18일부터 모든 임대사업자 보증보험 가입 의무화된다

 

 

정부가  18일 민간 등록임대사업자의 임대보증금 반환보증보험 의무 가입 시행을

앞두고 일부 요건을 완화하는 방안을 검토 중이다.ⓒ데일리안DB

 

 

 

 

 

 

 

서울 시내 주택가 모습.[연합]

 

 

 

 

 

다주택자 매물을 유도하기 위해 임대사업자에게 부여하던 각종 혜택을 축소하고

규제를 강화했지만, 매물이 늘기는커녕 전셋값 상승으로 임차인들의 주거 부담만

늘었다.ⓒ뉴시스

 

 

 

 

 

 

진동영 기자 

 

 

 

 

 

18일부터 모든 임대사업자 보증보험 가입 의무화된다

 

 

부채비율 100% 이상인 경우 보증 가입 안돼
가입 못하면 2년 이하 징역· 2000만원 이하 벌금형 대상
개정안 추진하다 법사위서 제동…원안대로 18일 시행

 

 

 

[헤럴드경제=이민경 기자] 주택 임대사업자의 임대보증금 보증 가입 의무화 전면 시행이 보름 앞으로 다가온 가운데 시장의 혼선이 커지고 있다.

이달 18일 이후부터 모든 임대사업자가 계약을 맺을 때 임대보증금 보증에 가입해야 하고 그렇지 않을 경우 형사처벌을 받게 되는데, 현실적으로 이를 이행할 수 없는 영세 사업자가 적지 않기 때문이다.

 

제도 시행을 앞두고 이를 보완하기 위한 입법이 추진됐지만 최근 국회에서 제동이 걸린 상황이다.

2일 국회와 국토교통부 등에 따르면 이달 18일부터 모든 등록 임대사업자의 임대보증금 보증 가입이 의무화된다.

 

작년 7·10 대책 때 등록임대에 대한 의무를 대폭 강화하고 혜택은 축소하면서 이같은 임대보증금 보증 가입 의무 제도가 도입됐다.

세입자가 계약 만료 후 보증금을 되돌려받지 못하는 사고를 방지한다는 취지다.

 

작년 10월 18일 이후 신규 임대사업자부터 적용됐고 기존 사업자에 대해선 1년의 유예기간을 거쳐 올해 8월 18일 이후 계약을 갱신하거나 신규 계약을 할 때 보증에 가입하도록 했다.

최근 국토부는 임대사업자들에게 임대보증금 보증 가입 의무 대상이 모든 등록 임대주택으로 확대된다고 안내했지만, 임대사업자들은 그간 이와 같은 내용을 제대로 알지 못하고 있었다며 불만을 터뜨리고 있다.

 

한 임대 사업자는 인터넷 카페에 “구청이나 국토부 등에 보증 가입에 대한 내용을 물어보려 해도 전화 통화도 제대로 하지 못하고 있다”고 적었다.

 

더 큰 문제는 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에 임대사업자들이 보증에 가입하려 해도 일정 요건을 충족하지 못하면 가입이 불가능하다는 점이다.

주택 가격이 임대보증금과 담보권 설정 금액을 합한 금액보다 적어 부채비율이 100% 이상인 경우 등에는 보증 가입이 되지 않는다.

 

하지만 8월 18일 이후 계약을 갱신하면서 임대보증금 보증에 가입하지 못하면 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금형을 받을 수 있다.

가입하려 해도 안 되는 상황인데, 여차하면 전과자가 될 수도 있게 되는 상황이다.

부채비율이 높은 임대사업자가 임대보증금 보증에 가입하려면 결국 기존 부채를 갚거나 보증금을 낮춰야 한다.

임대사업자가 보증금을 줄이고 월세를 높이면서 세입자의 월세 부담이 커질 수 있다.

 

물론 임대조건 변경은 세입자가 거부하면 그만이지만 경우에 따라 억지로 추가 월세를 감당해야 하는 세입자가 나올 수 있다.

이같은 상황은 아파트보다는 빌라 등 영세 임대주택에서 더욱 심각하다.

빌라 등 비아파트 공시가격은 시세의 60% 수준에 머물러 있기 때문이다.

 

이에 당정은 민간임대특별법 개정안을 다시 마련해 입법을 추진했다.

더불어민주당 조응천 의원이 대표발의한 이 법안은 임대보증금 보증 가입을 하지 않았을 때 형사처벌이 아닌 과태료 처분하도록 했다.

대신 지자체가 보증 가입을 하지 않은 임대사업자를 직권으로 등록 말소할 수 있게 하는 내용도 담았다.

 

무엇보다 개정안에는 영세 임대사업자를 위해 보증 가입 예외 요건이 담겼다.

보증금이 너무 소액이거나, 임차인이 보증회사 등이 운용하는 전세금 반환 보증에 가입했고 임대사업자가 보증 수수료 전액을 지급한 경우 등에는 사업자의 보증 가입 의무를 면제해 주기로 한 것이다.

하지만 이 법안은 국회 상임위인 국토교통위원회를 통과했지만 최근 법제사법위원회에서 제동이 걸렸다.

 

많은 위원에게 임대 사업자들이 법안 추진에 반대하는 내용의 문자 폭탄을 보내면서 반발했기 때문이다.

이 때문에 8월 18일에 맞춰서 민특법이 다시 개정돼 시행되기는 어려운 상황이 됐다.

 

임대사업자 제도가 워낙 많이 바뀐 탓인지 법사위 위원들이 법안 내용을 정확하게 이해하지 못하는 모습을 보이기도 했다.

