[파이낸셜뉴스] 윤석열 정부 첫 주택 공급 대책에서 1기 신도시 마스터플랜 수립이 오는 2024년으로 미뤄지면서 1기 신도시 아파트들의 가격이 하락으로 돌아섰다.
정부는 이례적으로 빠른 대책 수립이라며 발 빠른 해명에 나섰지만 1기 신도시 주민들은 "총선에 공약을 재탕하려는 것 아니냐"라며 거세게 반발하고 있다.
8·16대책 발표 뒤 0,02% 떨어져 '하락전환'
22일 부동산R114에 따르면 윤석열 정부의 첫 주택공급 대책 이후인 지난 19일 기준 1기 신도시 아파트 가격을 조사한 결과, 0.02% 하락한 것으로 나타났다.
12일 기준으로 0.00%를 기록했지만 일주일 새 하락으로 돌아선 것이다.
5개 신도시 중 재건축 기대감이 가장 높았던 분당이 0.04% 떨어지며 하락폭이 가장 컸다.
그 뒤를 이어 △평촌 -0.02% △산본 -0.01% △일산 0.00% △중동 0.00%로 나타났다.
이 같은 추세는 정부 공인 시세 조사기관인 한국부동산원에서도 확인됐다.
부동산원에 따르면 경기 성남시 분당구 아파트값은 지난달 18일 보합을 나타낸 뒤 4주 연속 하락(-0.02%→-0.01%→-0.02%→-0.07%) 하며 낙폭을 키웠다.
평촌 신도시가 속한 안양 동안구(-0.11%→-0.15%), 산본신도시가 있는 군포시(-0.05%→-0.13%), 중동신도시가 위치한 부천시(-0.06%→-0.07%)도 전주에 비해 일제히 하락했다.
일산신도시가 있는 일산 서구(-0.02%→-0.05%)와 일산동구(-0.01%→-0.02%)도 같은 추세를 보였다.
윤석열 대통령은 후보 시절 1기 신도시 재정비 특별법 제정을 핵심 공약으로 내세운 바 있다.
하지만 인수위 시절 1기 신도시 마스터플랜이 연말로 1차 연기됐고, 윤석열 정부의 첫 주택공급대책에 1시 신도시 마스터플랜 수립 시점이 2024년 중으로 한차례 더 연기됐다.
시기가 재차 연기되자 실망감이 커지며 가격이 하락한 것으로 풀이된다.
"총선에 공약 재탕" 주민들 항의 퍼포먼스
서울 남산에서 바라본 아파트 단지를 비롯한 주거지역의 모습. 최현규 기자
분당시범단지재건축준비위원회는 오는 22일 오후 7시 서현어린이공원에서 '1기 신도시 마스터플랜 수립 연기'에 대한 항의 퍼포먼스를 진행키로 했다.
실제로 1기 신도시 중에서 재건축 움직임이 가장 빨랐던 분당에서는 주민 항의 퍼포먼스를 준비하고 있다.
분당시범단지재건축준비위원회는 "120만 1기 신도시 주민들의 분노를 전하기 위해 22일 오후 7시 서현어린이공원에서 항의 퍼포먼스를 진행할 것"이라며 "대선 과정, 인수위, 당선 후 국정과제 등 시종 일괄 연내 마스터플랜 수립과 특별법 제정을 약속해 놓고 뻔뻔스럽게 달랑 몇 줄로 2024년으로 연기한다고 발표한 건 1기 신도시 주민들을 우습게 본 결과"라고 비판했다.
온라인 커뮤니티에서는 더 날선 비판들이 나오고 있다. 분당 수내동 주민이라 밝힌 A씨는 "플랜 수립 시기를 2024년으로 연기한 것으로 보니 총선에서 (공약을) 써먹을 것 같다"는 댓글을 달았다.
