서울 집값 해법, 서울 안엔 없다

 

 

 

 

 

픽사베이

 

 

 

 

 

서울=뉴스1) 오대일 기자 = 5일 오후 서울 중구 남산N서울타워에서 바라본 아파트

단지 모습. 2021.10.5/뉴스1

 

 

 

 

 

 

▲ 메디치미디어 제공

 

 

 

 

서울 집값 해법, 서울 안엔 없다

 

 

수도권 주택 공급이 오히려 수요만 부채질
서울 대항마 될 지방 ‘메가시티’ 구축 제안
핀셋 규제 한계… 누더기 정책 간소화 강조

 

 

정부 부동산 정책에 대한 분노가 극에 달했다.

한국갤럽이 지난달 28~30일 전국 성인 1002명을 대상으로 한 조사에서 문재인 정부 부동산 정책에 대해 ‘잘못하고 있다’는 비율이 무려 79%나 됐다.

 

정부 출범 후 부정 평가 비율 최고치다.

서울에 집이 있는 이들은 세금이 많이 올랐다고 불평하고, 서울 외 지역에 사는 이들은 상대적 박탈감을 느낀다.

그나마 이들은 집이라도 있지. 무주택자는 그저 서럽기만 하다.

저금리 시대, 갈 곳 잃은 돈이 부동산으로 몰린다.

서울과 수도권 집값은 끝없이 올라가고, 공급 정책도 규제 정책도 통하지 않는다.

마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 ‘부동산, 누구에게나 공평한 불행’에서 정부의 부동산 정책이 왜 실패했는지, 어떤 요인들이 집값을 올리는지, 그리고 대책은 무엇인지 촘촘히 분석한다.

 

저자는 우선 역대 정부가 일관성 없이 임시방편으로 다량의 부동산 정책을 쏟아낸 점을 짚는다.

이명박 정부는 공급을 확대했고, 박근혜 정부는 반대로 축소했다.

문재인 정부는 다시 공급 확대에 나섰다.

수도권에 대량의 아파트를 짓겠다고 벼른다.

 

그러나 사람들이 원하는 것은 주택의 ‘질’이다.

서울 강남이 비싼 이유는 그만큼 주변에 일자리가 많기 때문이다.

기업과 사람이 몰리면서 강남은 경쟁력을 높인다.

 

병원, 학원, 영화관, 미술관, 그리고 각종 인프라 효율은 언제나 1등이다.

집값이 오를 수밖에 없다.

공급을 늘리겠다고 수도권에 물량을 늘린다고 수요가 분산되지 않는다.

정부가 보유세를 강화하는 등 규제 정책을 펴고 있지만, 부동산 투자 방향도 이에 맞춰 바뀌는 점을 주목해야 한다.

다주택자를 옥죄면 ‘돈 되는 1채’에 눈을 돌리니 결국 서울 집값이 또 오를 수밖에 없다.

올 4월 강남 압구정동 현대 7차 아파트 245.2㎡(80평)가 80억원에 팔렸다.

5개월 전 가격은 67억원이었던 곳이다.

 

‘베이비부머가 떠나야 모두가 산다’,

‘지방분권이 지방을 망친다’ 등 저서로 서울 중심 정책을 비판한 저자는 이번에도 서울 쏠림 현상을 벗어나야 한다고 거듭 강조한다.

수도권에 아무리 많은 주택을 공급해도 중단기적으로만 효과가 있고, 장기적으로는 더 큰 수요만 부를 뿐이다.

저자는 서울과 수도권 외 지방 대도시에 대항마 격인 ‘메가시티’를 구축하자고 제안한다.

행정구역 통합과 함께 메가시티 구축을 성공적으로 할 수 있다면 강력한 경제력을 가진 공동체가 생겨나고, 서울과 수도권 외에도 청년을 위한 다양한 일자리가 창출된다.

 

저금리로 시중에 풀린 돈을 중앙 정부가 잡아서 지방 대도시권으로 투자의 방향을 돌려야 한다.

그래야 지방도 살고 수도권도 살 수 있다고 덧붙인다.

누더기가 된 정부 부동산 정책 역시 간소화해야 한다고 강조한다.

저자는 ‘보편적이고 이해하기 쉽고, 자주 바뀌지 않는 규칙’이 있어야 부동산 정책이 먹힌다고 목소리를 높인다.

 

지금의 핀셋 정책으로는 한계가 명확하고, 빠져나갈 구멍 역시 많다.

누구나 이해할 수 있으면서도 간단한 보편적 규제를 마련해 부동산으로 큰돈을 벌 수 없도록 해야 한다는 뜻이다.

 

 

 

 

저자 ;마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수

김기중 기자 gjkim@seoul.co.kr

 

 

 

 

 

 

서울=연합뉴스) 서명곤 기자 = 정부의 가계대출 관리 기조에 때라 시중은행들이

전세대출 규제를 강화하기 시작하면서 전세 실수요자들의 불안과 불만이 커지고 있다.

사진은 10일 오후 서울 시내 한 은행 모습. 2021.10.10 seephoto@yna.co.kr

 

 

 

 

 

대출 안해줘도 집값 오르는 이유

 

 

 

[높아진 대출문턱]
현금부자 중심 투자수요 여전히 두터워
지방 저가 단지‧비규제 매물로 확대될 듯

 

 

 

"임시공휴일에도 출근해야 할 만큼 부동산 투자 문의가 꽤 많습니다.

대출규제에도 돈 있는 분들은 더 벌 수 있는 곳들을 묻는데, 규제를 피하기 위해 비(非)아파트에 대한 관심도 큽니다" (부동산 업계 관계자)

 

금융권이 돈줄을 조이며 무주택 서민들은 내 집 마련에 어려움을 겪는 반면 현금부자들은 여유 있게 활동영역을 넓혀가고 있다.

이로 인해 정부의 기대와 달리 집값은 상승세를 지속하는 것을 넘어 상승폭을 다시 확대하려는 모습이다.

 

현금부자들은 상대적으로 가격이 저렴한 지역이나 규제가 심한 아파트를 피해 빌라 등 비아파트에도 관심을 가지며 지속적으로 부동산 시장에서 차익을 노리고 있다.