임대사업자의 임대보증금 보증 가입 의무화 자체는 이미 작년 법 개정으로 결정된 내용이지만 야당 의원들은 이 내용을 중점적으로 문제 삼았기 때문이다.

법안 내용 중 보증 가입을 하지 않았을 때 과태료 처분하는 것은 마냥 임대사업자에 대한 처분을 완화한 것은 아니다.

 

보증에 들지 않은 임대주택 한채당 보증금의 10%를 최대 3000만원까지 과태료를 물릴 수 있게 하는 내용인데, 위반한 주택이 여러 채면 그 수에 3000만원을 곱한 금액을 과태료로 물 수도 있기 때문이다. 임대 사업자가 집 10채에 대해 보증 가입을 하지 않으면 과태료는 3억원이 된다.

형사처벌은 지자체가 경찰에 수사의뢰를 해야 한다는 점에서 과태료는 훨씬 직접적이고 다주택 임대 사업자에게는 더 큰 타격을 줄 수도 있다.

정부도 이같은 문제를 인식하고 보완책을 검토 중이다.

 

8월 18일부터 바로 단속에 들어가기보다는 수개월간 보증 가입을 준비할 수 있도록 임대사업자들에게 시간적 여유를 주는 계도 기간을 운영하는 방안 등이 논의되고 있다.

 

노형욱 국토부 장관은 민특법 개정안을 논의한 국회 법사위에서 “HUG 내부 규정 등을 손질하는 방안을 검토하겠다”고 언급한 바 있다.

부채비율 요건 등을 완화하는 방안 등이 거론되는 것으로 알려졌다.

 

 

 

 

think@heraldcorp.com

 

 

 

 

서울 시내 아파트 단지 전경. [헤럴드경제DB]

 

 

 

 

빌라 등 비아파트 전세 다 사라진다”…18일부터 임대보증보험 의무화

 

 

 

 

 

임대보증보험 의무가입 오늘부터 시행
정부, 공시가격 적용 상향 등 가입요건 완화
다세대·연립 등 비아파트, 여전히 가입 어려워

부채비율(100% 미만) 완화 방안도 빠져
보증료 부담 커…전세, 반전세·월세로 전환 기류
전문가 “비아파트 월세화, 서민 주거비 부담 심각”

 

 

[헤럴드경제=민상식·이민경 기자] 임대주택 사업자들의 ‘임대보증금 보증보험(임대보증보험)’ 의무 가입이 18일부터 시행된 가운데 벌써부터 전세시장에선 혼란이 나타나고 있다.

가입이 안되는 임대사업자가 많다는 지적에 가입 문턱을 낮췄는데도 다세대·연립 주택은 여전히 가입이 어렵다는 지적이다.

 

부채비율과 보험료를 줄이기 위해 전세 보증금을 낮추고 월세로 전환하는 움직임도 나타나고 있다.

시장에선 임대보증보험 의무가입 제도가 장기적으로 원룸과 빌라 등 비아파트의 전세난을 심화시킬 것이란 관측이 나온다.

 

국토교통부는 임대보증보험 의무화 시행을 앞두고 주택가격으로 활용하는 공시가격의 적용 상향 등을 통해 가입 요건을 일부 완화했다.

이는 부채 비율이 높아 가입을 거절당하는 임대사업자가 속출한다는 지적에 따른 것이다.

국토부가 17일 고시한 ‘공시가격 및 기준시가 적용비율’ 개정안에 따르면 임대보증보험 가입 시 주택가격으로 활용하는 공시가격 인정 비율이 기존 최고 1.7배에서 1.9배로 올랐다.

 

또 부동산원 등이 조사한 시세, 1년 이내 매매가 등도 주택 가격으로 활용할 수 있게 하는 등 문턱을 낮췄다.

그러나 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증 가입 요건 중 부채비율(100% 미만) 완화 방안은 포함되지 않으면서 혼란이 당분간 이어질 전망이다.

 

HUG 규정에 따르면 은행 대출 등 선순위채권과 임대보증금의 합이 주택가격을 넘어 부채비율이 100% 이상인 임대사업자는 보증보험에 가입할 수 없다.

대출이 주택가격의 60%를 넘어도 가입이 안된다.

 

문제는 원룸과 빌라 등은 공시가격이 시세보다 워낙 낮은 데다 아파트와 달리 한국부동산원이나 민간기관이 시세를 집계하지 않아 여전히 사각지대에 있다는 것이다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 “다세대, 다가구 등 비아파트는 공시가격이 시세랑 괴리가 크다”면서 “수도권 원룸은 공시가격이 3000만원 정도에 형성돼있는데, 전세 계약은 6000만~7000만원이 일반적이다.

그래서 이런 전세계약은 거의 다 가입이 안된다”고 지적했다.

 

시장에서는 부채비율을 낮추기 위해 전세를 월세로 전환해 보증금을 줄이려는 기류가 나타나고 있다. 반전세나 월세로 전환하면 보험료 부담을 줄일 수도 있다.

HUG에서도 보험 가입을 위해 “반전세나 월세로 전환하라”고 조언하는 상황이다.

빌라 등 비아파트 전세시장을 중심으로 전세난이 가속화될 것이란 우려도 나온다.

 

지난해 상반기 기준 민간 임대사업자가 전국에 보유한 주택 160만4000가구 중 빌라는 34만4000가구에 이른다.

 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “비아파트는 월세 비중이 90%에 가깝고 전세 비중은 10% 남짓인데 이것마저 없어지는 것”이라며 “저소득층이 많이 사는 비아파트에서 월세화가 된다는 것은 서민 주거비 부담이 심각해진다는 의미”라고 말했다.

