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언론과 시사

작년 펄펄 끓었던 부동산시장..'빙하기'로 마무리

도토리 깍지 2022. 1. 1. 10:27

 

 

서울시내 전경.kingheart@hanmail.net

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 사진은 21일 오후 서울 강남구 대치동 아파트 단지

모습. 2021.12.21. kch0523@newsis.com

 

 

 

 

 

 

서울 용산구 남산공원에서 바라본 아파트 단지./뉴시스

 

 

 

 

 

 

부동산 시장 불확실성이란 난관에 부딪힌 글로벌 프롭테크 업체들이 일부 사업을

철수하거나, 영업을 중단하는 사태가 발생하고 있다. [사진=픽사베이]

 

 

 

 

작년 펄펄 끓었던 부동산시장..'빙하기'로 마무리

 

 

 

[집값 톡톡]서울 은평·도봉·강북 아파트값 하락
거래량, 금융위기 이후 최저..정부 "추세 하락"

 

 

지난해 부동산 시장은 역대급 불장이었다.

하지만 한 해 끝자락의 분위기는 전혀 달랐다.

서울과 수도권 일부 지역에서 집값이 하락하기 시작했,주택 거래량은 금융위기 이후 최저 수준이 됐다.

 

'거래절벽'을 넘어 '빙하기'가 왔다는 평가도 나온다.

정부는 부동산 시장의 '추세적 하락'이 불가피하다고 경고했다.

주택 공급량을 늘려 이런 흐름에 쐐기를 박겠다는 의지도 내비쳤다.

과연 새해 부동산 시장이 어떤 식으로 흘러갈지 관심이 쏠린다.

 

도봉·강북도 하락 전환…수도권 하락세도 확산

한국부동산원에 따르면 12월 마지막 주 전국 아파트 매매가격 변동률은 0.05%를 기록해 전주보다 0.02%포인트 낮아졌다.

오름폭 감소세가 12주째 이어지고 있다.

수도권과 서울 역시 각각 0.04%로 상승 폭 축소 흐름을 이어갔다.

 

 

 

 

 

 

 

/그래픽=비즈니스워치.

 

 

 

 

지난주 서울에서 약 1년 만에 아파트 가격이 하락한 자치구가 나왔죠. 은평구였다.

이번 주에는 도봉구와 강북구까지 하락 전환하면서 모두 세 곳이 하락세를 기록했다.

관악과 금천의 경우 보합세를 나타냈고,서울 외곽 지역에서의 하락세가 확산하는 분위기다.

 

서울 강남 4구의 경우 재건축 등 정비사업 진척의 기대감이 있는 단지를 중심으로 오름세를 유지하고 있기는 하다.

다만 이 지역들 역시 상승 폭은 지속해 축소하는 흐름이다.

 

부동산원은 "서울 25개 구 중 14개 구의 상승 폭이 축소했다"며 "강북 권역의 경우 대부분 지역에서 매수세가 감소하며 상승 폭이 축소했다"고 설명했다.

수도권에서도 이런 흐름이 이어지고 있다.

 

지난주 수원 영통과 경기 화성이 하락 전환한 데 이어 이번에는 시흥과 광명, 안양 동안, 성남 수정 등 집값이 하락한 지역이 빠르게 늘고 있다.

시흥과 안양 동안의 경우 올해에만 아파트 가격이 30% 이상 오른 곳들이다.

광명도 15% 이상 올랐고,그만큼 하락세가 가파른 분위기다.

 

 

 

 

 

 

 

/그래픽=비즈니스워치.

 

 

아파트 거래량 급감…금융위기 이후 최저 수준

 

집값이 주춤하는 요인은 여러 가지가 꼽힌다.

대출 규제 강화와 금리 인상으로 매수 수요가 크게 줄었고, 또 주요 대선 후보들이 규제 완화 공약을 내걸기 시작하면서 대선 결과를 보고 결정하자는 이들도 늘었다.

이에 따라 시장 전반에 '관망세'가 확산하고 있다.

 

실제 주택 거래량이 급감했는데요. 거래 절벽을 넘어 '거래 빙하기'라는 평가가 나오고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 31일 기준 서울의 12월 아파트 거래량은 525건에 그쳤다. 신고 기간(계약 후 30일)이 한 달가량 남았다는 점을 고려해도 무척 낮은 수준이다.

 

지난해 1월 서울 아파트 거래량은 5800건에 육박했는데,7월 이후 거래량이 갈수록 줄고 있다.

