당시엔 잠시 주춤했을 뿐 곧 반등했다.

 

부동산이 꽤 긴 기간 실질적인 타격을 입은 건 2008년 이후였다.

스테그플레이션이 디플레이션으로 넘어가면서 경기침체가 이어졌다.

당시 이명박 정부와 박근혜 정부는 아무리 부양책을 써도 집값 하락세를 잡을 수 없었다.

서울 아파트값은 2010년부터 2013년까지 4년간 매년 -0.44~-4.48% 변동률을 기록했다.

 

▶여전히 변수가 많은 주택시장= 지금 상황은 어떻게 봐야할까?

1970년대와 비슷하다는 진단도 있고, 2008년 디플레이션으로 넘어가기 직전과 유사하다는 전문가도 있다.

70년대와 비슷하다고 보는 사람들은 오일쇼크와 최근 코로나19, 러시아-우크라이나 전쟁과 같은 사건으로 인한 ‘공급발 물가상승’이라는 점, 급격한 금리 인상이 필요한 통화 긴축의 시기라는 점, 중동과 러시아라는 지정학적 긴장이 심화하고 있다는 점 등을 꼽는다.

 

물론 “유가가 단기간 6배 이상이나 올랐던 70년대와 최근 1.6~1.7배 수준 상승세와는 비교도 안된다”고 지적하는 전문가도 있다.

70년대엔 가계부채 문제도 거의 없었기 때문에 비교 자체가 안된다는 지적도 나온다.

 

2008년 상황은 현재와 꽤 비슷하다고 보는 사람이 많다.

우리나라 상황이 특히 그렇다.

누군가는 “현재 상황을 노무현 정부가 끝나고 이명박 정부가 출범했던 때의 데자뷔 같다”고 한다.

 

앞선 정부에서 집값이 너무 많이 올랐다는 점, 글로벌 경제위기가 심각해지면서 금리인상을 통해 유동성을 회수하는 시기라는 점, 집값은 높은 상태를 유지하고 있지만 거래량이 줄고 있는 거래소강 상태라는 점 등에서 그렇다.

물론 그렇다고 현재 상황이 꼭 2008년 이후처럼 될 것이라고 장담할 수 있는 사람은 없을 것이다.

기본적으로 현재 상황은 엄청난 물량의 2기신도시 입주가 시작된 2008년의 주택 수급 여건과 많이 다르다.

문재인 정부에서 인허가 물량이 줄어 향후 2~3년간 수도권 주택 공급은 대폭 감소할 전망이다.

 

특히 서울은 2024년까지 입주량이 현재의 3분의1 토막으로 줄어든다고 한다.

그렇다고 새로 주택공급을 적극적으로 늘릴 상황도 아니다.

최근 급등한 원자재가격으로 분양원가가 올랐고, 금리상승으로 프로젝트파이낸싱(PF)도 힘들어 건설업체들이 공급에 적극 나서기도 힘들다.

 

올 8월부터 계약갱신청구권 만료 물량이 시장에 나오면 전셋값에 어떤 영향을 미칠지도 관건이다.

전셋값 급등세가 현실화하면 집을 사려는 수요가 새로 나타날지 주목된다.

에셋파킹’ 현상으로 인기지역을 중심으로 주택수요가 몰릴 수 있다.

지역에 따라 침체되는 곳이 있지만 오르는 지역은 계속 오르는 ‘양극화 현상’은 더 심화할 것이다.

 

금리인상이 조기에 종료될 수 있다는 관측도 나온다.

경기침체 신호가 커지면 미국을 비롯해 각국 중앙은행이 금리를 더 이상 올리지 않고 내릴 수 있다고 보기 때문이다.

윤석열 정부의 각종 규제완화 부양책이 주택시장에 어떤 영향을 미칠지도 봐야 한다.

어쨌든 주택시장엔 지금 커다란 변화가 진행되고 있다.

