부동산 규제완화 불협화음.. 종부·양도세 완화 없던일로

 

서울 노원구 상계동 아파트 단지 일대. [연합]

 

 

 

서울 남산을 찾은 시민들이 서울 강남 일대를 보고 있는 모습. /연합뉴스

 

 

 

 

 

 

사진은 지난 13일 남산에서 바라본 서울시내 아파트./연합뉴스

 

 

 

부동산 규제완화 불협화음.. 종부·양도세 완화 없던일로

 

용두사미 된 與 부동산특위
재산세 6억→9억 사실상 확정
친문 반발에 추가 손질은 없어

홍부총리 "불확실성 걷어내야"더불어민주당 부동산 특위가 재산세 감면 상한선을 종전 6억원에서 9억원으로 상향 조정하는 안을 사실상 확정한 채 막판 조율에 들어갔다.

다만, 종합부동산세·양도소득세·대출규제 완화는 '부자감세 반대' 논리를 앞세운 '친문'(친문재인)계의 거센 반발 앞에 결국 변죽만 울리다 미세조정 수준으로 가닥이 잡히는 모양새다.

송영길 대표 출범 이후 문재인정부 부동산 정책의 전면적인 수정 요구와 함께 키를 잡은 김진표 의원의 부동산특위도 당장 힘이 빠지며 역할 축소로 이어질 전망이다.

 

4·7 재보궐선거 참패 원인으로 꼽힌 부동산 민심 악화를 계기로 추진된 부동산 규제완화 작업이 지도부 간 갈등 속에 '용두사미'에 그칠 공산이 커지면서 여당이 또다시 주택시장 혼란만 가중시켰다는 비판의 목소리가 높아지고 있다.

민주당 부동산특위는 20일 국회에서 전체회의를 열어 1가구 1주택자의 재산세 감면 상한선을 종전 6억원에서 9억원으로 상향하는 안을 포함한 부동산 세제 개편안을 논의했다.

일부 의원들이 재산세 감면 방침에 반대하고 있는 게 남은 변수지만, 특위가 재산세 감면 필요성에 대해 대략적 공감대를 형성한 데다 당정 간에도 큰 이견이 없어 오는 24일 당 정책 의원총회를 거쳐 최종안을 확정할 가능성이 높다.

그러나 종부세 완화, 양도세 중과 유예, 대출규제 완화 등 실수요자의 주거 부담을 덜어줄 수 있는 추가적인 규제완화 대책은 사실상 없던 일로 되는 모양새다.

당초 특위는 종부세 부과 기준을 9억원에서 12억원으로 높이고, 1년 미만 보유주택 양도세 중과 유예, 1주택자 양도세 감면 기준을 9억원에서 12억원으로 상향하는 안 등을 검토하고, 송영길 대표는 무주택 실수요자에 한해 주택담보인정비율(LTV)을 90%까지 완화하는 안을 공약으로 제시했지만 친문계를 중심으로 당 안에서 "정부 정책 기조에 역행한다"는 공개 비판이 이어지면서 관련 논의가 사실상 중단된 상태다.

 

친문 인사인 강병원 민주당 최고위원은 이날 라디오에서 "양도세 유예를 하자는 의견은 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있고 다주택자들에게 굴복하는 인상도 줄 수 있다"고 주장했다.
여당 내 자중지란 속에 주택시장 혼란이 가중되는 가운데 정부는 정책노선 변화 여부에 대한 신속한 교통정리를 촉구하며 여당을 압박했다.

 

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "기존 부동산정책의 일부 변화 가능성에 대한 갑론을박 및 불확실성을 걷어내는 것이 시급하다"고 말했다.

 

 

mkchang@fnnews.com 장민권 이진혁 기자

 

 

 

 

 

 

 

지난달 은행의 가계대출 잔액은 1025조6985억원으로 지난 2004년 가계대출 통계

작성 이후 최대 증가 폭으로 늘어났다.ⓒ픽사베이

 

 

 

 

조일수록 커지는 풍선효과…부작용만 더 커졌다

 

정부 대출 규제에도 기타대출 등 규제 사각지대 양산

"원칙에 입각한 규제 설계 필요...적용 범위 달라야"

 

 

글로벌 시장 전반으로 유동성이 급격하게 늘어난 가운데 정부의 규제 일변도가 오히려 부작용을 양산하고 있다는 지적이 나온다.

돈이 급격하게 풀리는 시기에 과도한 대출 규제가 오히려 풍선효과로 나타나고 있어서다.

 

정부가 급속도로 늘어난 대출 규모를 조이기위해 대책을 내놓을수록 부작용은 더욱 커지고 있다는 지적이다. 부동산 규제 강화로 영끌족들이 주식과 코인으로 몰리면서 가계대출 폭증을 야기하고 있다는 분석이다.

 

24일 한국은행에 따르면 지난달 은행의 가계대출 잔액은 1025조6985억원으로 전월 대비 16조1453억원이 급증했다. 이는 지난 2004년 가계대출 통계 작성 이후 최대 증가 폭이다.

 

가계부채가 폭증할수록 정부는 줄곧 가계대출 조이기에 나서고 있지만 좀처럼 효과는 나타나지 않고 있다. 오히려 지난 2월에는 사상 최초로 가계대출 잔액이 1000조원을 돌파했다.

가계대출은 은행을 포함해 전 금융권으로 급격한 증가세를 보이고 있다.

 

기타대출 11조8천억 급증...공모주 청약 등 규제 사각지대 우려

 

 

지난달 말 기준 가계대출과 신용대출이 사상 최대 폭으로 불어난 배경에는 항목 중에 기타대출이 11조8000억원이나 급증한 영향 때문이다.

이로써 기타대출의 잔액은 281조5000억원 규모에 육박하게 됐다.

 

이는 집을 사기 위한 대출 증가세가 아닌 공모주 청약투자를 위한 대출과 가상자산에 대한 투자 영향 때문이라는 분석이다.

지난달 28~29일 SK아이테크놀로지(SKIET) 공모주 청약에서 발생한 대출 수요가 전체 가계대출과 신용대출 증가에 큰 영향을 미쳤다는 것이다.

 

청약일을 포함한 3영업일 간의 기타대출 추이 등으로 약 9조원대 규모가 SKIET 관련 대출로 추정된다는 것이 한국은행의 분석이다.

기타대출 11조8000억원에서 9조원 규모는 청약 관련 자금 수요라는 지적이다.

 

SKIET 공모주 청약에는 실제 사상 최대 규모인 81조원의 청약 증거금이 몰렸다.

이때 신용대출이 급증한 것은 증권사별 중복 청약의 막차를 타려는 투자자들 빚투가 많아진 영향 때문으로 풀이된다.

 

 

 

 

 

 

서울 강남구 압구정 현대아파트 모습. 2021.5.7/뉴스1 © News1 박세연 기자

 

 

 

은행 가계대출 추이.ⓒ한국은행

 

 

 

 

 

주택담보대출에 대한 강한 규제 영향으로 지난달 가계 대출 규모의 증가폭은 다소 줄었지만 이에 대한 풍선 효과로 은행권의 기업대출 규모는 11조4000억원이 늘었다.

이로써 전체 기업대출 잔액은 1011조4000억원에 육박한다. 대기업 대출 잔액 규모는 전달 대비 2조원이 증가한 176조원에 달한다.

중소기업대출 잔액 역시 9조5000억원이 증가한 836조3000억원에 이르고 있다.

 

최정욱 하나금융투자 연구원은 "지난달 은행들의 대출 성장률은 1분기에 이어 고성장이 지속된 것으로 추정된다"고 말했다.

이어 "올 2분기에도 적어도 2~3%를 상회하는 대출성장률을 기록할 것"이라고 예상했다.

 

금융당국은 최근에 발표한 새로운 가계부채 대책에서 집단대출이 규제 사각지대로 남게되면서 고심이 커지고 있다.

 

집단대출은 신규 분양 혹은 재건축·재개발 아파트 입주 예정자 전체를 대상으로 취급되는 대출인데 이번 규제 대상에서 집단대출은 제외돼있다. 부동산 규제가 강화되면서 집단대출 규모가 줄긴 했지만 향후 집단대출을 통한 자금 수요가 커지는 풍선효과로 나타날 수 있다는 주장이 나온다.

 

익명을 요구한 한 금융권 관계자는 "부동산 정책 실패를 대출 규제로 막고 있다는 것이 가장 큰 문제"라며 "이마저도 다시 대출을 완화해주려고 하는데 오히려 부작용만 커지는 결과로 나타날 것"이라고 지적했다.

 

경제원칙에 맞지 않는 정책 때문에 규제 사각지대가 생기면서 금융당국의 고심은 더욱 커질 것이라는 우려도 나온다. 하지만 자칫 규제를 느슨하게 하면 또 다른 부작용이 속출하 수 있다는 점에서 규제에 대한 딜레마는 더욱 커질 것으로 관측된다.

 

성태윤 연세대학교 경제학부 교수는 "경제환경이 바뀌면 규제의 적용범위는 당연히 달라질 수 있지만 원칙까지 바뀌면 부작용이 클 수 밖에 없다"고 강조했다.

이어 성 교수는 "원칙에 입각해 규제를 설계하는 것이 필요하다"고 말했다.

 

 

©(주) 데일리안

이미경 기자 (esit917@dailian.co.kr)

 

 

 

 

 

 

 

 

남윤호 기자

 

 

민주당, '부동산 정책' 불협화음…이견 조율 과제

 

 

종부세·양도세 완화 반대 의견…LTV 완화도 이견

[더팩트ㅣ신진환 기자] 부동산 정책을 둘러싸고 더불어민주당 내 진통이 계속되고 있다.

부동산 세제 수정과 대출 규제 완화를 놓고 당내 이견이 분출되면서 자중지란에 빠진 모양새다.

4·7 재보선 참패 이후 성난 민심을 달래기 위해 부동산 정책 개편을 주도하는 민주당의 신뢰에 금이 가고 있다.

 

민주당 부동산 특위는 청년·신혼부부 등 무주택 실수요자 대상 대출 규제를 대폭 완화하고, 종합부동산세 부과 기준을 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향하거나, 10~11억 원 선에서 과세 구간을 추가하는 방안, 다주택자들에게 부과되는 양도세 중과 유예를 다시 연기하는 방안을 검토하고 있다.

 

그러나 부동산 세제 보완의 매듭이 지어지지 않고 있다. 민주당 부동산 특별위원회는 지난 20일 오후 국회 의원회관에서 전체회의를 열고 재산세 감면 방안 등 부동산 정책과 관련해 집중적으로 논의했으나, 별다른 결론을 내리지 못했다.

