[2022 주택시장 전망] 부동산 대세 하락기 접어들었나…엇갈리는 시장 전망

 

 

양천구 목동의 아파트 단지 전경 사진 김기령기자

 

 

 

 

 

 

그래픽=이해영 디자이너

 

 

 

 

 

그래픽=이해영 디자이너

 

 

 

 

 

 

 

그래픽=이해영 디자이너

 

 

 

 

부동산 대세 하락기 접어들었나…엇갈리는 시장 전망

 

 

 

 

[에너지경제신문 김기령 기자] 기준금리 인상과 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화가 순차적으로 진행되면서 거래량 급감, 매수심리지수 하락 등이 수치로 증명되고 있다.

이에 부동산 시장이 대세 하락기냐, 아니냐를 두고 전문가들의 의견이 엇갈린다.

 

정부의 주장처럼 부동산 시장이 하락기에 접어들었다고 보는 의견뿐만 아니라 하락 전환이라고 판단할 수 없다며 상황을 좀 더 지켜봐야 한다는 의견이 팽팽하게 맞서고 있다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 정부 서울청사에서 열린 제37차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 한국부동산원 통계를 근거로 부동산 시장 상승세가 꺾이고 있다고 발언했다.

 

홍 부총리는 "부동산 시장이 하향 안정세에 접어들었다"며 "하향 안정 속도를 높여가겠다"고도 말했다. 그러면서 "1월 둘째 주 서울 아파트 매매 주간 동향을 보면 한강 이북 지역에서 1년 반 동안의 가격 상승세를 종료했다"며 "전국 매매수급지수가 6주 연속 동시 하락했는데 이는 2018년 11월부터 2019년 2월 이후에 최초"라고 시장이 안정세에 접어들었음을 강조했다.

부동산 시장이 대세 하락기에 접어들었다고 보는 이들은 각종 통계를 근거로 하락 전환으로 보기에 충분하다는 입장이다.

서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 지난해 연간 서울 아파트 매매 거래량은 4만2150건으로 2012년에 기록한 4만1079건 이후 9년 만에 거래량이 가장 적게 집계됐다.

이뿐만 아니라 국토연구원이 전날 발표한 2021년 12월 부동산시장 소비자 심리조사에 따르면 지난해 12월 전국 주택 매매시장 소비심리지수는 109.4로 지난해 11월 119.5보다 10.1포인트(p) 하락했다.

 

이 지수는 95 미만이면 ‘하강 국면’, 95 이상∼115 미만은 ‘보합 국면’, 115 이상은 ‘상승 국면’으로 분류한다.
서영수 키움증권 수석연구원은 이날 1월 부동산·금융 월간보고서를 발표하고 "주택시장이 안정화 될 수 있었던 것은 정책의 우선순위를 경기 부양보다는 주택시장 안정화, 가계부채 위험 축소에 맞춰 일관되며 강도 높게 진행했기 때문"이라며 "지난 14일 기준금리 인상에 이어

 

추가 인상을 예고하고 있어 유동성 축소에 따른 주택시장 안정 추세는 갈수록 가속화될 수밖에 없다"고 전망했다.
하지만 시장에서는 아직 하락세로 단정할 수 없다는 전망이 더 우세하다.

 

한국건설산업연구원은 지난해 11월 ‘2022년 건설·부동산 경기전망 세미나’에서 올해 전국 매매 가격 상승률 전망치를 2.0%로 제시했다.

 

주택산업연구원은 지난해 12월 ‘2022년 주택시장 전망과 정책 개선방향’ 기자간담회에서 올해 전국 매매 가격이 2.5% 상승할 것으로 내다봤다.

두 기관 모두 올해 부동산 매매 가격 상승폭은 지난해보다 둔화되지만 공급 물량 부족 등의 영향으로 상승 추세는 여전하다고 전망했다.

광진구 자양동 A 공인중개사사무소 관계자는 "대출이 어려워서 집을 사고 싶어도 못 사는 것일 뿐이지 가격이 더 떨어지면 계약하겠다는 손님들이 많다"며 "3월 대선 이후 세금 규제가 완화되면 다시 집값이 오를 것이라고 기대하는 분위기"라고 전했다.

전문가들은 금리 인상이 시장에 미치는 영향은 제한적이며 부동산 매매 시장은 오는 3월 대통령 선거와 6월 지방선거가 변곡점이기 때문에 상황을 좀 더 지켜봐야 한다는 입장이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "현 부동산 시장은 매도자가 매물을 내놓는 숫자보다 매수자가 이탈하는 강도가 더 세다"며 "대출 규제로 인해 거래가 안 이뤄지는 현 상황을 추세적인 하락으로 볼 수 있느냐, 아니냐가 현재 부동산 시장의 맹점"이라고 설명했다.

