지금 사도 괜찮을까"..서울 아파트 거래절벽에 빌라도 '주춤

 

 

 

 

▲ 글로벌 중앙은행의 금리인상이 부동산시장을 위협하고 있다.[게티이미지뱅크]

 

 

 

 

 

 

사진 연합뉴스

 

 

 

 

 

 

 

서울 송파구 잠실 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 빌라 단지의

모습. 사진=뉴스1

 

 

 

 

 

지금 사도 괜찮을까"..서울 아파트 거래절벽에 빌라도 '주춤

 

 

규제 풍선효과·재개발 기대감에 가격↑
부동산 시장 매수심리 꺾이자 수요 줄어
"당분간 눈치보기 장세..장기적으론 매력"

 

 

지난해 크게 늘었던 서울 빌라 거래량이 최근 빠르게 줄어들고 있다.

아파트 매매시장의 관망세가 빌라 매매시장까지 확산되는 모습이다.

23일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 거래된 서울 빌라는 3293건으로 전월 4138건 대비 20.4%, 전년 4377건 대비 25.7% 감소했다.

 

아직 집계기간이 남았지만 3000건대에 그칠 것으로 보인다. 

서울 빌라 매매시장은 지난해부터 활황이었다.

2019년 3555건이던 월 평균 거래량이 지난해 월 4913건으로 치솟았고 올 상반기에는 월 5460건까지 갔다.

 

특히 올해는 빌라 거래량이 아파트를 넘어섰다.

다세대·연립주택 거래량이 올 1월 5883건으로 아파트(5771건)를 앞지른 후 계속 웃도는 상황이다.

 

다만 올해 중순부터 거래량이 감소세로 돌아섰다.

5월 6000건대 기록 후 4000~5000건대로 줄었고 지난달 3000건대로 주저앉았다.

부동산 업계는 지난해 아파트 가격이 크게 뛰면서 이를 감당하기 어려워진 실수요자들이 일종의 ‘풍선 효과’로 부담이 적은 빌라 시장에 유입됐던 것으로 봤다.

 

하지만 빌라 가격 상승과 대출규제 강화, 금리 인상, 아파트 거래절벽, 내년 대선 등의 여파로 관망세로 돌아섰다.

서울 마포구 신수동의 한 중개업소 관계자는 "아파트만큼은 아니지만 빌라 가격도 제법 높아졌다"며 "지금 가격이 고점일 수 있다는 불안감을 내비치는 고객들이 적지 않다"고 말했다.

 

 

 풍선효과와 재개발 기대감에 급등한 빌라 가격

 

 

지난 9월 '신속통합기획' 1호 대상지인 신림1구역을 방문한 오세훈 서울시장.

사진=김범준 기자

 

 

 

한국부동산원에 따르면 지난달 서울 다세대·연립주택 평균 매매가격은 3억5038만원을 기록, 처음으로 3억5000만원을 넘었다.

지난해 같은 기간 평균 매매가격 2억6365만원에 비하면 32.9% 급등했다.

재개발 기대감이 있는 지역은 값이 억 단위로 뛰기도 했다.

올해 초 1억7000만원에 거래됐던 강북구 번동의 한 연립주택은 최근 2억6000만원에 팔렸다.

인근의 다른 빌라는 올 초 1억2700만원에서 10월 2억4500만원까지 올랐다.

 

번동의 중개업소 관계자는 "실수요자 위주던 지역에 지난해 하반기부터 투자 수요가 늘었다"면서 "올해 재개발 기대감이 높아지면서 투자 수요가 더욱 늘어 가격이 두 배가량 오른 상황"이라고 했다.

도시재생사업에 치중하던 박원순 전 서울시장이 지난해 유명을 달리한 뒤 노후 빌라 밀집지에 대한 재개발 기대감이 높아졌고, 오세훈 시장이 취임하면서는 외지인 투자가 본격화됐다는 설명이 뒤따랐다.

 

실제로 지난해 7월 서울 빌라 거래량은 7557건까지 치솟았다.

전년도 같은 기간(2019년 7월, 3678건)의 2배를 넘었다. 

오 시장은 올해 25곳을 선정해 신속통합기획(신통기획) 재개발을 진행할 방침인데, 후보지 공모에 102곳이 참여할 정도로 뜨거운 관심을 받았다. 

 

 

 

 부동산 시장 '변곡점'…가격 오른 빌라 매수세 '위축'

 

 

서울 남산에서 본 빌라(연립주택) 밀집지역. 사진=뉴스1

 

 

 

빌라 매매시장에 선행하는 아파트 매매시장은 상승세가 꺾이며 매수심리가 크게 위축된 상황이다.

한국부동산원에 따르면 지난 13일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 95.2로 나타났다.

5주 연속 하락하면서 1년 7개월 만의 최저치를 기록했다.

이 지수가 100 아래로 내려가면 매수자보다 매도자가 많다는 의미다. 

 

같은 기간 KB부동산도 서울 아파트 매매수급지수를 51.8로 집계했다.

지난 8월 112.3의 절반도 되지 않는다.

그만큼 '팔자'가 늘었다는 뜻이다.

 

매수자가 줄어들며 서울 아파트 매매가 상승률도 0.07%까지 내려왔다.

호가를 낮추는 집주인도 늘고 있다.

빌라 상황도 비슷하다.

 

재개발 기대감에 가격이 급등했던 번동의 한 빌라는 이달 초 3억4000만원에 매물로 나왔지만, 호가가 두 차례 떨어져 2억8000만원이 됐다.

 

수천만원씩 몸값을 낮춘 매물도 쉽게 찾아볼 수 있다.

실수요자와 투자 수요가 더해져 급등한 가격에 수요자들이 부담감을 느끼는 가운데, 부동산 시장이 변곡점에 접어들면서 빌라 매수세가 약해지는 것으로 볼 수 있는 대목이다.

일반적으로 빌라는 아파트보다 감가상각이 크고 선호도가 낮아 변동성에 취약하다는 평가를 받는다.

 

시장에서는 당분간 빌라 시장이 부진한 모습을 보일 것이라는 관측이 나온다.

서울 아파트 가격이 상승세로 돌아서야 빌라 가격도 동반 상승할 수 있고, 재개발 기대감도 이달 신통기획 대상지가 발표되면 다소 가라앉을 것이란 평가다.

 

업계 관계자는 "금리인상 등의 여파에 내년 최대 변수인 대선까지 다가온 상황이다.

당분간 눈치보기가 지속될 것"이라며 "이달 신통기획 대상지 25곳이 발표되면 신청지 102곳 가운데 77곳은 탈락한다. 과열된 재개발 거품도 다소 가라앉을 것"이라고 말했다. 

 

다만 "장기적으로는 서울 내 주택 공급이 부족한 상황이다.

아파트보다 대지지분이 넓은 빌라는 좋은 투자처가 될 수 있다"면서 "내년 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되지만 빌라의 경우 전세를 끼면 1억원 내외에 매수 가능하다는 것도 장점"이라고 덧붙였다.

 

 

 

 

 

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com

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고성만 기자

 

 

 

 

강남 40% 떨어진다? 2012년과 닮았다? 고개 드는 집값 폭락론

 

 

 

 

동두천 등 수도권 외곽지역을 중심으로 집값이 하락조짐을 보이고 있다. 대출규제와 금리인상이 겹치면서 거래도 급감하고 있다. 서울도 분위기가 바뀌고 있다.

한국부동산원의 ‘공동주택 실거래가 지수’ 통계에 따르면, 10월 서울 서북권(마포·서대문·은평구)과 동남권(강남 4구)의 아파트 실거래가 지수가 한 달 전보다 각각 0.5%, 0.03% 떨어졌다.

 

이미 집값이 정점을 지나 하락기로 접어 들었다는 주장도 나온다.

서울대 김경민 교수가 “기준금리가 1.5%가 되면 집값은 2021년 6월 대비 약 10~17%가 빠진다”고 전망하는 등 집값 급락론이 다시 고개를 들고 있다.

 

노형욱 국토부 장관도 최근 한 방송에 출연, “강남의 일부 아파트가 2010년 대비 2013년에 40%가 떨어진 적이 있다”고 말했다.