임대보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 HUG 등 보증기관이 대신 돌려주는 상품이다.

정부는 지난해 7·10 대책에서 임차인 보호를 위해 임대사업자의 보증보험 가입을 의무화했다.

1년의 유예기간을 거쳐 이달 18일부터 기존 임대사업자가 갱신계약 또는 신규 계약을 할 때 반드시 보증보험에 가입해야 한다.

 

임대보증보험 의무화를 지키지 않으면 과태료 2000만원 혹은 징역 2년의 형사 처벌이 처해진다.

임대사업자들은 무분별하게 전과자를 양산하는 결과만 초래한다고 주장하고 있다.

국토부 관계자는 “행정지도를 통해 보증보험에 가입하지 않아도 당장 형사처벌이 이뤄지지 않도록 하겠다”고 말했다.

 

 

 

 

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정부가 등록임대사업자의 임대보증금 보증 가입 심사에서 부동산 시세, 1년 이내

해당가구 매매가격 등을 활용할 수 있도록 했다 / ⓒ시사포커스DB

 

 

 

 

임대사업자 보증보험 가입 요건 완화...시세·1년 이내 매매가 등 반영

 

 

 

 

[시사포커스 / 이청원 기자] 앞으로 등록임대사업자의 임대보증금 보증 가입 심사에서 부동산 시세, 1년 이내 해당세대 매매가격 등을 활용할 수 있게 되는 등 보증 가입 요건이 완화된다.
16일 국토부는 이 같은 내용이 포함된 국토부 고시 '공시가격 및 기준시가 적용비율'을 개정하고 17일부터 본격 시행한다고 밝혔다.

이번 개정은 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입을 의무화한 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 대한 후속조치다.
특히 정부는 보증 가입 전면시행을 앞두고 현행 주택가격 기준이 시세와 괴리된 측면이 있고, 전세보증금 반환보증 등에서 부동산시세 등 다양한 가격기준을 적용하고 있는 점을 고려했다.

주요 개정안에는 주택가격으로 활용되는 공시가격에 대한 적용비율을 상향조정하고, 보증회사에서 전세보증금 반환보증 심사 시 활용하고 있는 시세가격기준 등도 준용키로 했다.

 

 

 

 

 

공시가격 적용비율 개정안 / ⓒ국토부

 

 

 

이에 따라 공시가격에 적용하는 비율은 2021년 공시가격의 현실화율을 역산한 값을 기준으로 현행 130%인 9억원 미만 공동주택과 9~15억원 공동주택은 각각 150%, 140%로 변경되고, 15억원 이상 공동주택은 현행 120%에서 130%로 변경된다. 

또 현행 170%인 9억원 미만 단독주택은 190%로 변경되고, 현행 160%인 9~15억원 단독주택은 180%로 변경된다.

 

15억원 이상 단독주택은 현행 150%에서 160%로 변경된다.
더불어 임대사업자들이 보증회사의 가격기준에 따라 감정평가액, 공시가격(또는 기준시가) 외에 ‘부동산시세, 1년 이내 해당세대의 매매가격’ 등을 활용할 수 있도록 했다.
 

 

 

이청원 기자 6352seoul@hanmail.net

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

전세금 떼일라"...전세보증보험 가입 급증

 

 

[서울=뉴시스] 신효령 기자 = 최근 전세보증보험에 대한 관심 증가로 가입금액이 빠르게 증가한 것으로 나타났다.

특히 오피스텔이 차지하는 비중이 확대됐다.

이는 오피스텔이 높은 전세가율을 나타내며 보증사고에 대한 불안감이 높아졌기 때문이다.

17일 보험연구원의 박희우 연구위원이 발표한 '전세보증보험 현황과 시사점' 보고서에 따르면, 최근 전세보증보험에 대한 관심이 높아지며 가입금액 및 대위변제(보험금지급) 실적이 빠르게 증가했다.

 

주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증 가입금액(보증실적)은 올해 2분기 13조6000억원으로 전년 동기 대비 58.6% 증가했다.

임대인의 전세보증금 미상환으로 인한 대위변제(보증이행) 실적도 매년 빠르게 증가했다.

 

이는 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인, 보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자가 그만큼 늘고 있다는 의미다.

전세보증보험이란 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못할 경우 보증회사가 이를 대신해 지급하고, 대위변제한 보증금은 보증회사가 임대인으로부터 회수하는 상품이다.

 

임차인이 가입할 수 있는 전세보증보험 상품으로 주택도시보증공사(HUG)의 '전세보증금 반환보증', 서울보증보험(SGI)의 '전세금보장 신용보험', 주택금융공사(HF)의 '전세지킴보증'이 있다.

주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증이 전세보증보험 시장의 대부분을 차지하고 있다.

전세보증금 반환보증 보증실적 중 오피스텔이 차지하는 비중은 건수 및 금액 기준으로 2016년 각각 0.5%, 0.4%에서 올해 상반기 13.5%, 10.8%로 지속 상승했다.

 

이는 오피스텔의 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 70~80% 이상의 높은 수준을 유지하며 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 보증사고가 발생할 가능성이 높아지면서 전세보증보험에 대한 관심이 증가했기 때문으로 파악된다.

KB주택가격동향에 따르면 서울, 경기, 인천 오피스텔의 전세가율은 지난 7월 기준 각각 82.1%, 83.4%, 83.4%을 기록했다.