 

애초 1가구 1주택자에 대한 혜택 범위를 넓히기 위해 재산세 감면 기준을 공시가 6억 원에서 9억 원 이하로 상향 조정할 것이라는 관측이 많았다.

김진표 특위 위원장은 "부동산 대책에 대해 정부부처 및 전문가 등과 협의해 대안을 찾아보고 현안을 검토하는 단계이며 현재까지 결정된 정책은 없다"고 했다.

김 위원장은 재산세 완화에 대한 합의 여부에 관한 질문에 "합의된 것이 없다"며 "당·정 간에도 전혀 합의된 게 없고 재산세뿐만 아니라 협의 시작도 안 했다"고 했다.

 

그러면서 "특위에서 논의된 내용도 확정되지 않았기에 말씀드릴 수 없다"며 정책 혼선이 빚어질 것을 우려해 말을 아꼈다.

 

다만 지방세 과세일이 6월 1일이라는 점을 고려해 재산세 완화 방안 추진을 시사했다. 김 위원장은 앞으로 특위 고문단과 자문위원, 당 지도부, 의원총회, 당정 협의 절차 등을 거치는 과정에서 내용이 얼마든 지 바뀔 수 있다고 전제하면서도 이달 말 당정 협의가 이뤄진 것은 발표하겠다고 밝혔다.

송영길 대표가 당권을 잡은 이후 종합적인 부동산 정책 보완에 강한 의지를 드러냈음에도 속도를 내를 내지 못하는 이유는 당내 이견이 접점을 못 찾고 있어서다. 당 안팎에서 종합부동산세, 양도소득세, 대출 규제 완화 문제를 두고 반대 의견이 제기되면서 혼란스러운 분위기다.

 

박주민 의원은 지난 21일 "보궐선거 이후 우리 당의 부동산 정책 논의 방향도 시민들에게 잘못된 신호를 주고 있는 것은 아닌지 매우 우려스럽다"며 "공급에 대한 신뢰를 얻지 못한 상황에서 보유세와 금융 규제 완화를 먼저 하면, 지금 집값이 들썩이는 것을 보건대, 불난 집에 기름을 더 붓는 꼴이 될 것"이라고 지적했다.

고용진 수석대변인은 전날 송 대표와 3선 의원 간담회를 마친 뒤 기자들과 만나 "부동산 관련해서 몇몇 의원들이 무주택자·청년 등 집 없는 사람, 또 집값이 높지 않은 사람들의 소리를 듣고 대책을 만드는 게 우선인데 (부동산 특위 논의는) 순서가 뒤죽박죽이 아니냐는 지적이 있었다"고 전했다.

 

송 대표가 언급한 주택담보대출비율(LTV) 90% 상향도 제동이 걸린 상태다. 특히 부동산 세제와 대출 규제 완화는 시장에 끼치는 영향이 커 세심하게 검토해야 한다는 신중론과 함께 집값 안정이라는 정부의 정책 기조와 배치되는 만큼 주택 공급책을 보강하는 방향으로 추진하자는 의견이 적잖은 것으로 전해졌다.

 

민주당의 부동산 정책 보완·수정이 지지부진하면서 시장에 혼란을 초래하고 있다는 지적이 제기된다. 실제 부동산 세제 완화에 대한 기대감이 커지면서 서울 부동산 시장 거래가 얼어붙고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 17일 기준 5월 서울 주택 거래량은 401건으로 동년 동월 기준(5593건) 때보다 급감했다.

 

민주당은 오는 24일 의원총회를 열고 당내 여론을 수렴할 계획이다. 현재로선 종부세·양도세·대출 규제 완화 등에 있어서 시각차가 분명한 만큼 접점을 찾을지는 미지수다.

자칫 지도부 및 특위와 일부 의원들 간 정면충돌할 가능성도 있다.

부동산 정책 결정보다 내부 진통을 수습하는 것이 민주당이 당면한 과제라는 지적이 나온다.

 

 

 

shincombi@tf.co.kr

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송영길 더불어민주당 대표(앞줄 왼쪽), 김기현 국민의힘 대표 권한대행 겸 원내대표가

19일 서울 종로구 조계사에서 만나 인사를 나누고 있다. 양당 지도부는 전날에도 광주

에서 5·18 민주화운동 41주년 기념식에 나란히 참석해 이날로 이틀 연속 한자리에 모였다.

뉴시스

 

 

 

 

종부세·양도세 그대로 가는 與… 부동산 규제완화 벼르는 野

 

 

국회 정상화까지 난관 산적
김오수·특별감찰관 합의했지만
인사청문회법·수사청은 '평행선'

자영업자 손실보상제 소급적용도
정치권과 정부 입장 달라 '난항'

 

 

여야가 김오수 검찰총장 후보자 인사청문회 개최, 청와대 특별감찰관 임명 등에 천신만고 끝에 합의했지만, 핵심 입법과제들이 줄줄이 대기하면서 향후 국회가 정상화되기까지 넘어야 할 난관이 여전히 많다는 지적이다.

여당이 당내 반발을 의식해 재산세를 제외한 종합부동산세(종부세), 양도세 완화 등 부동산 세제를 사실상 현행 유지로 가닥을 잡을 가능성이 높아지면서 부동산 규제완화를 주장한 야당과 갈등이 예상되고 있고, 대형쇼핑몰 영업시간 규제 등을 담은 유통산업발전법 개정안 등 쟁점 법안들도 처리를 앞두고 있다.

 

여당이 '마이웨이'를 예고한 인사청문회법 손질, 검찰의 수사권 완전 박탈을 위한 중대범죄수사청(수사청) 설치 등에도 야당이 반발하고 있어 국회가 공전을 거듭할 수 있다는 우려도 나온다.
19일 정치권에 따르면 더불어민주당 부동산특별위원회가 추진하고 있는 종부세 완화, 양도세 중과 유예, 대출규제 완화 등에 대한 여당 내 반발이 이어지고 있다.

강병원 민주당 최고위원은 이날 라디오에서 송영길 민주당 대표의 대출규제 완화 공약에 대해 "정부 정책 목표와 맞지 않는다"며 반대 목소리를 또다시 냈다.

강 최고위원은 "부자들 세금을 깎아주지 못해서 (재보궐선거에) 졌다는 원인 진단이나 종부세 대상 축소, 양도소득세 중과 유예 처방은 잘못됐다"고 강조했다.

 

여당 주류인 '친문'(친문재인)계 인사들이 '부자 감세' 논리를 앞세워 부동산 규제 완화 방침에 반발하자 재산세만 낮춘 채 종부세 완화, 양도세 중과 유예는 사실상 현행 유지로 가닥이 잡히는 모양새로, 이대로 부동산 세법 개정이 처리될 경우 부동산세·대출규제를 주장해온 국민의힘과 마찰이 불가피할 전망이다.

윤희숙 국민의힘 의원은 SNS에 "실제 사는 집에 보유세를 중과세하는 것은 어떤 정책목표를 기준으로 봐도 '넌센스'"라며 '투기억제라는 목표를 들이댈 수도 없다.

1주택자에게는 종부세를 적용하지 말아야 한다"고 지적했다.

정부 방역조치로 피해를 입은 소상공인·자영업자의 영업손실 소급적용 여부도 여야와 정부간 입장 차로 좀처럼 논의가 진전되지 않고 있다.

여야는 손실보상법 소급적용 필요성에 공감하면서 정부를 압박하고 있지만, 정부는 재정조달 어려움과 다른 업종과의 형평성 등을 들어 반대 입장을 고수하고 있다.

 

국회 산업통상자원중소벤처기업위원회는 현장 목소리를 듣기 위해 오는 25일 손실보상법 입법청문회 개최를 예정한 상태지만, 정부 입장이 전향적으로 바뀔 가능성은 여전히 낮아 손실보상 소급적용 처리를 촉구하는 소상공인들의 반발 속에 여야 정치권의 고심이 커지고 있다.

손실보상법이 처리된 직후 산자위가 심사를 재개할 대형 유통업체의 출점·영업규제 강화를 골자로 한 유통산업발전법 개정안도 쟁점이다.

복합쇼핑몰의 영업시간 제한 및 월 2회 의무휴업 도입, 대형마트보다 규모가 작은 식자재마트의 영업규제 대상 포함 여부 등이 앞서 열린 소위에서 주로 다뤄졌는데 일단 여야 모두 규제 실효성을 두고 신중론을 제기하면서 본격적인 논의는 미뤄진 상태다.

 

다만, 대선을 앞두고 소상공인 표심을 의식할 수 밖에 없는 여당이 유통업체 규제를 강행할 가능성이 높다는 관측이 나오는 가운데 야당은 의무휴업일을 일요일로 일괄적으로 정하기보다 지자체가 유연하게 결정할 수 있도록 하거나 대형마트의 온라인쇼핑 영업 시 의무휴업 규제를 풀어주는 안을 제시하고 있지만, 의석 수에 밀려 여당의 강행 처리를 막긴 어려운 상황이다.

민주당은 검찰이 담당해온 6대 중대범죄 수사를 전담하는 기관인 중수청을 설치하는 법안을 추진하고 있지만, 국민의힘은 "삼권분립 파괴"라고 반발하고 있다.

여당이 처리를 예고한 고위공직자 도덕성 검증을 비공개로 진행하도록 한 인사청문회법 개정안에 대해서도 야당은 인사 검증 실패 책임을 법안에 전가하고 있다고 비판했다.

 

 

 

mkchang@fnnews.com 장민권 기자

 

 

 

 

 

 

 

오세훈 서울시장.2021.5.18/뉴스1 © News1 송원영 기자

 

 

 

오세훈표 규제 완화책' 이번주 나올까…정비사업 '당근과 채찍' 눈길

 

재개발 풀겠단 吳, '당근' 정비지수제 수선·층수 완화 꺼낼 듯
재건축 '강력한 규제'도 예고…부작용 막을 방안도 고심

오세훈 서울시장이 이르면 이번 주 재개발 활성화 대책을 마련하겠다고 공언했다. 규제 완화책과 동시에 부동산 시장 교란 행위에 대한 '강력한 규제'도 내놓겠다는 의지를 밝힌 가운데, 오 시장이 제시할 '당근과 채찍'에 관심이 모인다.

24일 서울시에 따르면 오 시장은 지난주 취임 한 달을 맞아 진행한 간담회에서 "재개발에 대해 최근 지나치게 억제 위주의 정책이 펼쳐져 온 게 사실"이라며 "몇 가지 활성화 대안을 모색하고 있고 일주일 내지 열흘 내에 정리될 것"이라고 말했다.