 

금리 인상, 대출 규제, 지나치게 오른 집값, 종부세 등 세금 폭탄 등을 근거로 한 집값 폭락론이 다시 고개를 들고 있다.

반면 건설산업연구원과 주택산업연구원은 내년에도 입주물량 부족등으로 집값이 오름세를 이어갈 것으로 전망하고 있다.

 

◇2012년 강남 폭락 다시 재연되나

 

한국에서 집값이 급락한 시기는 IMF외환 위기를 제외하면 2012년이었다.

부동산원 조사에 따르면 2012년 서울 아파트 가격은 6.65%, 강남구는 12.09% 하락했다.

변동률이 커보이지 않지만, 당시 강남구의 일부 아파트는 고점 대비 거의 반토막이 난 가격에 나온 급매물만 거래됐다.

 

리먼쇼크가 발생한 2008년에는 서울 전체 아파트는 7% 올랐지만, 강남구는 5.99% 하락했다.

2009년 한국 경제가 리먼쇼크를 조기에 극복하면서 서울 전체는 2.46%, 강남구는 6.36% 상승했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울대 김경민 교수가 내년 기준금리가 1.5%까지 오를 경우, 서울 아파트 가격이

최대 17%하락할 수 있다는 주장을 하는 등 집값 급락론이 확산되고 있다. /뉴시스

 

 

 

 

2010년, 2011년 소폭 하락하던 집값은 2012년 급락세를 보였다.

서울은 -6.65%, 강남구는 -12.09% 의 변동률을 기록했다.

2013년은 서울(-1.28%)과 강남구(-1.07%)는 소폭 하락했다.

 

당시 통계상 변동률보다 체감 집값 하락폭은 훨씬 컸다.

2007년 33억이던 강남의 67평형 아파트가 2013년에는 16억원에 거래되는 등 강남에 ‘반토막’ 아파트가 속출했다.

 

집값이 더 떨어질 것이라는 공포심리가 퍼지면서 거래 자체가 거의 이뤄지지 않았고, 초급매물만 거래됐다.

한때 전국적 수요가 몰리는 안전자산이라는 이유로 맹위를 떨쳤던 ‘강남 불패론’이 물거품처럼 사라졌다.

 

김경민 교수의 전망처럼 서울 아파트 가격이 10~17% 하락할 경우, 시장에서는 30~40% 떨어진 가격의 초급매물만 거래될 가능성이 높다.

 

◇집값 폭락의 조건?

당시 집값 폭락요인은 복합적이다.

경기부양을 위해 2009년 2월 2%까지 내렸던 기준 금리를 한은이 2011년 6월 3.25%까지 올렸다.

급격한 금리 인상은 부동산 버블붕괴를 초래하기도 한다.

 

일본의 중앙은행이 80년대말 2.5%까지 낮아진 기준금리를 90년 8월에 6%까지 올리면서 부동산 버블붕괴로 이어졌다.

금리인상과 함께 수도권 미분양 주택증가, 이명박 정부의 반값 아파트 정책 등도 영향을 줬다.

 

수도권 미분양 물량은 집값 폭등기인 2006년 4700 가구까지 줄었으나 2013년에는 3만3000가구까지 급증했다.

2014년부터 미분양이 줄면서 부동산 경기가 회복기로 접어들었다.

 

당시 수도권 미분양 물량이 급증했던 것은 이명박 정부의 보금자리 주택 정책도 한 몫했다.

그린벨트 해제지 주택 32만가구를 포함 2012년까지 수도권에서 보금자리주택 60만 가구를 공급하겠다고 발표했고 실제 강남구와 서초구 등에서 시세 절반가격의 아파트가 나왔다.

‘반값 아파트’ 공급이 본격화되면서 분양가가 비싼 민간 아파트는 미분양이 속출했다.

 

◇대선 정책 경쟁, 집값 하락요인일까? 상승요인일까?

내년 대선의 공약 경쟁이 집값에 호재라는 주장도 나오지만, 신속한 공급 폭탄 정책이 나올 경우, 집값 하락요인으로 작용할 수 있다.

여야 대선 후보들이 모두 공급확대를 공약하고 있다.

문제는 속도와 물량이다.

 

집값 불안심리를 단박에 잠재울 정도의 파괴력이 있는 정책이 나오면 금리인상과 함께 집값하락의 기폭제가 될수도 있다.

 

문재인 정부가 ‘2.4대책’을 통해 공급확대 정책으로 전환한 만큼, 차기 정부의 부담은 그만큼 가볍다.

대외 변수도 중요하다.

2012년 집값 하락은 한국만이 독특한 상황은 아니였다.

 

미국,네덜란드, 영국 등 선진국은 물론 중국도 한국과 비슷하게 주택가격 하락세가 지속됐다.

리먼쇼크에 이어 남유럽 국가들의 재정위기로 세계 경제의 침체가 지속됐기 때문이다. 

국내에서도 웅진, STX, 동양그룹 등이 자금난으로 법정관리를 신청하면서 제2의 경제위기론이 나왔다. 

 

경제가 불황에서 벗어나 짦은 기간 성장을 한 뒤 다시 불황이 본격화하는 더블딥(double dip) 가능성이 전세계 주택시장을 꽁꽁 얼어붙게 만든 것이다.

 

◇상승론 근거는 입주 물량 급감, 2012년엔 입주물량 감소에도 급락

내년 집값은 어떻게 될까.

서울대 김경민 교수와 같은 급락론은 소수파이다.

 

건설산업연구원은 “내년 전국과 수도권 주택매매가격이 각각 2%, 3% 상승할 것”이라고 전망했다.

주택산업연구원은 ”내년 주택 매매 가격이 전국 2.5%,수도권 3.5% 오를 것”이라고 전망했다.

금리인상, 대출규제, 세금 폭탄에도 연구기관들이 상승세를 전망하는 것은 입주물량 부족이다.

 

건설산업연구원은 집값 상승의 요인으로 2023년까지 수도권의 신축아파트 입주 감소를 꼽았다.

그러나 폭락론자들은 입주물량과 주택가격은 상관관계가 없다는 주장을 편다.

실제 2012년 하락기는 오히려 입주물량이 줄었다.

 

실제 2012년 서울 아파트 입주물량은 2만6000가구, 수도권 아파트 입주물량이 11만가구로 2011년의 서울 3만8000가구, 수도권 12만5000가구보다 크게 줄었다.

입주물 물량보다는 경제 심리, 금리, 대출규제, 정책변수가 더 크게 작용한다는 주장이다.

 

 

 

 

 

 

차학봉 부동산전문기자

 

 

 

 

 

 

 

 

국회 국토교통위원회 소속 김회재 의원(더불어민주당·전남 여수을)이 국토교통부로부터

제출받은 '수도권 지역 아파트 실거래가 동향' 자료에 따르면 지난달 수도권 전지역

기준 기준 비교 가능한 아파트 거래 가운데 하락거래 비중은 41.3%로 나타났다.

/사진=뉴스1

 

 

 

 

 

 

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반포 에이아이디 전용 72.51m² 6.7억↓…11월 서울 아파트 48.1% '하락거래'

 

 

 

(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 서울 아파트 거래 중 최고가 대비 하락한 거래 비중이 절반에 가까운 것으로 나타났다.

수억원 이상 하락한 아파트도 속출하며 서울 집값의 불확실성이 커지고 있다는 분석이 나온다.

 

23일 더불어민주당 김회재 의원(전남 여수을)이 한국부동산원으로부터 제출받은 '11월 서울 아파트 거래 현황 분석' 자료에 따르면 지난달 서울 아파트 거래 중 최고가 대비 하락한 거래는 551건으로 나타났다.

전체 거래(1146건) 대비 하락거래 비중은 48.1%에 달한다. 보합 거래(41건, 3.6%)까지 포함한 비중은 51.7%다.

11월 서울 아파트 거래의 절반 이상이 최고가 대비 하락·보합한 것이다.

한 달에서 수개월 만에 실거래가가 수억원대로 하락한 아파트 단지도 조사됐다.

