거래 절벽에 상승세 '주춤'…집값 하락장 시작되나

 

 

 

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천지일보

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 서울 남산공원에서 바라본 아파트 단지 모습.

2021.10.24. kch0523@newsis.com

 

 

거래 절벽에 상승세 '주춤'…집값 하락장 시작되나

 

 

 

집값 급등 피로 누적·대출 규제·금리 인상…매도·매수자 눈치싸움
거래 절벽·매물 증가 등 주요 지표 하락…"고개 드는 집값 하락론"
만성적 수급불균형·전셋값 상승·임대 수요 증가…상승 불씨 여전

 

 

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 집값 상승세가 주춤하고 있다.

서울 아파트값 상승폭 둔화세가 한 달째 이어지고, 전국 집값 상승세도 지난달 첫째 주 이후 6주 연속 둔화하고 있다.

단기간 집값 급등에 따른 피로감이 누적된 가운데, 정부의 대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제가 맞물리면서 매수심리가 한풀 꺾였다.

금융당국이 본격적인 돈줄 옥죄기에 나서면서 매도·매수자 모두 관망세다.

특히 집값 상승세가 둔화되면서 거래량이 눈에 띄게 줄고, 서울을 비롯한 수도권에서 매물이 증가하고 있는 등 집값 관련 주요 지표들이 집값 조정을 가리키고 있다.

이 때문에 집값이 숨 고르기에 이후 조정 국면으로 전환될 것이라는 관측이 나온다.

다만, 전셋값이 여전히 오르고 있고, 만성적인 공급 부족 문제 등 집값 상승의 불씨는 여전한 만큼, 단기간에 집값이 하락세로 돌아서긴 어렵다는 분석이 맞서고 있다.

◆거래 절벽 현실화…서울 아파트값 4주 연속 상승세 둔화

거래 절벽 현상은 갈수록 심해지고 있다.

서울 아파트 거래량은 급감했다.

 

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 건수는 1978건(19일 기준)으로 집계됐다.

아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 더 늘어날 것으로 보이나, 거래가 가장 많았던 지난 1월(5796건)에 3818건이나 감소했다.

구체적으로 보면 ▲1월 5796건 ▲2월 3875건 ▲3월 3792건 ▲4월 3670건 ▲5월 4894건 ▲6월 3943건 ▲7월 4701건 ▲8월4189건 ▲9월 2696건 ▲10월 1978건으로 집계됐다.
거래량이 줄면서 아파트값 상승세도 주춤하고 있다. 서울 아파트값은 4주 연속 상승 폭이 둔화됐다.

 

한국부동산원에 따르면 11월 둘째 주(15일 기준) 서울의 아파트값은 전주 대비 0.18% 상승했다. 서울 아파트값 주간 상승폭은 10월3주(0.17%)→10월4주(0.16%)→11월1주(0.15%)→11월2주(0.14%)→11월3주(0.13%) 4주 연속 둔화했다.

강남권에서는 서초구(0.21%)는 방배·서초동 (준)신축 위주로, 송파구(0.19%)는 잠실·문정동 상대적 저평가 단지 위주로, 강남구(0.18%)는 개포동 위주로, 강동구(0.14%)는 고덕동 신축 위주로 상승했다.
강북권에서는 용산구(0.25%)는 정비사업 기대감 있는 이촌·한남동 위주로, 마포구(0.20%)는 직주근접한 공덕·상수동 대단지 위주로, 종로구(0.15%)는 홍파·교북동 신축 위주로 올랐다.
 
부동산원 관계자는 "가계부채 관리 강화 기조와 금리 인상 우려, 계절적 비수기 등 다양한 하방압력으로 매수심리 낮아지고, 거래활동이 감소하며 상승 폭이 축소됐다"고 설명했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 18일 한국부동산원에 따르면 11월 셋째 주(15일 기준) 수도권 주간

아파트가격은 0.21% 상승해 전주 대비 0.02%포인트 상승폭이 축소됐다.

 (그래픽=안지혜 기자)  hokma@newsis.com

 

 

◆"팔 사람이 더 많다"…서울 아파트 7개월 만에 '매도 우위' 전환

일부 지역에서는 하락 거래가 이어지고 있다.

국토교통부의 실거래가 공개 시스템에 따르면, 송파구 방이동 올림픽선수기자촌3차(전용면적 135㎡)는 지난 9월16일 30억9000만원에 거래됐다.

지난 8월 31억900만원에 거래된 것과 비교하면 한 달여 만에 1억원 하락했다.

 

또 지난 7월 8억9900만원에 거래된 상계주공11(전용면적 68㎡)은 지난달 24일 8억5000만원에 거래가 성사됐다.
서울 아파트 매매시장이 7개월 만에 집을 팔려는 매도자가 집을 사려는 매수자보다 많아졌다.

 

한국부동산원에 따르면 이번 주(15일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 99.6을 기록했다.