서울시는 재개발 활성화 방안을 미리 마련해놓고, 부동산 가격 급등을 억제할 추가 규제 발표에 맞춰 발표 시점을 조정하겠단 방침이다.

◇정비지수제 '노후도' 수선 핵심…제2종 일반주거지역 층수 규제 폐지도 거론

재개발 활성화 방안으로는 '주택 개발의 복병'으로 꼽혔던 주거정비지수제 수선이 우선 꼽힌다.

박원순 전 서울시장 재임 시절인 2015년 도입된 정비지수제는 노후도와 주민동의율 등 사업 요건을 까다롭게 판단하면서 사업 문턱을 높였다.

거기다 점수도 100점 만점에 70점 이상을 요구하며, 시장에선 사실상 '재개발 차단' 방침으로 불렸다.

그중에서도 '노후도'가 가장 큰 장애물로 지적돼왔다. 30년 이상 건물 수가 전체의 3분의 2 이상인 동시에 연면적 60% 이상을 만족해야 하는데, '연면적' 기준이 들어오면서 사실상 사업이 차단됐단 것이다. 재개발이 중단된 지역에는 신축 빌라가 속속 들어서는데, 빌라 하나 만으로도 단독주택 여러 개의 연면적을 차지해 기준 만족이 어렵다.

성북5구역도 최근 연면적 기준에 가로막혀 공공재개발에서 탈락했다.

빌라 몇 곳만 들어섰을 뿐 기반시설은 변한 것이 없는데, 빡빡한 기준으로 기회가 박탈된 것이다.

이에 정비지수제를 손봐 연면적 기준을 폐지하거나 연면적을 대지면적으로 바꿔야 한다는 지적이 계속돼왔다. 신축 건물을 고려해 토지 등 소유자 동의율을 낮추잔 의견도 있다.
정비지수제를 손 봐 신규 지정 구역을 늘리고, 사업 여건까지 개선할 것이란 전망에 무게가 실린다.

이에 오 시장이 후보 시절 공약한 제2종 일반주거지역 7층 규제 폐지도 점쳐진다.

서울시는 지난 2월 양천구 목동 가로주택정비사업에서 처음으로 7층 제한인 층수를 10층까지 완화한 바 있다. 지금은 일정 조건을 만족해야 규제 완화 인센티브를 받을 수 있지만, 해당 규제를 완전히 폐지하면 민간 재개발도 활성화될 수 있다는 전망이 나온다.

인허가 간소화 추진도 예상된다.

◇재건축 '강력 규제'에는 조합원 지위 양도기준 대폭 강화 꼽혀

서울시는 '당근'인 재개발 활성화 방안과 함께 부동산 가격 급등을 잡을 '채찍'인 추가 규제책도 내놓을 예정이다. 오 시장은 간담회에서 "비정상적인 거래나 가격 급등에 대해선 좀 더 강력한 규제를 적용하겠다는 의지에 대해 국토부와 서울시가 함께 논의한 결과를 조만간 내놓을 수 있을 것"이라고 밝혔다.

오 시장이 예고한 '강력한 규제'로는 재건축 조합원 지위 양도 기준을 강화하는 내용이 우선 거론된다. 서울시는 지난달 국토부에 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 금지 시점을 정비구역 지정 때부터 앞당기는 내용을 담은 '도시 및 주거환경 정비법'(도정법) 개정을 건의한 바 있다.

현행 도정법에 따르면 투기과열지구 내 재건축 조합원은 조합 설립 인가된 뒤에는 일정 기준 외에는 조합원 지위를 사고팔 수 없다.

 

이에 조합 설립 이후에는 거래가 줄어드는 효과가 있었다.

다만 압구정 현대 7차 아파트 '80억원' 신고가 거래와 같이 조합 설립 직전에 거래가 몰리며 집값이 과열되는 경우가 많았다.

서울시는 이 시점을 '정비구역 지정일 이후'로 지정해 재건축 초기 단계부터 투기 수요를 최대한 막겠단 계획이다.

규정이 강화되면 현재 이뤄지고 있는 조합설립 직전 거래에 제한을 둘 수 있어 재건축 아파트 시장을 다소 진정시킬 수 있다고 서울시는 판단하고 있다. 일각에서는 실거주 요건 강화도 거론된다.

◇당근과 채찍 모두 부작용 우려…"세심한 조율 필요"

다만 재개발 활성화 및 재건축 규제 모두 일부 부작용이 예견되는 상황에서 세심한 조율이 필요하단 지적이 나온다.
우선 재개발 활성화에 대해서는 과거 뉴타운 열풍이 불어닥쳤을 당시 부작용이 다시 거론된다.

 

당시 이주 난민 문제가 속출했을 뿐만 아니라 일각에선 철거용역과 주민 사이 다툼으로 인명 사고까지 발생한 바 있다.

재건축 시장과 마찬가지로 개발 호재를 노린 투기 세력이 유입될 가능성도 커 활성화와 규제안까지 동시에 마련해야 할 필요성도 제기된다.

규제 완화만으로 사업 활성화를 이끌 수 있을지도 미지수다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "재개발의 경우 재건축보다 감정평가를 낮게 받아 주민 분담금 부담이 크다"며 "지역 주민이 분담금 수준을 감당하기 어려운 경우 조합원 이견이 클 수 있고 이로 인한 갈등이 생길 수 있어 여러 부작용을 어떻게 해결할지가 과제"라고 말했다.

재건축 조합원 지위 양도 금지 시점과 관련해서는 법 개정까지 시간이 오래 걸린다는 점이 가장 우려되는 지점으로 꼽힌다.

개정된 법이 시행되기 전 재건축 초기 단지에 '막판 거래'가 몰릴 수 있다는 것이다.

거래 제한이 대폭 강화되는 만큼 일부 주민들이 재산권이 과도하게 침해된다는 비판도 나올 수 있다.

한 업계 관계자는 "강력한 규제이긴 하지만 그만큼 시장에 미치는 파급력도 클 것으로 전망된다.

시장 왜곡이 있을 수 있다"며 "현재 기준으로도 조합원 지위 양도가 가능한 희귀 매물은 비싼 값으로 거래되는데, 시점을 앞당기더라도 이런 거래 패턴은 유지될 것으로 보인다"고 말했다.

 

seunghee@news1.kr

<저작권자 © 뉴스1코리아, 

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원에디션 강남 투시도 [출처=현대엔지니어링]

 

정부 믿었던 자신이 순진".. 40대, 부동산 규제에 발등 찍혔다

 

 

대도시 무주택 348가구 자산 분석
文정부 들어 서울아파트 실거래가 70% 올라
7월 이후 DSR 강화로 대출 더 줄어
고소득자도 LTV 막혀 집 구입 요원

규제에도 집값 오르고, 규제로 빚 못 내
서울 거주 40대 가구 무주택비율 47%
6억 넘는 아파트에 DSR 40% 새 규제
주담대 외 추가대출 1억 넘기 힘들어

11억 집, 4억4000만원만 주담대 가능
'LTV 40%룰' 부모찬스 없인 집 못 사
고소득자도 강남구는 접근 불가 지역

 

 

 

서울 목동에 전세를 살고 있는 40대 김진화씨(가명)는 맞벌이로 연 1억3000만원을 번다.

그는 자신을 고소득 직장인이라고 생각하지만, 앞으로 서울에 집을 살 수 있을지 자신이 없다.

 

“2017년쯤 이 동네 아파트 가격이 7억5000만원쯤 했는데, 살까 말까 망설였어요. 정부는 부동산 가격을 잡을 것이라 장담하고, 그때도 싸다는 생각은 없었으니까 집값이 내려가리라 믿고 전세를 선택했죠.” 그때 결정을 생각하면 지금도 자다가 벌떡 일어나 이불을 헤집는다.

“2019년에 전세를 갱신하며 또 한 번 기회가 있었는데… 그때 이 동네 아파트가 9억원쯤 했거든요. 이제 정말 고점이겠거니 했는데…”

현재 양천구의 아파트 평균가는 11억6500만원이다.

좀 더 싼 곳으로 집을 옮기면 되지 않을까.

 

“요즘 서울 어디든 싼 데가 있긴 한가요? 수도권조차도 비싸요.

직장과 아이 학교도 고려해야 하고, 맞벌이다 보니 부모님께 돌봄도 부탁해야 하잖아요.

전셋값만이라도 더 안 오르기를 바랄 뿐이죠.” A씨는 정부 정책을 믿었던 자신이 순진했다고 자책했다.

40대. 현 정부의 핵심 지지층이자 경제의 허리로, 부양가족을 돌보고 은퇴 준비도 해야 하는 세대다.

 

남녀 구분 없이 이들 40대가 가장인 서울의 가구는 정부통계 기준 76만4637가구로, 이 중 내 집이 있는 가구는 53%인 40만4571가구다.

바꿔 말하면 정부의 각종 부동산정책에도 47%는 여전히 내 집 마련을 못했다는 얘기다.

 

 

 

 

 

 

 

23일 세계일보가 금융권의 대도시 무주택 40대 소득자 348가구의 자산을 분석한 자료를 토대로 정부의 부동산·금융 규제 정책에 따른 가구소득 5분위(소득 상위 20%) 대출 가능 금액을 계산해본 결과, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되는 오는 7월 이후 고소득층을 포함한 40대 대도시 무주택 가구 중 시중은행의 주택담보대출만으로 서울 아파트를 살 수 있는 가구(분위 평균 기준)는 없는 것으로 나타났다.

 

정부 정책 변화가 없는 한 40대 무주택 가구는 강남과 같은 고액 아파트 밀집지역 구는 물론, 상대적으로 아파트 매매가가 낮은 도봉구와 금천구의 아파트 매입도 쉽지 않았다.

 

 

 

 

 

 

23일 오전 서울 용산구 N서울타워에서 바라본 아파트 단지의 모습. 뉴스1

 

 

 

한국부동산원에 따르면 문재인정부 들어 서울의 아파트값은 지난달까지 18.98% 올랐지만, 지난달 서울에서 실거래 신고된 아파트의 평균 가격은 문 대통령이 취임한 2017년 같은 달에 비해 70%가량 상승했다.

고소득자는 이번 DSR 규제 강화와 무관하게 주택담보대출비율(LTV)에 막혀 집을 사기가 어려웠고, 4분위 이하 가구는 DSR 규제에 더욱 대출이 줄어드는 것으로 나타났다.

특히 소득이 낮을 수록 DSR 규제의 영향을 많아 받았다.