 

 

 

 

박일한 기자

jumpcut@heraldcorp.com

 

 

 

 

 

 

 

 사진 뉴스1

 

 

 

 

 

 

집값 폭락, 무주택자에게는 마냥 좋은 일일까

 

 

 

강남권 10~20%, 광교·동탄 20~30% 하락 등 폭락장세 확산
서울 도곡동 L아파트 전용 84㎡형은 48% 내린 가격에 거래
집값이 대출금이나 전세금 밑으로 하락하면 세입자도 피해

 

 

 

 

 

 

 

오세훈 서울시장은 집값이 더 떨어져야 한다고 목소리를 높이고 있다.

최근 들어 언론과의 만남에서 계속 집값 문제를 강조한다.

집값 하락 장세인 요즘 왜 자꾸 집값 잡겠다는 말을 꺼내고 있을까.

좀 의아스럽다는 생각이 들기도 한다.

주택시장이 예민하던 때 재건축 단지 통합 개발, 한강변 아파트 고층화와 같은 규제 완화 시책을 거론해 시장에 기름을 끼얹었던 장본인이 이제 와서 집값을 잡겠다는 소리를 하니 그렇다.

물론 당시 공급을 늘려 주택 시장을 안정시키겠다는 발언이었지만 후유증은 적지 않았다. 문제는 집값 급등 시기에 할 소리를 왜 이제 와서 꺼내놓느냐는 것이다.

돌아가는 경기 상황을 보면 지금 집값 급락에 초점을 맞춰서는 안 되는 때이다.

 

고강도 금리 인상 분위기, 가파른 물가 상승 기류, 증가하는 무역적자 등을 들여다보면 안심할 처지가 아니다.

이런 분위기 때문인지 주택시장은 급속도로 얼어붙는 양상이다.

폭락 장세 지속되면 경제침체 위기 초래
 
그것도 단기간 하락 폭이 너무 깊다. 이러다가 시장 자체가 붕괴되지 않을까 염려스럽기도 하다

. 돌아가는 판세를 볼 때 집값이 상승세로 반전되기는커녕 침체의 골은 더 깊어질 것이란 게 경제 전문가들의 시각이다.

전반적인 경제도 안 좋은 마당에 부동산 시장까지 급랭하면 부정적인 파장은 더욱 커질 소지가 많다는 것이다.

왜 그런 진단들이 나오고 있을까. 우선 근래의 주택시장 형편을 보자.

서울 아파트 값 하락폭은 점점 더 커지는 분위기다.

지난 5월 서울 삼성동 한 아파트 실거래가격이 6억9000만 원 떨어졌다는 보도가 나왔다.

한 달 전 거래 가격 대비 약 26% 빠진 것이다.

 

한 달 사이 그런 하락폭은 증여 목적의 가족 간 또는 부채 관계가 얽힌 특수 거래 아니냐는 해석을 낳을 정도다.

일반적인 거래에서 단기간에 그만큼 싼 값에 내놓을 집 주인이 없을 것이라는 뜻이다.

헌데 시간이 지날수록 하락폭이 더 커지고 있다는 점이다.

지난달 서울 도곡동 L아파트 전용면적 84㎡형은 48% 내린 가격에 거래가 성사됐다. 31억 원 하던 것이 16억 원에 팔렸다는 것이다. 거의 반 토막 난 셈이다.

정상 거래는 아닌 듯싶지만 이런 사례가 자꾸 나오면 일반 거래가도 내리기 마련이다.

 

하락폭이 이 정도는 아니지만 잠실 대단지에는 지난달 실거래가격이 10~15% 떨어진 경우가 속속 나타나고 있고 강동권은 20%대를 넘어섰다.

서울 강남권이 이럴진대 지방은 말할 것도 없고 수도권 사정은 더 살벌하다.

수원의 핵심지역인 광교에도 20% 하락 자료가 속속 나타나고 있으며 KTX 호재로 인기가 높은 동탄 신도시는 25% 내린 값에 매매되는 일이 적지 않다.

 

분양가와 비교하면 아직도 비싸다고 할지 모르지만 중간에 비싼 프리미엄을 주고 거주하는 입장이라면 밤잠을 제대로 못 잘 게 뻔하다. 모르긴 해도 집값이 매입 금액 밑으로 떨어진 사례가 부지기수가 되지 않을까 생각된다.

무주택자 입장에서는 더 내려야 한다고 할 것이다.

