8.2 부동산대책은 시장을 바꿔놓을까

【서울=뉴시스】최동준 기자 = 정부가 서울 전역과 과천시를 투기과열지구로

 지정하고 강남 4구를 포함한 서울 11구, 세종시를 투기지역으로 지정하는 고강도

대책을 내놓았다. 사진은 2일 서울 송파구 서울스카이타워에서 바라본 서울 주택가 모습.

2017.08.02. photocdj@newsis.com

8.2 부동산대책은 시장을 바꿔놓을까

국내 부동산 시장이 정부의 강력한 규제 정책으로 변화의 기로에 놓였다.

 건설·금융 등 관련 업종들은 직·간접적인 영향을 받을 전망이다.

건설은 단기적인 시장 위축이 불가피하다는 예상이 나온다. 다만 은행업종에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 분석이 우세하다.

박세리 신영증권 연구원은 3일 건설 업종에 대해 정부의 강력한 규제정책으로 단기적인 영향은 불가피 하겠지만 중장기적으로 수급 균형을 찾으면서 영향력도 중립적일 것이라고 진단했다.

정부는 전날 서울 정부청사에서 양도세 중과와 투기과열지구 및 투기지역 지정 등의 내용을 골자로 하는 ‘8·2 부동산

대책’을 발표했다.

서울 전역과 경기도 경기 과천시, 세종시는 투기과열지구로 지정됐다.

강남4구 등 서울 11개구 등은 투기지역으로 지정됐다.

3채 이상 다주택자가 집을 팔 땐 시세차익의 최고 60%를 세금으로 내야 한다.

 장기보유특별공제도 앞으로는 받을 수 없다.

주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려간다.

 재건축 아파트의 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지된다.

박 연구원은 "지난 2002년 9월 투기과열지구 지정 당시 강남, 송파, 서초 등 강남 주요 입지의 재건축 단지 가격은

일시적으로 하락하는 모습을 보였다"면서 "그러나 이후 2003년 서울 아파트 가격 14% 상승, 서울 재건축 가격 20%

 상승, 2004년 서울 아파트 가격 보합, 서울 재건축 가격 -1%, 2005년 서울 아파트 가격 상승 13%, 서울 재건축 가격

23% 상승하는 등 중장기적 영향은 크지 않았다"고 설명했다.

이번 부동산 정책은 주택시장 과열이 투기수요에 있다고 보고 수요억제에 초점을 맞췄다는 설명이다.

 이에 따른 단기적인 시장 위축이 발생할 것으로 전망된다.

김형근 NH투자증권 연구원은 정부의 강한 부동산 규제가 시작되면서 조정국면으로 진입할 것이라며 올해 하반기

지방을 시작으로 2018년 상반기 경기도, 하반기 서울지역의 주택가격이 조정될 것이라고 전망했다.

부동산 규제에 이어 세제 등 추가 규제에 대한 우려도 투자심리에 악영향을 주는 요인이다. 김 연구원은 "8.2 대책에

이어 추가적으로 총부채원리금상환비율(DSR), 보유세(종합부동산세, 재산세 등) 등의 규제 가능성이 남아 있기

 때문에 주택 투자심리를 악화시켜 주택분양시장도 둔화될 것"이라고 예상했다.

내년 1월부터 시행되는 재건축초과이익 환수제, 1월 분양권 전매와 4월에 적용되는 양도소득세 강화 등에 올해 하반기부터 본격적인 아파트 입주물량 시작(2018년 45만세대, 2019년 41만세대)으로 국내 전체 부동산 시장은 조정국면으로 진입할 것으로 전망된다.

시장 가격 조정은 올해 하반기 지방에서부터 내년 상반기 경기도 지역, 내년 하반기 이후 서울 지역까지 번져갈 것

이라는 전망이다.

김 연구원은 "주택가격은 입주물량이 급증하는 지역 중심으로 신규주택 보다 기존주택 가격이 더 큰 폭으로 하락할 수 있다"며 "재건축의 기대감으로 급증한 아파트는 올해 말까지 ‘관리처분계획인가’ 승인되지 않을 경우 가격조정을

받을 것"이라고 분석했다.

이어 "9월부터는 투기과열지구 내 거래가액 3억원 이상주택(분양권, 입주권 포함)은 자금출처 확인 등을 통해 증여세

같은 세금 탈루 여부와 위장전입 조사 등에 활용되면서 주택 투기수요도 차단할 것"이라고 덧붙였다.

