서울 집값은 잡았지만…1, 2기 수도권 신도시 건설 부작용은?

 수도권 그린벨트 지역/

사진=이명근 기자 qwe123@

▲ 경기도에 위치한 한 그린벨트 지역 모습.

ⓒ경기도청

분당신도시

서울 집값은 잡았지만…1, 2기 수도권 신도시 건설 부작용은?

정부가 ‘신도시’ 카드를 꺼내든 것은 이번이 처음은 아니다. 1980년대 말과 2000년대 초반 서울 지역 집값이 폭등했을 때도 각각 1기와 2기 수도권 신도시 건설 계획이 나왔다.

 주택 공급 물량 확대를 통해 집값을 잡으려는 의도였다.

1, 2기 신도시 모두 공사를 끝내고 입주 물량을 쏟아낼 때는 서울 집값을 하향 안정세로 돌리는 데 어느 정도 역할을

했다는 평가를 받고 있다.

하지만 수도권 광역 교통난 가중, 신도시 주변 난개발, 환경 파괴 등 부작용도 적지 않았다.

●“불가피한 선택이었지만….”  
분당, 일산, 평촌, 산본, 중동에 조성된 1기 수도권 신도시는 노태우 정부가 1988년 5월 정권의 명운을 걸고 발표한

‘200만호 주택 건설 추진 계획’의 핵심 프로젝트였다.

당시 국내 부동산 시장은 1986년 아시안게임과 1988년 올림픽 개최에 따른 대규모 개발사업과 세계적인 ‘3저 호황’으로 자금이 넘쳐났다. 여기에다 급격한 도시화로 서울 등 대도시 주택 부족 문제가 심화돼 집값이 천정부지로 치솟았다.

특히 급등한 전세금 문제로 자살하는 사람까지 나오면서 ‘정권 심판론’이 확산되기도 했다. 획기적으로 주택 공급을

늘리지 않으면 정권 자체가 흔들릴 수도 있는 상황이었다.

 당시 정부는 곧바로 청와대에 ‘서민주택 실무기획단’을 설치하고 신도시 개발을 진두지휘하게 했다.

구체적인 신도시 후보지와 개발 규모 등이 기획단에서 사실상 결정됐다. 이 때 눈에 띄는 것은 후보지 선정 과정에서

개발제한구역(그린벨트)은 배제했다는 점이다.

당시 정권이 흔들릴 정도로 신도시 개발 압력이 높았지만 후손에게 물려줄 환경 자산인 그린벨트에 손을 대면 두고두고 비판을 받을 것이라는 우려에서였다.

 1기 신도시는 서울을 둘러싸고 있는 그린벨트를 넘어서 조성됐다.

서울 도심으로부터는 20~25㎞ 떨어진 곳이었다.  

후보지와 개발 규모가 확정되자 토지 수용, 택지조성, 아파트 건설 공사가 빠른 속도로 진행됐다.

집값 안정이라는 목표를 위해 최대한 빨리 아파트를 짓는 게 지상과제였다.

 이른바 ‘속도전’이 벌어지면서 여러 부작용이 나타났다. 단기간에 많은 물량을 지어야 하다 보니 모래나 시멘트 등

건자재 파동이 일어난 것이 대표적인 사례. 특히 물량 부족이 심했던 모래의 경우 바다 모래를 제대로 세척하지 않고

사용해 내구성 문제가 제기되기도 했다.  

도시 디자인 측면에서도 문제가 적지 않았다.

 아파트 대부분이 판상형 경사 지붕이나 평슬라브 형태로 건설돼 특색없는 ‘회색 도시’라는 오명을 얻기도 했다.

신도시에 살면서 서울로 통근하는 사람이 많아지면서 서울 외곽 교통난이 가중된 것도 부작용이었다.  

●“제대로 된 개발을 추구했지만….” 

판교신도시

판교, 김포 등 2기 수도권 신도시도 집값 안정을 위해 추진됐다.

하지만 정권이 흔들릴 정도로 긴박한 상황은 아니었다.

 오히려 경기 부양을 위한 측면이 있었다는 평가도 나온다.  

김영삼 정부 시절 대규모 신도시 개발 대신 기성 시가지와 인접한 준농림지역 개발만 허용해 난개발이 이뤄졌다는 비판을 수용한 측면이 있다는 분석도 나온다.