한국부동산원의 부동산통계정보에 따르면 전국 및 지방 오피스텔 전세가율은 지난 6월 기준 각각 84.6%, 81.5%를 기록하며, 수도권 외에도 전국적으로 오피스텔 전세가율이 평균 80% 이상을 기록 중이다.

박 연구위원은 "전세보증보험은 전세보증금이 매매가격에 비해 높은 경우 가입이 불가능하기 때문에 오피스텔의 경우 가입 거절로 인한 임차인의 보장공백이 발생할 가능성이 있다"며 "전세보증보험은 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택 매매가격을 초과해 전세보증금 미반환사고 가능성이 높은 경우 가입이 불가능하다"고 설명했다.

 

그러면서 "오피스텔은 전세가율이 높고 일부 지역에서는 전세가격이 매매가격을 초과하는 '깡통전세' 오피스텔도 양산되고 있기 때문에 전세보증보험 가입 거절이 증가할 경우 보장공백이 발생해 임차인의 불안과 피해가 커질 수 있다"고 부연했다.

국토교통부는 임대차계약시 임대사업자가 소유한 다른 주택에 대한 보증금 미반환사고 발생 사실을 임차인이 파악할 수 있도록 제도개선 방안을 검토 중이다.

 

박 연구위원은 "소비자(임차인)는 전세보증보험 가입이 불가능해 전세보증금 미반환사고로 인한 피해에 노출되지 않도록 임대차계약시 사전에 주의를 기울일 필요가 있다"며 "전세보증보험은 소비자들에게 익숙한 상품이 됐지만, 해당 상품을 인지하지 못하거나 접근성이 떨어져 가입하지 못하는 소비자도 존재하기 때문에 소비자 이용 편의성 제고 방안은 지속해 탐색할 필요가 있다"고 제언했다.

 

 

 

◎공감언론 뉴시스 snow@newsis.com

 

 

 

 

 

 

 

 

 

y2k@heraldcorp.com

 

 

 

 

임대사업자 "보증보험 의무화라더니 받아주질 않네요"

 

 

 

전체 보증료의 75% 집주인 부담
"떼먹을 돈 아닌데 강제 가입 억울"
부채비율 높으면 거절 당하기도

임대차 시장 현장은 또한번 혼란
보증금 없는 월세전환 늘어날 듯

 

 

#. 서울 동대문구 신설동에 다가구주택을 소유한 A씨는 본인이 거주하는 4층을 제외하고 2층 두 가구, 3층 두 가구 등 총 4가구를 전세 주고 있는 등록임대사업자다.

이들 가구의 전세 가격은 약 1억5000만원 선이다.

 

그동안 임차인들이 월 2만원 가량을 내고 전세보증금 보증보험에 가입했지만, 18일부터는 집주인 A씨가 전체 보증료의 75%를 부담해야한다.

집주인 입장에선 전체 6억원 가량의 전세보증금 보증료 약 100만원의 75%인 70~80만원 정도의 부담이 추가로 생긴 것이다.

 

A씨는 "내가 떼먹을 돈도 아닌데 보험에 직접 가입하는 것도 억울한데 그마저도 HUG에서는 부채비율이 높다며 받아줄 수 없다고 한다"며 "의무화는 본인들이 하고 이런 저런 이유로 해주지 않는 건 무슨 심보인지 모르겠다"고 분통을 터뜨렸다.

18일부터 모든 주택임대사업자의 전세보증보험 가입 의무화되는 가운데 일선 현장의 혼란이 한층 가중되고 있다.

오피스텔 한 채를 임대하는 영세 임대사업자에게 대출이 많다며 보증 신청을 받아주지 않는 등의 거부 사례가 속출하고 있다.

 

정부는 전면 의무화를 앞두고 주택가격으로 활용하는 공시 가격의 적용 상향 등을 통해 가입 요건을 일부 완화하긴 했지만, 가입 요건 중 부채 비율(100%미만)은 포함되지 않아 혼란은 당분간 이어질 것으로 전망된다.

국토교통부에 따르면 지난해 8월18일 개정된 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)상 등록임대사업자의 임대보증금 가입 의무가 1년간의 유예기간을 거쳐 18일 이후 체결되는 임대차 계약부터 적용된다.

임대보증금 보증보험은 계약 종료 시 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못할 경우 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증이 대신 보상하는 상품이다.

보증료율은 아파트 0.115~0.128%, 그 외 주택 0.139~0.154% 수준이다.

임대 사업자들은 보증료 자체에 대한 부담감 보다는 행정 절차가 매끄럽지 않다는 점을 지적하고 있다.
한 오피스텔 임대사업자는 "전세보증금을 납부하기 위해 갖춰야하는 서류도 많고 요구하는 것도 많다"며 "어렵게 준비해서 신청했는데 대출이 많다고 거절 당했다"고 말했다.

임대 사업자들 사이에서는 소폭이라도 보증료가 오른 만큼 이를 반전세나 월세로 전환해 충당하는 쪽으로 선회하는 기류도 감지된다.

한 빌라 임대 사업자는 "큰 돈도 아닌 걸로 번거롭게 절차를 거치느니, 보증금이 필요 없는 월세 등으로 돌리는 방안을 생각하고 있다"고 토로했다.

 

가령 전세보증금 2억원짜리 아파트를 전세로 임대할 경우 집주인과 세입자가 내야할 전체 보증료는 50만원이 넘지만 보증금 1억원, 월세 20만원의 반전세로 임대할 경우 25만6000원으로 절반 가량 줄어든다.

의무화를 강제해 놓고 보증 요건은 그대로 둔 것도 혼란의 원인으로 꼽힌다.

