임대차 3법·금리·종부세…사라지는 전세 지금은 월세시대?

 

 

 

 

지난 3월 진접선(서울지하철 4호선 연장선) 개통 이후 경기 남양주시 일대 아파트값이

강세를 이어가고 있다. 남양주시 진접읍의 한 아파트 단지. /한경DB

 

 

 

 

 

 

 

 

(자료사진=연합뉴스)

 

 

 

 

 

 

서울 아파트 단지 전경. [사진=김성진 기자]

 

 

 

 

 

임대차 3법·금리·종부세…사라지는 전세 지금은 월세시대?

 

 

 

4월 월세 거래량 비중 50.4%…전세 뛰어넘어
임대인·임차인 월세 선호 겹치면서 전환 가속
전문가 "금리 동결 시점 따라 분위기 전환 여지"

 

 

 

 

[미디어펜=김준희 기자]금리 인상기를 맞은 임대차 시장에서 월세화 속도가 가팔라지는 분위기다.

전세 거래 비중이 점차 줄고 있는 가운데 향후 전세시장 분위기는 어떻게 흐를지 관심이 쏠린다.

 

10일 국토교통부에 따르면 지난 4월 전국 전월세 거래량 25만8318건 중 월세 거래량 비중은 50.4%(13만295건)로 전세(49.6%, 12만8023건) 거래량을 넘어섰다.

2011년 관련 통계 작성 이후 월세 거래량이 전세 거래량을 추월한 건 이번이 처음이다.

 

연도별 4월까지 누계 기준으로도 월세 비중은 대폭 증가했다.

2018~2020년 40% 초반대였던 월세 비중은 지난해 42.2%로 오른 뒤 올해 48.7%까지 치솟았다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

▲ 서울의 한 부동산 중개업소 전경./사진=미디어펜 김상문 기자

 

 

 

 

 

 

 

월세 거래가 증가한 배경으로는 임대차 3법과 금리·종합부동산세 인상 등이 거론된다.

 

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “계약갱신청구권 등 임대차 3법 영향으로 단기간에 전세가격이 급등하면서 늘어난 전세금을 충당하지 못하는 세입자들이 인상분을 월세로 지불하는 반전세가 늘어났다”며 “금리 인상 본격화로 이자 부담이 크게 늘어나면서 전세대출보다는 월세 내는 것이 유리하다는 판단도 영향을 미쳤다”고 분석했다.

 

또 “급격한 종부세 인상으로 부담을 느낀 집주인 상당수가 세입자에게 전가시키는 방법을 택하면서 전세를 월세로 전환하거나 인상분을 월세로 받는 경우가 늘어났다”며 “지난해 6월부터 시행된 전월세신고제 영향으로 오피스텔 등 준주택 거래까지 통계에 잡히거나 계약 갱신된 전세계약이 통계에 잡히지 않은 부분도 있다”고 덧붙였다.

 

‘전세의 월세화’가 수치로도 나타나는 가운데 일시적인 현상은 아니라는 게 전문가 의견이다.

김 소장은 “최근 3년간 집값 상승폭과 오르기 시작한 금리 영향을 감안하면 (월세화를) 일시적 현상으로만 보기는 어렵다”고 지적했다.

 

그는 “과거 고금리 시대에도 전세시장은 튼튼했다고 반문할 수 있지만 이명박 정부 이전에는 전세대출 제도 자체가 없었다”며 “금리 영향이 전세에 미치지 못했다는 것”이라고 말했다.

이어 “전세대출이 보편화된 지금 금리 인상으로 인한 부담은 상당하다”며 “원금을 돌려받는 전세가 좋은 제도임에도 불구하고 금리 인상과 대출이자 부담 증가 등으로 월세를 선호하는 세입자가 늘고 있다”고 덧붙였다.

만약 이처럼 월세화가 지속된다면 향후 전세시장 추이는 어떻게 될까.

 

전문가들은 월세 비중이 더욱 높아질 순 있어도 전세 수요는 꾸준히 남아있을 거라 내다봤다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “당장 급하게 (전세를 선호하는 경향이) 변할 것 같진 않지만 제도 존립이 위태로운 건 사실”이라며 “결국 임대인·임차인이 선호하는 유형이 무엇이냐에 달린 건데 기존에는 임대인과 임차인의 니즈가 미스매칭되는 부분이 있었다면 이제는 공통적으로 월세 유형으로 매칭이 되는 것”이라고 설명했다.

 

단 “전세 선호 현상은 여전한 추세”라며 “현재는 금리 인상 속도가 워낙 빠르다 보니까 과도기 국면에서 시장 변화가 일어나고 있지만 어느 시점에 금리가 동결 기조로 가느냐에 따라 분위기가 바뀔 여지가 있다”고 전망했다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장도 “보증금을 100% 내줄 만한 임대인의 여력도 고려를 해야 하기 때문에 일단 보증부 월세로 전이되는 양상을 보일 것”이라며 “국지적인 불안 현상이 있을 수 있으나 흔히 말하는 ‘전세대란’ 수준의 시장 불안까지는 나타나지 않을 것”이라고 바라봤다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[미디어펜=김준희 기자]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지난달 확정일자를 받은 임대차계약 10건 중 6건은 월세인 것으로 파악됐다.

전셋값 급등과 금리 인상, 대출규제 등의 영향으로 전세의 월세화가 가속화

되면서 임대차시장에서 월세 비중이 전세를 역전하는 현상이 심화되는 모양새다.

 

 

 

 

 

이자 내느니 차라리 월세 살래요”…지난달 10건 중 6건이 월세

 

 

가속 붙은 월세 시대
5월 전국 임대차계약 중 57.8%가 월세
전달에 이어 두 달째 월세가 전세 추월
한달 만에 비중 7.7%p 늘며 격차 벌려

 

 

 

[헤럴드경제=김은희 기자] 지난달 확정일자를 받은 임대차계약 10건 중 6건은 월세인 것으로 파악됐다. 전셋값 급등과 금리 인상, 대출 규제 등의 영향으로 전세의 월세화가 가속화되면서 임대차시장에서 월세 비중이 전세를 역전하는 현상이 심화되는 모양새다.

 

9일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난 5월 전국에서 확정일자를 받은 임대차계약 34만8560건 가운데 57.8%인 20만1301건이 월세거래인 것으로 집계됐다.

이는 등기소와 주민센터에서 부여한 확정일자를 기준으로 한 통계로, 월세 비중이 전세를 추월한 것은 2010년 관련 통계를 집계하기 시작한 이후 올해 4월에 이어 이번이 두 번째다.

 

전달 월세계약 비중이 50.1%를 차지하며 처음으로 전세계약을 앞지른 데 이어 한 달 만에 격차를 7%포인트 이상 벌린 것이다.