평촌 주민 B씨는 "서울 목동과 노원구 아파트들과의 형평성을 이야기하는데, 1기 신도시보다 오래돼 재건축이 시급한 건 인정한다"며 "서울 재건축 단지들의 재건축은 그 사업대로 서두르면서도 1기 신도시 재건축 계획을 빨리 수립하자는 데 왜 형평성이라는 대립 구도를 만들어 핑계 삼는지 모르겠다"고 하소연했다.
특히 한덕수 총리가 최근 라디오 인터뷰에서 "인수위에서부터 부동산 주거안정을 위해 공급을 늘리고 수요를 억제하기 위한 여러가지 정책에 있어서 '무리한 것은 고치고 간다'는 것은 기본 원칙이었다"고 말해 주민들의 분노를 사기도 했다.
이에 대해 국토교통부는 "9월 중 연구용역을 발주하는 등 최대한 신속하게 연구용역에 착수해 2024년 중 마스터플랜 수립을 완료할 예정"이라며 "한 총리의 무리한 것은 고치고 간다는 기본원칙은 새 정부의 정책 기본원칙이지, 특정 프로젝트의 구체적 의견을 밝힌 것이 아니다"고 설명했다.
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서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트. 연합뉴스
약발 안 먹힌 규제 완화… 1기 신도시 집값 더 떨어졌다
2년 뒤에나 재건축 기대감 꺾여 수도권 내림세… 서초구도 하락
새 정부의 규제완화 조치로 호재를 맞는다고 예상했던 1기 신도시 등에서 집값 내림세가 가팔라지고 있다. 금리 인상과 물가 상승이 조여오는 상황에서 재건축을 포함한 규제완화가 제때 이뤄지지 않은 후폭풍이다.
정부는 8·16 부동산대책에서도 1기 신도시(분당·일산·평촌) 재건축을 위한 마스터플랜을 2024년에야 마련하겠다고 했다. 한국부동산원은 이달 3주차(15일 기준) 주간 아파트 가격 동향을 18일 발표하고 경기도 성남시 분당구의 아파트 매매가격 변동률이 0.07%로 전주(-0.02%)보다 더 커졌다고 밝혔다.
경기도 고양시도 0.03%에서 -0.06%로 내림 폭을 키웠으며, 안양 동안구는 0.15%를 기록했다.
모두 1기 신도시로 재건축 규제완화에 따른 수혜를 입을 것으로 예상했던 지역이다. 윤석열정부 출범 전후로 1기 신도시의 재건축 기대감은 한껏 부풀었다.
수도권 대부분 지역의 집값이 내림세였던 지난 5월에도 1기 신도시 집값은 상승세를 보였다.
하지만 정부의 규제완화 방침이 지지부진하면서 6월 이후로 보합(0.00%)이나 하락을 오갔고, 최근에는 낙폭이 점점 커지는 중이다.
정부가 1기 신도시 재건축을 위한 마스터플랜을 2024년에야 세우기로 하면서 기대감은 더 크게 꺾일 전망이다.
물론 집값이 내림세인 것은 1기 신도시 지역 만이 아니다. 수도권 전체 변동률이 -0.11%에 이르며 내림세는 두드러지고 있다.
경기도(-0.12%와) 인천(-0.18%) 전역의 하방 압력도 커졌다.
서울도 0.09%로 12주 연속 내림세를 보였다. 특히 지난 2월 이후 한 번도 떨어지지 않았던 서초구의 집값이 0.01%로 하락 전환했다.
부동산원은 금리 상승, 물가 인상 등으로 구매 수요가 완전히 위축됐다고 진단한다.
부동산원 관계자는 “연휴 및 여름휴가 영향과 폭우로 매수 문의가 한산한 상황이다.
매물가격이 하향 조정돼도 거래가 성사되지 않을 정도로 거래량 감소세가 지속했다”고 말했다.
또한 개발 기대감이 강했던 서울 용산구는 이번 주에 0.01% 내리며 하락으로 돌아섰다.
