공동주택 40% '깡통전세'…"집주인 '먹튀' 막으려면

 

 

 

 

사진 중부DB

 

 

 

 

 

 

서울 주택 단지 전경. [사진=김성진 기자]

 

 

 

 

 

 

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 빌라 밀집지역의 모습.

/뉴스1

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 김진아 기자 = 15일 서울 용산구 일대 아파트.

2022.07.15. bluesoda@newsis.com

 

 

 

 

 

 

공동주택 40% '깡통전세'…"집주인 '먹튀' 막으려면

 

 

 

 

주택가격 하락으로 인해 '깡통전세' 우려가 커지고 있는 가운데 보증금 미반환 문제를 해결하기 위해서는 전세 보증금 상한을 법으로 규정해야 한다는 주장이 제기됐다.

세입자의 보증금보다 우선하는 임대인의 권리관계 정보를 세입자가 미리 파악해 보증금 미반환을 사전에 예방할 수 있도록 정부 차원에서 지원해야 한다는 의견도 나왔다.

최은영 한국도시연구소장은 10일 서울 국회도서관에서 열린 '보증금 먹튀 국회토론회'에서 발제자로 참여해 윤석열 정부 주거정책의 과제에 대해 이같이 주장했다.

한국도시연구소가 올해 1월 1일부터 5월 10일까지 매매실거래가 자료와 전세실거래가 자료를 연계해 전국 공동주택의 단지별 전세가율을 분석한 결과, 통상 깡통전세로 인식되는 전세가율(매매가격 대비 전세가격) 80% 이상 단지 비율은 올해 기준 37.0%로 40%에 육박하는 것으로 나타났다.

최 소장은 "전국 공동주택의 40%가 보증금 회수가 어려운 깡통전세로 나타났다"며 "보증금 미반환 문제 해결을 위해서는 애초에 집주인이 보증금을 주택가격의 일정 수준 이하로만 받을 수 있게 하는 등의 법률 개정이 필요하다"고 주장했다.

 

이어 "OECD 국가 등 외국은 월세와 보증금 비율을 규율하고 있다"며 "보증금은 월세 두달치, 세달치로 받는 수준이지, 우리나라처럼 집값에 육박해 오르는 일은 없다"고 부연했다.

또다른 발제자 지수 민달팽이유니온 위원장도 "월 임대료 책정 기준을 객관적으로 마련하고 월 임대료와 비교해 보증금으로 책정할 수 있는 배수의 상한선을 규정하는 등 임대료 규제 방안을 마련해야 한다"고 강조했다.
앞서 국회에서도 이런 시도들이 있었다.

윤준병 더불어민주당 의원은 2020년 8월 보증금이 주택 공시가격의 120%를 초과하지 못하도록 하는 '주택임대차보호법 개정안'을 대표 발의한 바 있다.

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 =  서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본

서울 도심 모습. 2022.08.03. jhope@newsis.com

 

 

 

 

 

 

연합뉴스

 

 

이와 함께 세입자가 깡통전세에 대한 정보를 미리 알고 예방할 수 있도록 하기 위한 정보 접근권 확대 필요성도 제기됐다.

집이 경매에 넘어갈 경우, 세입자의 보증금에 우선하는 선순위 채권, 체납된 세금 등으로 인해 보증금 전체를 돌려받지 못하는 피해가 많이 발생하고 있어서다.

지수 위원장은 "경매 배당 순위에 관련된 임대인의 권리관계 정보, 선순위 채권, 선순위 임차보증금, 세금체납 등 향후 배당과정에서 세입자의 보증금보다 우선할 수 있는 권리관계를 명확히 파악할 수 있도록 세입자의 정보 열람 권한을 보장해야 한다"고 강조했다.

토론자로 참석한 조정흔 감정평가사도 "주택도시보증공사(HUG)가 대위변제에 막대한 돈을 들일 게

아니라, 센터별로 임대인의 권리관계 정보를 미'리 파악해서 입주 단계에서 세입자에게 알려주고 문제가 있다면 계약해지를 할 수 있게 방향으로 임대차 보호법이 개정돼야 한다"고 부연했다.

앞서 2020년 7월 이성만 더불어민주당 의원은 일정 금액 이상의 계약금을 받은 임대인이 임차인의 미납 국세 열람 요구에 동의하도록 강제하고, 열람 결과 미납액이 일정 수준 이상이면 임차인이 위약금을 내지 않고 계약을 해지할 수 있도록 하는 조항을 신설하는 주택임대차보호법 일부개정법률안을 발의한 바 있다.

 

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"혹시 내 집도 깡통전세?"…보증금 지킬 방법은

 

 

 

■내 전세계약금 지키는 똑똑한 방법은?

상반기 전세금 피해액 3407억

분기 기준 사상 최대 기록 경신

신혼 부부·사회초년생 주로 찾는

 

신축 빌라·다세대서 사고 많아

지방은 15% 하락하면 깡통 전락

계약전 세금 체납여부 확인해야

 

 

서울 관악구 봉천동에서 전세 세입자로 살고 있는 A(23) 씨. 근저당이 21억 원이나 설정돼 있었지만 경매에 넘어가더라도 충분히 보증금을 돌려받을 수 있다는 중개보조원의 호언장담에 속아 덜컥 불법 용도변경 건축물에 2억 원 전세로 들어갔다.

알고 보니 기존 세입자들은 보증금을 돌려받지 못하고 있었고 자신이 건물 전체에서 가장 비싼 전세가로 막차를 탄 것이었다.

계약 기간이 아직 1년 이상 남아 있다는 A 씨는 전세금 미반환 공포에 떨고 있다.

부동산 상승세가 꺾이자 올 들어 이런 ‘깡통전세’ 사례가 속출하며 전세보증금을 떼이는 사고도 늘고 있다.

특히 고가인 주택 거래 경험이 부족한 2030세대는 손쉬운 먹잇감으로 전락할 수 있다.

알토란 같은 전세보증금을 지킬 수 있는 노하우를 윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산전문위원의 도움을 받아 정리했다.