올해 1~5월 누적 기준으로 봐도 월세 비중은 절반을 넘어섰다.

 

지난 5개월간 확정일자를 받은 임대차계약 126만2239건 가운데 월세 거래는 64만6075건으로, 51.2%를 기록했다.

지난해 같은 기간(42.1%)보다 9.1%포인트 높았다.

지난 한 해 기준으로도 월세 비중은 43.8%로 절반에 한참 못 미쳤다.

 

최근 월세 비중이 급격히 늘어난 데에는 전세의 월세화뿐 아니라 지난해 6월 ‘전월세 신고제’의 본격적인 시행으로 확정일자 신고 건수 자체가 급격히 늘어난 영향이 크다고 업계는 보고 있다.

그동안 신고가 잘 이뤄지지 않았던 오피스텔과 원룸 등 준주택의 월세계약 신고가 늘어났다는 것이다.

 

실제 지난달 전체 확정일자 건수는 35만건에 육박한다.

1~4월 평균이 22만건대였던 것과 비교하면 1.5배에 달할 정도다. 게다가 주택 공급 측면에서 최근 소형 주택이나 오피스텔의 공급비율이 늘면서 임차 유입이 확대된 영향도 있다는 분석이다.

 

전문가들은 전세의 월세화가 빨라지고 있어 월세 역전 현상은 지속될 가능성이 크다고 입을 모았다.

2020년 7월 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 골자로 하는 새 임대차법이 시행된 이후 월세 전환에 속도가 붙었는데 대출 규제 강화와 금리 인상까지 뒤따르면서 전세 대신 반전세나 월세를 택하는 세입자가 급격히 늘어나고 있다.

 

대출받기가 어려워진 데다 대출이자가 비싸다 보니 차라리 집주인에게 월세를 내는 편이 낫다고 여기는 분위기가 형성됐다는 것이다.

 

이는 월세를 선호하는 집주인과도 이해관계가 맞아떨어지는 대목이다.

임대인과 임차인이 모두 월세를 선호하게 되면 임대차시장의 중심축이 전세에서 월세로 옮겨가는 구조 변화는 더욱 빨라질 것이라는 관측이다.

 

신고일 기준으로 작성되는 다음달 국토교통부의 주택통계에서도 월세 역전 현상이 이어질 것으로 전망된다.

지난달 말 국토부는 4월 월간 주택통계를 발표하며 전국 임대차거래에서의 월세 비중이 전세 비중을 처음으로 앞질렀다고 밝힌 바 있다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대인으로서는 보유세가 오르는 상황에서 매매가격이 정체 상태라고 한다면 월세를 받아 임대수익률을 늘려야 하는데 임차인 입장에선 금리인상으로 전세대출을 받아 은행 이자를 더 내는 것이나 집주인에게 월세를 내는 것이나 별 차이가 없다”며 “상호 니즈가 맞아떨어지면서 전세의 월세 전환이 크게 늘어나고 있는 것으로 보인다”고 말했다.

 

 

 

 

 

 ehkim@heraldcorp.com

 

 

 

 

 

연합뉴스

 

 

 

 

 

 

(서울=뉴스1) 이재명 기자 = 서울 주택 매매시장에서 빌라(다세대?연립주택)의

매매량이 아파트보다 많은 것으로 나타났다.

 사진은 2일 오전 서울 용산구 서울 N타워에서 바라본 빌라 밀집지역의 모습.

2022.2.2/뉴스1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울시의 ‘찾아가는 상가건물 임대차 분쟁조정위원회’를 방문한 임차인과 임대인이

지난 19일 강남구청에서 조정위원들을 상대로 입장을 표명하고 있다. 사진 제공=서울시

 

 

 

 

 

"전세금? 보증 가입하면 돼" 믿었는데…'나쁜 집주인' 거를 방법 없다

 

 

 

 

[MT리포트]반복되는 전세사기, 왜?

 

 

[편집자주] 최근 잇따라 '전세가=매매가' 무갭투자로 청년과 신혼부부 전세금을 떼 먹는 대형사고가 발생했다.

나쁜집주인 공개법이 발의됐지만 개인정보 보호에 막혀 서민들은 '깜깜이' 전세계약을 해야한다. 되풀이 되는 전세사기, 막을 방법이 없는지 짚어봤다

 

양육비 안주면 신상 공개하는데..전세금 떼먹은 집주인 왜 안돼?

 

 

#. 강서구 화곡동 역세권 빌라에 전세로 사는 30대 세입자 A씨는 전재산이나 다름 없는 전세보증금 2억원을 몽땅 날릴 위기에 처했다.

계약 당시 전세금이 2억원인데 집값이 2억1000만원이라 망설였지만 "전세금반환보증에 가입하면 된다"는 공인중개사 말을 믿었다.

 

바로 옆집도 전세보증에 가입했단 사실도 확인했다. 입주 후 곧바로 주택도시보증공사(HUG)에 전세보증을 신청했으나 "집주인이 보증금지 대상이라 가입이 불가능하다"는 청천벽력같은 통지를 받았다. 이후 집주인과 연락이 두절됐고, 얼마 뒤 건물이 압류됐다는 사실까지 알게 됐다.

세입자가 보증금을 돌려받는 확실한 방법은 '전세보증'에 가입하는 것이지만 A씨처럼 가입이 거절되는 사례가 적지 않다.

"개인정보 보호"라는 이유로 '악성 임대인'인지 여부를 세입자가 계약전에는 알수 없어서다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■신혼부부·청년 울리는 전세금 미반환사고, 5년간 80배 급증, 6199억원 떼였다

25일 국회와 HUG 등에 따르면 지난해 기준 HUG의 전세보증금 사고 발생건수는 3323건, 6199억원이었다.

전세보증은 집주인이 전세금을 돌려 주지 않아도 보증회사가 대신 갚아주는 상품이다.

집주인이 전세금을 돌려주지 않아 HUG가 대신 갚아준 금액(사고금액)은 지난 2017년 74억원에서 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 지난해 6000억원을 넘었다.

사고금액의 62.2%는 2030세대에서 발생했다. 30대 비중이 48.2%로 거의 절반에 가깝다. 20대도 14.0%에 달했다.

 

이들은 그나마 집주인 대신 HUG로부터 전세금을 돌려 받아 다행이라고 볼 수 있다.

전세사기를 당하지 않으려고 전세보증에 가입하려 해도 막상 가입 자격이 안되는 사례도 적지 않다.

집주인이 상습적으로 전세금을 떼 먹은 '악성 임대인'이라면 보증회사는 보증 가입을 거절하기 때문이다.