대부분의 대형 건설사들은 수도권 지역, 재건축·재개발 물량 중심으로 구성돼 있기 때문에 부동산 정책에 따른 본격적인 영향은 내년부터 발생할 가능성이 크다. 박세리 연구원은 "대형건설사의 경우 수주잔고를 통한 실적 성장과 하반기 해외 추가 수주를 통해 오히려 현재 저점 부근이라 판단된다"며 "중소형건설사는 사업장 대부분이 투기과열지구 지정에서 벗어난 지역이라는 점에서 직접적인 영향은 크지 않은 것으로 보인다"고 설명했다.

전문가들은 이번 정부 정책이 은행 업종에 미치는 영향은 더 제한적인 수준에 그칠 것이라고 보고 있다.

은행별로 미치는 영향도 크게 다르지 않을 것이라는 분석이다.

김인 유진투자증권 연구원은 "이번 8.2 대책에서 실수요자 중심의 금융지원은 유지 및 확대됐다는 점에서 은행주에

 미치는 영향은 제한적"이라고 지적했다. 주택담보대출 성장 둔화 우려에 따른 영향도 크지 않다고 강조했다.

김 연구원은 "시중은행이 지난 3년간 높은 주택담보대출 성장에 따른 리스크 관리를 위해 지난해 하반기부터 신규 주택담보대출 축소와 기 계약된 집단대출 중심으로만 성장해왔다"며 "오히려 대출공급 축소로 인해 마진관리가 용이하다는 측면에서 순이자마진(NIM) 개선에는 긍정적일 것"이라고 예상했다.

투기 수요가 배제되더라도 실수요자를 중심으로 안정적인 대출 수요 증가세를 보일 것이라는 전망도 있다.

최정욱 대신증권 연구원은 "이번 대책 발표로 당분간 은행 외형 성장은 더욱 둔화되겠지만 수익성에 미치는 영향은

미미할 것"이라며 "주택가격이 조정되면 대출 수요가 줄어드는 것이 일반적이지만, 실수요자청약 혜택과 서민주택

공급 확대 등에 따라 실수요자 중심의 대출 수요가 커질 가능성도 충분하다"고 밝혔다.

최 연구원은 "은행들의 평균 LTV가 50% 수준에 불과하다는 점을 감안하면 주택가격 하락시에도 실질적인 손실 가능성도 매우 제한적"이라며 "은행별 가계대출 비중에 따라 관련 영향도 다소 차이는 있겠지만 그동안 대부분 은행들이 주택담보대출에서 성장을 해온 만큼 이번 대책에 따른 은행간 차별화 현상은 크지 않을 것"이라고 예상했다.

이민하 한경닷컴 기자 minari@hankyung.com 

          

''실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화'를 위해 서울 11개구와

세종시를 투기지역으로 지정하는 등 부동산 대책을 발표한 지난 2일 오후 강남 일대

한 아파트 분양 모델하우스의 한산한 모습.

신소영 기자 viator@hani.co.kr

문 닫은 강남 중개업소 - ‘8·2 주택시장 안정대책’의 영향으로 3일 서울 강남구의

 한 공인중개사 밀집 상가가 손님들의 발길이 끊긴 채 한산한 모습을 보이고 있다.

박지환 기자 popocar@seoul.co.kr

실수요자 보호 맞아?" 30대 맞벌이 더 멀어진 서울 내집마련 꿈

LTV 60%서 40%로 확 줄어들어..집값의 60% 있어야 집 살 수 있어

【과천=뉴시스】최동준 기자 = 정부의 주택시장 안정화 방안으로

'투기과열지구'로 지정된 경기 과천 지역은 부동산 시장의 위축이

불가피할 전망이다. 투기과열지구 내 재건축 추진 단지에서는 재건축

 조합원 지위를 양도할 수 없고, 조합원 분양 가구 수 1가구 제한 등의

규제도 추가로 가해진다. 사진은 3일 경기 과천 지역 부동산 밀집 상가의 모습.

2017.08.03. photocdj@newsis.com

서울신문]지난달 서울 방이동의 6억 7000만원 아파트를 매매하기로 계약서를 쓰고 6000만원을 계약금으로 걸어 놓은 이모(38)씨는 ‘8·2 부동산 대책’을 접하고 머릿속이 하얘졌다.

 전셋집 만기에 맞춰 오는 10월 잔금을 치르고 입주하는데, 주택담보인정비율(LTV)이 60%에서 40%로 조여진 탓이다.

 대출이 4억 200만원에서 2억 6900만원으로 줄어들었으니, 계약서를 쓸 때 예상했던 대출보다 약 1억 3000만원이

부족하다.

