사진은 7일 서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트의 모습. /사진=이기범 기자 leekb@
전세 6000, 월세 30만원 넘으면 임대차계약 신고의무..6월1일 시행
오는 6월 1일부터 전세 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과의 임대차 계약을 하면 의무적으로 신고를 해야 한다. 수도권 전역과 광역시, 세종시, 각 도의 시 지역 주민에 적용되는데 신고를 하지 않거나 거짓신고 하면 최대 100만원의 과태료를 내야 한다.
정부는 임대차 계약 정보를 11월부터 실거래 정보처럼 모든 사람에게 공개할 예정이다. 임대차 신고를 하면 자동으로 확정일자를 받게 돼 아파트 뿐 아니라 빌라, 다세대 주택 등의 세입자의 전세금 보호가 가능해진다.
임대차3법 마지막 '퍼즐' 신고제, 6월1일 시행... 대상지역 '수도권·광역시·세종시·도의 시'로 한정
국토교통부는 지난해 7월 임대차 상한제, 계약갱신청구권제를 시행한 데 이어 임대차3법의 마지막 단계인 임대차 신고제를 오는 6월 1일부터 시행한다고 15일 밝혔다. 임대차 신고제는 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등 계약 내용을 신고해 임대차 시장 정보를 공개하고 임차인의 권리를 보호하는 제도다.
적용 지역은 서울, 경기도, 인천 등 수도권 전역과 광역시, 세종시 및 도의 시 지역이다. 임대차 거래량이 작고 소액 계약이 많은 도 지역의 군은 신고지역에서 뺐다. 신고금액은 전세계약은 보증금 6000만원 초과, 월세는 월차임 30만원 초과인 경우다. 확정일자 없이도 최우선 변제를 받을 수 있는 임차보증금이 6000만원이라는 점을 고려해 기준액을 정했다.
보증금 5000만원에 월차임 25만원 등의 '보증부 월세'의 경우 별도의 전환율 적용 없이 보증금이 6000만원을 안 넘었고, 월세도 30만원 미만이기 때문에 신고대상에서 빠진다. 임대차 상한제에선 전월세 전환율 2.5%를 곱해 전세에서 월세로 바뀔 경우 환산율을 적용했지만 신고제는 성격이 다르기 때문이라는 설명이다. 정부 관계자는 "제도의 조기 안착 등을 위해 신고금액 기준을 가급적 단순화하기로 했다"고 설명했다.
신규, 갱신계약 모두 신도를 해야 하지만 계약금액의 변동이 없는 묵시적 계약 등은 신고 대상에서 제외하기로 했다. 임대차 계약 후 30일 안에 신고해야 하며, 신고항목은 임대인과 임차인 인적사항과 함께 임대 목적물의 주소, 면적, 방수, 임대료와 계약기간, 체결일 등이다.
표준임대차 계약서에 따른 일반적인 내용이다. 갱신계약은 직전의 임대료와 계약갱신요구권 행사여부가 추가된다.
집주인-세입자 중 1명이 대표로 신고, 주민센터 혹은 온라인 전용사이트서... 거짓신고·미신고 최대 100만원 과태료
계약 당사자인 임대인과 임차인이 임대차 계약 신고서를 공동 서명 또는 날인한 다음 둘 중 한사람이 신고 하면 된다. 임차인이 신고를 했다면 임대인에게도 이 사실이 문자로 통보된다. 공동으로 작성한 계약서가 없으면 입금내역 등 계약내용을 알 수 있는 서류와 신고서를 작성해 신고하면 되는데 이 경우 임대인, 임차인 모두 각각 신고해야 한다. 공인중개사 등이 대신 신고해 줄 수도 있다. 이 때는 별도의 위임장을 제출해야 한다.
임대한 주택의 관할 읍면동 주민센터에 방문해 통합민원창구에서 오프라인으로 신고 할 수도 있고, 비대면 온라인 신고도 가능하다. 이를 위해 정부는 전용시스템 구축을 완료했다. '임대차 신고'를 검색하거나 '부동산거래관리시스템' 사이트 주소를 입력하면 온라인 시스템에 접근할 수 있다. 계약서 원본을 pdf , jpg 파일로 전환하거나 스마트폰으로 찍은 사진파일을 첨부하면 된다.
미신고 하거나 거짓 신고하면 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 거짓신고는 무조건 100만원이 부과되며 미신고는 계약금액 규모나 미신고 기간 등을 감안해 최소 4만원까지 차등 적용할 예정이다. 예컨대 1억원 미만의 임대차 계약에 미신고 기간이 3개월 이내인 경우 4만원이 부과된다. 정부는 세부적인 기준을 시행령을 통해 확정키로 했다. 다만 제도 도입 파장을 고려해 올해 6월 1일부터 내년 5월 31일까지는 과태료를 부과하지 않고 계도기간을 운영한다.
임대차 신고하면 확정일자 자동 부여, 빌라·다세대 등 소액계약자 전세금 보호될듯..11월부터 일반인도 계약정보 확인가능 임대차 신고제가 정착되면 임차인 보호가 대폭 강화될 것으로 기대된다. 보증금을 떼이지 않고 보호 받으려면 확정일자 신고를 해야 하는데 지금은 전체 세입자의 약 30%만 이 신고를 하고 있다.
정부는 임대차 신고를 하면 자동으로 확정일자를 부여하기로 했다. 이에 따라 소액계약, 단기계약, 갱신계약 등 그간 확정일자를 받지 않은 계약도 보증금 보호를 받을 수 있게 된 것이다. 온라인으로 신고 하면 확정일자 부여시 부과되는 수수료 600원도 면제된다.