 

윤 연구원은 이어 "수급 문제가 여전히 해결되지 않은 상황에서 대선을 앞두고 재건축·재개발이나 세금 완화 정책 등 시장을 자극하는 요인이 상당하다"며 "수요자들이 대선을 기준으로 관망하는 분위기가 나오는 이유"라고 덧붙였다.

 

 

 

 

giryeong@ekn.kr

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이하영 기자

 

 

 

 

 

사진/ 한수빈 기자

 

 

 

 

 

사진=연합뉴스

 

 

 

 

얼어붙는 집값매수 심리...주택전망지수 20개월래 최저

 

 

 

향후 집값이 오를 것이라는 가계 심리가 1년 8개월 만에 가장 낮았다.

당국의 대출규제와 기준금리 인상 등이 겹치면서 집값이 하락할 것이라는 전망이 퍼진 결과다.
한국은행이 26일 발표한 ‘1월 소비자동향조사’를 보면 이달 주택가격전망지수는 100으로 전달보다 7포인트 떨어졌다.

 

작년 9월 이후 이달까지 5개월 연속 내림세인 것은 물론 2020년 5월(96) 후 가장 낮았다.

이 지수는 100보다 클수록 1년 뒤 집값이 오를 것이라고 응답한 가구가 그렇지 않은 곳보다 많다는 의미다.

내림세를 이어가는 만큼 앞으로 100을 밑돌 것이라는 분석이 많다.

“앞으로 집값이 떨어질 것”이라는 가계 심리가 확산되고 있다는 뜻이다.

이 지수는 2020년 12월(132)에 사상 최대치를 기록한 바 있다.

 

집값 상승 심리가 꺾인 것은 금융당국이 대출규제를 강화한 결과다.

여기에 한은이 작년 8월과 11월에 이어 이달까지 금리를 인상해 기준금리를 연 1.25%로 올린 것도 영향을 미쳤다.

현재 생활형편, 생활형편 전망, 가계수입 전망 등 6개 주요 지수를 종합해 산출한 소비자심리지수(CCSI)는 104.4로 전달보다 0.6포인트 올랐다.

 

작년 12월에는 코로나19 확진자가 늘면서 전달보다 3.8포인트 떨어진 103.8을 기록한 바 있다.

이 지수는 100보다 높으면 장기평균(2003년 1월~2020년 12월)보다 낙관적이고, 이보다 낮으면 비관적이라는 의미다.

CCSI를 구성하는 현재생활형편(91)과 생활형편전망(96)은 전달과 같았다. 현재경기판단(76)은 3포인트 하락했다.

소비지출전망(111)과 향후경기전망(93)은 각각 1포인트, 5포인트 올랐다

. 향후 1년의 소비자물가 상승률 전망 값에 해당하는 ‘기대인플레이션율’은 2.6%로 전달과 같았다.

 

 

 

 

 

 

 

 

김익환 기자 lovepen@hankyung.com

 

 

 

 

 

 

더팩트 DB

 

 

 

올해 집값 잡힐까 오를까···향방에 '갑론을박'

 

 

 

 

 

[더팩트｜이민주 기자] 올해 집값 향뱡을 두고 정부와 민간의 시각이 엇갈린다.

정부가 최근 집값이 하향 안정세를 보이고 있다고 강조하는 반면, 부동산 업계에서는 여전히 하락 국면을 예단하기는 이르다는 전망에 무게가 실린다.

 

20일 업계에 따르면 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 정부서울청사에서 제37차 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 "최근 부동산 가격이 하향 안정세로 속도를 내는 모습을 확인했다"고 말했다.

그러면서 "한국은행이 기준금리를 추가 인상했고 미국 연방준비제도(Fed)도 조기 금리 인상을 시사하고 있어 향후 시장 여건 역시 부동산시장 하향 안정의 속도를 높일 것으로 예상된다"고 전망했다.

박수현 청와대 국민소통수석도 역시 지난 3일 "집값이 잡히기 시작했다는 확신에 가까운 생각을 가지고 있다"고 말했다.

 

노형욱 국토교통부 장관은 지난 4일 "부동산 시장이 안정으로 가는 징후"라고 전한 바 있다.

이들은 '집값 하향세'에 대한 근거로 각종 부동산 지표를 제시한다.

대표적인 것이 아파트 실거래가지수 변동률, 매매수급지수 등이다.

