세입자 신청 '강제경매' 1.5배 '쑥'..'깡통전세' 리스크 커졌다

 

아파트 경매 삽화. /제작=임종철 디자이너

 

 

 

 

 

 

허경준 기자 kjune@asiae.co.kr

 

 

 

 

 

 

 

(서울=뉴스1) 신웅수 기자 = 최근 1년간 서울에서 갭투자가 많았던 아파트 단지

상위 3곳이 모두 송파구에 위치한 것으로 나타났다.  3일 서울 송파구 롯데월드타워

전망대 서울스카이에서 바라본 파크리오 아파트 단지의 모습. 2022.8.3/뉴스1

 

 

 

 

 

 

사진=중부DB

 

 

 

 

 

 

 

 

서울의 빌라 밀집지역 모습. (자료사진) 2022.8.1/뉴스1 ⓒ News1 구윤성 기자

 

 

 

 

 

세입자 신청 '강제경매' 1.5배 '쑥'..'깡통전세' 리스크 커졌다

 

 

 

 

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 집값 하락 분위기가 확산하며 '깡통전세' 불안감도 커지고 있다.

집주인이 보증금을 돌려주지 않아 울며 겨자 먹기로 강제경매를 신청한 임차인이 늘어나면서 관련 경매 진행 건수도 지난해 대비 1.5배 증가한 것으로 나타났다.

 

3일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 올해 상반기 임차인 및 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 진행 건수는 총 983건이다.

지난해 상반기(659건) 대비 약 49%(324건) 늘어난 수치다.

 

빌라(연립·다세대 주택)의 경우 같은 기간 임차인·HUG 신청 강제경매 진행 건수는 493건이었다.

지난해 상반기(291건) 대비 70% 확대됐다.

아파트는 286건에서 316건으로, 주상복합은 82건에서 174건으로 증가했다.

 

이들 물건은 집주인이 보증금을 돌려주지 않으며 경매에 나왔다.

임차인들이 보증금 반환 청구소송을 제기한 뒤 경매로라도 구제를 받기 위해 나선 것이다.

전세보증보험에 가입된 경우 HUG가 임차인에게 대위변제한 뒤 강제경매 절차를 진행한다.

서울에서는 임차인·HUG 신청 강제경매가 중·저가 빌라 밀집지역에 몰렸다.

 

빌라는 부동산 시장 둔화기에 다른 주택 유형보다 먼저 하방압력을 받을 가능성이 높다.

아파트 대비 가격 방어력이 부족해, 매맷값·전셋값 동시 하락으로 깡통주택이 될 위험도 크다.

올해 서울 소재 법원 중 임차인·HUG이 신청한 강제경매가 가장 많이 진행된 곳은 남부지법이었다.

전날 기준 서울에서 진행된 강제경매는 총 774건으로, 그중 절반이 넘는 487건이 남부지법에서 이뤄졌다.

남부지법 관할 지역은 강서구, 양천구, 구로구, 금천구, 영등포구다.

남부지법이 담당하는 5개 자치구 중 강서구 화곡동, 금천구 독산동, 양천구 신월동 등 빌라 밀집 지역이 최근 깡통전세 위험군으로 거론된 바 있다.

 

일례로 지난달 강서구 화곡동의 전용면적 28㎡ 다세대 생활주택은 임차인인 A씨가 1억6000만원에 낙찰받았다.

A씨가 집주인에게 냈던 전세 보증금은 1억8000만원으로, 사실상 보증금 중 2000만원을 손해 본 셈이다.

 

이주현 지지옥션 연구원은 "전세를 끼고 집을 산 투자자들은 보통 다른 전세를 구해 기존 세입자에게 보증금을 내주는데, 매맷값과 전셋값이 하락하는 경우 새 세입자를 구하지 못해 깡통주택으로 전락하게 된다"며 "깡통주택이 늘며 진행 건수도 많아졌다"고 설명했다.

이어 "매맷값과 전셋값이 내려가는 부동산 하락기에는 깡통주택 위험이 더욱 커진다"며 "특히 빌라는 시세를 정확히 측정하기 어렵다 보니, 집주인들이 빌라의 적정 가치보다 많은 임차보증금을 받은 경우 위험에 노출될 가능성이 크다"고 말했다.

 

 

 

 

 

 

seunghee@news1.kr

 

 

 

 

 

 

자료사진./픽사베이/

 

 

 

 

 

 

17일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 사진의 기사의 특정 내용과 관련 없다.

사진=연합뉴스

 

 

 

 

 

깡통전세를 피하는 가장 확실한 방법

 

 

 

 

깡통전세 될 지역·단지 이미 정해져 있어…

현금 없이 살 수 있다고 좋아해선 안 돼

 

 

 

최근 깡통전세에 대한 기사가 참 많다.

