'입주폭탄 → 역전세난 → 깡통주택' 도미노 우려

대규모 아파트가 들어선 경기 화성 동탄2신도시 전경. 내년에는 올해의 두 배가 넘는

1만 6675가구가 입주해 역전세난이 우려되고 있다.

서울신문 DB        

'입주폭탄 → 역전세난 → 깡통주택' 도미노 우려

동탄·용인 등 수도권 남부 내년 7만 3873가구 집들이

[서울신문]수도권 남부 주택시장에 ‘역(逆)전세난’ 비상등이 켜졌다.

서울에서는 강도 높은 주택시장 안정대책에도 불구하고 아파트 매매가격, 전셋값이 강세를 띠고 있지만 아파트 입주

 물량이 폭증하고 있는 경기 화성·용인·수원·오산 등 수도권 남부지역은 집주인이 세입자를 구하지 못하는 공급과잉

현상이 나타나기 시작했다.

역전세난은 매매·전세가격 동반 하락을 불러와 집을 팔아 전세 보증금을 돌려주기도 어려운 ‘깡통전세’ 문제로

이어질 수 있다.

  

 12일 경기 화성 동탄2신도시 부동산중개업소. 아파트를 분양받은 집주인들이 세입자를 구하기 위해 안절부절못하는

모습이 이곳저곳에서 목격됐다.

입주 물량이 증가하면서 중개업소마다 전세 물건도 수북히 쌓이고 있다.

전셋값은 물론 매매가도 약세를 피하지 못하고 있다.

전세 물건 가운데는 입주가 임박한 아파트는 물론 내년 3~4월 입주 예정인 아파트까지 등장했다.

올해 입주 물량이 크게 증가한 데 이어 내년에는 입주 폭탄으로 이어질 것이라는 예상이 나오면서 집주인들이 세입자를 구하지 못할까 걱정이 앞서면서 서둘러 전세 물건을 내놓고 있는 것이다.

특히 내년부터는 수요와 공급 불균형으로 세입자를 구하지 못하면서 전셋값이 큰 폭으로 떨어지는 현상이 예상된다.

이런 현상은 한참 공사가 진행되고 있는 중동탄, 하동탄 지역에서 눈에 띄게 나타날 것으로 보인다.

동탄시범단지 1번지공인중개사 사무소 관계자는 “시범단지는 입주 2년차를 맞아 생활편익시설이 갖춰져 아직까지는

전세시장이 안정세를 띠고 있지만, 입주 물량이 급증하는 내년부터는 동탄2신도시 전체가 영향을 받을 것 같다”고

말했다.

동탄2신도시뿐만 아니라 화성 전체 주택시장이 위기다.

화성시에 따르면 올해 입주 물량은 1만 4651가구로 연간 입주 물량으로 최고치를 기록했다.

하지만 내년에는 올해와는 비교도 안 될 만큼의 ‘입주 쓰나미’가 기다리고 있다. 내년 입주 물량은 올해 물량의 배가

 넘는 2만 2743가구나 된다.

동탄2신도시에서만 1만 6675가구가 입주한다. 남양뉴타운, 송산그린시티, 향남지구에서도 6068가구가 준공된다.

 내년에 이어 2019년에도 입주 물량의 폭주는 계속된다.

용인 주택시장도 입주 물량 스트레스를 받고 있다.

용인에서는 올해 말까지 모두 6600가구가 들어온다.

연말에는 시청 근처 역북지구에서는 2500여 가구가 입주한다.

현재 공사 중인 아파트만 3만 3700가구에 이른다.

이 중 내년에는 올해의 3배 가까운 1만 6000가구가 준공되고, 나머지는 2019년 입주 예정이다.

전병구 용인시 주택행정 담당자는 “새 아파트 입주민 가운데 처인구는 80%, 수지구는 50% 정도가 외지인”이라며

“처인구는 아파트 입주 물량 증가에 따른 전세 시장 쇼크를 걱정해야 한다”고 말했다.

물량 증가에 따른 가격 하락도 눈에 띄게 나타나고 있다.

올 들어 10월까지 화성시와 오산시 아파트 전셋값은 각각 1.68%, 0.30% 떨어졌다.

수원(0.16%)과 용인(0.28%)의 상승률도 서울(2.87%)은 물론 경기도 평균(1.15%)을 크게 밑돌았다.

매매가격도 1년 전과 비교해 제자리를 지키거나 떨어지고 있다. 전셋값 하락은 매매가격 하락을 불러와 심각한 문제로 이어질 수 있다.