국토부는 신고된 계약정보를 전세대출을 받을 때 활용할 수 있도록 할 방침이다. 은행에서 전세대출을 받으려면 전세계약서와 확정일자 증빙자료를 제출해야 하는데 앞으로는 별도 서류를 내지 않고 창구에서 곧바로 전월세 신고 정보를 활용해 대출이 가능해진다. 우선 기금대출 먼저 시행하고 나중에 은행 대출상품이나, 전월세 보증 상품 등으로 확대한다.
정부는 11월부터 임대차 신고 정보를 일반인에게도 시범공개할 계획이다. 실거래 정보처럼 임대차 계약 내용도 제3자가 자유롭게 빠짐 없이 볼 수 있다는 뜻이다. 지금은 확정일자 신고가 접수된 전체 계약의 약 30%만 '국토부 실거래 정보시스템'을 통해 제한적으로 공개되고 있다.
김수상 국토부 주택토지실장은 "임차인은 주변의 신규, 갱신 임대료 정보를 확인하고 계약을 체결할 수 있고, 집주인도 임대물건의 주변 시세를 정확하게 파악할 수 있어 공실 위험 감소 등에 도움이 될 수 있다"고 기대했다. 한편 국토부는 업무처리, 전산 시스템 운영 점검을 위해 19일부터 대전시 서구 월평1·2·3동, 세종시 보람동, 용인시 기흥구 보정동 등 5개 동에서 시범운영할 계획이다.
[서울=뉴시스]김병문 기자 =서울 아파트 평균가격이 9억원을 넘어선 2일 오후 서울 중구 남산서 울타워 전망대에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 2021.03.02. dadazon@newsis.com
전월세 신고제 '코앞', 소액 임대료·묵시적 계약 예외검토
정부가 오는 6월 1일 시행하는 전월세 신고제를 지역별로 순차 도입하고 소액 임대료나 묵시적 계약 연장에 대해선 신고 대상에서 제외하는 방안을 검토하고 있다. 전월세 신고제가 전격 도입되면 사회적 혼란이 야기될 수 있는 만큼 최대 100만원 과태료 부과도 일정기간 유예하는 방안을 추진한다.
정부는 전월세 신고를 하면 확정일자, 전입신고가 동시에 가능토록 할 방침이다. 이에 따라 모든 세입자가 자동으로 법적인 대항력을 갖게 돼 빌라, 다세대 등도 빠짐없이 보증금 보호를 받게 된다. 다만 집주인의 임대료 수입은 낱낱이 공개돼 세부담 전가로 전셋값 상승 요인이 될 수 있다는 우려도 나온다.
시행 2달 남은 전월세 신고제, 지역별 차등 도입 검토.. 소액 임대료·묵시적 계약은 신고의무 예외될듯28일 국토교통부 등에 따르면 지난해 7월말 통과된 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제) 가운데 마지막 퍼즐인 전월세 신고제가 오는 6월 1일부터 시행된다. 국토부는 전월세 신고제 후속 작업으로 새 제도를 시행할 지역 범위, 신고 의무 대상 등을 확정해 이르면 이번주 안에 시행령과 시행규칙을 예고한다.
전월세 신고제가 시행되면 신규 , 갱신, 변경 계약일로부터 30일 안에 세입자 혹은 집주인이 임대차 신고를 무조건 해야 한다. 계약금액, 계약일자, 면적, 해당 층수 뿐 아니라 추가로 갱신 여부, 계약기간 등 상세정보를 '정부24' 홈페이지나 주민센터 등에 신고해야 한다. 30일 안에 신고하지 않으면 100만원 이하 과태료를 물게 된다.
정부는 새 제도 도입에 따른 혼선을 막으면서 각 지역별 임대차 가구 현황을 고려해 지역별로 순차 도입하는 방안을 유력하게 검토 중이다. 아울러 소액 임대료를 내는 임차가구를 신고 의무 대상에서 제외하기로 하고 구체적인 기준을 마련 중이다. 예컨대 보증금이 1000만원 이하거나 월세 5만원 이하 등 소액인 경우까지 모두 신고 의무 대상에 넣게 되면 과도한 규제가 될 수 있다는 게 입법기관인 국회의 지적이기도 했다.
임대료를 조정하지 않고 계약을 자동 연장하는 '묵시적 계약'이나 임대료를 지불하지 않고 세들어 사는 무상 임대차도 신고 의무 대상에서 제외될 것으로 보인다. 현재 국내 전체 가구의 약 3.9% 가량은 무상 임차 가구다.
정부 관계자는 "조만간 구체적인 기준을 확정해 안내할 계획"이라며 "세입자가 임대료를 보호 받도록 하는 당초 취지를 살리면서도 일반인이 신고하는 데 있어 불편함이 없도록 제도를 도입할 것"이라고 말했다. 과태료는 100만원 이내에서 임대료 수준이나 허위 신고, 미신고등을 감안해 정해질 것으로 보인다.
다만 새 제도 도입의 파급력을 감안해 신고 의무를 위반했더라도 일정 기간 과태료 부과를 유예하는 방안이 동시 추진될 것으로 예상된다.
확정일자·전입신고도 '원스톱'으로.. 빌라·다세대 세입자도 빠짐없이 보증금 보호 vs 집주인 세금 전가로 전세값 자극 우려도'세입자 권리보호'라는 당초 취지에 부합하게 전월세 신고를 하면 자동으로 확정일자 신고, 전입신고가 '원스톱'으로 가능하도록 하는 방안도 추진 중이다
. 이를 위해 국토부, 행정안정부 등이 시스템을 개선하고 있다. 예컨대 6월 1일 임대차 계약을 하고 25일 전입 예정이면 6월 25일 임대차 신고, 전입신고, 확정일자 부여까지 한꺼번에 가능하다. 임대차 계약 신고기간(30일) 이후 입주하는 경우는 전입신고는 따로 해야 한다. 전입신고는 '입주시점에 해야 한다'는 주민등록법을 따라야 하기 때문이다.