 

서초구 반포동 에이아이디차관주택 전용면적 72.51m²는 10월 35억원에 거래되며 최고가를 기록했으나, 한 달여만인 11월 22일 6억7000만원 하락한 28억3000만원에 거래됐다.

광진구 자양동 더샵스타시티 전용 119.41m²는 11월18일 14억4000만원에 거래돼 최고가 대비 5억6000만원이 하락했고, 송파구 가락동 가락(1차) 쌍용 전용59.92m²는 최고가 대비 4억4000만원이 떨어졌다.

 

강남구 청담동 PH129 전용 273.96m²는 11월25일 92억9000만원에 거래되며 3월 거래된 최고가 115억원보다 22억1000만원이나 떨어졌다.

다만 해당 거래는 하락폭이 커 특수관계인 사이의 거래일 가능성도 존재한다.

 

실거래가로도 10월 강남4구 하락 전환(-0.03%)에 이어 11월엔 서울 전역까지 0.91%(잠정치) 떨어지며 하락세가 확산하고 있다.

매수심리도 얼어붙고 있다. 한국부동산원의 서울 아파트 매매수급지수는 지난주 95.2를 기록해 5주 연속 기준선(100) 이하를 기록했다.

 

매매수급지수는 100을 기준선으로, 100보다 낮을수록 공급이 수요보다 많다는 점을 의미한다.

민간조사기관인 KB국민은행 리브부동산이 발표한 지난주 서울 아파트 매매수급지수도 51.8을 기록하며 전주(57.4)대비 5.6포인트 하락했다.

 

2019년 6월 1주(46.9) 이후 2년 반 만에 가장 낮은 수치이다.

서울시 부동산정보광장에 따르면 22일 기준 11월 서울 아파트 거래량은 1295건(잠정치)으로 이는 올해 가장 많은 거래량을 기록한 1월(5796건)의 20% 수준이다.

12월의 경우 현재까지 거래는 219건에 그친다.

 

김회재 의원은 "부동산 시장의 하락전환이 나타나고 있다"며 "이럴 때일수록 정부는 부동산 시장의 불안을 초래하는 투기·불법·교란 행위를 방지하고, 주택 공급에 더욱 속도를 내 국민들의 주거 안정을 보호해야 한다"고 강조했다.

 

 

 

 

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수도권 신도시 전경

 

 

 

 

집값 2억 폭락 동탄···청약선 '만점 통장' 쏟아졌다

 

경기도 화성시 집값이 최근 하락세로 전환했지만 동탄 아파트 청약에는 만점짜리 통장이 쏟아지며 최고 630대 1의 경쟁률을 기록하는 등 여전히 수요가 몰리고 있다.
19일 청약홈에 따르면 이달 청약접수를 진행한 동탄 아파트 단지들의 1순위 평균 청약 경쟁률은 70~100대1에 달했다.

 

지역별 최고 경쟁률도 500~600대1에 달했다. 지난 17일 당첨자를 발표한 ‘화성동탄2 제일풍경채 퍼스티어’엔 만점 통장이 쏟아졌다.

 

지역별(해당·기타경기·기타지역) 당첨가점을 살펴보면 최고 점수는 모두 4인가족 기준 만점인 69점을 기록했고 최저 점수도 58~66점으로 높았다.

270가구를 모집하는 1순위 청약에 2만9,572명이 몰려 평균 경쟁률 109.5대1을 기록했다.

이는 최근 화성시 집값이 하락하고 있는 모습과는 대조된다.

한국부동산원에 따르면 지난 13일 기준 화성시 집값 변동률은 -0.02%를 나타내 2019년 10월 14일 이후 약 2년2개월 만에 하락세 전환했다.

 

2달 사이 1억7,000만원 가량 빠진 아파트 단지도 있었다.

동탄2 제일풍경채 퍼스티어의 경우 당첨 후 10년 전매 제한에 실거주의무 5년 등의 제한이 있는데도 만점 통장이 쏟아진 것은 그만큼 동탄 집값이 장기 우상향할 것으로 예상하는 수요자들이 많은 것으로 풀이된다.

 

전 평형이 전용면적 101㎡으로 가점제가 아닌 추첨제로 진행되고 수도권 전체에서 청약 넣을 수 있다는 점, 인근 아파트 시세 대비 분양가가 2억~3억원 가량 낮은 점 등도 높은 경쟁률에 기여한 것으로 보인다.

앞서 지난 14일 1순위 청약접수를 받은 동탄2신도시 A62블록에 공급한 ‘호반써밋 동탄’도 315가구(전용면적 74·84㎡)에 2만2,681건이 접수되며 평균 경쟁률 72대 1을 기록했다.

최고 경쟁률은 84B 13가구 모집에 기타경기지역에서 1,328명 몰리며 630.33대 1을 기록했다.

전문가들은 예상 당첨 커트라인으로 60점 초중반을 예상하고 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “경기도 화성시 동탄은 수도권에서 가장 단기간에 높은 가격 상승이 이뤄졌던 곳 중 하나로 최근 급조정은 이에 대한 피로감이 반영된 결과”라며 “청약 평균 경쟁률이 10대 1 미만은 되어야 대세 하락이라고 볼 수 있는데 수도권 공급 가뭄이 예정돼 있는 만큼 경쟁률이 높게 나타나고 있는 것”이라고 진단했다.

 

 

 

 

 

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서울 성동구 성수동 서울아크로포레스트 / DL이앤씨 제공

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

년 집값 폭락할까요?…부동산전문가 6인의 대답은

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이데일리 강신우 기자최근 주택시장이 심상치 않다.

매매거래는 뚝 끊기고 급급매(급매물보다 더 싼 매물)가 아니면 매수세도 안 붙는다.

올해 상반기까지 불장이던 시장이 하반기 들어서는 언제 그랬냐는 듯이 꽁꽁 얼어붙었다.

서울 집값도 주춤한 가운데 대구시와 세종시는 하락세를 거듭하고 있다.

부동산시장 전문가들은 집값 급등에 따른 피로감에 대출 규제, 금리 인상 등이 더해지면서 매수 심리가 위축된 데 따른 것이라는 진단이다.

한국부동산원에 따르면 이번 주 수도권 아파트 매매 수급지수는 98.2로 지난주(99.3)보다 1.1포인트 하락했다.

 

수급지수가 100 이하로 내려간 것은 지난해 5월 이후 처음이다.

매매지수가 100보다 낮으면 아파트를 사는 사람보다 파는 사람이 많다는 의미다.

부동산 지표가 일제히 거꾸러지자 무주택자 정 씨나 부동산 투자자 김 씨처럼 추격 매수보다는 향후 시장 상황을 좀 더 지켜보자는 이들이 늘고 있다.

그렇다면 부동산시장 전문가들은 내년 집값을 어떻게 전망할까.

내년 수도권 10% 오를 것…서울이 시세 리드

이데일리는 부동산시장 전문가 6명(김규정 한국투자증권 자산승계연구소장·김제경 투미부동산컨설팅 소장·김학렬 스마트튜브 소장·박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원·송승현 도시와경제 대표·이은형 대한건설정책연구원 책임연구원)에게 내년 주택시장 전망과 투자 유망지역 및 전략에 대해 들어봤다.

먼저 집값 전망과 관련해 이들 모두 “상승할 것”으로 내다봤다.

구체적인 지역별 상승률을 보면 전국적으로는 3.5~8%, 서울을 포함한 수도권은 6~10%까지 오를 것이라는 예측이 많았다.

다만 상승폭은 올해보다 크게 둔화한 모습이다.

 

한국부동산원에 따르면 올해 지역별 누적 상승률(~11월)은 전국적으로 12.12% 올랐고 수도권은 14.75%, 서울 6.13%, 경기도 18.52%, 인천 19.89% 상승했다.

 

 

 

 

 

 

 

그래픽 김일환 기자

 

 

 

박원갑 전문위원은 “내년에도 상승세는 유지하겠지만 종부세를 비롯한 보유세 부담 증가에 대출규제, 금리상승에 따른 매수심리 위축 등으로 상승폭은 크게 축소할 전망”이라며 “다만 주택공급이 아직 본격화하지 않았고 전세난에 따른 매수수요가 생길 가능성은 여전하다”고 분석했다.