정말 대한민국 부동산 시장에 문제가 발생한 것인지 아니면 침소봉대의 호들갑인지 살펴볼 필요가 있다. 기사에서 깡통 전세의 사례로 언급된 부동산들을 정리해 보면 다음과 같다.

 

 

최근 깡통전세에 대한 기사가 많다.

“서울시 강동구 길동의 강동와이시티 전용 13㎡(18층)는 지난달 3일 1억 7000만 원에 전세계약이 체결됐다.

약 일주일 전인 5월 27일의 매매금액인 1억 1900만 원 대비 5100만 원이나 높은 가격으로 전세계약이 맺어진 것이다.”

“길동의 강동큐브2차 전용 14㎡(10층)도 지난달 22일 1억 5000만 원에 전세계약이 체결됐다.

지난 5월 3일의 매매가격(1억 500만)보다 4500만 원 비싸다.

”“서초구 서초동의 강남역푸르지오시티 또한 지난달 7일 2억 원에 전세거래를 체결했는데, 이는 지난 5월 4일의 매매가격(1억 9900만 원)보다 100만 원 비싼 가격이었다.”

 

“경기 시흥시 장곡동 블리스아파트 전용 80㎡(14층)의 경우 지난 4월 23일 1억 9200만 원에 매수해 5월 28일 2억 3500만 원에 전세를 놨다.”

“인천 부평구 부평동 동명코아 아파트 34.78㎡(3층)는 지난 6월 21일 1억 2000만 원에 매매계약을 체결해, 7월 18일 1억 7500만 원 전세계약을 맺었다.”

 

“경북 경주시 용강동에서는 두산위브 트레지움 84㎡(18층)의 전세가 지난 6월 13일 4억 1000만 원에 나갔는데, 이는 나흘전인 같은 달 9일 3억 502만 원에 매매계약을 맺었던 물건이다. 전세가격이 매매가격보다 무려 1억 498만 원이나 비싸게 책정된 셈이다.”

 

먼저 팩트체크를 하고 시작해 보자. 깡통전세는 전세가격이 매매가격보다 높을 때 발생한다.

깡통전세로 규정하는 경우는 두 가지다.

 

하나는 실제 전세가격이 매매가격보다 높을 때, 다른 하나는 전세가격과 해당 부동산의 대출금액을 합한 금액이 매매가격을 초과할 때 통상적으로 깡통전세라 평가한다. 이번 기사에서 소개된 사례는 전자다. 후자보다 상황이 더 안 좋은 경우다.

 

전자의 깡통전세가 발생하는 경우는 매매가와 전세가가 애초부터 큰 차이가 없는 경우다.

전세가는 실거주 가치다. 매매가와 전세가가 차이가 없다는 건 실거주 가치만 있는 경우다.

 

일반적인 아파트의 경우 매매가가 전세가보다 더 높다. 매매가가 전세가보다 더 높은 이유는 미래가치가 있기 때문이다.

미래가치에는 물가인상분에 대한 부분과 호재로 인한 수요 증가 반영분이 포함되어 있다. 그래서 통상적으로 매매가가 전세가 대비 높은 것이다. 

 

하지만 전세가와 매매가가 유사한 경우는 말 그대로 미래가치보다는 사용가치만이 있을 가능성이 높다. 아파트는 가족 단위로 거주를 한다.

전용 59㎡(분양 면적 24평형 전후) 이상인 경우가 대부분이다.

 

그 이하일 경우는 1~2명만 거주하는 경우다.

이 경우는 통상 자가로 거주하기보다는 단기 임차로 거주하는 경우가 많다.

대부분 월세 수요다.

 

그래서 초소형 주택이나 다세대·빌라·오피스텔에는 임차 거주가 많다.

매수하는 경우는 월세 목적의 투자 수요다.

시세차익보다는 대부분 월세 수익 목적이다. 

 

간혹 매매가가 상승하는 경우도 있다. 매물보다 매수 수요가 많을 때다.

그때는 매매가가 상승한다.

수요가 폭발적으로 증가하는 경우에는 매매가가 큰 폭으로 상승하기도 한다.

 

하지만 이때 주목해야 할 것은 전세가다.

매매가는 상승해도 전세가는 상승하지 않는 경우가 대부분이다. 

 

만약 투자 수요자라면 가장 조심해야 하는 타이밍이다.

왜냐하면 전세가가 오르지 않는다면 실수요가 증가하지 않을 경우이고 매매가 상승은 투자자가 몰릴 때만 상승하는, 즉 단기 상승일 가능성이 높기 때문이다.