매매수급지수가 100 이하로 떨어진 것은 지난 4월 5일 96.1을 기록한 후 7개월 만이다.
매매수급지수가 기준치인 100이면 수요와 공급이 같은 수준이고, 200에 가까우면 공급보다 수요가 많다는 것을 의미한다.

권역별로 종로·중구 등이 포함된 도심권(103.4→103.5)만 유일하게 100 이상을 유지했다.

서북권(97.9→97.6)과 동북권(101.0→99.4), 서남권(100.9→99.7), 동남권(101.5→99.5)은 모두 100 이하를 기록했다.

매수 심리가 위축되면서 서울 아파트 매물은 쌓이고 있다.

부동산 빅데이터업체 아파트실거래가에 따르면 19일 기준 서울 아파트 매매 매물은 4만4687건으로 전달 대비 6.7% 증가했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 집값 급등에 따른 피로감과 대출 규제, 금리 인상 등으로 서울 아파트

매수심리가 가라앉고 있다. 서울 아파트 매매수급지수는 7개월 만에 100아래로 떨어졌다.

(그래픽=안지혜 기자)  hokma@newsis.com

 

◆집값 하락 예단 '시기상조'…공급 부족·임대 증가 등 불씨 여전

주택시장에선 지금의 집값이 변곡점에 이르렀다는 분석이 나온다.

최근 거래량 감소와 집값 상승세 둔화, 기존 호가 보다

낮은 매물 출회 등의 영향으로 집값 하락세가 현실화할 것이라는 분석이다.

또 종합부동산세 부과와 추가 금리 인상 등 하방 압력으로 집값 하락이 더욱 거세질 것으로 예상하고 있다.

다만 본격적인 집값 하락세가 시작됐다고 보기는 어렵다는 분석도 있다.

금융당국이 집값 안정과 가계부채 축소를 위해 돈줄 옥죄기에 나서면서 일시적인 '숨 고르기'라는 평가다.

 

또 공급 부족에 따른 수급불균형이 장기화하고, 내년 대선을 앞두고 재건축 등 정비사업 규제가 완화될 것이란 기대감이 겹치면서 집값 하락을 예단하기 어렵다는 것이다.

임대차시장 불안도 집값 상승의 불씨다. 새 임대차법 시행 2년이 되는 내년 8월에 계약갱신청구권이 만료된 물량이 주변 시세에 맞춰 '키 맞추기'에 나설 가능성이 크다.

임대차3법 시행 2년을 앞두고 전셋값이 안정되지 않을 경우, 매맷값이 다시 자극받을 수 있다.

또 정부의 사전청약 확대도 불안 요소다.

사전청약에 당첨된 무주택자가 입주 전까지 최소 5년 이상 임대시장에 머물면서 전세난이 가중될 것이란 우려도 적지 않다.

 

전세를 구하지 못한 실수요자들이 상대적으로 저렴한 중저가 아파트 매수에 나설 경우 집값이 다시 요동칠 가능성을 배제할 수 없다.

정부가 오는 2024년까지 공급하기로 한 사전청약 물량이 총 16만9000가구에 이른다.
전문가들은 집값 하락을 예단하기에는 시기상조라고 지적했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "집값이 단기간에 급등하면서 피로감이 누적됐고, 대출 규제와 금리 인상 등 수요 억제책이 이어지면서 주택 수요자들이 관망세로 돌아서서 거래가 사실상 끊기고, 집값 상승세도 주춤하고 있다"며 "정부의 금융 규제로 단기간에 집값이 하락하기보다는 연말까지 숨고르기 장세가 이어질 것"이라고 진단했다.

권 교수는 "집값 상승세가 둔화됐으나, 재건축 등 정비사업 기대감이 있거나 인기 단지에서는 상승세가 여전하다"며 "만성적인 수급불균형을 해소하지 못하면 집값 안정 효과는 제한적"이라고 덧붙였다.

 

 

 

 

◎공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.com

 

 

 

 

 

 

서울 송파구 일대 아파트 단지의 모습 [헤럴드경제DB]

 

 

 

 

뜨거웠던 전세 시장에 찬바람…거래절벽에 쌓이는 매물

 

 

 

서울 아파트 전세거래량 급격히 줄어
물건 쌓이면서 호가 하락했지만 ‘썰렁’
전세 물량 귀했던 상반기와 다른 분위기
전세거래지수는 2008년 금융위기 이후 최저

 

 

[헤럴드경제=김은희 기자] “자녀의 학기 시작에 맞춰 새 전셋집을 어렵게 구했는데 살던 집 전세가 나가지 않아서 계약금만 날렸어요. 가격도 시세보다 낮췄는데 3개월째 집을 보러 온 사람이 한 손에 꼽힐 정도로 없네요. 제때 이사할 수 있을지 걱정입니다.”

 (40대 직장인 A씨)

 

가을 이사철이 무색할 정도로 전세시장에서 거래절벽 현상이 두드러지고 있다.

서울 아파트 전세거래량이 급감했고 거래가 뜸하다 보니 한때 나오는 족족 나갔던 매물도 조금씩 쌓여가고 있다.

