8.2 부동산대책 여파]"이번에는 너무 세다".. 집주인도 세입자도 '패닉'

서울의 한 아파트 밀집 지역. © News1 성동훈 기자

8.2 부동산대책 여파]"이번에는 너무 세다".. 집주인도 세입자도 '패닉'

정부가 2일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’(8.2 부동산 대책) 시행 첫날인 3일 부동산 시장은 큰 충격에 빠졌다.

 정부는 3일부터 서울 25개구 전 지역과 과천·세종시를 투기과열지구로 지정했다.

 또 강남구와 서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구 등 11개구와 세종시는 투기지역으로 중복

지정했다. 

        

서울 강남권 재건축 조합에는 집주인과 투자자들의 문의가 빗발쳤다.

 반포주공1단지, 개포주공1~4단지, 개포시영 등 이미 조합설립인가를 받은 5만5655가구는 당장 3일부터 조합원

지위양도 금지 조항이 적용됐다.

 조합원 지위를 매도할 수 있어도 이를 산 사람은 조합원 분양을 받을 수 없다.

조합원 지위를 얻지 못하고 향후 현금청산(아파트 대신 현금으로 돌려받는 것) 대상자가 된다.

 현금청산 대상 아파트를 사려는 사람은 없다는 점을 감안하면 사실상 팔기 어려워진 셈이다.

서울 서초구 반포동 반포주공1단지 인근 공인중개업소 관계자는 "대책이 발표된 날 당일 계약서를 쓰는 조건으로

1억원 정도 싸게 급매물이 나오기도 했다"면서 "집주인들이 대책이 이 정도로 강력할 줄은 몰랐다며 관망세로 돌아서고 있다"고 말했다.

강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 함께 투기지역으로 중복 지정된 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구도 혼란에 빠졌다.

 노원구 L공인중개업소 관계자는 “노원구는 서울에서도 그나마 집값이 가장 저렴한 곳인데 강남 집값 잡겠다고

 강북까지 규제를 하다니 어처구니가 없다”며 “당장 거래가 뚝 끊겼고 ‘집을 싸게 내놓아야 하느냐’는 집주인들의

문의 전화만 종종 걸려온다”고 설명했다.

○청약제도 어떻게 달라지나

투기과열지구에서는 청약 조건이 대거 강화됐다.

 청약 1순위 자격을 얻으려면 청약통장을 2년간 보유해야 하고, 24회 이상 납입해야 한다.

지금까지 1순위 자격은 수도권의 경우 청약통장을 1년간 보유하고 12회 이상 납부하면 됐다.

 지방은 청약통장을 6개월 이상 보유하고 6회 이상 납부하면 1순위 자격을 줬다.

투기과열지구 내에서는 전용면적 85㎡ 이하 아파트 청약에선 추첨 없이 100% 가점제를 적용한다.

무(無)주택 기간과 부양가족 수 등을 따져 내 집 마련이 꼭 필요한 순서대로 분양하겠다는 것이다.

또 조정대상지역에서는 전용 85㎡ 이하는 75%, 전용 85㎡ 초과는 30%를 가점제로 뽑아야 한다.

부적격 당첨자로 인한 예비 입주자 선정에서도 이전에는 추첨제로 진행했지만, 이제는 가점제를 적용하기로 했다.

가점제로 당첨된 사람과 그 가족(세대원)은 2년간 어느 곳에서도 다시 가점제로 청약을 받을 수 없도록 9월 중 청약

제도를 개편한다.

 1순위 가점이 높은 무주택자가 재당첨 제한이 없는 지역의 아파트를 분양받아 웃돈을 받고 분양권을 사고파는

‘분양권 쇼핑’ 행위를 막기 위해서다.

○주택대출 대폭 축소… 무주택자도 집값의 40%만 대출

투기·투기과열지구로 지정된 지역은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 강화된다.