정부가 체계적인 개발을 하지 않을 경우 교통이나 환경 분야에서 많은 문제가 발생할 수 있다는 점을 체득한 결과라는 것이다. 덕분에 2기 신도시는 녹지나 각종 편의시설 면적이 1기 신도시보다 넓다.

 ha 당 인구 밀도가 110명으로 1기 신도시(233명)의 절반에도 못 미치는 이유가 여기에 있다.

 구릉 등 원래 지형을 유지해 불도저로 밀어붙인 1기 신도시보다 자연친화적이다.

송진흡 기자 jinhup@donga.com

운정신도시 전경사진

(LH 제공)© News1

우리 미분양 물량 어쩌나".. 애타는 2기 신도시

위클리 리포트]수도권 '3기 신도시' 공식화 그뒤
3기 신도시에 떠는 2기 신도시

《정부가 급등하는 서울 집값을 잡겠다며 내놓은 3기 신도시 개발 계획에 수도권 외곽 지역주민들이 떨고 있다.

 현재 거론되는 후보지들은 대부분 지하철역 주변이거나 대규모 개발계획이 세워진 곳들. 따라서 서울에서 더 멀리

떨어져 있고 교통망 등 생활편의시설이 상대적으로 부족한 지역들로선 집값 하락 등을 우려할 수밖에 없는 구조다.

특히 2기 신도시 주민들이 크게 긴장하고 있다는데….》 

        

정부가 수도권 3기 신도시 개발 계획을 공식화하자 김포 한강, 파주 운정, 평택 고덕국제화 등 그동안 다른 2기 신도시에 비해 ‘입지가 좋지 않다’는 평가를 받았던 지역들을 중심으로 반발이 일고 있다.

 또 개발제한구역(그린벨트) 훼손으로 인한 난개발과 무리한 분양가 규제에 따른 ‘로또 분양 논란’이 재연될 수 있다는 우려도 나온다.

전문가들은 서울 집값 상승의 근본적인 해결책은 서울 지역 재건축·재개발의 대대적인 허용이라고 입을 모았다.

28일 청와대 홈페이지 국민청원 및 제안 코너에는 “3기 신도시 개발 계획을 철회해 달라”는 청원이 여러 건 올랐다.

자신을 파주 운정 주민이라고 소개한 한 청원자는 “서울 접근성이 더 좋은 3기 신도시가 만들어진다면 이미 베드타운

으로 전락한 2기 신도시 아파트를 분양받을 사람은 아예 없어질 것”이라고 주장했다.

이 청원에는 1300명 넘는 사람이 동의했다.

400여 명이 찬성한 다른 국민청원에도 “2기 신도시의 교통 인프라만잘 구축해도 서울 집값이 잡힐 것”이라며 “정부가 우선 벌여놓은 신도시 사업부터 마무리하고 새 사업을 추진해야 한다”고 꼬집었다.

○ 화들짝 놀란 2기 신도시

2기 신도시는 총 12곳(수도권 10곳)에 신도시를 개발하는 프로젝트로 노무현 정부 때인 2003년 확정됐다.

사업 기간은 2000년대 초반부터 2023년까지로 아직 분양할 물량이 남아 있다.

부동산114에 따르면 수도권 2기 신도시에서 올해 안에 신규 분양될 물량은 2만여 채 정도. 여기에 내년 이후 분양

물량 등을 더하면 20만여 채가 대기 상태다.

정부가 분당, 일산 등 1기 신도시보다 서울과 더 가까운 곳에 3기 신도시 4, 5곳을 조성해 아파트 20만 채가량을 공급

한다면 당장 하반기(7∼12월) 분양부터 ‘직격탄’이 될 가능성이 크다.

 현재 3기 신도시 후보지로 거론되는 하남 과천 광명 등은 대부분 지하철역이 들어서 있거나 대규모 개발계획이 세워진 곳들. 반면 일부 2기 신도시 지역은 교통망이 제대로 갖춰지지 않았다. 정부는 또 3기 신도시 물량을 포함해 30만 채를 2021∼2025년 공급할 계획이다. 따라서 정부안대로라면 2기 신도시 내에 들어설 아파트의 가격 하락은 불가피하다.

이미 운정신도시가 포함된 파주지역 집값은 한국감정원 주간 아파트 가격동향 기준 9월 4주까지 17주 연속 하락했다. 올 초 대비 아파트 가격도 2% 떨어졌다.