이씨는 “계약금을 포기할 수 없기 때문에 신용대출이나 마이너스통장을 알아보고 있다”면서 “전세에서 벗어나

 내 집에서 살겠다는 꿈이 무너지게 생겼다”고 하소연했다.

         

‘8·2 부동산 대책’을 두고 정부는 실수요자를 보호했다고 주장하지만, 투기수요를 억제하는 데 집중한 탓에 실수요자

들의 구매력도 억제했다는 지적이 나온다. 특히 보유자산은 많지 않지만, 소득이 높아 대출상환 능력이 충분한

30~40대 젊은 맞벌이 부부들은 피해를 받게 됐다는 불만이 나온다.

투기과열지구와 투기지구 지정 효력이 3일부터 발생하면서 서울 전역과 과천, 세종은 LTV와 총부채상환비율(DTI) 규제가 각각 40%(이미 주택담보대출 보유자는 30%)로 강화됐다.

이는 집값의 60%는 가지고 있어야만, 집을 살 수 있다는 의미다.

 6월까지 LTV는 70%, DTI는 60%였으나 6·19 대책(7월 3일 시행)으로 이미 각각 10% 포인트 줄었다.

여기에 8·2 대책으로 추가로 10% 포인트가 줄어, 대출한도가 한층 조여진 것이다.

서민과 실수요자를 보호한다는 정부의 기준은 ▲무주택 가구주 ▲부부 합산 연소득 6000만원(생애최초구입자는

7000만원) 이하 ▲주택가격 6억원 이하 등 3가지 요건을 모두 충족해만 한다.

이러면 LTV·DTI를 10% 포인트 완화 적용해 각각 50%까지 인정받는다.

하지만 이 요건이 지나치게 까다롭고 현실과 동떨어졌다는 비판이 맞벌이 부부들에게서 나온다.

맞벌이 부부는 부부합산 6000만원이라는 소득 요건을 충족하기가 매우 어렵다.

올해 1분기 기준 맞벌이 근로자가구의 연평균 소득은 7627만원이라는 통계청의 자료가 증언하고 있다.

상환능력이 의심받는 소득이 적은 맞벌이 부부가 오히려 더 많은 돈을 빌릴 수 있다. 역차별이라는 지적도 나온다.

하준경 한양대 경제학부 교수는 “국제통화기금(IMF)이 우리나라에 한 권고 등을 봤을 때 DTI 40%는 적절하지만,

LTV 40%는 과한 측면이 있다”며 “정부는 현재 집값에 상당한 거품이 끼어 있다고 판단해 LTV도 강하게 조였지만,

일괄 가이드 라인보다는 은행 등이 대출자들의 소득 수준에 맞게 정하는 게 바람직하다”고 말했다.

박창균 중앙대 경영학부 교수는 “이번 대책으로 집값이 하락한다면 서민과 실수요자에게 도움이 되지만, 장기적으로

정부는 규제로 집값 잡기보다는 서민과 실수요자를 위한 근본적인 주거 대책을 마련해야 한다”고 말했다.

임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

서울의 한 시중은행의 대출 창구 모습.

<저작권자(c) 연합뉴스,

대출한도 하루 사이에 3분의 2로 뚝.."계약한 집 잔금 어쩌나"

기재부 '투기지역' 지정과 동시에 6억 초과 LTV 40% 자동 부활
은행뿐 아니라 전 금융권 공통으로 3일부터 대출한도 축소
"이미 집 계약했는데" 대출 예정자들 불만 크지만 구제방법 없어
2일까지 신청 들어온 대출은 기존 규제 적용해주기로

“잔금일 한달 앞두고 청천벽력이네요.” “지난달 계약한 집, 잔금일이 9월입니다.

그런데 갑자기 대출한도를 줄이면 1억이란 돈을 어떻게 만드나요? 신용대출 받아야 하나요.” 

3일 인터넷 부동산 카페에서는 최근 집 매매 계약을 맺은 이들의 불만 글이 쏟아졌다.

 8·2 부동산 대책으로 강화된 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제가 당장 3일부터 적용된다는 사실 때문이다. 대부분 집 계약만 하고 잔금일은 아직 남아서 대출 신청을 하기 전인 사람들이다.

은행권에 따르면 각 은행은 2일 오후 지점에 공문을 보냈다. 3일부터 투기지역·투기과열지구엔 강화된 LTV·DTI 규제를 적용하라는 내용이다.

적용 대상자는 3일 이후 대출을 신청하는 소비자다.

한 시중은행 관계자는 “2일까지 대출을 신청한 사람에 한해 기존 규제를 적용해주기로 했다”고 설명했다.