단기 상승은 투자 수요가 빠지면 바로 조정이 발생할 수 있다. 이 경우 깡통전세가 발생한다.

 

여기까지의 설명을 듣고 해당 기사의 사례들을 다시 보자.

강동구 길동 2건은 모두 초소형 부동산이고, 서초구는 초소형 오피스텔이다.

인천 부평구 역시 초소형 사례다.

아마도 위에서 설명한 이유에 해당될 것이다. 

 

그렇다면 시흥시 전용 80㎡과 경주시 84㎡ 깡통전세 사례는 어떻게 이해해야 할까?

정상적인 아파트의 경우는 수급을 봐야 한다. 수요 대비 공급이 많으면 어김없이 조정이 된다.

최근 몇 년 동안 시흥시와 경주시에는 신규 아파트 공급이 많았다.

 

아마도 주변에 신규 아파트가 새로 입주를 할 때마다 조정됐을 가능성이 높다.

특히 신도시의 경우 기존 원주민 수요가 없기 때문에 무조건 외지에서 수요를 끌어와야 한다.

외지에서 수요를 끌어올 수 없는 조건에서 신규 아파트가 입주하면 무조건 조정이 될 수밖에 없다. 시흥시와 경주시는 그런 경우다.

 

깡통전세가 될 만한 지역과 단지들은 이미 정해져 있었다는 것이다.

실거주 목적에도 이 정도 상식은 알고 접근해야 한다.

당연히 투자자라면 매수 전에 더 꼼꼼하게 사전 수요 조사를 해야 한다. 

 

깡통전세 걱정을 할 필요 없는 주택이 있을까? 당연히 있다.

대단히 많다.

서울 강남구, 서초구, 용산구 소재 전용 59㎡ 이상 아파트들은 깡통전세 우려가 없다.

왜냐하면 대부분 전세가율이 50% 미만이니까.

 

미래가치가 높은 아파트들은 전세가율이 낮다는 것을 절대 잊지 말자.

투자 금액이 낮으면 그만큼 리스크가 높다는 것도 잊어서는 안될 것이다.

 

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다.

네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다.

 

저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ​‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

 

 

 

 

 

 

김학렬 스마트튜브 부동산 조사 연구소장

 

 

 

 

 

 

<사진=연합뉴스> 

 

 

 

 

 

 

 e대한경제신문(www.dnews.co.kr), 

 

 

 

 

 

 

 

 

 [이미지출처=연합뉴스]

 

 

 

 

 

 

 

깡통 전세 등 전세사기 위험이 높아지면서 정부가 임차인의 보증금을 보호하기 위한

대책을 마련했다. 사진은 지난 4일 오후 서울시내 한 상가에 밀집한 공인중개업소.

[이미지출처=연합뉴스]

 

 

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세입자 울리던 '깡통 전세', 해결책 나올까

 

 

 

 

매매가보다 전세가 높은 '깡통 전세' 매물 급증
보증금 반환사고 금액, 올 상반기에만 3407억원
정부 "깡통 전세 우려 지역 선별…선제적 관리"

 

[아시아경제 윤슬기 기자] 최근 부동산 가격이 하락세로 전환된 가운데 이른바 '깡통 전세' 위험이 커지고 있다.

집값이 하락해 전세가가 매매가를 역전하게 될 경우 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입을 수 있기 때문인데, 정부는 깡통 전세 등 전세사기를 예방하기 위한 조치를 마련하겠다고 밝혔다.

 

21일 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 전국 1위 갭투기 지역으로 랭크된 경기 평택시의 한 아파트(전용면적 30㎥)의 전세계약은 7000만원에 이뤄졌다.

직전 매매가격(4000만원)보다 3000만원 높다.

 

전국 2위 갭투기 지역인 경남 김해시에 위치한 한 아파트(전용면적 59㎥)의 경우 전세계약 1억6500만원, 직전 매매가격은 1억5400만원이다. 역시 매매가보다 전세가가 1100만원 높게 나타났다.

 

통상 부동산 시장에선 매매 시세의 70~80% 넘는 전세가격이 책정되면 깡통 전세 우려가 크다고 판단한다.

경매 등으로 집이 넘어가거나 집값이 전세값보다 떨어지면 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 발생할 가능성이 커지기 때문이다.

 

하지만 최근 전세 가격이 매매 시세과 비슷하거나 역전하는 사례들이 늘고 있다.

지난 10일 부동산R114에 따르면 올해 1월부터 6월까지 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 전국 아파트 매매·전월세 가격을 분석한 결과 조사 기간 내에 매매와 전세 거래가 한번 이상 있었던 경우는 총 2만9300건이었다.