김포(―0.15%), 평택(―5.80%) 등 다른 2기 신도시 지역도 비슷한 가격 하락 현상을 보이고 있다.

○ 그린벨트 난개발 우려도

         

정부는 3기 신도시 20만 채를 포함해 30만 채를 공급하면서 이 중 35%를 임대주택으로 공급하겠다는 방침을 밝혔다.

하지만 3기 신도시에 충분한 임대주택을 짓기 어렵고 무리한 분양가 규제 시 ‘로또 분양 논란’이 재연될 수 있다는 우려가 적잖다.          

정부는 주택이 절대적으로 부족했던 1기 신도시에선 전체 주택의 13%만 임대주택으로 건설했다. 나머지는 일반분양

물량이었다.

특히 경기 성남시 분당신도시의 경우 임대주택 비율이 전체의 5%에도 미치지 못했다.

반면 2기 신도시에선 임대주택 물량을 40% 수준으로 대폭 늘리고 다양한 유형의 임대주택을 건설했다. 이런 방식은

서울에서 먼 곳에 위치해 땅값이 상대적으로 저렴했기에 가능했다.

 하지만 3기 신도시는 분당보다 서울에 가까운 만큼 땅값이 건설비에서 차지하는 비중이 커질 수밖에 없는 구조다.

수도권 그린벨트 훼손에 따른 반발도 불가피하다.

정부는 서울과 1기 신도시 사이 지역에서 330만 m²(약 100만 평) 이상 규모의 택지를 공급하겠다고 밝혔다.

 인천(2만 채)과 경기(18만 채)에서 이런 조건을 갖춘 곳은 대부분 그린벨트 지역이다.

 단순하게 계산하면 일산신도시(15.8km²)보다 조금 더 큰 16.5km²가 그린벨트에서 풀려야 한다는 의미이다.

대한국토도시계획학회장인 정창무 서울대 건설환경공학부 교수는 “그동안 그린벨트를 대상으로 한 대규모 개발 계획은 전무했다”며 “정부가 현 방식대로 그린벨트를 해제한다면 난개발이 불가피하다”고 우려했다.

전문가들은 이런 문제를 피할 수 있는 대안으로 한결같이 서울 도심 재건축·재개발을 대폭 허용할 것을 주문했다.

허재완 중앙대 도시계획·부동산학과 교수는 “현재 서울 집값 상승은 수요 급증에서 비롯됐고, 이런 수요는 서울 이외

 지역에 주택을 공급한다고 해결될 수 없다”며 “서울 지역 재개발·재건축을 허용해야 한다”고 강조했다.

박재명 jmpark@donga.com·황재성 기자

      

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서울 인근 4~5개 미니신도시 조성…입주까지 7~8년, 집값 잡힐까?

정부가 지난 21일, 3기 신도시 조성을 골자로 하는 수도권 주택공급 대책을 발표했다.
서울과 분당·일산 등 1기 신도시 사이에 면적 330만㎡(100만평) 이상의 신도시 4∼5곳의 추가로 조성하고, 이 중

한두 곳은 올해 안에 입지를 공개하기로 했다.

 이들 신도시에서 나오는 물량은 20만 가구로, 2021년부터 공급될 예정이다.

330만㎡ 이상이라면 분당(1964만㎡)이나 일산(1574만㎡)에는 훨씬 미치지 못하지만 평촌(511만㎡)·산본(420만㎡)에는 근접할 것으로 보인다.

4∼5곳에 20만 가구가 들어간다니 신도시 한 곳에 평균 4만∼5만 가구가 들어가는 셈.

이번 신도시 조성 대책은 부동산 정책 기조의 확실한 변화로 풀이된다.

당국이 대규모 신도시는 더는 조성하지않겠다던 기조를 바꾸면서까지 확실한 카드를 꺼낸 것은 앞으로 어떤 일이

있어도 집값 급등은 가만 놔두지 않겠다는 의지를 드러낸 것으로 보인다.

다만 이번 대책이 서울 집값을 잡는 '확실한 카드'일지는 미지수다.

 서울 주택수요를 분산시키기 위해서는 뛰어난 입지가 관건인데 입지가 확정되지 않았기 때문이다.
수도권 신규 주택공급 물량의 3분의 2를 감당할 신도시 주택공급이 빨라야 2021년에나 이루어지는 것도 변수다.

공급 부족을 당장 해소하긴 어렵다는 지적이 나오는 이유다.