 

윤 전문위원은 “(부동산 투자 경험이 적은 ‘부린이’라면) 시세 확인이 어려운 주택은 전세 입주를 최대한 피하고 전세(임대)보증보험은 반드시 가입하라”고 조언했다.
12일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올 상반기(1~6월) 전세보증금반환보증 사고 건수와 금액은 1595건, 3407억 원으로 분기 기준 사상 최다·최대 기록을 나란히 갱신했다.

 

전세보증금반환보증보험은 전세 계약 종료 이후 임대인이 임차인에게 돌려줘야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 상품이다.

 

수도권은 7억 원, 나머지 지역은 5억 원 이하 단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트 등을 대상으로 한다.

전세 계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 가입할 수 있다.

 

현재 공공보증 기관인 HUG와 한국주택금융공사(HF), 민간보증 기관인 SGI서울보증에서 취급하고 있다.

이 중 HUG는 전세반환보증 시장점유율이 94%(2021년 가구 기준)에 달한다.

2016년만 해도 27건, 34억 원 규모에 그쳤던 전세보증금반환보증보험 사고는 지난해 2799건, 5790억 원으로 5년 만에 폭증했다.

특히 2018년 이후 증가세가 확연히 가팔라졌다.

가입 연령별로 보면 MZ세대를 노리는 경향도 두드러진다.

 

올 상반기 연령별 사고 건수는 30대가 796건으로 가장 많았고 이어 20대(322건), 40대(289건) 순이었다. 2019년까지는 20대(22건)와 30대(488건)를 합쳐도 40대의 589건에 못 미쳤었다.

주택 유형별로는 올 상반기 전체 사고 중 다세대주택 관련이 924건(57.9%)으로 과반이었다.

그다음으로 아파트(389건·24.4%), 오피스텔(211건·13.2%) 등이었다.

신혼부부와 사회초년생이 감당할 만한 3억 원 이하 신축 빌라 등에서 사고가 집중된 셈이다.

윤 전문위원은 “세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세가 주로 신축 빌라에서 일어나는 것은 ‘신축’이라는 이유로 전세 가격을 높게 받고 분양업자는 전세금보다 조금 더 높은 가격으로 갭투자자에게 집을 팔아버리기 때문”이라며 “결국 갭투자자인 주택 소유자는 세입자의 보증금으로 집을 구입했기에 다른 세입자를 구하기 전까지 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 돼버린다”고 설명했다.

 

그는 “꼭 신축 빌라가 아니라 (대단지) 아파트에서도 얼마든지 깡통전세가 발생할 수 있다.

일부 지방 아파트는 전세 가격이 매매가격의 85%를 넘는 지역들도 있는데 이론적으로 이 지역의 주택 가격이 15% 하락하면 바로 깡통전세로 전락할 수밖에 없다”고 설명했다.

 

특히 전세가율(전세 가격 대비 매매가격)이 낮은 수도권보다 지방에서 깡통전세가 발생할 가능성이 높다. 전남 광양이나 경북 포항의 경우 2019년 외지인 주택 구입 비중이 60%에 달한 이른바 ‘갭투자의 성지’였는데 2~3년이 지난 지금은 깡통전세의 최대 위험 지역으로 분류되고 있다.

최은영 한국도시연구소장은 “깡통전세 문제는 일단 발생하면 해결이 어렵기 때문에 정부의 신속한 대응이 필요하지만 이에 대한 범정부 차원의 실효성 있는 대책은 물론 정확한 실태 파악조차 이뤄지고 있지 않다”고 지적했다.

 

이어 “깡통전세는 매우 광범위한 현상으로 현재 정부의 대응처럼 일부 임대인의 의도적이고 계획적인 ‘전세 사기’로 한정해서는 문제 해결이 어렵다”며 “법률 개정 없이 정부의 의지만으로 신속한 대응이 가능한 세입자의 정보 접근권 확대 등의 조치를 신속하게 시행해야 한다”고 주장했다.

 

그러면서 “임차 가구가 보증금을 회수하지 못하는 피해를 예방하기 위해 보증금을 주택 가격의 일정 수준 이하로만 받을 수 있도록 하는 등 세입자의 보증금 보호 강화를 위한 법 개정을 추진해야 한다”고 목소리를 높였다.

청년을 울리는 전세 사기 유형은 깡통전세뿐만이 아니다.

고액 체납, 전세 계약 당일 임대인이 바뀌는 경우도 조심해야 한다.

세금은 보증금 등 다른 채권보다 우선해 변제되고, 주택임대차보호법상 우선변제권은 ‘전입 다음 날’에 발생하는 점을 악용한 수법들이다

(★본지 8월 5일자 1·3면 ‘집주인 세금 체납에…보증금 472억 떼였다’ 참조).

 

국세·지방세 체납 여부 등을 꼼꼼히 확인하고 반드시 계약 당일 날짜에 맞춰 발급된 서류를 요구해야 하는 이유다.

전세 사기가 갈수록 지능화하자 윤석열 정부도 칼을 빼 들었다.

윤석열 대통령이 지난달 20일 비상경제민생회의에서 전세 사기 관련 범죄를 엄단하라고 지시했고 경찰청 국가수사본부는 같은 달 28일 ‘전세사기전담수사본부’를 설치해 집중 단속에 나섰다.

 

전세 사기는 사전 예방이 최상책이지만 이미 엎질러진 물이라면 수사기관에 신고하거나 시민단체 민달팽이유니온이 운영 중인 ‘보증금 먹튀 대응센터’ 등 상담을 통해 체계적으로 대처하는 편이 유리하다.

 

 

 

 

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서울 용산구 아파트 일대. /사진=이기범 기자 leekb@

 

 

 

 

 

전세금일부만 돌려준다"는 집주인.. 잔금 돌려받는 3가지 방법은

 

 

 

 

[아시아경제 류태민 기자] “집주인이 돈이 없다면서 전세금 중 일부만 돌려주고 나머지는 나중에 주겠다고 한다.

일부 전세금만으로도 이사는 갈 수 있지만, 나머지 금액은 언제 돌려줄지 모르는 상황이다.