반면 대출을 조이면 조일수록 무주택 서민들의 내 집 마련 문턱만 높이는 꼴이어서 이들의 불안감을 키우고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 /사진=이명근 기자 qwe123@

 

 

 

한국부동산원에 따르면 10월 첫 주 전국 아파트 매매가격 변동률은 0.28%로 0.04%포인트 상승했다.금융권의 대출규제 강화로 현금 자산이 부족한 수요자들의 부동산 시장 유입이 제한되고 있지만 상승폭은 오히려 확대돼 관심이 쏠리고 있다.

특히 집값이 상대적으로 저렴한 지역을 중심으로 가격 상승폭이 확대됐다.

 

실제 서울 집값 변동률은 0.19%로 전주 수준을 유지했지만 지방과 5개 광역시는 각각 0.06%포인트, 0.04%포인트 오른 0.22%와 0.19%를 기록했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

자금여력이 충분한 현금부자들은 집값이 더 오를 것이란 전망에 베팅하면서 상대적으로 가격이 저렴해 상승 여력이 있는 지역과 주택을 찾고 있는 상황과 무관하지 않다는 분석이다.

 실수요자 역시 대출문턱이 높아지면서 서울과 수도권을 벗어나 지방으로까지 눈을 돌리고 있다는 해석도 나온다.

 

김인만 부동산경제연구소장은 "현금부자들이 저렴한 주택을 노리고 지방 원정 투자에 나서기도 하면서 가격이 뛰었다"며 "수도권에서도 안성이나 오산 등 외곽 지역 등이 오르고 있다"고 설명했다.

이어 "집단대출도 막혀 발생하는 분양단지 미계약분 등에 대해서는 시세차익을 얻을 것이 확실하기 때문에 더 적극적으로 나설 것"이라고 덧붙였다.

 

서울 내에서는 진입 장벽이 높아진 아파트 대신 규제가 덜한 빌라로 눈을 돌리고 있다.

지난 7월 기준 서울 빌라 매매가가 3.3㎡ 당 2038만원(스테이션3 다방 분석)으로 관련 조사가 시작된 2006년 1월 이후 최고치를 기록했다. 

빌라 매매가는 당분간 더 올라갈 것이란 전망이 우세하다.

 

이처럼 대출규제 강화에도 현금 부자들의 활동과 일부 단지에서 나타나는 신고가 거래를 바탕으로 가격 상승세가 계속되면서 무주택자들의 불안감은 커지고 있다.

이달 예정된 정부의 가계부채 종합대책 발표 이후에도 수요자들은 지속적으로 내 집 마련을 시도할 가능성이 크다는게 전문가들의 시각이다.

 

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "현금부자들 입장에선 대출 없이 갭투자 등을 활용해 지속적으로 활동할 수 있는 여건인 동시에 집을 사고 싶어하는 무주택 수요는 계속 늘어나면서 가격이 올라가는 상황"이라며 "실수요자들 입장에선 고통의 시간이 이어지고 있다"고 지적했다.

김인만 소장은 "대출규제가 집값 안정을 이끌기 위해선 무주택자들의 내 집 마련 욕구도 사라져야 하는데 가격 상승에 대한 불안감으로 여전히 수요가 남아있다"며 "이로 인해 이자가 높은 2‧3 금융권 대출을 활용해 무리하게 집을 살 경우 향후에 더 큰 부작용을 낳을 수 있다는 점도 경계해야 한다"고 강조했다.

 

 

 

 

노명현 기자 kidman04@bizwatch.co.kr

 

 

 

 

 

서울은 물론 경기·인천 아파트 값도 가파르게 오르면서 수도권에서는 가격 상위 20%의

아파트 값이 평균 15억 원에 바짝 다가섰다.

 사진은 서울 서초구 반포의 아크로리버 파크 일대. 연합뉴스

 

 

 

 

서울의 대항마를 길러야 집값을 잡는다"

 

 

벼락거지라는 신조어가 유행할 정도로 집값이 오른 것이 모두 정부의 탓일까.

중앙대 도시계획부동산학과 교수로 재직하면서 도시계획을 연구해온 마강래 교수는 최근작 ‘부동산, 누구에게나 공평한 불행’에서 그것은 아니라고 지적한다.

 

세계 각국이 경제를 살리려고 저금리 환경을 조성하는 과정에서 유동자금이 부동산으로 흘러들었다는 사실을 부정하기 어렵다는 이야기다.

실제로 한국뿐만 아니라 경제협력개발기구(OECD) 국가들 대부분에서 최근 5~7년간 집값이 급속도로 올랐다.

 

그럼에도 마 교수는 문재인 정부가 정책을 잘못 써서 집값 상승을 부채질한 것 역시 사실이라고 꼬집는다.

조세 정책을 이용해 수요를 억누르는 해법에 매달린 나머지 전국의 집값 상승을 견인하는 수도권 지역에 주택을 충분히 공급하지 못했다는 이야기다.

 

무엇보다 임대사업자 등록제도를 두고서는 ‘투기의 꽃길’을 깔아준 "부동산 정책 역사상 가장 바보 같은 대책"이라고 비판한다.

시장 참여자들이 집값이 상승할 것이라고 기대하는 상황에서 건강보험료를 감면해주면서까지 임대주택을 늘리라고 기대했으니 다주택자들로서는 집을 사지 않을 이유가 없었다.

 

그렇다면 집값을 안정화해서 국민이 주거불안에 시달리지 않으려면 어떻게 해야 할까.

마 교수는 서울에 맞서는 대항마를 지역에 키워야 한다고 주장한다.

수도권에 살아야 질 좋은 일자리와 문화시설, 교육 인프라(기반시설)를 누린다는 인식을 바꾸려면 수도권만큼 생활 여건이 우수한 대도시 권역을 지역에 만들어야 한다는 이야기다.

 

수도권에 살기를 원하는 국민이 줄을 서는 상황에서 수요를 억누르는 정책은 효과에 한계가 있다.

동시에 수도권에 공급을 무한정 늘리기도 어렵다.

빈 땅을 이 잡듯 찾아내서 주택 공급을 늘리더라도 그만큼 수요가 늘어날 테니 의미가 없다.

