8월부터 빚내서 집 사기 어려워진다

 

빚내 집사기 열풍 차단..6억넘는 서울아파트 대출 최대 타격

주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 2014년 8월 1일 이른바 '초이노믹스'(최경환 전 경제부총리의 경제정책) 규제 완화 이전 수준으로 환원될 것으로 전망되면서 내 집 마련을 앞둔 실수요자와 투자자들이 들썩거리고 있다.

 현재 각각 70%와 60%인 LTV와 DTI 비율이 규제 이전 수준(각각 50~70%와 50~60%)으로 강화되면 대출 규모가 확

줄어들 수밖에 없다.

이 같은 대출 옥죄기가 대출자(차주), 집값, 가계부채, 분양아파트 집단대출 등에 어떤 영향을 미치는지 5대 궁금증을 중심으로 분석했다.

①누가 타격받나 다주택 투자자·수도권 고가 아파트 실수요자

단기 거치식 대출을 주로 받는 다주택 투자자나 수도권 고가 아파트 구입예정자를 중심으로 대출한도가 크게 줄면서

가장 큰 타격을 받을 것으로 보인다.

반면 장기분할상환 대출방식을 선택하면서 DTI가 낮은 우량 차주의 경우 사실상 큰 영향을 받지 않을 전망이다.

규제완화 이전에 수도권 기준 6억원 초과 아파트, 만기 10년 이하에 대해 DTI 50%라는 비교적 엄격한 규제비율이

적용됐다. 집값과 무관하게 10년 이상 원금을 나눠갚되 DTI가 40% 이하인 대출은 규제완화 이전에도 70%로 현행

규제비율과 동일하다.

2014년 7월 이전과 달리 올해부터는 신규 주택구입자의 원금 분할상환이 보편화되면서 도시근로자 평균소득(2016년

기준 376만8077원) 이상 우량 차주인 실수요자도 DTI·LTV 강화에 따른 영향을 크게 받지 않을 것으로 보인다.

DTI 규제는 수도권 아파트 기준 현행 60%에서 서울 기준 50%로 강화되고 인천과 경기는 60%로 동일하기 때문에

상대적으로 서울 주택구입자가 더 큰 타격을 받는다.

다만 실수요자를 위한 디딤돌대출이나 보금자리론이 채택하고 있는 순수고정금리, 분할상환 방식을 택하면 10%포인트까지 DTI가 완화되기 때문에 타격은 제한적이다.

②지방도 DTI 적용하나

정부 돈줄죄기 강도따라 지방 포함될 수도 DTI 규제 사각지대인 수도권 단독주택 등 비(非)아파트나 지방주택

(아파트 포함 모든 주택유형)에도 DTI가 적용될지도 관심사다.

금융당국은 DTI 규제를 본격화한 2005년 이후 지방 아파트 등 사각지대에도 DTI 규제를 도입해야 한다고 주장해왔다. 하지만 '지방 주택·건설 경기 위축'을 우려하는 주택당국과 지방자치단체, 정치권 반대로 번번이 무산됐다.

박근혜정부 이전까지 금융규제는 가계부채 대책이라기보다는 주거안정대책이었다. 또 집값 상승 논란이 주로 서울을

비롯한 수도권 지역을 중심으로 벌어졌기 때문에 지방에 대한 DTI 규제 필요성이 설득력을 얻기도 어려웠다.

하지만 저금리·저성장 장기화로 가처분소득 대비 가계부채 비율이 큰 폭으로 늘어나면서 금융규제 목표가 주거안정

보다 부채안정으로 이동했다.

가계부채의 질적 관리 필요성이 커지면서 지방 아파트나 서울 단독주택에 대한 DTI 적용 논의가 수면 위로 부상하는

 배경이다.

김현미 국토교통부 장관 후보자의 규제강화 발언에 힘입어 규제확대 필요성을 내세우는 금융당국이

국토교통부 등 주택당국과 합의를 도출해낼지도 관심사다.