집주인으로부터 안전하게 나머지 금액을 받는 방법은 없을까?”

 

전세금을 돌려받는 과정에서 집주인이 돈이 없다는 이유로 전세금을 돌려주지 않거나 일부만 돌려주는 상황이 생겨서 어려움을 겪는 세입자들이 많다.

만약 집주인이 전세금 전체를 돌려주지 않았다면 다양한 법적 절차가 존재하지만, 전세금을 일부만 돌려받은 경우라면 상황은 간단치 않다.

 

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “집주인이 전세금 중 일부만 돌려줬다면 소송을 제기할 수 있는지 혼란을 겪는 경우가 많다”며 “전세금을 일부만 돌려받은 상태에서 안전하게 잔금까지 받으려면 여러 방면으로 법적인 절차를 모색해야 한다”고 말했다.

이어 “전세금 중 일부만 돌려받았더라도 소송은 물론 근저당 설정이나 공증 등 3가지 방법으로 전세금을 돌려받을 수 있다”고 조언했다.

먼저 전세금반환소송이 가장 확실한 방법이다.

 

집주인이 전세금을 일부만 돌려준 경우에도 소송 진행이 가능하다.

‘전세금반환소송’이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다.

 

엄 변호사는 “세입자들이 전세금반환소송은 전세금을 전부 돌려받지 못한 상황에서 제기하는 소송이라는 편견이 있다”며 “전세금을 일부만 돌려받은 경우에도 법률상 집주인이 전세금반환의무를 지키지 않은 것으로 보기 때문에 소송을 제기할 법적 근거가 된다”고 설명했다.

 

다만 전세금반환소송은 판결까지 수개월이 소요되고 변호사를 선임하는 등 기간과 경제적인 부담이 따르기 때문에 전세금을 일부만 못 받은 상황에서는 세입자가 소송을 꺼리는 경우가 많다.

엄 변호사는 “돌려받지 못한 전세금 액수가 크지 않다면 근저당이나 공증 방법을 고려하는 것도 좋은 선택”이라고 조언했다.

근저당이란 집주인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자보다 먼저 채무를 변제받는 절차를 말한다.

 

엄 변호사는 “근저당권은 일반적인 저당권과 달리 경매신청권이 있어 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 담보로 잡은 부동산을 경매로 넘길 수 있다”며 “전세금 미반환에 따른 지연이자가 늘어나거나 부동산 시세가 달라지더라도 다시 저당권을 설정하지 않아도 된다는 특징이 있다”고 강조했다.

공증은 판결과 같은 효력이 있어 소송 대비 기간과 비용 면에서 유리한 측면이 있다. 엄 변호사는 “공증은 서로 간 합의하에 간편하게 절차를 진행할 수 있다”며 “이마저도 부담스럽다면 문자 메시지나 카카오톡 메시지, 통화녹취 등으로 집주인의 약속을 증거로 남겨두는 것이 좋다”고 조언했다.

 

한편 법적인 절차 대신 동시이행을 이용하는 방법도 있다. 동시이행이란 동시에 의무를 이행한다는 뜻으로 주택 임대차에서는 세입자는 집을 집주인에게 반환해야 할 의무와 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려줄 의무를 말한다.

엄 변호사는 “집주인이 전세금 중 일부를 돌려주지 않았다면 세입자가 돌려받을 때까지 해당 주택에 거주할 권리가 있다”면서도 “다만 이사를 꼭 해야 하는 상황이라면 가족 중 일부의 주민등록을 유지 시켜 놓으면 이사 간 집과 기존 집 모두 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 해당 방법도 고려해 볼 만하다”고 말했다.

 

 

 

 

류태민 기자 right@asiae.co.kr

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박종민 기자

 

 

 

 

깡통전세 주의보에 2030의 비명…"전셋집 구하기 겁나요"

 

 

 

매매값 초과 전셋값' 깡통전세 횡행…신축 빌라 전세사기 이어져
중개사가 전세보증보험 악용해 '이자지원' 유혹
"1천만 원 이자지원금 준다…세입자 입장서 혹하기도"
겁먹은 2030 '차라리 손해 보더라도 맘 편히 월세로'

 

 

 

"'영끌'까지 했는데 계약 직전에야 '깡통전세'라는 것을 알아 식겁했다."
"보증보험으로 전세금은 보장하면서 이사비, 이자지원금을 현금으로 준다며 유혹하더라."

 

이른바 '깡통전세'가 횡행하면서 부동산 거래를 처음 하는 2030세대 중심으로 "전셋집 구하기가 두렵다"는 목소리가 나온다.

사회초년생인 이들은 경제적으로 부담이 되더라도 전세를 포기하고 월세로 눈을 돌리는 추세를 보이고 있다.

깡통전세는 전셋값이 매매값과 비슷하거나 오히려 높아서 전세 계약 만료 뒤 세입자가 보증금을 다시 돌려받기 어려운 경우를 말한다.

부동산 업계에서는 매매가 대비 전셋값이 80%를 넘으면 깡통전세라고 부른다.

4일 CBS노컷뉴스 취재를 종합하면, 최근 신축 빌라에서 깡통전세를 이용한 전세사기가 횡행하면서 부동산 지식이 부족한 2030세대들이 피해를 호소하고 있다.

신축 건물은 매매가 이뤄진 적이 없어 시세를 알기 힘들다는 점을 이용한 것이다.

최근 서울 관악구에 전셋집을 구하던 30대 초반 권모씨는 가슴을 쓸어 내리는 경험을 했다.

'영끌'해서 모은 2억3천만 원과 대출 1억 원으로 전세 계약을 체결하기 직전에서야 해당 매물이 깡통전세인 것을 알았기 때문이다.

권씨는 "신축 투룸 전세로 들어가려고 했는데 알고 보니 공시지가가 1억6천만 원으로 전세가가 훨씬 높았다"며 "이곳도 한 달 넘게 직접 돌아다니면서 고르고 고른 곳이었다"고 털어놨다.