정부는 제도 시행을 목전에 두고 주택 가격 산정시 공시가격 대신 시세를 활용해 부채 비율을 완화하는 등 가입 요건을 낮추기로 했다.

 

하지만 HUG 등의 보증 가입 요건 중 부채비율(100% 미만) 완화 방안은 포함되지 않으면서 현장 혼란이 커지고 있다는 지적이다.
HUG 규정에 따르면 은행 대출 등 선순위채권과 임대보증금의 합이 주택가격을 넘어 부채비율이 100% 이상인 임대사업자는 보증보험에 가입할 수 없다.

 

선순위채권이 주택가격의 60%를 넘어서도 안 된다.

이미 경기도권을 비롯해 서울 일부지역에서도 매매가보다 비싼 오피스텔 전세가 나오고 있는 상황이다.

 

의무화를 어길 경우 과태료 2000만원 혹은 징역 2년의 형사 처벌이 처해진다.

임대사업자들은 이대로라면 전국민이 범법자가 된다며 격앙된 반응을 보이고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "공급보다 수요가 많아 집주인이 우월적 지위에 있는 경우엔 세입자에게 부담을 전가하는 모습이 나타날 것"이라며 "일정금액 이하는 의무화에서 배제되기 때문에 임대인 입장에서는 보증금을 줄이고 월세로 바꿀 요인이 된다"고 말했다.

 

 

 

psy@fnnews.com 박소연 기자

 

 

 

 

 

 

오후 북서울꿈의숲에서 바라본 노원구 아파트 단지의 모습. 2021.7.13/뉴스1

© News1 김진환 기자

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울=뉴시스] 조수정 기자 = 서울에서 빌라(다세대·연립주택) 거래량이 아파트

거래량을 6개월 연속 앞질렀다. 아파트값 상승세로 상대적으로 저렴한 빌라 수요가

늘어난 것으로 풀이된다. 2021.07.13. chocrystal@newsis.com

 

 

 

 

보증보험 의무화' 집주인들 혼란 "보증금 5000만원 이하는?

 

 

18일 보증보험 의무가입 전면 확대 앞두고..

소액 등록임대주택 사업자 '대혼란'

 

 

 

 

 

18일 임대사업자의 전세보증보험 가입이 의무화 되지만 현장에서는 '대혼선'이 예상된다.

최우선 변제금인 5000만원(서울기준) 이하 소액 임대주택은 보증보험 가입을 면제하기로 했는데 국회에서 이 내용을 담은 개정안 처리가 불발됐다.

 

재논의를 하기로 했지만 구체 일정이 안 잡힌 상황에서 18일 전면 의무화가 시작돼 '스텝'이 꼬인 것이다.

소액 임대주택 보유자는 보증보험 가입을 해야 할지, 말아야 하는지 알 수 없게 됐다.

자칫하면 '징역형'에 2000만원 벌금을 내야 해 혼란에 빠졌다.

140만채의 30%는 최우선 변제금 이하로 의무가입 예외 추진...18일 전면 의무가입 앞두고 법사위 "재논의"8일 관련업계 등에 따르면 최우선 변제금 이하로 보증보험 가입 면제 혜택을 볼 수 있는 등록 임대주택이 전체 임대주택의 약 30%에 달하는 것으로 확인됐다.

 

등록임대주택 140만 채 가운데 적어도 40만~50만채 가량은 보증보험 가입을 하지 않아도 된다는 뜻이다.

조응천 더불어민주당 의원이 대표발의한 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안에 따르면 이들 소액 임대주택은 보험보험 가입 예외 대상으로 분류했기 때문이다.

최우선 변제금이란 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우 세입자에게 돌려 줘야할 최소한의 보증금을 뜻한다.

서울 기준으로 보증금 1억5000만원 이하인 임대차계약이 보호 대상인데 변제금액은 최대 5000만원이다.

 

최우선 변제금 이하의 보증금이라면 굳이 보증보험에 가입하지 않더라도 법적인 보호를 받기 때문에 의무가입 대상에서 빼기로 한 것이다.

문제는 개정안이 제도 시행일인 18일까지 국회에서 처리될 가능성이 높지 않다는 점이다.

개정안은 국회 국토교통위원회를 무난히 통과해 지난달 법제사법위원회에 상정됐다.

여야 이견이 없어 통과될 것으로 예상됐지만 일부 법사위 위원들이 보증보험 의무가입에 대해 내용을 파악하지 못한데다 의원당 400~600개의 임대사업자 문자 '폭탄'을 받아 논의를 제대로 하지 못했다.

 

보증보험 의무가입은 이미 지난해 관련 법안이 통과됐는데 "세입자가 혜택을 보는 상품을 왜 사업자가 들어야 하냐"는 질의도 나왔다. 결국 다음 법사위에서 재논의하기로 했다.

18일 전면 의무가입 시행을 앞두고 법 통과가 늦어지면서 보증금 5000만원 이하 임대사업자는 대혼란에 빠질 수밖에 없게 됐다.

신규계약을 하거나 기존 임대차계약을 갱신하면 3개월 안에는 보증보험에 가입해 이를 신고해야 한다.

 

보증보험에 가입하지 않으면 징역형 또는 2000만원 이하 벌금을 물어야 한다.