오 시장도 더 떨어져야 한다고 보고 있으니 일반 집 없는 사람의 심정은 대 폭락사태가 오기를 기대할지도 모른다.

집값 너무 떨어져 경기 침체되면 무주택 서민도 불리
 
그런데 말이다. 집값이 한꺼번에 너무 떨어져도 무주택 서민에게도 좋을 게 못 된다.

집값이 대출금이나 전세금 이하로 하락하면 세입자는 물론 금융권에서도 혼란이 벌어진다.

빚이 더 많은 이른바 깡통주택이 속출하면 이자와 대출금 납부를 포기하는 일이 생겨나고 이런 일이 심해지면 은행이 부실해질 수밖에 없다.

세입자도 살던 집이 경매로 넘어가 전세금을 다 못 받는 일이 생기고 임차 수요 감소로 원하는 시기에 이사도 어려워진다.

집값 폭락으로 인해 거래 절벽 사태가 속출하면 그 후유증은 말할 수 없는 큰 파열음을 내게 된다.

이쯤 되면 국가 경제는 큰 위기에 빠졌다고 봐야 한다.

기업 도산은 물론 감원에다 임금 삭감 분위기가 확산하면서 경기는 꽁꽁 얼어붙는 양상으로 치닫게 되는 법이다.

생각만 해도 몸서리친다.

외환위기와 금융위기 때 수많은 기업이 문을 닫았고 하루아침에 실업자로 전락한 사람이 얼마나 많았던가.

경기 침체는 그렇게 무섭다.

정책 당국 집값 급락 경착륙 대비 필요

사설이 길었다.

지난해까지만 해도 주택시장을 안정시키는데 골몰했던 당국은 어쩌면 집값 급락에 따른 경착륙을 대비해야 할지 모른다.

급락세가 심상치 않다는 뜻이다.

박근혜 정부 때는 주택경기 침체 부작용이 너무 심해 돈까지 빌려주면서 집을 사라고 호소했다.

구매 수요를 늘려 집값을 좀 올리려는 의도가 깔린 정책이다.

참 아이러니한 일이 아닌가 싶다. 언제는 집값 올리는데 혈안이었던 정부가 어느 시점에서는 강력한 급랭 처방책으로 시장을 박살내는 사안이 반복되고 있으니 말이다.

사실 과도하게 오른 집값은 적정 수준까지 떨어져야 채산성이 생긴다. 감당하기 어려울 정도로 집값이 오르면 무주택자들의 주거 안정이 무너져 사회 문제로 비화한다.

그래서 부동산 정책은 정말 중요한 경제 사안 중의 하나로 일컫는다.

단기간 인기 위주의 주택정책은 오히려 폭등·폭락 사태를 만들어 국민을 더 힘들게 만든다.

그동안 정책 실패로 쭉 그래왔다.

이제는 제발 부동산 정책은 장기적인 안목을 갖고 수립할 것을 당부한다.

 

 

 

▲ 최영진 대기자 / 도시계획박사
UPI뉴스 / 최영진 대기자 choibak14@upinews.kr

[저작권자ⓒ UPI뉴스. 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 아파트값은 5월 다섯 째주 -0.01%로 하락 전환한 뒤 6주째 하락세를 나타내고

있다. 사진은 10일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지

모습. 2022.7.10/뉴스1 © News1 박세연 기자

 

 

 

 

 

 

강남불패’ 집값까지 하락장 합류…서울까지 '깡통전세' 번질까

 

 

 

 

서울 전세가율 54.7%로 낮지만…

초소형·나홀로 주택서 '역전세' 포착
마포 나홀로 단지, 일주일 만에 전셋값 대비

1000만원 싼값에 매매 계약

 

 

 

대한민국 부동산 바로미터로 불리는 서울 강남 집값까지 흔들리며 하락장 속 '깡통전세' 우려가 커지고 있다.

전셋값이 매매가격보다 비싼 사례가 지방을 넘어 수도권 외곽까지 확산되면서 그 여파가 서울 중심부까지 미칠지 관심이 모인다.

14일 KB부동산 월간 시계열 통계에 따르면 지난달 전국 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)은 66.3%로 나타났다.