동탄2신도시 청계동 센트럴푸르지오 아파트 74㎡짜리 전세 보증금은 2억 5000만원으로 최근 1~2개월 만에 2000만원 정도 빠졌다.

내년 입주 물량 폭탄 우려로 시범단지 아파트까지 영향을 받고 있는 것이다.

화성 향남지구 신명스카이뷰 아파트 84㎡짜리 아파트는 전셋값 1억 7000만원, 매매가 1억 9000만원 정도로 큰 차이가 나지 않는다. 만약 이 집이 경매로 넘어가면 세입자 보증금도 빼주지 못하는 ‘깡통주택’이 된다.

부동산114에 따르면 올해 전국의 입주 예정 아파트는 37만 9579가구로 역대 최대치를 기록할 전망이다.

경기도에서 입주할 아파트는 12만 7127가구(전국 33.5%)이고, 이 가운데 남부권 6개 지역(수원·용인·화성·평택·오산·안성시)이 5만 5295가구를 차지한다.

역전세난, 깡통주택은 내년부터 본격적으로 나타날 전망이다.

 내년 경기 남부권 입주 물량은 7만 3873가구(경기도 전체의 45%)로 올해보다 더 늘어난다.

2014~2015년 주택시장 호황 때 크게 증가한 분양 아파트가 올해와 내년, 2019년에 집중적으로 준공되기 때문이다.

박홍철 주택산업연구원 책임연구원은 “기존주택 매각 지연, 잔금대출 확보 어려움 등으로 전세 물량은 더 늘어날 것”

이라며 “­대규모 입주 예정단지가 있는 지역에 대해서는 가격 및 입주율 모니터링을 철저히 하고 미입주 물량을 줄이기 위한 대책이 마련돼야 한다”고 말했다.

류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

사진은 동탄역세권 '광역 비즈니스 콤플레스' 주변 C9블록 및 주상복합부지 모습

[사진제공: 동양건설산업]

깡통주택 되더라도 집 포기하면 집값만큼만 빚 갚는다              

눈길 끄는 맞춤형 부채 대책

24일 정부가 내놓은 가계부채 종합대책에는 채무자의 상환책임 범위를 담보주택의 가격 이내로 제한하는 내용도

담겼다.

이렇게 되면 집값이 담보가치를 밑도는 ‘깡통주택’을 떠안고 있으면서도 대출금은 무조건 전액 갚아야 하는 무한책임

 부담이 줄어든다.

대표적 서민대출인 디딤돌 대출 중 3000만원 이하까지 적용되던 것을 5000만원 이하까지 확대했는데, 내년에는

 정책모기지 전반에 적용하고, 2019년에는 민간에도 단계적으로 적용할 방침이다. 

우선 눈에 띄는 대목은 책임한정형 주택담보대출(주담대) 도입이다.

집값 하락 등으로 집을 팔아도 대출금을 갚지 못할 경우 집주인이 담보로 잡힌 집을 포기하면 담보 초과분에 대해서는 빚을 갚지 않아도 된다.

채무자는 악성 빚에 시달리지 않게 되지만, 그 부담은 은행이 떠안게 된다.

 시중은행 관계자는 “대출자가 빚 갚기를 쉽게 포기하는 도덕적 해이가 생길 수 있다”면서 “은행권 전반의 부실로 이어질 가능성도 배제할 수 없다”고 우려했다.

또 다른 시중은행 관계자는 “은행이 리스크 관리를 위해 대출에 신중해져 (정책 의도와 달리) 실수요자가 타격을 받을 수도 있다”고 지적했다. 선결과제 등이 많아 실제 출시까지는 시일이 걸릴 것으로 보인다.

현재 연 6~9%인 주담대 연체가산금리를 미국, 독일 수준인 3~5%까지 내리는 방안도 추진한다.

변동금리 주담대을 장기 고정 및 분할상환으로 바꿔주는 안심전환대출을 1금융권에 이어 2금융권에도 도입한다.

우대금리 연 1%대의 신혼부부 특화 전세대출도 출시할 예정이다.

대출한도는 최대 3000만원이다. 

악성 빚에 시달리는 채무자를 돕기 위해 신용회복지원 프로그램을 성실 상환자와 취약계층으로 확대한다.

예를 들어 프리워크아웃 중인 채무자의 이자 부담을 약정이율의 최대 2분의1까지 줄여 주고, 조정 이자율 연 10%를

적용받는 채무자가 2년 동안 성실 상환하면 연 8%, 4년 동안 잘 갚으면 연 6.4%까지 이율을 낮춰 주는 식이다.