통상 이사수요가 몰리면서 전세거래가 활발하게 이뤄지는 가을 시장 흐름과는 반대되는 모습이다.

 

정부의 대출규제 여파와 기준금리 인상 등으로 주택시장 전반에 불확실성이 커지면서 전세시장에서도 관망세가 짙어진 영향으로 풀이된다.

16일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울의 아파트 전세 거래건수는 7548건으로 잠정 집계됐다. 9월(6856건)에 이어 올해 들어 가장 적은 수준이다.

 

아직 거래신고 기한이 남아 소폭 상승할 여지가 있으나 지난 8월까지 1만건 선을 기록했던 수치에 한참 못 미칠 것으로 보인다.

 

월세·반전세를 포함하더라도 감소세는 뚜렷하다.

월간 1만6000건 안팎을 유지했던 전월세거래량은 지난 6월 1만1191건으로 쪼그라들었고 10월에도 1만1953건으로 집계됐다.

 

일선 중개업소에선 전세 문의가 줄면서 물건이 있어도 거래가 이뤄지지 않는 상황이라고 입을 모았다. 전세 물량이 귀했던 상반기와는 분위기가 확실히 달라졌다는 전언이다.

마포구 아현동 A공인중개사무소 관계자는 “가격이 많이 오르긴 했지만 호가를 낮춘 물건도 나가지 않는 분위기”라며 “집주인도 대부분 보증금을 내줘야 하는 상황이라 추가 가격 협상이 가능하다고도 하는데 일단 전셋집을 구하는 사람이 없다”고 전했다.

 

실제 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 마포래미안푸르지오 4개 단지에는 현재 전세물건이 70여건 정도 쌓여있다.

한 달 전에는 50여건, 두 달 전에는 20여건에 불과했다.

물건이 늘다 보니 호가는 하락했다. 이 아파트 전용면적 84㎡는 지난달 최고 11억7000만원에 전세 계약서를 썼지만 현재 11억원에 나와 있는 물건이 11채나 된다.

 

전세시장의 한산한 움직임은 전세거래지수에서도 읽혀진다. KB국민은행이 발표하는 서울의 전세거래지수는 지난달 9.8로 떨어졌다.

이 지수가 한 자릿수를 기록한 건 글로벌 금융위기가 터졌던 2008년 이후 13년여 만이다.

전세거래지수는 일선 중개업자들이 보는 전세거래의 활발한 정도를 나타낸 지수다.

 

업계는 정부의 대출규제 영향이 크다고 보고 있다.

지난해 개정 주택임대차보호법 시행 이후 전세 이동수요 자체가 줄어든 상황에서 대출 제약까지 받게 되면서 시장 전반의 움직임이 줄었다는 것이다.

 

금융당국이 실수요자의 거센 반발에 전세대출을 가계대출 총량관리 대상에서 제외하기로 했으나 일선 은행에선 여전히 전세 관련 대출을 받기 까다로운 상태다.

 

보증금 증액분에 대해서만 전세대출이 가능하다는 점도 전세 갈아타기를 어렵게 만드는 요인이다.

여기에 최근 집값 상승세가 주춤하며 주택시장이 변곡점에 접어드는 것이 아니냐는 관측이 나오는 등 전반적인 시장 불확실성이 커진 점도 거래절벽 현상에 한 몫하고 있다는 분석이다.

 

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “대출이 어려워지면 거래는 둔화될 수밖에 없다.

숨 고르기 양상을 보이고 있으나 시장 불안이 해소됐다고 보긴 어렵다”면서 “내년 입주물량이 많지 않고 임대차3법 시행 2년이기에 전세시장 안정이 주택시장의 가장 큰 변수가 될 것”이라고 말했다.

 

 

 

 

 

 

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아파트 거래절벽도 ‘양극화’…잔뜩 쪼그라든 중저가 vs. 찔끔 줄어든 고가 

 

 

 

전국 주택시장 거래절벽 심화된 가운데
서울 중저가 아파트 거래량 감소 뚜렷
6억~9억 아파트 거래 석달새 반토막 이하

15억 초과 고가 아파트 거래는 소폭 줄어
“집값 하락 전조” “일시 위축” 전문가 분석 분분
실거래 시가총액에 주목해야 한다는 의견도

 

 

 

[헤럴드경제=김은희·양영경 기자] 정부의 대출 조이기 여파로 전국의 주택 거래절벽 현상이 짙어지고 있는 가운데 서울 아파트 시장, 그중에서도 중저가 아파트를 중심으로 거래량 감소세가 두드러지게 나타난 것으로 파악됐다.

 

은행권이 대출을 축소·중단하거나 대출 금리를 인상한 영향을 중저가 아파트 매수층이 가장 많이 받은 것으로 풀이된다.

2일 서울부동산정보광장에 따르면 전날 기준 9월 서울의 아파트 매매 거래량은 2688건으로 집계됐다. 이는 8월(4190건)보다 35.8% 줄어든 것으로 지난 4월(3669건)보다 적은 연중 최저치다.