 

오는 7월 이후 5분위는 서울 아파트 구입 시 DSR에 따른 주담대 영향이 없었고, 4분위는 서울 25개 구 중 강남 3구의 아파트를 구입할 경우에만 대출금액이 DSR의 영향을 받아 감소했다.

3분위는 13개 구의 아파트 구입 시 DSR 규제로 대출금이 감소했고, 2분위는 21개 구에서, 1분위는 모든 구에서 DSR 영향으로 대출금이 줄었다.

정부의 DSR 규제는 그렇지 않아도 어려운 중·저소득층의 아파트 구입을 더욱 어렵게 하고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

◆억대 연봉자도 대출 받아 9억 이상 아파트 구입 ‘언감생심’

 

얼마 전 청와대 국민청원 게시판에는 40대 전세세입자의 애환 담긴 글이 올라왔다.

청원인은 “무주택이지만 집을 1채라도 사려는 지금까지 소외된 40대들을 생각하시고 정책을 만드시길 바란다”고 호소했다.

정부가 각종 대출 규제 등을 동원해 집값 잡기에 나섰지만, 집값만 오르고 무주택 실수요자는 규제로 집을 사기 더 어려운 아이로니컬한 상황이 벌어지고 있다.

 

23일 세계일보가 서울 등 5대 도시 거주 40대 소득자 가계의 분위별 소득·자산 현황과 서울의 부동산 시세, 오는 7월부터 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 정책을 종합적으로 분석한 결과, 전체 국민 가계 소득을 5등분으로 나눴을 때 소득 상위 20%에 해당하는 5분위 가구조차 ‘영끌’을 해야 서울의 9억원 이하 아파트를 구매할 수 있고, 4분위 이하 가구는 신용대출을 포함한 은행 빚만으로는 서울 전 지역의 아파트 구매가 불가능한 것으로 나타났다.

◆서울 무주택 40대, 국가통계 평균보다 자산 적어

 

국가통계포털의 주택 통계를 종합해보면 2019년 기준 서울 40대 가구의 절반에 가까운 47%가 무주택자인 것으로 나타난다.

 

무주택 비율이 90%가 넘는 30세 미만이나 68%인 30대보다는 낫지만, 상당기간 경제활동을 해 왔음에도 가족을 부양하거나 노후 준비를 해야 하는 이들에게 ‘내 집’ 마련은 여전히 큰 숙제다.

현재 서울 60세 이상 세대주 가구의 60% 이상은 내집을 보유하고 있는데, 지금의 40대는 향후 60대가 되더라도 주택보유 비율이 상승하지 않을 가능성이 있다.

 

서울 무주택 가구 40대의 현실 파악을 위해, 유사값으로 시중은행이 2020년 하반기 조사한 5대 도시 40대 무주택 소득자 348가구의 현황을 입수, 정부의 5분위 소득 경계값에 따라 분류했다.

그 결과, 소득 5분위별 △연간소득 △자산 △대출 △순자산(자산-대출)은 <5분위> △1억2500만원 △4억2500만원 △6500만원 △3억6000만원 <4분위>△6500만원 △2억2600만원 △5600만원 △1억7000만원 <3분위> △4900만원 △2억2300만원 △5200만원 △1억7100만원 <2분위> △3700만원 △1억4800만원 △5700만원 △9100만원 <1분위> △2400만원 △1억1900만원 △2200만원 △9700만원이었다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산이 없는 40대 대도시 가구는 분위별로 소득 차이가 뚜렷했지만 순자산은 1·2분위와 3·4분위가 비슷했다. 또 물가가 높은 지역에 살고 있음에도 이들의 순자산 보유액은 정부 ‘2020년 가계금융복지조사 결과’에 나타난 소득 5분위별 가구당 순자산 보유액에 미치지 못했다.

 

가계금융복지조사에 따르면 2020년 소득 5분위별 순자산은 △5분위 7억9400만원 △4분위 3억9400만원 △3분위 2억9200만원 △2분위 2억1500만원 △1분위 1억2000만원이다.

 

고소득자일수록 정부 통계보다 자산이 휠씬 적었는데, 이는 우리나라 가구 자산 대부분이 부동산에 편중돼서다.

주택 보유 가구는 부동산 가격이 오르며 자산을 증식했지만, 무주택 가구는 그렇지 못했던 셈이다.

 

◆고소득자 집 사고 싶어도, LTV 막혀 ‘한숨’

자산이 부족한 상황에서 아파트를 사려면 돈을 빌릴 수밖에 없지만 은행의 문턱은 정부규제에 점점 높아지고 있다.

정부 부동산 대책에 따라 현재 투기지역인 서울의 LTV는 40%다.

소득에 관계 없이 아파트 가격의 40%까지만 주택담보대출(주담대)이 가능하다.

 

연 소득 8000만원 이하의 실수요자와 생애 첫 주택구매자는 LTV가 50%로 높아지지만, 6억원 이하 주택만 해당한다.

KB국민은행 리브부동산 4월 통계 기준으로 서울 25개 구 중 평균 아파트 가격이 6억원 이하인 곳은 없다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

LTV 대책에 이어 금융위원회·금융감독원은 가계 부채 관리를 목적으로 DSR를 차주(대출자) 단위로 제한하는 정책을 추가로 내놨다. 이에 따라 오는 7월부터 서울을 포함한 전 규제지역에서 6억원을 초과하거나 신용대출이 1억원을 초과하면 차주 단위 DSR 규제(시중은행 40%)를 받게 된다.

연간 갚아야 하는 돈이 소득의 40%를 넘으면 안 된다는 얘기다.

 

이어 내년 7월부터는 총대출이 2억원을 초과할 경우, 2023년 7월부터는 총대출이 1억원을 초과할 경우 규제 대상이다. 신용대출 산정 기간도 점차 축소된다.

5분위 고소득 가구의 대출은 LTV 40% 규정에 막혀 있다.

 

LTV 규제에 따라 5분위 가구는 서울 11억원의 아파트를 살 때(30년 원리금균등분할 상환, 2.5% 이자) 4억4000만원까지, 7억5000만원의 아파트를 살 때는 3억원까지만 주담대를 받을 수 있다.

4분위 이하 가구는 LTV와 DSR의 영향이 복합적으로 작용한다.

 

1분위 가구는 7월부터 당장 서울 전 지역 아파트 구매 시 주담대 감소 영향을 받고, 다른 분위 가구들도 일부 아파트의 주담대 금액이 줄어들거나 신용대출 한도가 축소된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

23일 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

 

 

 

◆그들은 왜 아파트를 살 수 없나

 

 

이제 정책 변화나 부동산 가격의 하락, 다른 재테크 없이 은행 대출만 이용해 4분위 이하 서울 무주택 40대 가구가 서울에서 자력으로 아파트를 사는 건 불가능하다.

7월 이후 소득 4분위 가구가 금천구 아파트를 산다고 가정했을 때, 주담대로 최대 금액은 5분위와 마찬가지로 LTV 최대 한도인 2억6800만원이지만 DSR 한도가 동시에 적용되기 때문에 신용대출 최대액(연봉 150%까지 대출 가능, 이자 4% 기준)이 7200만원으로 줄어든다.

아파트를 사려면 순 자산을 빼고 1억6100만원을 더 마련해야 한다.

 

3분위와 2분위 가구도 줄어든 은행 대출과 자산 외에 각각 1억9500만원, 3억100만원이 더 있어야 금천구 아파트를 살 수 있었다.

1분위 가구는 새 규제를 적용하면, 주담대조차 줄어들기 때문에 매입 자금이 3억7200만원이나 부족했다.

아파트 평균가격이 8억9700만원으로 9억원에 육박하는 동대문구의 아파트를 사는 건 더 어렵다.

 

4분위와 3분위는 3억5900만원의 주택담보대출을 받을 수 있지만 신용대출 최대한도는 새 DSR 룰에 걸려 각각 4900만원과 1400만원밖에 안 된다.

 

가진 자산을 탈탈 털어도 4분위는 3억1900만원, 3분위는 3억5300만원이 더 있어야 동대문구에 내 집을 마련할 수 있다.

2분위와 1분위는 말할 것도 없다. ‘부모 찬스’ 없이 자력으로 마련하기는 어려운 돈이다.

5분위는 그나마 사정이 낫다. 금천구 아파트는 주담대 외에 4300만원의 신용대출을 받으면 살 수 있고, 동대문구 아파트도 신용대출 한도에 육박하는 1억7800만원을 빌리면 구매 가능하지만, 대출 여부는 불확실하다.

 

한 시중은행 관계자는 “정부가 대출을 옥죄는 상황이어서 고소득자라고 해도 1억원 이상의 신용대출을 받기는 쉽지 않다”고 털어놨다.

설령 신용대출을 받아도 이자로만 연간 720만원의 부담이 늘어난다.

긍정적인 관측으로도 9억원 아파트까지가 사실상 5분위 가구가 구매할 수 있는 한도다.

 

5분위가 평균가 11억9000만원의 마포구 아파트 구매를 위해서는 주담대와 신용대출 외에 2억4000만원, 평균가 19억6000만원인 강남구 아파트 구매를 위해서는 7억4600만원이 더 필요한 것으로 분석됐다. 강남구는 40대 고소득자도 접근불가한 성이었다.

 

 

 

 

 

23일 서울 용산구 N서울타워에서 바라본 아파트 단지의 모습. 뉴스1

 

 

 

 

◆서울 집값 상승률 2·4대책 이전 복귀

 

서울 아파트시장 움직임이 심상찮다. 2·4대책 이후 서서히 상승폭을 줄였던 아파트값은 4월 보궐선거 이후 다시 몸값을 높이더니 결국 15주 만에 대책 직전 상승률로 복귀했다.

서울시장 선거 과정에서 재건축 규제 완화 기대감이 커지면서 주요 재건축 단지를 중심으로 매수심리가 살아난 게 화근이었다.

이렇게 되면 실수요 서민의 내 집 마련 꿈은 더 멀어질 수밖에 없다.

 

23일 한국부동산원에 따르면 문재인정부가 출범한 2017년 5월 이후 지난달까지 서울의 아파트값은 18.98% 올랐다.

문재인정부는 임기 1년이 남았는데도 ‘빚 내서 집 사라’는 식으로 풍부한 유동성을 활용한 부동산경기 부양으로 경제를 떠받쳤던 박근혜정부 임기 5년 상승률 13.17%를 벌써 오버했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

실거래 신고 내역을 보면 지수로 표현되는 통계보다 현 정권 아파트값 상승세가 더 쉽게 확인된다.

보궐선거를 전후로 매수세가 들끓었던 강남구 압구정동의 경우 현대6차 전용 196.7㎡가 지난달 9층 물건이 62억8000만원에 거래됐다.