이로써 서울 25개구 전체가 하락세를 보였다.
재건축 규제완화와 연관 있는 노원구의 매매가격은 한 주간 0.21% 내려 서울에서 가장 큰 폭으로 떨어졌다.
도봉구(-0.20)와 성북구·은평구(-0.18%) 등의 ‘영끌’ 집중 지역이 뒤를 이었다.
마스터플랜 수립 시점 2024년으로…실망감 커지며 집값도 뒷걸음질 분당·일산·평촌·산본 등 매물 2~5% 늘고 수천만~억대 호가 하락 이어져
개발 일정이 예상보다 지연되며 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 일대에 실망감이 커지고 있다.
정부가 재정비 마스터플랜 수립 시점을 2024년으로 제시하자, 시장에는 실망 매물이 늘고 호가를 억대로 낮추는 단지도 속속 나왔다.
22일 부동산 업계에 따르면 경기 성남시 분당 서현동 시범한양 전용면적 148㎡ 집주인 A씨는 지난 16일 최초 등록가격 대비 호가를 1억원 낮춘 19억5000만원에 매물을 재등록했다.
이 아파트는 분당에서 처음으로 재건축준비위원회를 꾸린 단지다.
리모델링을 추진 중인 경기 군포시 산본동 세종주공6단지 전용 58㎡도 정부 대책 발표 당일 호가를 6000만원 내려 5억3000만원에 다시 매물을 올렸다.
발표 이틀 뒤인 18일, 고양시 일산서구 주엽동 강선14단지 전용 69㎡도 호가를 6억4000만원으로 4000만원 깎았다.
업계에서는 주민들의 실망감이 호가에 반영되고 있다고 분석했다.
지난 16일 발표된 윤석열 정부 첫 주택 공급 대책에는 1기 신도시 종합 계획 수립 시점이 2024년으로 제시됐다.
당초 올해 말이나 내년 초 개발 밑그림이 그려질 것이란 주민 기대와는 동떨어진 계획이었다.
이에 집주인들은 거뒀던 매물을 다시 내놓기 시작했다.
전날 기준 성남시 분당구 매물은 3705건으로 지난 16일(3614건) 대비 2.5% 늘었다. 같은 기간 일산 서구와 동구 매물도 5.5%, 3.9% 증가했다.
평촌이 있는 안양시 동안구는 2.8%, 산본이 속한 경기 군포시는 5.8% 증가했다.
부동산 업계에서는 늘어난 매물은 대부분 실망 매물이라고 진단했다.
일산 소재 한 부동산 중개업소 관계자는 "1기 신도시 대부분이 정부 대책 발표 직전 매물을 일단 거뒀다"며 "정부 계획이 기대에 못 미치자 투자자들 위주로 실망감이 커졌을 것"이라고 설명했다.
개발 기대가 줄며 대선 직후 큰 폭으로 올랐던 집값도 뒷걸음질치고 있다. 부동산R114 조사 결과 1기 신도시 아파트값은 대선 전 0.07%(1.1~3.9)에서 대선 후 0.26%(3.10~4.22)로 오름폭을 3배 이상 키웠다.
하지만 특별법 제정에 계획 수립까지 지지부진하며, 보합(12일 기준)이었던 가격 변동률은 -0.02%(19일 기준) 하락 전환했다.
대선 이후 고점을 찍었다가 상승분을 그대로 뱉어낸 단지도 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기 성남시 분당구 구미동 무지개8단지 전용 101.91㎡는 이달 6일 10억원에 손바뀜됐다. 같은 면적 매물은 지난 5월 12억원에 팔리며 신고가를 기록했었다.