이어 "오히려 부동산에서 깡통전세를 비난하면서 집을 보여주길래 덥석 믿은 것 같다"고 말했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이 같은 깡통전세는 서울·인천 등 수도권 지역 곳곳에서 나타나고 있다. 공간 데이터 전문회사 빅밸류에 따르면 올해 1~6월 깡통전세 거래 건수는 서울 강서구 화곡동이 313건으로 가장 많았다.

이어 인천 미추홀구 주안동(108건), 인천 부평구 부평동(95건), 서울 금천구 독산동(70건), 서울 양천구 신월동(65건) 순이었다.

최근 부동산 대출금리가 상승하고 부동산 가격은 하락세로 접어들면서 깡통전세 위험성이 더욱 커지고 있다는 분석도 나온다.

이에 깡통전세 피해자 수백명이 모인 온라인 커뮤니티에서는 실시간으로 피해 상담이 이뤄지고 있다.

인천에 거주하는 전세사기 피해자 A씨는 "8월 말 전세 계약 만료 날짜가 다가오면서 집주인에게 나가겠다고 의사 표시를 했는데 연락을 받지 않더라"며 "알고 보니 나에게는 알려주지도 않고 집주인이 바뀐 상태였다"고 말했다.

공인중개사 측에서 전세보증보험을 이용한 사기 수법으로 세입자를 유혹하는 경우도 있었다.

전세가를 전세보증보험을 받을 수 있는 공시지가의 150% 수준으로 책정한 뒤 '이사비', '이자지원금' 명목으로 세입자에게 일정 금액을 현금을 되돌려주는 식이다.

결국 전세 만료 시점에 부족한 보증금을 채워주는 보증공사 측에 피해를 돌리는 것이다.

이번 달 인천 지역으로 이사를 가는 임모(30)씨는 "5월에 1억3500만 원에 매매가 됐는데 전세를 1억8천만 원을 부르더라"며 "(중개업소 몫으로) 1500만 원 떨어지는데 거기서 자기들이 500만 원 받고, 1천만 원을 이자지원금 명목으로 돌려주겠다고 했다"고 말했다.

이럴 경우 전셋값과 매매가의 차액은 4500만원에 달하지만, 해당 액수를 보험으로 충당하기 때문에 임대인과 임차인, 중개업소는 각각 이득을 챙기고 손해는 공적 보험이 지게되는 방식이다.
임씨는 "어차피 보증보험 통해서 돌려받기 때문에 내 돈 떼일 일은 없지만 결국 보험금을 악용하는 것 아니냐"며 "솔직히 세입자 입장에서는 악마의 속삭임처럼 들렸다"고 털어놨다.

이 같이 전세보증보험을 악용한 전세 사기도 크게 느는 추세다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 상반기 발생한 전세 보증금 반환사고는 1595건, 금액으로는 3407억 원으로 역대 최고치를 기록했다.
깡통전세가 횡행하면서 2030세대들은 마음 놓고 전세집을 마련하기가 어렵다고 호소한다.

 

부동산 거래를 난생 처음 하는 이들은 깡통전세를 식별하기가 힘들고, 결국 부동산 측의 말을 전적으로 믿기 쉽다는 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

황진환 기자

 

 

 

취업에 성공해 자취를 준비하는 B(29)씨는 "난생 처음 하는 부동산 거래라 대출 과정이나 확정 일자 등 설명이 너무 복잡하고 막막했다"며 "요즘 서울은 거의 전세값과 매매값이 같다고 하는데 어떻게 정상적인 집을 찾을 수 있는지 막막하다"고 말했다.

실제로 부동산을 찾으면 공시지가의 150% 이내의 매물은 찾아보기 어렵고 이를 초과하는 매물이 훨씬 많은 실정이다.

결국 경제적 부담을 안고서라도 월세로 눈을 돌리는 이들이 나오는 이유다.

최근 이직으로 본가에서 독립을 준비하는 C(33)씨는 "공시지가 150% 이내 전세 매물을 보여 달라고 하면 중개사가 '요즘 공시가로 하는 곳은 없다'며 훨씬 높은 전세가 매물만 보여주더라"고 말했다.

 

또 "전재산과 대출까지 모았는데 (사기) 당할까봐 우선 월세로 살다가 나중에 전세를 알아보려고 마음을 돌렸다"며 "당장 (월세가) 아깝긴 해도 불안한 마음으로 2년을 사는 것보다는 나을 것 같다"고 덧붙였다.
서울에서 12년째 영업중인 한 부동산 관계자는 "요즘 오는 젊은 직장인이나 대학생들 대부분이 전세사기를 많이 물어본다"며 "전세 계약 직전에 월세로 다시 구하는 경우도 있었다"고 말했다.

형사정책연구원 승재현 연구위원은 "대표적인 전세사기인 '세 모녀 사건'을 분석해보면 30대 미만이 90%, 3억 원 이하 부동산이 90% 수준으로 절대 다수를 차지한다"며 "결국 대학생, 사회초년생이 다수 피해자가 되는 것"이라고 말했다.

이어 "전세 세입자가 원한다면 보증보험을 의무적으로 가입하게 하고, 집주인의 국세 체납 여부 등 정보를 공개하고, 신축 빌라라도 대략적인 시세를 파악하도록 하는 등 정부가 적극 나서야 한다"고 조언했다.

한편 경찰청 국가수사본부는 지난달 28일 '전세사기 전담수사본부'를 설치해 집중 단속에 나섰다. 또 시·도경찰청 반부패경제범죄수사대와 각 지역 경찰청 지능팀을 중심으로 전담수사팀을 지정했다. 경찰은 전세사기 피해자들로부터 피해 내용을 접수 받고 있다.

 

 

 

※CBS노컷뉴스

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 마포구 공덕동 일대 빌라촌. 김혜윤 기자 unique@hani.co.kr

 

 

 

 

 

 

 

깡통전세’에 악용되는 전세보증 손질 검토하기로

 

 

 

 

 

현재는 공시가의 150%까지 보증
일부 집주인 전세금 올리기 악용
국토부 현장 실태점검 나서
보증 제한되지 않되 보완 고심

 

 

 

 

 

서울 강서구 화곡동에 있는 다세대주택(빌라)을 전세 2억원에 계약할지 고민 중인 김아무개씨는 친지로부터 ‘깡통전세’ 위험을 따져보라는 조언을 듣고 ‘아차’ 싶었다.