상환 불능 가구의 1000만원 이하 10년 이상 소액 연체 채권은 아예 탕감해 준다

중도금 대출 보증 한도를 기존 6억원에서 5억원으로 줄이고, 보증기관 보증 비율을 90%에서 80%로 10% 포인트 낮춘 것은 최근 가계부채 폭증 주범인 집단대출을 정조준한 것이다.

정부가 중도금 대출에 손을 댄 것은 지난 8·2 부동산 대책 이후에도 수도권과 광역시, 세종 등의 주담대 증가세가 크게 꺾이지 않고 있어서다.

 한국은행에 따르면 지난달 은행권 주담대 증가액은 3조 3000억원으로 전월(3조 1000억원)보다 오히려 늘었다.

물론 이는 이미 승인된 중도금 대출이 꾸준히 늘어났기 때문이다. 

다른 지역은 3억원으로 유지하고 특히 집단대출 수요가 많은 수도권과 광역시, 세종만 중도금 대출 보증한도를 6억원에서 5억원으로 줄인 것은 이 때문이다.

정부는 우선 사업성이 떨어지는 지역의 대출 심사를 깐깐하게 함으로써 부실 대출을 막겠다는 계획이다.

나아가 중도금 대출의 보증한도가 줄어들면, 은행도 더이상 보증기관만 믿고 대출을 내주기 어렵게 돼 주담대 증가세도 잡힐 것으로 보고 있다.

세종 장형우 기자 zangzak@seoul.co.kr 

강남은 ‘전세대란’ 우려… 일부 지방은 ‘깡통전세’ 위기

잇따른 규제로 차갑게 얼어붙은 아파트 매매시장과 달리 전세시장은 서울과 비(非)서울 간 양극화가 심해지고 있다.

지방 일부는 물량 과다로 역전세난이, 강남 등 서울 지역은 재건축 이주민들 탓에 전세대란이 우려된다.

 향후 2∼3년간 이러한 추세가 이어질 전망이어서 정부와 지방자치단체의 대책이 필요하다는 지적이다. 

8일 한국감정원에 따르면 올 들어 지난 2일까지 지방(서울·인천·경기 제외)의 아파트 전셋값은 0.44% 떨어졌다.

같은 기간 서울이 3.27% 오른 것과 대조된다. 수도권에도 경기 남부권을 중심으로 전세가 하락이 이어지고 있다.

부동산114에 따르면 지난달 과천은 0.12%, 화성은 0.10%, 오산은 0.45%씩 전달에 비해 전셋값이 떨어졌다. 

연금저축가입하고상품권받세(~11/30)

입주물량이 쏟아진 원인이 크다. 올해 경기도 남부지역(화성·수원·평택·용인)의 입주물량은 총 4만9303가구로

북부지역(2만3861가구)보다 2배 많다.

특히 동탄2신도시가 포함된 화성시는 지난해에 비해 입주물량이 80% 가까이 증가했고, 내년에도 경기도에서 가장 많은 3만1327가구가 입주를 앞두고 있다.  

올 하반기 9만4071가구가 입주하는 경기도에는

내년에도 총 16만3366가구가 입주 예정이어서 전셋값 하락 추세는 계속될 전망이다.

충남과 충북 지역도 올해 입주물량이 각각 2만5000가구, 1만2000가구에서 내년에 각각 2만3000여 가구로 늘어날

것으로 보인다.

이들 지역에선 깡통전세 위기론이 확산되고 있다.

깡통전세는 주택 경매 시 낙찰가격이 전세금보다 낮아 세입자가 전세금을 완전히 돌려받지 못하거나 각종 대출을

제하면 부족한 경우를 말한다.

일부 지역에선 집주인이 세입자를 구하지 못하는 ‘역전세난’도 발생할 수 있다.

서울은 분위기가 완전히 다르다.

재건축 수요가 몰리는 강남 덕분이다.

특히 강동구 둔촌주공은 주민 이주율이 64%를 돌파하며 인근 전세가 상승을 부채질하고 있다.

지난 7월부터 내년 1월까지 6개월 만에 5930여 가구가 한 번에 이주해야 하는 상황이다.

재건축 이주는 자녀교육 등을 이유로 거주지 근처로 옮겨가는 경우가 많기 때문이다.

 실제로 강동구 고덕동 ‘고덕 래미안힐스테이트’ 전용 59㎡의 전세가는 현재 6억원대다.