이들 지역은 3일 이후 입주자 모집공고가 되는 사업장에서의 아파트 중도금대출과 잔금대출 역시 LTV·DTI를 일괄

40% 적용을 받는다.

정부는 투기지역 내에서의 주택담보대출도 세대당 2건에서 세대당 1건으로 제한하기로 했다.

중도금대출이나 잔금대출 등 집단대출도 해당된다.

투기지역 내에 주택을 한 채 보유하고 있으면 대출을 받아서 분양을 받거나 추가로 주택을 사는 길이 막히는 것이다.

아울러 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대가 추가로 대출을 받을 때는 LTV와 DTI가 10%포인트씩 하락해 30%만

적용받는다.

정부는 다만 △무주택 세대주 △부부 합산 연소득 6000만 원(생애최초는 7000만 원) 이하 등 서민과 실수요자에게는

 투기·투기과열지구 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하 주택에 한해 LTV와 DTI 규제를 각 10%포인트 완화해 준다.

예를 들어 서울 마포구의 5억8000만 원짜리 아파트를 구매할 때 서민과 실수요자는 주택가격의 50%에 해당하는

 2억9000만 원까지 대출받을 수 있다. 마

포구는 투기지역(LTV·DTI 40%)이지만 서민·실수요자는 대출규제가 10%포인트 완화되기 때문이다.

일반 가구는 40%를 그대로 적용받아 2억3200만 원만 대출받을 수 있다.

 하지만 주택담보대출이 1건이라도 있는 세대는 이 아파트를 살 경우 LTV가 30%만 적용돼 대출액은 1억7400만 원으로 줄어든다.

분당 야탑동에 사는 김모(33·회사원)씨는 “전셋집 만기가 다가와 직장 근처인 마포에 아파트를 구매하려고 대출을

 알아보던 중이었는데 투기지역으로 지정돼서 당황스럽다”면서 “아내와 내 소득을 합하면 7000만 원이 넘기 때문에

 40%밖에 은행 대출을 받을 수 없어 걱정이다”고 말했다.

○’양도소득세’ 2주택자는 10%p, 3주택자 이상은 20%p 더 내야

양도세 세율의 경우 2주택자는 기본세율이 10%포인트 높아지고, 3주택자는 20%포인트 높아진다. 1주택자는 지금까지는 '2년 보유'였던 면세(9억원 이하) 요건이 '2년 거주'로 바뀐다.

보유 기간에 따라 양도차익의 최대 30%까지 공제받을 수 있었던 장기보유특별공제 혜택도 없앴다.

 이 제도는 법 개정을 거쳐 내년 4월 시행할 예정이다.

양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 “정부가 양도세 중과 시점을 내년 4월1일로 정한 것은 다주택자에게 8개월 안에

집을 팔고 시장을 떠나라는 사인을 보낸 것”이라며 “하지만 팔려고 내놓는다 해도 사려는 사람이 없어 거래 절벽이

올 가능성이 있다”고 말했다.

그는 “이번 대책은 노무현 정부 시절 8.31대책과 닮은꼴인데 당시 대책이 시행된 이후 강남이나 목동 등 서울 인기지역은 청약경쟁률이나 집값이 점차 다시 올랐다”면서 “지금은 그 때와 달리 입주물량이 증가하는 등 변수가 많지만 서울은 여전히 공급이 부족한 상황이어서 이러한 거래절벽이 오래가지는 않을 것”이라고 덧붙였다.

동아닷컴 이은정 기자 ejlee@donga.com

부동산 과열 원흉 지목된 '다주택자'의 선택지는

'8ㆍ2 부동산 대책'에 다주택자 양도세 중과세 포함
내년 4월까지 처분하거나, 임대사업자 등록해야

[아시아경제 주상돈 기자] '8ㆍ2 부동산 대책' 발표 후 다주택자의 고민이 커졌다.