 

최근 서울 아파트 실거래가지수는 1년 7개월 만에 '하락 전환'했다.

한국부동산원이 지난 14일 발표한 지난해 11월 기준 '전국 아파트 매매 실거래가격지수 변동률은 -0.15%다.

 

같은 기간 서울과 수도권의 실거래가지수 상승률 역시 각각 -0.79%, -0.27%를 기록했다.

특히 서울 아파트 실거래가지수가 하락 전환한 것은 지난 2020년 4월 이후 처음이다.

실거래가지수는 실제 거래된 가격을 이전 거래와 비교해 지수화한 지표다.

 

 

 

 

 

 

 

 

더팩트 DB

 

 

 

아파트 경매 낙찰률도 꽁꽁 얼어붙었다. 법원경매 전문기업 지지옥션이 발표한 지난해 12월 경매동항보고서에 따르면 이 기간 전국 아파트 경매 진행 건수는 1245건으로 531건(42.7%)이 낙찰됐다.

낙찰률은 지난해 연중 최저치로 1~11월 전국 아파트 낙찰률은 50%대를 유지해왔다.

감정가 대비 낙찰가 비율인 '낙찰가율'도 전월(104.2%) 대비 3.6%p 낮은 100.6%를 기록했다.

서울 아파트 매매 시장에서는 9주 연속 매수자보다 매도자가 많은 '팔자' 상태가 이어지고 있다.

 

한국부동산원의 1월 둘째 주(10일) 서울 아파트 매매수급지수는 92로 전주 대비 0.8포인트 하락했다. 이는 지난 2019년 8월 26일 이후 가장 낮은 수준이다.

관련 수치는 지난 11월 셋째 주(15일) 이후 9주째 기준선을 밑돌고 있다.

 

매매수급지수는 수요와 공급 비중을 지수화한 수치로 기준선인 100 아래로 떨어지면 집을 팔겠다는 이들이 많아졌다는 뜻이다.

정부 주요 인사들이 관련 지표를 바탕으로 부동산 시장의 '하향 안정화'를 강조하는 발언을 내놓고 있지만, 민간에서는 여전히 집값이 하락세로 접어들었다고 보는 것은 시기상조라는 입장을 견지하고 있다.

올해도 여전히 입주 물량(공급)이 태부족하고, 임대차법 만료로 전세 시장까지 불안할 것으로 예상되는 등 집값 하락을 일으킬만한 요인이 없기 때문이다.

부동산 R114에 따르면 올해 민간분양 예정 물량은 41만8351가구다.

지난해에는 예정 물량의 72%가 실제 공급된 바 있다.

 

또 올해 하반기 임대차법 만료에 따라 전세 신규계약이 대거 쏟아질 것이어서 집값을 밀어 올릴 수 있는 대표 요인인 전셋값도 크게 오를 것으로 전망된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

더팩트DB

 

 

 

 

실제 주택산업연구원에서도 올해 집값이 2.5%, 전세 3.5% 오를 것으로 예상했다.

대한건설정책연구원 역시 올해 전국 아파트 매매가격이 5%, 전세 4% 상승할 것으로 내다봤다.

우리금융경영연구소와 한국건설산업연구원은 올해 주택 매매가격이 각각 3.7%, 2% 오를 것이라고 예측했다.

 

고종완 한국자산관리연구원장은 "대출 규제도 강화되기 때문에 수요가 다소 줄어들 것으로 보이지만 올해 서울 아파트 입주 물량이 줄어들고, 전세가격 상승이 불가피한 점이 있다"며 "현재 집값 상승 요인과 하락 요인이 맞물려 있다"고 설명했다.

거래 절벽이 이어지고 있다는 점이 부동산 통계 및 지표의 신뢰도를 떨어뜨린다는 지적도 나온다.

거래가 뜸한 가운데 간혹 나오는 사례가 지표를 출렁이게 만든다는 설명이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 거래량은 1359건으로 지난 2008년 11월 1163건 이후 13년 만에 최저치를 기록했다.

 

같은 기간 경기도 부동산 거래량도 전월 대비 40% 축소됐다.

업계 관계자는 "대출 규제에 더해 대선이 코앞으로 다가오면서 부동산 시장 내 관망세가 짙어지고 있다"며 "지금처럼 거래량이 너무 적으면 통계로 시장을 진단하기가 어렵다.

거래량이 적은 상황에서는 한 건의 거래로 급등락이 발생하기도 하기 때문"이라고 말했다.