기타지방(수도권과 광역시를 제외한 지역)은 75.4%로 전국 평균보다 높았지만, 수도권(서울 54.7%·경기 65.4% 인천·66.1%)은 비교적 낮았다.

부동산 업계에서는 통상 전세가율이 80%를 넘어서면 깡통전세의 위험성이 크다고 해석한다.

이 경우 집값이나 전셋값이 떨어지면 세입자는 전세 계약이 끝난 뒤 전세보증금을 떼이거나 제때 돌려받지 못할 가능성이 커진다.

최근 집값이 약세로 돌아서며 깡통전세에 대한 우려가 커지는 상황이다.

임대차법으로 전셋값이 급등했는데, 집값이 하락세로 접어들면서다. 평균 전세가율은 80% 이하지만, 이미 지방 저가 아파트에서는 전셋값이 매매가격을 추월한 거래가 이어지고 있다.

일례로 지난 5월 김해시 부곡동의 A 아파트의 전용면적 80㎡ 9층 전세 매물은 1억5500만원에 거래됐다. 그런데 2주도 지나지 않아 같은 동 10층 매물이 1억4950만원에 팔렸다.

사실상 같은 시기 매매가격보다 550만원 높은 가격에 전세 거래가 이뤄진 것이다.

 

경북 포항시의 B 아파트 전용 84㎡는 지난 4월 1억2000만원에 팔렸지만, 바로 다음 달인 5월 1300만원 비싼 1억3300만원에 전세 세입자를 들였다.
지방보다 평균 전세가율이 낮은 수도권에서도 전셋값이 매매가격보다 비싼 거래가 이어졌다.

경기도 평택의 C 아파트는 지난달 전용 59㎡ 전세 매물이 1억9000만원에 거래됐다.

같은 달 매매 거래는 이보다 1000만원 싼 1억8000만원에 이뤄졌다.

남양주시의 전용 60㎡ D 아파트는 지난 5월 전세가 2억5000만~3억4000만원에 거래됐지만, 지난달 매매가격은 최저 2억7000만원에 신고됐다.

부동산R114가 올해 1~6월 국토교통부 실거래가 시스템에 신고된 전국 아파트 매매·전월세 가격을 분석한 결과, 기간 내 매매 및 전세 거래가 한번씩이라도 있었던 경우는 2만9300건, 그중 해당 주택의 평균 전셋값이 평균 매매가격을 추월한 사례는 2243건(7.7%)로 조사됐다.

지방에서 1714건(76.4%)로 대부분을 차지했지만, 수도권도 529건으로 23.6%에 달했다.

평균 전세가율이 50%에 불과한 서울에서도 비교적 저가인 도시형생활주택이나 초소형 아파트를 중심으로 전셋값이 매매가격을 추월하는 거래가 나오기 시작했다.

마포구의 한 나홀로 단지 전용 32㎡는 지난달 11일 2억6000만원에 전세 계약이 성사됐다.

그런데 일주일 뒤인 18일 같은 면적이 전셋값보다 1000만원 낮은 가격인 2억5000만원에 팔렸다.

강남구의 소형 주상복합 단지에서는 전용 17㎡가 지난달 2억3000만원에 세입자를 들였다. 같은 면적 매물은 올해 2월 전셋값보다 2500만원 싼 2억500만원에 거래된 바 있다.

다만 업계에서는 서울 도심까지 깡통전세가 광범위하게 확산하긴 어려울 것으로 판단했다.

최근 집값이 하락했더라도 2년치 오른 것에 비해서는 낙폭이 큰 편이 아니고, 대부분 서울 아파트 전셋값은 매매가격보다 훨씬 낮기 때문이다.

KB부동산 조사 결과 지난달 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 12억7992만원, 평균 전셋값은 6억7792만원으로 6억원 이상 차이가 난다.