 

서울 아파트의 월간 매매 거래량이 3000건을 밑돈 건 2019년 3월(2282건) 이후 2년 6개월 만이다. 올해 들어 계속돼 온 거래절벽 현상이 최근 더욱 가팔라지는 분위기로 읽힌다.

10월 거래량을 살펴봐도 이날 기준 1095건으로 잠정 집계됐다.

아직 거래 신고기한이 남아 있으나 9월과 비슷한 수준을 기록할 것으로 예상된다.

 

다만 이러한 거래절벽 현상도 금액대별로 사뭇 다른 양상을 보이고 있다.

중저가 아파트 거래량은 반 토막 이하로 쪼그라든 반면 고가 아파트 거래량은 소폭 줄어드는 데 그친 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

국토교통부 실거래가공개시스템 자료를 토대로 7월부터 9월까지 3개월 간 서울 아파트의 금액대별 거래 현황을 살펴보면 6억원 초과~9억원 이하 아파트의 거래량은 지난 9월 678건으로 지난 7월(1579건)과 비교해 43% 수준으로 감소했다. 거래 비중도 7월 33.6%에서 9월 25.2%로 떨어졌다.

 

지난해부터 이어진 가격 상승으로 서울 내에선 물량 자체가 사라지고 있는 6억원 이하 아파트의 경우 거래량이 3개월간 986건에서 604건으로 38.7% 줄었다.

반면 15억원을 넘는 고가 아파트의 거래량은 지난 7월 740건에서 8월 699건, 9월 555건으로 중저가 아파트 대비 변동 폭이 상대적으로 작았다.

 

내림폭이 크지 않다 보니 거래 비중은 7월 15.7%에서 9월 20.6%로 5%포인트 가량 늘어났다.

전반적인 거래량 감소세 속에서도 대출규제 영향권 밖인 고가 아파트 시장은 큰 타격을 받지 않고 있다는 의미로 읽힌다.

 

정부는 지난 2019년 12·16 대책에서 규제지역 내 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 금지한 바 있다.

대출이 안 되는 만큼 이번 대출규제 강화 조치와도 무관하게 움직이고 있는 셈이다.

 

실제 고가 아파트가 즐비한 강남3구(강남·서초·송파구)를 중심으로는 신고가 거래가 줄잇는 등 최근 하락 거래가 늘어나는 시장 분위기와는 반대로 흘러가고 있다.

 

이는 중저가 아파트 매수를 목표로 내 집 마련을 준비해온 서민·중소득층이 대출규제의 직격탄을 맞았다는 뜻이기도 하다.

정부의 각종 규제로 주택시장이 실수요자 위주로 재편된 상황에서 대출 규제까지 강화된 만큼 실수요자가 접근 가능한 중저가 아파트를 중심으로 한 거래량 위축이 불가피할 것으로 보인다.

 

다만 이러한 주택 매매거래량 감소가 집값 하락의 전조 현상인지에 대해서는 의견이 엇갈린다. 통상 거래량 감소는 그만큼 매수세가 줄어들었다는 것으로 집값 추세 전환의 신호로 여겨진다. 최근에는 집값 급등 피로감에 금리인상, 대출규제 등이 맞물리며 매수심리가 얼어붙었다.

한국부동산원의 서울 매매수급지수는 지난주 100.9로, 7주 연속 하락해 기준선(100)에 가까워진 상태다. 이 지수가 100보다 낮아지면 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다.

서정렬 영산대 부동산대학원장은 “금리인상 등 외부 여건이 악화하면서 추세 전환이 나타나고 있다”고 진단했다.

 

반면 하락 전조라고 보기엔 시기상조라는 시각도 있다.

최근에는 매수세보다 매도세가 더 줄면서 거래량이 줄어든 측면이 있고, 거래절벽 속 신고가 거래도 이런 배경 속에 나타났다는 것이다.

 

김윤수 빌사남부동산중개법인 대표는 “단순히 심리 위축이 아니라 거래 가능한 매물 자체가 부족했던 점도 고려해야 한다”면서 “서울 집값은 내년까지 소폭 상승세를 이어갈 것으로 보인다”고 했다.

같은 시각에서 거래량 자체보다는 실제 거래된 총량, 시가총액에 주목해야 한다는 의견도 더해졌다.

 

조영광 대우건설 연구원은 “서울 아파트 시장을 보면 세제 이슈가 있었던 달을 제외하고 월별로 4조원 안팎의 자금이 유입됐다”면서 “재고주택 등으로 유동성이 꾸준히 유입될 것으로 보인다”고 했다.

 

 

 

 

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 [서울=뉴시스] 강세훈 기자

 

 

 

 

 

 

연합뉴스

 

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이한형 기자

 

 

 

 

서울 아파트 거래절벽에 임대차시장도 불안…전·월세 비중↑

 

 

치솟는 서울 아파트값에 매수자들이 부담을 느낀데다 대출규제가 시작되면서 매매시장의 거래 절벽이 심화하고 있다.