 

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "매도보다 관망이 늘어날 것"이라며 "대출 규제와 금리인상 부담, 집값 장기상승에 대한 피로감으로 매수를 꺼리는 분위기도 강해 당분간 거래절벽 현상이 심화될 것으로 예상된다"고 밝혔다.

 

 

 

 

 

 

minju@tf.co.kr

 

 

 

 

 

 

서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트

[연합뉴스 자료사진]

 

 

 

 

 

 

주택시장 전망 (PG)

[박은주 제작] 일러스트

 

 

 

상승세 한풀 꺾인 주택시장…최대 변수는 선거

 

 

 

공급 부족 여전하지만 대출 규제 속 금리·보유세 부담 압력 '팽팽'

대선·지선 통한 규제 완화·개발 호재 등 시장 가를 변수로

새 임대차법 시행 2년 도래하는 7월 말부터 전·월세 시장 불안 관측

 

 

 

(서울=연합뉴스) 홍국기 기자 = 올해 전국적으로 크게 오른 주택 매매 가격의 상승세가 최근 금융당국의 초강력 대출 규제 등에 따른 거래 급감으로 한풀 꺾이는 양상이다.

이런 가운데서도 국책·민간 연구기관들은 일제히 제한적이나마 올해 집값 상승세가 이어질 것이라는 분석을 내놨다.

 

올 1월부터 대출 규제가 더 강화되는 가운데 3월 대통령 선거와 6월 지방선거라는 대형 정치 이슈는 집값의 향방을 가를 최대 변수로 꼽힌다.

 

 

 

 

 

 

 

이재명-윤석열 대선 후보 (PG)

[홍소영 제작] 사진합성·일러스트

 

 

 

◇ 연구기관들 내년 집값 2∼5% 상승 전망…변수는 선거와 대출 규제

 

 부동산 업계에 따르면 국책연구기관인 국토연구원은 내년 주택 가격이 수도권은 5.1%, 지방은 3.5% 상승할 것으로 전망했다.

이는 국토연이 추계한 올해 주택가격 상승률인 수도권 9.4%, 지방 6.1%보다는 낮은 수준이지만 현 정부가 재임 기간에 집값을 하락 안정시키겠다는 목표와는 배치된 것이다.

 

대한건설정책연구원(이하 전국 5.0% 상승), 우리금융경영연구소(3.7% 상승), 주택산업연구원(2.5% 상승), 한국건설산업연구원(2.0% 상승) 등 민간 연구기관들도 수치는 다르지만 모두 내년에도 집값 상승세가 이어질 것으로 내다봤다.

상승을 점치는 근거 중 하나는 서울의 공급 부족이다.

주산연은 자체 주택 수급량 산정 방식을 통해 현 정부 5년 동안 서울은 14만가구, 경기·인천은 9만가구의 공급이 부족한 것으로 분석했다.

 

정부가 '2·4 대책'을 통해 3기 신도시 등 주택 공급 확대를 통한 시장 안정에 주력하고 있으나 해당 물량은 2023년 이후부터 순차적으로 입주가 시작돼 단기간에 성과를 내기는 어렵다는 지적을 받는다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 사태 대응을 위해 늘어난 국가 예산에 더해 3기 신도시 토지보상금이 풀리면서 내년에 또다시 부동산 시장으로 유동 자금이 대거 유입될 가능성도 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

[그래픽] 2022년 주택가격 상승률 전망(서울=연합뉴스) 김영은 기자 = 내년도 전국 주택 매매가는 2.5%, 전셋값은 3.5% 올라 상승세를 이어갈 것이라는 전망이 나왔다.

주택산업연구원은 14일 서울 대한상공회의소에서 발표한 내년 주택시장 전망을 통해 이같이 밝혔다.
0eun@yna.co.kr

 

 

 

 

 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "3기 신도시 입주까지 소요되는 시간이 길고, 서울 같은 곳에서는 신규 주택을 대량으로 공급하는 일은 더욱 어렵다"며 "코로나19 확산 사태가 진정되지 않는 것도 저금리 기조와 과잉 유동성을 지속시켜 집값을 자극할 수 있는 요소"라고 지적했다.

국토교통부와 서울시 등이 서울 도심 주택 공급을 위해 추진하고 있는 공공재건축·재개발, 신속통합기획 등이 서울 집값을 자극할 불쏘시개 역할을 할 가능성도 있다.

반면 초강력 대출 규제 기조와 금리 인상 압박, 보유세 부담 급증은 집값 상승 폭을 제한하는 요인으로 작용할 전망이다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "올해의 집값 급등 현상은 내년에 대출 규제가 더욱 강화되고 추가 금리 인상이 이뤄지면 본격적으로 반전될 수 있다"며 "금융 규제 강도와 금리 인상 속도, 보유세 체감 부담감의 크기 등에 따라 시장 상황은 변동성이 더 커질 것"이라고 분석했다.