업계에서는 1기 신도시도 당분간 침체된 시장 분위기를 면치 못할 것으로 예상했다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "윤석열 정부의 공급 대책은 방향성을 제시하는 수준에 그쳐 구체적인 실행 계획 발표 전까지 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것"이라며 "재정비 마스터플랜 수립이 미뤄지면서 1기 신도시 아파트값은 한동안 약세가 유지될 것"이라고 전망했다.
seunghee@news1.kr
사진=연합뉴스
재건축 물 건너 갔나"…분당 집값, 석 달 만에 2억 '뚝'
정부가 수도권 1기 신도시 재정비를 위한 종합 계획(마스터플랜)을 2024년 발표하기로 한 가운데 경기 성남시 분당 등 상당수 1기 신도시 집값이 하락세로 돌아선 것으로 나타났다.
특히 작년부터 재건축 가능 연한인 '입주 30년 차'를 맞아 재건축 사업 속도가 비교적 빠른 분당 아파트값 하락세가 두드러졌다.
21일 부동산 정보업체 부동산R114에 따르면, 8월 셋째 주(19일 기준) 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 아파트 매매가격은 0.02% 내려, 전주 보합에서 하락으로 전환했다.
분당 아파트값 하락 폭이 0.04%로 가장 컸고, 안양시 동안구 평촌(-0.02%)과 군포시 산본(-0.01%)도 '마이너스' 변동률을 기록했다.
고양시 일산과 부천시 중동은 보합을 나타냈다.
한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향으로도 비슷한 추세가 확인된다.
8월 셋째 주(15일 기준) 분당 아파트값은 0.07% 떨어져 7월 넷째 주 이후 4주 연속 하락세를 이어 갔다. 분당구 구미동 '무지개마을8단지' 전용면적 101㎡는 지난 8일 10억원에 거래되며 석 달 전 최고가(12억원) 대비 2억원 급락했다.
분당에서 처음으로 재건축 추진 준비위를 꾸린 서현동 '시범한양' 전용 35㎡는 이달 5일 7억8500만원에 거래되며 이전 최고가(8억원, 2022년 5월)보다 1500만원 하락했다.
일산서구(-0.02%→-0.05%)와 일산동구(-0.01%→-0.02%), 동안구(-0.11%→-0.15%), 군포시(-0.05%→-0.13%), 부천시(-0.06%→-0.07%)도 일제히 낙폭이 커졌다.
1기 신도시는 지난해 분당을 시작으로 2026년까지 총 27만여 가구가 재건축 가능 연한인 ‘입주 30년 차’를 넘기게 된다.
그러나 대부분 관할 지방자치단체가 도시 과밀을 막기 위해 만든 지구단위계획의 용적률 제한에 묶여 있어 현재로선 재건축 추진이 불가능하다.
이 때문에 재건축 추진 아파트들은 현행 지구단위계획을 뛰어넘는 1기 신도시 재정비 특별법을 하루빨리 제정 해달라고 요구하고 있다.
정부는 대통령직 인수위원회 시절 1기 신도시 재정비 사업을 속도감 있게 추진하겠다고 약속했었다.
그러나 정부가 지난 '8·16 부동산 대책'에서 2024년에야 1기 신도시 재정비를 위한 중장기 개발 계획을 내놓겠다고 밝히면서 1기 신도시 주민들의 반발이 거세지고 있다.
8·16 대책 발표 당일부터 1기 신도시 주민들의 온라인 커뮤니티에서는 “2024년이면 총선을 앞두고 계획을 발표하려는 것 같은데, 주민들을 총선 볼모로 잡겠다는 것이냐”, “대선 주요 공약인 것처럼 하더니 이번 정부에서 재건축은 물 건너간 것 아니냐”는 항의 글이 쏟아지고 있다.
부동산 업계 관계자는 "마스터플랜 수립 후 준공까지 10년 이상이 걸릴 수 있어 그 기간 집값에 부침이 있을 수밖에 없다"며 "금리 인상 등 대외 여건도 우호적이지 않아 당분간 1기 신도시 집값 되돌림 현상이 지속될 것"이라고 내다봤다.