임대차 시장은 전·월세 비중과 월세 상승률이 동시에 커지는 등 불안한 모습이다.

22일 서울부동산정보광장 부동산매매거래현황에 따르면 이달 서울에서 거래된 아파트 매매건수는 256건(11월 22일 기준)으로, 지난해 같은 기간 6365건과 비교해 약 25분의 1수준으로 감소했다.

실거래 신고기한이 남아있는 만큼 매매건수가 늘어날 것으로 보이지만, 매수심리기 크게 위축된 상황이어서 올해 처음으로 매매건수 1천 건대를 밑돌 것으로 예상된다.
서울 아파트 매매 건수가 1천 건대 이하를 기록하는 것은 지난 2018년 1월 이후 처음이다.

지난 2019년 11월에는 서울 아파트 매매 건수는 1만1509건, 지난해 11월은 6365건을 기록했다.

 

 

 

 

 

 

이한형 기자

 

 

올해 서울 아파트 매매건수는 1월 5796건을 기록한 이후, 2월~8월까지는 매월 3천~4천 건, 지난 9월 2700건, 10월 2156건 등 지속적으로 감소세를 보여왔다.
아파트값이 오를대로 올랐다는 경계심리와 금리 인상과 대출 규제가 맞물리면서 수요층 매수심리가 급격히 위축된 탓에 서울 아파트 거래량이 큰 폭으로 줄고 있는 것으로 풀이된다.

한국부동산원의 지난주 서울 아파트 매매수급지수도 99.6으로 떨어졌다.

100을 밑돌면 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다.

4월5일 이후 7개월만에 보는 두자리 숫자다.

KB부동산 서울 아파트 매수우위지수도 지난 15일 기준 64.9를 기록했다.

이 지수가 60대까지 내려간 것은 작년 5월 이후 1년6개월 만이다.
서울 아파트시장의 거래절벽으로 인해 임대차시장이 불안해지고 있다.

 집을 사는게 어려워진다면 임대 수요는 늘어날 수밖에 없기에 임대차시장의 변화는 일찌감치 예견된 일이다.

늘어난 보유세 부담을 월세로 충당하려는 집주인이 늘어나면서 올해 순수 전세가 아닌 월세를 낀 서울 아파트 임대차 거래는 이미 역대 최고치를 기록했다.

 

 

 

 

 

연합뉴스

 

 

 

아파트값 상승세는 둔화되고 있지만 월세 상승률은 계속 커지고 있다.

지난달 전국 아파트 평균 월세 임대료는 80만2천 원으로 처음으로 80만원선을 넘었다.

대출규제로 전세대출을 받는 것도 까다로와지면서 월세 전환은 가속화될 것이란 전망이 나온다.

특히 내년은 임대차법 시행 2년으로 또 한번 갱신주기가 돌아온다는 점에서 전세대란이 재현될 공산이 크다.

윤지해 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "서울 아파트 매매시장은 가격 부담감과 대출규제로 인해 수요 억눌림이 계속될 것으로 보인다"면서도 "입주물량 감소로 인해 전세시장의 가격 상승압력이 상당한데다 대선과정에서 다양한 규제 완화 공약들이 쏟아질 것으로 예상돼 매수자와 매도자 간의 줄다리기가 상당기간 이어질 것으로 보인다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "아파트값이 고점이라는 인식이 높아지면서 주택시장이 변곡점에 가까이 왔다는 생각이 든다"면서 "당분간 가격상승 둔화, 거래량 감소, 매수세 위축 현상이 이 지속될 전망"이라고 분석했다.

 

 

 

CBS노컷뉴스 양승진 기자

 

 

 

 

 

 

 

 

거래 절벽’ 유도해놓고…내년 부동산 세수 ‘듬뿍’ 예상한 정부

 

 

예정처 ‘2022년도 총수입 예산안 분석’ 보니
정부안보다 양도세수 전망치 2조원 적어
대출 규제로 부동산 거래 절벽 탓

 

 

 

내년 부동산 거래량에 대한 기획재정부와 국회 예산정책처의 전망치가 큰 격차를 보이는 것으로 확인됐다.

기재부는 일정 수준의 부동산 거래가 있을 것으로 보고 22조원대의 양도소득세를 걷을 것으로 평가한다.

반면 예정처는 ‘부동산 거래 절벽’이 더욱 심화하면서 양도세가 덜 걷힐 것으로 분석했다.

세수 전망치 차이만도 2조원에 달한다.

예정처 분석에는 최근 시작된 대출 제한과 같은 변수가 포함된 만큼 기재부보다 정확할 가능성이 높다.

기재부의 예측이 틀리면 매년 반복되는 세수추계 오차에 대한 비판에 여전히 부동산 시장을 모른다는 비판까지 더해질 것으로 보인다.

양도세수 전망, 2조원 차이 보여

 

예정처가 지난 23일 수정·공개한 ‘2022년도 총수입 예산안 분석’ 보고서에 따르면 기재부는 내년도 양도세수가 22조4000억원에 달할 것으로 전망했다.