마 교수가 "서울의 대항마를 만들어야 모두가 산다"고 주장하는 이유다.

 

 

 

 

 

 

역대 정부가 취했던 부동산 정책 기조와 집값 변동의 관계. 메디치 미디어 제공

 

 

 

 

마 교수는 대항마의 필요성을 주장하면서 그 근거로 조세 정책과 주택 공급 정책으로 부동산 가격을 안정화하려는 정부의 시도는 정권을 막론하고 모두 실패해왔다고 지적한다.

정부가 집값을 잡겠다고 때로는 공급을 늘리고 때로는 세금을 강화하는 동안 오히려 집값이 더욱 출렁이게 됐다는 것이다.

 

마 교수는 문재인 정부 이후에는 단기적으로 집값이 하락할 가능성이 높다면서 "정부 실패가 '자연스러운' 집값 변동 사이클을 '부자연스러운 거대' 사이클로 뻥튀기하고 있다"고 비판한다.

예컨대 노태우 대통령은 1988년 '주택 200만 호 건설계획'을 제시했다.

 

1980년대 후반 수출 증가에 힘입어 시중에 돈이 넘쳐나고 대도시로 인구가 몰려들면서 주택 수요가 급증하자 여기에 대응하는 정책을 펼친 것이다.

전국의 주택이 700만 호 정도인 상황에서 200만 호를 짓겠다니 1991년부터 집값은 하락하기 시작한다.

 

반면 김대중 정부는 국제통화기금(IMF) 구제 금융 사태를 극복하는 과정에서 주택 공급 규제를 완화하고 양도세와 취득세, 등록세를 감면해 건설업을 부양했다.

그 결과 김대중 정부 마지막 2년 동안 집값은 '폭등'이라고 부를 정도로 올랐다.

정부 정책에 따라서 주택 수요와 공급, 집값이 출렁이는 현상은 노무현, 이명박, 박근혜, 문재인 정부로 이어진다.

 

 

 

 

 

부동산, 누구에게나 공평한 불행. 마강래 지음ㆍ메디치미디어 발행

 

 

 

 

 

 

요점은 역대 정부가 집값을 잡겠다고 펼쳤던 정책들이 모두 실패했다는 것이다.

수요와 공급을 그때그때 조절하려는 정책으로는 집값을 안정화할 수 없다고 마 교수는 강조한다.

 

문재인 정부도 마찬가지다. 다주택자에게 불이익을 줘서 그들이 집을 팔게 만들려고 했지만 이러한 정책은 임대 공급을 줄여서 세입자들을 고통스럽게 만들었을 뿐만 아니라 다주택자들이 수도권 바깥의 집부터 처분하게 만들었다.

결과적으로 "지방은 폭망"했고 "역시 어떻게든 수도권에 집을 마련해야겠다"는 국민의 인식을 강화했다.

세입자는 임대료가 뛰어서 불행하고 집주인들은 세금이 뛰어서 불행하며 집을 사려는 사람들은 집값이 뛰어서 불행하다.

 

인구가 수도권으로 쏠리는 현상을 해결하지 않고서는 백날 수요를 억제해 봐야, 백날 공급을 늘려 봐야 국민이 수도권으로 밀려드는 현상을 막을 수 없다.

 

수도권 집값이 치솟고 전국 집값이 뒤따라 오르는 현상이 반복될 뿐이다.

마 교수는 앞으로 정부가 부동산 정책의 초점을 수도권에 맞먹는 대도시권을 비수도권에 건설하는 데 둬야 한다고 강조하면서 패러다임 전환을 촉구한다.

 

지역에 입주하려는 기업에는 전폭적인 혜택을 줘야 한다고 강조한다.

집값을 안정화할 해법은 수요 억제가 아닌 수요 분산에 있다는 이야기다.

 

 

 

 

 

김민호 기자 kmh@hankookilbo.com

 

 

 

 

 

 

서울 성동구 지역에 아파트가 빽빽하게 들어서 있다. 한수빈 기자

 

 

 

 

집값 주범은 정부 vs 투기꾼 팽팽…국민 공감하는 대안은?

 

 

국민 대다수가 집값 상승에 부정적이지만 주택가격 상승의 원인과 대책을 두고는 의견이 팽팽하게 갈렸다. 집값 상승의 주범이 정부 정책이라는 목소리와 투기 행위 때문이라는 견해가 맞섰다.

공공임대주택 확대와 다주택자 세금 인상에는 대체로 공감했지만 계약갱신청구권 유지 여부와 부동산 시세차익 환수 문제에서는 찬반이 엇비슷했다.

전문가들은 주거 공공성에 기반한 본질적인 해법을 정치권이 내놓아야 한다고 지적했다.

 

■집값 대책 ‘투기 단속’ ‘주택 공급’ 선호

12일 국회 국토교통위원회 소속 진성준 더불어민주당 의원과 한국도시연구소가 공동조사한 ‘부동산 관련 국민 인식조사’를 보면, 집값이 오르는 가장 큰 원인으로 응답자의 39.6%가 ‘정부의 정책 실패’를, 36.4%는 ‘주택 매매로 돈을 벌려는 투기행위’를 꼽았다.

 

‘저금리와 높은 유동성’이 11.6%, ‘수요에 비해 부족한 공급’이 10.5%, ‘모름’이 1.9% 순으로 뒤를 이었다. 설문조사는 진 의원·한국도시연구소가 한국리서치에 의뢰해 전국 만 18세 이상 1000명을 대상으로 지난달 30일부터 지난 7일까지 실시됐다.

 

집값 안정화를 위해 가장 필요한 대책으로도 ‘투기 단속’(29.8%)과 ‘주택 공급’(24.6%)이 팽팽했다. ‘

정부 개입 최소화’도 19.7%로 적지 않았다.

이어 다주택 세부담 강화 13.5%, 금리인상 7.1%, 대출규제 5.3% 순이었다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

집값 안정화 대책 선호도는 주택 소유 여부에 따라 다소 차이가 있었다.

‘투기 단속이 최우선’이라는 응답은 주택 소유 없음(32.8%)에서 주택 있음(28.7%)보다 높게 나타났다. 반면 ‘정부 개입을 줄여야 한다’는 응답은 주택 있음(21.3%)이 주택 소유 없음(15.1%)보다 높았다.