 

김규정 소장도 “대선 이후 정책변화에 따른 변수를 제외하고 보면 내년 상반기까지는 조정없이 보합세를 보이다가 하반기 전세불안에 따른 실거주 수요가 매수로 전환하면서 상승세를 보일 것으로 예상한다”고 말했다.

집값 상승세가 강한 곳으로는 서울과 경기, 인천 순으로 꼽혔다.

시군구별로는 서울 강남구와 용산구, 경기도에서는 성남시 분당구와 평택시, 고양시 덕양구, 인천은 청라와 송도 등 경제자유구역이 상승세를 이끌 것이라는 의견이 많았다.

김학렬 소장은 “내년 서울의 아파트 공급물량은 올해보다 크게 줄어들기 때문에 서울에서 밀려난 수요층이 갈 수 있는 입지와 교통 호재, 새 아파트가 집단적으로 들어오는 곳은 상승폭이 더 클 것”이라고 했다.

 

송승현 대표는 “서울은 강남권과 정비사업지를 중심으로 국지적인 상승을 예상하고 경기도는 서울의 높은 집값이 전세가 상승을 동반하면서 탈서울 수요가 증가하면서 GTX 교통 호재나 접근성이 좋은 곳을 중심으로 오를 것”이라고 점쳤다. 그는 이어 “인천은 정비사업이 활발한 송도 등 경제자유구역이 상승을 주도할 것으로 보인다”고 덧붙였다.

김제경 소장은 “서울 용산은 핵심 입지와 함께 각종 개발 호재가 있고 성남은 경기 남부 중 입지 대비 저평가됐으며 구시가지 재개발이 계속 진행되고 있어서 관심있게 볼 필요가 있다”며 “인천은 경제자유구역이 상승세를 이끌 것으로 보지만 송도와 비교하면 저렴하고 개발 호재가 많은 청라가 좀 더 상승 여력이 있을 것으로 보인다”고 분석했다.

부동산 빅데이터 업체인 아파트실거래가(아실)에 따르면 내년 서울의 아파트 공급물량은 적정수요(4만7604가구)에 못 미치는 1만8250가구로 올해(3만900가구) 보다도 약 40.9% 감소한다.

주택보다는 상가 투자…부채관리 시작해야

주택 유형별로는 내년에도 아파트가 오피스텔이나 빌라보다 가격 상승을 주도할 것이라는 분석이 많았다.

 

이은형 책임연구원은 “신축은 가격상승 반영이 쉽고 실거주 측면에서 우월하기 때문에 내년에도 인기를 끌 것”이라며 “정비사업지 내 구축은 가격은 오르더라도 입주까지 인고의 세월을 기다려야 하기 때문에 신축보다는 상승폭이 작을 것”이라고 전망했다.

 

송승현 대표는 “타 상품대비 진화한 커뮤니티와 주거환경을 제공하는 신규 아파트 수요가 여전히 높아 내년에도 유망할 것”이라며 “다만 서울은 재건축과 재개발 지역이, 수도권은 신축이 강세를 보이는 등 지역별로 양상이 다를 것”이라고 내다봤다.

무주택자와 다주택자 등 포지션별 주택 마련 전략은 전문가마다 크게 엇갈린다.

먼저 올해 전망에서는 무주택자는 언제든지 내 집 마련을 하라는 조언이 정설이었다면 이번에는 좀 더 기다려보라는 의견이 우세하다.

 

 

 

 

 

 

그래픽 김일환 기자

 

 

 

박원갑 전문위원은 “무주택자는 내 집 마련을 위해 굳이 서두를 필요가 없다.

청약시장에 우선적으로 도전하고 여의치 않으면 급매물 중심으로 접근하는 게 좋다”고 했다.

송승현 대표는 “현재 집값이 주춤한 상황에서 대선이라는 불확실성이 있기 때문에 대선 이후 주택정책 방향을 살펴본 후 대응해도 늦지 않을 것”이라고 말했다.

다주택자의 투자 의견으로는 주택보다는 ‘상가’가 유망하지만 세(稅) 부담 등으로 수익률이 기대치보다 떨어질 수 있으니 절세전략을 중심으로 살펴봐야 한다는 조언이 많다.

김학렬 대표는 “다주택자는 주택보다는 상가가 수익을 얻기에 유리하고 코로나19 영향 등으로 단기적으로 매매가가 빠지는 지역을 주목할 필요가 있다”고 했다.

김제경 소장은 “다주택자는 똘똘한 한 채로 가야 할 때이지만 세금 면에서 여력이 있다면 추가 매입하는 것도 생각해볼만 하다”고 말했다.

이은형 책임연구원은 “어설픈 2~3채보다는 똘똘한 한 채로 갈아타는 것이 좋은 선택이 될 것”이라며 “현금흐름이 더 필요하다면 상업용 부동산으로 전환하는 것도 방법이다.

그러나 주택보다는 환금성이 주택보다는 떨어진다는 점에 유의해야 한다”고 했다.

소수의견으로는 지금 더 투자하기보다는 ‘부채관리’에 나서야 할 때라고 경고하는 목소리도 있다.
김규정 소장은 “내년에 미국이 금리를 인상하면 우리나라도 추가 인상이 불가피할 것이고 지금도 은행의 주택담보대출과 신용대출은 4~5% 수준으로 많이 오른 상황”이라며 “지금은 투자보다는 부채관리를 시작하고 내년 대선 이후 정책변화를 본 이후 판단해도 늦지 않을 것”이라고 조언했다.

 

 

 

 

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서울시 송파구 가락동 ‘헬리오시티’는 아파트 동 간 배치가 빽빽하기로 유명하다.

용적률은 285%이고, 건폐율은 19% 수준이다.ⓒ시사IN 조남진

 

 

 

2022 대선, 결국은 ‘부동산 선거’다

 

 

 

‘정치의 시간’에도 집값은 올랐다. 지난 7월1일 이재명 당시 경기도지사가 대선 출마를 선언했다.

이즈음 경기도 군포시 금정동에 위치한 A 아파트에서는 전용면적 44㎡(약 13평) 한 호가 3억8500만원에 거래되었다.

 

11월5일 윤석열 전 검찰총장이 국민의힘 대선후보로 선출되었다.

이때 이 아파트의 거래 가격은 4개월 만에 4억4000만원으로 뛰어올랐다.

1992년에 지은 이 아파트의 1년 전(2020년 12월) 가격은 2억5000만원에 불과했다.

대선 정국이 전개되는 동안 ‘서울에서 1시간 넘게 걸리는, 20평도 안 되는, 지은 지 29년 된 아파트’의 가격이 76% 상승한 것이다.

 

모로 가도 결국 부동산 선거다.

정권교체를 주장하며 표심을 끌어 모으는 윤석열 국민의힘 대선후보는 문재인 정부의 가장 큰 실책으로 부동산 정책을 꼽으며 공세를 펼쳐나간다.

 

여당 지지층을 결집시키는 동시에 중도층 확장을 노리는 이재명 더불어민주당 대선후보도 문재인 정부 주택정책을 비판하며 자신과의 차이를 부각시킨다.

문재인 정부의 부동산 정책에 대한 종합적인 평가는 논쟁의 영역일 수 있다.

그러나 대선 전쟁이 펼쳐지는 지금 이 순간만은 여야 후보 모두 한목소리로 외치고 있다. ‘

 

문재인 정부의 부동산 정책은 실패했다. 그러니 바꾸겠다.’

무엇을 어떻게 바꿀 것인가?

양강 구도를 이루고 있는 이재명·윤석열 두 후보의 부동산 공약은 아직 최종 완성 단계가 아니다.

 

두 후보 모두 경선 과정에서 큰 밑그림만 발표했을 뿐, 당과 협의를 마친 세부 공약은 발표를 미루고 있다.

다만 현 정부의 부동산 정책에 대한 평가와 향후 발표할 공약 방향을 두 후보의 말과 글에서 읽어낼 수 있다.

두 후보는 정책 기조와 주택공급 방법, 세제 개편에서 크고 작은 차이점을 드러낸다.

 

두 후보 모두 정책 기조에 ‘시장’을 앞세우고 있다.