 

이 평형은 문재인정부 초기인 2017년 4월 1층이 30억2500만원에 팔렸다. 층이 달라 단순비교하긴 어렵지만 4년 사이 상승률이 108%다.

이 단지 144.2㎡형은 같은 기간 24억원(6층)에서 45억5000만원(13층)으로 90% 올랐다.

서울 전체 아파트값의 추이도 비슷하다.

 

지난달 서울 전체 자치구에서 실거래 신고된 아파트 3323건의 평균 매매가는 10억2300만원이었다. 이는 2017년 4월의 평균가 5억9000만원보다 73% 높은 가격이다.

향후 집값 동향 예측은 쉽지 않다.

 

다만 시장 전문가들은 문재인정부 남은 임기 동안 집값이 내려갈 가능성은 거의 없다고 본다.

오세훈 서울시장이 취임 직후 시장 과열 움직임이 나타난 압구정·여의도·성수·목동 등 4개 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 시장에 경고 메시지를 보냈으나 매수심리는 높아졌다.

 

토지거래허가구역 발효와 주요 재건축 추진 단지의 연 이은 조합설립인가로 거래 가능한 매물이 귀해 오름폭이 다시 확대될 가능성이 농후해졌다.

여기에 6월 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 시장 전반에 매물 잠김 현상이 심화할 수 있어 호가 중심의 서울 아파트 가격 상승세가 지속될 전망이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 시내의 한 은행 창구에서 대출문구가 걸려 있다. 세계일보 자료사진

 

◆당정 부동산 추가대책도 2030에만 초점

정부의 총부채원리금상환비율(DSR)과 주택담보인정비율(LTV) 동시 규제는 고소득자와 저소득자 모두의 주택 구매를 어렵게 만드는 요인이라는 지적이다.

당정도 이를 의식해 부동산 보유세 인하와 함께 이 두 요소를 선택적으로 완화하는 방안을 논의 중인 것으로 알려졌지만, 대책의 초점은 주로 2030세대에 맞춰져 있다.

 

23일 금융위원회·금융감독원에 따르면 올해 하반기 만 39세 미만의 청년 및 7년 내 신혼부부를 대상으로 40년 만기의 정책모기지 대출이 도입될 예정이다.

청년들의 내 집 마련에 따른 원리금 상환부담을 완화하기 위한 조치다.

청년의 경우 미래 소득을 선반영해 DSR를 올려주는 제도도 적용한다.

청년들을 위한 특별 대책이 마련되기는 했지만 워낙 서울 집값이 급상승해 이런 대책에도 LTV 상향 없이는 주택 구매에 한계가 있을 수밖에 없다.

 

정치권에서 논의 중인 부동산 대책 중에서 40대의 아파트 구매에 결정적 영향을 미치는 요소는 LTV와 DSR 비율을 얼마나 어디까지 조정·적용할지 여부다. 송영길 더불어민주당 대표가 경선 공약으로 내세운 무주택자 LTV 90% 완화 방안은 당내 반대에 부딪힌 것으로 알려졌다.

이 방안이 도입되면 고소득자의 경우 지금보다 쉽게 아파트 구매가 가능해진다.

다만 LTV를 너무 높일 경우 시중에 돈이 더 풀리며 오히려 주택값이 뛰는 문제가 발생할 수 있다.

현재 논의의 방향을 보면 LTV·DSR 확대 시 서울이나 수도권 핵심지역을 제외하거나, 소폭 인상, 특정 연령대에만 혜택을 주는 방향이 유력해 보인다.

 

이 경우 서울 거주 무주택 40대는 대책에서 소외될 가능성이 있다.

이에 따라 40대를 포함한 전 연령 실수요자를 대상으로 LTV와 DSR를 적절히 높이고, 서울까지 반영 범위도 확대하는 방안 마련이 요구된다는 지적이다.

 

 

엄형준·나기천 기자 ting@segye.com

ⓒ 세계일보 & Segye.com,

 

 

 

 

 

 

문재인 대통령이 5월10일, 청와대 춘추관 대브리핑룸에서 취임 4주년 특별

연설을 하고 있다. 사진=뉴시스

 

 

 

 

 

부동산 정책을 내놓은 것이 아니라 부동산 정치를 했다”

 

 

 

문재인 정부의 4년 부동산 총정리

 

⊙ 부동산을 보는 시각, 접근법, 방법 모두 틀렸다
⊙ 전·월세상한제는 영국에서 실패한 정책

 

⊙ “71억원짜리 전세 보는 순간, 이 정부가 연장되면 전세 보증금에 과세할 거라 생각”

 

  문재인 정부의 공과(功過)는 역사가 평가할 일이다.

그런데 문재인 대통령의 임기가 끝나기도 전에 실정(失政)으로 판명 난 것이 있다.

부동산 정책이다. 문재인 대통령도 어느 정도 시인했다.

 

취임 4주년 기자회견에서 문 대통령은 “부동산 부문만큼은 정부가 할 말이 없다”고 했다.

문재인 정부의 지난 4년간 부동산 정책을 정리하면 이 정도가 된다.
 ‘부동산의 문제는 투기 때문이다.

일부 다주택자가 물을 흐리고 있다. ‘갭투자’도 문제다.

 

돈줄을 틀어막아야 한다. 주택을 여러 채 가진 사람들에게는 세금을 왕창 물리자. 부동산 거래를 분석하는 전담 조직도 만들어 이들에게 엄포를 놔야겠다.

아, 서민도 신경을 써야지. 공공부문이 주택 공급에 적극적으로 나선다고 홍보하자. 분양가가 쓸데없이 높아지는 것도 막아야 한다.

 

2년마다 전세를 옮겨 다니는 사람들을 위한 정책도 하나 만들어야겠다.’
   결과는 어땠나.

다주택자의 재투자와 갭투자를 막겠다며 금융권 규제를 한 덕분에 현금 부자들만 주택을 살 수 있게 됐다.

 

14억9000만원짜리 아파트는 대출을 받을 수 있지만, 15억1000만원짜리는 대출이 안 나오는 세상이 됐다.

은행 대출을 쥐어짜놓은 덕에 서민들은 은행에서 돈을 빌려 집 마련할 기회를 잃었고, 아파트 분양가는 천정부지로 치솟았다.

 

 

 

 

 

 

 

 

2년마다 옮겨 다녔던 전세 주택에 4년 살게 된 것이 아니라 전세 품귀 현상으로 수도권 밖에 집을 얻는 처지가 됐다. 전세살이에 지친 서민들이 서울 외곽에 집을 사고, 20~30대들이 ‘영끌(영혼까지 끌어모아)’해 주택을 사면서 전국 집값이 올랐다.

 

문재인 정부는 부동산에 관심없던 일반인들까지 부동산 때문에 골머리를 앓게 하였다.

결과적으로 부자는 더 많은 주택을 살 수 있게 됐고, 서민 특히 무주택자들은 집을 살 수 없게 됐다.

국민은 집 있는 사람과 집 없는 사람으로 나뉘었다.
 
  서울·부산 시장 재보궐선거는 ‘부동산 선거’였다고 봐도 과언이 아니다.

성난 민심은 앞으로 대선(大選)에까지 영향을 끼칠 것이다.

 
  “부동산은 惡이라는 문재인 정부의 신념”
 

 

심교언 건국대 부동산학과 교수.

 

 

  심교언 건국대 경영대 부동산학과 교수의 얘기다.
 
  “문재인 정부의 부동산을 바라보는 시각은 ‘부동산에서 생기는 이익은 불로소득’이라는 것입니다. 수많은 사람이 부동산으로 인해 파산했습니다.

한 번 성공했을 때 수익률이 높은 편인데 이 수익이 적정 소득이 아닌 불로소득이라고 본 겁니다.

부동산은 악(惡)이며 불로소득은 당연히 국가가 환수해야 한다는 신념을 가진 거죠.”
 
   과거 정부와 다른 접근법입니까.
 
  “이명박·박근혜 정부는 부동산을 산업이라고 했습니다.

하지만 문재인 정부는 부동산을 산업이 아닌 투기라고 했습니다.

문제 진단이 잘못된 거죠. 출발이 잘못됐기 때문에 해법이 틀릴 수밖에 없습니다.”
 
  서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “문재인 정부의 부동산 정책은 보유 억제, 수요 억제, 공급 억제 등 한마디로 규제 정책”이라며 “대출 규제를 통해 실소유자가 주택 구매를 못 하게 하고, 양도소득세 강화로 다주택자가 시장에 공급을 못 하게 하는 등 부동산 정책을 내놓은 것이 아니라 4년 내내 ‘부동산 정치’를 했다”고 말했다.
 
  윤주선 홍익대 건축도시대학원 교수는 “안 한 것만 못한 정책을 내놨다. 부동산 문제를 이념적으로 접근했다”고 말했다.
 
  “문재인 정부의 정책은 진보적 주택 정책입니다.

진보적 주택 정책은 임차인 위주의 정책, 무주택자나 주거 취약계층의 표를 의식한 정책인데, 자유시장경제를 표방한 국가에서 실패한 정책입니다.

 

건강에 문제가 생기면 기초 체력을 높이기 위해 체질을 바꾸고 운동을 합니다.

이렇게 하기까지 시간이 오래 걸린다고 마약 성분이 들어 있는 약을 먹여 단기처방을 할 수는 없지 않습니까.

다분히 표를 의식한 정책을 편 것이죠.”

 

 

 

 

 

 

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수).

 

 

  접근법이 틀렸다는 거죠.
 
  “김현미 전 장관이 첫 부동산 정책을 낼 때의 분위기를 보죠.

추미애 당시 민주당 대표가 국회 교섭단체 연설에서 미국의 헨리 조지(Henry George)를 언급했습니다. 헨리 조지는 《진보와 빈곤》(1879년)이라는 책에서 지주가 받은 지대를 전액 세금으로 환수하고 다른 모든 세금은 없애자는 단일 토지세를 주장한 급진적 경제학자입니다.

 

망령에 가까운 학자를 21세기에 소환하고 개헌하면 ‘토지 공개념’ 개념을 넣겠다고 했습니다.

문재인 정부가 사회주의적 정책을 실현하려고 하는구나 생각했습니다.

우리나라처럼 사유재산제가 확실한 나라에서 말이죠.”
 
   우리나라의 부동산 사유재산제는 확실한 편인가요.
 
  “서구에서 부동산은 ‘리얼에스테이트(real estate)’라고 합니다.

‘리얼(real)’에는 땅은 왕의 것, 국가의 것이라는 개념이 있습니다.

하지만 우리나라는 일본 강점기 때부터 ‘부동산’이라 썼습니다.