 

악성 임대인 정보는 보증기관인 HUG나 주택금융공사, SGI서울보증에 차곡차곡 쌓였지만 '개인정보 보호법'이나 '신용정보 이용 및 보호에 관한 법률' 등에 따라 명단 공개가 금지돼 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■전세보증 회사만 아는 '나쁜 집주인 명단'.. 상습 체납자·양육비 미지급 부모는 이름까지 공개하는데?

국회에는 '나쁜 집주인 정보공개법'이 2건 발의돼 있다. 하지만 임대사업자들이 '과도한 개인정보 공개'라며 반발하면서 1년 가까이 잠자고 있다.
하지만 현행 국세징수법이나 지방세징수법, 관세법, 양육비 이행법 등의 정보공개 수준과 비교해 정보공개 수준이 과도하지 않다는 반론이 크다.

 

정부는 상습적으로 세금을 내지 않는 악성 납세자의 이름과 연령, 직업, 주소지, 체납액을 국세청 홈페이지에 공개한다.

양육비를 지급하지 않는 '배드파더스'에 대해서도 나이, 직업, 주소, 근무지, 채무불이행기간 등의 개인정보 공개가 가능하다.

개인정보 보호에 민감한 영국 런던시도 지난 2017년 5월부터 시청 홈페이지에 '나쁜 임대인 이력 확인 시스템(Rogue landlord checker)'을 도입했다.

제도 도입후 20개월간 18만5000명의 나쁜 임대인 이력이 공개됐다.

다만 윤석열 정부가 '나쁜 임대인 정보 공개'를 국정과제로 추진키로 해 관련법 개정에 속도가 날 전망이다.

업계 관계자는 "전세보증 가입을 적극 장려하고 있지만 정작 돈을 떼 먹을 가능성이 높은 임대인 명단이 공개되지 않고 있다"며 "전세금이 전 재산일 수 있는 신혼부부와 청년층의 재산권 보호 차원에서도 명단 공개가 필요하다"고 말했다.

"확정일자 받았는데 전세금 날려"…'하루차' 전세사기 왜 못막나

 

 

(서울=뉴스1) 이성철 기자 = 주택 임대차(전·월세) 신고제 시행 첫날인 1일 서울

성북구의 한 주민센터에서 전월세 신고 접수가 이뤄지고 있다.

 2021.5.31/뉴스1

 

 

 

#2020년 A씨는 서울 서초구 반포동 '래미안퍼스티지' 전용 59㎡를 23억원에 매수하겠다고 했다.

당시 시세 21억원이었지만 A씨는 집주인 B씨에게 시세보다 비싼 값을 사는 대신 B씨에게 보증금 12억5000만원에 2년 간 전세로 거주해달라고 요구했다.

 

B씨는 이를 수용해 A씨에게 집을 팔고 보증금을 돌려받지 못할 상황에 대비해 계약당일 전입신고와 함께 확정일자까지 받아놨다.

하지만 이런 노력에도 불구하고 B씨는 전세사기의 피해자가 됐다. 근저당 사기를 당한 것이다.

현재 임대차보호법은 전입신고 후 임대차계약서에 확정일자를 받으면 대항력이 생겨 세입자가 후순위권리자나 그밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제 받을 권리가 있다고 규정하고 있다.

그럼에도 B씨가 전세사기를 당한 이유는 이러한 대항력이 당일이 아닌 그 다음날 0시부터 발생하도록 돼 있어서다.

반면, 임대인의 변경 또는 근저당권 설정은 등기를 접수한 때부터 효력이 발생한다.

세입자가 전입신고를 마친 당일(전세계약 시작일)에 집이 제3자에게 팔리거나 집주인이 집을 담보로 대출을 받아 저당권 설정 등기가 이뤄지면 등기의 효력이 세입자의 대항권보다 우선하게 되는 것이다.

임차인의 전세보증금은 하루 차이로 후순위로 밀려 보호 받지 못하게 된다.

B씨 역시, A씨가 계약 당일 집에 25억8000만원의 근저당을 설정하고 대부업체로부터 주택담보대출을 받으면서 전세사기를 당하게 됐다.

 

A씨가 돈을 갚지 않아 집이 경매로 넘어가면 보증금을 통째로 날리게 되는 꼴이다. B씨가 계약 직전까지 등기부등본을 통해 근저당이 없음을 확인하고 계약 직후 바로 전입신고와 함께 확정일자를 받았어도 소용이 없다.

이런 불합리를 개선하기 위한 시도는 꾸준히 있었다. 2019년 최인호 더불어민주당 의원도 확정일자의 효력발생 시기를 앞당기는 '임대차보호법 개정안'을 발의했고 다음해에도 민홍철 민주당 의원이 같은 내용의 개정안을 발의했다.

2020년에는 김진애 전 열린민주당 의원이 기존 개정안에서 한단계 더 나아가 '보증금 중 일정금액을 다른 권리관계보다 최우선적으로 보호'하는 최우선 변제제도를 현실화 하는 방안까지 내놨다.

전입신고 즉시 효력이 발생하는 것은 물론 같은날 근저당 등이 먼저 등기됐어도 세입자가 우선순위가 돼야 한다는 제안이다.

그러나 이들 법안은 모두 국회 본회의장 문턱을 넘지 못하고 관련 소위에서 수개월째 계류돼다 임기만료로 폐기됐다.

전입신고 즉시 세입자의 대항력을 갖추도록 규정할 경우 은행을 비롯한 금융권의 대출 리스크가 커질 수 있다는 우려 때문이다.

업계 관계자는 "그간 발의된 법들은 모두 전입신고 즉시 효력이 발생하도록 하는 내용을 담았는데, 이 경우 반대로 주민등록이 된 것을 모른 채 등기를 한 쪽이 선의의 피해자가 될 수 있다"며 "세입자 대신 근저당권자(은행)를 상대로 한 사기행위가 가능해지는 것"이라고 설명했다.

최근에는 이런 사항을 고려해 등기에 접수된 순으로 우선순위를 정하도록 하자는 법안도 나왔다.

홍석준 국민의힘 의원은 임차인의 전입신고 당일 대항력이 발생하도록 하되 우선변제권은 전입신고 당일 등기에 접수된 순서에 따라 정하도록 하는 임대차보호법 개정안을 지난 1월 대표발의 했다.

하지만 이를 위해서는 선후를 따질 수 있는 시스템이 먼저 도입돼야 한다.

현재 저당권설정 등 등기는 법원이, 전입신고와 확정일자는 지자체가 각자 관리하고 있는데 등기는 구체적인 시점이 기록되는 반면 전입신고는 그렇지 않다.

 

접수 시점이 명확한 등기가 전입신고보다 '먼저'라는 대법원 판결이 있어 선후를 명확히 하는 행정 시스템이 갖춰지지 않으면 법 시행 의미가 없어진다.