 

이 가운데 주택의 평균 전세 가격이 평균 매매 가격을 추월한 사례는 7.7%(2243건)에 달하는 것으로 집계됐다.

올해 매매·전세 거래가 동시에 있었던 주택형의 7.7%는 이미 깡통 전세거나, 그럴 위험이 있다는 것이다. 기간 내 매매 최저가가 전세 최고가보다 낮은 경우로 범위를 확대하면 깡통 전세 위험 거래는 16%(4687건)로 늘어난다.

 

금액별로는 전국적으로 매매가격이 1억원 이하인 저가 아파트가 36%를 차지했다.

저가 주택일수록 매매가격과 전셋값의 차이가 크지 않기 때문이다.

깡통 전세 위험은 지방에서 수도권으로 확대되고 있다.

지방이 76.4%(1714건)로 대다수지만 수도권도 23.6%(529건)에 달했다.

 

문제는 최근 금리 인상 등 집값 하락세가 예상되면서 깡통 전세가 더 늘어날 것으로 보인다는 점이다.

특히 부동산 거래 경험이 없는 사회초년생이나 청년층 중심으로 피해가 우려된다.

또 1억원 이하의 저가 주택이 깡통 전세일 가능성이 큰 만큼 저소득층이 피해를 볼 가능성이 크다.

 

이미 전세보증금 반환보증 사고 금액은 올 상반기에만 3407억원으로 역대 최대 규모를 기록한 상황이다. 연간 기준 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 2021년 5790억원으로 점점 늘어나는 추세다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

윤석열 대통령이 20일 오후 경기도 성남시 분당구 목련마을 주공1단지 아파트

중탑종합사회복지관에서 열린 제3차 비상경제민생회의에서 발언하고 있다.

[이미지출처=연합뉴스]

 

 

정부는 깡통 전세로 보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 없도록 임대차 보증금을 보호하는 조치를 마련했다.

윤석열 대통령은 20일 경기 성남시 분당구 한 영구임대단지 내 복지관에서 제3차 비상경제민생회의를 주재해 "이른바 '깡통 전세'가 우려되는 지역을 선별해 선제적으로 관리해나가겠다"고 밝혔다.

 

또 매매가 대비 전세가격 비율(전세가율)이 90%를 초과하거나 경락률(감정가 대비 낙찰가율)이 전세가율보다 낮은 지역은 지방자치단체에 '주의 지역'으로 통보해 특별 관리하도록 한다.

주의 지역에 대해서는 지자체가 위험매물 점검, 공인중개사 교육, 이상 거래 점검 등을 실시한다고 밝혔다.

 

상습적으로 보증금을 떼먹는 '나쁜 주인'의 명단을 공개하는 방안과 등록임대사업자의 보증가입 의무 준수 여부를 점검하는 방안도 추진한다.

내년 상반기까지 가격 정보를 쉽게 확인할 수 있는 전월세 매물 시세 정보 관련 데이터베이스(DB)도 구축한다.

 

전세 사기 피해자를 위한 지원도 확대된다.

9월까지 전세 사기 피해자를 위한 '전세피해 지원센터'(가칭)를 설치, 이들에 대한 긴급 금융지원 매칭 서비스, 법률상담 알선 등의 도움을 주기로 했다.

 

 

 

 

 

윤슬기 기자 seul97@asiae.co.kr

 

 

 

 

 

 

사진은 기사와 직접적인 관련이 없음. /사진=게티이미지뱅크

 

 

 

 

 

 

20억 깡통전세' 사기 중개보조원…"고령층·사회초년생 노렸다"

 

 

 

 

고령의 임차인이나 사회초년생을 노리고 전세보증금을 돌려주지 않는 등의 방식으로 20억여원을 가로챈 혐의를 받는 중개보조원이 재판에 넘겨졌다.
1일 수원지검 안산지청 형사4부(부장검사 김일권)는 사기, 사문서위조·행사, 부동산실명법 위반 혐의로 A씨(55)를 불구속 기소했다고 밝혔다.

A씨는 2012년 10월부터 2018년 1월까지 전세보증금이 주택 매매가와 비슷하거나 웃도는 이른바 '깡통전세' 매물을 임차해주는 등의 수법으로 9억 7000만원의 전세보증금을 가로채는 등 임차인 17명에게 20억 5000만원을 편취한 혐의를 받는다.

A씨는 범행 과정에서 전세계약을 체결한 직후 담보 대출을 받고 근저당권을 설정하는 '시간차전세' 수법이나, 금요일에 은행에서 담보대출을 받은 후 등기부에 해당 내용이 반영되기 전인 주말에 전세계약을 체결하는 '주말계약' 수법으로 피해자들을 속이기도 했다.