 만약 대출 상담만 미리 했고 아직 대출 신청을 하진 않았다면 강화된 규제를 적용 받는다는 뜻이다.

3일부터 LTV·DTI가 강화되는 건 은행권뿐 아니라 전 금융권 마찬가지다. 다만 LTV 40%, DTI 40%를 적용 받는 건 당분간은 투기지역으로 지정된 서울 11개구(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구)와 세종시의

6억원 초과 아파트로 한정된다.

 나머지 서울 14개구는 투기지역이 아닌 투기과열지구이기 때문에 주택유형·대출만기·담보가액에 따라 LTV 50~70%를 적용한다.

DTI는 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출에 40% 적용이다. 

          

이는 2일 발표된 대책과는 내용이 조금 다르다. 8·2대책에선 서울 전역을 포함한 투기과열지구에 주택가격 상관없이

(6억원 이하도 포함) 일률적으로 LTV·DTI 40%를 적용한다고 했다.

이런 차이가 생기는 건 아직 금융위가 감독규정을 개정하지 못했기 때문이다.

대신 기획재정부가 투기지역을 지정함과 동시에 그동안 잠자고 있던 투기지역 관련 금융규제가 되살아났다.

따라서 감독규정이 개정되기 전 약 2주 동안은 서울에선 11개구, 6억원 초과 아파트만 LTV 40%, DTI 40%를 우선

적용 받는다. 

        

한 생명보험사 관계자는 “투기지역이 지정되면 곧바로 원래부터 있던 규정이 살아나기 때문에 전 금융권이 의무적으로 이를 따라야만 한다”며 “서울 11개구 아파트 중 상당수가 6억원 초과여서, 대부분 고객들이 LTV·DTI 40%를 적용 받을 것”이라고 설명했다.

급격한 대출규제 변화의 영향을 받게 된 소비자들은 아우성이다.

서울 11개구는 6·19 부동산 대책으로 LTV가 70%에서 60%로 떨어진 지 두달이 채 안 돼 40%로 떨어졌기 때문이다.

특히 며칠의 유예도 없이 전격 적용된다는 점에서 당황한 소비자가 많다.

하루 사이에 대출 한도가 집값의 60%에서 40%로 3분의 2토막 났기 때문이다.           

[그래픽] LTV·DTI 강화, 신규대출 40만명 타격

 (서울=연합뉴스)        

  

금융당국 시뮬레이션에 따르면 지난해 하반기 투기과열지구에서 나간 주택담보대출 중 80%(건수 기준)는 이번에

강화된 LTV·DTI 규제로 인해 대출 한도가 줄어든다.

대출자 5명 중 4명 꼴로 LTV·DTI 40%를 초과하는 주택담보대출을 받았다는 의미다.

그만큼 규제 강화가 주택담보대출 이용자에 미치는 영향이 클 수밖에 없다. 

        

금융당국도 어쩔 수 없다는 입장이다.

금융감독원 관계자는 “투기지역 지정은 기획재정부 소관의 일로, 기재부가 이를 지정한 이상 금융당국이 따르지 않을 도리가 없다”며 “아마도 투기지역 지정에 며칠이라도 유예기간을 주면 선대출 수요가 급증하는 쏠림현상이 나타날 것을 우려해서 전격 지정한 것으로 보인다”고 설명했다.

 이 관계자는 “투기지역 지정 이전인 2일까지 대출을 신청한 경우라면 기존 한도대로 대출이 실행될 수 있도록

 하겠다”고 덧붙였다.

한애란 기자 aeyani@joongang.co.kr

부동산 전문가인 김현아 의원은 “베이비부머가 노후 대비를 위해 임대 목적으로

 집을 사려고 하면서 시장이 과열됐다”며 “올 하반기부터 입주가 늘어나 내년이면

시장이 안정될 것”이라고 내다봤다.

 [임현동 기자]

 사서 노후 대비? 베이비부머의 대단한 착각"

저금리에 돈 굴릴 곳 없는 상황
베이비부머 노후용 투자 집중돼
2015년 말 부양책 멈춰야 했는데
경기 미련에 주저하다 거품 키워

젊은층 인구와 소득 줄어드는데
'노무현 효과' 나타나기는 어려워
일률적 규제론 지역 특성 반영 못해
이젠 부동산정책도 지방분권할 때

부동산 전문가 김현아 자유한국당 의원 주택보급률이 105%에 근접하는데 최근 몇 년간 아파트 분양 물량이 크게

늘었다.

2014년 분양돼 올해부터 완공되는 아파트가 내후년까지 188만 가구에 이를 전망이다. ‘주택 200만 호’ 건설을 외치던

노태우 전 대통령 때와 버금간다.