홍석준 의원실 관계자는 "현재 시스템 상으로는 주민등록과 등기 중 어느 게 먼저 이뤄졌는지 파악하기가 어렵다"며 "법원, 지자체와의 논의를 통해 연계통합 시스템을 먼저 갖추고 법을 시행해야 문제가 없을 것"이라고 설명했다.

정부, '전세보증' 들여다본다..돈떼일 걱정넘어 "이사할 권리달라"

 

 

 

서울=뉴시스] 추상철 기자 = 서울시 아파트 전세수급지수가 상승세를 보이고 있다. 23일

오전 서울 시내 한 공인중개사 사무소 앞에 전세매물 안내문이 부착돼 있다. 2022.05.23.

 

 

 

임대차3법 도입후 지난 2년간 임대차 시장에는 '전세 4년, 보증금 증액 5% 상한'이 "당연한 권리"가 됐다. 하지만 정작 전세금을 제때 돌려받을 권리에 대해선 고민이 부족하다.

전세보증 가입률도 10% 수준에 그친다.

 

전세보증을 단지 돈 떼일 염려에 대한 대비 차원을 넘어 '주먹구구식' 임대차시장을 체계화하는 수단으로 활용해야 한다는 지적이 나온다.

 

 

 

 

 

 

■세입자 위한 임대차3법 도입하면 뭐하나?...전세금 지켜주는 전세보증, 가입률 10%에 불과

25일 정부와 HUG(주택도시보증공사) 등에 따르면 국토교통부는 내달 발표하는 임대차3법 대책의 일환으로 전세보증 개편안을 함께 내놓는다.

국정과제 세부실천 과제 이행 차원에서다.

 

전세보증은 세입자 혹은 임대사업자가 전세금 떼일 것에 대비해 가입하는 상품으로 전세금이 전재산인 세입자 보호에 필수적이지만 현재 가입률은 약 10% 수준에 그치고 있다.

전세보증은 세입자가 자기돈 들여 스스로 가입하는 '전세보증금반환보증'과 임대사업자가 의무가입하는 '임대보증금보증' 2가지로 나뉜다.

2021년 기준 전세보증금반환보증에는 39만3000가구가, 임대보증금보증에는 40만8000가구가 가입했다.

이를 보증금이 있는 임대가구 숫자(763만9000가구)로 나누면 가입률은 약 10%로 추정된다.

KB부동산 기준 지난달 서울 아파트 평균 전세가격은 6억7570만원으로 5년전 대비 2억원 넘게 올라 돈 떼일 위험에 대비해야 한다는 세입자들의 위기의식도 커졌다.

하지만 "수수료가 비싸다"는 이유로 세입자, 임대인 모두 전세보증 가입을 꺼리고 있다.

 

세입자를 들인 임대인에게 전세보증 가입은 의무가 아니다보니 가입율이 저조한 영향도 있다.

의무가입 대상인 임대사업자의 경우도 부채비율(100%) 등 가입조건에 미달해 가입을 미루거나 가입했더라도 보증금 전체가 아닌 부분보증 가입 비율이 30~40%에 달하는 실정이다.

 

 

 

 

 

 

■"집주인 눈치 안보고 이사갈 권리달라"는 2030세대...

"모든임대인 의무가입 필요, 임대차3법 개정해야" 지적도

 

이 때문에 임차인, 임대인 모두 전세보증 가입을 꺼리지 않도록 하는 제도적 유인 장치가 필요하다는 지적이 나온다. 정부는 내달 세입자 보호를 위한 전세보증 수수료 인하 방안을 내놓을 예정이다.

일부 시장 전문가들은 임대인과 임차인 모두 부담스러워 하는 수수료를 획기적으로 낮추기 위해서는 임대인 신용도에 따라 수수료율 차등화 방안을 해결책으로 거론한다.

 

신용도에 따른 수수료율 차등화는 이미 HUG의 분양보증에도 적용 중이다.

전세금을 제때 잘 돌려주는 '착한 집주인'이라면 보증 수수료를 지금보다 확 낮출 여지가 있다. 현재는 아파트냐 아니냐 등 주택 유형별로 차등적용하는데 기껏해야 0.026%포인트 만큼 차이난다.

원희룡 국토교통부 장관도 지난 23일 기자간담회에서 '착한 집주인'에 대한 인센티브를 강조했다.

임대차3법 개선 방안의 하나로 일반 임대인이 임대사업자 수준으로 전세계약을 갱신(10년)하고 임대료 증액 상한(5%)를 잘 지키면 보유세(재사세+종부세)를 깎아주자는 차원에서 언급했는데 여기엔 전세보증 수수료도 접목 가능하다.

이렇게 되면 제때 전세금을 돌려주는 문화도 임대차 시장에 정착될 수 있다.

지금은 집주인이 새로운 세입자를 구할때까지 기다리라고 하면 전세기간이 끝나도 이사가지 못하는 경우가 적지 않다.

 

하지만 전세보증에 가입하면 전세금을 떼일 위험에 대비하면서 늦어도 만료일로부터 1~2개월쯤에는 전세보증금을 돌려 받을 수 있다.
나아가 전세보증 회사는 전세만기가 남았는데도 조기에 이사하고 싶은 세입자 혹은 일시적인 자금난으로 전세금을 곧바로 내주기 힘든 집주인을 대상으로 자금중개 기능도 가능하다.

 

부동산 업계 관계자는 "전세보증의 역할을 세입자의 '이사갈 권리'까지 확대한다면 구먹구구식으로 작동하고 있는 우리나라 임대차 시장이 훨씬 체계화 될 수 있을 것"이라고 말했다.

다른 업계 관계자는 "임대사업자 뿐 아니라 모든 임대인에 대해 전세보증을 의무가입하도록 해야 근본적으로 사각지대가 사라질 수 있다"며 "임대차3법을 개정해서 전세보증 가입을 의무화 하는 방안을 고민해야 한다"고 지적했다.

 

 

 

 

<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이, 

 

 

 

 

 

 

서울시내 한 부동산 중개업소에 매물정보가 붙어 있다. 뉴스1

 

 

 

 

전입신고날 근저당 건 집주인..'이 특약' 한 줄이면 안 당한다

[금융SOS]

회사원 A씨(29)는 지난해 말 서울 관악구의 한 신축 빌라에 전세보증금 2억3000만원을 주고 입주하기로 계약했다.

하지만 잔금을 치르고 입주한 뒤인 지난 2월, 은행에서 청천벽력 같은 얘기를 들었다.

빌라가 경매에 넘어갔다는 것이다.

 

집을 소유한 임대사업자 대표가 회사를 부도처리를 하고 잠적한 것이다.

A씨가 뒤늦게 빌라의 등기를 떼보니 전세계약을 맺은 당일에 임대인이 은행에서 집을 담보로 대출을 받은 것으로 드러났다.