 

이런 가운데 내년에 치러질 대선과 지선이 향후 집값의 움직임을 결정할 초대형 변수라는 데는 전문가들의 이견이 없다.

 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "내년 3월 대선 결과에 따라 부동산과 관련된 개발 방식과 세금 정책의 큰 방향이 결정된다"며 "특히 보유세 완화와 다주택자 양도소득세 중과 유예 방안이 최종 확정되면 매물 출회 여부에 큰 영향을 줄 것"이라고 설명했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 보유세 증가(PG)

[제작 이태호, 정연주] 사진합성, 일러스트

 

 

 

 

◇ 전국적으로 입주 물량 늘지만 서울은 줄어…임대시장 하반기로 갈수록 불안

 

지난해에 이어 올해도 불안했던 전세 시장은 내년에도 공급 부족 등의 영향으로 상승세가 지속될 것이라는 전망이 우세하다.

건설산업연구원(이하 전국 6.5% 상승), 주택산업연구원(3.5% 상승), 건설정책연구원(4.0% 상승) 등 민간 연구기관들은 공히 내년 전셋값 상승을 예상했다.

 

보유세 부담이 커진 집주인들이 전세를 월세로 돌리면서 공급이 부족해지고, 나아가 임대료를 높이는 방식으로 조세 부담을 세입자에게 전가하는 현상이 가시화할 가능성이 크기 때문이다.

특히 지난해 7월 말부터 시행된 새 임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 한 차례 사용한 전세 계약이 내년 7월 말 이후 시장에 나오기 시작한다는 점은 전·월세 가격 불안을 부추길 수 있는 가장 큰 요인으로 꼽힌다.

 

계약갱신청구권을 사용해 계약을 2년 연장했던 물건이 시장에 나오면 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 전월세상한제를 적용받지 않아 가격 급등으로 이어질 수 있다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "전·월세 시장은 매매 시장과 마찬가지로 올해보다 상승 폭은 둔화될 것으로 예상한다"면서도 "계약갱신청구권을 사용한 기간 2년이 종료되는 상황을 고려하면 하반기로 갈수록 부담이 커질 것"이라고 예측했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

연도별 전국 아파트 입주 물량 추이

[직방 제공]

 

 

 

 

 

다만 전국적으로는 올해 대비 입주 물량이 늘어나며 임대차 시장에 숨통을 트일 전망이다.

직방 조사에 따르면 내년 전국의 아파트 입주 물량은 올해(21만4천381가구, 임대 물량 제외)보다 21.9% 늘어난 26만1천386가구다.

 

수도권(14만2천751가구)과 지방(11만8천635가구) 모두 새 아파트 입주 물량이 올해보다 각각 22.0%씩 늘어난다.

부동산R114가 임대 물량을 포함해 집계한 내년 아파트 입주 예정 물량은 전국적으로 올해 대비 10.3% 증가한 31만4천303가구다. 올해보다 수도권(16만6천897가구)은 1.2%, 지방(14만7천406가구)은 22.6% 늘어난다.

 

문제는 서울이다. 서울 아파트 입주 물량은 직방 기준 1만8천148가구, 부동산R114 기준 2만520가구로 올해 대비 각각 14.0%, 35.8% 줄어든다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "임대차 시장이 커지는 보유세 부담으로 전세의 월세화가 이어지는 가운데 서울 등지에서 입주 물량이 감소해 가격 상승 흐름이 지속될 전망"이라며 "7월 말 계약갱신청구권 만료 이후 체결되는 신규 계약 물량부터 가격 상승이 불가피해지면서 하반기에 시장이 불안해질 가능성이 크다"고 진단했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부쩍 늘어난 월세 거래

redflag@yna.co.kr<저작권자(c) 연합뉴스,

 

 

 

 

 

 

‘집걱정끝장 대선주거권네트워크’가 발족식을 열며 대통령선거 후보들에게 주거권

강화 등을 요구하고 있다. 한겨레 윤운식 선임기자

 

 

 

 

 

 

 

 

 

집에서 집값을 빼면 [사는집①]

 

 

서울의 자가점유 가구는 42%, 목소리 소외된 세입자들이 다수인 도시
세입자 다섯 가구가 거쳐온 14채의 ‘내 집’과 주거정책 그리고 꿈

 

 

 

 

 

 

값이 감춘 슬픔이 있다.