문재인 정부가 부동산시장 과열의 배경으로 다주택자를 지목한 후 양도세 중과세 등의 규제를 강화하고 있기 때문이다. 이에 따라 다주택자들은 양도세 중과세를 피하기 위해 주택을 처분하거나, 임대주택 사업자로 등록하는 두 가지 중

한 가지를 선택해야 하는 상황이 됐다.

4일 국토교통부에 따르면 전체 주택거래량에서 1주택 이상을 소유한 유주택자가 차지하는 비중이 2006~2007년

31.3%에서 2013~2017년에는 43.7%로 증가했다.

특히 서울의 2주택 이상 다주택자가 추가로 주택을 구매한 비중은 2015년 6.0%에서 2017년 13.9%로 두 배 이상

늘었다. 다주택자가 주택을 추가로 매입하면서 가격이 급등했다는 게 정부 판단이다.

정부는 이 같은 투기세력을 억제하기 위해 다주택자의 양도세 강화에 나섰다. 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역

내 주택을 양도할 때 양도소득세가 중과된다.

여기에는 조합원 입주권도 포함된다. 지금까지는 2주택자 이상의 경우 양도차익에 따라 기본세율(6~40%)을 적용했다. 하지만 앞으로는 기본세율에 2주택자는 10%포인트를, 3주택자 이상은 20%포인트를 더 세금으로 내야 한다.

그동안 3년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제했지만, 조정대상지역의 주택의 경우

 이 대상에서 배제했다.

정부는 양도세 중과를 바로 시행하지 않고 내년 4월1일 이후로 미뤘다.

이때까지 주택을 팔면 양도세 중과세를 피할 수 있다.

다주택자들이 스스로 주택을 매도할 시간을 준 셈이다.

다주택자가 양도세 중과를 피할 수 있는 또 다른 선택지는 임대사업자 등록이다.

그동안 다주택자들은 임대소득 과세를 피하고자 임대주택 등록을 꺼려왔다.

 이에 정부는 등록 임대주택을 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외하기로 했다.

이와 별도로 정부는 관계부처 협의 등을 거쳐 9월 중 '주거복지 로드맵'을 통해 세제와 기금 등 추가적인 인센티브를

 발표할 예정이다.

임대주택 등록 시 집주인은 양도세 중과세를 피할 수 있고, 정부 입장에선 등록 임대주택 확충 및 임대소득 과세 기반을 마련하게 되는 셈이다.

국토부는 인센티브 확대에도 자발적 등록이 저조할 경우 일정 수 이상의 주택을 보유한 다주택자의 임대주택 등록 의무화 방안도 검토한다는 입장이다.

 자발적인 임대주택 등록을 압박하기 위한 조치다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "다주택자들은 9월 정부가 내놓을 추가 인센티브의 강도에 따라 움직일 것"

이라며 "파격적인 추가 인센티브가 있으면 다주택자들은 임대소득이 노출되더라도 굳이 주택을 매각하지 않고

임대사업자 등록을 선택할 가능성이 크다"고 전망했다.

주상돈 기자 don@asiae.co.kr

마지막 규제카드′ 보유세 도입, 안하는 이유는?

유례없는 역대급 규제책으로 판단되고 있는 8.2부동산 대책에 보유세 도입이 빠져 논란이 지속되고 있다. 시

장에서는 과열된 분위기를 잡는데 충분한 다방면, 고강도 대책이라는 분석이지만 일각에서는 보유세 도입 등 추가

규제카드가 필요하다는 목소리도 나온다. 

         

4일 부동산 업계에 따르면 이번 대책은 생각보다 강도가 세지만 장기적으로 시장을 안정화 하는데 일부 한계도 보인다는 지적이다.

■보유세 도입은 보류
이번 대책에서 보유세 도입이 빠지자 시장에서는 안도하는 모습이다.

양도세 중과가 포함돼긴 했지만 주택을 계속 보유하고 있다가 정책이 다시 바뀌기를 기다리면 된다는 것. 양도세

 중과는 소득세법 개정사항으로 국회 의결사안이다. 법

안 개정까지 남은 기간 시장이 위축되면 야당에서 반대의 목소리가 높아질 수 있다.