깡통전세 현상도 당장 심각한 수준은 아니라고 본다. 하지만 지난 2년간 전셋값이 급등한 상황에서 집값 하락세가 계속되면 깡통전세 규모가 늘어나 세입자 피해가 커질 수 있다고 지적했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "서울 지역까지 깡통전세 위험이 확산할 가능성은 희박하나, 최근 수도권까지 소형·저가 아파트 위주로 위험 단지가 확산하고 있다"며 "주거 여건이 열악한 계층이 피해를 볼 우려가 커 안전장치를 마련할 필요가 있다"고 말했다.

 

 

 

seunghee@news1.kr

 

 

 

 

 

 

 

/그래픽=비즈니스워치

 

 

 

 

 

'묻지 마 청약' 옛말..미분양 냉기류 확산

 

 

 

서울도 미분양 급증..할인 분양 등장
집값 고점 인식..분양가 등 따져 '선별 청약'
청약 당첨돼도 부담..미계약·미입주 확산 우려

 

 

 

 

 

분양시장에 찬바람이 불고 있다. 집값이 전반적으로 하락세를 보이면서 분양시장에도 찬바람이 스며들기 시작했다. 

'청약 불패'라던 서울에서도 미분양이 급증하고 있고, 할인 분양에 나서는 아파트까지 등장했다.

대출 규제에 더해 사상 첫 한국은행의 '빅스텝(0.5%포인트 금리인상)' 등 악재가 겹치면서 '묻지 마 청약'은 옛말이 된 분위기다.

 

집값 고점 인식이 확산하고 경제 위기(Recession)가 올 수 있다는 걱정까지 더해지며 청약 자체에 대한 인기가 사그라든 분위기다.

청약에 당첨된 뒤에 계약을 포기하거나 입주를 하지 못하는 경우도 늘고 있다.

청약 시장은 전체 주택 시장의 '선행 지표'로 여겨지는 만큼 국내 부동산 시장에 한파가 이어질 것이라는 전망이 늘고 있다.

'서울 청약 불패' 옛말…미분양 늘고 할인 분양도

 

국토교통부에 따르면 최근 서울 미분양 아파트가 급증하고 있다.

지난 5월 미분양 아파트가 688가구를 기록하며 전달보다 두 배 가까이 늘었다.

이는 지난 2019년 3월(770가구) 이후 최대치다.

서울 미분양 주택 규모는 올해 초까지만 해도 월 50건에도 못 미쳤는데, 3월 이후 빠르게 증가하는 추세다.

이런 분위기가 이어지자 급기야 분양가를 낮춰 분양하는 사례도 나오고 있다.

서울 강북구 수유동 '칸타빌 수유 팰리스'는 총 216가구 물량 중 190여 가구 미분양이 발생했고, 세 차례 무순위 청약을 진행했지만 물량을 소진하지 못해 급기야 할인 분양에 나서야 했다.

 

이밖에 도봉구 '창동 다우아트리체'의 경우 지난 5월 진행한 청약 접수에서 특별공급과 1순위가 모두 마감됐지만 미계약이 대거 발생하면서 무순위청약을 진행했다.

이 단지를 포함해 서울에서 올해 상반기 분양을 실시한 9개 단지 중 6곳이 최초 청약에서 '완판'에 실패했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

/그래픽=비즈니스워치.

 

 

 

 

 

 

청약 시장 인기가 사그라든 건 대출 규제에 더해 금리 인상과 경제 위기에 대한 우려 등 여러 악재가 겹친 결과로 풀이된다.

특히 최근에는 전 세계적으로 긴축 움직임이 빨라진 데다가 한국은행도 이미 빅스텝을 예고해왔다.

 

당첨도 부담…입주 경기 전망도 악화

전문가들은 적어도 올해 하반기까지는 분양시장에 냉기류가 지속할 것이라고 전망하고 있다.

올해 연말까지 기준금리 인상 흐름이 이어질 전망인 데다가 경기 침체에 대한 우려가 지속할 가능성이 크기 때문이다.

 

실제 주택산업연구원(주산연)이 지난달 발표한 전국 아파트분양전망지수는 70.9로 전월 대비 17포인트 하락했다.

서울의 경우 93.0으로 전월보다 12.0포인트 떨어졌다.

 

아파트분양전망지수는 주택사업자를 대상으로 분양시장 전망을 조사해 집계한 지표다. 기준선은 100으로, 수치가 낮을수록 시장 전망을 부정적으로 보고 있다는 의미다.