양도세 대부분이 부동산 거래에서 발생하는 만큼 일정 수준의 거래가 진행될 거라는 가정이 녹아 있다.

 

여기에 부동산 정책 실패로 상승세인 실거래 가격 등을 고려해 세수를 추계한 것으로 보인다.

유경준 국민의힘 의원에 따르면 기재부는 내년 부동산 가격이 5.1% 더 오를 것으로 예상했다.

반면 예정처는 자체 분석을 통해 기재부보다 2조원 적은 20조4000억원의 양도세수가 걷힐 것이라고 전망했다.

예정처와 기재부 간 양도세수 추계 격차가 벌어진 가장 큰 이유로는 대출 규제가 꼽힌다.

기재부가 내년 세수를 추계한 지난 7~8월만 해도 대출 규제는 변수로 볼 만한 화두가 아니었다.

반면 예정처는 시중 은행이 지난 달부터 중단 수준까지 대출 문턱을 높인 점을 큰 변수로 봤다.

 

예정처는 보고서에서 “금리 인상, 대출 규제 강화와 지난 6월부터 시행된 양도세율 인상 등의 영향으로 (내년) 거래량이 상당 수준 감소할 것으로 가정했다”고 밝혔다.

거래절벽 만들더니 내년 양도세수 높이 잡았다

 

현재로선 예정처의 분석이 보다 현실적인 것으로 보인다.

금리 인상과 대출 규제가 맞물리면서 부동산 매매시장에는 찬바람이 불고 있다.

한국부동산원에 따르면 이달 셋째 주(지난 18일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 101.6으로 전주 대비 0.3포인트 하락했다.

 

6주 연속 하락하면서 지난 4월 19일(101.1) 이후 6개월만에 가장 낮은 수준에 머물렀다.
물론 세수 추계의 어려움을 감안하면 기재부 예측이 실패한다고 마냥 비판만 할 일은 아니다.

하지만 부동산 관련 세제에서 오류를 보일 경우는 상황이 좀 다르다

. 대출 규제를 통해 부동산 거래 절벽을 부른 장본인이 바로 기재부를 위시한 금융 당국이기 때문이다.

 

양도세수를 높게 추계한 것은 이율배반이라는 지적이 나오는 이유이기도 하다.

이에 대해 기재부 관계자는 24일 “세수를 추계할 때 대출 규제는 감안하지 않았지만 금리 상황 등을 고려해 내년 부동산 거래가 어느 정도 줄 거라고 보기는 했다”고 설명했다.

 

 

 

세종=신준섭 기자 sman321@kmib.co.kr

GoodNews paper ⓒ 국민일보(www.kmib.co.kr), 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 송파구의 한 부동산중개업소에 양도세ㆍ종부세 등 부동산 세금 관련 상담

안내문이 붙어있다. <연합뉴스>

 

 

 

 

 

 

 

 

연합뉴스

 

 

 

 

 

[뚜껑열린 ‘종부세 폭탄’] "내년까지 당분간 거래절벽…

출구전략 완전봉쇄 공권력 횡포"

 

 

부동산 전문가 진단
대출규제 병행 조세부담만 높여
세부담 때문에 매매 대신 증여
월세로 전환 세입자 부담 늘듯

 

 

 

전문가들은 정부 여당의 예상을 뛰어넘는 종합부동산세 대상자와 세액이 나왔음에도 매물 증가 효과로 이어지진 않을 것으로 예상했다.

이미 6월 1일로 과세 대상이 확정된 데다 내년 대선이라는 큰 변수가 있기 때문에 당분간은 거래절벽 상황이 유지될 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

또 주택 대출 규제가 동시에 진행되는 가운데 부동산 가격이 오를수록 주택 소유자들은 출구가 없다며, 이는 부동산 정책실패에 따른 조세전가, 공권력의 횡포일 뿐이라고 지적했다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 22일 "올해 공시지가 현실화율과 종부세 과세기준 변경 등으로 인해 종부세가 너무 급격히 올랐다"며 "담세 능력이 있는 범위 내에서 종부세를 부과해야 한다는 한도를 넘어섰기 때문에 조세저항이 클 것"이라고 말했다.

 

그러면서도 "집주인들이 세금 부담 때문에 집을 팔기보다는 증여를 하거나, 종부세 부담을 세입자에 전가하기 위해 보증부 월세로 전환하는 등 버티는 방식을 선택할 것"이라고 말했다.

서 교수 말대로 집주인들은 종부세 부담에도 집을 팔기보단 전·월세로 전환해 버티는 방식을 택하고 있다.

부동산 빅데이터업체 아실(아파트 실거래가)에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매매 물건은 4만4251건으로 한 달전 4만3802건과 비교해 449건 늘어나는 데 그쳤다.