다만 내년 지방선거를 앞두고 정치권과 지자체 반대가 거세지면 지방 아파트 등에 대한 DTI 적용 논의가 우선순위에서 밀릴 수 있다.

③아파트 집단대출은 '가계빚 뇌관' 우려…

 DTI 규제 대상될 듯DTI 규제의 또 다른 사각지대인 분양아파트 집단대출에 대한 DTI 도입 확대 여부도 주목 대상이다. 집단대출을 중심으로 가계부채가 큰 폭으로 증가하면서 금융당국은 지난해부터 은행 등 집단대출 취급 금융회사에

 차주 소득·직업 파악을 권고해왔다.

KB국민은행 등 일부 은행들은 자체 내규로 잔금대출에 대한 DTI 심사를 도입한 상태다. 하지만 DTI 의무규제는 여전히 이뤄지지 않고 있다.

금융당국이 지금까지 분양아파트에 대한 DTI 의무규제를 주저해온 까닭은 차주 개인을 대상으로 하지 않고 불특정

 다수의 입주자 집단을 기준으로 대출승인 심사를 내려온 금융회사 관행 때문이었다.

또 청약당첨부터 1~6차 중도금 납부를 위한 중도금대출, 입주를 위한 잔금대출까지 2년가량의 시차가 있는데 소득심사 시점을 청약 기준으로 할지, 입주 시점 기준으로 할지에 대한 판단을 내리는 데도 어려움이 있었다.

하지만 무분별한 청약 열풍과 분양권 거래로 투자위험이 커지면서 집단대출이 가계부채 뇌관이 되고 있다는 우려가

 커지고 있다.

이와 관련해 금융당국은 은행들을 중심으로 분양아파트 잔금대출을 위한 심사시기 등 소득심사 방안을 다각도로

 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

다만 분양아파트에 대한 DTI 심사가 도입되더라도 이는 시장의 혼란을 최소화하기 위해 공식적인 발표 시점 이후

 입주자모집공고분 아파트부터 적용될 가능성이 높다.

④집값 떨어질까 비인기 단지 중심으로 매매 위축 가능성시장 전문가들은 풍부한 유동성에서 비롯된 최근 집값 상승

추이가 대출 규제와 무관하게 서울 강남4구 등 고가 아파트 지역을 중심으로 지속될 가능성이 높다고 보고 있다.

소득심사강화나 담보인정비율 조정에 따른 대출한도 규제는 고액 자산가들을 중심으로 한 고가 아파트 시장에 미치는 영향이 제한적이기 때문이다.

하지만 상승세가 지속될 경우 다주택자 보유세 강화 등 세제 차원의 극약처방이 단행될 가능성도 배제할 수 없다.

정책 모기지인 보금자리론의 한도구간이자 취득세 1%대 구간인 6억원 이하 아파트의 경우 분할상환이 일반화된 실수요층 중심이라 DTI 규제가 상대적으로 약한 경기도를 중심으로 쏠림 현상이 더욱 커질 수도 있다.

이 때문에 6억원 초과 9억원 이하의 중고가 아파트 중 권역별 비인기 단지를 중심으로 상대적 위축 가능성이 제기되기도 한다.

대출규제 강화를 시사한 문재인정부가 출범한 직후인 지난달 서울의 KB부동산 매매가격전망지수가 114.2로 전월

(103.1)보다 크게 올랐다.

이 지수가 100보다 크고 200에 가까울수록 KB국민은행에 감정시세자료를 제공하는 지역별 공인중개사들 중 향후

집값 상승을 전망하는 사람이 더 많다는 얘기다.

⑤가계빚 줄어들까

신규분양 많아 대출 쉽게 꺾이지 않을수도금융당국은 LTV와 DTI 개편방안을 기존 한시적 완화조치의 일몰 시점인

 7월 31일 이전에 안착될 수 있도록 이달 중순 안으로 발표할 예정인데 문재인 대통령이 주문한 별도의 종합적인

가계부채 관리방안은 7~8월 중에 시차를 두고 추가로 발표될 가능성이 높다.