법사위에서 개정안이 통과될 수 있을지, 통과되면 언제쯤 통과될지 확실치 않은 상황에서 기존 임대차계약 기간이 만료되면 난감한 처지에 놓일 수밖에 없게 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

보증보험 가입 안하자니 벌금이 무섭고, 가입하자니 보험료 아깝고"..안내해야 하는 지자체도 '멘붕'임대사업자협회 관계자는 "소액 임대사업자가 벌금이 무서워 보증보험에 가입했는데 그 이후에 개정안이 통과되면 보험료를 날리는 상황이 될 수 있고, 반대로 개정안 통과를 기다리며 가입을 안했다가 벌금을 물어야 하는 처지에 놓일 수 있다"며 "임대차 신고를 받는 지자체에서도 보증보험을 가입해라, 마라 구체적인 안내를 하기 애매해 질 것"이라고 말했다.

개정안에는 보증보험 미가입시 '징역형' 또는 '벌금 2000만원 이하'를 '과태료 최대 3000만원(보증금의 10%)'로 바꾸고 지자체가 임대사업자 등록을 취소할 수 있도록 하는 방안도 담겼다.

또 임대차 계약 후 보증보험에 가입해야 하는 시기를 현행 3개월 이내에서 1개월 이내로 단축하는 내용도 들어갔다.

협회 관계자는 다만 "지자체가 직권으로 등록을 취소하는 조항에는 반대 입장을 갖고 있다"며 "계약 후 한 달안에 보증보험을 가입하는 것도 현실적으로 불가능하기 때문에 국회 논의 과정에서 수정이 필요하다"고 말했다.

주택도시보증공사(HUG)는 보증보험 가입 폭증에 대비해 지난 7월 주요 지사에 전담팀을 신설하고 인원을 확충했다.

 

전국 은행 지점망을 활용하거나 비대면 모바일 발급시스템을 개발하는 등 채널 확대 방안도 추진 중이다.

노형욱 국토교통부 장관은 지난달 법사위에서 "온라인 가입 등으로 기간 단축을 할 계획"이라고 밝혔다.

 

 

 

<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이, 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

임대사업자 보증보험 요건 완화…대출 많아도 가입 가능

 

 

[땅집고] 임대사업자에 대한 임대보증금 보증 가입 전면 의무화 시행을 앞두고 정부가 보증 가입 요건을 다소 완화하기로 했다.

앞으로 대출금과 전월세 보증금을 합한 금액이 주택 가격을 넘어서더라도 임대사업자가 임대보증금 보증보험에 가입할 수 있게 될 전망이다.

12일 주택업계에 따르면 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 임대사업자의 보증 보험 가입기준이 되는 주택 가격을 공시가격이 아닌 시세를 기준으로 하는 방안을 검토 중이다.

또 부채비율 기준을 100% 이하에서 120% 이하 등으로 완화하는 방안도 검토 중이다.

임대보증금 보증보험은 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 때 HUG 등 보증기관이 대신 내주는 제도다.

 

정부는 지난해 ‘7·10 대책’에서 임차인 보호를 위해 임대사업자의 보증보험 가입을 의무화했고 민간임대특별법 개정으로 이달 18일부터는 모든 임대사업자가 갱신 계약 혹은 신규 계약을 맺을 때 임대보증금 보증에 가입해야 한다.

이를 어기면 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금 등 형사처벌을 받는다.

하지만 임대사업자의 부채비율 요건이 맞지 않으면 보증 보험을 가입할 수 없어 문제가 제기됐다.

주택도시보증공사(HUG)가 부채를 상환하지 못할 위험을 고려해 대출금과 전월세 보증금을 합한 금액이 주택 가격을 넘어서는 경우 보증보험에 가입할 수 없도록 막아놨기 때문이다.

 

주택 가격이 임대보증금과 담보권 설정 금액을 합한 금액보다 적어 부채비율이 100% 이상인 경우 등에는 보증 가입이 되지 않는다.

때문에 오히려 보증금을 떼일 위험이 큰 주택은 역설적으로 보증 가입이 어려웠다.

현재 부채 비율을 계산하는 주택 가격은 공시가격인데 만약 주택 가격이 시세로 바뀌면 임대사업자의 부채비율이 현 기준보다 낮아질 수 있다.
한편 국토부와 더불어민주당은 임대사업자의 보증 가입 의무 예외 요건을 규정한 민간임대특별법 개정안을 마련했으나 법안은 현재 야당 의원들의 반대로 국회 법제사법위원회에서 계류 중이다.

 

이 개정안에는 보증금이 너무 소액이거나 임차인이 보증회사 등이 운용하는 전세금 반환 보증에 가입했고 임대사업자가 보증 수수료 전액을 지급한 경우 등에는 사업자의 보증 가입 의무를 면제해 주는 내용이 담겼다.

국토부는 이달 18일이 지나더라도 법안 통과 이전까지는 가급적 단속 등을 미룬다는 방침이다.

 

 

 

 

 

 

 

/전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

140만 임대사업자 보증보험 전면확대..대출 많거나 깡통전세 "가입 안돼"

 

 

 

 

 

140만여채에 달하는 임대사업자 주택 전체에 대해 다음달 18일부터 전세금 반환보증보험 가입이 전면 확대된다.

임대사업자가 세입자에게 전세금을 못 돌려줄 경우에 대비해 신규 혹은 갱신계약시 무조건 보증보험에 가입토록 1년전 예고한 수순이다.

 

하지만 임대사업자가 주택을 담보로 시세의 60% 이상 대출을 받았거나 전세금이 시세를 넘는 '깡통전세'는 보증보험 가입이 거절돼 '사각지대'가 우려된다.

근본적으론'세 모녀' 전세사기'처럼 '깡통전세' 수백채를 보유한 임대사업자에 대한 실질적인 대책이 필요하단 지적이 나온다.