 

최은영 한국도시연구소장은 “주택 소유 여부에 따라 비율은 다르지만 모두 투기 단속을 첫손에 꼽았다는 데 의미가 있다”고 했다.

 

■“성장보다 집값 안정, 공공성 강화 필요”

국민들은 집값 안정화를 위해 공공임대주택 확대와 부동산 전담감독기구를 설치해야 한다는 데 대체로 동의했다.

공공임대주택 공급에 ‘동의한다’는 응답은 68.1%, ‘반대한다’는 응답은 12.5%로 나타났다.

 

이 문항에는 주택을 소유하지 않은 이들의 72.2%가 찬성했고, 주택 소유자도 66.7%가 찬성했다.

부동산 전담기구 설치를 두고도 ‘찬성’ 응답이 62.0%로 17.5%를 기록한 ‘반대’보다 훨씬 높았다.

다주택자 세금인상에도 58.8%가 ‘찬성’해 ‘반대’(24.1%)보다 높게 나타났다.

 

다만 정당한 사유 없이 세입자의 계약 갱신 요청을 거절할 수 없게 한 계약갱신청구권과 부동산 시세차익 환수 문제에서는 의견이 엇갈렸다.

계약갱신청구권을 ‘폐지해야 한다’는 응답은 45.6%, ‘유지해야 한다’는 응답은 44.0%였다.

 

자가 거주자에서는 ‘폐지’가 49.4%로 ‘유지’(39.9%)보다 우세했으며, 주택 소유자에서도 ‘폐지’가 49.0%로 ‘유지’(40.5%)보다 높았다.

전세 거주자(유지 53.2%·폐지 40.9%), 월세 거주자(유지 52.3%·폐지 34.6%), 주택 소유 없음(유지 54.1%·폐지 35.9%)에서는 유지 의견이 높게 나타났다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 시세차익을 국가가 일부 환수해 재분배해야 한다는 주장에 대해서도 ‘찬성’ 51.0%, ‘반대’ 43.7%로 의견이 갈렸다.

‘반대’ 의견은 월가구소득 700만원 이상 계층에서 53.0%로 가장 높았고, 300만~700만원 미만에서 43.8%, 300만원 미만에서 36.2%로 소득에 따라 차이를 보였다.

 

최은영 소장은 “공공임대주택이나 감독기구는 사회 방향성과 관련된 정책이지만 계약갱신청구권과 시세차익 환수는 본인의 이해관계에 걸려 있다”면서도 “유선전화 조사의 특성상 세입자나 출퇴근 노동자보다 주택 소유자 및 자가 주택 거주자들이 실제보다 많이 응답하는 점을 고려하면, 계약갱신청구권 유지 여론 등은 실제로는 더 높을 수도 있다”고 말했다.

 

이어 “성장보다 집값 안정을, 경제적 이익보다 공공성을 강화하자는 사회적 결단이 필요하다”고 했다.

진성준 의원은 “많은 국민들이 집값 안정의 해법으로 부동산감독기구 설치를 통한 투기 차단과 공공임대주택 확대 정책에 동의하고 있다”며 “이번 대선에서 이러한 민심을 제대로 반영한 부동산 정책이 제시되고 이를 중심으로 치열한 토론과 숙의과정이 있어야 한다”고 말했다.

 

 

 

 

조해람 기자

 

 

 

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 서울시내 아파트 단지의 모습. 2021.10.06.

jhope@newsis.com

 

 

 

 

매수·매도 일단 지켜보자"…서울 집값 '숨 고르기' 들어가나

 

 

아파트값 2주 연속 0.19% 올라…상승세 다소 '주춤'
매수-매도자 눈치싸움 치열…"호가는 그대로 유지"
보유세 부담 강화·금리 인상 예고…거래 절벽 '계속'

 

 

 

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "거래 자체가 없어요."

지난 8일 서울 동작구 흑석동 흑석한강푸르지오 단지 내 공인중개업소 대표는 "매수 문의는 꾸준한데, 매수자와 매도자 간 가격 격차가 커서 거래가 이뤄지지 않고 있다"며 이같이 말했다.
이 대표는 "집을 팔기도, 사기도 부담스러운 상황에서 호가가 떨어지길 기다리는 매수자와 버티기에 들어간 매도자간 눈치싸움이 치열하다"며 "그렇다고 해서 호가가 조정을 받지 않는다"고 전했다.

서울 주택시장이 일정 호가 이하로 팔지 않겠다는 집주인과 집값이 하락하면 매수에 나서겠다는 매수자간 눈치싸움이 본격화하면서 '숨 고르기' 양상을 보이고 있다.

세금과 대출 규제에 이어 추가 금리 인상까지 예고되면서 관망세가 짙어진 모양새다.

특히 서울 집값의 바로미터인 강남권 아파트값 상승 폭이 전주 대비 축소하면서 일각에선 서울 집값이 숨 고르기 이후 조정 국면으로 전환되는 것 아니냐는 전망이 나온다.

다만, 매물 부족에 따른 수급 불균형 장기화와 풍부한 유동자금 등 집값을 자극할 상승 요인이 여전한 만큼 예단하기는 이르다는 지적이다.

서울 아파트값은 2주 연속 동일한 상승 폭을 유지했다. 한국부동산원의 주간 아파트값 동향에 따르면, 이달 첫째 주(4일 기준) 서울 아파트값은 0.19% 올라 전주와 동일한 상승세를 기록했다.

서울은 지난달 셋째주까지 8주 연속 0.2%대의 상승률을 기록하다, 지난주 0.19%로 상승 폭이 축소됐다.

강남4구(강남·서초·송파·강동) 아파트값은 전주 대비 상승 폭을 축소했다.

강남구(0.25%)는 압구정·역삼동 인기 단지 위주로, 서초구(0.23%)는 방배·반포동 주요단지 위주로, 송파구(0.22%)는 잠실·장지동 위주로, 강동구(0.18%)는 명일·고덕동 등 위주로 상승했으나, 신고가 대비 하락한 거래도 일부 발생하며 강남4구 전체 상승폭이 소폭 축소됐다.