전월세 신고와 동시에 확정일자를 받게 되면 임차인 대부분이 보증금을 떼일 위험이 크게 낮아진다. 현재는 빌라, 다세대, 연립주택 등 세입자의 70% 가량이 확정일자 신고를 하지 않은 것으로 추정돼 법적인 대항력이 없는 상태다. 그동안 집주인이 채무관계 등으로 집을 넘겨야 하는 상황에서 세입자가 확정일자, 전입신고를 하지 않았다면 1순위로 보증금을 받지 못하는 상황이 벌어졌다.
다만 집주인 입장에선 감추고 싶었던 임대료 수입이 100% 공개되기 때문에 세금 부담이 늘 수 있다. 일각에선 늘어난 세부담을 임대료에전가할 우려가 제기된다. 지난해 7월말 임대차2법 시행 이후 급등했던 전셋값이 최근 강남4구를 중심으로 하락전환하며 안정세를 찾고 있는 상황에서 두달여 뒤 시행하는 전월세 신고제가 또 다른 '악재'가 될 수 있다는 관측도 나온다.
다음 달(6월) 1일부터 전월세신고제가 시행되면 대부분 도시지역 주택 임대차 계약이 신고 대상이 돼 전월세 시장에 큰 변화가 일어날 전망이다. 무엇보다 이 제도가 시행되면 주택 임대도 매매와 같이 실거래가 정보가 취합되고 투명하게 공개된다.
이 제도를 통해 구축되는 임대시장 데이터베이스는 임대소득에 대한 과세 자료로도 쓰일 수 있으나 정부는 과세 활용 방안에 대해선 계획이 없다며 선을 긋고있다. 국토교통부에 따르면 이 제도는 주택 전월세 거래 당사자에게 계약일로부터 30일 내에 자자체에 거래내용을 신고하도록 의무를 부여한다.
대상은 수도권과 광역시, 세종시, 도의 시 지역에 있는 주택의 보증금 6천만 원이나 월세 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약이다. 결국 전국의 웬만한 도시지역에서 일어나는 주택 임대차 계약은 대부분 포함될 전망이다.
아파트나 다세대 등 주택뿐만 아니라 고시원과 기숙사 등 준주택, 상가내 주택이나 판잣집, 비닐하우스 등 비주택도 대상이 됩니다. 당정은 20대 국회 때만 해도 전월세신고제 대상을 수도권과 세종시, 3억 원 이상 거래 등으로 좁히는 방안을 검토했으나 작년 이후부터는 대부분 도시지역 전월세 거래를 광범위하게 포함하는 것으로 기조가 바뀐 것으로 전해졌다.
국토부 관계자는 "신고 대상을 넓히면 더욱 정확한 전월세 거래 정보망이 구축되지만 그만큼 많은 행정력이 소요된다"라며 "하지만 온라인 신고 시스템을 만들어 행정 수요를 흡수할 수 있을 것으로 본다"라고 말했다. 작년 이후 부동산 가격 상승세가 지방 도시로도 퍼지면서 전월세 시장도 불안한 양상을 띠고 있어 전월세신고제를 전국에서 운용할 필요성이 높은 상태다.
도 지역의 군은 신고지역에서 제외됐는데, 임대차 거래도 적고 소액 계약 비중도 높아 제도 운용에서 오는 편익 대비 비용이 훨씬 크기 때문이다. 보증금 기준을 6천만 원으로 한 것은 확정일자 없이도 최우선 변제를 받을 수 있는 보증금의 최소금액이 6천만 원인 점이 감안됐다.
계약이 이뤄지는 대부분의 주택 임대차 거래는 신고 대상으로 하겠다는 정부의 의지가 읽힌다. 전월세신고제를 도입하는 가장 큰 이유는 주택 임대차 시장의 투명한 공개다.
정부는 현재도 세입자가 확정일자를 받을 때 신고하는 내용을 모아서 실거래가 공개 시스템을 통해 계약금액이나 계약일, 층수 등 기본 정보를 공개하고 있으나 이는 전체 계약의 30% 정도밖에 되지 않는 것으로 추산됩니다. 전월세신고제가 운용되면 베일에 가려졌던 나머지 70%의 거래 내용이 공개될 수 있다. 물론 임대료를 조정하지 않은 갱신 계약 등의 경우는 신고 대상이 아니기는 한다.
신고제를 통해 계약기간, 신규·갱신 계약 여부를 비롯해 갱신 계약의 경우 기존 계약 대비 임대료 증감액 등의 데이터를 추가로 확보할 수 있다. 정부는 이를 통해 모은 주택 전월세 시장 데이터를 국민에게 제공하는 시스템을 구축해 11월 시범 운용할 예정이다.
이렇게 되면 더욱 많은 주택의 임대차 계약금액은 물론 지역별, 시점별 임대 주택 예상 물량과 지역별 계약 갱신율, 임대료 증감율 등의 정보가 공개된다. ' 국민은 이 시스템을 통해 임대차 시장 상황을 더욱 입체적으로 파악하고 활용할 수 있게 된다.