하헌형 기자 hhh@hankyung.com
분당·일산·평촌·산본 등 1기 신도시 아파트값이 하락세로 전환됐다. 사진은 21일
경기도 고양시 일산의 한 아파트 단지 모습. [연합뉴스]
올해 3월 대통령 선거 전후로 상승세를 탔던 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)의
아파트값이 윤석열 정부의 첫 주택 공급 대책 발표를 기점으로 하락 전환됐다. 21일
오후 경기 고양시 일산신도시. 연합뉴스
1기 신도시 '공약 후퇴' 직격탄…일제히 매물 늘고 집값 뚝
1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) '공약 후퇴' 논란이 커지면서 해당 지역 아파트 매매시장에 냉기가 돈다. 갑자기 매물이 늘고, 아파트값도 약세로 돌아섰다.
정부가 첫 부동산 대책인 '국민 주거안정 실현 방안'(8·16 대책)을 발표하며 1기 신도시 재건축을 위한 마스터플랜(종합계획) 수립 시점을 2024년이라고 밝힌 이후 일어난 변화다.
1기 신도시 아파트 매물 늘고, 가격 내려가고
21일 부동산 정보제공업체 부동산R114가 진행한 아파트 시세 조사에 따르면 1기 신도시의 아파트값은 지난 12일 기준 보합(0.00%)에서 19일 기준 0.02% 떨어져 일주일 새 하락세로 돌아섰다.
성남시 분당신도시 아파트값 하락 폭이 0.04%로 가장 컸고, 안양시 동안구 평촌신도시(-0.02%)와 군포시 산본신도시(-0.01%)도 하락했다.
분당의 경우 지난주(12일) 조사에서는 보합을 기록했다.
고양시 일산신도시와 부천시 중동신도시는 이번 주 조사에서 보합을 나타냈다.
그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr
1기 신도시 지역의 아파트 매물도 일제히 증가했다.
부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 '8·16 대책' 발표 당일 대비 이날 경기도 군포시와 고양시 일산서구의 아파트 매물은 각각 5.9%(2136→2261건), 5.6%(3376→3565건) 증가했다.
같은 기간 고양시 일산동구와 안양시 동안구, 성남시 분당구의 매물도 닷새 만에 각각 3.9%, 2.8%, 2.5% 늘었다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "윤석열 정부의 첫 주택 공급 대책에서 구체적인 실행 방안이 빠지고, 특히 1기 신도시는 재정비 마스터플랜 수립도 애초보다 미뤄졌기 때문에 해당 지역 아파트값은 한동안 약세를 유지할 전망"이라고 말했다.
1기 신도시로 조성된 경기도 성남시 분당구 아파트 단지 모습. [매경DB]
그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr
1기 신도시 재정비는 지난 대선에서 윤석열 대통령의 주요 공약이었다.
윤 대통령은 용적률 상향 등의 내용을 담은 1기 신도시 재정비 특별법을 제정하겠다고 공약했다.
하지만 대선 이후인 4월 25일 대통령직인수위원회가 1기 신도시 재정비를 "중장기 사업으로 검토한다"고 밝히자 해당 지역을 중심으로 ‘말 바꾸기’ 논란과 함께 반발이 터져 나왔다.
반발이 커지자 원희룡 국토교통부 장관은 지난 5월 인사청문회에서 "특별법을 만들어 즉시 마스터플랜 작성에 들어갈 것"이라고 말했고, 인수위도 "올해 말이나 내년부터 마스터플랜에 따라 질서 있게 지역마다 재정비를 진행하겠다"고 강조했다.
지난 5월 당시 윤석열 대통령 당선인이 1기 신도시 현안 점검을 하면서 아파트 주민
으로부터 꽃다발을 받고 있다. 연합뉴스
이후 재건축과 도시 재정비에 대한 기대감이 커지면서 1기 신도시의 집값은 상승세를 이어갔다.