강북권에서는 노원구(0.26%)는 재건축 기대감 있는 상계동 대단지와 공릉동 위주로, 마포구(0.24%)는 주요단지의 신고가 거래 영향으로, 용산구(0.24%)는 리모델링 기대감 있는 단지 위주로 상승했다.
부동산원 관계자는 "은행권 주택담보대출 금리인상 및 한도 축소 영향으로 매수심리 다소 위축되며 지난주 상승폭을 유지했다"고 설명했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 7일 한국부동산원이 발표한 10월1주(4일 기준) 전국 주간 아파트

가격 동향을 보면 매매가격은 0.28%, 전세 가격은 0.20% 올라 전주보다 각각

0.04%포인트 상승했다. (그래픽=안지혜 기자)  hokma@newsis.com

 

 

 

일부 단지에서는 신고가 경신이 나오는가 하면, 일부 단지에서는 기존 시세보다 낮은 가격에 매매 계약이 체결되는 등 혼조세다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 대치동 은마아파트(전용면적 76㎡)는 지난달 12일 24억원에 신고가를 경신한 뒤 같은 달 19일 27억원에 거래되며 신고가를 갈아치웠다.

 

반면, 노원구 상계동 상계주공7차(전용면적 45.9㎡)는 이달 12일 5억5000만원에 거래되면서 직전 거래(1월27일) 6억2000만원보다 7000만원 하락했다.

주택시장에선 단기간에 집값이 조정 국면으로 전환하기에는 한계가 있다는 게 중론이다.

집값 안정을 위해 공공주택 공급을 강조한 정부의 부동산 정책 신뢰도가 하락했기 때문이다.

 

정부가 내년도 서울 아파트 공급 물량을 당초 5만 가구로 전망했다가 최근 3만6000가구로 30% 가까이 줄었다.

여기에 주택 공급을 늘리기 위해 3기 신도시 등 공공주택 공급을 확대하고 있으나, 실제 공급까지 최소 4~5년이 걸리는 만큼 당장 공급 확대를 체감하기 어렵다.

여기에 다주택자에 대한 보유세와 양도세 중과 시점인 지난 6월1일을 전후로 매물이 줄어든 것도 한몫하고 있다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 지난달 서울 아파트 하루 평균 매물은 3만6949건으로 집계됐다. 전달(3만8958)에 이어 두 달 연속 4만 건을 밑돌았다.

아울러 하반기에 신규 공급 물량이 줄어든다.

부동산114에 따르면 올해 하반기 입주 예정인 서울 아파트는 1만3023가구다.

이는 2019년 하반기(2만3989가구), 2020년 하반기(2만2786가구)와 비교하면 1만 가구 이상 감소한 물량이다.

전문가들은 단기간에 서울 집값이 하락세로 돌아서긴 힘들 것으로 내다봤다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "세금 강화와 대출 규제가 본격화되고, 기준 금리 인상 추가 가능성이 높아지면서 전반적으로 부동산 매수 시장에 대한 심리적 다소 위축됐다"면서도 "여전히 집값 상승 요인들이 많아 단기간에 집값이 조정되기는 어렵다"고 설명했다.

권 교수는 "만성적인 수급불균형을 해소하기 위해 주택 수요가 있는 지역에 적절한 공급이 필요하나, 정부의 거듭된 규제 대책으로 오히려 공급이 축소되면서 집값 상승이 장기화하는 부작용이 지속되고 있다"며 "일부 거래만으로 집값 조정 국면을 예단하는 건 한계가 있다"고 덧붙였다.

 

 

 

 

◎공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.comCopyright © NEWSIS.COM,

 

 

 

 

 

 

서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트의 모습. /사진=이기범 기자 leekb@

 

 

 

 

집값 잡으려고 돈줄 막았는데…가격 뛰고 대출도 늘었다

 

 

정부가 가계대출 규제의 고삐를 죄고 있는 가운데 대출총량 관리로 주택시장 안정 효과를 기대하긴 어렵다는 평가가 나왔다. 집값은 계속 오르고 부동산 시장의 불확실성, 불안정성도 계속되고 있어서다. 실제로 거듭된 대출 규제에 실수요자 피해, 시장 피로감만 커졌다.

 

시장에서는 집값 상승의 원인은 공급 부족 등 정책 실패에 있는데 대출만 조이다보니 '총량 규제의 폐해'가 속출한다는 비판이 거세다.

 

KB금융그룹 KB경영연구소가 13일 한국주택학회와 함께 개최한 '주택시장 안정화를 위한 지속가능한 주택 정책 모색' 세미나에선 고강도 부동산 정책과 가계대출 대책에도 주택시장이 여전히 불안하다는 지적이 이어졌다. 복잡하고 시시각각 바뀌는 규제를 재고해야 한다는 목소리도 나왔다.

 

과도한 투기수요는 억제해야 하지만 실수요자를 보호하면서 시장을 안정시켜야 한다는 제언도 나왔다.

정부의 부동산 정책은 그동안 공급확대보다 투기 수요 억제에 방점이 찍혔다.

 

좀처럼 집값이 잡히지 않자 공을 금융당국으로 넘겼다. 금융당국은 가계대출을 옥죄는 방식으로 대응했다. 은행을 비롯한 금융회사에 올해 연간 가계대출 증가율을 5~6%로 관리하도록 일률적으로 주문했다. 이 증가율을 맞추려다보니 은행마다 특정 대출을 팔지 않는 식으로 과도한 대응책을 내놓는 촌극오 곳곳에서 벌어진다.

 

그럼에도 정부는 가계대출 관리를 내년에도 지속할 뜻을 밝혔다

.문제는 가계대출을 조이기가 집값 안정으로 이어지지 못 하고 있다는 점이다.

이날 세미나 발표에 따르면 지난해 수도권 주택매매가격은 10.6% 상승한 데 이어 올 들어서도 1~8월까지 13.1%의 상승률을 보였다. 시장 과열도 지속됐다.

 

지난해 주택매매건수는 약 127만9000건으로 2006년 조사를 시작한 이후 최대치였다. 강민석 KB경영연구소 박사는 "대출 규제만으로 주택시장 안정화 효과를 기대하기 힘든 상황"이라고 말했다.