임차인은 주변의 신규·갱신 임대료 정보를 확인한 후 임대차 계약을 체결할 수 있어 합리적 의사 결정을 할 수 있고, 임대인도 주변 시세 수준을 정확히 파악해 적정한 임대료 책정으로 공실 위험을 줄일 수 있게 된다. 전월세 계약 신고를 통해 확정일자도 받을 수 있게 됨에 따라 임차인 입장에선 더욱 편리해질 수 있다.
현재로선 확정일자를 받으려면 주민센터를 직접 방문해야 하지만 앞으론 온라인으로 임대차 신고를 하면서 확정일자도 받을 수 있게 됐기 때문이다. 전월세신고제의 시행은 당정이 추진한 임대차 3법의 완성을 뜻하는 것이기도 하다. 임대차 3법은 전월세신고제와 계약갱신청구권제, 전월세상한제를 말한다.
나머지 두 제도는 작년 7월 말 시행됐으나 신고제는 시스템 구축 등을 위해 1년간 시행이 유예됐다. 일각에선 전월세신고제를 먼저 시행해 어느 정도 임대차 시장 데이터베이스를 확보하고 나서 나머지 두 제도를 시행하는 것이 옳은 순서였다는 뒤늦은 얘기도 나온다.
앞서 전월세신고제 도입이 논의되는 단계에선 학계 세미나 등을 통해 이 제도가 임대소득 공평과세에 기여할 수 있다는 전망도 많이 나왔다. 과세당국은 2019년 귀속분부터 2천만 원 이하 임대소득에 대해서도 전면과세를 시행하고 있는데, 이를 위해 전월세신고제로 확보된 정보가 유용하게 쓰일 수 있다는 얘기다.
하지만 정부는 전월세신고제는 과세 정보로 사용될 일이 없다고 못을 박았다. 국토부 관계자는 "이 제도는 임대 계약 정보를 파악하기 위한 것으로 과세와는 아무 연관이 없다"라며 "국세청도 이 자료를 활용할 계획이 없다고 밝히고 있다"라고 말했다.
하지만 이후 시장 상황 등 제반 여건에 따라 전월세신고제가 임대소득 과세에 쓰일 가능성은 언제든 부각될 수 있을 것이라는 시각이 많다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "전셋값이 크게 오르고 전월세 시장이 혼란스러워지면 정부도 과세 카드를 고민하지 않을 수 없을 것"이라며 "정부가 이것을 임차인 보호를 위한 수단으로만 쓰지 않고 다른 무엇인가를 하려 한다면 부작용이 나타날 우려가 있다"고 말했다.
출처 : SBS 뉴스
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임대차신고서 양식. /사진제공=국토부
6월 시행 '임대차 신고'는 어떻게? "임차인 1명만 신고해도 OK"
6월부터 임대차계약 시 임대인과 임차인은 의무적으로 임대차신고를 해야 한다. 계약서가 없더라도 관련 서류를 갖추면 신고할 수 있으며 온라인으로도 가능하다. 국토교통부는 15일 '주택임대차 신고제' 시행을 위한 '부동산거래신고 등에 관한 법률' 하위법령 개정안을 입법예고 하며 신고 절차 및 방법을 정리했다.
신고 방법은 계약당사자인 임대인과 임차인이 임대차계약신고서에 공동을 서명 또는 날인해 신고하는 것이 원칙이다. 다만 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 계약서를 제출하는 경우에도 공동신고한 것으로 간주하기로 했다. 임대인, 임차인 중 한 명이 임대차계약서를 제출해 신고접수를 하면 상대방에게 문자메시지로 신고접수가 접수됐음이 통보된다.
신고는 임대한 주택의 관할 읍면동 주민센터를 방문해 통합민원창구에서 오프라인으로 신청할 수 있다. 검색포털에서 '임대차 신고'를 검색해 부동산거래관리시스템 사이트에 접속하면 비대면 온라인신고도 가능하다. 온라인 신고할 때는 계약서 원본을 pdf, jpg 파일로 변환하거나 스마트폰으로 촬영한 사진파일을 첨부하면 된다.
신고 시 계약서가 반드시 필요한 것은 아니다. 계약자 중 한명이 계약금 입금내역 등 임대차 계약내용을 확인할 수 있는 서류와 함께 신고서를 작성하면 된다. 표준임대차계약서 양식이 아니더라도 계약을 내용을 확인할 수 있는 문서, 통장입금 내용 등 계약입증서류가 있으면 신고가 가능하다.
주민등록법상 전입신고를 할 경우에도 임대차계약서를 첨부하면 임대차계약 신고를 한 것이 되며 임대차신고 시 계약서를 제출한 경우에도 '주택임대차보호법'에 따른 확정일자가 부여된다.
공인중개사에게 신고 의무를 위임할 수도 있다. 계약당사자로부터 위임 받은 자가 위임장 등 필요한 서류를 갖추면 임대차 계약신고서의 작성 및 제출을 대행할 수 있다. 위임장의 별도 양식은 없으며 대리인에게 본인의 신고를 위임한다는 내용을 작성해 제출하면 된다.
임대차 3법’의 마지막 퍼즐인 ‘전월세 신고제(임대차 신고제)’가 4월 시범 실시를 거쳐 오는 6월부터 전면 시행된다. 임대차 시장의 투명성을 개선한다는 측면에서는 긍정적인 효과가 기대되지만, 집주인과 세입자 양측의 세 부담을 가중하며 겨우 안정 국면에 접어든 시장을 다시 혼란케 할 것이라는 우려도 나온다.
4일 국토교통부에 따르면, 오는 6월 1일부터 전월세 신고제가 시행된다. 임대차 계약일로부터 30일 내에 임대차 신고를 의무화하는 것으로 신고 내용은 계약금액, 계약일자, 면적, 층수, 갱신여부, 계약기간 등이다. 신고 의무를 어기면 100만원 이하 과태료를 부과한다.