서울시가 주택 거래를 집계하기 시작한 건 지난 2006년부터다.

 

이후 최저 기록이 금융위기 때인 2008년 11월(1163건)이었다.

올해 11월 거래량은 1355건 수준이다.

12월에는 역대 최저 기록이 바뀔 수 있다는 전망도 나온다.

 

 

 

 

 

 

 

/그래픽=비즈니스워치.

 

 

 

 

정부는 이런 분위기를 근거로 앞으로 집값이 '추세적 하락'할 것이라는 전망을 내놓기도 했다.

여기에 더해 내년 공급량 46만 가구를 시작으로 앞으로 지속해 주택 공급을 늘리겠다는 계획도 내놨다.

부동산 시장 안정화에 쐐기를 박겠다는 의지입다.

▶관련기사: 정부 "집값 추세적 하락국면 진입 불가피"(12월 27일)

 

과연 지난해 연말 우리나라 부동산 시장에 드리웠던 '빙하기'는 언제까지 계속될까?

정부의 경고대로 추세적 하락이 시작된 걸까.

아니면 대선 이후에는 다른 분위기가 나타날까.

전문가들은 적어도 대선까지는 이런 분위기가 이어지리라 전망하다.

 

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "서울 아파트 거래량이 급격히 줄어들며 매매가격 변동률이 보합으로 전환될 분위기"라며 "금융권 대출 축소로 수요가 이탈했고, DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 시행으로 수요층 운신의 폭이 더 좁아질 전망"이라고 설명했다.

 

이어 "대선을 3개월여 앞두고 후보자들이 세금과 대출에 대한 규제 완화 공약을 쏟아내고 있어 사지도 못하고 팔지도 못하는 거래 절벽 현상이 상당 기간 이어질 전망"이라고 덧붙였다.

 

 

 

 

 

나원식 (setisoul@bizwatch.co.kr)

ⓒ비즈니스워치

 

 

 

 

 

서울시내 아파트 단지 뉴시스

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이미지 확대보기서울 송파구 잠실주공5단지 전경. 사진=김하수 기자

 

 



 

2021년과 2022년은 추정치 자료 주택산업연구원

 

 

 

 

 

서울의 한 아파트 견본주택에서 사전예약한 방문객들이 상담을 받고 있다.

사진=뉴시스

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울남산에서 바라본 정경 연합뉴스

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 시장, 2022년에는 안정될까

 

 

 

 

 

[최석원 SK증권 지식서비스 부문장] 2021년, 누가 뭐라 해도 한국 시장에서 가장 뜨거운 가격 상승을 보였던 자산은 부동산이었다.

국민은행 통계에 따르면 올 한해 서울 아파트가격 상승률은 20%에 달했는데, 통계가 발표된 1986년 이후 네 번째 나타난 현상이다.

 

이전의 상승은 ▲88올림픽 전후 ▲외환위기 직후인 2000년대 초반 ▲글로벌 금융위기가 나타나기 직전인 2007년이었는데, 마지막 급등 이후 약 15년만에 또 한번 높은 가격 상승률을 기록한 것이다.

특히 서울을 기준으로 보면 과거와 상승률이 높았던 시점들과 달리 강북의 아파트가격 상승률이 더 높았고, 지방 도시의 경우에도 중심 지역의 상승률은 모두 두자릿수를 넘었다.

 

행정수도론을 바탕으로 뜨거운 관심이 집중됐던 세종시의 경우 올해 5월 전년동월비 상승률이 30%를 넘어서기도 했다.

그야말로 전국적 상승이었다.

 

특정 지역의 평균 상승률이 이 정도였기 때문에 개별 지역이나 아파트 단지로 보면 이보다 훨씬 높은 상승률이 나타났을 것이란 점은 불을 보듯 훤한 일이다.

 

아파트 가격급등은 유동성과 저금리 덕분

기본적으로 이번 아파트 가격 급등의 원인은 풍부한 유동성과 저금리라는 데 큰 이견이 없다.

실제로 코로나19에 대응하기 위해 금리를 큰 폭으로 내렸던 많은 국가에서 큰 폭의 주택 가격 상승이 나타났다.

 

대표적으로 미국 주요 도시는 우리나라와 비슷하게 20% 가까운 상승률을 나타냈고, 심지어 시드니 주택가격은 1년 새 30% 이상 올랐다. 

유동성과 부동산 가격 문제는 각국의 통화증가율을 보면 잘 알 수 있다.