반면 서울 아파트 전세 매물은 22일 기준 3만221건으로 한 달 전 2만7777건과 비교해 2444건 늘었고 서울 아파트 월세 매물은 22일 1만8807건으로 1만7478건과 비교해 1329건 증가했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "다주택자들이 종부세 고지서를 받게 되지만, 이미 다 아는 내용이고 새로운 게 없다"며 "최근 증여가 많이 늘어난 것에서도 알 수 있듯이 다주택자들이 종부세 부담 때문에 집을 팔진 않을 것으로 보인다"고 말했다.

 

이어 "일부 비인기지역에서 매물이 나올 순 있으나, 정부나 시장이 예상하는 것만큼 아닐 것"이라며 "결국 종부세 부담이 매물 증가로 이어져 집값을 안정시키는 효과는 기대하기 어려울 것"이라고 말했다.

일부 집주인들은 거래보다 차라리 증여를 선택하기도 했다.

한국부동산원에 따르면 올해 1∼9월 전국의 아파트 증여 건수는 누적 기준 6만3054건으로, 15년 만에 역대 두번째로 많았다.

 

2006년 관련 통계 집계 이후 전국적으로 연간 아파트 증여 건수가 가장 많았던 게 작년 1∼9월 6만5574건이었고, 이번이 두번째다.
경기도의 경우 올 들어 9월까지 아파트 증여 건수가 2만1041건에 달해 같은 기간 기존 최대치였던 작년 1만8555건을 넘어섰다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울 강남이나 도심 등 인기 지역은 다주택자들이 어떻게든 버티려고 하겠지만 외곽 지역이나 선호도가 상대적으로 떨어지는 비인기 지역은 일부 세금 부담을 느낀 다주택자들이 주택을 정리하려고 할 것으로 예상된다"며 "이미 최근 1∼2년새 가격이 크게 올랐기 때문에 지금 팔아도 손해볼 건 없다고 판단할 것"이라고 말했다.

 

이어 "경기도나 인천 등 수도권을 비롯해 지방도 서울과 마찬가지일 것"이라며 "다만 세금 부담에 못 이겨 집을 정리하려는 다주택자가 정부의 기대만큼 많이 늘어날 지는 두고봐야 한다"라고 했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석 위원은 "다주택자들의 보유세 및 양도세 이슈는 이미 예정되어 있던 부분이라 지금까지 다주택자로 남아있는 경우는 대부분 버티기에 들어갔다고 볼 수 있고 내년 3월 대선 공약 내용에 이와 관련된 부분이 있기 때문에 대선 결과에 따라 시장 변화가 있을 수 있다"라고 말했다.

 

이어 "향후 공시가격과 공정시장가액 비율이 높아지면서 보유세 부담은 점점 커질 것으로 예상되기 때문에 일부 다주택자들이 부담감을 줄이려는 노력은 있을 것"이라고 설명했다.

김진수 건국대 부동산학과 교수는 "종부세 부과금액과 과세대상이 늘어난 것은 주택공급 부족에 따른 가격 상승과 정부의 과도한 규제 때문이었는데, 개인의 능력과 상관없이 조세부담만 높였다"고 말했다.

 

이어 김 교수는 "현재 금융 규제도 동시에 진행돼 소유하고 있는 부동산 가격이 높을수록 출구전략이 전혀 없다"면서 "부동산 정책실패에 따른 조세전가, 공권력의 횡포라고 볼 수 있다"고 말했다.

그는 "종부세도 미실현 재산세이기 때문에 보유세에 통합해 과세하는 게 바람직해보인다"고 말했다.

서진형 경인여대(대한부동산학회장) 교수는 "정부가 국민 98%는 종부세와 관계 없다고 말하는데, 문제는 퍼센트가 아니라 조세부담이 급격하게 증가한 부분"이라며 "세율 상승과 부동산 가격 상승, 공시시지가 현실화까지 삼박자가 맞춰져 조세부담이 급격히 늘었다"고 말했다.

 

그러면서 "조세라는것은 국민들이 납부할수 있는 수준에 조세를 부과해야하는데, 조세부담 능력이 안되는 사람들에까지 조세를 부과했다"고 말했다.

서 교수는 "종부세의 경우, 이중과세 성격이 있기 때문에 재산세와 통합할 필요가 있다"면서 "종부세를 폐지하고 재산세로 가는 쪽으로 개정해야 하고, 차기 정권에서 이를 해야 한다"고 말했다.

 

 

 

 

박상길·강민성기자 sweatsk@dt.co.kr

 

 

 

 

 

 

 

이덕인기자

 

 

 

 

 

 

 

 

 

사지도 팔지도 못한다"…거래절벽 대선까지 간다

 

 

[이데일리 하지나 기자] 조정대상지역 2주택자인 A씨는 최근 전세를 주고 있던 집 한 채를 시장에 매물로 내놓았다.

가격은 최근 거래된 실거래가보다 2000만원 더 높게 불렀다. A씨는 “어차피 종부세도 내야하고 양도세도 내야한다”면서 “요즘 거래가 안되다고 하던데 솔직히 팔리면 팔고 아니면 말지라는 생각”이라고 말했다.