또 담보 대출을 받는 과정에서 보증금반환 채무가 적은 것처럼 전세를 월세로 탈바꿈하는 내용의 임대차 계약서 15장을 위조해 은행에 제출한 혐의도 받는다.

신용불량으로 본인 명의의 부동산 거래가 어려워지자 4건의 부동산을 타인 명의로 소유권 이전한 혐의도 받았다.

A씨는 자기 자본 없이 은행대출금과 전세보증금만으로 주택을 취득하는 소위 '갭투자' 방식으로 26채의 부동산을 소유한 상태에서 범행을 저질렀다.

A씨는 나이가 많거나 사회초년생인 임차인들이 중개보조원을 믿을 수 밖에 없다는 점을 이용해 범행한 것으로 조사됐다.

이 범행으로 피해자들은 전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 부동산 경매로 주거지에서 쫓겨난 것으로 알려졌다.

A씨의 권유로 무리하게 전세자금대출을 받고 대출 명의를 제공한 이후에 대출 연체로 신용불량자가 되는 피해를 입기도 했다.

검찰 관계자는 "검찰의 직접수사로 중개보조원이 장기간 임차인들을 상대로 사기 범행을 저지르고 그 과정에서 계약서를 위조하고 명의신탁한 사실을 규명했다"며 "피고인에게 죄책에 상응하는 형이 선고될 수 있도록 철저하게 공소유지하고 유사 사안에 대해서도 엄정 대처하겠다"고 밝혔다.

 

 

 

<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이, 

 

 

 

 

 

 

빌라가 몰려 있는 서울 강서구 화곡동 주택가. 배우한 기자

 

 

 

 

 

입주시 이사비로 1500만 원을 그냥 준다고?"... '깡통전세'의 서막

 

 

 

[파멸의 덫, 전세 사기]
<상> '여전히' 정부 비웃는 사기 현장
본보, 내부자 통해 '동시진행' 추적
서울·수도권 빌라 '깡통 전세' 비상

 

 

 

 

6월 준공 승인이 떨어진 서울 강서구 화곡동의 A신축 빌라. 지하철 화곡역이 코앞인 데다 시스템에어컨, 스타일러 같은 고가 가전제품이 무상 옵션이라 미혼 직장인은 물론 신혼부부의 보금자리로 손색이 없어 보였다.

투룸 전셋값은 3억8,000만 원. 29일 현장에서 만난 중개업자의 설명에 마음이 당겼다.

 

"돈은 걱정하지 마세요. 전세대출 80%까지 나오는데 저희가 대출까지 전부 알아봐 드려요.

이 빌라는 잡혀 있는 선순위 채권도 없어서 주택도시보증공사(HUG)에서 전세보증금반환보증도 무조건 받을 수 있어요.

전세금 떼일 걱정 없죠."

 

중개업자가 던진 회심의 한 방. "요즘 전세대출 이자 비싸잖아요.

입주하시면 입주 당일 이자 지원금으로 1,500만 원 입금해 드릴게요.

중개수수료도 안 받을게요. 이만한 조건 어디서도 못 찾아요."

 

 

오래된 집도 아니고 신축 빌라를, 그것도 거금까지 얹어 줘가며 세입자를 구하는 게 조금 의아스럽다고 하자 이런 답이 돌아왔다.

"건축주가 건축대금을 치르려고 세입자를 급하게 구하느라 수수료를 조금 세게 걸었는데, 그걸 세입자 분한테 다 드리는 거예요(세입자한테는 안 받겠다는 뜻)."

 

이 솔깃한 제안, 덥석 받아도 되는 걸까.

정답부터 얘기하면, 한국일보와 인터뷰한 업계의 복수 관계자는 A빌라에 입주하는 순간 세입자는 지옥 같은 시간을 각오해야 한다고 단언했다.

 

피 같은 보증금을 돌려받는 과정이 험난해 적잖게 마음고생 해야 하는 건 기본이고 최악의 경우 보증금도 떼일 수 있다는 것이다.

 

일명 '세 모녀 전세 사기' 사건을 계기로 윤석열 대통령이 20일 "전세 사기 일벌백계" "경찰 전담반 만들어 강력 단속"을 공언했지만 이후 찾아간 현장은 정부 대책을 비웃고 있었다.

'세 모녀 사기'와 판박이인 편법 전세 계약이 여전히 판치고 있었다.

 

한국일보는 최근 일주일간 여러 제보를 바탕으로 편법 전세계약 현장 10여 곳을 직접 확인했다.

이어 세입자 피해로 이어지는 '깡통 전세'가 어떻게 만들어지는지 알아봤다.