대출 증가세가 완전히 꺾인 것도 아니다.

한국은행에 따르면 지난달 은행권 가계대출 잔액은 전월보다 6조5000억원 늘었다.

 

은행권 관계자는 "집값 상승의 원인은 공급 부족 등 정부의 정책 실패에 있는데 애먼 대출을 잡으려다보니 결국 실수요자, 서민에게 피해를 끼칠 뿐"이라며 "집단대출이 막히는 등 전국 곳곳에 일촉즉발의 상황이 불거진다"고 말했다.대출 규제가 다주택자에 한정돼야 한다는 지적도 나왔다.

 

다주택자는 임대소득 과세 등을 강화하는 식으로 규제하고, 실수요자에겐 수요 여력을 정상화하는 것이 대안으로 거론됐다.

강 박사는 "주택정책의 핵심은 주거 안정"이라며 실수요자 중심으로 시장을 안정화해야 한다고 했다

 

.KB경영연구소는 생애최초 주택구매자에는 중도금 대출규제를 완화하는 우대 혜택을 주고 무주택자나 1주택자에 대해서는 '15억원 초과 아파트 대출 금지' 등을 완화할 필요가 있다는 의견을 내놓았다. 장기적으로 규제를 간소화할 필요성도 언급했다.

 

지역별로 다르고 복잡한 LTV(주택담보인정비율) 대신 DSR(총부채원리금상환비율) 중심으로 개편하는 식이다.과도한 투기 수요는 억제할 필요가 있다는 의견도 제기됐다.

KB경영연구소는 전세자금대출도 DSR 산정에 포함시키는 방안 등을 대안으로 제시했다.

 

전세대출에 대한 보증은 주거취약계층으로 제한하는 것이 바람직하다는 견해도 밝혔다.

아울러 대출 대책과 더불어 부동산 정책 측면에서 공공임대주택의 질적 개선, 대상 확대 등도 필요하다고 봤다.

 

 

<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이, 

 

 

 

 

 

 

저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이, 

 

• 공감 100%
• 비공감 0%

 

김경민 서울대 교수

 

 

 

 

 

집 살 때 아닙니다. 내년에 떨어져요" 하박 김 교수의 예상

 

더불어민주당 대선후보로 선출된 이재명 경기지사의 첫 일성도, 윤석열 전 검찰총장의 1호 공약도 ‘부동산’이었다.

150일도 채 남지 않은 차기 대통령선거에서 부동산 문제가 민심의 향방을 가를 최대 이슈가 될 것이라는 분석이 나온다.

 

김경민(49) 서울대 환경대학원 교수와 함께 여야 유력 주자인 이재명 후보, 윤석열 전 검찰총장, 홍준표 의원의 부동산 공약을 살펴보고 대장동 개발 특혜 의혹과 대선 이후의 부동산 시장 전망에 대해 들었다.

김 교수는 미국 하버드대 도시계획·부동산학 박사 출신으로 보스턴 부동산 리서치 회사에서 근무하며 세계 주요 도시의 오피스 마켓을 분석해 실물 부동산에도 밝다.

부동산에 관심 있는 이들에게는 ‘하박’(하버드 박사)으로 통한다.

 

김 교수는 서울의 평균 땅값과 용적률, 건축비, 공용면적 등을 고려해 몇 평의 땅에 전용면적 25평과 33평짜리 아파트 몇 세대가 가능한지 시뮬레이션해 보이며 후보별 공급 공약의 실효성을 검증했다.

-여야를 막론하고 부동산 공약의 방점은 공급 확대에 있다.

 

문재인정부 부동산 정책에 대한 반작용일 텐데, 현 정부의 부동산 정책을 어떻게 평가하나.

“대실패다.

지나치게 자만했거나 아니면 몰랐거나. 임대차 3법이 결정적인 패착이었다.

취지에는 찬성하지만 시점이 잘못됐다.

 

전셋값을 끌어올리는 법이기 때문에 매매가가 안정됐을 때 시행했어야 한다.

그런데 데이터를 보면 서울은 2015~18년 공급이 약간 줄었지만 19~20년에는 공급이 없지 않았다. 19~20년의 폭등은 정책 실패와 과도한 유동성이 문제였다.”

 

-공급이 부족하지 않다는 말씀인데, 이재명 후보와 윤석열 전 검찰총장의 공약에 ‘임기 내 250만호 공급’이라며 250만호라는 숫자가 공통으로 등장한다.

 

“문제 있는 공약이다.

지금 상황에선 무조건 공급하겠다는 액션을 취하는 게 맞지만 실현 가능한 숫자를 말해야 한다.”

-너무 많다는 건가.

“지나치게 많다.

 

노태우정부 때 1기 신도시 조성으로 공급한 물량이 200만호였다.

지금 어떻게 250만호를 하겠나. 공급이 필요한 건 수도권이다.

 

지방 광역시에는 미분양이 나오는데 그 정도 물량 폭탄이 전국에 쏟아지면 주택시장이 장기간 정체‧하락했던 1990년대 상황이 재현될 것이다.”

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-이재명 후보의 핵심 공약인 ‘기본주택’ 100만호 공급은 어떻게 평가하나.

무주택자는 누구나 월 60만원 정도를 내면 역세권의 30평대 아파트에 30년 이상 살 수 있다는 건 솔깃하다.

 

“주변 시세보다 저렴하면 좋지만 30평형대 월부담 가격이 지나치게 낮아 현실성이 의심된다.

토지임대부와 지분적립형으로 해도 계산이 잘 안 나온다.

철도차량기지를 활용하겠다고 했는데 이 정도 공약이라면 구체적으로 어느 지역에 어떻게 공급할 것인지 숫자로 명확하게 유권자를 설득해야 한다.”

 

-윤석열 전 검찰총장의 대표 공약은 ‘청년원가주택’이다.

무주택 청년 가구가 분양가의 20%만 내고 들어가 살다가 5년 이상 거주한 뒤 국가에 매각하면 국가가 차익의 70%를 보장해주는 시스템이다.