정부가 수도권 집값을 잡기 위해 수도권에 신도시 4∼5곳을 공급하겠다고 밝히면서 부동산 정책 노선 수정을 더욱

확고히 했다.
당국은 그동안 8·2 대책 등 주요 부동산 대책을 내놓으면서 수요 억제에 힘을 쏟는 가운데, 수도권 주택공급 확대에

 대해서는 상대적으로 소극적인 편이었다.

일각에서는 투기 수요를 억누르기 위해 시행한 양도소득세 강화 등 규제와 등록 임대 활성화 대책 등이 주택 매물을

부족하게 만들었다는 지적이 꾸준히 제기됐다.
그때마다 정부는 주택공급은 충분하고 오히려 수도권에 폭증하는 입주 물량을 걱정해야 한다는 반응을 보였다.

하지만 올해 상반기 강남에서 강북으로 서울 집값 상승세가 확산하고, 경기도까지 과열 양상이 나타나면서 분위기가

 달라졌다.
국토부는 최근 서울과 1기 신도시인 분당과 일산 사이에 330만㎡ 이상 대규모 신도시 4∼5곳을 조성한다는 신도시

 조성 카드를 꺼내 들었다.

이번 3기 신도시 추진은 참여정부 때인 2003년 판교와 화성 동탄2, 파주 운정, 평택 고덕, 인천 청라 등 2기 신도시를

지정한 뒤 15년 만이다.
정부가 신도시 조성 카드를 빼든 것은 그간 발표됐던 주택공급 확대 대책이 시장 수요를 따라가기에 역부족이기 때문

이라는 분석이 나온다.

◆정부 3기 신도시 조성 카드 빼들어…2기 신도시 지정 후 15년만

다만 최근 발표된 주택 공급 방안 가운데 어느 정도 실체가 있는 것은 택지 지정을 통해 나오는 1만여호 밖에 없다.
도심 용적률을 높이는 등 도심 규제를 풀어도 주택사업자가 충분히 사업성이 있다고 판단하고 실제 주택 건립에 나서야 하는 것이고, 매입임대는 서울시가 확충에 적극 나선다고 한들 워낙 지금도 물량을 구하기 어렵기 때문이다.

당국은 주택시장 상황에 따라 여의치 않을 경우에는 3등급 이하 그린벨트를 자체적으로 해제하는 방안을 검토할 수 있다고 밝히며 '직권 해제 카드'를 사용할 수도 있음을 내비쳤다.
현재 30만㎡ 이하의 소형 그린벨트 해제 권한이 시도지사에 위임된 상태지만, 정부가 공공주택 건설 등의 이유로

필요하다고 판단되면 직접 해제할 수 있다.

서울시에서 그린벨트 해제를 통해 확보할 수 있는 택지는 서초 우면·내곡, 강남 세곡, 송파 오금동 등지가 거론된다.
정부가 3기 신도시 추진이 여의치 않거나 추후 주택 시장이 다시 요동치는 상황이 발생하면, 이번에 하지 못했던 서울시내 그린벨트 해제를 감행할 가능성이 점쳐지고 있다.

◆수도권 공급과잉 우려…서울 도심 공급 방안은?

3기 신도시 공급 카드에 전문가들은 대체로 긍정적인 평가를 내렸다.
특히 서울 인근 지역의 신도시 공급 방침은 "집값 상승은 공급 부족이 아니라 투기꾼들이 집을 사서 오르는 것"이라는 기존의 정부 판단을 수정한 것이어서, 향후 주택정책 방향에도 적잖은 변화가 있을 것으로 예상했다.

전문가들은 일단 9·13부동산 대책에 이어 9·21 공급대책까지 발표됨에 따라 뜨겁게 달아오른 서울 집값이 진정 국면에 들어설 것으로 내다봤다.
다만 신도시의 경우 지구지정과 보상 등 개발 절차가 상당해 주택이 당장 적기에 공급되기 어렵다는 한계가 있다는

 지적도 나왔다.

신도시 지정부터 입주까지 최소 7∼8년이 소요되는데 20만가구를 짓는다고 해도 당장 급한 불을 끌 수 있을지 의문이라며 되레 수도권은 공급 과잉 등이 나타날 수도 있다는 의견도 있다.
집값 상승의 근원지인 서울에서 이렇다 할 공급계획이 공개되지 않은 것에 대해서도 아쉽다는 지적이 많았다.