 

 

전국으로 퍼진 '동시진행'

 

서울 강서구 화곡동 빌라촌. 해당 사진은 본문 내용과 관련 없음. 배우한 기자

 

 

 

 

 

'동시진행'. 최근 논란이 된 전세 사기 구조를 이해하려면 이 단어의 뜻을 알아야 한다.

아파트에 견줘 매매가 어려운 빌라(신축·구옥) 같은 다세대 주택을 팔기 위해 고안된 분양 기법이다.

2~3년 전 서울 강서구 일대에서 처음 선보였다.

 

법망을 교묘히 피해가는 데다 무엇보다 효과도 만점이라 지금은 전국으로 퍼졌다는 게 제보자들의 공통된 설명이다.

동시진행은 세입자 전세금으로 분양대금(매맷값)을 치르는 걸 일컫는다. 과정은 이렇다.

집주인은 신축(또는 구옥) 빌라가 안 팔려 걱정이다.

 

①이때 부동산 컨설팅 업자가 끼어든다.

집주인이 원하는 빌라 가격 2억 원보다 비싼 2억5,000만 원에 팔아줄 테니 차액 5,000만 원을 수수료로 가져가겠다고 제안한다. 

집주인이야 거절할 이유가 없다.

 

컨설팅 업자는 무슨 재주로 빌라를 더 비싸게 파는 걸까.

②바로 매매 호가보다 높은 가격으로 전세를 놓는 것이다.

신축 빌라는 매매시세란 게 없으니 세입자도 굳이 전세시세를 따지지 않는다. 

한 중개업자는 "공시가 1억4,800만 원(실거래가 1억9,000만 원)짜리 빌라를 3억 원에 전세 계약한 사례도 있다"고 말했다.

 

전세 세입자가 2억5,000만 원에 입주하면 집주인은 원하는 집값(2억 원)을 받은 셈이 되고, 컨설팅업자는 수수료로 5,000만 원을 챙긴다.

다만 마지막 단계가 남았다. 

2년 뒤 전세금을 돌려줄 새로운 집주인이 필요하다는 것이다.

 

③컨설팅 업자는 이를 해결하기 위해 집주인 명의를 이른바 '바지 집주인'에게 넘긴다.

바지 집주인은 돈을 한 푼도 안 들인 '무갭(전셋값으로 매맷값 해결) 투자'에 현혹된 이들이다.

무갭으로 빌라를 사들이고, 2년 뒤 시세차익을 거두고 빠지면 된다는 컨설팅 업자 말에 꼬인 사람이 대부분이다.

컨설팅 업자가 취득세는 물론이고 300만 원가량 지원금까지 주니 솔깃할 수밖에 없다.

 

본보가 확인해 보니, 이렇게 무갭 투자자 명의만 확보해 컨설팅 업체에 돈을 받고 넘기는 전문업체도 있었다. 무조건 무주택자만 확보하는 게 원칙이다.

다주택자는 집을 살 때 취득세가 배로 들기 때문이다.

이렇게 무주택자 명의를 넘기면 컨설팅 업체에서 대략 300만~500만 원의 수수료를 받는다.

 

결국 컨설팅 업체가 챙기는 수수료(5,000만 원) 중 일부는 전세 세입자를 구해 준 중개업소, 바지 집주인을 찾아준 명의 대여업체, 전셋값을 올리기 위해 감정가를 뻥튀기해준 감정평가사 등에게 골고루 흘러간다.

 

 

이사 지원비 1,500만 원의 정체

 

 

서울 강서구 화곡동 빌라촌. 해당 사진은 본문 내용과 관련 없음. 배우한 기자

 

 

 

 

 

 

이렇게 집주인과 컨설팅 업체가 동시진행을 하기로 계약하면, 컨설팅 업체는 분양 직원과 중개업소 직원들만 이용하는 전용 애플리케이션(앱)에 해당 빌라 매물을 등록한다.

첫 사례로 소개한 화곡동 A빌라는 지난달 초 전용 앱에 올라왔다.

 

방별 구조는 다르지만 분양가와 전셋값은 전부 같다.

투룸의 경우 분양가와 전셋값 모두 3억8,000만 원. 방별로 전세 세입자를 현재 모집하고 있다는 뜻의 '동시', 이미 세입자를 구했다는 의미의 '완료' 표시가 떠 있다.

 

화면 한쪽엔 'R매매 67, 전세 50'이라고 적혀 있다. R는 리베이트(rebate·보상금)의 약자로, 매매를 성사시키면 6,700만 원의 보상금을, 전세 세입자를 구하면 5,000만 원을 보상금으로 내준다는 뜻이다. 분양 관계자 A씨는 "사실상 매매가 이뤄질 가능성은 없고 최근 정부가 동시진행 단속을 예고하자 형식적으로 매매를 써둔 것"이라고 귀띔했다.