이재명 후보는 11월23일 “(문재인 정부에서는) 수요만 억압하면 된다고 봤는데 시장은 그렇게 안 봤던 것이다.

지금부터는 시장을 따라가야 된다.

시장을 존중해줘야 한다”라고 말했다.

 

같은 날 조국 전 법무부 장관에 대해 “집권 세력의 일부로서 그 작은 티끌조차도 책임져야 되는 것은 분명하다”라며 현 정부와 선을 그은 터이기도 했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

7월6일 당시 이재명 경기지사가 ‘부동산 시장법 제정’ 국회토론회에서 환영사를 했다.

ⓒ연합뉴스

 

 

 

 

윤석열 후보는 부동산 시장에 대해 이 후보보다 더욱 적극적으로 정부 개입을 최소화하겠다는 입장이다.

8월29일 윤 후보는 “잘못된 규제와 세제를 정상화해 수요에 부응하는 다양한 주택이 꾸준히 공급되고 거래될 수 있는 제도와 시장 질서를 확립하겠다”라고 밝혔다.

 

여기서 말하는 ‘잘못된 규제와 세제’를 윤 후보는 “징벌적 과세, 과도한 대출 규제, 임대차보호법”으로 꼽았다.

사실상 문재인 정부 시절에 추진한 대다수 정책의 ‘원점 회귀’를 천명한 셈이다.

똑같이 시장을 앞세우고 있지만 방향성은 극과 극이다.

 

윤석열 후보가 ‘문재인 지우기’를 통해 정부 개입 최소화를 주장하는 것과 달리, 이재명 후보의 ‘시장 존중’은 부동산 시장의 수요-공급 원칙을 무시하지는 않겠다는 원칙론에 가깝다.

가령 이 후보는 ‘시장 존중’ 기조에도 불구하고 임대차 3법에 대해 “법은 안착시키는 게 문제 해결에 훨씬 더 도움이 된다”라며 당장 폐지하는 것은 시장 혼란을 키울 수 있다고 지적했다.

 

11월29일에는 “사실은 부동산 가격 폭등이 아니라 폭락이 걱정된다.

전 세계 유동성이 줄어들고 이자가 올라가는데, 높은 상태로 가격이 형성되어 있어 급격한 하락이 경제에 충격을 주지 않을까 걱정해야 할 상황”이라는 말까지 남겼다.

 

윤 후보는 부동산 정책에서도 선명한 정권교체를 이뤄내겠다고 말하는 듯하다.

반면 이 후보의 관련 발언들은 경제상황 변동에 유의하며 수요-공급의 균형을 맞추겠다는 것으로 읽힌다.

이처럼 정책 기조는 다르지만, 주택공급을 대폭 늘린다는 원칙은 두 후보 모두 유사하다.

 

심지어 목표로 삼는 공급 물량도 임기 내 250만 호로 일치한다. 다만 두 후보의 공급 목표 수치들은 문재인 정부의 공급 계획 물량까지 포함하고 있다는 점에 유념해야 한다.

문재인 정부는 주거복지 로드맵과 3기 신도시를 통해 수도권 127만 호를 공급 추진 중이다.

 

올해 초 변창흠 당시 국토교통부 장관이 발표한 ‘공공주도 3080+(공공재개발 등)’의 공급 목표치도 수도권 기준 약 61만 호(전국 80만 호) 수준이다.

이미 200만 호 이상을 현 정부에서 중장기적으로 추진해온 셈이다.

결국 각 후보가 주장하는 추가 공급 물량은 50만 호에 미치지 못한다.

 

목표 삼는 공급 물량은 비슷하지만 공급 방식에는 차이가 있다.

이재명 후보는 250만 호 가운데 100만 호 이상을 이른바 ‘기본주택’으로 공급하겠다고 주장했다.

중산층을 포함한 무주택자들이 건설원가 수준에 맞춘 저렴한 임차료로 역세권 등 좋은 위치에 살 수 있게 한다는 내용이다.

 

반면 윤석열 후보는 청년 주거문제 완화를 위한 해법으로 ‘청년원가주택’ 30만 호를 공급하겠다고 약속한다.

원가주택이란 무주택 청년이 원가(택지조성원가, 건설비 등)로 주택을 분양받은 뒤, 5년 이상 거주 후 정부에 매각해 시세차익의 70%를 가져가게 하는 구조다.

분양받아서 거주하다가 다시 공공부문에 되팔고 공공 측이 시세차익의 일부를 환수한다는 측면에서 청년원가주택은 문재인 정부의 신혼희망타운, 환매조건부 주택 등과 닮았다.

 

현 정부의 부동산 규제 체계를 허물겠다는 윤석열 후보 측의 표면적 주장과 달리 공급정책의 기본 철학은 크게 바뀌지 않는 셈이다.

결국 이재명 후보는 ‘중산층도 좋아할 만한 질 좋은 임대주택’을 중시하고, 윤 후보는 ‘공공이 재매입하는 공공분양주택’을 강조한다고 정리해볼 수 있다.

 

주택공급 정책에서 차이가 도드라지지 못하다 보니 결국 정책의 ‘선명성’을 강조하는 후속 공약이 등장할 가능성이 있다.

대규모 택지 조성과 관련된 정치적 승부수가 나올 수 있다는 분석도 뒤따른다.

 

문재인 정부의 부동산 정책을 극복해야 하는 더불어민주당에서는 이미 대선후보 경선 당시부터 여러 아이디어가 각 예비 후보의 입을 통해 등장했다.

저층에 학교를 두고 고층에 아파트를 짓는 방식(정세균)부터 서울공항 활용(이낙연), 김포공항 활용(박용진)까지 갖가지 ‘땅 활용’ 공약이 나왔다.

일각에서는 용산공원 부지 일부에 아파트를 짓자는 주장을 지속적으로 내놓는다.

 

이런 아이디어 중 일부를 대선 공약에 공식화하자는 주장이 민주당 선대위 내부에서 제기되고 있다.

그러나 특정 부지를 선거에서 띄울 경우 투기 심리를 자극할 수 있다.

대선후보가 직접 후보지를 언급하는 게 부담스럽다는 이야기가 나오는 이유다.

 

주택단지를 조성하기 위해 공항이나 공원 같은 기반시설을 없애거나 옮긴다고 발표했을 때, 오히려 표를 잃어버릴 수도 있다는 우려도 있다.

가령 김포공항을 인천공항과 통합하고 이 지역에 대규모 주택단지를 건설한다고 가정해보자. 물론 주택을 빠른 시일 내에 대규모로 공급할 수 있다는 낙관적 시각이 존재한다.

 

그러나 항공편 이용에 불편을 겪을 수도권 동부 지역 주민들과 각 지역 거점 공항의 이용객 감소를 걱정하는 지방 표심을 모두 잃을 수도 있다.

이재명 캠프 측은 모든 가능성을 열어두고 있다고 설명하지만 ‘시장에 커다란 충격을 줄 만한 공급 정책’은 고도의 정무적 판단이 필요한 내용이다.

 

윤석열 후보는 부동산 공급 관련 후속 공약이 아직 미비하다고 평가받는다.

8월29일에 발표한 부동산 종합 공약 외에는 이렇다 할 정책 공약을 내놓지 않고 있다.

청년원가주택에 대해서도 ‘과연 시민들이 시세차익의 100%를 포기하고 원가주택을 매입하겠느냐’는 반응부터 ‘지나치게 집 없는 청년층만을 대상으로 삼고 있다.

40대 이상 무주택자는 해당되지 못하는 정책’이라는 비판도 나오고 있는 실정이다.

 

12월7일 출범한 선거대책위원회에서 본격적으로 해당 정책에 대한 수정·보완이 이뤄질 전망이다.

경선 시절부터 윤석열 후보의 부동산 정책 밑그림을 그린 김경환 서강대 경제학과 교수가 선대위 국토교통정책분과위원장으로 합류해 이 같은 논의를 주도할 것으로 보인다.

 

 

 

 

 

 

 

8월29일 국민의힘 대선주자인 윤석열 전 검찰총장이 부동산 정책 공약을 발표하고 있다.