강화 기조 대책 발표를 앞둔 시기의 불확실성이 최소 두 달가량 지속되면서 심리적 위축 효과로 기존 아파트 매매에

따른 일반주택담보대출 증가세가 꺾일 수 있다.

문제는 올해 5~6월 기준 10만가구를 웃도는 대규모 신규분양 물량이다.

분양가의 60%에 달하는 중도금대출이 새로발생하는 신규분양에 따른 집단대출 증가세는 금융규제로 막을 수 없다.

 이주비대출만 2조원에 달하는 서울 둔촌주공아파트 재건축 등 서울 강남권 재건축이 속속 예정돼 있다는 점도

가계대출 증가를 점치는 요인이다.

이 때문에 올해 분양아파트의 중도금대출(총 6차례)이 이뤄지는 내년 하반기까지 신규분양에 따른 대출 증가는 불가피하고 이 때문에 금융규제의 실효성 논란이 제기될 수 있다.

따라서 주택당국이나 지자체의 재건축 인허가 시기조절 같은 공급 측면의 조절책이 동반되지 않을 경우 금융규제 강화에도 불구하고 대출 증가세를 근본적으로 줄이는 데는 한계가 있을 것으로 금융당국과 은행들은 보고 있다.

금융당국의 창구지도 수준의 총량규제로 한동안 주택대출을 억제해온 은행 등 금융회사들이 금융당국 지도부 교체기에 수익성 확보 차원에서 대출 영업을 강화할지도 관심사다.

[정석우 기자 / 박윤예 기자]

▲ 김현미 국토교통부 장관 내정자는 30일 “LTV와 DTI 규제 완화가

가계부채 급증의 원인이 됐다”고 밝혔다.

/ 김현미 의원 공식홈페이지

[DTI·LTV 축소 여파 촉각] 8월부터 빚내서 집 사기 어려워진다

박근혜 정부 4년 동안 부동산 업계 및 실수요자와 투자자들이 가장 귀 기울여 들었던 정부의 정책은 무엇이었을까.

어떤 말보다 '빚내서 집 사라'라는 말이 아니었을까.
 
정부는 침체된 경기 회복을 위해 그동안 각종 대출 규제를 완화하고, 다양한 방법을 통해 부동산 부양에 힘을 쏟았다. 그 결과 부산 부동산시장은 몇 년간 가파른 가격 상승세를 보였고, 건설사들은 잇따라 아파트 공급 물량을 쏟아냈다.

사진=연합뉴스

주택담보대출 한도 금액 축소돼  
실수요자 구매 계획 수정 불가피 
부산 부동산 시장도 위축 가능성 

하지만 이젠 '빚내서 집 사는 시대'는 끝날 것으로 보인다. 부동산 시장이 상승세를 이어가는 데 원동력 중 하나였던

총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)이 8월부터는 축소되기 때문이다. 축소 범위는 확정되지 않았지만 문재인

정부의 부동산 정책 방향을 고려할 때 오는 7월까지인 DTI·LTV의 완화 기간은 더 이상 연장되지 않을 것이 확실시된다.  

대출 가능 범위가 줄어드는 만큼 집을 구매하거나 대출을 갈아타야 하는 실수요자라면 8월 이전에 미리미리 자신의

대출 가능 범위와 시기를 점검하는 것이 현명하기 때문이다.  

■LTV 축소 땐 대출 가능액 축소 불가피 

오는 12월 결혼을 앞둔 직장인 정 모(35·부산 금정구) 씨는 결혼 자금 준비에 비상이 걸렸다.

 자신이 미리 점 찍어둔 금정구 구서동의 한 아파트를 매입하려고 대출을 포함해 자금 계획을 세워둔 상태였다.

 정 씨는 8월께 제1금융권에서 주택담보대출을 받을 예정인데 LTV가 축소되면 대출 가능 금액이 줄어들 수밖에 없는

 상황에 놓인다.