그런데도 새 정부 들어서도 들썩이는 시장 분위기는 가라앉지 않고 있다.

벌써 두 차례나 정부 대책이 나왔다.

이런 상황을 두고 시장에선 ‘예상 밖이다’는 시각과 ‘그럴 줄 알았다’는 반론이 맞선다.

 ‘집이 남아돌기 시작한다’ ‘베이비부머가 은퇴하면 집값이 폭락할 수 있다’는 비관론과 ‘소비자가 선호하는 양질의

 주택은 여전히 부족하다’는 낙관론이 교차한다.

살 집을 구하려는 사람도, 투자 목적으로 집을 사려는 사람도 갈피를 잡기 어렵다. 국회의원 중 유일한 부동산 전문가인 김현아 자유한국당 의원의 얘기를 들어봤다.

         

Q : 시장을 어떻게 보나. A : “솔직히 지난해부터 시장이 안정돼 오히려 침체될까 우려했다.

주택 공급이 너무 늘었다. 고령화는 심화되고 있다. 그런데 새 정부가 들어선 뒤에도 집값이 불안하고 ‘언제 그랬지’

 싶게 대세 상승론과 ‘노무현 효과’를 얘기하는 사람들까지 나온다.”

Q : 김 의원의 생각도 바뀌었나. A : “시장 안정을 예상했던 1년 반 전과 전혀 달라진 게 없다. 아파트 공급량은 사상

 최대 수준으로 늘고 있다.

2015년 한 해에만 70만 가구가 승인됐다. 올 하반기 본격적으로 입주가 시작된다.

내년이면 시장이 안정될 것으로 본다.”

Q : 그런데도 시장이 왜 불안할까. A : “미래에 대한 불확실성 때문이다. 중년·노년이 된 베이비부머가 불안한 노후에 대한 압박을 받고 있다.

그런데 저금리 상황에서 다른 곳에 투자할 데가 없으니 부동산 투자에 합류하고 있다.

부동산은 이들이 유일하게 성공적으로 투자한 경험이 있는 재테크이기도 하다.

그래서 집 한 채 사서 임대료를 받으려는 수요가 크게 늘고 있다.”

Q : 수요가 받쳐 줄 수 있을까. A : “그게 문제다. 젊은 층은 급속히 감소하고 있다.

그중에서도 아파트를 살 만큼 안정적인 일자리와 소득을 가진 사람은 얼마 되지 않는다. 결혼해 애를 낳는 사람의 비율도 줄었다.

들어와 살 사람이 없는데 아파트값이 계속 강세를 보일 수 있을까.

장기적으로 부동산시장의 정점은 이미 지났다.

일본처럼 급격하진 않아도 시장이 장기적으로 침체될 수 있는 상황이다.”

Q : 낙관론자들은 가구 수가 계속 늘어 수요를 뒷받침한다고 한다. A : “늘어나는 가구는 모두 1인 가구다. 이들의

 주거 형태는 아파트가 아니다.

도시형 생활주택이나 오피스텔이다.

 그걸 기준으로 아파트 공급량과 비교하는 건 논리에 맞지 않는다.

더구나 최근 오피스텔 공급이 폭증하고 있다.”

Q : 서울 강남은 좀 다를 수 있지 않을까. A : “주택 수요 총량은 늘지 않더라도 사람들이 살고 싶어 하는 지역에 있는 양질의 주택이 부족한 건 맞다.

상승기에 상대적으로 더 오르고 하락기엔 덜 떨어진다.

 하지만 지금 강남 아파트 가격을 떠받쳐 줄 수 있는 환경 인프라가 갖춰져 있나?

 공원도 문화 인프라도 부족한데 가격만 뛴다. 과도하다.”

Q : 그런데도 아파트 견본주택엔 길게 줄이 서 있다. A : “근원적인 문제는 분양시장에 있다.

실수요자가 아닌 사람이 너무 많이 참여한다.

당첨되는 순간 많게는 수억원의 프리미엄이 붙기에 머니게임이 되고 있다.

그에 대한 제한이 있어야 한다고 국회에 들어오기 전부터 얘기했는데 안 됐다.”

Q : 이명박·박근혜 정부 때 너무 풀어 놓은 게 문제였다는 건가. A : “글로벌 금융위기 뒤 내수 진작 차원에서 부동산

부양은 필요했다.

 당시는 집값 하락이 아니라 거래 자체가 안 되는 시기였다.

자금이 묶이고 관련 산업이 침체됐다. 문재인 정부가 9년 전으로 돌아갔어도 같은 정책을 폈을 것이라고 생각한다.