축축한 공기와 곰팡이, 창틈으로 침입하는 낯선 이의 시선, 집에 이르기까지 마주치는 유흥가의 불빛 같은 것들. 왜 이런 집이어야 하는지 세상은 잘 답하지 않았다.

 

왜 이런 집을 위해 노동하고, 세를 내고, 갱신에 마음 졸이고, 집주인의 지청구를 듣고, 항변하지 못했는지 답하지 않았다.

대신 집값의 등락을 말했다. ‘

내 집 마련’은 의심할 수 없는 꿈이니까.

그 꿈을 향해 잠시 거기 머무는 것뿐이니까.

 

이 슬픔이 임시라는 건 위로 같기도 했다.

꿈 혹은 욕망이 한데 모였다고 알려지고, 집값이 오르고, 금리도 오르고, 도저히 소유에 가닿을 수 없는 지경에 이른 듯하여 더는 꿈에서 위로를 구할 수 없는데. 아직 명료한 답은 없다.

‘내 집 마련’에 기운 정책, 선언, 공약은 넘친다.

 

‘내 집’이 아니어도 잘 사는 삶을 향한 말은 가뭄에 콩 나듯 있다.

그마저 부정당한다.

거의 처음이랄 만한 주거 관련 실질적인 법제도인 ‘임대차 2법’(계약갱신청구권·전월세상한제)은 시행 1년 반 만에 “출구전략을 모색해야 한다”는 얘기를 듣는다.

 

값 앞에 슬픔은 감춰져 있다.

값을 거두면 보이는 기쁨도 있다.

세입자, 아니 거주자는 7만원짜리 플루어 조명, 2인용 소파, 처음 짜본 책장, 길게 빠진 떡갈나무 테이블을 집에 들여놓는다.

 

마룻바닥과 창틀을 윤이 나게 닦는다.

원래 내 것은 아니지만 귀하게 여겨주니 내가 주인이라고 말한다.

 

내가 사는 곳이므로 ‘내 집’이라고 말한다.

집값을 궁리하며 살 곳을 정하는 대신 삶이 공간을 규정하도록 했다.

그렇게 만든 공간이므로 소유자보다 더 이 집을 사랑한다.

집값과 무관한 사람들, 세입자의 슬픔과 기쁨을 들었다.

 

값을 뺀 진짜 집의 의미를 들여다보기 위해서다.

그들을 둘러싼 제도의 역사를 나란히 본다.

‘내 집 마련’의 꿈을 위해 설계된 세상의 규칙은 이내 낯설어진다.

 

‘임장’(부동산 매매를 위해 현장을 조사하는 것)이라고 이름 붙였지만 실은 살기 좋은 동네를 탐색하고 있을 뿐인 청년 임장꾼들의 사정도 들었다._편집자주

 

*등장인물은 가명으로 표기했다.

서울과 그 주변 도시, 14채의 집이 있다.

다섯 가구가 과거에 거쳐 왔거나, 지금 살고 있는 셋집이다.

 

삶을 갉아먹는다 싶게 엉망인 집도 있었고, 그마저 언제 내몰릴지 몰라 불안한 집도 있었다.

물론 행복한 기억도 깃들었다.

 

좋아하는 아이돌 가수의 시디(CD)를 진열해보고, 어쨌든 잠을 자고, 고양이가 볕을 쬐는 모습을 지켜보고, 마당에서 아이가 뛰고, 쌍둥이 두 아이가 까부는 일상이 모두 그 집 안에서 펼쳐졌다.

세상이 ‘집’에 관해 말하는 동안 그 셋집들이 주인공 자리에 선 적은 별로 없다.

‘내 집’은 아니며, 돈이 되는 집도 아니다.

 

‘전세 대란’ ‘월세 대란’ 하며 이름 불리는 순간조차 매매시장 불균형의 부수적인 피해자로 불려나온 정도다.

 

대선 국면에도 비슷하다.“‘누구나집’으로 내 집 마련 꿈을 현실로 만들겠습니다.”

(이재명 더불어민주당 대선 후보) “‘첫 주택 장만’이나 ‘청년주택’은 대출 규제를 대폭 풀어서 LTV(주택담보대출비율)를 80%까지 풀어도 문제가 없습니다.”

 

(윤석열 국민의힘 대선 후보) 집이란 무릇 내 집 마련에 실패했거나 아직은 도전 중인 사람들이 반드시 마련, 장만해야 하는 공간으로 여기는 표현에 의심 한 점 없다.

 

이제 만날 다섯 세입 가구의 바람은 명백히 행복해지는 것이다.