정부는 1차로 서울에서 옛 성동구치소 부지 등에서 1만가구 정도를 우선 공급하고, 나머지 2만5000가구 정도를 서울

그린벨트나 유휴부지 등을 활용해 공급하겠다고 밝혔으나 서울시는 여전히 그린벨트 해제에 부정적인 상황이다.
전문가들은 공급대책이 성공하기 위해서 앞으로 공개될 3기 신도시 입지가 중요하다고 입을 모으고 있다.

현재 3기 신도시 후보지로 △광명 시흥 △하남 감일 △안양 박달테크노밸리 조성사업 △고양시 장항동 일대 등이 거론된다.

 남양주와 김포시의 그린벨트 등지도 신도시 건설이 가능하다.

정부는 서울과 1기 신도시 사이에 택지를 활용한다는 방침인데 서울 주택수요를 흡수하면서 대규모로 주택을 공급할 수 있는 땅은 제한적이다.

이 때문에 일각에서는 집값이 어느 정도 안정되면 서울 도심 내 재개발·재건축 사업을 활성화하는 것도 검토해봐야

한다는 의견도 나온다.
서울시내 상업지역 및 준주거지역 용적률만 상향할 것이 아닌, 일반주거지역 내에서도 용적률 상향을 전향적으로

검토해야 한다는 주문도 있다.

김현주 기자 hjk@segye.com 

한달 새 수천만원 뛴 `노도강`... 별내신도시로 수요자 몰려

최근 서울 아파트 값, 노도강이 주도… 한달 새 수천만원 가량 가격 뛰어
노도강 가까운 별내신도시… 교통 등 풍부한 개발호재로 일대 부동산 '들썩' 

최근 서울 노원·도봉·강북(이하 노도강) 집값이 급등하면서 이들 지역과 인접한 별내신도시 부동산이 들썩이고 있다.

 정부규제에도 서울 아파트 값이 치솟으면서, 상대적으로 가격이 저렴하면서 교통호재가 기대되는 별내신도시에 수요자들이 몰리고 있는 것이다.

업계에서는 최근 규제가 서울에 집중됐음에도 집값이 폭등하면서 강남권은 진입장벽이 너무 높아진데다 마포?용산?성동 등도 덩달아 오르자 자금여력이 부족한 신혼부부 등 실수요자들이 상대적으로 가격이 낮은 노도강에 몰린 것으로 분석했다. 특히 노도강의 경우 서울 도심부를 관통하는 지하철 4호선 라인에 자리잡고 있어 젊은층들에게 더욱 선호도가 높다.

노·도·강 아파트 값 상승으로 이 지역 인접해 있는 별내신도시 부동산도 들썩이고 있다. 교통호재가 예정돼있어 서울 접근성이 좋아질 것으로 기대되는데다 가격도 상대적으로 낮다 보니 실수요자와 투자자들이 몰리고 있는 것이다. 

개별 단지로 보면 가격 상승폭은 더욱 확연하다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 '별내 아이파크 2차' 전용 72㎡(10층)는 이달 초 5억 1000만원에 거래됐다. 이는 지난 7월 중순에 17층 매물이 4억 7700만원에 거래된 것보다 3000만원 가량 오른 것이다. 

업계 관계자는 "최근 서울 집값이 너무 오른데다 상대적으로 주목을 덜 받던 노도강 지역까지 오르면서 별내신도시까지 관심이 확산된 것 같다."며 "특히 별내신도시는 지하철 4호선과 8호선 등 교통호재가 있는 만큼 가격이 더 오를 것으로 보여 지금이 내 집 마련 적기인 것으로 판단된다."고 말했다.

실제로 별내신도시는 교통호재가 풍부하다. 우선, 2021년에 지하철 4호선 연장선 개통이 예정돼 있어 향후 서울역까지 빠르게 이동이 가능할 전망이다. 또 2023년에는 강남 잠실까지 20분대로 이동할 수 있는 지하철 8호선 연장선이 완공될 계획으로, 향후 모든 노선이 개통되면 수도권 내 타 신도시보다 우수한 교통망을 갖추게 된다. 

개발호재로 미래가치는 더욱 높아질 것으로 보인다. 경기도는 지난해 11월 남양주시와 양주시, 구리시를 경기북부2차 테크노밸리 사업지로 선정했다. 그 중 구리·남양주 테크노밸리는 구리시 사노동과 남양주시 퇴계원 일원에 29만 3720㎡ 규모로 들어서며, 총 2156억원이 투입된다. 2023년 착공에 들어가 2025년에 조성될 예정이며, 완료 시 1만 3000여명의 일자리 창출과 약 1조 7000억원의 경제적 파급 효과가 기대된다. 

이렇다 보니 별내신도시에서 오는 10월 분양을 앞둔 소형 주거단지 '별내자이엘라'가 주목 받고 있다. 지하철 4호선 별내북부역(가칭)과 약 300m 거리에 있는 초역세권인데다 생활 인프라도 풍부하기 때문이다. 이와 함께 소형 아파트와 평면도 닮아 있는데다 청약통장도 필요치 않아 신혼부부 등 실수요자들의 높은 관심이 예상된다.  

한편, 별내자이엘라는 지하 2층~지상 최고 26층, 3개동 전용 60㎡ 단일면적으로 구성되며 총 296실 규모로 이뤄졌다. 타입별로 살펴보면 △60㎡A 74실 △60㎡B 148실 △60㎡C 74실 등이다.

모델하우스는 경기도 남양주시 별내동 817번지에 10월 개관할 예정이다.

imkt@dt.co.kr 

신도시 등 공급 늘린다는데…현실은 '산 넘어 산'

택지 지정지역·후보지, 주민·지자체 반발 거세
교통·교육 등 인프라 동반돼야 수요 흡수

정부가 신도시 개발 등 공급확대 카드를 내놨지만 택지 확보와 인프라 확충, 주민 반발 등 넘어야 할 과제들이 쌓이고 있다.

 서울 옛 성동구치소 부지의 경우 주민들의 반발이 거세고 일부 지자체에선 공식 반대 입장을 표명하기도 했다. 

신도시 후보지로 거론되는 지역에서도 마찬가지다.

공급 일정에 차질이 빚어질 수 있다는 우려가 나온다.

 

특히 김포 한강, 파주 운정 등 2기 신도시 일부지역의 경우 열악한 교통인프라로 인해 서울 수요를 흡수하는데 부족했다는 평가를 받고 있다. 

3기 신도시의 경우 이런 전철을 밟지 않기 위해 교통 등 생활인프라가 선행돼야 한다는 지적도 제기된다.

 

▲ 수도권 그린벨트 지역/사진=이명근 기자 qwe123@

◇ 주민 반발 이어 지자체도 반대 공식화

서울에서는 옛 성동구치소가 신규 택지로 포함되면서 주민들이 반발하고 있다.

정부가 지난 21일 수도권 공급대책을 발표하기 전부터 후보지로 거론되면서 이에 반대하는 국민청원이 올라오기

시작했다.

 많게는 2500명 이상이 청원에 동참하기도 했다.

 

신규택지로 확정되자 한 청원인은 "주민들은 40여년간 구치소라는 혐오시설을 끌어안고 살아왔다"며 "성동구치소

부지에 복합문화시설, 공공도서관, 청년스타트업 공간을 짓겠다는 박원순 서울시장의 공약을 이행하라"고 촉구했다.

 

일부 지방자치단체에서도 반대입장을 냈다. 경기도 광명 하안2지구가 신규 택지에 포함되자 광명시는 지난 27일 이례적으로 보도자료를 내고 "국토부가 광명 하안2지구를 신규 택지개발지구로 지정한 것은 지방자치권을 훼손하는 것"이라고 주장했다.

 

국민청원에 반대 입장 글을 올린 청원인은 "광명은 이미 과잉 공급이 예상되는 지역"이라며 "이런 시점에 5400세대 추가투입은 서울시 집값을 잡겠다고 광명시에 물 뿌리는 격"이라고 말했다.

또 다른 청원인도 "시흥이나 광명시처럼 앞으로 신규 주택물량이 많이 예정돼 있는 지역에 임대주택을 지으면 (집값이 더 하락해) 그곳에 사는 서민들만 피해를 보게 된다"고 비판했다.

이번에 택지로 지정된 곳 이외에 정부가 4000~5000가구에 이르는 신도시 4~5곳을 조성키로 함에 따라 벌써부터 일부 후보지로 거론되는 지역의 주민들까지 가세하고 나선 상황이다.