유승민 전 의원이 ‘엄청난 국가 재정이 필요한 비현실적 공약’이라고 비판한 바 있다.

 

“저라면 기금을 조성하겠다.

리츠를 만들어서 리츠가 원가주택을 소유하게 하는 방안이 있을텐데 공약에는 그런 상세한 내용이 없다.

 

오히려 걱정스러운 건 가격 하락 시점에 어떻게 리스크를 나눌 것인가 하는 점이다.

10억짜리 주택을 청년은 2억만 내고 나머지는 정부가 낸다는 건데, 10억짜리가 7억이 되면 3억 손실을 누가 책임지는 건가.

제가 유 후보라면 그걸 공격했을 것이다.”

 

-청년과 신혼부부를 대상으로 하는 윤 전 총장의 ‘역세권 첫집주택’ 역시 이 후보의 기본주택처럼 역세권 부지 확보가 가능하겠느냐는 의문이 있다.

“역세권 주택은 박원순 전 시장이 도입했던 역세권 청년주택이라는 선례가 있다.

용적률을 최대 1000%까지 줬고, 건설사들이 달려들었다.

불가능하다고 보지 않는다.

다만 가격을 어느 정도로 적정하게 매길 것인가가 더 중요한데 20만호라는 물량만 강조하는 건 이상하다.

 

강북구에서 가장 큰 길음‧미아 뉴타운이 1만6000호인 걸 감안하면 역세권 첫집주택을 어디에 지을 것인지 이야기해야 한다.”

 

 

 

 

 

 

 

 

-홍준표 의원은 서울 강북지역 대규모 재개발을 통해 시세의 4분의 1 수준인 ‘쿼터 아파트’를 도입하겠다고 공약했다.

반값 아파트도 아니고, 로또 아파트 아닌가.

현실성이 있을까.

 

“이명박정부 시절 보금자리주택이 주변보다 30% 저렴했다.

땅값이 안 드는 곳에 지분적립형으로 용적률 1000%로 하면 겨우 맞출 수도 있을 것 같다.

완전히 허황한 건 아니다.

 

기본주택이든 원가주택이든 쿼터 아파트든 불만스러운 건 반값 아파트가 지난 92년 대선 때 정주영 현대그룹 명예회장의 공약이었다.

그 후 30년이 지났는데 대선 후보들의 고민의 결과가 겨우 이 정도냐는 것이다.”

 

“대선 후보 부동산 공약, 92년 정주영 반값 아파트 수준”

-야당 주자들은 재건축‧재개발 규제 완화를 공약했다.

 

“재건축‧재개발을 위해 용적률을 완화하면 토지가격을 자극한다.

강북의 빌라, 다세대가 폭등해 서민들에게 충격이 될 가능성이 크다.

홍 의원이 말한 고밀도 개발도 마찬가지다.

한 군데 용적률을 높여주면 다른 곳은 가만있겠나.

 

뉴타운의 재림이 될 수 있다. 재개발을 반대하는 게 아니라 서민들을 보호할 장치가 있는지 묻고 싶다. 미국은 대규모 재개발을 할 때 기존 주민들의 재정착률을 따진다.

50%만 돼도 너무 낮다고 하는데 한국의 뉴타운은 높은 데가 20%다.”

 

-부동산세 관련 공약은 어떤가. 이 후보는 국토보유세 신설을 내걸었다.

주택 공급 물량을 확대하되 세금을 늘리거나 더 강하게 규제해 집값을 잡겠다는 구상으로 보인다.

 

“세금으로는 못 잡는다.

미국 캘리포니아의 실효세율이 1%다.

보유세가 높아도 집값이 뛸 때 팍팍 오른다.

보유세가 평상시에는 부담이 되지만 유동성이 과도하거나 경제가 성장할 때는 전혀 작동하지 않는다.”

 

-이 후보는 집과 토지를 가진 모든 사람에게 국토보유세를 매기고 현재 0.17% 수준인 실효세율을 점진적으로 1%까지 올리겠다고 한다.

“2~3년 전이었다면 찬성했을 것이다.

지금은 종부세 압박을 받는 사람들이 많아졌다.

1%까지 올리겠다면 종부세는 없애는 게 낫다고 본다.

 

종부세 과세 기준도 애매하지 않나.

납세자들이 이해할 수 있게 일률적으로 예측 가능한 과세 체계가 필요하다.”

 

 

 

 

 

 

-

 

 

 

윤 전 총장과 홍 의원은 양도세율 인하와 재산세 부담 경감을 내세웠다.

부동산 가격 폭등을 더 부추길 수 있지 않겠나.

“보유세와 양도세를 둘 다 낮추면 당연히 주택값은 올라간다.

 

지금 같은 패닉 바잉 상황에선 함부로 얘기하면 안 된다.

세율이 주택 구매자들에게 어느 정도 부담을 줘야 한다.

보유세와 양도세는 둘 중 하나가 높으면 다른 하나가 낮아야 한다.

특히 보유세는 사회적 합의를 거쳐 적당한 수준에서 결정돼야 한다.”

 

-어떤 점이 고려돼야 할까.

“이 후보가 보유세 부담을 1%로 늘리겠다면 정책이 세밀해야 한다.

노년층에는 1%가 큰 부담이다.

‘에이징 인 플레이스’(Aging in Place)라는 개념이 있다.

 

노인이 자신이 살아온 집과 지역사회에서 벗어나지 않고 여생을 보내는 것을 말하는데, 세 부담이 크면 쫓겨날 수밖에 없다.

수십년 같은 집에 산 노인이 집값을 올린 게 아니다.

부동산 문제가 아니라 사회적 문제와 직결된다.”

 

-후보들의 공약에 더 깊은 고민이 있어야 한다는 지적이다.

“정책 철학에 대한 얘기를 할 수밖에 없다.

후보들이 놓치고 있는 게 또 있다.

 

도시가 아닌 인구가 소멸되는 지방, 그중에서도 1인 노인 가구다.

청년도 중요하지만 대선 후보라면 한 명이라도 지방의 노년층 1인 가구를 위해 보건 기능이 추가된 셰어하우스 같은 주거 모델에 대해 얘기해야 하지 않을까.”

김 교수는 외국의 사례를 들며 몇몇 정책 대안을 제시했다.