 

동산과 부동산의 개념을 확실히 나누면서 부동산은 사유권이라는 개념을 명확히 정했습니다.”

 권대중 명지대 부동산대학원 교수의 얘기다.
 
  “3년 반 동안 규제만 해서, 결과적으로 주택 가격이 2배 올랐습니다.

공공주도형 서민주도정책을 표방하다 보니 강남의 다주택자를 투기꾼으로 몰아 시장을 왜곡했습니다. 4년 동안 허송세월만 보낸 거죠.”
 
  총체적 난국이네요.
 
  “문재인 정부에는 부동산 전문가가 없었습니다. 국가와 국민을 위한 정책이라고 말했지만 실제로는 표를 의식한 정책이었죠. 자본주의 시장경제에서 주택을 n분의 1로 나눌 수 없는데, 그렇게 했죠. 다주택자를 적폐로까지 내몰며 국민을 분열시키다 끝났습니다.”
 
 
  “多주택자 때려잡겠다”
 
  4년 전으로 시간을 돌려보자.
  문재인 정부의 첫 부동산 정책은 2017년 6월 19일에 있었다. 정부는 “과열 양상을 보이는 지역을 기존 조정대상지역에 추가하고, 조정대상지역 제도의 실효성 제고를 위해 전매제한 강화와 재건축시장 주택 수 제한, LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 규제를 도입한다”고 밝혔다.
 
  6·19부동산 대책으로 경기도 광명과 부산 기장군·부산진구, 이 세 지역이 조정대상지역에 추가로 선정됐다. 서울 25개 구와 경기 과천·성남·화성(동탄2신도시)·남양주 등, 부산 해운대·연제·동래·남·부산진 등, 세종시를 포함해 40개로 확대됐다.

정부의 의도는 부동산 투기를 억제하고 서민들이 주택을 마련하게끔 한다는 것이었다.

 

 

 

 

 

 

23일 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

 

 

 

 

 
  문재인 정부는 부동산 대책을 내놓은 지 한 달 보름 만에 ‘8·2대책’(2017년 8월 2일)을 내놓았다.

이번에는 ‘갭투자자’를 잡겠다는 내용이었다.

갭투자란 주택 매매 가격과 주택 가격의 차액(gap)만으로 주택을 여러 채 사는 방식이다.
 
  더불어민주당(이하 민주당) 김태년 정책위의장은 “다(多)주택자 갭투자를 철저히 규제하면서 실수요자에게 안정적 수요를 공급하는 맞춤형 대책을 마련할 것이다.

최근 부동산 시장은 서울 강남·북을 가리지 않고 이상 과열현상을 보인다.

 

평범한 월급쟁이의 1~2년 연봉이 분양권 프리미엄에 붙는 일을 좌시하지 않을 것”이라고 말했다. ‘8·2대책’의 구체적인 내용은 재개발 조합원 분양권 전매제한, 1주택자 양도세 거주요건 2년 거주, 주택담보대출(이하 주담대) 가구당 1건 강화 등이다.

 

서울의 모든 지역이 투기과열지구로 지정됐고, 세종시 역시 투기 지역으로 분류됐다.

가장 눈여겨볼 부분은 LTV와 DTI 강화였다.
 
  대다수 국민은 주택을 살 때 은행에서 대출을 받는다.

조치 이전에 LTV는 주택 유형, 대출 만기 등을 고려해 40~70%까지 대출을 해줬고, DTI는 6억원 초과 아파트 구매 목적 대출에 40%를 적용 중이었다.

 

그런데 정부가 이 모두를 40%로 조정했다.

쉽게 말해 주택을 살 때 은행에서 돈을 덜 빌려주도록 정부가 규제한 것이다.

시행도 당장 하기로 했다. 당시 금융위원회 관계자는 “전(全) 금융권 감독 규정 등을 최대한 빨리 진행하면 2주 정도 걸린다. 8월 중순부터 시행할 수 있을 것”이라고 했다.
 
 
  多주택자는 임대주택을 공급하는 사람
 

 

 

 

2017년 8월 2일, 김현미 국토교통부 장관이 서울 세종로 정부서울청사에서 부동산

대책 발표를 하고 있다. 사진=조선DB

 

 

 

 

  문재인 정부의 초대 국토교통부(이하 국토부) 장관인 김현미 전 장관은 다주택자에게 공개적으로 경고장을 날렸다.

김 장관은 “이번 부동산 대책 특징은 집 많이 가진 사람은 불편해지는 것이다.

 

자기가 사는 집이 아닌 집들은 파시는 게 좋겠다”고 했다.
  복잡하게 들리지만, 결국은 부동산 시장이 왜곡된 것은 일부 다주택자들 때문이라는 주장이었다.
 심교언 건국대 교수의 설명이다.
 
  “서구권에서는 다주택자는 임대주택을 공급해주는 사람이라고 봅니다.

공공임대는 전체 시장의 8% 정도이고, 나머지 92%는 임대 사업자가 제공합니다.

다주택자가 있어서 서민들이 그 집을 임차하고 있습니다.

다주택자를 지원해야 하는데 정반대로 하고 있습니다.”
 
  우리나라가 유독 다주택자 비율이 높은 건 아닙니까.
 
  “대도시에서 자기 집에 사는 사람은 40% 미만입니다. 정부가 예로 든 독일 베를린에서 자기 소유의 집에 사는 비중은 20% 미만입니다. 1가구 1주택을 하는 순간 사회는 멈춰버립니다.

다주택자를 규제하면 공급이 줄어서, 그들에게서 임차하는 서민이 피해를 봅니다.

 

임대료 규제 부문에서도 정부는 거짓말을 했습니다. 독일과 뉴욕에 임대료 규제가 있다고 설명했지만 사실과 다릅니다. 유럽은 낡은 집이 많다 보니 냉난방 공사 등을 할 때 정부에서 500만원 정도를 지원합니다. 정부 지원을 받으면 그에 따라 임대료 규제가 있지만, 이 지원을 받지 않으면 규제가 없습니다. 미국은 임대료 규제가 없는 도시가 훨씬 많고요.”
 
  서진형 회장은 “다주택자로 인해 부작용이 있지만, 긍정적인 부분이 더 크다.

다주택자가 집을 시장에 내놓는다고 해도 일반 임차인이 이를 전부 매수할 여력은 크지 않다.

 

우리나라 임대주택의 92%를 공급하는 다주택자는 임대주택을 공급하는 키 플레이어”라며 “다주택자는 매수 여력이 있는 투자자로서 실질적으로 부동산과 금융 시장이 원활히 돌아가는 윤활유 역할을 한다”고 말했다.
 

정부가 임대주택을 활성화하는 것은 불가능
 

 

 

윤주선 홍익대 건축도시대학원 교수.

 

 

  윤주선 홍익대 교수의 얘기다.
 
  “다주택자를 투기자로, 도덕성에 문제가 있다고 치부하는 것은 과합니다.

정치권에서 1974년에 소득세법을 개정하면서 양도소득세 면세 특혜를 없앴습니다.

당시 서울시 주택 보급률이 30%를 밑돌았고, 정부가 주택을 공급할 계획이 없었습니다.

그렇다 보니 ‘2주택자가 문제가 있다’ ‘다주택자는 투기 세력’이라고 규정을 지은 측면이 있죠.”
 
  과거부터 내려온 인식 문제가 있다는 거군요.
 
  “그렇죠. 서울시 자가 주택률은 50%가 안 됩니다.

나머지 50%는 임대주택에 삽니다.

 

정부가 이들을 위해 50%의 주택을 보급하려면 시간이 얼마나 걸리겠습니까?

사회주의 정책을 쓰는 국가에서조차 나라에서 보급하는 공공 임대주택이 20%를 넘지 않는데 과연 우리나라에서 가능하겠습니까?
 
  만일 임대인과 임차 가구가 같다고 쳐도 집값이 내려가지 않습니다.

여전히 임대인 위주의 시장이에요.

임차인 위주의 시장이 되려면, 임대주택이 아주 많아서 임차인이 선택할 수 있는 구조여야 합니다.

 

주택이 더 많다면 임대인이 경쟁적으로 가격을 떨어뜨려 임차인을 찾겠죠. 한마디로 주택 임대 시장은 공공 주도가 불가능하며, 임대 시장을 책임지는 다주택자들에게 더 많이 공급하라고 해야 집값이 잡힌다는 얘기입니다.”
 
  권대중 명지대 부동산학과 교수는 “10억원짜리 아파트에 7억원 전세로 사는 것은 7억원으로 10억원짜리를 누리는 것과 같다.

정부가 해야 할 임대주택의 영역을 민간이 맡는 것이기 때문에 활성화해야 한다”고 말했다.
 
 
  인도 코브라 사건으로 본 ‘규제의 역설’
 
  전문가 얘기를 종합하면 다주택자가 부동산 시장에 해악을 끼치는 것도 아니고, 설령 다주택자가 밉다고 하더라도 정부가 나서서 모든 임차인에게 주택을 공급하기도 어렵다는 소리다.
 문재인 정부가 부동산 대책을 내놓은 첫해, 아파트 매매 가격은 4.8% 정도 올랐다.

 

당시 한국감정원의 조사로는 2017년 10월에서 2018년 3월까지 서울 아파트 매매 가격은 4.8% 정도 상승했다. 문재인 정부가 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포한 지 1년 반 만인 2018년 10월 24일에 ‘10·24 가계부채종합대책’이 나왔다.

 

명칭은 가계부채 대책이지만, 속내를 들여다보면 부동산 매매 때 은행 대출을 더욱 옥죈다는 내용이었다. ‘신DTI(총부채상환비율)’ ‘DSR(총체적 상환능력심사제)’를 들고나왔다.

이때부터 집 없는 사람들의 설움은 오히려 커졌다.
 
  서진형 대한부동산학회장의 얘기다.
 
  “대출 규제가 가장 효과적인 정책은 맞습니다. 부동산을 자기 자본만으로 매수하는 사람은 극히 일부이고, 매수 여력도 크지 않습니다. 미국은 집값의 90%짜리 대출을 해주고, 모기지 제도로 퇴직 때까지 빚을 갚아나가도록 합니다.

 

우리는 그동안 집값의 70%, 50%, 40%를 빌려주는 것으로 축소됐는데, 결국 자본을 가진 사람만 부동산을 살 수 있는 겁니다.”

 

 

 

 

 

정부가 공무원 특공 당첨자의 소속 기관이나 기관별 당첨자 현황, 2회 이상 당첨

여부 등을 통합 관리하지 않고 있다. /사진=이미지투데이

 

 

 

 
  무주택자는 집 살 엄두도 내지 못하게 됐죠.
 