ⓒ연합뉴스

 

 

 

 

세제 문제를 두고 두 후보 간 차이 커

세제 문제는 두 후보가 가장 큰 차이를 나타내는 영역이다. 이재명 후보는 보유세를 강화하는 수단 중 하나로 국토보유세를 주장한다(18~20쪽 기사 참조). 반면 윤석열 후보는 종부세 전면 재검토를 공약으로 내세운 상황이다.

 

최근 몇 년간 문재인 정부가 강하게 추진해온 ‘공시가격 현실화’도 완화하는 등 자산에 매겨지는 각종 조세·준조세 부담을 낮추겠다는 것.

이 후보가 땅 부자에 대한 과세에 초점을 맞추는 반면 윤 후보는 부동산으로 인한 세 부담을 없애야 부동산 가격 자체가 안정화된다는 관점이라고 할 수 있다.

 

이처럼 양 후보의 보유세(재산세·종합부동산세·국토보유세 등)에 대한 관점은 정반대다.

그러나 취득세·양도소득세 등과 관련해서는 아직 뚜렷한 차이가 보이지 않는다.

윤 후보는 양도소득세 완화를 공약으로 명시했으나 이재명 후보는 뚜렷한 입장을 보이지 않고 있다. 11월15일 이재명 후보는 양도세 완화에 대해 “당론에 따를 것”이라고 말했다.

 

상대적으로 현 정부 방침으로부터 자유로운 윤석열 후보와 달리, 이재명 후보는 양도소득세 중과세를 핵심 정책으로 삼은 문재인 정부와 각을 세워야 하는 어려움이 있다.

실제로 민주당은 다주택자의 양도소득세를 한시적으로 완화하는 방안을 당 정책위에서 11월30일 검토해보겠다고 했다.

 

이에 대해 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 12월2일 “정부 내에서 논의된 바가 전혀 없고 추진 계획도 없다”라고 못 박아 반대했다.

박수현 청와대 국민소통수석도 12월2일 “만약 필요하다면 문재인 정부가 아니라 다음 정부에서 그때 상황에 따라 시간을 갖고 검토할 문제”라며 선을 그었다.

 

결국 양도소득세·거래세 인하 카드는 당의 입법 지원 없이, 이재명 후보 본인이 추진 여부를 결정해야 하는 문제가 되었다.

윤석열 후보의 부동산 정책은 ‘디테일’이 부족하지만 방향은 확실하다.

문재인 정부가 구축해놓은 부동산 규제 체계를 박근혜 정부 시절로 되돌리는 쪽이다.

 

반면 이재명 후보는 ‘꺼내놓은 공약은 다양하지만 단순화시키기 어렵다’는 난점을 갖고 있다.

문재인 정부와 거리를 두면서도, 현 정부의 정책 가운데 일부(임대차 3법, 보유세 강화 등)를 계승하는 측면도 있다.

 

재건축·재개발 이슈 역시 마찬가지다.

문재인 정부는 아파트 재건축 안전진단 기준을 높이면서 재건축 이슈가 지역 집값을 띄우는 걸 막으려 했다.

이 같은 방침에 야당을 비롯해 오세훈 서울시장은 반발하며 ‘안전진단 기준 완화’를 공약으로 내세우는 중이다.

 

당초 민주당은 문재인 정부의 ‘공공 재개발·재건축’에 힘을 싣는 모습이었다.

공공이 주도해 재개발·재건축을 할 경우 해당 단지의 용적률 규제를 완화해주고, 이렇게 완화된 용적률로 확보된 주택 중 일부를 공공임대주택으로 활용하는 구상이었다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

‘용산 베르디움 프렌즈’의 용적률은 961.97%로 집이 빽빽하게 들어찬 형태로 지어졌다.

ⓒ시사IN 조남진

 

 

 

 

그러나 최근 이재명 후보가 ‘공급 중시, 시장 중시’를 선언하면서 민주당 내부에서도 기류가 바뀌는 분위기가 감지되고 있다.

현재 이재명 선대위 공동상황실장을 맡고 있는 진성준 의원은 12월7일 라디오 방송에서 “재건축 안전진단 기준까지 재검토하고 층고(층의 높이)를 제한하는 문제도 완화하는 방안을 검토 중이다”라고 언급했다.

 

이럴 경우 정부·여당이 ‘결국 버티니까 이긴다’며 버텨온 부동산 투기 세력의 승리를 공식 승인하는 듯한 모양새가 될 수 있어서 상당한 파장이 예상된다.

장기적으로는 정부의 부동산 정책 기조에 대한 신뢰도를 낮출 수도 있는 방향이다.

 

그럼에도 불구하고 이 같은 재건축·재개발 규제 완화가 이 후보와 문재인 정부 사이의 차별성을 강조하고 수도권 중도층을 포섭하기 위한 정치적 카드로 언급되기 시작했다.

이재명 후보로서는 지지층의 내부 반발도 감안해야 하는 중요한 이슈다.

누가 대통령이 되든 서울을 비롯한 수도권의 도시 풍경은 달라질 가능성이 높다.

 

이미 두 후보 모두 ‘용적률’에 대해서는 관대한 태도를 밝히고 있다. 이재명 후보는 12월7일 “어차피 도시의 밀도는 계속 올라갈 수밖에 없는 것이 역사적 경험”이라고 말했다. 층수나 용적률 규제를 일부 완화해 주택공급을 늘려야 한다는 의미다.

 

이 후보가 주장하는 ‘시장 중시’의 핵심에는 결국 ‘공급과 관련된 다양한 규제를 적극적으로 완화하는 것’이 포함되어 있고, 이는 도시의 풍경을 결정짓는 용적률 규제에도 영향을 미칠 수밖에 없다.

윤석열 후보도 8월29일 부동산 정책 발표 당시 “용적률 인센티브를 활용해 신규 주택의 공급을 확대하겠다”라는 말을 남겼다.

 

현재 3종 일반주거지역의 건폐율은 50% 이하, 용적률은 ‘200% 이상 300% 이하’ 수준이다.

가령 아파트 동 간 배치가 빽빽하기로 유명한 서울시 송파구 가락동 ‘헬리오시티’의 용적률은 285%, 건폐율은 19% 수준인데, 이보다 밀도 높은 주택이 등장할 가능성도 있다.

 

특히 두 후보 모두 역세권 고밀도 개발을 주장하는 만큼 수도권 전철역 인근 도시 풍경은 지금과 크게 달라질 것이다.

서울 용산구 삼각지역 인근에 완공된 역세권 청년주택 ‘용산 베르디움 프렌즈’는 바깥에서 한눈에 보기에도 집이 빽빽하게 들어찬 형태로 지어졌다.

 

이곳의 용적률은 961.97%로 역세권 중심 임대주택이 활성화될 경우 이런 풍경이 수도권 곳곳으로 확대될 수 있다.

누군가에게는 ‘도시 미관을 해치는 닭장 같은 건축물’로 비치겠지만, 또 다른 누군가들은 ‘이렇게라도 지어서 주거 선택권을 확대해야 한다’라고 주장한다.

 

결국 도시 미관과 별개로 이런 밀도 높은 주거 환경이 다음 정부에서 광범위하게 확산되리라 보인다.부동산은 현 시대 자산 격차와 가계부채 문제의 핵심 사안이다.

문재인 정부 5년 동안 발생한 진짜 문제는 단순히 집값이 올라 매입하기 어려워졌다는 것만으로 일축되지 않는다.

급격한 주택가격 상승으로 인해 파생된 또 다른 문제들도 있다.

 

가장 큰 ‘뇌관’은 전세 문제다. 금융위원회는 최근 전세 대출을 규제하려 했으나, 실소유자들의 반발로 결국 한발 물러날 수밖에 없었다.

당초 금융위는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 전세자금 대출에 적용하려 했다.

 

DSR은, 차입자가 갚아야 할 원금과 이자가 해당 차입자 소득의 일정 비율 이상을 넘지 못하게 하는 제도다.

‘원리금을 문제없이 갚을 수 있는 사람에게만 돈을 빌려준다’는 원칙하에 만들어졌다.