 

한 건설업계 관계자는 "그동안에는 한 단지의 청약 물량을 3~6개월간 소진하겠는 목표로 움직였다면, 앞으로는 1~2년 정도 길게 보고 마케팅을 해야 하지 않을까 싶다"며 "여러모로 어려운 시기에 진입한 것 같다"고 말했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

/사진=이명근 기자 qwe123@

 

 

 

 

 

청약에 당첨됐지만 이자 부담 등으로 입주하지 못하는 사례도 늘 것으로 전망된다.

주산연 입주경기실사지수(HOSI)에 따르면 지난 5월 전국 입주율은 82.4%에 그친 것으로 나타났다.

미입주 사유로는 '세입자 미확보'가 35.2%로 가장 많았고 '기존 주택매각 지연'(31.5%), '잔금대출 미확보'(29.6%) 등이 뒤를 이었다.

 

앞으로 금리가 더 올라가면 잔금대출 등에 대한 부담도 더욱 커질 수밖에 없다.

분양가상한제 아파트의 경우 실거주의무 때문에 전세 보증금으로 잔금을 치르기도 쉽지 않아 입주에 대한 부담이 커질 전망이다.

경기침체 또한 가시화할 경우 미입주 사태가 확산하는 등의 최악의 상황도 배제할 수 없을 전망이다. 

 ▶관련 기사: [인사이드 스토리]아파트 '선당후곰이'들은 어떻게 됐을까?(7월 8일)

 

특히 6월 입주전망지수의 경우 72.6으로 전달(85.4)보다 12.8포인트 떨어졌다.

이 지수가 100 미만이면 입주 여건이 좋지 않다는 의미다.

 

서현승 주산연 연구원은 "우크라이나 전쟁 장기화로 인한 경기침체 우려와 미국발 금리상승, 인플레이션 등으로 인한 주택 비용 부담 증가로 주택 수요자들의 실제 구매가 주춤할 것으로 예상된다"고 분석했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "그간 서울 분양 시장의 분위기가 '묻지 마 청약'이었다면, 이제는 저렴한 분양가나 입지, 세대수 등을 따지는 '선별 청약' 시장으로 바뀌고 있다"고 분석했다.

 

송승현 도시와경제 대표는 "아파트를 분양받으려는 대부분이 자산 형성에 대한 기대감이 있는데, 집값 고점 인식이 커지면서 분양 시장의 열기가 사그라들 수밖에 없는 분위기"라며 "집값이 조정된 이후에 집을 사는 게 부담이 덜하다는 현실적인 판단을 하는 것으로 보인다"고 분석했다

 

 

 

 

 

 

나원식 (setisoul@bizwatch.co.kr)

ⓒ비즈니스워치

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

13일 서울 도심 한 시중은행 점포 외벽에 대출금리 안내 현수막이 걸려있다. 한국은행

이 이날 기준금리를 0.5%포인트 인상하는 ‘빅스텝’을 단행하면서, 시장에선 “주택

수요가 더 위축돼 당분간 부동산 경기 침체가 지속될 것”이라는 전망이 나왔다. /뉴스1

 

 

 

 

 

 

 

 

거래절벽·집값하락 ‘부동산 장마’ 길어진다

 

 

 

 

금리 0.5%p 인상 ‘빅스텝’ 여파… 부동산 비수기인 휴가철도 겹쳐

 

 

 

한국은행이 13일 사상 처음으로 기준금리를 0.5%포인트 올리는 ‘빅 스텝’을 단행하면서 부동산 시장에 적잖은 파장이 예상된다.

올 들어 금리 상승에 따른 금융 비용 부담 때문에 주택 수요가 급감한 상황에서 또다시 금리가 큰 폭으로 올라 부동산 전문가들 사이에선 “빅 스텝 여파로 집값 하락세에 속도가 붙을 수 있다”는 전망이 나온다.

 

통상 부동산 비수기로 통하는 여름 휴가철을 앞둔 시점이어서 ‘거래 절벽’도 더 심해질 것으로 보인다.