해당 빌라의 분양팀 관계자는 “주택도시보증공사(HUG)의 전세보증 요건 기준인 ‘공시가 150%’(2억2500만원)보다 전세금이 낮아 전혀 문제가 없다”고 했지만, 지난해 완공된 이 빌라는 시세를 알 수 없는 대신 공시가격이 1억5천만원으로 확인됐기 때문이다.

 

김씨는 보증공사에 문의한 결과 “선순위 채권이 없는 경우에 한해 전세보증 가입 대상이 될 것으로 보인다”는 답변을 받았지만, 계약을 해도 될지 불안하기만 하다.

최근 다세대·연립주택을 중심으로 집값보다 전셋값이 비싸 보증금을 돌려받기 어려워지는 ‘깡통전세’ 우려가 확산하는 가운데, 주택도시보증공사의 전세금반환보증 가입 요건을 둘러싼 논란도 불거지고 있다.

 

일부 빌라 건축주나 집주인들이 ‘공시가의 150% 이내, 전세보증 가입 안심’ 등을 앞세워 집값 수준의 전세금을 받는 행태가 잇따르고 있기 때문이다.

 

국토교통부는 최근 전세금반환보증 악용 사례를 파악하기 위한 현장 점검에 나섰다. 보증 요건을 손질할지도 검토할 계획이다.현행 주택도시보증공사의 전세금반환보증은 근저당 등 선순위 채권이 없는 경우 주택가격의 100% 이내의 전세금까지 보증을 해주고 있다.

 

주택가격은 한국부동산원이나 케이비(KB)국민은행 시세를 기준으로 하고, 시세가 없는 다세대·연립주택은 ‘공시가격의 150%’를 1순위 주택가격으로 적용하고 있다.

지난해 11월 이전까지는 이 경우 주택가격으로 인정하는 1순위가 ‘1년 이내 매매가격’이었는데, ‘위조 매매계약서’ 등이 문제가 되자 정부가 승인한 ‘공시가격’의 150%로 변경한 것이다.

 

공시가격의 ‘150%’는 현행 공시가격의 현실화율(2022년 공동주택 71.5%)로 볼 때 통상적인 시세 수준에 해당한다. 주택도시보증공사의 올해 상반기 신규 전세보증 실적 10만8823건 가운데 ‘공시가격 150%’를 주택가격으로 적용한 경우는 33.3%인 3만6265건으로 집계됐다.

 

부동산업계에선 ‘공시가격 150%’를 주택가격으로 인정하는 방식에 문제가 있기보다는 주택가격의 100% 수준까지 전세금을 올려도 전세금반환보증 가입이 허용되는 규정이 악용되는 것으로 보고 있다. 선순위 채권이 없는 경우 주택가격의 100% 이내까지 전세보증을 제공하는 것은 세입자를 보호하기 위한 취지인데, 일부 집주인들은 전세금을 높이는 데 활용하고 있기 때문이다.

이는 전세보증 가입이 집주인 의무가 아니고 세입자가 자발적으로 선택하는 상품이라는 점을 악용한 것으로 볼 수 있다.

 

국토부는 전세보증을 제한하지 않으면서 ‘깡통전세’ 위험을 방지할 방안을 고심하고 있다.

국토부 관계자는 “보증 가입이 가능한 대상 주택을 줄이게 되면 임차인에 대한 보호가 취약해질 수 있는 점도 고려해야 한다”며 “적절한 방안을 검토해 다음달 발표 예정인 ‘전세사기 종합대책’에 포함시킬 계획”이라고 말했다.

 

 

 

 

 

 

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 강서구 화곡동 빌라촌. 사진은 기사 내용과 관련 없음. 배우한 기자

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지난 5일 오전 서울 시내의 한 부동산 중개업소 앞에 매물 정보가 적혀 있다. 사진은

기사 내용과 관련 없음. 연합뉴스

 

 

 

 

 

 

수익형 부동산인데 죄다 전세... 신축 오피스텔도 '깡통전세' 경보

 

 

 

서울·수도권 신축 오피스텔시장에서 전세 사기의 핵심 고리인 '동시진행' 방식이 성행하고 있는 것으로 드러났다.

이런 매물은 분양업자들이 수익을 극대화하기 위해 감정가격을 부풀려 최대한 전셋값을 높여 받는 터라 시작부터 '깡통 전세(전셋값≥매맷값)'로 전락할 수밖에 없다.

 

"이자지원금 줄게요"... 오피스텔도 '동시진행'

 

동시진행은 아파트에 견줘 매매가 어려운 빌라(신축·구옥)를 팔기 위해 고안된 분양 기법이다.

핵심은 세입자 전세금으로 분양대금(매맷값)을 치르는 것이다.

분양업자로선 전세금을 높일수록 챙기는 차익도 커진다.

그래서 분양업자들은 민간 감정평가기관에 수수료를 주고 원하는 수준까지 주택가치를 뻥튀기한다.

 

건축주는 전세금(분양대금)을 챙기고, 분양업자는 그 대가로 거액의 수수료를 받는다.

마지막은 분양업자가 '무갭(전셋값으로 매맷값 해결)' 투자자(바지 집주인)에게 주택 명의를 넘기는 단계다.

문제는 이후 바지 집주인이 빚을 잔뜩 지거나 집값이 떨어지면 전세금을 돌려줄 수 없는 최악의 상황으로 이어질 수 있다는 것이다.

 

최근 논란이 된 전세 사기 구조가 그렇다.

한국일보에 제보한 복수의 업계 관계자는 이런 '동시진행'이 신축 오피스텔 분양 현장에서도 활발히 이뤄지고 있다고 설명했다.