 

심지어 같은 건물의 또 다른 빌라의 매매가격을 알아보니 전세금과 큰 차이가 없는 2억5000만원 선이었다. 이른바 ‘깡통 전세’였다.

문제는 A씨가 입주 다음 날에 동사무소에 들러 전입신고를 하고 확정일자를 받았다는 점이다.

공인중개사는 “확정일자가 늦어 우선변제권과 대항력이 뒷순위로 밀린 탓에 전세금을 모두 돌려받기 힘들 수 있다”고 말했다.

 

A씨는 “그동안 모아놨던 돈을 모두 전세금에 쏟아부었는데, 전 재산을 날리게 될 것 같아서 두렵다”고 토로했다.

 

A씨처럼 ‘깡통 전세’에 입주한 뒤 전세보증금을 돌려받지 못하는 등 각종 전세 사기 피해자가 늘어나고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 접수된 전세반환보증 사고는 총 2799건으로, 사고 총액은 5790억원에 달했다.

1년 전보다 391건이 늘었고, 피해 금액도 1108억원이 증가했다.

 

 

 

 

 

 

 

그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

 

 

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“전세가, 매매가 70~80% 넘지 말아야”

전세 사기를 예방하는 첫 번째 방법은 임대차 계약 전후로 등기부 등본을 꼼꼼하게 살피는 것이다.

등기사항 증명서에 집을 소유한 사람의 이름과 전세계약을 하러 나온 사람이 동일인인지를 확인하는 것이 시작이다.

 

만약 전세계약을 하러 나온 사람이 부동산 소유주의 대리인일 경우 반드시 위임장과 인감증명서를 확인하고 인감도장이 날인됐는지 살펴봐야 한다.

 

특히 전세계약 하려는 집이 ‘깡통전세’ 매물인지 주의를 기울여야 한다.

'깡통전세'는 전셋값이 매매 가격보다 높거나 비슷한 수준의 매물을 말한다.

 

향후 매물의 가격이 전셋값보다 낮아지면 돈이 부족한 임대인이 집을 팔아도 전세금을 모두 돌려주지 못할 가능성이 커서다.

임대인이 해당 주택을 담보로 받은 대출금과 전세금을 합친 액수가 매매가와 비슷해도 주의해야 한다.

 

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전셋값과 해당 부동산을 담보로 받은 대출금이 매매가의 70~80%를 넘게 되면 ‘깡통전세’로 의심할 수 있는 만큼 임대차 계약할지를 다시 생각해봐야 한다”고 조언했다.

임대인의 세금 체납 여부 확인도 중요하다.

해당 부동산에 부과된 재산세나 상속세, 증여세, 종부세 등은 전세보증금보다 우선 환수할 수 있다.

부동산을 압류해 경매로 넘겨 환수한 돈을 조세 당국이 세입자보다 먼저 가져간다는 뜻이다.

 

임대차 계약 전 국세청 '미납국세 열람제도'를 통해 임대인의 미납국세를 미리 확인하거나 임대인에게 세급납부증명서 등을 요구해야 한다.

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전입신고는 다음날부터 효력…특약 적극 활용해야

부동산의 근저당권이 전입신고와 같은 날에 진행되면 대항력을 인정받지 못한다는 것도 주의해야 한다. 대항력은 집의 주인이 바뀌더라도 계약 기간까지 살 수 있고 보증금을 모두 돌려받을 권리다.

임차인의 대항력은 주택을 점유하고 동사무소에 전입 신고한 다음 날부터 생긴다.

부동산을 담보로 대출을 빌리는 근저당권설정등기는 등기신청일부터 효력이 발생한다.

 

문제는 임대인이 전세계약을 맺은 당일에 해당 매물을 담보로 대출을 받은 뒤 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면, 임차인이 전세금을 모두 돌려받지 못할 수 있다.

전입신고와 근저당권 설정을 같은 날에 했더라도, 근저당권이 전입신고에 따른 대항력보다 선순위인 만큼 경매 등으로 회수한 돈을 대출 기관이 먼저 가져가기 때문이다.

이런 일을 피하려면 전세계약서의 특약을 적극적으로 활용해야 한다.

 

계약서의 특약에 ‘전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다’는 특약사항을 기재하면 이러한 피해를 줄일 수 있다.

 

또한 이러한 특약을 포함한 계약서를 작성한 뒤 동사무소에서 확정일자를 받고, 해당 주택에 거주자가 없으면 잔금을 치르기 전 미리 전입신고를 해 우선변제권(전셋집이 경매로 넘어갈 경우 우선해 돈을 돌려받을 수 있는 권리)을 빠르게 확보하고 대항력이 생기도록 해야 한다.

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전세금 돌려줄 테니 전입신고 말소? …“그건 집주인 사정”

임대인이 전세금 반환을 위한 대출을 받아야 한다며 세입자에게 전입신고 말소를 요구하는 경우도 있다. 임대인이 “주택을 담보로 은행에서 대출받아 전세금을 돌려주려는데 은행 측에서 세입자가 없어야 한다고 요구한다”며 전입신고 말소를 요구하는 것이다.

 

하지만 전세금을 돌려받기 전에 전입신고를 말소하는 것은 위험한 만큼 피하는 것이 좋다는 게 전문가들의 조언이다.

전입신고를 말소한 뒤 임대인의 채무 관계로 인해 부동산이 경매에 넘어갈 경우 대항력과 우선변제권의 순위가 낮아져 전세금을 돌려받기 어려워질 수 있다.

 

법무법인 법도의 엄정숙 변호사는 “전세금을 돌려줄 수 없어서 은행 대출을 받아야 하는 것은 온전히 집주인의 사정”이라며 “집주인이 대출을 못 받아서 전세금을 돌려주지 못하겠다고 하면 전세금반환소송 제기해 돌려받을 수 있고, 승소하면 소송 비용까지 임대인으로부터 받을 수 있다”고 말했다.

 

 

 

 

 

 

 

윤상언 기자 youn.sangun@joongang.co.kr

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집주인 전세금반환 대출로 “전입신고부터 빼라니”

 

 

 

#집주인이 돈이 없다며 대출을 받아 전세금을 돌려준다고 합니다.

문제는 은행에서 집주인에게 ‘전입세대열람 서류에 세입자가 없어야 한다’며 전입신고부터 빼라는 겁니다.

집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 전입신고를 빼줘도 될까요.

돈이 없는 집주인들은 대출을 받아 전세금을 돌려주는 경우가 왕왕 있다. 하지만 대출조건으로 전입신고부터 빼주는 것을 요구한다면 상황은 간단치 않다.