DTI와 LTV의 축소로 줄어드는 대출 가능 금액만큼 정 씨는 추가로 자금을 마련하던지, 다른 아파트를 매입해야 할

 상황에 놓인다.

박근혜 정부는 2014년 8월 부동산 시장을 정상화한다며 1년 동안 DTI와 LTV 규제를 완화했다.

이후 올해 7월까지 연장 시행 결정을 내렸다. LTV는 50%에서 70%로, DTI는 50%에서 60%로 올렸다.

이 조치로 일반인들은 집값의 70%, 연소득 대비 원리금 상환액의 60%까지 주택담보대출을 받을 수 있었다.

LTV·DTI 확대로 부산을 비롯한 전국 아파트 시장에서는 매매 건수가 증가했다.

LTV·DTI 이전 5만여 건이던 월간 아파트 거래건수는 제도 시행 8개월 만인 2015년 4월엔 8만 3000건을 넘기기도 했다. 

8월부터 LTV가 축소되면 현재 대출에 의존해 주택을 매매할 계획인 실수요자의 대출 금액이 줄어들 수밖에 없다.

쉽게 말해 매매가가 5억 원인 아파트에 대해 주택담보대출을 받는 경우 LTV가 70%인 경우에는 최대 3억 5000만

원까지 대출이 가능하지만, LTV가 50%로 줄면 2억 5000만 원으로 대출 가능 금액이 1억 원가량 줄어든다.  

김광후 BNK금융그룹 여신기획부 과장은 "당장 주택을 매매해야 하는 실수요자라면 8월 이전에 주택담보대출을

확인해 자신의 대출 가능 금액을 우선 살펴보는 것이 좋다"고 조언한다.  

■DSR 본격 도입 땐 충격파 더 클 수도 

금융권에서는 LTV와 DTI 범위 축소와 함께 추가로 대출 심사 기준으로 도입이 검토 중인 총부채원리금상환비율(DSR) 역시 면밀하게 검토해봐야 한다는 의견을 내놓고 있다.  

DTI는 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자만을 포함해 대출한도를 계산했다.

이와 달리 DSR는 주택대출 원리금 외에 자동차 할부금액과 마이너스 통장, 장기카드대출(카드론) 등 모든 신용대출

 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비중을 가리킨다.

결국 DSR가 도입되면 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도는 자연스럽게 축소될 가능성이 높다.

현재 제1금융권에서 DSR를 도입한 곳은 KB국민은행 한 곳뿐이다. 하지만 신한은행과 KEB하나은행, 우리은행도

 이르면 다음 달부터 개인 대출심사에 DSR를 적용할 예정이어서 DSR는 점차 DTI를 대체하는 대출 기준으로 자리

잡을 것으로 보인다.

금융당국은 문재인 대통령이 여신관리지표로 DSR를 활용해 가처분소득 대비 가계부채 비율이 일정 수준을 넘기지

않도록 관리하겠다고 밝힌 만큼 DSR 도입 시기를 앞당길 방침이다.  

지난 4월 DSR를 도입한 KB국민은행은 자율적으로 300%를 적용하고 있다.

이는 1년에 갚아야 할 원리금을 소득의 3배까지 인정해주는 것으로, 금융당국은 기준이 너무 낮다는 평가를 하고 있다. 시중은행과 금융당국은 DSR의 수준을 150% 선으로 보고 있다.  

■부산 부동산 시장 위축 가능성도 제기 

부산 부동산 시장이 상승세를 이어온 데에는 정부의 대출 규제 완화가 한몫을 담당했다. 내년에 남구를 비롯해 입주

물량 과잉 현상이 우려되는 부산 부동산 시장으로서는 정부의 DTI·LTV 축소와 DSR 시행은 다소 부정적인 요소로

받아들여질 수밖에 없다.  

가계부채가 눈덩이처럼 불어나면서 금융당국은 시장의 충격파 완화를 위해 차츰 대출 기준을 강화해왔다. 이 때문에

부산 부동산시장 역시 생각보다 직접적인 충격은 받지 않을 것으로 본다.  