 

시차가 존재하기 때문에 통화증가율과 집값 상승률이 동행하는 것은 아니지만, 지난 1년간 집값이 많이 오른 나라들은 거의 예외 없이 작년부터 올해 상반기까지 높은 통화증가율이 유지됐다.

주요국 대부분 통화증가율 고점은 작년 말부터 올해 초였고, 적어도 올해 3분기까지 전년동기비 주택가격 상승률은 계속 올라가는 추세였다.

 

코로나19 대응으로 당연한 일이었겠지만, 어쨌든 중앙은행과 민간은행을 통해 시중에 유입된 자금이 부동산 시장으로도 대규모로 흘러 들어갔던 것이다.

따라서 유동성의 관점에서 2022년 국내 부동산 시장은 그 동안의 상승세를 멈추고 하락할 가능성이 높아졌다고 볼 수 있다.

 

한국은행이 지난 8월 이후 이미 2차례에 걸쳐 정책금리를 인상했고, 금융당국은 이른바 창구지도를 통해서도 대출 규제에 나서고 있기 때문이다.

해외로부터의 유동성 유입 가능성도 줄었다.

 

주요국 중앙은행이 높은 물가를 이유로 긴축에 다가가고 있기 때문이다.

미국과 유럽에서는 양적완화 속도를 줄이기 시작했고, 미국에서는 내년 상반기 중 정책금리 인상을 단행할 가능성이 매우 높다. 

 

우리나라의 경우 여전히 대출증가율이 높긴 하지만, 내년 1월부터 DSR 40% 규제가 도입되고, 전체적인 대출증가율을 낮은 수준을 통제할 것으로 보여 유동성 증가에 따른 부동산 가격 상승을 전망하기 어려운 상황이다.

사실 이 같은 현상은 이미 일부 지역에서 관찰되고 있는데, 서울 일부 지역에서는 상승률의 둔화 정도가 아닌 하락세 전환이 나타났고, 호가 하락과 매출 적체 현상에 대한 보도도 늘어나고 있다.

 

경제부총리와 한국은행은 연착륙이 아닌 급락 가능성을 언급하기도 했는데, 한국은행의 경우 지난 금융취약성 지수가 지난 25년간 가장 높은 수준이라는 통계를 발표하기도 했다.

그만큼 주택 거품이 크다는 인식일 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

서울 강남지역을 중심으로 한 아파트 가격급등은 올해 내내 이어졌다. 사진=연합뉴스

 
 
 
 
 
 
 

전문가들이 내년에도 부동산 강세 점치는 이유

문제는 이 같은 부정적 여건에도 불구하고 여전히 다수의 시장 전문가가 내년에도 서울 아파트 가격이 떨어지지 않고, 오히려 오를 것으로 전망하고 있다는 점이다.

 

폭락 또는 전반적인 하락을 전망하는 전문가들도 있지만, 국토연구원은 2022년 수도권 주택가격 상승률을 5.1%로 전망했고, 그 밖에 많은 공공·민간연구소도 전국 단위의 2~5% 상승을 전망하고 있다.

그들은 왜 이렇게 전망하는 것일까?

이들이 주장하는 가장 큰 이유는 공급 부족이다.

 

특히 주택산업연구원의 경우 이번 정부 들어, 누적 공급 부족이 진행되며 집값이 올랐고, 서울에서는 수요 대비 약 14만 가구 부족한 공급량 때문에 내년까지도 상승세가 불가피하다고 전망했다.

 

투기 수요를 잡고, 다주택자를 압박해 매물이 증가되면 수요는 줄고, 공급은 늘어날 것이라는 게 정부의 판단이었는데, 알고 보니 수요는 실수요였고, 다주택자는 현재의 세제 하에서 매물을 내놓지 않고 있다는 얘기다.

또한 3기 신도시나 도심 지역의 개발에는 상당한 시간이 소요될 수 밖에 없기 때문에 수급 불일치는 유지될 것이라는 게 이들의 생각이다.

 

우리나라에서는 전세 제도가 집값에도 큰 영향을 미치는데, 높은 보유세가 전세의 월세화를 부추겼고, 줄어든 전세 공급이 전세 가격 상승을 통해 집값 상승으로 이어지는 현상을 막기 어려울 것이라는 전망도 있다.

 

특히 올해까지는 계약갱신청구에 따라 전세가격 상단을 제한 받는 거래가 전세가격 통계치에 영향을 미쳤지만, 임대차3법 도입 후 2년이 지나는 2022년에는 일부 전세가 시장가격으로 거래되며 매매 가격을 밀어 올릴 것이라는 우려도 발견된다.