세입자가 집주인의 요구를 받아들여 전입신고부터 빼줬다간 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

9일 엄정숙 변호사는 “원칙적으로는 집주인에게 전세금을 돌려받은 후 이사할 곳에 전입신고를 하는 게 맞다”며 “만약 세입자가 현재 거주하는 곳의 전입신고를 뺀다면 대항력과 우선변제권이 후 순위로 밀리게 돼 집주인에게 문제가 발생했을 때 세입자가 낭패를 볼 수 있다”고 말했다.

이어 “따라서 전입신고를 옮기는 행동은 결코 가볍게 생각해서는 안된다”고 경고했다.

전입신고는 세입자의 우선변제권과 대항력을 유지 시켜주는 법적 효력을 의미한다.

즉 세입자가 해당 주택에 거주 중인 사실을 증명하는 근거라는 뜻. 우선변제권과 대항력은 집주인의 재산상황이 악화돼 집이 경매로 넘어갈 경우 중요하게 사용된다.

 

엄 변호사는 “세입자가 전입신고부터 뺀 후 집주인이 대출을 받아 정상적으로 전세금을 돌려준다면 문제가 없지만 만일 집주인의 채무에 문제가 있어 집이 경매에 넘어간다면 법적으로 세입자가 전세금을 돌려받을 순위가 뒤로 밀릴 수 있다”고 당부했다.

집주인이 전세금을 은행대출로 마련해 세입자에게 돌려줄 때도 문제가 발생할 수 있다.

대출이란 원칙적으로는 신청자 계좌로 돈이 입금되는 경우가 많기 때문이다.

즉 은행대출은 신청한 집주인의 계좌로 대출금이 송금된다는 말이다.

엄 변호사는 “집주인에게 다른 빚이 없더라도 세입자가 전입신고를 빼는 순간 대출을 해준 은행이 1순위 채권자가 된다”며 “은행 측에서는 자신의 채무 보호를 자신보다 선 순위 변제자인 세입자가 있어서는 안 된다고 판단해 세입자의 사정을 고려하지 않는다”고 설명했다.

만약 집주인이 은행대출로 전세금을 돌려주는 대신 전입신고부터 빼달라고 한다면 은행장 승인이나 은행의 보증을 거친 근거자료를 확보해 대출금이 세입자의 계좌로 입금되도록 해야 한다.

또 다른 방법으로 집주인에게 이 같은 기능을 하는 전세보증금반환 대출 상품을 이용하도록 설득할수 있다.
반면 집주인이 은행대출을 위해 세입자에게 전입신고부터 빼달라는 요구는 꼭 들어줄 필요는 없다.

엄 변호사는 “세입자에게 전세금을 줄 돈이 없어 대출을 받는 건 그저 집주인의 사정일 뿐이고 세입자가 요구를 들어주지 않아 전세금반환을 할 수 없다는 집주인의 주장은 법률상 근거가 없다”며 “대출을 받아 전세금을 돌려주겠다는 집주인의 말에 세입자는 너무 조급해 하지 않아도 된다”고 말했다.

 

한편 세입자가 자신의 요구 들어주지 않아 전세금을 돌려주지 못하겠다고 하는 집주인이 있다면 법 절차에 따라 진행하면 된다.

엄 변호사는 “세입의 의무사항도 아니고 심지어 위험까지 따르는 요구를 들어줬다간 사고 발생 시 피해를 보는 건 온전히 세입자가 될 수 있다”며 “해당 사유로 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 전세금반환소송을 제기해 전세금돌려받기가 가능하다”고 말했다.

전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월로 조사됐다.

 

 

 

 

 

정유진 기자 jinjin@hankyung.com

© 매거진한경, 

 

 

 

 

 

서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트. [연합뉴스]

 

 

 

 

 

대출받아 전세금 반환....先 전출신고 의무 아냐

 

 

 

‘법도TV’ 엄정숙 변호사
신고 시 우선변제권 후순위로
대출 은행이 1순위 채권자 돼
세입자 계좌로 입금되게 해야

 

 

 

돈이 없는 집주인들은 대출받아 전세금을 돌려주는 경우가 있다.

하지만 대출 조건으로 전입신고부터 빼주는 것을 요구한다면 상황은 간단치 않다.

세입자가 집주인의 요구를 받아들여 전입신고부터 빼줬다간 낭패를 볼 수 있다는 점이다.

9일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “원칙적으로는 집주인에게 전세금을 돌려받은 후 이사할 곳에 전입신고를 하는 게 맞다”라며 “만약 세입자가 현재 거주하는 곳의 전입신고를 뺀다면 대항력과 우선변제권이 후순위로 밀리게 돼 집주인에게 문제가 발생했을 때 세입자가 낭패를 볼 수 있다”고 말했다.

전입신고는 세입자의 우선변제권과 대항력을 유지 시켜주는 법적 효력을 의미한다.

즉 세입자가 해당 주택에 거주 중인 사실을 증명하는 근거라는 뜻이다.

우선변제권과 대항력은 집주인의 재산 상황이 악화돼 집이 경매로 넘어갈 경우 중요하게 사용된다.

엄 변호사는 “세입자가 전입신고부터 뺀 후 집주인이 대출받아 정상적으로 전세금을 돌려준다면 문제가 없다”면서도 “만일 집주인의 채무에 문제가 있어 집이 경매에 넘어간다면 법적으로 세입자가 전세금을 돌려받을 순위가 뒤로 밀릴 수 있다”고 주의를 당부했다.

집주인이 전세금을 은행 대출로 마련해 세입자에게 돌려줄 때도 문제가 발생할 수 있다.

대출이란 원칙적으로는 신청자 계좌로 돈이 입금되는 경우가 많기 때문이다.

즉 은행 대출은 신청한 집주인의 계좌로 대출금이 송금된다는 말이다.

엄 변호사는 “집주인에게 다른 빚이 없더라도 세입자가 전입신고를 빼는 순간 대출해준 은행이 1순위 채권자가 된다”라며 “은행 측에서는 자신의 채무 보호를 자신보다 선 순위 변제자인 세입자가 있어서는 안 된다고 판단해 세입자의 사정을 고려하지 않는다”라고 설명했다.

만약 집주인이 은행 대출로 전세금을 돌려주는 대신 전입신고부터 빼달라고 한다면 어떻게 대처해야 현명할까?

엄 변호사는 “우선 세입자는 전입신고를 빼기 전 해당 은행에 대출금이 어느 계좌로 송금되는지 알아봐야 한다”라며 “만약 세입자의 계좌로 대출금 송금이 가능하다면 은행장 승인이나 은행의 보증을 거친 근거자료를 확보해 대출금이 세입자의 계좌로 입금되도록 해야 한다”라고 강조했다.

 

이어 “집주인에게 이 같은 기능을 하는 전세보증금반환 대출 상품을 이용하도록 설득하는 방법도 고려해야 한다”라고 조언했다.

반면 집주인이 은행 대출을 위해 세입자에게 전입신고부터 빼달라는 요구는 꼭 들어줄 필요는 없다.