안정적으로 집에 사는(Living) 것이다.

집을 살(Buying) 수 있는지, 집이 얼마인지, 얼마가 될 것인지는 생각하지 않는다.

 

푸념 섞인 수다에 가까운 이들의 셋집 얘기를 듣다보면 ‘내 집 마련’이라는 소유권의 꿈으로 짜인 이 세계가 오히려 어색하게 느껴진다.

 

‘소유권’으로 짜인 세계에서 제외된 사람들

 

주인공이 아니라는 말은 정정하기로 한다.

어디 살든 안정적이고 행복할 수 있는 ‘주거권’을 꿈으로 정한 세계에서 그들은 늘 주인공이었다.

물론 자주 고난에 처했다.

선혁(25)씨는 5년 전 친구들하고 “언제 취업해서 언제 집 사냐” 같은 대화를 했다.

 

기숙사를 나와 처음 자취를 시작할 무렵이다.

돌아보니 클리셰다.

취업하면 집을 사는 게 당연하다고 생각했다.

그때는 그도, ‘내 집 마련’이라는 세상 사람들이 규정한 꿈을 의심하지 않았다.

 

 

경기도 용인 원룸텔 → 고시텔 → 빌라(1.5룸)*김명수, <내 집에 갇힌 사회-생존과 투기 사이에서>를 참조했다.주택 문제에서 문재인 정부의 차별점이라면 ‘주거복지’라는 단어를 정책의 지평에 올려둔 것이다.

2017년 11월 문재인 정부는 ‘주거복지 로드맵’을 발표한다

. 다만 발표 제목은 ‘사회통합형 주거 사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵’이다.

여전히 ‘사다리’다.

 

월세에서 전세로, 전세에서 자가 소유로, 사다리를 한 칸씩 오른다는 상상 속 그림은 정부가 바뀌어도 그대로다.

 

사다리의 종착점은 여전히 ‘내 집’이다.

그즈음 선혁씨는 여느 날처럼 새벽 4시30분 술집 아르바이트를 마치고 집에 돌아가고 있다.

“돌아갈 집을 생각하니까 문득 슬펐어요.

 

그 집 같지도 않은 집 월세 벌려고 이러고 산다는 게.”

2017년 선혁씨네 집은 월세 35만원, 보증금 없는 고시텔이다.

직전에는 보증금 60만원에 월세 50만원 하는 원룸텔에 살았다.

 

보증금이 거의 없다시피 한 대신에, 창문은 없다.

빨래건조대를 세워둘 자리도 없다.

그 시절 하면 빨래가 가장 먼저 떠오른다.

방 안 빨랫줄에 주렁주렁 옷가지를 널어놨는데 습해서 대충 마른다.

시큼한 냄새가 나는 것 같다.

 

나는 게 분명하다.

그 냄새가 온 생활을 쫓아다녔다.

자리가 부족해 방 바깥에 빨래를 널 때는 “내 삶을 만천하에 전시하는 느낌이라 부끄러웠다”.

 

그 집을 위해 일해야 하고, 일하지 않으면 그 집조차 없다. 서러웠다.

여기는 다만 사다리의 중턱이고 언젠가는 내 집이 생길 거라는 말이 퍽 달콤하게 여겨질 법도 했다.

40년 전 한국 사회도 그랬다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 동대문구 원룸촌 풍경. 한겨레 윤운식 선임기자

 

 

 

 

 

 

서러움을 덜어낼 두 가지 방법

 

‘셋집살이의 서러움’을 두고 두 갈래 길이 있었다. ‘서러움’을 주거권 보장과 주거복지로 덜어내는 사회적인 길이 있다.

‘셋집살이’를 내 집 소유로 극복하는 개인적인 길이 있다.

 

1980년대 서울 땅이 아파트로 덮여가면서 목동, 돈암동, 사당동 등 개발지역에서 펼쳐진 격렬한 철거민 투쟁은 ‘주거 생존권 보장’을 요구했다.

내 집을 소유하게 해달라는 운동은 아니다.

서러움을 덜어내라는 요구다.

 

정부는 ‘주거 생존권 부정(세입자 추방과 철거)과 재산권 승인(토지주에게 토지보상)이라는 상반된 처리’로 대응했다.

자력 주택 건설이랄지, 사회주택(공공주택) 건설 요구는 자리를 잃는다.

아파트로 변해가는 서울 땅에서 안정적인 주거권을 구할 유일한 통로는 집을 사는 것으로 좁아졌다.

 

더군다나 집, 특히 아파트에 당첨되는 일은 숱한 시민의 자원을 몰아받아 자산 증식의 길에 들어선다는 의미였다.

 

정부는 재정투자 대신 가계가 모은 자금(청약저축으로 조성한 주택도시기금, 선분양금 등)을 동원해 아파트를 짓는다.

그 가운데 정부의 간택으로 분양받으면, 드디어 자산 증식의 기회를 얻는다.

 

더 비싼 값에 뒷사람에게 팔 수 있다.

기회가 내 것이 될지도 모른다는 꿈은 빠르게 전염됐다.

1987년 19만4천여 명이던 청약저축 가입자 수는 1991년 288만6천 명까지 급격하게 불어난다.

 

1991년 수서·가양·대치·목동 아파트 분양 접수 현장에서 청약 신청자들의 시위는 우발적이었으나 시대의 분위기를 적절히 반영한다.

부족한 공급, 소형 평형 중심의 공공주택 공급, 비합리적인 분양 기준 등 당시 정부 정책 기조에 항의했다. 창구에 난입해 이미 제출된 1700여 개의 청약 서류를 찢었다.

 

(<한겨레> 1991년 12월4일치 ‘주택청약자 항의소동’) 충분하지 않은 내 집 마련의 기회를 두고 분노했다.

‘소유권을 요구하는 목소리 틈에서 몇 해 전 주거권을 요구한 철거민 투쟁을 떠올리며, 순식간에 주거권에서 소유권으로 변해버린 시민의 꿈을 실감했다’는 문장은 물론, 당시 기사에는 없다.

 

정부는 큰 틀에서 비슷한 개발사업과 청약, 분양을 이어왔다.

자가 소유자는 1990년대 후반 재개발, 2000년대 초반 대출 확대라는 또 한 번 ‘내 집 마련’의 열망을 불태울 계기를 만나, 2000년대 중반 중요한 정치세력이 됐으며, 세제·금리·집값의 움직임, 개발 규제에 민감하게 반응했고, 부동산 불패 신화가 만들어지고… 모두 아는 얘기다

 

. 다만 이상한 일은 그 뜨거운 열망 속에서도 서울의 자가점유율이 별반 높아지지 않았다는 점이다. 1995년 39.7%이던 서울의 자가점유율은 여전히 40% 언저리다.

서울은 자가 소유자의 도시가 되지도 못했고, 주택의 탈상품화(임대주택과 주거권 확대)도 되지 않았다.

 

좋아하는 아이돌 CD가 짐이었던 시절

 

 

2019년부터 선혁씨네 집은 방 하나와 주방이 있는 1.5룸이다.

한국토지주택공사(LH) 전세임대로 전세 9천만원짜리 집을 구했다.

LH가 들어가기는 해도 공공임대주택이라 부를 수는 없을 것 같다.

 

LH 전세임대는 세입자가 직접 집을 찾아 오면(최대 1억2500만원) LH가 집주인과 대신 계약해주고, 세입자가 LH에 보증금과 이자 수준의 월세를 내는 식이다.

집은 원룸텔에 살던 5년 전처럼 끔찍하기만 한 공간은 아니다.

 

무엇보다 좋은 건, “책장을 놓을 수 있어요.

책장에 오마이걸 CD라든지 사진을 둘 수도 있고요.

 

오마이걸을 좋아하거든요.

원룸텔, 고시텔 살 때 그런 건 다 짐이었으니까.”

불안은 여전하다.

 

“이제 일을 시작해서 아직 돈을 모으지 못했는데 소득이 있으니까 LH 임대 자격에서 탈락하지 않을지. LH 임대라고 해도 엄연히 집주인이 있는 거니까, 갑자기 안 하겠다고 내보내지 않을지 생각 많이 합니다.”

 

그 불안은 2021년 첫 계약 갱신을 앞두고 좀 웃기고도 슬펐다.

“LH 직원들 투기 사태가 터졌잖아요.

저도 다른 시민들처럼 LH에 엄청 분노했죠.

 

그런데 ‘LH 해체하라’ 구호가 나오는데 바로 드는 생각이, ‘그럼 우리 집은?’인 거예요.”언제 취업해서 언제 집 사냐는 말을 하는 친구는 이제 없다.

 

선혁씨와 친구들의 꿈은 이제 “어디에, 어떻게 살든 마음 편히”인데, 다소 의심스럽기는 하다.

“내 주변이 가난한 편이라 그런 걸까요?”

과연 그런 걸까.

 

 

 

 

 

 

방준호 기자 whorun@hani.co.kr

 

 

 

 

 

 

 

서울 남산에서 바라본 아파트 연합뉴스