이에 앞서 국토부는 4월 중에 세종시 보람동, 경기 용인시 기흥구, 대전시 서구 월평2동 등 5개동을 대상으로 전월세 신고제 시범 실시에 나설 계획이다. 국토부 관계자는 "정식 시행 전 전월세 신고제 시스템을 점검하는 차원"이라면서 "시범 실시 지역에 서울이 빠진 것은 신청한 지자체가 없었기 때문"이라고 밝혔다.
기존에 국토부 실거래가 공개시스템 등을 통해 공개됐던 전월세 거래가격은 세입자가 확정일자를 받는 과정에서 자연스럽게 수집된 정보로, 모든 실거래가가 등록되는 것은 아니었다. 이 때문에 임차인은 정확한 전월세 시세를 파악하기 어려워 ‘바가지 계약’ 등의 문제가 지속적으로 제기됐다.
또 집주인이 확정일자 신청을 거부해 보증금을 보호받지 못하는 경우도 있었다 . 국토부는 전월세 신고제를 통해 실거래가 신고와 자동으로 확정일자가 부여되도록 할 계획이다.
전문가들은 전월세 신고제 도입이 임차인 보호 체계를 강화한다는 긍정적인 측면에 대부분 동의한다. 다만 임대차 계약과 관련한 과세 부담이 커지면서 전세 시장 안정에 새로운 변수가 될 수 있다는 점은 우려한다. 임대차 시장에 단기 충격이 생길 수 있다는 얘기다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "임대차 시장을 투명하게 하고 세입자 권익을 향상한다는 제도의 취지는 바람직하다"면서도 "임대인이 전세 보증금을 갖고만 있어도 ‘간주임대료’에 대한 소득세가 부과되기 때문에, 세 부담 문제를 해결하기 위해 반전세나 월세로 전환하는 경우가 많아질 수 있다"고 말했다.
임대인 입장에서는 올해부터 강화되는 보유세 부담에 더해 임대소득세 부과도 피할 수 없게 된 셈이지만, 전월세 상한제로 가격 인상에는 한계가 있는 상황이다. 결국 임대료 인상으로 대응할 가능성이 있다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "소극 과세를 적극 과세로 바꾸겠다는 것이 핵심"이라면서 "단기적으로 새 임차인을 받을 때 집 수리를 안해주는 식으로 비용 전가가 이뤄질 것이고, 장기적으로도 늘어난 세 부담이 전월세 가격에 꾸준히 반영될 우려가 있다"고 했다.
부모의 도움을 받아 전셋집을 마련하는 신혼부부의 경우에는 전월세 신고제가 시행되면서 증여세를 피하기 어려워진다. 현행 세법에 따르면, 10년 내 5000만원을 초과하는 증여재산에 대해 ▲과세 표준 1억원 이하 10% ▲5억 이하 20% ▲10억 이하 30% 등의 구간별 증여세가 매겨진다. 그동안은 부모의 도움을 일부 받으면서 증여세를 제대로 내지 않고 지나가는 경우도 많았다.
고준석 동국대 겸임교수는 "안 그래도 전셋값이 많이 올랐는데 증여세 부담까지 더해지면 청년층의 신혼집 마련이 더 어려워지긴 할 것"이라면서 "혼인 기피 풍조가 더 심해지고 초혼 연령도 높아지는 사회 문제가 심화할까봐 걱정된다"고 말했다.
서원석 중앙대 부동산학과 교수는 "지난해 전세대란을 일으킨 계약갱신청구권과 전월세 상한제와 달리 전월세 신고제는 직접적인 규제를 가하는 종류는 아니라 그때와 같은 파급 효과는 없을 것으로 본다"면서도 "다만 임대인은 임대소득세를, 임차인은 증여세를 피하기 위해 아예 전세 계약서를 쓰지 않고 거주하는 ‘사각지대’가 생길 가능성은 있다"고 했다.
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[아시아경제 장세희 기자]전월세 신고제 시행을 앞두고 민원이 폭증하자 정부가 세부사항을 살펴보기로 했다. 가뜩이나 나빠진 부동산 민심을 더욱 악화시킬 수 있을 거란 우려가 깔려있다는 해석도 제기된다.
11일 정부 관계자는 "국토부 실거래가 공개시스템을 통해 공개된 전월세 거래가격은 세입자가 확정일자를 받는 과정에서 수집된 정보에 불과해 투명한 관리가 어려웠다"며 "해당 제도를 통해 전세시장에 대한 모니터링을 강화하고, 세입자의 권익도 향상시킬 수 있을 것"이라고 밝혔다.
오는 6월 1일부터 시행되는 전월세 신고제는 임대차 계약일로부터 30일 내에 임대차 신고를 의무화하는 것이 골자다. 신고 내용은 계약 금액, 계약 일자, 면적, 층수, 갱신 여부, 계약기간 등이다. 신고 의무를 어기면 100만원 이하 과태료를 부과한다.
최근 국민권익위원회에는 전월세 신고에 대한 다양한 민원 사례가 접수되고 있다. 신고 주체, 임대 사업자의 전월세 신고 해당 여부 등이다. 이들은 전월세 신고제에 대한 구체적인 가이드 없이, 과태료만 부과할 경우 국민 부담은 더욱 커질 것이라고 지적한다.
관련 민원이 잇따르자 정부도 관련 내용을 구체화하기로 했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 9일 변창흠 국토교통부 장관, 은성수 금융위원장 등과 함께 녹실회의(관계장관회의)를 소집해 임대차 신고제를 차질 없이 준비하는 방안에 대해 논의했다. 시장 혼란이 가중되지 않도록 대상을 명확히 하겠다는 입장이지만, 일단 정책 수정 없이 시행하겠다는 뜻은 분명히 한 것이다.