 

최근 본보는 '파멸의 덫, 전세 사기' 시리즈 보도로 빌라(신축·구옥)시장에서 '깡통 전세'가 어떻게 만들어지는지 파헤쳤는데, 신축 오피스텔시장에서도 편법 전세계약이 판치고 있는 것이다.

실제 동시진행 오피스텔 전세 매물을 찾는 건 어렵지 않다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증을 안전 장치로 내세우는 등 세입자 모집 방식 역시 신축 빌라와 같았다.

 

예컨대 서울 강서구 등촌동 A오피스텔은 6월 준공 승인이 떨어져 15일 현재 전세 세입자를 모집 중이다. 투룸 오피스텔 전세가격은 4억1,000만 원인데, 분양가는 4억2,000만 원. '전셋값과 분양가격이 거의 비슷해 불안하다'는 기자의 말에 분양 관계자는 "최근 무갭 투자가 문제가 되면서 요즘 오피스텔 분양팀들은 무조건 1,000만~2,000만 원 정도 실투자금이 들어가게 설계한다"고 귀띔했다.

전셋값이 매맷값을 웃도는 역전세 우려는 없다는 취지였다.

기자가 '다른 중개업소에선 이자지원금도 준다더라'고 하니, 이 관계자는 "우리도 안 줄 이유가 없다. 가장 많은 지원금을 주겠다"고 꼬드겼다.

 

한 컨설팅 관계자는 본보와의 통화에서 A오피스텔에 대해 "이미 감정가를 최대한 부풀려 분양가와 전셋값을 책정한 전형적인 동시진행 매물로 2년 뒤 새 세입자를 구하지 못하면 바지 집주인이 전셋값을 돌려줄 능력이 없어 결국 HUG에 손을 벌려야 하는 상황으로 이어질 것"이라고 했다.

 

 

오피스텔도 전세가 월세 압도… 소비자 주의보

 

 

 

 

 

 

신축 빌라 동시진행 어떻게 이뤄지는지 봤더니

오피스텔은 수익형 부동산의 대표 주자다.

월세 수익을 기대하고 분양받는 게 보통이다.

그런데 최근 부동산 경기가 꺾이면서 오피스텔(신축·구축) 인기가 시들해지자 전세를 악용하는 동시진행 분양팀이 대거 오피스텔시장으로 넘어왔다는 게 업계 설명이다.

 

실제 중소형 빌라와 오피스텔이 몰려 있는 서울 강서구(전세 3,285건·월세 391건)와 금천구(전세 484·월세 109), 인천 미추홀구(전세 608·월세 152)와 부평구(전세 740·월세 77) 등지에선 오피스텔 전세 매물이 월세 매물보다 최대 10배 이상 많다.

전셋값이 매맷값에 육박하거나 이를 뛰어넘는 매물도 심심찮게 찾을 수 있다.

 

인터넷에는 '매맷값이 1억3,000만 원인데 융자가 없다며 전세를 1억4,000만 원에 내놓았는데 들어가도 되겠느냐'는 유형의 질문이 적지 않다.

금천구의 B오피스텔은 연초 9,500만 원에 실거래됐는데, 최근엔 1억3,000만 원에 전세가 계약됐다.

 

장석호 공인중개사는 "최근 전세가 월세를 압도하는 오피스텔 매물은 대부분 HUG의 전세보증금 반환보증을 내걸어 전세 세입자를 먼저 구하는 동시진행 방식"이라며 "신축 오피스텔은 무조건 민간 감정평가 결과로 주택가치를 매기다 보니 비리가 만연하다"고 지적했다.

 

 

 

 

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com

 

 

 

 

 

 

(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = ]사진은 1일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울

스카이에서 바라본 빌라 밀집지역의 모습. 2022.8.1/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1.

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깡통전세 계약하면, 집값 올려서…" 공인중개소의 은밀한 제안

 

 

 

# 전셋집을 알아보던 이모씨는 A공인중개소 관계자로부터 이상한 제안을 받았다. 이씨는 빌라가 마음에 들지만 전세보증금이 매매가 보다 비싸서 대출도 제한적이고 보증보험가입도 어려워 계약을 할 수가 없다고 했다.

그러자 실장이라고 본인을 소개한 A중개소 관계자는 일단 전세 계약을 하면 집주인이 아는 지인에게 전세보증금 보다 높은 금액에 집을 매도해 새로운 시세를 만들어주겠다고 약속했다.

그 시세를 기준으로 최대 80%까지 전세대출을 받을 수 있고 보증보험가입도 가능하다고 했다. 집주인이 바뀌지만 계약은 유지되기 때문에 임차인은 상관이 없다는 말도 덧붙였다.

 

이런 조언을 한 실장은 나중에 알고보니 정식 공인중개사가 아닌 자격증이 없는 중개보조원이었다.
부동산 하락세로 매매가와 전셋가의 격차가 크지 않거나 전셋가가 더 높은 '깡통전세'가 급증하고 있다. 통상 전세가율이 80%를 넘기면 집이 경매에 넘어가도 전세보증금을 다 돌려받을 수 없어 깡통전세라고 한다. 서울 강서구의 경우 깡통전세 비율(올 상반기 신축 빌라 거래기준)이 50%를 넘어섰다.

 

깡통전세는 전세사기로 이어질 가능성이 높다.
의도적인 시세 조작·잔금일 명의 변경, 전형적인 전세사기 수법전문가들은 위의 사례에 나온 이씨 사건은 전세사기일 확률이 높다고 판단했다. 전세자금대출이나 보증보험가입을 위한 의도적인 시세조작 자체가 사기에 해당되며 임차인이 동조한 게 될 수 있다.

 

더욱이 이씨가 전입과 동시에 확정일자를 받아도 잔금을 치르는 날 집주인을 또다시 바꾸거나, 선수위 근저당권을 설정하면 이씨는 보증금을 돌려받을 수 없을 확률이 크다.

세 모녀 사기단 사례와 같이 잔금일에 임대인을 바지사장으로 명의를 바꾸는 경우가 있는데 보증보험에 가입하더라도 대항력의 발생시점 임대인과 처음 계약서상 임대인이 다르다는 이유로 사고시 보험금 지급이 거절될 수 있어 고스란히 피해를 안아야한다.