다만 부동산 업계와 학계는 금리 인상과 공급 과잉, 심리 위축, 대출 규제 강화 등의 파도가 한꺼번에 덮쳐 부동산

시장이 얼어붙을 가능성을 배제할 수 없다고 진단한다.

부동산 시장에서 가장 무서운 것은 매매가격 하락보다는 거래량 급감에 따른 시장 경색이기 때문이다.  

서성수 영산대 부동산자산관리전공 교수는 "DTI·LTV 강화와 DSR 도입으로 시장이 위축될 가능성을 배제할 수 없다"며 "정부의 부동산 정책 방향을 면밀하게 검토한 뒤, 개인 부채를 잘 관리하는 것이 생존 전략이 될 수 있다"고 설명했다.

김한수 기자 hangang@busan.com

집값·가계부채 이상 '과열'

새 정부 출범 이후 부동산 시장 과열 조짐이 뚜렷해지고 있어 시장에 제동을 걸 대책이 나올 것이라는 전망이다.

전국 아파트 매매값 변동률, 가계부채 증가율 등 각종 지표들이 '이상 열기'로 진단되면서 우선 8월 중 마련될

관계부처 합동 '가계부채 관리방안'에서 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 대출 조이기가 강화될지

 관심이 쏠린다.

6일 한국감정원의 전국주택가격동향에 따르면 지난달 전국 아파트 매매가 변동률은 전달 대비(4월 10일 대비 5월

15일 기준) 0.14% 상승하면서 올해 들어 가장 큰 상승폭을 기록했다.

이같은 상승세는 올해 2월 0.01%, 3월 0.06%, 4월 0.1%, 5월 0.14% 등 꾸준히 이어오고 있다.

특히 같은 기간 서울의 경우 2월 0.05%, 3월 0.13%, 4월 0.23%, 5월 0.35% 등으로 상승폭이 더욱 커진 상태다. 

민간업체인 부동산114 조사를 보면 상승폭은 더욱 무섭다.

 6월 첫째주 서울 아파트값 상승률은 전주 대비 0.45% 오르면서 올해 들어 주간 상승률 최고치를 기록했다.

이는 노무현 정부 시절인 2006년 11월 24일(0.45%) 이후 10년 6개월 만에 최고치다.

오름폭은 대선 직후(5월 9일)인 지난달 12일 전주 대비 0.15% 오른 데 이어 5월 19일 0.24%, 5월 26일 0.30% 등으로 꾸준히 확대됐다.

부동산 경기 과열의 진앙지는 서울 강남권으로 지목되고 있다. 지난주 자치구별 상승률 1~4위 가운데 서울 강동

(1.39%), 강남(0.71%), 서초(0.66%), 송파(0.52%) 등 이른바 '강남 4구'가 휩쓸었다.

지난해부터 올해까지 이어져 오고 있는 재건축 ·재개발 호황이 새 정부 들어서도 별다른 규제가 없을 것이라는 전망과 함께 연말 종료되는 초과이익환수제를 앞두고 더욱 과열된 것이다.

서울에서 시작한 열기는 서울과 인접한 신도시까지 번지고 있다.

신도시 아파트값 상승률은 5월 마지막 주까지 매주 0.01~0.02%씩 오르는 '보합' 또는 '강보합' 수준이었지만, 지난주엔 단번에 0.09% 급등했다.

분당(0.24%), 평촌(0.08%), 판교(0.08%), 일산(0.07%) 등이 강세를 보였다. 경기·인천도 0.03% 소폭 올랐다.  

함영진 부동산114 센터장은 "새정부 들어서 집값이 꾸준히 뛰는 배경은 정치적 불확실성 제거 이외에도 저금리 기조의 장기화에 가구수 분화에 따른 주택 수요 증가, 재건축·재개발시장 호황 등이 있다"면서 "저금리 기조의 장기화로 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금들이 부동산 시장으로 몰리는 것"이라고 내다봤다.