한편 일부 네티즌들은 전월세 신고제 시행과 관련해 '임대차 3법 폐지하라', '제발 아무것도 하지 마라' 등의 격한 반응을 보이고 있다. 국회는 지난해 7월 30일 본회의에서 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용의 주택임대차보호법 개정안 등 임대차 3법을 처리한 바 있다.
장세희 기자 jangsay@asiae.co.kr
서울 송파구의 한 부동산 중개업소 전경. /한경DB
전차인이 임대인에게 차임을 지급한 경우 임대인은
세금계산서를 발행해 줘야 할까?
원고는 2011.10.25. 임차인 B와 이 사건 건물에 대해 보증금 5억원, 월차임 4500만원으로 하는 임대차계약을 체결했다. 임차인 B는 이 사건 건물을 인도받아 웨딩홀 영업을 개시했다. 임차인 B는 2012년경 이 사건 건물 지상 1층 528.1㎡, 지상 2층 1,183.95㎡, 지상 3층 72.54㎡를 증축했고 자주식 주차장을 축조했다.
임차인 B는 2011.12.20. 전차인 C와 전대차계약을 체결했고 전차인 C는 원고에게 부가가치세를 포함해 매월 4950만원의 차임을 지급해 오다가 2015년 7월경부터 차임을 연체했다. 이에 원고는 차임을 연체했음을 이유로 임대차계약을 해지한다는 취지의 소송을 제기했다.
이에 대해 전차인 C는 원고가 임차료에 대해 세금계산서를 발급해주지 않았기 때문에 차임을 지급하지 않은 것이며 원고가 세금계산서를 발급해주지 않은 탓에 부가가치세 매입세액을 공제받지 못해 손해가 발생했으므로 전차인 C의 원고에 대한 손해배상채권으로 원고의 차임 등 채권과 대등액에서 상계한다는 항변을 했다. 이 사건에서 법원은 어떻게 판단했을까?
이에 대해 대전고등법원은 원고가 전차인 C로부터 지급받은 합계 4억9500만원(부가가치세 포함)의 차임에 대해 전차인 C에게 세금계산서를 발급해 주지 않았고, 그 때문에 전차인 C가 부가가치세 신고를 하면서 매입세액을 공제받지 못한 사실을 인정했으나, 전차인 C는 매입자발행세금계산서 절차를 통해 매입세액을 공제받을 수 있었으므로, 전차인 C가 위와 같은 절차를 통해 매입세액을 공제받을 수 없었다는 특별한 사정이 없는 이상, 원고의 세금계산서 미발행과 전차인 C의 손해 사이에 상당인과관계가 없다”고 보아, 전차인 C의 상계항변을 배척했다.
그러나 대법원은 원심의 판단과 달리 원고의 세금계산서 미발행과 전차인 C가 주장하는 손해 사이에 상당인과관계가 인정된다고 보았다.
즉, 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외)하는 경우 세금계산서를 그 공급을 받는 자에게 발급해야 하고, 이를 발급하지 않는 경우 형사처벌을 받게 되는 등 공급자는 공급받는 자에게 세금계산서를 의무적으로 발급해야 하는 점, 매입자발행세금계산서는 경제적으로 우월한 지위에 있는 공급자가 과세표준이 노출되는 것을
피하기 위해 세금계산서를 발급하지 않는 등의 경우에 공급받는 자(매입자)가 공급자(매출자)의 조력 없이도 매입세액 공제를 받을 수 있는 특례를 규정한 것으로서 해당 재화 또는 용역의 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일부터 3개월 이내에 관할세무서장에게 거래사실의 확인을 신청해야 하는 등 그 제도의 입법 취지 내지 목적, 기능과 그 이용에 시간적 제한이 있는 점 등에
비추어 보면 공급받는 자가 매입자발행세금계산서 발행 절차를 통해 매입세액을 공제받을 수 있는지 여부와 관계 없이 재화 또는 용역을 공급한 사업자가 정당한 사유 없이 세금계산서를 발급하지 않은 탓에 공급을 받은 자가 매입세액을 공제받지 못했다면, 공급자는 원칙적으로 공급받은 자에 대해 공제받지 못한 매입세액 상당의 손해를 배상할 책임이 있다고 보았다.
다만, 대법원은 원고가 전차인 C에게 세금계산서를 발급할 의무가 없다고 보았다. 대법원은 원고가 전차인 C에게 세금계산서를 발급할 의무가 있음을 전제로 하는 전차인 C의 원고에 대한 손해배상채권은 성립될 수 없으므로 원고의 차임채권과 상계하겠다는 항변은 이유가 없다고 판단했다. 대법원이 이렇게 판단한 이유가 무엇일까?
이 사건에서 임차인 B는 임대인인 원고의 동의를 얻어 전차인 C에게 이 사건 건물을 전대했고, 전차인 C는 직접 임대인인 원고에게 월차임을 지급해 왔다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되므로 여전히 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있다(민법 제630조 제2항).
한편, 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 임대차계약, 즉 전대차계약이 성립하므로 임차인은 전차인에 대해 차임을 청구할 수 있다. 반면에 임대인과 전차인 사이에는 계약을 체결한 바 없으므로 직접적인 법률관계가 형성되지는 않는다.
다만 임대인 보호를 위해 전차인은 임대인에 대해 직접 의무를 부담할 뿐이며, 이때 전차인은 전대차계약 상의 차임지급 시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못한다(민법 제630조 제1항, 대법원 2008.3.27. 선고 2006다45459 판결 참조).