엄 변호사는 “세입자에게 전세금을 줄 돈이 없어 대출받는 건 그저 집주인의 사정일 뿐이고 세입자가 요구를 들어주지 않아 전세금 반환을 할 수 없다는 집주인의 주장은 법률상 근거가 없다”라고 강조했다.

한편 세입자가 자신의 요구를 들어주지 않아 전세금을 돌려주지 못하겠다고 하는 집주인이 있다면 전세금반환소송을 제기해 전세금 돌려받기가 가능하다.

 

 

 

 

 

윤정기자 yj@idaegu.co.kr

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이민우 변호사

 

 

 

 

권리금소송, 요건 파악이 핵심… 임대인과 임차인의 입장의 차이는 

 

 

 

 

[미디어파인 시사칼럼] 주택 임대차 계약과 달리 상가 임대차 계약은 보증금과 차임 외에도 권리금이라는 요소를 고려해야 한다.

 

권리금은 기존 임차인과 신규 임차인이 주고 받는 금액인데 간혹 임대인의 개입으로 기존 임차인이 권리금을 제대로 받지 못하는 상황이 초래되곤 했다.

 

이에 2015년 상가건물임대차보호법에 권리금 회수에 대한 임차인의 권리를 명문화 하여 권리가 침해당했을 때 권리금소송을 제기할 수 있도록 근거를 마련했다.

 

상가건물임대차보호법에 따르면 권리금은 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 이미 형성되어 있는 영업시설이나 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점을 양도하거나 이용할 때 보증금이나 차임 외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

실무에서는 입지에 따른 바닥권리금, 영업장의 활성도에 따른 영업권리금, 기존 집기나 인테리어 등에 대한 시설권리금 등의 용어를 사용해 구분하기도 한다.

권리금의 액수는 관행적으로 정해지며 반드시 모든 상가 건물에 대해 형성되는 것도 아니다.

 

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 확산 이후, 상권이 침체되어 권리금을 요구하지 않는 상가도 크게 늘어났다.

 

하지만 이를 역으로 생각해보면 현재까지도 권리금이 형성되어 있는 상가의 입지나 위상이 그만큼 대단하다는 의미가 된다.

따라서 기존 임차인은 권리금에 대한 자신의 권리를 더욱 확고히 주장할 수 밖에 없으며 임대인이 권리금 회수 방해 행위를 할 경우 권리금소송으로 나아갈 가능성이 높다고 볼 수 있다.

 

임대인을 대상으로 권리금소송을 제기하기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 한다.

우선 임대인의 권리금 회수 방해 행위가 임대차기간이 만료되기 6개월 이내에 발생해야 한다.

권리금 회수 방해 행위의 유형은 매우 다양한데 기본적인 틀은 임대인이 신규임차인이 되려는 자와의 임대차 계약을 거절하는 것이라 볼 수 있다.

 

이 때 말하는 신규임차인은 기존 임차인이 주선한 사람을 말한다.

임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자의 임대차 계약을 거절하거나 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나 자신이 직접 권리금을 받으려 하는 일체의 행위가 권리금 회수 기회를 방해한 것으로 해석된다.

 

몇몇 임차인들은 신규 임차인이 되려는 사람과 모의하여 권리금소송을 악용하기도 한다.

때문에 상가임대차법은 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유를 정하고 있다.

 

따라서 임차인이 권리금소송을 제기했다면 이러한 사유가 존재하는지 꼼꼼하게 살펴보고 자신의 입장을 방어해야 한다.

 

권리금 문제는 매우 민감한 사항이기 때문에 임대인과 임차인, 한 치의 양보 없이 치열한 갈등을 빚게 된다. 각자 자신의 상황에 정당성을 부여하기 위해서는 상가임대차법에 규정된 요건을 제대로 파악하여 이러한 점을 피력해야 한다.

소송은 단순한 감정의 다툼이 아니라 증거와 논리의 싸움이라는 사실을 잊지 말아야 한다.

 

 

 

 

 

(YK법무법인 이민우 변호사)

 

<저작권자 © 미디어파인, 

 

 

 

 

 

서울의 아파트 모습 [사진=김성진 기자]

 

 

 

 

 

청년·무주택자 울리는 전세사기에 칼 뽑은 정부…근절될까

 

 

 

제도적 허점 파고드는 악성 임대인,

서민 보호의지 없는 국회

 

 

 

[아이뉴스24 이영웅 기자] 정부가 계속되는 전세사기 사건에 칼을 꺼내 들었다.

전세사기가 제도적 허점을 이용해 활개를 치면서 청년과 무주택 서민들의 고통이 갈수록 커지고 있는 데다 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증보험 대위변제액이 치솟고 있기 때문이다.

 

3일 국토교통부에 따르면 정부는 전세사기 관련 피해 사례를 공유하고 피해예방과 지원종합대책 마련을 위해 준비 중이다.

원희룡 장관은 전날 서울 주택도시보증공사(HUG) 서울북부관리센터에서 열린 전세사기 관련 현장 간담회에서 "이른 시일 내 피해 예방 및 지원 종합대책을 발표하겠다"고 강조했다.

 

원 장관은 "우리나라 전체 주거형태에서 전세가 차지하는 비중이 36.5%이지만, 전세사기 피해에 대한 예방이나 피해자 지원수단이 아직 턱없이 부족하다"며 "전세사기로 인한 피해는 국가가 할 일을 못하는 것"이라고 목소리를 높였다.

현재 청년과 무주택 서민을 대상으로 한 전세사기는 급증하고 있다. HUG와 법무부 등에 따르면 HUG의 전세금 반환보증보험 대위변제 금액이 2016년 26억원, 2017년 34억원에서 2018년 583억원으로 급증 후 2019년 2천836억원, 2020년 4천415억원, 2021년 5천34억원으로 늘어났다.

 

불과 5년 사이에 200배 가까이 증가한 것이다. 특히 악성 임대인으로부터 돌려받지 못한 미회수금은 무려 6천631억원에 달했다.

미회수금 중 65%(4천300억원)가 집중관리 대상의 다주택채무자로부터 발생했다. 문제는 HUG의 전세금반환보증보험에 가입하지 않아 사각지대에 빠진 서민들이다.

 

임대인과 임차인 모두 수수료가 비싸다는 이유로 전세금반환보증보험에 가입하지 않고 있다.

임대사업자의 경우 임대보증금보증에 의무적으로 가입해야 하지만, 이마저도 가입조건 미달로 부분보증을 하는 경우가 늘면서 전체 임대가구 중 전세보증 가입세대는 대략 10% 안팎으로 추정되고 있다.