 

문제는, DSR 규제가 전세자금 대출로까지 확대되면 저소득층이 전세자금을 빌리기 힘들게 될 수 있다는 것이다. 거센 사회적 반발이 일었던 이유다.

 

 

 

 

 

 

 

12월9일 한 시민이 서울 송파구 잠실동 일대의 아파트 전·월세 홍보물을 보고 있다.

ⓒ시사IN 신선영

 

 

 

 

 

임대차 시장의 ‘3중 전세 가격’도 문제

 

그러나 금융 당국으로서는 긴장할 만한 상황이 전개되고 있었다.

집값 상승으로 전세 가격까지 덩달아 오르면서 전세대출이 가계부채에서 차지하는 비율이 크게 높아졌기 때문이다.

전세대출이 점차 늘어난다는 것은 공공의 전세대출 보증 규모 역시 점점 커진다는 의미다.

 

그동안 저금리 전세대출에 대한 공공부문의 보증은 일종의 ‘주거취약층 보호 정책’ 성격을 띠고 있었다.

하지만 결과적으로 이 ‘주거정책’이 높은 집값을 떠받치는 꼴이 되고 말았다.

대출을 갚을 만큼 돈을 벌지 못하는 사람들이 수억 원대 전세금을 떠안을 수밖에 없었다.

 

임대차 3법으로 현재 임대차 시장에 고착화되고 있는 ‘3중 전세 가격’ 문제도 차기 정부가 풀어야 할 숙제다.

3중 전세란 같은 아파트에 서로 다른 3가지 가격으로 전세 계약이 이뤄지는 걸 의미한다.

 

가령 매매가 5억원, 전세가 3억원인 아파트가 있다고 가정하자.

이 집은 2년 사이에 매매가격이 8억원으로 상승했는데, 임대인들은 높은 전세금을 받고 싶어 한다.

이사 온 지 2년밖에 되지 않아 계약갱신청구권을 활용할 수 있는 임차인 A씨는 종전 전세가 3억원으로 계약 기간을 추가로 2년 연장할 수 있다.

 

그러나 새로 이사 온 임차인 B씨는 5억원(집값이 8억원으로 오르면서 전세가도 인상)으로 전세 계약을 맺는다.

이처럼 계약갱신청구권을 사용한 3억 전세 가구와 새로 들어온 5억 전세 가구가 뒤엉킨 현상을 ‘2중 전세 가격’이라고 부른다.

그런데 여기에 임대인과 협상 끝에 4억원을 낸 임차인 C씨가 섞이게 된다.

 

C 임차인은 2년 동안 이 아파트에 살다가 A 임차인처럼 계약갱신청구권을 사용해 재계약하려 했다.

이에 대해 임대인이 ‘내가 실거주할 테니 나가달라’고 맞서는 바람에 어쩔 수 없이 다른 집을 알아봐야 한다.

 

하지만 인근 주택 모두 전세 가격이 5억원으로 올라 있는 터라 당장 이사를 가기도 막막한 상황이다. 결국 C 임차인은 임대인을 설득해 4억원까지 전세금을 올려주는 대신 2년 더 전세를 연장한다. 임대차 3법의 빈틈으로 발생하고 있는 웃지 못할 상황이다.

 

한 아파트의 같은 평수를 둘러싸고 세 임차인이 각각 3억원, 4억원, 5억원으로 전세 계약을 체결하는 것이다.

임대차 3법 기조를 유지해야 한다는 이재명 후보가 당선되든, 임대차 3법을 폐지해야 한다는 윤석열 후보가 당선되든, 이미 고착화되기 시작한 ‘3중 전세 가격’에 대해서는 정책적 개선이 필요한 시점이다.

 

대선후보들이 새로운 공급을 언급하고 ‘250만 가구’를 외치는 동안 현실에서는 임대인과 임차인 간에 갖가지 아귀다툼이 벌어지고 있다.

그리고 그 피해는 고스란히 커다란 빚을 짊어진 임차인들에게 전가된다.

결국은 부동산 선거다.

 

야당에게 기회를 준 것도, 여당을 긴장하게 만든 것도 첫 번째 원인은 부동산이다.

이번 대선에서 부동산 문제가 논의된다는 것은 단순히 집 부족, 집값 폭등을 해소한다는 의미로 국한되지 않는다.

 

가계부채 문제를 어떻게 해결할 것인지, 불안정한 주거를 어떻게 보완할 것인지, 인구의 수도권 집중 현상엔 또 어떻게 대응할 것인지 등이 모두 ‘부동산 이슈’에서 가지처럼 파생되어 나온다.

부동산 이슈의 주제는 이념도 이상도 아니다.

유권자들의 ‘일상’이다.

 

 

 

 

 

 

저작권자 © 시사IN 

 

 

 

 

 

 

박은비 최선윤기자

 

 

 

 

 

한국에도 ‘잃어버린 20년’ 오는가

 

 

 

 

초저금리 속 부풀어 오른 집값

 

2012년, 2015년, 2019년은 공통점이 하나 있다.

일본처럼 ‘잃어버린 20년’이 찾아오는 게 아니냐는 우려가 쏟아진 것이다.

당시의 저성장·저물가·과잉 부채 등이 일본과 닮았기 때문이다.

 

물론 근본적인 공통분모는 저출산·고령화이었다. 2015년엔 KDI(한국개발연구원)까지 “인구구조와 경제의 모든 관련 지표가 20년의 시차를 두고 일본을 따라가고 있다”고 경고했다.

다행히 한국 경제는 그때마다 ‘재패나이제이션(Japanization·일본화)’의 저주를 피해갔다.

 

문제는 땜질식 대증요법이 반복됐다는 점이다.

구조 조정이나 체질 개선 같은 고통스럽지만 근본적 처방은 없었다.

금리 인하, 환율 상승, 재정 확대라는 강력한 모르핀 주사만 놓았다.

그 결과 잠시 위기를 넘기면 가계부채와 국가 부채가 산더미처럼 쌓였다.

 

경제에는 마법이나 기적이 따로 없다.

이번에도 한국판 ‘잃어버린 20년’이 유예된 것은 마찬가지다.

코로나19 사태에 따른 초저금리와 천문학적 재정 살포로 2년의 시간을 넘겼을 뿐이다.

 

다시 고개 드는 한국판 거품론
주택 값 급등과 압축적 고령화
30년 전보다 글로벌 환경 나빠져
일본의 실패에서 배워야 할 때

 

압축적 고령화와 인구 재앙

 

 

이철호의 퍼스펙티브

 

 

 

 

한국 경제의 구조적 문제들은 악화하고 있다.

저출산·고령화는 불가역적인 구조로 굳어져 버렸다.

일본에서 20년에 걸쳐 일어난 고령화가 한국에선 10년 만에 압축적으로 진행되고 있다.

‘세계에서 가장 먼저 소멸할 나라’라는 불명예와 함께 지난해 합계 출산율이 0.84명으로 떨어졌다.

 

세계 꼴찌다.

일본의 변곡점은 1990년이었다. 주식·부동산 거품이 붕괴되기 시작했다.

공교롭게 같은 해 일본의 생산가능 인구도 정점을 찍었다.

이후 생산가능인구 감소에 따라 노동 생산성이 하락하고 저축과 투자가 위축돼 갔다.

 

2006년엔 65세 인구가 전체의 20% 이상인 ‘초고령 사회’로 진입했다.

복지 지출이 급증하면서 국가 채무도 급 팽창했다.

한국은 2019년 생산가능 인구가 처음으로 감소했다.

2020년엔 인구 자체가 감소했다.

 

사망자가 출생자보다 많아 3만3000명의 인구가 줄어든 것이다.

전쟁이나 천재지변이 아닌 한 인구의 자연 감소는 인구 재앙이나 다름없다.

사회는 활력을 잃고 경제의 역동성도 떨어질 수밖에 없다.

 

뿌리째 흔들리는 반론

 

그동안 한국판 ‘잃어버린 20년’의 가능성을 부인해온 전문가들은 다음과 같은 근거를 댔다.

한국은 일본에 비해 자산가격 상승 폭이 크지 않고, 기업의 투기적 부동산 매입이 적으며, 가계의 실소유 목적의 부동산 투자가 많다는 반론이 바로 그것이다.