  “규제의 역설이죠.

인도 코브라 사건이 있었습니다.

 

코브라가 피해를 주다 보니, 코브라를 잡으면 포상금을 줬습니다.

농민들이 코브라를 사육해서 한 마리씩 갖다 주고 포상금을 받았습니다.

결국 포상금이 너무 많이 나가니까 정부가 지급을 중단했습니다.

 

포상금이 없으니 농민들이 코브라를 길거리에 풀게 됐고, 결국 코브라가 난무한 상황에 이른 겁니다. 15억원을 규제하면 15억원 미만의 주택에 매수세가 몰리고, 6억원 이하면 그 미만의 주택에 매수자가 몰리면서 당초 의도와 다르게 규제로 인한 부작용이 생깁니다.”
 
 
  부동산으로 흘러가는 모든 돈줄 차단
 
  실제로 문재인 정부는 2019년 12월에는 ‘15억원 초과 아파트에 대해서는 주담대를 전면 금지하는 초강수를 뒀다.

또 시가 9억원 이상의 주담보 비율을 현행 40%에서 20%로 축소키로 했다.

주담대출이 막히자 신용대출로 집을 사는 ‘영끌 투자’가 유행하기 시작했다.

 

그러자 정부는 2020년 12월에는 신용대출까지 억제하고, 1억원 넘는 신용대출로 집을 사면 대출을 회수키로 했다.

또 앞으로 주택을 살 때에는 자금 출처를 구청에 신고토록 했다.
 금융권 대출을 막는 문재인 정부 정책은 수많은 병폐를 낳고 있다.
 
  법조계에서는 “15억원 초과 부동산 대출 금지는 위헌”이라며 헌법 소원을 낸 상태이고, 온갖 편법이 난무하고 있다.

심교언 건국대 교수는 “정부는 다주택자를 잡는다며 대출을 규제했지만, 그 피해는 서민이 고스란히 봤다.

 

주담대의 절반 이상은 내 집 한 칸을 갖고 싶은 생계형인데, 이들의 대출 기회를 가로막아 서민 잡는 정책이 됐다”고 비판했다.
 신한은행 대출 담당자 K씨는 “현실적으로 현금 부자만 집을 살 수 있다”고 말했다.
 
  “은행 대출 끼고 집을 살 수 있는 시대는 끝났다고 보거든요. 주택값의 40%만 대출이 되고, 연봉이 높지 않으면 이마저 나오지 않습니다.

주담대 상담을 받는 분들이 ‘경기도에 작은 집 하나 사려는데도 대출이 안 되느냐’고 묻는데, 사실 사람이 살 만한 모든 지역은 투기과열지구로 지정돼 있다고 보면 됩니다.”
 
  주담대 대출이 되지 않다 보니, 고액 연봉자들은 신용대출을 해서 집값에 보탠다고 하던데요.
 
  “그것도 막혔죠. 신용대출을 받았는데 그 돈이 부동산 구매 자금으로 들어간 것이 확인되면 바로 회수토록 돼 있습니다.

 

부모에게 비과세 증여받는 한도는 5000만원까지이고, 부동산 살 때 자금 출처도 세세하게 소명해야 하고, 예전부터 통장 잔고에 현금이 있던 사람들만 주택을 사라는 겁니다.

10억원짜리 자기 집이 있는 사람이라도, 그 집을 담보로 은행 대출을 하기도 어렵습니다.”
 
  10억원짜리 집에 은행 융자가 하나도 없어도요.
 
  “네. 가끔 10억원짜리 집 가진 부모가 ‘아들이 결혼하게 돼서 집 담보로 대출을 받고, 증여세 신고를 하면 어떻겠냐’고 문의를 합니다.

그런데 10억원이든 20억원이든 주택 담보대출은 생계형 담보대출 1억원만 됩니다.”
 
   자식에게 집 사주는 것이 아니라 사업하던 사람이 코로나19로 힘들어져서 집 담보로 대출을 받으려고 하면요.
 
  “무조건 1억원이 최대입니다. 정 급하시면 제2금융권으로 가시거나….

저희도 해드리고 싶죠. 그런데 권한이 없어요.”
 현재 호가 12억원인 아파트에 사는 A씨는 최근 은행에 생계형 담보대출을 신청했다.

 

A씨 가족이 요양병원에 입원해 급전이 필요했기 때문이다.

A씨가 가진 재산은 12억원짜리 집 한 채가 전부다.

A씨는 “은행 융자가 전혀 없어서 넉넉하게 대출받을 줄 알았는데 1억원밖에 안 된다고 했다.

 

대출받은 돈을 부동산 구매에 쓰면 즉시 회수한다는 내용을 포함해 20여 페이지 서류에 사인하고 겨우 대출 승인이 났다”고 말했다.
 
 
 “토지는 공공적 측면 있지만, 주택은 공공재 아니야”
 

 문재인 정부는 30여 차례 부동산 정책을 내놨다. ▲주택시장 안정 대책 ▲투기수요 차단을 통한 주택시장 관리 ▲주택시장 안정 보완대책 ▲서민·중산층 주거안정 지원 방안 등 이름은 다양하게 바뀌었다.

다주택자를 적폐로 내몰고, 금융권의 주담대 대출을 옥죄고 ‘임대차 3법’(2020년 7월 31일)으로 방점을 찍었다. 임대차 3법은 전·월세 신고제, 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제를 핵심으로 한다.

 

이에 따라 세입자는 집주인에게 전·월세를 한 차례 연장하자고 요구할 수 있고, 집주인은 실거주 등 특별한 이유가 없는 한 이를 받아들여야 한다.

전세 세입자들의 권리가 확대될 것으로 예상했지만, 세입자들이 오히려 길거리로 내몰렸다.
 
  서진형 대한부동산학회장의 얘기다.
 
  “병폐가 많을 수밖에 없는 정책입니다. 우선 계약갱신청구권을 쓴 기존 세입자와 신규 계약자 간 가격 격차가 심해집니다. 2년을 연장하고 집주인은 임대료를 한 번에 올릴 겁니다.

임대인이 4년 동안 을의 입장이었다면, 청구권이 끝난 4년 뒤에는 갑의 입장이 될 텐데 시장 가격에 맞춰서 올려 받아야 할 것 아닙니까.

 

결국 세입자는 더 높은 비용을 주고 전세살이를 할 수밖에 없습니다. 전세 시장이 줄고 월세 시장이 늘어나고, 임대인은 다른 방식으로 비용을 청구하게 될 겁니다.

자유경제시장은 어떤 식으로든 자신이 유리한 방향으로 뚫고 나가게 돼 있습니다.”
   윤주선 홍익대 교수는 “임대차 3법에는 주거 공개념이 녹아 있다”고 분석했다.
 
  “토지는 공공적 측면이 있지만, 주택은 공공재가 아닙니다.

사유권이 강합니다.

임대차 3법은 중국에도 없는 제도예요.

과거 김수현 청와대 정책실장이 ‘주거권’이라고 표현하며 공공재인양 말했습니다.

 

토지는 자연과 자산이라는 두 가지 속성이 있어서, 자연의 속성 속에 공개념이 있지만, 자산은 아닙니다.

남의 자산을 내가 함부로 쓸 수는 없는 노릇 아닙니까. 임대료 상한제 5%는 과거 영국과 독일에서 시행했지만 실패한 정책입니다.”
 
  과거 어떤 사례가 있나요.
 
  “영국에서 연 1.3% 상한제를 한 적이 있습니다.

그러자 사람들이 임대주택을 짓지 않았고, 임대료가 폭등했습니다.

주택은 당연히 노후화됐죠. 결국 영국은 ‘최근 7년 이내에 지은 주택에 대해서는 임대료 상한제를 폐지’했습니다.”
 
 
  ‘도시재생사업’은 유럽에나 해당하는 일
 
  심교언 건국대 교수는 “전형적인 졸속 행정”이라고 비판했다.
  “부동산 시장 안정이라는 기초적인 개념이 없습니다. 집값이 5% 오르면 안정입니까

, 아닙니까. 정부 정책은 장기·단기 효과, 지역적 효과, 수혜계층, 피해 계층을 자세히 분석해야 합니다.

 

문재인 정부에서는 공청회도 하지 않았습니다. 정부에서 부동산 대책이라며 발표한 날 담당 장관이 휴가지에 있다가 급히 올라왔습니다. 담당 부서조차 없이 정책을 발표하고, ‘보완 대책은 앞으로 만들겠다’고 합니다. 뭐가 그렇게 급해서 보완 대책도 없이 마구잡이식으로 발표부터 하는 겁니까.

 

국민 입장에서는 자기들이 조급하니까 정책을 막 던지는, 결과적으로 정책만 난무했다고 느낄 수밖에 없습니다.”
   권대중 명지대 교수는 “부동산 정책은 국민의 의식주와 밀접한 기본권에 해당하는데 이를 마구잡이로 접근했다”고 비판했다.
 
  전문가들은 처음부터 부동산 문제를 ‘공급 부족’이라고 봤다. 고(故) 박원순 전(前) 서울시장이 지난 10년 동안 꽁꽁 묶어둔 재건축·재개발이 문제였다고도 했다.
   서진형 대한부동산학회장의 얘기다.
 
  “전문가들이 부동산 문제를 공급에서 풀어야 한다고 수없이 제언했습니다.

일부에서 ‘주택 보급률이 104%인데 뭣 하러 하느냐’고 합니다.

여기에는 지하 월세 방도 포함돼 있습니다.

이런 논리대로라면 지하 방에 사는 사람은 평생 지하 월세에서 살아야 합니까?

 

수도권으로 유입되는 인구와 주거 수준의 향상에 따른 수요를 인정했어야 합니다.

그런데 도시재생 뉴딜이라는 명분으로 돈을 쏟아부으면서 주거의 질(質)을 높이지 않았습니다.

말로는 주민 중심이라고 하지만 사실상 보존 중심으로 간 거죠.”
 
  서울시 주택이 보존해야 할 곳이 그렇게 많나요.
 
  “유럽은 수천 년의 문화를 갖고 있다 보니 보존 중심으로 도시재생사업을 했습니다.

미국은 주거의 역사가 짧기 때문에 마천루 같은 빌딩을 지어서 개발했고요.

서울은 딱히 보존해야 할 지역 문화가 많지 않습니다. 동작구 문화가 따로 있고, 용산구 문화가 따로 있나요?”
 
 
  “새집에 살고 싶은 마음을 전혀 고려하지 않아”
 

  권대중 명지대 교수는 “서울에 주택 공급이 충분하다는 것은 거짓”이라고 했다.
   “서울에는 주택 공급이 부족합니다.