특히 성남시 분당구의 경우 KB부동산 기준 월간 아파트값이 대선 직후인 4월 0.41%, 5월 0.37% 올랐다. 분당구 서현동 시범우성 전용면적 84.6㎡는 지난 3월 14억6500만원(9층)에 거래됐던 것이 5월에는 16억5000만원(8층)으로 2억원가량 뛰었다.
최근 수도권 주택 매매시장이 두드러진 거래절벽 속에 가격 약세를 이어갔지만 1기 신도시만 강세를 보였다. 하지만 이번 발표로 이런 기대감이 실망감으로 돌아섰다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "1기 신도시 재정비의 경우 투기 수요 유입, 가격 상승의 우려, 이주 대책, 지역 형평성 문제 등이 얽혀 있기 때문에 속도를 내기에는 난관이 많고, 포기하기에는 공약 미이행에 따른 비난 등을 감수해야 한다"며 "결국 정부가 '대선 공약의 딜레마'에 빠진 것"이라고 설명했다.
정부 적극 해명에도...주민들 "연대 집회도 불사"
국토부는 사실상 이번 정부 임기 내 1기 신도시 재건축 인허가가 어려울 것으로 판단해 8·16 대책에서 제시한 270만 가구 주택 건설 인허가 물량 계산에 1기 신도시 재정비로 인한 물량은 뺏다.
국토부 관계자는 "1기 신도시가 예정대로 2024년 마스터플랜을 수립하더라도 2027년까지 주택 건설 인허가를 받기는 어려울 것으로 보여 포함하지 않았다"고 말했다.
'공약 파기' 논란으로 번지자 최상목 경제수석비서관은 "신도시같이 도시 재창조 수준의 마스터플랜은 5년 이상 걸리는 게 통상적"이라며 "1년 6개월 정도 마스터플랜이 소요되는 것은 물리적으로 가장 빠르게 추진하는 것"이라고 해명했다.
원희룡 장관과 국토부도 여러 차례 "공약 후퇴가 아니다"라는 점을 강조했다.
이런 정부의 적극적인 해명에도 주민들의 반발은 가라앉지 않고 있다.
성남시 분당구 서현동에 사는 이모씨는 "재건축한다고 해서 기대했는데 이렇게 답보 상태로 가는 걸 보니 답답할 따름"이라며 "아직은 단체로 목소리를 내고 있지 않지만 다들 불만이 큰 상황"이라고 말했다.
야탑동에 거주하는 김모씨는 "선거 땐 표를 얻으려고 공약을 내세우다가 당선 뒤엔 나 몰라라 하는 것 아니냐"며 "2년 뒤에 계획이 나온다면 임기 내에 실행되기 어려워 보이는데 결국 공약 철회 아니냐"라고 말했다.
금곡동에 20년 넘게 거주하고 있다는 김모씨는 "마스터플랜 수립을 2년 뒤로 미룬다는 건 결국 다음 정권으로 넘기겠다는 것 아니겠냐"고 목소리를 높였다.
공약 이행을 촉구하는 단체행동 움직임도 나타나고 있다.
채수천 고양시 아파트입주자대표회의 회장은 "당초 올해 안에 구체적 계획안이 나올 것이라던 약속보다 2년이 늦은 것인데, 정부가 대선 공약을 지키지 않은 것은 잘못"이라며 "정부의 추진동력이 약해질 집권 후반기에 접어들어 재정비 마스터플랜을 마련한다면 계획대로 추진될지 의문이 들고, 자칫 사업이 차기 정부로 넘어가면서 표류할 수도 있을 것 같아 염려된다"고 말했다.
고양시 아파트입주자대표회의는 "이번 조치에 대한 정부의 납득할만한 설명과 보완 대책 마련이 미흡할 경우 1기 신도시 전체 주민들과 연대해 서명운동을 비롯해 집회도 불사할 계획"이라고 밝혔다.