문제는 정책을 전환할 시기를 놓쳤다는 데 있다.

2015년 말에서 2016년 초엔 과열을 예상할 수 있었다.

 그때 안정책으로 전환했어야 했는데 주저주저하다가 시기를 놓쳤다.”

Q : 정권이 바뀐 것도 영향을 줬을까. A : “그건 아니다.

지난 정권에서 정책 전환을 못하고 넘어와 지금 그런 거고 이게 지속될 거라 보진 않는다.

다만 새 정부 들어 과거 노무현 정부 때 상승 경험 때문에 왜곡된 학습효과가 있는 것 같다.

상황이 너무 다르지만 새 정부가 잘못하면 그 프레임에 휘말릴 수 있다. 조심해야 한다.”

Q : 오피스텔 얘기를 해 보자. 1인 가구가 늘면 아파트값은 떨어져도 오피스텔 수요는 증가하지 않겠나. A : “그건

아니라고 본다.

지금 청년층은 보증금은커녕 임대료를 감당할 수 없다.

투자하는 베이비부머는 시간이 지나면 일자리를 찾고 지불 능력이 생겼던 자신들의 경험을 떠올린다.

하지만 지금의 1인 가구는 다르다. 소득이 충분하지 못하고 한군데 오래 살려고 하지도 않는다.

자기 필요에 따라 언제든지 움직이는 노마드적 삶을 산다.

지금 투자자들은 굉장한 착시에 빠져 있다.”

Q : 집값과 현실의 괴리가 크다는 얘기 같다. 어떻게 좁혀야 할까. A : “집의 가치에 비해 집값이 너무 비싼 게 문제다. 집값엔 교통·공원·문화·일자리를 누릴 기회가 모두 반영된다.

하지만 서울은 비싼 집값을 지불할 만큼의 기회가 없다.

도시가 주는 기회와 동력이 떨어졌다는 거다. 당장의 가격으로만 부동산정책에 접근하지 말고 도시환경이라는

큰 틀에서 봐야 한다. 뉴욕·런던엔 대규모 공원이 있다.

소득과 관계없이 그 시설을 향유하고 문화적 경험을 누릴 수 있다.

우리나라 대도시도 그런 정책을 수반할 때가 됐다. 지금 식으로는 계층 간의 대립, 가격의 문제에 부닥친다.”

Q : 서울 용산 미군기지 부지가 이전하고 공원이 조성되면 큰 도움이 되겠다. A : “그렇다.

그런데 공원은 조성보다 운영에 돈이 더 많이 든다는 점을 염두에 둬야 한다.

뉴욕 센트럴파크는 정부가 아닌 민간 위원회가 기업과 주민들에게서 자금 지원을 받아 공원을 관리한다.

우리도 정부 돈으로 다 하려 들면 무리가 있다. 국민의 세금을 특정 지역에만 쓴다는 불만도 나올 수 있다.”

 

Q : 도시 운영에 대한 민간의 역할이 중요하다는 얘기인가. A : “강남은 닫힌 도시다.

스카이라인은 멋있어 보이지만 아파트마다 쪼개져 기능적으로 어울리지 못한다.

민간이나 기업들의 자발적 참여와 지속적 노력을 통해 도시로서의 통합적 기능을 향상시켜야 한다.”

Q : 정부가 강도 높은 8·2 대책을 내놨다. 효과가 있을 것 같나. A : “내용상 10년 전으로 돌아가는 건데 현실적으로

다른 방법이 없다. 효과는 일주일쯤 지나봐야 알겠다.

그런데 이제 중앙정부가 직접 통제하는 부동산정책은 한계에 도달한 것 같다.

지방자치단체에 많이 맡겨야 한다. 재건축만 해도 인허가만 지자체가 담당하고 수요 관리는 중앙정부가 맡고 있다.

이러면 수도권·비수도권을 가르게 되고 지역적 특성을 살릴 수 없다. 그동안 수도권만 바라보고 규제에 치중하다 보니 지방 부동산값이 많이 뛰었다.

그런데 돈을 번 건 외지인, 주로 서울 사람들이다.

 수도권 규제를 피해 지방으로 간 것이다. 그런 후유증을 고려해야 한다.”

Q : 부동산값이 뛰면서 서민들의 상실감이 더 커지고 있다. A : “시장이 뜨거울 때 간과하는 게 주거복지 부분이다.

그 대상인 저소득층은 사실 강남 부동산 가격과 별로 상관이 없다.

그런데 우리나라에선 강남 아파트값에 정책 역량이 집중된다.