 

설상가상으로 악성 임대인들이 법률적 허점을 파고들고 있는 데도 국회는 서민을 보호할 의지가 없다. 임대차보호법에는 임차인의 대항력은 전입신고한 '당일'이 아닌, '다음날' 발생하는 반면, 저당권 효력발생 시점은 저당권 설정 등기가 이뤄지는 '즉시'로 명시돼 있다.

임대인이 임차인이 이사하는 당일에 저당권 등을 설정해버리면 임차인은 후순위로 밀려버린다는 의미다.

2020년 서울 서초 래미안퍼스티지 주택 매도자가 해당 주택에서 보증금 10억5천만원에 거주 조건으로 매매전세계약을 했는데, 매수자가 계약 당일 대부업체로부터 주택담보대출을 받는 사건도 발생했다.

 

그동안 더불어민주당 민홍철, 최인호 의원 등이 이같은 불합리를 개선하기 위해 확정일자 효력을 앞당기는 임대차보호법 개정안을 발의해왔다.

하지만 국회는 금융권의 각종 로비 등으로 논의조차 이뤄지지 않고 있다.

임차인 대항력을 전입신고 '즉시'로 변경 시 금융권이 대출 리스크를 떠안는다는 것이다.

 

이같은 주장은 전세사기 관련 현장 간담회에서도 제기됐다.

전가영 공익법센터 변호사는 "임차인 대항력 발생 시차를 악용한 사기가 늘어나고 있다"며 "'전입신고 즉시' 임차인 대항력이 효력을 갖도록 하는 주택임대차보호법 개정안이 국회에서 조속히 처리돼야 한다"고 촉구했다.

 

원 장관이 전세사기를 뿌리 뽑겠다고 공언한 만큼, 이같은 제도적 허점이 개선될지 관심이 쏠린다.

전세사기 피해자들은 간담회에서 악성 임대인에 대한 명단 공개 및 처벌수위 상향 조절, 전세사기 예방책 홍보, 전세보증 가입률 제고 위한 지원책 마련 등을 해결책으로 주장했다.

 

 

 

 

 

/이영웅 기자(hero@inews24.com)

 

 

 

 

 

 

안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사

 

 

 

 

세입자 부담 불 보듯…주택임대차법 ‘손질 논의’ 이르다

 

 

 

 

7월이 다가오면서 주택 임대차 시장이 다시 뜨거워지고 있다.

임차인의 계약 갱신 청구를 ‘2+2년’으로 연장하고 갱신 청구 시 상한선을 5%로 제한하는 개정 주택임대차보호법이 2020년 7월31일 시행된 지 2년이 다가오기 때문이다.

특히 윤석열 정부는 대통령 선거 공약으로 주택임대차보호법의 대대적 수술을 예고했다.

 

새 정부 출범 후 완전 폐지를 주장하는 입장부터 존속을 요구하는 목소리까지 각계의 목소리가 다양하게 나오고 있다.

A씨는 10년 이상 전세로 살았던 강남의 아파트를 빼서 강북으로 이사했다.

 

집주인이 해외에 거주하고 있는 터라 오랫동안 가격을 조율하며 잘 지내왔는데, 아들이 입주할 예정이라며 계약 만기를 통보해 부랴부랴 옮겼다.

한데 최근 우연히 자신이 살던 아파트에 갔다가 살던 집이 아직 몇 개월째 빈집이라는 사실을 알게 되었다.

임대인에 대한 고마움이 서운함으로 바뀌는 순간이었다.

 

2주택을 소유한 B씨는 1년간 다주택자 양도소득세 중과 유예 발표에 따라 거주하지 않는 주택을 처분할 생각이다.

지난해 초반에도 보유세 부담 때문에 매도하려 했으나 임대차 기간이 1년 이상 남은 데다 세입자가 집을 잘 보여주지 않아 결국 매수 희망자를 놓치고 말았다.

 

그런데 현재 시세보다 3억~4억원 낮은 전세금으로 살고 있는 세입자가 만기 전 갱신 요청을 해왔고 1년도 채 남지 않은 양도소득세 중과 유예 기간 안에 앞으로 2년 이상 거주가 불가한 주택을 사려는 매수자를 찾을 수 있을지 걱정이다.

 

부동산114가 임대차법 개정 전인 2020년 7월 말 이전 대비 2022년 5월20일 기준 전국 아파트 전셋값 누적 변동률을 조사한 결과, 평균 27.69% 상승한 것으로 집계됐다.

평균 임대료 기준으로 환산하면 임대차법 시행 당시 전국의 호당 평균 전세가격은 3억997만원으로, 5월20일 현재 시점의 4억79만원과 비교하면 2년간 약 9000만원 상승한 셈이다.

 

특히 부동산R114 자료에 따르면 올 하반기 서울의 아파트 입주 예정 물량은 8326가구로 6년6개월 만에 최저치이고, 올해 상반기(1만3826가구)보다 39.8% 감소할 것으로 전망된다.

계약 갱신 청구로 2년을 더 살았던 세입자들의 만기가 도래하면서 세입자들의 불안이 높아지고, 서울의 경우 신규 공급도 예년에 비해 크게 줄어 전셋값 상승 압력이 높아질 것으로 보인다.

 

전세는 매매와 달리 실수요자 시장이므로 공급 물량이 늘어나야 가격이 안정된다.

새 아파트 물량 증가에 따른 가격 안정을 기대하기 어려운 상황이라면 기존 임대차 시장 내에서 임대인과 임차인 간 조율을 유도해야 한다.

 

대한법률구조공단에 따르면 임대인과 임차인 간 분쟁은 임대차법 개정 전인 2019년에는 43건이었으나 2020년 122건, 2021년 307건으로 개정 임대차보호법이 시행된 2020년 이후 급증하는 추세다.

충분히 준비되지 않은 상황에서 전격적인 임대차보호법 개정으로 야기된 분쟁과 전셋값 급등은 임대인과 임차인의 불편함을 초래했다.

 

그러나 여전히 공급이 부족하고 전셋값이 불안한 상황에서 임차인과 임대인의 계약을 시장에만 맡겨두는 것이 해결책이 될 수 있을지 의문스럽다.

개정 임대차법 시행 2년 만에 다시 폐지하게 된다면, 전세가격 안정을 확신할 수 없는 상황에서 그 피해는 고스란히 세입자가 입을 가능성이 높다.

 

주택시장이 설익은 정책의 시험대가 되는 것은 너무 가혹한 결과를 초래한다.

눈앞의 지표만이 아니라, 국민의 삶 속에서 면밀히 분석하고 대안을 찾아 연착륙할 수 있는 해법을 찾아주길 국민들은 바란다. 다른 것도 아닌 주택이기 때문이다.

 

 

 

 

 

 

 

임대차법 시행 2년을 앞두고 서울 아파트 전세시장이 불안해지고 있다. 사진은

서울 아파트 단지(매경DB).