김원 기자, 고양=전익진 기자, 성남=심석용 기자 kim.won@joongang.co.kr
정부의 16일 ‘주택시장 안정대책’ 발표 이후 줄기차게 오르던 재건축 단지 가격이
지역별 양극화 현상으로 나타나고 있다. 사진은 서울 남산 전망대에서 한 시민이
서울 마포·여의도 일대를 바라보고 있는 모습. 연합뉴스
서울 도심은 웃고 1기 신도시는 울고… 요지경 된 재건축시장
지난 16일 정부의 주택시장 안정대책 발표 후 각광받던 재건축시장은 요지경이 됐다.
요지경(瑤池鏡)이란 알쏭달쏭하고 묘한 세상일을 비유적으로 이르는 말이다.
8·16 대책의 핵심은 향후 5년간 270만호의 신규 주택 공급, 민간 주도 도심권복합개발사업, 공공택지개발, GTX 조기 착공, 재건축·재개발 규제 완화 등이다.
이 중 부동산시장에 가장 큰 영향력을 끼치는 분야가 바로 재건축이다.
지난 10년간 서울의 경우 재건축·재개발에서 공급되는 물량이 80% 이상을 차지할 정도로 절대적이다. 그래서 윤석열정부는 선거 때부터 재건축을 통한 공급 확대와 역세권 개발, 규제 완화에 방점을 뒀다.
문제는 줄기차게 오르던 재건축 단지 가격이 8·16 대책 이후 지역별 양극화 현상으로 바로 나타난 현실이다.
서울 도심권재정비사업은 탄력을 받는 반면에 경기도 분당, 일산 등 1기 신도시는 직격탄을 맞고 하락세로 돌아섰다.
특히 1기 신도시의 부정적 반응은 폭발적이고, 뿔난 민심은 요동치고 있다.
강남, 용산, 여의도, 목동 지구 등 인기 지역 재건축 단지 가격은 별무 영향인 데 비해 분당, 평촌 재건축 아파트는 1억~2억원씩 내린 급매물이 출시되고 있다.
대체 그 이유가 뭘까?
왜 재건축은 늘 ‘뜨거운 감자’ 역할일까?
앞으로 재건축시장은 어떤 모습으로 다가올까?
재건축 아파트를 소유한 사람과 내 집 마련을 계획하는 수요자들은 과연 어떻게 대응해야 할까?
현황 진단, 시장 예측, 대응 전략을 하나씩 따져보자.
먼저 재건축 개념과 특징을 알아보자.
도시 및 주거환경정비법에서 재건축은 노후 불량한 주택을 철거하고 새 주택을 건설하기 위해 기존 주택 소유자가 조합을 결성해 주택을 건설하는 사업이다.
신규 택지 개발과 함께 도시 성장·발전의 2대 기본 정책으로 통한다.
아울러 도시 공간 구조와 주거 편리성, 삶의 질을 향상시키는, 즉 공공성과 수익성을 동시에 추구하는 민관산업이기도 하다.
실제로 지난 10년간 서울 등 수도권은 재건축이 도시 개발을 주도했다.
재건축한 새 아파트 단지가 향후 주거 선호도가 높을 뿐 아니라 가장 비싼 가격으로 시장을 주도하고 있다.
예를 들어 신반포 아크로리버파크, 반포 래미안퍼스티지, 개포 디에이치아너힐스, 잠실엘스 등이 대표적이다.
이런 현상은 일본 미국 유럽 등 선진국에서도 흔하게 목격된다.
도쿄 롯폰기, 뉴욕 허드슨야드, 파리 리브고슈, 런던 킹스크로스의 중심가는 대부분 재정비 사업 내지 도시 재생의 성공적 성과물로 꼽힌다.
최근 오세훈 서울시장이 세운상가도심개발과 용산정비창 부지를 아시아 실리콘밸리로, 여의도를 싱가포르 마리나베이처럼 만들겠다는 구상도 같은 맥락이다.