입주 때보다 1억원가량 올랐다.

강동구 A공인중개업소 관계자는 “전세물량도 별로 나오지 않는데 찾는 이는 많아 가격이 계속 오르는 상황”이라고

말했다.

올해 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)에선 총 1만6000여 가구가 이주할 것으로 추정된다.

대부분 재건축으로 인한 이동 인구다.

이주 수요가 광진구나 용산구, 동작구로 퍼지는 분위기도 감지된다.

전세시장이 극단으로 나뉘면서 서울시 차원에서 이주

수요 분배를 위해 관리처분인가 시점을 정해야 한다는 목소리도 커지고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “부동산 전세시장에서 전세금 보장 보험을 확대해 세입자를 보호할 필요가 있다”고 말했다

글=박세환 기자 foryou@kmib.co.kr, 그래픽=이석희 기자 

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주택임대차보호법상 소액임차인 보호제도를 악용한 임차인

[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 주택임대차보호법은 국민 주거생활안정을 위해 보증금 중 일정액의 \회수를 최우선적으로 보장하고 있습니다.

즉 소액임차인 보호제도를 두고 있습니다.

주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.

다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

주택임대차보호법시행령 제10조 (보증금 중 일정액의 범위 등)

 ①법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 서울특별시: 3천400만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다),

 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원
4. 그 밖의 지역: 1천700만원

이는 먼저 설정된 담보권을 우선한다는 일반 법리에도 불구하고 주거생활의 안정을 위해 법이 특별히 정책적인 보호를 하는 경우입니다.

다시 말해 먼저 설정된 근저당권이 있는 주택이라 하더라도 나중에 들어온 임차인의 보증금 회수가 일정부분 우선하는 것입니다.

그런데 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결한 임차인의 경우, 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 사안

(2015가단214120)이 있어, 이를 소개하고자 합니다.

원고 甲은 2012년 4월 이OO에게 2억원 가량을 대여하였습니다.

원고는 위 채권의 담보를 위해 이OO 소유 아파트에 채권 최고액 3억원 가량으로 하여 근저당권 설정등기를

 마쳤습니다.

피고는 2014년 3월 이OO로부터 위 아파트를 보증금 3,500만원, 임대차기간 2014년 5월부터 2016년 5월까지로 정하여 임차하는 계약을 체결하고 2014년 5월 이사건 임대차 계약서에 확정일자를 받았습니다.

이 사건 아파트의 근저당 채권자인 甲은 2014년 7월 위 아파트에 대해 임의경매신청을 하였고, 피고는 그 경매절차에서 권리신고 및 배당요구를 하였습니다.

그러자 법원은 2015년 5월 위 아파트 매각대금 중 2,500만원을 1순위로 소액임차인인 피고에게 배당하는 배당표를 작성하였는데, 이에 원고는 채무자 이OO와 피고사이의 위와 같은 임대차가 서로 통정한 것으로 무효이거나 채권자인 원고를 해하는 행위로써 취소해야 한다며 배당이의 소송을 제기하였습니다.

법원은 “주택임대차보호법 제8조에서 선순위 담보물권자보다도 앞선 소액임대차보증금의 최우선 변제권을 인정하는 것은 임차인이 미처 예상하지 못했던 사정에 의하여 임차부동산이 경매되는 경우 선순위 담보물권자의 피해를 감수하고서라도 임차인의 주거생활의 안정을 보장하려는데 그 취지가 있다고 할 것이다.

따라서 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고,임대인 역시 위 임대차보증금을

지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 위 임대차보증금이

공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 위 주택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라고

보아야 한다.“라고 전제한 후,“피고는 이 사건 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 이○○과

공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 할 것이므로, 주택임대차보호법에서

보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다.”라고 판단하여 원고승소 판결을 하였습니다.

결국 형식적으로 주택임대차 보호법에 따른 소액임차인에 해당한다고 하더라도 실질적으로 법의 취지를 악용하여 개인적인 이득을 취하는 것을 방지하겠다는 것이 위 법원 판단의 핵심이라 할 것입니다.

특히 경매에 임박한 주택 소유자나 이해관계인이 소액임대차의 최우선 변제권을 언급하며 소위 깡통주택에 세들어

살 것을 권유하는 경우가 종종 발생하고 있습니다.

 주택을 임차하시는 분, 경매에 참여하는 분들은 위 사례를 참조하시어, 위와 같은 상황에 처해 불필요한 손해를 감수하는 일이 없어야 할 것입니다.