일명 세 모녀 전세사기는 분양업자와 짜고 임대차보증금 298억원 상당을 편취한 사건이다.

임대인 세금 체납시 보증금 못 받아…제도 보완 절실전세사기 유형 중에 손 놓고 당할 수 밖에 없는 경우도 있다.

바로 임대인의 세금 체납 문제다.

 

최근 전세사기 피해가 심각하다는 말에 최모씨는 전세 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 확정일자를 받았다.

하지만 이후 임대인의 세금 체납으로 압류가 걸렸다.

임대인의 밀린 세금때문에 최씨는 보증금을 날릴 처지에 놓였다.
한국자산관리공사에 따르면 올해 1~7월 임대인의 세금 미납으로 임대인이 돌려받지 못한 보증금은 122억1600만원(101건)에 달한다.

 

벌써 지난해 연간 피해 보증금 93억6600만원(143건)을 넘어섰다.
현행법은 집주인이 동의를 해야 세금 체납여부 확인이 가능하고 세금 미납이 없다는 사실을 확인한 뒤 전세계약을 맺더라도 이후에 세금을 체납하면 임차인은 경매 이후 세금을 제외한 금액만 받을 수 있다.

 

때문에 임대차 계약 시 임대인의 세금완납증명서를 첨부하거나 중개사를 통해 세금 체납여부를 확인하게 하는 등 전세금 사고를 사전에 차단할 수 있는 안전장치 마련이 시급하다.

임차인의 대항력이 발생한 후에 생긴 체납이라도 세금을 제외한 후 보증금을 돌려 받아야하는 점도 개선이 필요한 부분으로 꼽힌다.

신탁된 부동산·외국인·법인과 계약 더 꼼꼼히 따져야전셋집이 신탁된 부동산, 임대인이 외국인이거나 법인인 경우도 각별한 주의가 필요하다.

신탁된 부동산은 신탁회사가 임대인인데 위탁자가 마음대로 전세계약을 맺고 보증금을 착복하는 사례가 많기 때문이다.

 

이 경우 신탁회사가 무단점유를 이유로 퇴거 통보를 하면 위탁자와 전세계약을 맺은 임차인은 나가야 한다.
외국인은 보통 외국에 거주하기 때문에 대리인을 내세우는 데 알고 보면 대리권이 없는 사람이거나 계약 이후 연락이 되지 않기도 한다.

외국인이 임대인이면 서류가 복잡하더라도 잘 확인해야 하고 소송으로 갈 경우 외국에 거주하기 때문에 소송절차가 더 복잡하고 시간이 많이 걸린다는 단점도 있다.
법인은 파산하면 근로자의 임금 등이 우선적으로 해당 주택의 경매 낙찰가에서 빠져나가고 전세보증금을 받을 대상도 사라진다. 법인 역시 대리권 없는 대리인이 계약하는 경우도 있어 계약시 잘 확인해야 한다.

김예림 법무법인 덕수 변호사는 "최근 전세사기를 보면 알선브로커·공인중개인·임대인 등이 공모해 조직화·지능화 돼 세입자가 신경을 쓰더라도 피할 수 없는 경우가 더 많다"면서 "조직적으로 법의 허점을 이용해 덫을 놓는 경우가 많은데 단속도 중요하지만 실질적인 제도 개선이 시급하다"고 강조했다.

 

 

 

 

※도움말 : 김예림 법무법인 덕수 변호사

 

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국토교통부

 

 

 

 

 

 

지난 2020년 12월 서울 응봉산에서 바라본 강남구 일대 아파트 모습

 

 

 

 

 

깡통전세 논란, 정부가 진자 해야할 일은

 

 

 

 

 

 

 
깡통전세는 전세보증금이 매매가 보다 높아 세입자가 전세금을 떼이는 것을 말한다.

세입자 중에 매매가 보다 높은 전세보증금을 내고 임대차계약을 할 사람은 없다.

그런데도 깡통전세가 발생하는 근본적인 이유는 임대차계약을 할 때 주택가격이 입주 후나 이사 갈 때 떨어져, 기존에 전세금을 내고 들어 올 새로운 전세세입자가 없기 때문이다.

세입자들이 이런 깡통전세를 피하려고 임대차계약을 할 때 다음과 같은 노력을 한다.

전세보증금반환보증보험을 들거나, 다가구주택인 경우 임대인의 부채(근저당+선순위 확정일자 받은 세입자 보증금액)을 파악하거나, 임대인의 국세 체납 여부를 확인하거나, 보증금 잔금 지불과 동시에 입주하고 확정일자를 받아 법적으로 보증금액의 반환안전장치를 갖춘다.

주택시세와 임대인의 부채(전세 보증금 +선순위근저당설정액+ 선순위 확정일자 받은 세입자 보증금 총액)를 비교하여 임대차계약 종료 후 보증금을 떼이지 않고 전액 반환받을 수 있는지를 계산하여 전세계약(임대차계약)를 체결한다.

 

보증보험회사에서 전세보증금반환보증보험을 받아주지 않는 주택은 일반적으로 전세보증금이 주택 가격에 비해 너무 높아 보증기준을 초과하거나 임대인의 부채의 일부인 '확정일자 받은 선순위 세입자 보증금총액'을 파악하지 못해서이다.

다가구주택인 경우 '확정일자 받은 선순위 세입자 보증금총액' 자료는 임대인만이 주민센터에서 발급받을 수 있다.

임대인이 주민센터에서 발급받은 위 서류 없이 임대인의 말만 믿고 선순위 세입자보증금을 파악한 경우, 만약 금액이 서로 다르면 후에 세입자들이 보증금을 떼이는 경우가 적지 않다.

세입자들이 주택시세를 정확히 파악하지 못해 입는 깡통전세는 신축빌라에서 발생하는데, 신축빌라는 신축아파트단지와 달리 세대 수가 적고 같은 빌라이더라도 주택구조(층수, 향, 채광, 베란다,

실 사용면적 등)가 달라 일반적인 가격 책정이 어렵다.