하지만 지난 4년간 이런 믿음이 뿌리째 뒤집어지고 있다.

 

무엇보다 주택 가격 상승폭이 1980년대 일본에 버금가는 수준이 됐다.

서울 아파트 평균 매매가격은 2017년 5월 6억708만원에서 올해 10월 12억1639만원으로 두배 이상 치솟았다.

 

여기에다 ‘영끌’ ‘빚투’로 가계의 투기적 부동산·주식 매입이 기승을 부렸다.

금리가 오를 경우 일본처럼 부동산·주식 거품이 붕괴되지 않는다는 보장이 없다.

 

가장 위험한 폭탄, 가계부채

 

가계 부채는 위험한 뇌관이다.

 

거품 시절 일본은 부동산 담보가액의 120%까지 대출해 주는 모럴 해저드에 빠졌다.

과잉 대출은 버블을 낳았다.

이에 비해 한국은 주택담보인정비율(LTV)을 60% 선에서 억제하고 있다.

하지만 가계대출 규모가 걷잡을 수 없이 커졌다.

 

9월 말 기준 1846조원으로 국내총생산(GDP) 대비 103%의 위험 수준이다.

선진국 평균 75% 선을 뛰어넘는다.

국제결제은행은 한 국가가 감내할 수 있는 가계부채 수준을 GDP 대비 85% 선으로 보고 있다.

 

당연히 나라 안팎에서 가계부채 경보음이 요란하다.

무디스는 지난달 “코로나로 가계 부채가 급격히 늘어난 상황에서 금리 인상까지 겹치면 금융권의 자산 건전성을 위협할 수 있다”고 경고했다.

 

한국은행도 “코로나 이후 가계 빚 증가 폭이 선진국의 3배에 이른다”며 “우리나라의 경우 2000년대 초반 카드 사태 이후 16년간 단 한 번도 디레버리징(deleveraging·부채 축소) 없이 가계부채가 누적돼 왔다”고 지적했다.

전 세계적으로 이례적인 현상이며 집값 폭락의 위험 역시 높아지고 있다는 것이다.

 

3B와 3D, 나빠진 글로벌 환경

 

일본의 거품과 붕괴 과정은 ‘3B’로 설명된다.

80년대 후반 붐(boom)이 일어나, 거품(bubble)이 형성됐으며, 급격한 금리 인상에 따라 붕괴(bust)하는 과정을 밟은 것이다. 이후 장기 불황에 진입하는 과정은 ‘3D’로 요약된다.

부채 누적(debt)-고통스러운 부채 및 대출 조정(deleveraging)-디플레이션(deflation)이 바로 그것이다. 일본은 3대(고용·설비·채무) 과잉에 시달리면서 투자가 실종됐고 소비도 부진에 빠졌다.

한국도 미리 3B와 3D를 막아야만 잃어버린 20년을 피할 수 있다.

 

그나마 일본의 거품이 붕괴한 1990~ 1995년 세계 경제는 비교적 탄탄한 편이었다.

지금은 전 세계적 부채의 역습이 시작될 조짐이다.

래리 서머스 전 미국 재무장관은 “욕조에 너무 많은 물을 부으면 물이 넘치기 마련”이라며 코로나 사태 이후 심각한 인플레이션과 부채 쓰나미를 예고했다.

 

실제로 올해 말 미국의 국가 부채는 GDP 대비 102%에 이를 전망이다.

2차 대전 이후 최고 수치다.

국제금융협회(IIF)에 따르면 전 세계 정부 부채도 3년 전 GDP 대비 88%에서 105%로 치솟았다.

그만큼 글로벌 경제의 기초체력이 나빠졌다.

 

경계해야 할 중국발 역풍

일본의 ‘잃어버린 20년’ 뒤에는 중국 그림자가 어른거린다.

1985년 플라자 합의로 달러화 가치가 떨어지자 중국은 수출 경쟁력 확보를 위해 위안화 가치를 떨어뜨렸다.

 

특히 94년 1월에는 관리변동환율제 도입을 명분으로 불과 한 달 만에 달러당 5.8위안에서 8.73위안으로 무려 49.8%나 평가절하시켜 버렸다.

이후 중국은 압도적인 수출가격 경쟁력으로 세계 제조공장이 됐다.

하지만 주변 경쟁국들은 삼중고를 겪었다.

우선 수출에서 중국에 밀려났다.

 

둘째, 기업들이 싼 임금을 찾아 중국으로 떠나면서 산업 공동화 현상이 일어났다.

셋째, 값싼 중국산 수입품 때문에 디플레이션 압력도 높아졌다.

이번에는 정반대의 중국발 역풍이 불고 있다.

지난 10년 사이 중국의 임금이 6배나 뛰면서 전 세계에 인플레 요인이 된 것이다.

 

여기에다 헝다 파산 등 세계 경제의 불안을 부추기는 불씨들이 꼬리를 물고 있다.

사흘 전에는 중국 인민은행이 금리를 인하하자 전 세계 증시가 곤두박질쳤다.

 

주요국들이 인플레에 맞서 금리를 올리는 마당에 중국은 금리를 내려야 할 정도로 경제가 심상치 않다는 징조로 받아들인 것이다.

어느새 중국은 글로벌 경제의 전략적 자산에서 전략적 부담으로 바뀌어 버렸다.

 

피하 지방 넉넉한 일본과 빈약한 한국

일본이 잃어버린 20년을 버텨낸 것은 기초체력이 탄탄했기 때문이다.

국내 기관이 보유한 국채 비중이 90%로 높은데다 순 채권국의 지위가 확고했다.

그 덕분에 일본은 엄청난 재정적자에도 자본 유출의 공포에 시달리지 않았다.

 

순 외화 자산은 253조엔(3조1900억 달러)이나 돼 무역수지에서 적자가 나도 전체 경상수지는 넉넉한 흑자를 유지했다. 한마디로 외환위기 걱정이 없었다.

경제학 용어로 가처분 소득에서 소비를 뺀 비율을 순 저축률이라고 한다.

 

일본은 1991년 개인 순 저축률이 15.9%였는데 10년 후 3.7%로 하락하였다.

이는 기나긴 불황 동안 일본 국민이 저축을 줄여 소비를 충당했다는 의미다.

이에 비해 한국의 순 저축률은 2.7%에 불과하다.

저축을 줄여 소비로 충당하기 쉽지 않다는 뜻이다.

 

경기 침체로 소득이 감소하면 언제 소비 감소·가계 파산·불황 심화의 악순환에 빠질지 모른다.

한마디로 일본은 겨울잠을 자도 버틸 만큼 피하 지방이 축적됐던 반면 한국 경제의 피하지방은 빈약하다는 의미다.

 

‘잃어버린 2~3년’으로 멈추게 해야

 

한국이 ‘잃어버린 20년’을 맞지 않으려면 미리 부동산·주식 거품에서 바람을 빼야 한다.

경착륙 대신 연착륙을 도모해야 고통과 충격을 덜 수 있다.

만에 하나 거품이 붕괴하고 저성장이 급습하면, 문제는 정책 수단이 마땅치 않다는 점이다.

 

금리를 더 이상 내리기도 어렵고 정부 빚 부담 때문에 재정 확대도 제한될 수밖에 없다.

경기 부양의 약발이 떨어지는 것이다.

다시 한번 2015년 KDI가 제시했던 처방전을 살펴볼 필요가 있다.

일본은 과거 20여년간 양적 완화, 제로금리 등 수많은 극약처방을 동원했다.

 

하지만 토건 사업 등은 별 효과가 없었다.

오히려 연구·개발(R&D)과 기술 교육에 대한 투자가 효과를 거둔 것으로 나타났다.

KDI도 이런 인적 자본에 과감히 투자해야 한국 경제의 위기를 ‘잃어버린 2~3년’으로 단축시킬 수 있다고 제안했다.

어느 때보다 금융·재정 정책의 효율을 분석해 선택과 집중이 절실한 상황이다.

 

 

 

 

이철호 중앙일보 칼럼니스트

 

 

 

 

 

 

서울시 내 아파트와 다세대주택 전경. 쿠키뉴스DB