부동산 시장의 과열조짐으로 가계부채 규모 역시 확대됐다. KB국민은행, 신한은행, 우리은행, KEB하나은행,

 NH농협은행 등 5대 은행의 지난 5월말 현재 가계대출 잔액은 502조7911억원으로 전달에 비해 3조994억원 증가했다. 이는 지난 4월 가계대출 증가액인 1조4610억원보다 2배 이상 늘어난 수치다.

이처럼 시장이 뜨겁게 달궈지는데다 가계부채 증가폭까지 다시 커지면서 부동산 시장 안정화 대책이 나올 수 밖에

없다는 전망에 힘이 실리고 있다.

우선 오는 7월까지 한시적으로 유예를 둔 LTV·DTI 규제 완화가 첫 시험대에 오를 것으로 보인다. 

현재 금융당국은 공식적으로 LTV·DTI 규제 비율을 현행대로 유지한다는 입장이지만 가계부채 경감에 집중해야 만큼

시장 분위기를 의식할 수 밖에 없는 상황이다.

 앞서 LTV·DTI는 2014년 8월 최경환 전 부총리 취임 이후 각각 70%와 60%로 완화됐으며 1년 단위로 완화 조치가

두 차례 연장된바 있다.

특히 국토교통부 장관으로 내정된 김현미 의원이 "LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제를 푼 것이

가계부채 증가의 원인 중 하나가 됐다"고 직적접으로 언급한 만큼 규제가 환원될 가능성도 적지 않다.

앞서 김 의원은 지난 19대 국회에서 기획재정위 위원으로 활동하면서 LTV, DTI 완화 조치를 비판한 바 있다. 

이런 가운데 문재인 대통령이 오는 8월 중 가계부채 종합대책 마련을 주문, 이르면 이번주부터 정부 관계부처 실무자

회의가 진행된다. 이에 다음달 말 종료를 앞둔 LTV·DTI 연장 또는 강화 여부는 이달 안에 판가름날 것으로 보인다. 

또한 애초 2019년으로 예정됐던 DSR(총부채원리금상환비율) 전면 도입도 예정보다 빨리 시행될 가능성도 커졌다.

DSR은 올해 4분기 중 표준모형을 마련해 내년 이후에나 실제 적용될 예정이었지만, 가계부채 문제에 대응해야 한다는 지적에 이달 금융위와 금융연구원이 공청회를 여는 등 연내에 도입될 것이라는 전망이다.  

DSR은 주택담보대출과 금융권 대출 원리금을 모두 더한 금액이 소득에서 어느 정도 비율을 차지하는지 보여주는

지표다.

이에 기존 DTI를 적용해 심사할 때보다 대출 규모가 줄어드는 만큼 이를 통해 집단대출도 잡을 수 있을 것으로 보인다. 현재 시중은행 가운데 KB국민은행이 지난 4월 부터 조기 도입하고 대출심사에 활용하고 있다. 

다만 집권 초기 정부의 지나친 개입은 시장 왜곡을 심화시킬 수 있다는게 전문가들의 지적이다.

서울 등 일부 국지적인 열기와 달리 지방에서는 미분양이 오히려 늘어나고 있는 상황에서 일률적으로 금융규제를

 가할 경우 시장 양극화를 더욱 심화시킬수 있다는 전망에서다. 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "대출 규제가 부동산 시장 열기를 당장 식히는 데 효과가 있겠지만 규제가 심해

질수록 반사적으로 투자성향이 강한 서울 아파트값이 오를 수 있어 오히려 시장 안정화에 실패할 수 있다"면서

"애꿎은 서민층이 피해를 보지 않도록 주택정책과 금융정책 간 균형을 맞추는 것이 중요할 것"이라고 말했다.

[데일리안 = 박민 기자]

▲ 연초 주택 시장 위축 전망과 달리 서울 신규 아파트 분양의 경우

 견본주택마다 수만명이 몰리는 등 시장 과열 양상을 보이고 있다.

(자료사진)ⓒ데일리안DB