내달 18일부터 모든 임대사업자 보증보험 가입 의무화..'60%룰' 완화 안된다는 국토부 "대출금 먼저 갚아야"19일 정부와 관련업계 등에 따르면 내달 18일부터 기존 임대사업자도 임대차 계약을 갱신하거나 신규계약을 하면 무조건 보증보험에 가입해야 하는데 가입 조건을 충족 못하는 임대사업자가 속출할 수 있다는 우려가 제기된다.

 

보증보험은 임대사업자가 세입자에게 전세금을 돌려주지 못할 경우 대신 갚아주는 상품으로 세입자 보호를 위한 '안전장치'다.

주택도시보증공사(HUG)와 SGI 서울보증에서 판매하는데 최소 2가지 조건을 충족해야 한다.

선순위 채권 금액이 주택 시세의 60% 이하이거나 선순위 채권금액과 보증금액이 주택 시세를 넘지 않아야 한다.

 

예컨대 등록임대 주택 시세가 5억원인데 임대사업자가 이 집을 담보로 3억원 이상 대출을 받았으면 보증보험 가입이 거절된다.

대출액(2억5000만원)과 전세보증금(2억5000만원)을 합쳐 5억원을 넘어도 안된다.

전세금이 시세를 넘는 깡통전세도 가입 대상서 제외된다.

이와 관련 서울시 관계자는 "대출을 받아 60%를 넘는 임대사업자들의 민원이 제기되고 있다"며 "서울 소재 부동산의 경우 경매로 넘어가도 낙찰가율이 이보다 높기 때문에 70~80%로 완화해 달라고 국토부에 건의했다"고 말했다.

 

서울 빌라 낙찰가율이 90%를 넘는 경우도 있는 만큼 '60%룰'를 완화할 필요가 있다는 게 서울시 입장이다.

하지만 국토부는 "낙찰가율은 시기에 따라 등락이 심한데다 서울 지역만 별도 기준을 둘 수 없다"며 "이보다 임대사업자가 대출금을 일부 상환하거나 전세보증금을 낮추는 방법으로 기준을 충족하는 것이 바람직하다"고 거부했다.

 

임대사업자 주택이 경매로 나오면 낙찰가율이 70~80%를 넘더라도 대출금이 선순위라면 HUG는 전세보증금을 온전히 돌려 받지 못하는 문제가 있다.

 

전세보증금이 주택 시세의 100%를 넘는 '깡통전세' 역시 나중에 전액 회수가 어렵다.
문제는 임대사업자들이 실제 대출을 얼만큼 받았는지, 전세보증금이 시세의 얼마를 차지하는지 정확한 실태를 아무도 알지 못하고 있는 점이다.

 

내달 전격 시행되면 줄줄이 보증보험이 거부되거나 아예 임대차 신고를 회피하는 임대사업자가 늘 수 있다.

결국 피해는 세입자가 고스란히 떠안을 수밖에 없다.

"걸리면 과태료 내고 말지..."임대사업자, 벌금 최대 2000만원→과태료 3000만원 추진임대사업자의 보증보험 가입 여부를 체계적으로 관리하고 미가입시 처벌수준을 강화한 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안이 오는 22일 국회 법사위에 올라간다.

 

조응천 더불어민주당 의원이 대표 발의한 법안으로 HUG나 서울보증은 임대사업자가 보증보험에 가입하면 이 정보를 즉시 지자체에 전달해 지자체가 자동으로 확인할 수 있도록 했다.

시행 시기는 연말쯤으로 예상된다. 보증보험 미가입시 과태료는 가입금액별로 최대 3000만원으로 올라간다.

 

현재는 2000만원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역을 적용하고 있다.

개정안에는 소액 전세보증금 등에는 보험 가입 예외를 허용했다.

하지만 임대사업자가 아예 계약 신고를 하지 않으면 이 법안도 무용지물이라는 게 문제다.

 

임대사업자는 계약일로부터 3개월 안에 신고를 해야 하고 이를 이행하지 않으면 건당 500만원의 과태료를 물어야 하지만 그간 정부가 임대사업자 등록의무 준수 여부를 제대로 점검하지 못했다.

근본적으로 수백채 주택을 보유한 '악성' 임대사업자에 대한 촘촘한 관리가 필요하다는 지적이 나온다. 지난 5월 터진 '세모녀 전세사기'가 대표적이다.

500채를 보유한 세모녀 임대사업자가 매매가격보다 높은 보증금을 받아왔는데 결국 수백명이 돈을 돌려 받지 못하는 사고가 터졌다.

 

스스로 전세금 반환보증에 가입한 세입자만 일부 구제가 됐다. 전국적으로 100채 이상 주택보유 임대사업자는 지난해 6월 기준 198명에 달한다.

더불어민주당은 임대사업자 제도를 전격 폐지하겠다는 계획을 원점재검토 하기로 했지만 현재까지 뚜렷한 대안을 내놓지 못하고 있다.

 

 

<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이, 

 

 

 

 

 

서울 송파구 서울스카이에서 바라본 서울 도심의 빌라 밀집지역. /사진=뉴스1

 

 

 

 

전세보증보험 의무화 코앞...임대사업자 수십만 범법자 위기

 

 

 

18일 시행 규제 밀어 붙여놓고
‘소액예외 인정’ 법 처리는 외면
40만~50만호 불법임대 우려

2000만원 벌금·징역형까지도

 

 

 

 

 

전세보증보험 가입 의무화가 일주일 정도밖에 남지 않았는데, 정부와 여당의 법안 처리 지연에 임대사업자(임사자)들이 범법자로 몰릴 위기에 처했다.