저소득층 주거 지원은 김대중·노무현 정부 때는 양적인 부분에 치중했다.

 이명박 정부는 저렴한 공급에, 박근혜 정부 때는 수요자를 지원하는 주거 급여 형태로 바뀌었다.

전 세계 트렌드는 직접적 지원보다는 수요자 금융 지원으로 갈아타는 추세다.”

Q : 문재인 정부의 서민 부동산 관련 공약을 평가한다면. A : “청년주택 공급 확대 등 모듈식 정책만 있고 부동산정책에 대한 전체적 밑그림은 없다. 다음달 중 서민 주거지원정책의 청사진을 제시하는 ‘주거복지 로드맵’을 발표한다니 두고 봐야겠다.”

Q : 가장 눈에 띄는 공약이 낡은 도심을 재개발하는 도시재생인 것 같다. A : “요즘 단독주택과 다세대·다가구주택 가격이 슬금슬금 오르고 있다. 도시재생과 연관이 있다.

 좋은 취지지만 임기 내 성과를 보이겠다고 욕심을 내선 안 된다.

 5년간 50조원을 500곳에 투자하겠다는 건데 잘못하면 이명박 정부 때 뉴타운 꼴이 날 수 있다.

뉴타운은 서울시에서 잘하던 걸 국가가 나서 전국으로 확대했는데 땅값만 부추기고 실제 실현된 곳은 몇 군데 안 된다.”

Q : 지난 3월 직접 ‘도시재생·전략포럼’이란 사단법인을 만들었다고 하는데. A : “도시재생은 어느 한쪽의 의제가

아니다. 집 한 채 조금 고치는 것부터 마을과 도시를 바꾸는 일련의 행동을 모두 말하는 것이다.

많은 사람이 모여 사는 도시가 건강하고 지속가능한 성장과 관리의 공간이 돼야 한다는 취지다.

한국토지주택공사 등 공공기관 20여 곳과 전문가 130명이 참여하고 있다. 일반 국민에게도 개방돼 있다.”

Q : 정부에 부동산정책 조언을 한다면. A : “주택정책에 시장 대책만 있고 정말 주택정책은 없다.

너무 집값에 초점을 둔 정책을 펴고 있다.

노숙자가 아니면 어디든 들어가 살고 있다.

 집이 없는 게 문제가 아니다.

그 사람들의 삶의 질을 향상시키는 정책이 우선돼야 한다.

이러려면 지역 사정에 맞는 부동산정책이 필요하다.

중앙정부가 일률적인 기준을 들이대는 방식으론 어렵다.

하루빨리 주택정책을 지방분권할 때가 됐다고 본다.”

■김현아 의원은 …

「1969년 서울생. 경원대 도시계획학과를 나와 한국건설산업연구원 연구위원으로 2016년까지 근무했다.

기획재정부 세제발전심의위원, 서울시 주거환경개선 자문위원, 국민경제자문회의 민생분과 위원 등을 지냈다.

지난해 20대 총선 때 당시 새누리당 공천을 받아 비례대표 의원이 됐다.」

나현철 논설위원

정부가 초강력 부동산 대책을 발표한 가운데 3일 오후 서울 강남 개표동 주공 아파트

부동산 업소는 한산한 모습을 보이고 있다.

 배우한 기자bwh3140@hankookilbo.com     

[8·2대책 이후] 집 팔라는 정부, 안 판다는 다주택자

  정부-부동산 시장 힘겨루기 본격화

다주택자 “안 팔면 양도세 안 내”

갭투자자 “오히려 추가 투자 기회”

전문가 “보유세 강화해야 효과”

풍선효과도 우려… 당분간 거래 잠잠    

회사원 한모(38)씨는 지난해 8월 전세(1억8,300만원)를 안고 서울 노원구 월계동의 전용면적 51㎡ 아파트를 1억9,800만원에 샀다. 자

기 돈은 1,500만원만 들었다.

3년 전부터 부동산 투자에 나선 그는 이러한 갭투자로 이미 서울에 아파트 4채를 갖고 있다.

한씨는 3일 “8ㆍ2대책은 무리한 대출이 없는 투자자들에겐 오히려 기회가 될 것”이라며 “전세가율(매매가격 대비

 전세가 비율)이 높아지면 추가 매수에 나설 계획”이라고 말했다.

이번 대책으로 집을 사려는 수요가 줄면서 매매가격은 떨어지는 반면 실수요자들이 매매 대신 전세를 택할 가능성이

 커 전세가격은 오를 것이란 게 그의 전망이다. 갭투자가 더 쉬워지는 셈이다.