그렇다면 새 정부의 재건축 정책은 향후 시장에 어떤 파급 효과를 가져올까?
앞으로 1~2년 단기적으로는 도시와 지역에 따라 각각 다른 모양새가 연출될 것으로 관측된다.
이번 재건축 대책의 구체성과 알맹이가 떨어진다는 지적에도 불구하고 서울과 인천, 경기, 부산, 대구, 광주, 대전, 울산 등 대도시는 급물살을 탈 것이다.
그러나 1기 신도시는 속도 조절이 불가피할 전망이다.
2024년에 마스터플랜이 수립되기 때문이다.
한마디로 1기 신도시 재건축 아파트의 경우 리모델링으로 선회하거나 사업 자체가 지체될 게 분명하다.
하지만 너무 실망하거나 포기할 필요는 없다는 판단이다.
일러야 10년 이상 걸리는 장기 사업인 데다 며칠 전 최상목 대통령실 경제수석이 최대한 빠른 속도로 추진하겠다는 정책 의지를 밝혔기 때문이다.
여기서 분명하게 짚고 넘어가야 할 시사점도 있다.
과거 경험칙상 재건축은 부동산 경기가 호황이고 계획대로 추진될 경우 로또나 다름없는 대박 상품이지만, 반대의 경우 쪽박으로 전락하는 사례도 있다는 교훈이다.
결국 재건축은 영원한 도시의 테마이고 고수익·고위험 개발 사업의 일종이라는 사실도 기억할 필요가 있다.
다음으로 재건축 소유자와 내 집 마련 실수요자는 어떻게 대응하는 것이 현명할까?
맞춤형 전략이 필요하다.
수도권과 대도시의 조합원은 일단 장기 보유하는 전략 내지 버티기가 유리해 보인다.
새 정부 임기 중에 상당한 성과를 기대해도 좋겠다.
내 집 마련을 준비 중인 투자자라면 일단 연말까지 관망세를 유지하되 내년 이후 가격이 급락할 경우 급매물이나 경매를 통해 저가 매수하는 방법을 권한다. 최종적으로 어떤 단지를 매입할지도 중요한 선택의 관건이다.
참고로 필자가 특허기술로 개발한 아파트투자가치분석 앱 ‘살집팔집’에서 추천한 단지를 소개한다.
강남 지역은 개포한신, 대치2단지, 수서까치마을, 잠실주공5단지, 올림픽선수기자촌, 용산구는 한강맨션, 청화, 남산대림, 신동아, 양천구 목동 지역은 신시가지단지, 노원구는 상계주공단지, 월계미륭, 미성, 중계주공5단지가 각각 투자 가치가 높은 것으로 드러났다.
분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 1기 신도시는 가급적 대지 지분이 넓은 아파트를 골라 주거와 투자를 겸비한 실수요자 관점에서 장기 투자하는 방안이 바람직해 보인다.
주거비도 아끼고 조합원 분양권도 확실히 보장받는 일석이조 방법이 될 수 있다.
마지막 결론이다. 지금껏 발표된 새 정부의 재건축 정책을 살펴보면 규제 완화로 인한 개발 이익과 경제적 효과는 자산 가치 상승 기대감을 높이기에 충분하다는 분석이다.
다른 자산보다 더 안전하고 초과 이익을 창출할 확률도 상당하기 때문이다.
하지만 재건축 시 용도변경 허용, 용적률 상향, 층고 완화, 안전진단 완화, 재건축초과이익환수제 개선 등 규제 완화 정책을 동시에 추진할 경우엔 집값 재상승, 투기 재연, 주거 대란 등이 몹시 우려되는 위험 요인으로 다가온다.
공공임대주택 공급, 균형 개발, 지역커뮤니티시설 확충, 도시경쟁력 강화, 양극화 해소 등 시장 안정과 서민주거복지 향상이라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 ‘마법 같은 묘책’이 그 어느 때보다 절실한 시점이다.