 설사 통과가 되더라도 양도세를 피하기 위해 거래 자체가 위축될 수 있어 오히려 집값을 올릴 가능성도 배제할 수

없다.

이에 보유세를 도입해야 한다는 여론이 들끓고 있지만 정부에서는 이에대해 일관되게 신중론을 내비치고 있다.

현재 부동산 과열은 서울이나 일부지역에 국한된 사안이지만 보유세를 인상하면 전국의 모든 부동산 소유자에게

해당하므로 적절하지 못하다는 입장이다.

김수현 청와대 사회수석은 보유세 도입과 관련 "소득이 발생하지 않은 세금에 대해 손을 대는 것"이라면서 "누진 구조에 변화를 주는 경우에는 상당한 서민들의 우려가 예상될수 있다"라며 신중한 입장을 보였다. 김태년 더불어민주당

정책위의장은 "어제 세법 개정안이 나왔는데 벌써 보유세를 이야기하면 전선이 흐트러져 버린다"면서 "(보유세 인상

검토에는)아예 답이나 언급을 하지 않을 것"이라고 대응했다.

전문가들도 보유세 도입가능성에 대해 희박하다고 입을 모았다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "보유세 도입여부는 시장동향을 봐가면서 결정할 문제인데 이번 대책으로 단기적으로는 집값이 잡힐 것으로 보인다"라면서 "정책적 효과를 지켜 본 뒤 보유세를 도입하는 것이기 때문에

 지금 언급하는 것은 시기상조다"라고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "보유세 도입에 대해서는 찬성하는 편이지만 점진적으로 양도세 인하와 같이

이뤄져야 한다"라고 설명했다.

이번에 양도세 중과 대책을 이미 발표했기 때문에 보유세를 함께 도입하기는 상대적으로 어려워진 셈이다.

■규제책, 차선카드는?
전반적으로는 집값이 일부 안정화 될 것으로 전망했지만 장기적으로는 추가 규제카드가 필요하다는 의견도 있었다.

 가장 강력한 규제카드인 보유세 도입이 좌절됐기 때문이다.

심 교수는 "단기적으로 재건축을 필두로 거래량 감축효과가 있어 가격이 조정받을 것 같다"면서도 "효과는 몇달에

그치고 장기적으로 안정화는 안될 것"으로 전망했다.

그는 이어 "장기적으로 공급을 늘리지 않는 이상 집값을 잡을 수 없다"라면서 "필요한 지역에 집을 많이 만들어야

한다"라고 덧붙였다.

양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 "양도세 같은 경우는 돈 있는 사람들은 안팔면 되고 지금 상황에서는 자산가들은

 사야되면 살 것"이라면서 "자산가들에게는 이번 규제가 크지 않다"라고 말했다.

이번 대책으로도 시장이 잡히지 않으면 정부는 추가적인 움직임을 취할 방침이다.

 언제든 투기과열지구를 추가 지정할 수 있다. 또 9월 주택시장 불안이 우려되는 지역에 즉시 분양가상한제를 적용한다. 일각에서는 후분양제 도입까지 거론되고 있지만 이번 대책으로 부동산 시장이 안정화 될 것이라는 관측에는 이견이

없다.

양 본부장은 "이번 대책으로 시장에는 분명히 충격이 있을 것"이라면서 "입주물량 증가와 금리 인상으로 연말로 갈수록 리스크가 증가하기 때문에 시장 위축이 길어질 가능성도 있다"라고 진단했다.

박 수석전문위원은 "전방위 대책 영향으로 과열지역 중심 시장 안정효과가 클 것"이라면서 "막연한 투자보다 거주가치를 중시하는 새 트렌드가 예상된다"라고 말했다.

true@fnnews.com 김아름 기자