서울 송파구에 살면서 노후 임대 수익용으로 경기 하남시의 아파트를 전세 안고 구매한 2주택자 박모(45ㆍ회사원)씨도 “양도소득세가 강화된다고 해도 집을 팔지 않으면 세금 낼 일이 없는 만큼 당장 아파트를 매도할 이유가 없다”며

“오히려 급매물이 나온다면 매수 기회로 활용할 생각”이라고 말했다.

 그는 “평생 집을 사 망한 경우는 못 봤다”고 덧붙였다.

정부가 ‘투기세력과의 전쟁’을 선포하며 다주택자를 정조준한 8ㆍ2 대책을 내놨지만 시장은 정부 의도와는 다른 방향

으로 움직이고 있다.

 양도세 중과 예고가 주택 처분으로 이어질 것이란 정부 기대와 달리 다주택자들 상당수는 매매 대신 보유를 택하는

 분위기다. 정부와 시장의 힘겨루기가 팽팽해지면서 긴장감이 고조되고 있다.

김수현 청와대 사회수석은 3일 “지금은 불을 끌 때”라며 “정부가 부동산 가격 문제에 대해 물러서지 않을 것은 분명

하다”고 강조했다.

 그는 다주택자 양도세 강화 시기를 내년 4월로 잡은 이유에 대해서도 “팔 기회를 드리겠다는 것”이라고 밝혔다.

8ㆍ2 대책에 따라 2주택자가 내년 4월부터 전국 40곳 청약조정대상 지역에서 주택을 양도할 경우 양도세율은 기본세율(6~40%)에서 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트 높아진다.

          

게티이미지뱅크

그러나 서울 서초구ㆍ강동구에 각각 아파트 한 채씩을 갖고 있는 직장인 정모(47)씨는 “집값이 단기적으론 조정을

 받을 수 있지만 장기적으론 오를 가능성이 더 크다“며 “양도세 중과가 무서워 서둘러 급매할 이유가 없다”고 말했다. 갭투자로 경기 고양에 아파트 4채를 갖고 있는 임모(46)씨도 “매매해 차익을 실현하는 방식이 아니라 장기로 갖고

가면서 전세금 상승분을 월세로 돌리는 방법은 전세 가격이 떨어지지 않는 한 위험요소가 없다”고 말했다.

허명 부천대 부동산유통과 교수는 “다주택자를 제재하려면 매매를 해야 부과되는 양도세 말고 보유세를 강화해야

 한다”고 지적했다.

특단의 공급대책 없이 이번에도 규제 일변도로 정책이 발표된 터여서 풍선효과도 우려된다. 평촌의 P공인중개사무소

 대표는 “서울 인근에 있으면서 청약조정대상지역이 아닌 경기 평촌(안양)ㆍ송도(인천) 등으로 투기 수요가 옮겨갈 것”이라고 말했다.

일부 급매물도 나오고 있지만 서울 강남권 부동산중개사무소는 이번 주 대부분 문을 닫고 휴가를 간 상태여서 뚜렷한 움직임이 없다.

 관망세가 겹치면서  거래 절벽이 올 것이란 관측도 나온다.

집값이 잡힐 것이란 신호는 아직 포착되지 않고 있다.

한국감정원에 따르면 7월 마지막 주 서울 아파트 가격 상승률(0.33%)은 전주(0.24%)보다 상승폭이 오히려 더 커졌다.

변태섭기자 libertas@hankookilbo.com

정부의 8·2부동산대책으로 서울 강남의 재건축단지가 큰 혼란에 빠진 3일

 서울 잠실의 한 부동산중개소에서 집주인이 상담을 하고 있다.

/이호재기자

【서울=뉴시스】박진희 기자 = 정부가 서울 전역을 투기과열지구로 묶고,

대출 규제를 강화한 8·2 부동산대책 시행을 앞둔 3일 오후 서울 영등포구

한 은행 창구 직원들이 고객들과 상담을 하고 있다. 정부는 지난 2일 서울시

전역과 경기 과천, 세종시 등 투기과열지구의 주택담보인정비율(LTV)과

 총부채상환비율(DTI)의 한도를 40%로 강화하고, 이중 강남 4구 등 투기지구로

 묶인 11곳에 대해서는 주택담보대출을 가구당 1건으로 제한키로 했다.강력한

대출 규제책에 놀란 대출 수요자들은 대출 시기를 앞당겨야 하는지, 대출 한도는

 얼마나 줄어드는지를 걱정하며 상황을 예의주시하는 모습을 보이고 있다.

 2017.08.03. pak7130@newsis.com