다주택자를 포함하면 서울의 주택 공급이 96%까지 된다는데 실질 주택은 턱없이 부족합니다.

 

2018년을 기준으로 자가주택 점유율(자기 집에 사는 비율)은 42.8%, 자가주택 보유율(자기 집에 살거나 나가서 전세로 사는 비율)은 49%입니다.

절반가량이 자기 집이 없습니다.”

 
  그런데 왜 정부는 집이 부족한 것은 아니라고 했을까요.
 
  “대다수의 소비자는 신상품을 원합니다. 옷이 많아도 또 새로 사잖아요.

주택도 마찬가지입니다. 낡은 아파트, 주택에 사는 사람은 새로 지은 집에 살고 싶어 합니다.

그래서 새 아파트 값이 비싼 겁니다. 이에 따라 멸실 주택이 늘 수밖에 없어요.

 

주택 공급은 계속 늘어야 한다는 겁니다. 그런데 이 정부는 주택 보급률 수만 보고, 마치 주택은 한 번 공급되면 영원히 가는 것으로 잘못 판단했습니다.

3년 반 동안 주택 공급이 없던 여파가 지금 나타나는 겁니다.”
 윤주선 홍익대 교수는 “문재인 정부는 무주택자만을 쳐다봤다”고 했다.

 

 

 

(서울=뉴스1) 이재명 기자 = 서울 아파트값이 재건축 단지를 중심으로 상승하면서 '

V자 반등'을 보이고 있다. 사진은 23일 오전 서울 용산구 N서울타워에서 바라본

아파트 단지의 모습. 2021.5.23/뉴스1 2expulsion@news1.kr

 

 

 

 
  “문재인 정부가 말하는 실수요자는 무주택자입니다.

무주택자만을 위해서 정책을 펼치려다 보니 공급 계획이 제대로 될 수 없습니다.

2020년 6월에 세미나하면서 보니 서울 동남권(강남·송파·강동 등)에 5년 동안 85만 호가 새로 공급돼야 적정하더군요. 서울시 전체 계획은 9만 호라는데 턱없이 부족합니다.”
 
  강남 사는 사람도 국민이고, 다주택자도 국민인데 무주택자만을 바라봤다는 거군요.
 
  “4년 동안의 실정으로 집값이 2배가 뛰었습니다.

이제 와서 대출 규제를 완화한다는데, 이제 청년들은 대출을 받아도 집을 살 수 없습니다.

절대 집값이 너무 올랐기 때문입니다.

강남, 다주택자 때려잡기에 치중하느라 결과적으로 서민의 내 집 마련 꿈을 막은 거죠.”
 
  집값이 잡힐 수 있을까요.
 
  “주택 가격을 끌어내리는 정책은 곤란합니다.

분양 가격 때문에 올라간다, 강남 때문에 올라간다는 식(式)의 접근은 안 됩니다

. 그보다는 주택 가격의 차이를 줄이는 정책을 써야 합니다.

 

강남 아파트는 일종의 공부 잘하는 아이예요.

공부를 잘하는 이유가 있듯이, 강남 집값이 비싼 것도 이유가 있다는 걸 인정해야 합니다.

내가 공부를 못한다고 공부 잘하는 아이를 억지로 끌어내릴 수는 없는 노릇 아닙니까.

 

차라리 제2, 제3의 강남 같은 도시를 만들어서 강남 집값 간 격차 줄이기를 고려해야 합니다. 과거에 제2의 강남인 분당을 만들었듯이 현실적인 정책을 펴야 합니다.”
 
 
  “시장에 맡겨라”
 
  심교언 건국대 교수의 얘기다.
  “미국에서 카트리나 태풍이 와서 뉴올리언스 주택 40만 채가 물에 잠겼습니다.

문 수리 비용이 20배 올랐어요.

 

40만 채를 전부 고치기 위해서 정부가 번호표를 나눠준다고 생각해보죠. 운 좋은 사람은 다음 주에, 운 나쁜 사람은 10년 뒤에 수리할 겁니다.

하지만 현실은 전국의 목수가 뉴올리언스 집 수리를 위해 왔습니다. 처음에 집 수리를 하는 사람은 비용을 많이 내지만, 점차 비용이 떨어져서 적정 가격에 고칩니다.

자꾸 규제할 생각 하지 말고 시장에 맡겨야 합니다.”
 
   여전히 이 정부는 아파트를 공급하면 부자만 돈을 번다고 생각할 텐데요.
 
  “부자도 돈을 벌겠지만, 집 없는 사람도 집을 살 수 있는 겁니다.

가진 자의 것을 뺏겠다, 그들이 더는 돈을 못 벌게 하겠다는 프레임에서 벗어나야 합니다.”
 

  문재인 대통령은 취임 4주기에서 부동산 정책의 실패를 인정하는 듯한 발언을 하면서도, 여전히 내 탓은 아니라고 말하고 있다.

 

부동산 시장 불안의 원인이 풍부한 시중 유동성과 저금리, 가구 분화(1인 가구 증가) 때문이란다. 전문가들의 현실 인식과 여전히 괴리가 크다.
 권대중 명지대 교수의 얘기다.
 
  “얼마 전에 보증금 71억원짜리 아파트 전세가 체결됐다는 뉴스가 나왔지요.

그 뉴스를 보면서 이런 생각이 들더군요. ‘이 정부가 유지된다면 아마 다음 정부에서는 전세 보증금에 대해서도 과세를 하겠구나’ 하고 말이죠.”
   어쩌면 국민은 부동산으로 인한 골머리를 앞으로도 계속 떠안아야 할는지 모른다.⊙

 

 

 

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뉴스1) 이재명 기자 = 23일 오전 서울 용산구 남산을 찾은 시민들이 뿌옇게 보이는

도심을 바라보고 있다. 2021.5.23/뉴스1

 

 

 

 

 

 

 

 

안명숙 | 우리은행 부동산투자지원센터 부장

 

 

 

명과 암’ 있는 대출 규제 강화, 세심한 논의로 ‘그늘’ 지워야

 

 

 

지난 4월 말 정부가 발표한 가계부채 대책에 따라 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 오는 7월부터 단계적으로 강화된다. 7월1일부터는 서울 등 규제지역에서 6억원이 넘는 집에 대해 주택담보대출을 받거나 1억원 이상 신용대출을 받을 때에는 DSR 40%가 적용된다.

 

내년 7월부터는 총 대출액이 2억원을 넘어도 DSR 규제 대상이 되고 2023년 7월에는 총 대출액이 1억원 이상인 모든 차주에 대해 DSR 규제가 전면 적용될 예정이다.

DSR은 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연 소득으로 나눈 비율을 말한다.

대출에는 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출이 포함된다.

 

기존의 총부채상환비율(DTI)보다 만기까지 원금 상환능력을 고려하여 소득 대비 상환능력을 결정하는 것으로 대출 심사를 깐깐하게 보겠다는 취지다.

 

가계부채 관리방안의 취지는 금리 상승에 따른 리스크를 관리하고 급격하게 팽창하는 유동성을 점차 축소하기 위한 목적이지만, 궁극적으로 대출규제 강화는 부동산 시장에도 적잖은 영향을 미칠 것으로 전망된다.

2005년 6월 투기지역 6억원 이상 10년 이하 주담대의 LTV를 60%에서 40%로 축소하고 2006년 3월에는 투기지역 6억원 이상 주택대출의 DTI를 40%로 적용한 이후, 2006년 하반기부터 서울의 중저가 주택이 밀집된 강북 등 외곽의 상승세가 강남권을 능가하는 역전 현상이 빚어졌다.

 

부동산114 자료에 따르면 종부세 등 보유세 강화와 대출 규제 영향으로 2007년 서울 아파트 매매가 상승률은 강남구가 -1.1%, 노원구 12.9%로 대조를 보였다.

이 같은 강남 약세·강북 약진 현상은 9억원 초과 주택에 대한 대출 규제 및 종부세율 강화를 발표했던 지난해에도 나타났다.

강남구 8.2%, 노원구 32.1%로 강남권에 비해 강북 등 외곽지역의 상승이 두드러졌다.

 

특히 서울 아파트 매수 주체를 보면 30대가 주류를 이루고 있다는 점에서 대출 규제 강화는 주택시장의 흐름을 바꾸게 되는 단초가 될 수 있다.

한국부동산원 자료에 따르면 서울 아파트 연령별 매수자 비중에서 30대는 △2019년 3월 27% △2020년 3월 30% △2021년 3월 36%로 매년 증가하고, 특히 지난해부터는 전 연령대에서 가장 높은 서울 아파트 매수 주체로 떠올랐다.

 

이미 집값이 크게 올라 30대의 경우 생애최초나 신혼부부 특별공급 등을 통해 청약을 선택하거나 저가 아파트를 매입하여 자산 소득을 불리는 쪽을 선택하기 마련이다.

따라서 청약이 불리한 1인 가구 등 가점이 낮은 젊은층은 적극적으로 저가 아파트 매입에 나서고 있다. 특히 30대의 경우 현재 이미 가격이 오른 서울을 넘어 경기나 인천지역까지 아파트 매수의 큰손으로 부상했고 6억 이상 주택에 대한 대출 규제가 강화되면 상대적으로 중저가 아파트가 많은 경기나 인천으로 30대 매수세가 더욱 확대될 가능성을 배제할 수 없다.

 

최근 한국부동산원 자료에 따르면 경기 광명시는 1분기 거래된 아파트의 52.3%를 30대 이하가 샀고, 경기 안양시 동안구(50.9%)와 인천 중구(42.7%), 연수구(39.7%) 아파트의 30대 이하 매입 비중도 전국 평균(31.4%)보다 높았다.

최근 무주택자 및 청년층 대출 규제 완화를 둘러싼 정부 등 논의가 활발히 전개되고 있다.

가격 상승기에 대출은 레버리지로 자산 소득을 불리는 역할을 하지만, 하락기에는 자산가격보다 대출금이 커지는 깡통주택이 늘면서 가계에 큰 부담을 지우기도 한다.

지금 시장 상황이 더 상승할 여력이 있을지, 아니면 하락할 가능성이 큰지 누구도 장담하기 어렵다.

 

다만 대출제도가 특정 계층에 유리 또는 불리하게 운용돼 의도치 않은 차별로 이어지는 것은 바람직하지 않을 수 있다. 보다 세심한 논의와 합리적 결정이 모두에게 요구되는 시점이다.

 

 

 

 

 

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제주시 전경(.(뉴스1 자료사진)© News1