소득 측면에서 추가 상승 압력이 남아 있다는 견해도 있다.

 

물론 지난 2년간 전반적인 소득 증대가 나타나 집값 상승의 수용력이 높아졌다고는 볼 수 없다.

성장률과 소득증가율에 비해 지금까지 집값 상승 폭이 빨랐기 때문에 평균적인 가계의 주택 구입 여력은 더 떨어져 있다고 보는 것이 타당하다.

 

하지만, 코로나19 이후 자산가격 상승이나, 일부 기업체들의 임금 상승이 뚜렷하게 나타나면서 소득 상위 계층의 주택 구입 능력이 크게 증대했을 수 있다는 것이 이들의 주장이다. 

 

특히 소득의 양극화와 마찬가지로 우리나라에는 아파트와 그 이외 주택 간의 양극화가 진행된 상황인데, 소득 상위 계층이 선호하는 아파트의 경우에는 매수 대기자들의 소득 증대가 크게 나타나 높은 가격을 유지할 가능성이 있다.

물론 특정 가격 이상의 아파트는 대출 자체가 금지(?)되어 있기 때문에 자신의 자산 만으로 집값을 감당하기 어려울 수 있다.

 

하지만, 30대 기혼 가계의 상당 수가 맞벌이라는 점과 1인 가구의 경우에도 복수의 방이 있는 아파트를 선호한다는 점에서 소득이 뒷받침되는 가계의 수는 많고, 원하는 공급은 상대적으로 부족한 상황일 수 있다.

 

그렇다면 큰 폭으로 내릴 가능성은 없을까?

내년에는 하락 폭이 작더라도, 앞으로 2년 내외를 보면 급격한 가격 하락을 전망하는 전문가들도 있는데, 이는 타당한 의견일까? 일단 이러한 주장의 배경에는 높은 가격이 있다.

 

어떤 자산 가격도 가격의 부담이 가장 큰 악재인데, 이미 부동산 가격이 너무 높아서 한번 하락하기 시작하면 과거 특정 기간의 가격 급락과 같은 형태의 모습을 보일 것이란 지적이다. 

실제로 KB부동산 시세가 발표되기 시작한 1986년 이후로 우리나라 부동산 가격은 세 차례의 의미 있는 하락을 나타낸 바 있다.

 

91년~92년, 98년, 그리고 2008~2013년이 그랬다. 그런데 이를 보면 가격 하락을 유발하는 이유가 두 가지로 요약된다. 하나는 실제 이주를 동반한 대규모 주택 공급이고, 또 하나는 위기적 상황이다.

91년~92년은 모두 알고 있듯이 1기 신도시 200만호 건설이 영향을 미쳤고, 98년은 IMF 외환위기, 2008~2013년은 글로벌 금융위기와 함께 수요를 만족시키는 공급이 영향을 미쳤다.

 

 

 

 

 

 

 

부동산 가격안정을 위해서는 수요를 만족시키는 충분한 공급이 필요하다. 사진=연합뉴스

 
 
 
 

충분한 공급에 대한 근본적인 의문

그렇다면 내년 부동산 시장의 급락을 초래할 만한 금융적 위기가 도래하거나, 수요를 만족시키는 충분한 공급이 이뤄질 수 있을까?

지금으로서는 가능성이 작아 보인다.

 

먼저 공급 문제는 앞에서도 전반적인 문제를 지적했지만, 설사 3기 신도시가 빠르게 진행되고, 공공부문의 주택 공급이 빠른 속도로 늘어난다고 해도 91~92년과 같은 효과를 나타내기 힘들다.

 

경험적으로 91~92년에는 많은 서울 거주자들이 본인의 아파트를 팔고, 일산, 분당, 평촌 등 신도시로 유입됐지만, 현재 서울 거주자들은 이들의 경험으로부터 오히려 한번 서울에서 벗어날 경우 다시 서울로 이전하기 어렵다는 교훈을 얻고 있다. 

금융위기 발생 가능성도 아직은 크지 않아 보인다.

일각에서는 가계부채의 급증으로 우리나라의 금융 시스템이 취약해진 상황이라는 평가를 내 놓고 있고, 글로벌 관점에서도 코로나19에 따라 선을 넘은 정책의 후폭풍으로 자산가격에 큰 영향을 미칠 만한 위기 상황이 도래할 수도 있다고 전망한다.