 

미국의 경우 공공이 짓는 공공임대주택인 퍼블릭 하우징에서 비영리 민간 회사들이 저소득층을 위한 적정 주택을 소규모로 공급하는 ‘어포더블 하우징(affordable housing)’으로 패러다임이 바뀌고 있고, 여기에는 개발업체에 혜택을 주는 저소득층 주택 세금 감면(LIHTC‧Low-Income Housing Tax Credit) 프로그램이 결정적인 역할을 했다는 것이다.

 

“저소득층 주택 세금 감면은 정부가 돈 한 푼 안 들이고 민간 자본으로 임대 아파트를 짓는 정책이다. 공급자에게 세금을 감면해줘도 개발 이후 주변 지역이 좋아져 세원이 확장된다.

이런 정책 설계를 해야 한다.”

 

-대장동 개발 특혜 의혹은 어떻게 보나.

 성남의“2010~2015년 LH 공공개발에서 민관개발로 바뀐 과정, 성남의뜰이 화천대유에 토지매각 권한을 준 부분이 정파를 떠나 밝혀야 할 핵심이라고 본다.

 

이 지사가 이익을 환수했지만 우발적 이익이 지나치게 높게 나온 다른 부분에 대해 모니터링이나 견제 장치가 제대로 없었던 게 문제다.

최대치적이라고 자랑할 일은 아니다.”

-이 후보는 대장동 의혹에 대한 대책으로 ‘개발이익 완전 국민 환원제’와 택지 100% 공영개발을 말한다.

“그럼 어느 개발업체가 달려들겠나.

개발이 아예 안 될 거다.

외국에서도 모두 민간 공공 합동 개발을 하고 있다.”

 

 

 

 

 

 

김경민 교수의 활동 영역은 다양하다. 강연과 저술 외에도 오픈 데이터 운동의

일환으로 부동산 빅데이터를 분석해 공개하는 부트캠프라는 사이트를 개설하고,

사회적 기업과 공유경제에도 관심이 많아 소셜벤처 어반 하이브리드를 운영

하고 있다. 권현구 기자

 

 

 

 

 

-내년 대선 결과에 따라 집값이 달라질까. 많은 유권자가 ‘집값 잡을 후보가 필요하다’고 한다.

“집값을 잡겠다, 강남 집값을 잡겠다, 초고가 아파트를 잡겠다는 건 동의하지 않는다.

정책 목표는 집값 잡는 게 아니라 주거복지 실현이어야 한다.

초부유층의 몇십억짜리 주택은 그냥 둬도 상관없다.

세금으로 잘 거두기만 하면 된다.

 

그쪽에 집중하면 중산층 이하 서민에게 쏟을 관심이 줄어든다. 주거복지의 대상은 명확하다.

중산층과 서민이 적정한 가격을 내고 적정한 퀄리티의 주택에서 장기간 임차나 매매를 할 수 있는 환경을 마련해 주는 게 정부의 역할이다.

선거마다 임대아파트 짓겠다는 공약은 곤란하다.”

-어느 후보의 공약에 높은 점수를 주겠는가.

“큰 차이가 없고 특징적인 게 보이지 않는다.

실망스럽다.

박용진 민주당 의원이 집값 잡는 게 목표가 아니라는 말을 했다.

 

관점이 제일 나아 보였다.

윤 전 총장 공약 중에 청년‧신혼부부 대상 주택담보대출비율(LTV) 80% 상향이 있다.

사회적 약자를 위한 주택담보대출 규제 완화는 필요하다고 본다.

 

다만 이 공약은 부동산 가격을 끌어올리기 때문에 바로 시작하는 게 아니라 집권 3년차에 하겠다고 시점을 못 박으면 된다.

그럼 당장 영끌하지 않고 기다릴 것이다. 그때쯤에는 가격도 안정화되리라고 본다.”

“금리 인상으로 내년 말까지 집값 10~17% 하락 예상”

-3년 후에는 집값이 꺾인다고 전망하는 건가.

“미국의 이자율 추이를 봐야 한다.

연방공개시장위원회(FOMC) 위원 18명 중 8명이 2024년까지 이자율을 2%로 올린다고 했다.

장기적으로는 평균 2.5%다.

 

한국이 미국보다 낮을 수는 없으니 2024년까지 2.5% 또는 3%까지 갈 것이다. 이자율이 오르면 주택 가격은 떨어질 수밖에 없다.

이자율이 오르고 공약처럼 공급 폭탄이 나오면 장기 침체로 갈 수도 있다.”

-내년에도 공급 물량 부족과 각종 규제 때문에 집값이 급등할 거라는 의견도 많은데.

“미국에서 일할 때 글로벌 상업용 오피스 건물의 임대료와 공실률, 가격을 예측하는 모델링을 담당했다. 그때 만든 예측 모형과 비슷하게 주택 시장을 분석했다.

다른 요소가 다 고정된다고 봤을 때 이자율이 0.5%에서 1.5%로 올라가면 내년 말까지 올해 6월 대비 10~17% 떨어진다.

 

2020년 1분기 가격으로 돌아가는 수준이다. 2020년부터 현재까지 버블이라고 본다.

이자율이 1.5%가 되면 버블이 꺼지고, 2~3%가 되면 더 하락할 것이다.”

-변동성이 심한 시장에서는 안 팔고 안 사는 것이 낫다고 조언했는데, 지금도 같은 생각인가.

“매수자는 지금 살 때가 아니고, 매도자는 양도세 완화가 언급되는 만큼 신중할 필요가 있다.

2~3년 후에는 시장 상황이 바뀔 것이다.

금리가 계속 오를 것이고, 3기 신도시를 비롯한 공급 스케줄이 나오기 시작할 것이다.”

 

 

 

권혜숙 인터뷰 전문기자 hskwon@kmib.co.kr

GoodNews paper ⓒ 국민일보(www.kmib.co.kr), 

 

 

 

 

 

 

 

서울 시내 아파트 모습. 사진은 기사 내용과 관련이 없음. /연합뉴스

 

 

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 김선웅 기자 = 5일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서

아파트가 보이고 있다. 2021.10.05. mangusta@newsis.com