그런데 부가가치세법은 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외)하는 경우에는 이를 공급받는 자에게 세금계산서를 발급해야 한다고 규정하고 있다. 여기서 ‘용역을 공급받는 자’라 함은 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 역무 등을 제공받는 자를 의미한다.
이러한 법리와 관련 법령에 따르면, 임대인인 원고는 계약상 임차인인 B에 임대용역을 공급했고, 전차인인 C는 전대차계약에 따라 임차인인 B로부터 다시 임대용역을 공급받았을 뿐이며 원고와 전차인 C 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않았으므로, 원고가 전차인 C에게 임대용역을 공급한 것으로 볼 수 없다.
따라서 대법원은 비록 전차인 C가 임대인인 원고에게 직접 차임을 지급했다고 하더라도 임대인인 원고가 직접적인 법률관계가 없는 전차인 C에게 세금계산서를 발급할 의무가 없고 세금계산서 발급의무가 없으니 미발급으로 인한 손해배상채권도 성립될 수 없다고 판단한 것이다.
위와 같이 대법원과 원심의 판단 이유는 달랐지만 전차인 C의 원고에 대한 손해배상채권으로 원고의 차임 채권과 상계한다는 항변은 인정될 수 없다는 결론은 같았다. 결국 이 사건 임대차계약은 적법하게 해지된 것으로 인정되었고 피고는 보증금 5억원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 주차장을 철거하고, 주차장 부지 및 이 사건 건물을 인도할 수밖에 없었다.
LH 땅투기 의혹 초기 ‘조사’라며 느린 대응 全공무원 재산등록 등 ‘뜬금포’ 대책도 민심 자극
지난 7일 서울시장 보궐선거에서 오세훈 국민의힘 후보는 서울 자치구 25개 자치구 전역에서 박영선 더불어민주당 후보를 앞섰다. 야권 강세지역인 강남 3구를 넘어 민주당 강세지역인 서울 서남권과 동북권에서 야권은 50% 이상 득표율을 거뒀다.
이같은 선거결과는 문재인 정부의 거듭된 ‘부동산 실정(失政)’을 심판해야 한다는 정서가 강했기 때문으로 풀이된다. 선거를 앞둔 지난 2일 공개된 한국갤럽 여론조사에 따르면, 문재인 대통령의 국정 운영을 부정평가 이유 첫번째는 ‘부동산 정책(40%)’으로 2위인 ‘경제/민생문제 해결부족(7%)’보다 훨씬 많았다.
집권 3년차까지 ‘주택공급이 부족하다’는 시장의 지적에 귀를 닫으며 규제 일변도의 정책을 쏟아내 ‘수요와 공급’이라는 시장 원리를 작동하지 않게 만든 것을 심판해야 한다는 정서가 강하게 작용했다는 것이다.
게다가 한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기 사건이 불거졌을 당시, 검찰 수사를 통해 투기범을 색출해야 한다는 국민여론이 높았음에도 불구하고, 정부는 합동조사라는 방식으로 뜨뜻미지근한 반응을 보였다. 변창흠 국토교통부 장관 등 책임있는 인사에 대한 문책 여론이 높았지만, 청와대는 20일 넘게 묵묵부답이었다.
‘집값 잡기’에 실패한 정부가 공직자들의 부동산 투기에 미온적이라는 인식을 확산심어주면 ‘정권 심판 투표’를 자초했다는 분석도 나온다.
◇’공급부족론’ 외면하다 실기···임대차3법으로 전세값 폭등
문재인 정부는 4년간 25차례 부동산 정책을 발표했지만 천정부지로 오르는 집값·전셋값을 잡지 못했다. 8일 한국부동산원의 월간주택가격동향에 따르면, 수도권 아파트 매매가는 최근 3년간 16.09%, 최근 5년간 23.14% 올랐다. 전세가는 최근 3년간 8.18%, 최근 5년간 11.70%가 올랐다. 현 정부는 출범 초부터 ‘공급 부족’ 지적을 인정하지 않고 ‘투기 수요가 문제’라며 고집을 부리며 실기(失期)한 후과다.
‘주택공급이 부족하다’는 지적은 현 정부 출범 때부터 있었지만, 정부는 지난해 7월까지도 이를 인정하지 않았다. 김현미 전 국토교통부 장관은 지난해 7월 23일 국회에서 서울 주택 공급이 부족하다는 지적에 "지난 3년 동안 인허가·착공 물량이 많게는 70%, 적게는 20% 과거 대비 많았다"고 반박했다.
그러나 결국 김 전 장관은 4개월 후인 11월 30일 국회에서 "5년 전에 인‧허가 물량이 대폭 줄었고 공공택지를 취소해서 공급이 줄 수밖에 없는데, 아파트가 빵이라면 내가 밤새워서라도 만들겠다"고 입장을 바꿨다. 정부가 ‘공급 부족’을 인정하지 않는 동안 집값은 계속 올랐다. 한국부동산원의 월간주택가격동향에 따르면, 매매가 상승률은 지난해 7월 0.61%, 8월 0.47%, 9울 0.42%, 10월 0.32%, 11월 0.54%를 기록하며 급상승했다.
부작용이 우려된다는 비판에도 강행한 임대차 3법도 민심에 불을 질렀다. 지난해 7월부터 시행 이후, 계약 갱신시 임대료를 5%까지만 올릴 수 있도록 상한선이 정해지자 신규 계약 때 임대료가 급증하게 됐다. 계약갱신 청구권은 재건축 실거주 의무 요건 등과 결합되면서 전월세 시장에 극심한 혼란을 안겼다.