 

 

 

 

동시진행=깡통 전세

그래픽=김문중 기자

 

 

 

 

 

A단지는 이제 갓 입주를 시작해 공시가격이란 게 존재하지 않는다.

전셋값은 과연 적정가일까.

 

동시진행은 거액의 수수료를 노리고 컨설팅 업체가 끼어드는 방식이라, 동시진행으로 진행된 빌라는 적정가보다 부풀려질 수밖에 없는 구조다.

리베이트가 많을수록 뻥튀기가 심하다는 뜻이 된다.

A단지 역시 각종 수수료를 제외하면 실제 가격은 3억 원 안팎이 적정가라는 계산이 나온다.

 

결국 중개업자(실제로는 컨설팅 업체)는 5,000만 원 수수료 중 1,500만 원을 기자에게 '이자 지원비 조로' 주겠다고 제안한 것이다.

 

세입자로선 1,500만 원을 챙기면 그 순간은 좋을지 몰라도, 이 단지는 곧바로 깡통 전세로 전락할 수밖에 없다.

이미 분양가와 전셋값이 똑같이 책정됐는데, 이마저도 감정가 부풀리기로 과장된 가격이기 때문이다.

2년 뒤 빌라 매맷값이 떨어지면 3억8,000만 원에 전세 세입자를 구하는 건 불가능해진다.

 

분양 관계자 B씨는 "세입자가 HUG 보증에 가입하면 보증금을 날릴 일은 없지만 최근 HUG 심사가 강화되면서 보증금 반환이 거절되는 사례가 나오고 있다"고 말했다.

이어 "세입자가 당장 손해를 보지 않아도 결국 누군가의 불로소득을 국가가 보전해 주는 식이라 업계에서도 자정이 필요하다는 목소리가 나온다"고 전했다.

 

"서울·수도권 신축 빌라 90%가 동시진행"

전용 앱에 등록된 매물은 실시간으로 분양 업체 관계자들이 모여 있는 카톡방으로 옮겨진다.

매매·전세를 성사시키면 이만큼의 'R'를 주겠다는 식으로, 90%가 동시진행 매물로 보면 된다는 게 분양 관계자들의 설명이다.

 

특히 지난해부터 동시진행 매물이 쏟아지면서, 세입자 1명당 리베이트로 8,000만 원을 내건 매물도 있었다고 한다.

 

이런 동시진행 매물은 얼마나 되는 걸까.

분양 관계자 C씨는 "서울·수도권에서 진행 중인 신축 빌라 분양은 90%가 동시진행 방식으로 진행된다"며 "오래된 빌라(구옥)도 똑같이 진행한다"고 말했다.

 

그는 "일부 컨설팅 직원은 리베이트를 챙기려고 본인이 세입자로 들어가기도 한다"며 "어차피 2년 뒤에 HUG 보증으로 전세금을 돌려받으니 큰 문제가 없다고 보는 것"이라고 전했다.

 

동시진행 매물을 찾는 건 어렵지 않았다.

물론 중개업자가 이런 사실을 알려주지 않는 만큼 배경을 모르는 세입자는 혹할 수밖에 없다.

 

기자가 찾은 동시진행 매물만 서울 강서구 화곡동, 강서구 등촌동, 양천구 신월동, 경기 성남시 신흥동, 인천 미추훌구 숭의동 등 10여 곳이 넘었다.

모두 리베이트로 2,000만~5,000만 원이 내걸린 매물이다.

 

공시가 150%의 역설

동시진행은 역설적이게도 정부의 탄탄한 보증 제도 때문에 가능하다.

현재 HUG는 전셋값이 공시가의 150% 이내면 전세보증을 해준다.

가령 공시가가 1억5,000만 원이면 전셋값 2억3,000만 원까지 보증 가입이 허용된다.

 

보증 대상을 넓히려는 취지겠지만, 웬만한 빌라는 공시가 150%를 적용하면 전셋값이 매맷값을 역전하는 경우가 심심찮게 발생한다는 게 문제다.

실제 지난해 입주한 서울 강서구 화곡동 B빌라는 전셋값이 2억8,000만 원 안팎이다.

 

공시가격이 1억8,600만 원인데, 여기에 맞춰 최대로 전셋값을 높인 것이다.

최근 거래된 매맷값은 전셋값보다 적은 2억6,000만~2억7,000만 원 선이다.

 

결국 2년 뒤 시세차익을 거둘 수 있다는 말에 무갭 투자자가 된 '바지 집주인'은 전셋값이 매맷값에 못 미치는데 그걸 모르고 덥석 명의를 넘겨받는 구조다.