◇금리 충격에 집값 하락세 속도 붙나

작년 7월만 해도 0.5%였던 기준금리가 2.25%로 오르는 사이 전국적으로 아파트를 사고파는 사람이 급감했다.

 

한국부동산원에 따르면, 올해 1~5월 서울 아파트 거래량은 7917건으로 작년(2만5159건)의 3분의 1 수준에 그쳤다. 거래는 줄고 아파트 매물이 쌓이다 보니 아파트 값도 하락 반전했다. 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’이 집계한 서울 아파트 매물은 이날 기준 6만5183건으로 1년 전(4만2594건)보다 53% 늘었다.

 

올해 2월 상승률 (-0.02%)이 마이너스로 돌아선 전국 아파트 값은 5월까지 4개월 내내 보합이나 하락세를 보이고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

전문가들은 앞으로 본격 휴가철이 오면 주택 매매 수요가 더욱 줄어들어 집값 조정세가 심화할 가능성이 있다고 전망한다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “전반적인 경기 침체에 빅스텝까지 더해지면서 주택 매수세는 더욱 줄어들 것”이라고 했다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장도 “연말까지 금리가 추가로 오를 가능성이 큰 상황에서 이자 부담을 감수하면서 무리하게 집을 사려는 수요는 제한적일 것”이라며 “거래 부진으로 집값 약세가 이어질 전망”이라고 말했다.

 

고종완 한국자산관리연구원장은 “주택 담보대출 금리가 연 5~6%가 되면 전반적 부동산 경기가 급격히 위축될 수 있다”며 “무주택 실수요자도 집 사기를 꺼리고, 전셋집을 찾는 사람이 늘면서 임대차 시장이 불안해질 수 있다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 전문위원은 “전세 대출 금리가 더 오르면 월세 수요가 늘어날 것”이라며 “은행 이자 대신 집주인에게 월세를 내는 게 낫다고 생각하는 세입자가 많아질 것”이라고 말했다.

 

 

 

◇건설업계 자금 조달도 ‘빨간불’

빅 스텝 충격은 오피스텔이나 꼬마 빌딩 같은 수익형 부동산에 투자한 사람들에게 더 큰 영향을 미칠 수 있다. 서울 등 인기 지역 아파트 대출이 집값의 최대 40%로 제한되지만, 수익형 부동산은 시세의 70~80%까지 대출 가능하기 때문에 금리가 조금만 올라도 금융 비용이 눈덩이처럼 불어난다.

 

대출 15억원을 받아 20억원짜리 꼬마 빌딩에 투자했다면, 금리가 0.5%포인트 오를 때 매달 추가 이자를 62만5000원 내야 한다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “수익형 부동산은 월세 수익으로 대출 이자와 세금을 충당하는 구조여서 금리에 민감할 수밖에 없다”며 “무리하게 대출을 받은 투자자 중 일부는 부동산 처분을 고민할 것”이라고 했다.

 

금리 인상으로 건설 업계의 사업 여건도 나빠지고 있다.

금융투자협회에 따르면 우량 건설사 자금 조달 기준이 되는 3년 만기 ‘AA-’ 등급 회사채 금리는 이날 기준 4.094%로, 1년 전(1.865%)의 두 배가 넘는다.

금융 비용이 불어나자 기업들은 회사채 만기 연장 대신 상환을 선택하고 있다.

 

GS건설은 지난 12일 3000억원 규모 회사채를 현금으로 상환했고, 포스코건설도 이달 10일 1200억원 규모의 회사채를 상환했다.

한 대형 건설사 임원은 “주택 경기 침체와 금리 상승 여파로 당분간 비상 경영 체제를 유지할 계획”이라고 말했다.

 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “급격한 금리 상승으로 집값이 급락하거나 건설사의 경영 악화로 주택 공급이 줄면 경제 전반의 부담이 커질 수 있다”며 “물가를 관리하면서 주택 경기 연착륙을 유도하는 정책적 고민이 필요하다”고 말했다.

 

 

 

 

 

 

 

정순우 기자

 

 

 

 

 

(서울=뉴스1) 김진환 기자 = 사진은 5일 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본

아파트 단지의 모습. 2022.7.5/뉴스1