반면 수도권 아파트에서 전세살이 중인 무주택자 B씨는 내집 마련 계획을 조금 늦췄다. B씨는 “올해 집값이 많이 올라서 불안했는데 요즘 집값도 주춤하는 것 같고 대출도 어렵고 해서 자의반 타의반으로 시기를 보고 있다”고 설명했다.

부동산 시장의 힘겨루기 장세가 계속되고 있다.

특히 이 같은 매수자와 매도자간 동상이몽은 최근 부동산 시장의 거래 침체로 이어지고 있다.

거래량 감소와 매물 증가는 일반적으로 집값 하락의 신호탄으로 해석된다.

하지만 시장 전문가들은 최근 거래절벽 현상은 일시적인 숨고르기일 가능성이 크다는 지적이다.

“거래절벽, 내년 대선까지 이어질 것”

 

21일 부동산 시장 전문가 10인은 최근 매매시장의 거래침체 원인으로 △대출 규제로 인한 유동성 축소 △단기 집값 급등 피로감 △세금 강화 등을 꼽았다.

매수자에게는 대출 이슈가, 매도자에게는 세금 이슈가 있다 보니 한마디로 팔지도 사지도 못하는 시장이 되어버린 셈이다.

고준석 동국대 법무대학원 교수는 “최근 부동산 시장이 실수요자 중심으로 재편됐는데 가격대가 너무 많이 올라갔고 거기에 대출 규제까지 겹쳤다”면서 “매수 심리가 위축될 수밖에 없는 상황”이라고 말했다. 김인만부동산경제연구소 김인만 소장도 “대출 규제 때문에 살 사람은 줄었고 공급 측면에서도 다주택자들이 매물을 내놔야 하는데 양도세에, 중과세에 막혀 있으니 매물도 줄었다”고 지적했다.

실제로 한국부동산원에 따르면 올해 1~9월 전국 아파트 증여 건수는 6만3054건을 기록했다.

역대 두 번째로 높은 수치다.

세금 부담이 커지자 집을 파는 대신 버티거나 증여하는 경우가 많아진 것이다.

 

급한 매물은 대부분 소진됐고 그러다보니 여전히 매도자들의 매수희망가격과 매수호가의 격차는 크다. 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “전체적으로 주택 시장의 매도세와 매수세의 힘겨루기가 진행되고 있다”면서 “매도거래가격과 매수희망가격의 갭이 커지기 때문에 이런 현상이 나타나는 것”이라고 진단했다.

전문가들은 이 같은 거래절벽이 내년 대선까지 이어질 것으로 내다봤다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “살 사람은 많이 샀고 팔 사람은 지금 못 팔고 있는 분위기”라면서 “양도세, 종부세 진퇴양난으로 전환점은 내년 대선이다.

대선 전에는 적극 매수나 매도가 없을 것으로 보인다”고 말했다.

공급 부족·전셋값 불안...“집값 오른다”

하지만 최근 거래부진이 집값 하락의 전조현상으로 볼 수 없다는 것이 전문가들의 중론이다.

오히려 전문가들은 내년에도 집값이 상승할 수밖에 없다고 예상했다.

가장 큰 이유는 공급 부족이다.

주택 공급이 본격화되지 않는 한 부동산 시장 안정화를 기대하기 어렵다는 얘기다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “집값이 안정되려면 공급이 돼야 하는데 당장 신축이 나올 순 없다. 결국 기존 주택이 많이 나와줘야 하는데 지금과 같은 상황이면 기존 매물이 나오기 쉽지 않다”면서 “못해도 원활한 공급이 이뤄지려면 2~3년 정도 지나야 한다”고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원도 “거래량은 늘지 않아도 신고가는 계속 경신할 것”이라고 내다봤다.

 

두번째로는 불안한 전세시장이다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “내년 7월 계약갱신청구권 만료 전세 물건들이 나올텐데 다시 한 번 전세 수급이나 전세시장 가격 변동이 크게 나타날 수 있다”면서 “그때 주거 안정 때문이든지 아니면 전세가 밀어 올리는 집값에 대한 우려이든지 매수 심리가 커질 수 있다”고 말했다.

 

심교언 건국대 부동산학과 교수도 “내년에 상당수 주택에서 임대차법 규제가 사라지면서 전셋값을 마음대로 올릴 수 있다.

그때 매매가격을 자극할 수 있다”고 우려했다.

다만 올해보다는 거래량 부진 속에서 집값 상승세가 둔화될 것이라는 전망이 우세하다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 부동산 가격이 가파르게 올랐던 것에 대한 제동이 걸렸다”면서 “내년에도 지금과 같은 거래절벽이 이어지면서 가격은 보합권에 머물 것”이라고 말했다.

 

이동현 하나은행 부동산자문센터장도 “보합장세에서 머물면서 남들이 많이 찾는 인기 지역이나 흔히 ‘똘똘한 한채’라고 불리는 아파트들에 대한 수요가 커지면서 양극화가 심화될 가능성은 있다”고 말했다.

 

 

 

 

 

하지나 기자

 

 

 

 

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