업계에선 "공시가 150%, 바지 사장 사기"라고 표현한다.

 

"구속하면 최소 교도소 하나 더 열어야"

 

최근 정부가 전세 사기 엄정 대응을 예고하면서 빌라 분양 업계는 발칵 뒤집혔다.

본보가 분양 업자들만 모여 있는 카톡방(7월 1일~27일)을 확인했더니, 곧 이어질 검찰 수사에 대한 불안감을 쏟아내는 분위기가 역력했다.

 

대화방의 한 참가자가 "구속 수사 원칙이면 최소 교도소 하나 더 열어야 할 듯"이라고 하자 "새로 만든 교도소에서 새로운 동시(동시진행)가 만들어지겠죠",

"이제 동시에 '동'짜(자)도 못 꺼내겠다.

이제 매매로 다시 돌아가려나" 같은 답이 이어졌다.

 

다른 참가자는 "집주인은 몰랐다고 할 테고 컨설팅 회사는 분양 업체 탓으로 몰면 결국 분양 업체 직원만 타깃이 되는 것 아니냐"고 썼다.

 

분양 관계자 D씨는 "정부의 전세 사기 대책 발표 이후 상당수 업자가 카톡방에서 나갔다"며 "업계에서도 상당히 몸을 사리는 분위기"라고 말했다.

 

 

 

 

 

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com

 

 

 

 

 

 

 

서울 강서구 화곡동 빌라촌. 배우한 기자

 

 

 

 

 

 

상반기 '깡통 전세' 거래 급증... 경찰 본격 수사 착수

 

 

 

서울·수도권의 편법 전세 거래 현장을 고발한 한국일보의 '파멸의 덫, 전세사기' 시리즈 보도(1일자 1·3면, 2일자 5면)에 따라 경찰이 본격 수사에 착수했다.

올 상반기 서울 강서구 화곡동과 인천 주안동 등을 중심으로 '깡통 전세(전셋값≥매맷값)' 거래가 급증한 것으로 확인돼 추가 피해를 막기 위한 정부의 후속 조치다.

 

서울의 일선 경찰서 지능수사팀은 본보 기사와 관련해 올 상반기 이뤄진 깡통 전세 거래를 중심으로 전세 사기 조직을 추적하는 등 수사를 벌일 계획이라고 2일 밝혔다.

경찰은 지난달 경찰청 수사국장을 본부장으로 하는 '전세 사기 전담수사본부'를 꾸린 데 이어 시·도경찰청 반부패경제범죄수사대와 각 지역 경찰청 지능팀을 중심으로 전담수사팀을 지정한 상황이다.

 

이런 상황에서 본보는 1일부터 3회에 걸쳐 '파멸의 덫, 전세사기' 시리즈를 보도하고 있다.

복수의 분양 관계자 제보를 바탕으로 세입자 피해로 이어지는 깡통 전세가 어떻게 만들어지고 시중에서 어떤 경로로 거래되는지 세세히 파헤쳤다.

 

부동산 컨설팅 업자들이 전용 앱을 통해 매물과 리베이트(보상금) 규모를 표시하면, 이런 정보가 실시간 분양 업자들만 이용하는 카톡방으로 옮겨져 전세사기의 핵심 고리인 '동시 진행'이 이뤄진다는 게 골자다.

해당 카톡방에서 본 매물을 실제 추적했더니, 모두 거액의 이자지원금을 내걸고 전세 세입자를 모집하는 편법 전세 거래 현장이었다.

아울러 공간데이터 전문기업 빅밸류에 의뢰해 서울·수도권 빌라의 깡통 전세 거래 현황도 소개했다.

서울 강서구 화곡동(313건), 인천 미추홀구 주안동(108건), 인천 부평구 부평동(95건), 서울 금천구 독산동(70건), 서울 양천구 신월동(65건) 순으로 깡통 전세 거래가 급증한 것으로 확인됐다.

이에 대해 서울 A경찰서 관계자는 "통계에 나온 지역을 중심으로 실제 깡통 전세로 거래된 단지 주소를 뽑아 무자본·갭투자 형식인지 확인할 것"이라고 밝혔다.

 

B경찰서 지능수사팀 관계자는 "분양 업자들이 이용하는 전용 앱에서 여러 편법 거래가 중개됐을 가능성이 큰 만큼 해당 앱을 조사할 것"이라고 말했다.

주무부처인 국토교통부는 이달 중 깡통 전세 거래 급증 지역을 중심으로 첫 현장 단속에 나설 예정이다.

 

 

 

 

 

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com

 

 

 

 

 

뉴시스