‘전월세 씨가 말랐다’는 말이 나왔다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 지난해 9월 아파트 전월세 거래량은 8353건으로 지난해 같은 기간 1만2515건에 비해 크게 줄었다. 전·월세값이 폭등해 매매가에 육박하면서 과거 임대차 시장에 머물렀던 20~30대가 매수자로 나섰고, 이는 집값까지 끌어올렸다. 이른바 패닉바잉(공황매수)이다.
한국감정원 ‘아파트 매입자 연령대별 현황’에 따르면 지난해 10월 20대 이하가 전국에서 매입한 아파트 숫자는 9월(2848가구)보다 25% 늘어난 3561가구로 조사됐다. 이는 전체(6만6174가구)의 5.4%에 해당하는 비율로, 지난해 1월 연령대별 통계가 작성된 이후 처음으로 5%대를 기록한 것이다.
4·7 서울시장 보궐선거 투표일이 얼마 남지 않은 지난달 말 공개된 공직자 정기재산변동신고 때는 김상조 전 청와대 정책실장, 박주민 민주당 의원 등이 임대차 3법 시행 직전에 임대료를 올려받았다는 사실까지 알려지면서 정부여당은 도덕적 권위도 잃게 됐다.
서울시장 선거 기간에야 박영선 후보는 "(임대차 3법의) 일시적인 부작용을 좀 더 국민들에게 호소했어야 하는데, 그 부분을 놓쳤다"고 했다.
한국부동산원 월간주택가격동향
◇뒤늦은 공급대책에도 민간 재건축·재개발은 외면
뒤늦게 공급 부족을 인정하고 내놓은 대규모 주택 공급 대책도 유권자들의 마음에 들지 않았던 것으로 보인다. 서울 내 30만호 공급을 호언한 2·4공급대책이 민간 재개발·재건축은 여전히 억누르면서 한국토지주택공사(LH)에 의존해 공급하려고 했기 때문이다.
LH 사장 출신의 변창흠 국토부 장관은 2·4 대책을 내놓으면서 민간이 해오던 재건축·재개발 등 도심 정비사업에 LH 등 공기업이 단독 시행자로 나설 수 있게 해 사업 기간을 단축하고 토지 등 소유자에게 민간보다 더 많은 개발 이익을 주겠다고 약속했다.
기존의 민간 주도 도심 정비사업이 정부의 재건축초과이익부담금 부과, 실거주 의무 기간 부여 등의 규제로 사업성이 악화된 상황에서, LH 등 공기업에 이를 피할 수 있는 특혜를 줘 노후 단지의 참여를 이끌어 내겠다는 이야기였다. 민간이 해오고 있던 영역을 정부·공기업이 침해한다는 비판이 일었다. 주민동의 60% 이상이면 LH 등 공공 재개발 사업자가 사업지를 수용할 수 있다는 구상도 재산권 침해 논란을 일으켰다.
LH에 과도하게 의존하다 ‘LH 직원 땅투기’라는 사건이 생기자, 정책 자체의 실현 가능성이 의심 받는 상태가 됐다. LH라는 사업 시행자의 신뢰가 치명타를 입으면서 법이 정한 1년내 토지주 등의 3분의 2 이상의 동의를 확보하는 것이 쉽지 않아졌기 때문이다. 만약 1년 이내에 토지주 등의 3분의 2 이상의 동의를 얻지 못하면 사업은 자동으로 취소된다.
LH 직원의 땅투기 의혹이 최초로 알려진 지난달 2일 이후 정부가 ‘수사’가 아닌 ‘조사’라는 방식으로 시간을 끌며 대응에 미온적이었던 점도 민심을 자극했다. 정세균 국무총리는 땅투기 의혹이 드러난 지 9일이 지난 3월 11일이 돼서야 국토교통부와 LH 직원 1만4000명을 조사해 추가로 7명의 3기 신도시 및 인접 지역내 토지소유자를 찾아냈다고 밝혔다. 경찰도 의혹 제기 일주일이나 지난 시점인 지난달 9일에야 진주 LH 본사 사옥을 압수수색하면서 ‘뒷북 수사’라는 지적을 받기도 했다.
‘직원 땅투기’ 사건 당시 LH 책임자이자 현직 주무부처 수장인 변창흠 장관의 거취를 놓고 청와대가 시간을 끌다 초유의 ‘시한부 장관’을 만들어낸 점에 대해서도 비판이 많았다. 땅투기 의혹을 받던 LH 직원들에 대한 감시·감독할 책임이 있었던 변 장관에 대해 민심이 악화되는 동안, 청와대는 열흘 동안 변 장관을 감싸는 모습을 보였다.
변 장관은 그가 설계한 2·4대책과 한 몸으로, 물러날 경우 공급 대책 자체가 좌초할 수 있다는 판단이 깔린 것으로 보인다. 결국 여론에 밀려 변 장관 사의를 발표하면서도 "주택 공급도 중요하므로 그 일을 마치고 퇴임하라는 것"이라는 애매한 단서를 달아 ‘시한부’ 장관으로 만들었다.
이와 함께 정부는 ‘공직자 부동산 투기를 막는다’면서 전 공직자 대상 재산등록 의무화 조치를 추진하겠다고 밝혔다. 이미 토지대장이나 등기부등본에 전·현 소유자 정보가 영구적으로 남는 상황에서 과도한 행정력 낭비라는 지적이 나왔다. 공직자 본인과 직계 가족 등 등록 대상자가 1000만명에 육박할 수 있는 상황에서, 부동산 시장이 일시적으로 거래가 위축되는 충격을 받을 수 있다는 지적도 있다.