과천 역시 정부 발표 전에 택지 후보지로 유출되면서 주민 반발에 이어 과천시가 공식적으로 반대입장을 표명하기도

 했다.

이번 신규 택지에는 포함되지 않았지만 신도시 후보지로 유력하게 거론되는 곳 중 한 곳이다.

 

각 지자체와 주민반발이 확산할 경우 신규 택지 공급과 신도시 조성에 차질이 빚어질 수 있다는 우려도 나온다. 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "과거 1기 신도시 조성 때와 달리 지금은 토지보상이나

주민 협의 등 갈등 조정에 상당한 시간이 걸릴 수밖에 없다"고 말했다.

 

 

◇ 서울 수요 흡수 위해선 교통 교육 인프라 병행 관건

 

과천 이외에 하남 안양 광명 고양 등도 신도시 후보지로 거론되고 있다.

전문가들은 대부분 입지면에서는 서울에 인접해 있어 나쁘지 않은 지역들로 꼽는다.

 다만 3기 신도시가 서울 수요를 흡수하기 위해선 교통, 교육 등의 인프라가 선행 혹은 병행해야 한다는 지적은 끊이지 않고 있다. 특히 2기 신도시중 상당 지역들이 교통 등의 열악한 인프라로 인해 실패했다는 평가를 얻고 있어 이런 점들이 보완돼야 한다는 것이다.

 

실제 2기 신도시 가운데 김포 한강, 파주 운정, 양주, 평택 고덕, 인천 검단 등은 서울과의 물리적인 거리가 멀고 교통망까지 갖춰지지 않아 해당 지역 주민의 불만이 크다. 김포 한강의 경우 김포도시철도 완공조차 내년으로 미뤄졌다.

 선호도가 떨어지면서 서울 수요를 흡수하지 못하고 있다. 자족 기능(일자리)도 충분하지 않은 상황이다.

 

반면 판교와 광교, 북동탄, 위례 등은 서울 강남과 인접해있거나 접근성이 뛰어나고 자족 기능까지 갖추면서 성공한

신도시로 꼽힌다.

자족기능 없이는 베드타운으로 전락할 수 있다는 우려감 또한 크다.

 

다만 김덕례 실장은 "서울과 1기 신도시 사이의 입지라면 서울에 의존하는 도시를 만들겠다는 것으로 출퇴근 한시간

 정도의 거리로 볼 수 있다"며 "굳이 자족도시로서의 모습을 갖출 필요는 없어 보인다"고 말했다.

 이어 "이 보다는 교육인프라에 더욱 신경을 쓰는 것이 낫다"면서 "아이를 낳고 고등학교까지 보내는데 괜찮은 환경이라고 한다면 서울에서 옮기려는 수요가 충분히 생길 것"이라고 강조했다.

 

사업 추진 속도 역시 관건이 될 전망이다. 2기 신도시 가운데 검단신도시의 경우 2007년 택지개발 예정지구로 지정된 후 내달 첫 분양을 한다.

실제 입주때까지는 무려 13년 이상 걸리는 셈이다.

 

신도시 상당수가 그린벨트 해제지역이 될 것으로 예상되면서 그린벨트 해제라는 관문 또한 넘어야 한다. 

그린벨트 해제, 토지 보상과 주민 반발 등 협의과 갈등 조정에 더욱 많은 시간을 할애할 수밖에 없는 상황이다. 

장기간 소요될 수밖에 없는 사업 특성상 당장의 서울 수요를 흡수하는데는 한계가 있다는 지적도 이 때문이다.

위례신도시 건설 현장 전경(사진제공=뉴스웨이 DB)

신도시 잔혹사…3기도 불안하다 

                                  

2기 신도시 분양물량 20만여 가구 남아
경기권 미분양 적체 물량도 여전해 우려
일부 후보지 지역주민들 집단 발반 조짐
이때다 싶은 투기꾼도…벌써 일파만파

"지금 경기도는 막대한 (신도시)미분양 물량과 교통난, 그에 따른 주택가격 하락으로 신음하고 있습니다.

그럼에도 또다시 경기도에 택지를 조성하는 것은 수도권 중산층들에게는 사형선고나 다름없습니다"(국민청원자 A씨)
"2기 신도시에서 분양되지 않은 물량이 20만 가구가 넘을 것이라고 합니다.

또다시 3기 신도시를 운운하는건 어불성설이지요. 그린벨트를 풀고 재건축 재개발 규제를 풀어 공급해야합니다"(전직 국토교통부 고위 관료)

미분양 등 신도시 잔혹사가 재현될 조짐을 보이고 있다.

김포 한강이나 인천 검단 위례 등 아직 2기 신도시에서 20여만가구 분양 물량이 남아 있는데다가 이들 신도시에 교통망 등 기반시설이 아직 부족한데도 정부는 조만간 330만㎡ 이상의 신도시 4~5곳을 추가로 발표할 예정이어서다.

벌써부터 3기 신도시 후보지에는 투기꾼들이 득실거린다는 소문이 파다하고 광명 등 일부지역은 지역민들의 반발이 거세 정부의 집값 안정용 신도시 카드가 일파만파하고 있다. 
경기도민 등 집단 반발 조짐이 가장 대표적이다.

정부가 9·21 공급 대책에서 신규 택지 물량이 서울보다는 경기도에  집중된 것을 두고 반발 여론이 거세지고 있다.

서울 주택 부족으로 과열된 집값인데 서울에는 전체 공급 물량의 30% 수준인 1만 가구만 공급하고 경기도와 인천 등

수도권에 약 2만5000가구를 집중 공급하겠다고 밝힌 데 따른 것이다. 
경기도는 수요보다 공급이 많고 교통 여건 등이 서울에 비해 현저히 떨어져 서울 주택 수요를 충족하기 어렵다.

그럼에도 정부가 공급을 강행하자 실효성 논란은 물론 정책 방향에 대한 우려까지 제기되고 있다.

실제 경기도는 수요보다 공급이 넘치고 있다. 한국감정원의 주택종합 수급동향지수를 살펴보면 올해 8월 말 기준 9

8.0으로 기준선인 100에 못 미치고 있다. 서울은 102.8이다. 

공급을 수요가 충족하지 못하다보니 미분양 물량도 많다. 국토교통부의 8월 미분양 현황을 살펴보면 경기도의 미분양 물량은 7287호로 수도권 전체 8534호의 85%를 차지한다. 서울은 미분양 물량이 39호에 불과하다. 악성으로 꼽히는

준공 후 미분양 주택도 경기도는 1917호에 달하지만 서울은 20호에 그친다.

2기 신도시도 몸살을 앓을 조짐이다.

 실수요자들이 입지 여건이 더 뛰어난 3기 신도시에 청약하기 위해 2기 신도시 분양을 건너뛸 가능성이 있어서다.
부동산업계에 따르면 2기 신도시에서 아직 분양되지 않은 아파트는 20만 가구를 넘을 것으로 부동산업계는 추정하고

있다.

약 7만5000가구가 들어설 인천 검단신도시는 오는 10월부터 아파트 분양에 들어간다. 연내에만 1만여 가구가 분양될

예정이다.

양주신도시에서도 3만6000여 가구가 공급을 대기 중이다.
무엇보다 자족기능과 광역 교통망 등이 부족하다보니 일부 베드타운화하고 있는데 3기 신도시라면 엎친데 덮친겪이 될 수 있다.

3기 신도시 후보지를 투기꾼들이 노린다는 사실도 아킬래스건이다.

하남 감북지구가 대표적이다. 이 지역은 2010년도 보금자리 지구로 지정됐지만 이후 해당지역 주택 공급 초과, 고지가 보상 문제 등이 얽혀 2015년 지정 해제됐다.

그러나 최근 정부가 3기 신도시 발표를 공언하면서 재차 주목받고 있는 것.

특히 강동구 둔촌동 과 접해 있고 지하철 9호선과 서울-세종 고속도로 등이 건설 중으로 3기 신도시 후보지중 최고

입지라 평가받다보니 투기꾼들이 먹잇감이란 얘기가 많다.

하남 감북지구에서 L공인중개사사무소 관계자는 “이미 보금자리 지구로 지정됐을 당시 한 번 땅값이 올라갔기 때문에 차후 보상금은 더 오를 것”으로 내다봤다.

그에 따르면 감일지구의 평당 분양가는 1700만원 정도였고, 감북지구 역시 1500만~1600만원에 형성된 전례가 있다.

 이 관계자는 “차후에 다시 지구로 지정하는 과정에서 주민들이 2000만원 정도는 요구할 것”이라고 지적했다. 

 

김성배 기자 ksb@

 1기 신도시인 경기 성남시 분당 아파트촌.

 /조선일보 DB