 

하지만, 사실 이번 코로나19 이후 부채 급증은 민간 부문보다는 정부 부문에 집중됐고, 여전히 코로나19의 여진이 경제에 영향을 미치고 있어, 민간 부문의 대규모 디레버리징을 초래할 만한 정책 당국의 의사 결정은 어려워 보인다.

특히 우리나라에서는 외환위기와 카드사태, 금융위기를 거치면서 금융기관의 대출이 매우 보수적으로 이뤄졌기 때문에, 소득이나 자산분위별 취약 계층의 부동산 담보 대출 규모나 부담은 상대적으로 크지 않은 상황으로 보여진다.

 

이번 정부 들어 다주택 보유의 부담이 늘고, 투자 목적으로 특정 지역의 특정 가격 이상 아파트를 투자 목적으로 대출을 받는 것이 어려워진 상황이었기 때문에, 가격 상승이 큰 축을 실수요자들이 담당했을 가능성이 있다.

이들이 주택을 구매할 때는 이자율의 향방이나 가계 소득 규모를 꼼꼼히 따져 봤을 텐데, 이는 설사 예상에 비해 원리금 상환 부담이 커지더라도 소비의 감축을 통해 대응할 가능성을 높다는 얘기다.

즉, 가격 하락으로 촉발되는 디레버리징과 이에 의한 가격 하락의 연결 고리가 그렇게 강하지 않다는 얘기다.

 

물론 2022년에는 대통령 선거가 있고, 대선 주자들의 부동산 정책에 따라 다양한 변화가 나타날 수 있다.

주요 후보 중 한 명은 양도세 중과의 일시적 유예라는 단기 공급책에도 불구하고, 대부분의 주택 공급을 공공화해 민간 부문의 수급이 악화될 가능성을 높이고 있고, 다른 한 명은 민간 부문의 공급 증대로 장기적인 가격 안정에 도움을 줄 만한 정책을 가지고 있으나, 이것이 단기적으로는 재건축 기대감에 의한 가격 상승을 초래할 수 있기 때문에 시장의 반응을 가늠하기 어렵다.

 

한마디로 이들의 정책이 어떤 방향으로 작용할 것인지 알기 어렵다는 얘기다. 또한 각 후보가 대통령이 되더라도 현재 압도적 다수를 차지하고 있는 현재 여당 국회의원 수를 감안할 때 현 정책의 변경이 쉽지 않을 수 있다.

이런 점들을 종합적으로 고려해 보면, 2022년에도 주택 가격은 쉽게 떨어지지 않을 것으로 예상된다. 수급과 소득 측면에서 주택 가격 상승을 지탱하는 힘이 강하고, 정부 정책이 여전히 주택 가격에 오히려 상승 요인으로 작용할 수 있기 때문이다.

 

또한 과거 집값을 크게 떨어뜨렸던 위기적 상황이 나타날 가능성과, 단기에 주택 공급이 크게 늘어날 가능성도 작다. 대선 이후 양 후보의 정책 역시 가격 상승과 하락 요인을 모두 내포하고 있다.

만약 이처럼 가격이 계속 오를 경우 부담은 온전히 주택 보유자와 세입자 몫이 될 수 밖에 없다.

 

지금도 주택 관련 세금은 전가되고 있고, 정부의 세수는 늘어나고 있지만 동시에 그만큼 많은 국민들의 주거 비용은 계속 상승 중이다. 늘어난 세수가 주거 복지를 향상시키는 방향으로 사용된다고 해도 시간이 걸린다.

 

그보다 더 빠르게 나타날 현상은 특정 계층에 대한 보유 비용 증가가 상당 부분 해당 주택에 거주하는 거주자에게 전이되는 것이다. 

 

향후에 적절한 환경에서 주택 매도 물량이 증대하고, 무주택자의 매수 가능 가격이 전세 가격과 유사해지면 보유자의 후생이 세입자의 후생으로 이전되는 것으로 볼 수 있지만, 실제로 그런 현상이 단기에 나타날 것인지도 불투명하다.

2022년에도 부동산 가격 하락보다는 상승이 계속 화두가 될 수 밖에 없는 상황으로 보인다.

 

 
 
 
 
 
 

최석원 SK증권 지식서비스 부문장seok.won.choi@sk.com
저작권자 © 오피니언뉴스 

 

 

 

 

 

 

 

서울 송파구 롯데월드타워 전망대인 '서울스카이'에서 바라본 시내 아파트.

연합뉴스

 

 

 

 

 

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