2000만원 이하의 벌금이나 심하면 징역형까지 각오해야 할 처지다.

규제는 밀어붙여놓고, 법처리가 지연되면서 또 시장은 극심한 혼란에 빠질 전망이다.

임사자 뿐 아니라 임차인들까지 피해를 볼 것이라는 우려의 목소리가 높다.

 

▶대선에 빠진 국회, 임대사업자 대거 ‘범죄자’ 만드나=12일 관련 업계에 따르면 오는 18일부터 임대사업자들은 전세보증보험에 의무적으로 가입해야 한다.

정부가 지난해 7·10 부동산 대책을 발표하면서 임차인 보호를 위해 임사자들이 받은 임대보증금에 대해 보험가입을 의무화 한데 따른 것이다.

여당인 민주당은 지난해 정부 정책을 뒷받침하는 민간임대주택특별법을 통과시켰다.

 

정부 여당의 예외 인정 방침을 믿고 있던 수십만명의 임사자들이 하루 아침에 범죄자가 될 수 있는 상황이 된 것이다.

그나마 정부가 나서 보증보험 가입 기준 완화안은 오는 18일 이전 고시 개정을 통해 보완하겠다고 나섰지만, 여당 내 의견 합의와 법안 반영 방향이 달라질 가능성도 여전하다는 분석이다.

 

▶그래도 세입자 보호 위해 보증보험 의무 강화=임사자 보증보험 가입 조건을 강화한 것도 뒤늦게 문제가 되고 있다.

정부가 세입자 보호를 위해 보증보험 가입 대상 주택의 보증금 포함 대출 비율이 60%를 넘지 않도록 한 것이다.

하지만 이런 임사자 압박 정책은 오히려 월세 부담 증가라는 부작용을 낳을 수 있다는 우려도 나오고 있다.

 

단번에 부채를 낮추기 힘든 만큼, 보증금을 낮춰 보증료도 줄이고, 부채비율 60% 이하라는 보증보험 조건도 만족시키며 범법자가 되길 회피하겠다는 것이다.

문제는 상당수 임사자의 임대주택이 시세 파악이 힘든 단독이나 다세대주택이라는 점이다.

정부는 시세 파악이 힘든 이들 주택에 대해 공시가격에 일정 비율을 곱해 시세를 대신하고 있는데, 이 비율을 현행보다 10%포인트 올린다는 계획이다.

 

현행 가격에 따라 120%에서 130%인 다세대, 연립, 아파트 등 공동주택은 130%에서 140%로, 150%에서 170%인 다가구 포함 단독주택은 160%에서 180%로 비율을 올리는 것이다.

부채비율 산정 기준인 집값을 올려 가입 요건에 맞지 않았던 임사자들의 가입을 유도하면서, 세입자 보호도 보다 강화된다는 게 정부의 논리다.

 

이와 관련 임사자들은 소액 보증금에 대해 예외를 인정하면서도, 한 쪽에서는 대상을 억지로 늘리려는 모순된 정책을 성토했다.

보증보험 의무가입이 세입자에게는 월세 가격 인상, 임사자에게는 부담 증가만 불러오고, 이익은 보증보험 회사만 얻을 것이라는 비판이다.

 

이에 대해 국토부 관계자는 “기존 보증보험 가입이 안됐던 임사자들도 가입을 할 수 있고, 기존 가입 대상 임사자 중 경우에 따라 하지 않아도 되는 경우도 있다”며 “집값 기준을 올리고 예외도 인정하는 것 모두 임사자들에게 유리한 내용”이라고 설명했다.

 

 

 

 

 

 

최정호·민상식 기자

choijh@heraldcorp.com

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서울=뉴시스]전신 기자 = 15일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 제2차 국토법안심

사소위원회에서 더불어민주당 조응천 위원장이 의사봉을 두드리고 있다.

2021.06.15. (공동취재사진) photo@newsis.com

 

 

 

 

 

주택임대사업자 보증보험 미가입시 과태료 최고 3천만원

 

 

 

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 주택임대사업자에 대한 임대보증금 반환보증보험 부담이 강화된다. 

14일 국회 국토교통위원회는 등록임대주택 사업자가 임대주택 보증금 반환보증 미가입 시 3000만원 한도에서 보증금의 10%를 과태료로 부과하는 내용의 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안을 통과시켰다.

지난해 8월부터 관련 법률 시행에 따라 모든 등록 임대사업자는 임대 보증보험에 의무 가입해야 한다. 시장 혼란을 최소화하기 위해 이전 등록 사업자에게는 오는 8월 18일까지 유예한 상황이다.
이번 개정안은 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않은 등록임대주택 사업자에게 임대보증금의 10% 이하에 해당하는 금액의 과태료를 부과하되, 상한선은 3000만원으로 하는 내용을 골자로 한다.
 
또 임대사업자가 보증에 가입하지 않거나 거짓으로 보고한 경우 지자체장이 직권으로 사업자 등록을 말소할 수 있도록 하고, 보증보험 가입 의무기간을 임대사업자 등록이 말소되는 날까지 확대하는 내용도 법안에 포함됐다.

보증가입 면제사유를 명확히 하는 내용도 포함됐다. 임차인이 보증회사 등이 운용하는 전세금 반환 보증에 가입했고, 임대사업자가 해당 보증 수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우에 한해 사업자의 보증 가입 의무를 면제한다.

 

 

 

◎공감언론 뉴시스 kangse@newsis.com