요즘 언론에서 전세 문제를 많이 다루고 정부에서도 엄단하겠다고 나선다.

이런 일들을 '전세사기'로까지 표현하는데(소위 서울을 비롯한 신축빌라에서 많이 발생하고 있다), 그 이유는 전세계약 종료 후 임대인이 전세보증금을 반환 못해줄 수도 있음을 알고도 전세보증금을 최대한 받고 임대차계약을 했기 때문이다.

임대인은 앞으로 집값이 계속 오르면 전세보증금도 올려 받을 수 있는 경우만 고려하고, 반대인 경우 즉 집값이 떨어져 전세보증금이 하락하면 거주하는 세입자 전세보증금반환을 못하는 경우에 대한 대책 없이 임대차계약을 했기 때문이다.

깡통전세는 왜 생기나 

깡통전세가 주택공급과 수요 면에서 왜 구조적으로 발생하는가를 살펴보겠다.

신축빌라인 경우, 세입자(주로 청년세대, 신혼부부 등)들이 선호도가 높은데, 그 이유는 신축 빌라가 비교 대상인 오래된 구축 빌라월세보다 부담하는 실질적인 주거비는 크지 않으면서, 주택 시설( 깔끔, 주차, 주택구조등)이 좋기 때문이다.

세입자가 선택하는 대상인 신축빌라전세와 구축 빌라월세에서 실질적인 주거비 차이가 없는 이유는, 전세자금 대출을 전세금의 80%내외까지 대출해주고 그 금리가 낮았기 때문에 세입자들이 구축월세보다 신축전세를 선택해서다.

정부에서 세입자의 주거안정명목으로 전세자금 대출을 늘리고 그 금리를 낮춘 것이 주택가격 측면에서는 전세가격을 높이고 신축빌라 수요를 늘림으로써 깡통전세의 한 원인이 된 것이다.

나아가 주택공급측면에서 보면, 신축빌라를 짓는 건축업자에게는 높은 전세가격은 신축빌라를 짓는 데 사업 위험성을 낮게 해준다.

 

주택경기가 좋아 좋은 금액에 분양이 되면 이득이 되어서 좋고, 만약 경기가 좋지 않아 분양이 되지 않으면 최대한 높은 전세금으로 임대차계약을 하여 자금의 유동성을 확보하거나 아니면 임대차계약과 동시에 투자금이 적은 갭 투자에게 분양하면 되기 때문이다.

서민들이 거주하는 임대주택공급을 민간에게 맡기는 정부나 그 정책 하에서는 민간건축업자들이 주택공급을 하는 데 제한을 두는 규제책을 마련하기 어렵다.

정부의 주택대출활성화정책으로 인해 주택경기가 좋을 때 주택가격이 올라 높은 금액으로 전세계약을 하였는데, 후에 대출금리가 오르고 주택경기가 나빠져 주택가격이 내리고 전세가격이 내릴 때, 그 피해는 전세금을 반환받지 못하고 떼이는 전세세입자에게 돌아간다.

깡통전세의 원인에 전세보증금 반환책임을 망각한 사기 성격을 추구하는 개인들이 있다고 하더라도, 이는 근본적으로 주택경기가 하강할 때 발생하는 구조적인 문제이다.
지난 2008년 금융위기이후에도 깡통전세 문제가 발생한 바 있다.

깡통전세는 해당 세입자에게 경제적 손실만 입히는 게 아니다.

 

피해자들은 문제 해결을 위해 동분서주하지만 실제 반환받을 수 있는 길이 거의 없다는 데서 오는 무력감과 자책감 그리고 임대차계약관계에 관계한 이해당사자들에 대한 분노를 금할 수 없게 된다.

주택이 경매로 넘어가는 경우 손실을 보고 강제로 쫓겨 나야한다.

물론 다시 주택 경기가 살아나 주택가격이 오르고 전세가격이 오르면 전세보증금을 반환받을 수 있는 길이 생긴다.

깡통전세로 고통 받은 세입자들이 깡통전세를 벗어나는 방법으로 주택가격이 오르길 그래서 전세가격이 오르기를, 그것도 빨리 오르기만을 기도해야 하는가?

정부가 해야하는 일 

우리가 사는 자본주의시장사회에서는 경기가 상승하고 하강하는 것은 주기적으로 반복적으로 일어난다.

경기가 하강할 때 전세가율이 높은 전세세입자와 그 해당 주택에 피해가 집중한다.

깡통전세는 구조적인 문제로 충분히 예상가능한 일이다.

 

정부는 불경기 때 구조적으로 희생하는 이들을 구제하는 데 집중하고, 동시에 사전에 이런 문제는 예방해야 한다.

주거안정은 삶의 안정을 위한 핵심 안전장치이다.

서민들이, 청년세대가, 신혼부부가 가지고 있는 전 재산을 쏟아 부어 거주하는 전세가율이 높은 주택에 대해서는, 개인들이나 법인들이 적은 금액으로 갭 투자하는 투자(투기)대상이 되지 않도록 해야 한다.

오히려 정부에서 갭 투자로 매입하여 공공주택으로 전환한 후에 공공전세 등 공공임대주택으로 임대하여야 한다. 전세사기꾼을 잡는 일도 중요하지만 정부와 정치권이 해야 할 일은 서민들이 거주하는 주택에서 발생하는 구조적인 문제를 개혁하는 일이다.

오늘도 깡통전세 피해자들은 고통으로 잠을 이루지 못한다.

 

 

 

 

 

 

덧붙이는 글 | 박동수 시민기자는 서울세입자협회대표를 맡고 있습니다.

저작권자(c) 오마이뉴스(시민기자), 

 

 

 

 

 

 

시사저널 박정훈 

 

 

 

 

 

 

(서울=뉴스1) 장수영 기자 = 7일 서울 강남구에 위치한 한 공인중개사 사무소

유리창에 전월세 매물이 붙어 있다. 최근 집값 하락 분위기가 확산하며 '깡통전세'

불안감도 커지고 있다. 깡 2022.8.7/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved.