일각에서는 계약갱신청구권이 도입된 지 2년째 되는 오는 8월에 전셋값이 크게 오르면 집을 사려는 사람이 다시 늘어날 수 있다면서 상승을 점치기도 한다.
반면 금리 상승 부담에 주목하는 경우 집값이 오르기 어려울 것으로 예상하고 있다.
13일 한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.01% 내렸다.
2주째 하락세를 이어갔다. 집값 상승을 이끌던 용산⋅강남⋅서초의 상승 폭도 줄었다.
지지옥션에 따르면 집값 선행지표인 경매 낙찰가율도 지난달 하락 전환했다.
매물은 쌓이는데 금리 인상으로 매수세는 줄어드는 상황이 이어진 데 따른 결과로 분석된다.
집값을 억누르는 금리 인상의 영향은 하반기에도 이어지겠지만, 일부 전문가는 집값 상승 요인이 강하다고 보고 있다. 특히 전세시장 불안이 큰 변수로 꼽힌다.
하반기 전세가격 상승은 여러 전문가의 공통된 전망이다.
현장 중개업소 등을 대상으로 조사한 KB부동산 전세가격 전망지수도 지난달 서울 기준 100.7이었다. 100보다 높다는 건 앞으로 전세가격이 오를 거란 전망이 더 우세하다는 의미다.
오는 8월부터 임대차법에 따른 계약갱신청구권이 만료된 전세 매물들이 매달 시장에 풀려 전세가격이 상향평준화될 것이라는 게 전망의 주된 근거다.
가격을 5% 이상 올리지 못했던 이 매물들은 지난 2년치, 나아가 향후 2년치까지 미리 더한 4년치 상승분을 한번에 반영해 가격을 올릴 거란 것이다.
이미 서울 아파트 전세 매물들은 기존 가격과 이보다 수억원 높은 신규가격으로 이중가격을 형성하고 있는데, 8월부터는 갈수록 많은 매물이 신규가격으로 수렴할 걸로 보인다.
부동산R114에 따르면 2020년 7월 말 임대차3법의 핵심 정책인 계약갱신청구권(2년+2년)과 전월세 상한제(임대료 최대 5% 인상) 시행 이후 전셋값 누적 변동률이 전국 평균 27.69%에 달한 것으로 나타났다.
서울 평균 전셋값을 대입해 감안하면 평균 약 1억3000만원 정도가 오른 셈이다.
오른 전세금을 부담할 바에는 차라리 집을 사겠다는 사람이 많아질 수 있고, 오른 전셋값을 레버리지 삼아 갭투자로 일단 집을 마련하겠다는 수요도 자극할 수 있다.
고준석 제이에듀투자자문 대표는 “하반기 내내 전세가격이 꾸준히 올라 매매가격과의 차이가 줄어들면 매매가격도 오를 수밖에 없다”면서 “또 비싸게 전세로 살 바에 내 집 마련을 하자는 세입자들도 생겨서 매수세가 회복되기 시작할 것이다.
이 역시 매매가격 상승 요인이 된다”고 했다.
송승현 도시와경제 대표도 “전세가격이 올라 매매가격과의 갭(차이)이 작아지면 세입자들이 매매시장으로 유입돼 시장이 과열될 가능성도 있다”고 했다.
여기에 더해 전세 공급이 연초보다 줄었다는 점도 상승 요인이다.
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 3월까지 3만건이 넘었던 서울 아파트 전세 매물이 4월부터는 10% 이상 줄어든 2만5000~2만6000건에 머물고 있다.
얼어붙은 매매수요와 달리 전세 수요는 꾸준한 상황이다.
서울 강남 등 학군지 단지들은 오는 10월 초등학교 배정을 앞두고 7~8월 전세 성수기를 맞는다.
다만 전셋값이 매맷값을 밀어올리는 양상까진 가지 않을 것이라고 전망하는 목소리도 만만치 않다.
금리 부담 때문이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “하반기에 전세가격이 오를 가능성은 있지만, 이것이 매매가격을 밀어올리지는 못할 것”이라면서 “매매시장이 얼어붙은 상황이라 집주인들이 호가를 더 올리기 힘들다”고 말했다.
그는 “세입자들이 내 집 마련을 하려고 해도 기존 매수자들처럼 대출 이자 부담으로 매수에 나서지 못하고 관망하는 데 머무를 가능성이 커, 매수세 회복도 어려울 것”이라고 했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 전세가격 상승폭 자체가 매매가격에 영향을 줄 정도로 크지 않을 걸로 봤다.
그는 “이미 신규가격을 반영해 계산하는 전세가격 변동률은 크게 변하지 않고 있다”면서 “서울의 일부 단지에서 이중가격 쇼크(기존 가격에서 신규가격으로의 급등)가 있겠지만, 매매가격을 밀어올리기엔 힘이 약하다”고 했다.
정부의 입장도 비슷하다.
8월 전세대란에 대한 우려가 과장됐다고 보면서도 공급 불안에 대응한 조치를 이달 중 내놓을 계획이다. 지난달 23일 원희룡 국토교통부 장관은 “이런 문제(전세대란 가능성)를 관찰 중이나 현재로서는 과대평가될 필요는 없다”면서도 “4년치 인상분이 한꺼번에 반영돼 일방적으로 공급자 우위의 거래가 되지 않도록, 세입자의 부담을 덜기 위해 대출 한도를 늘리거나, 상생임대인·착한임대인의 경우 보유세를 유리하게 책정해주는 등 인센티브를 주는 방안을 생각하고 있다”고 말했다.
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서울시내 전경. (연합뉴스)
폭풍전야 하반기 전세시장....전세가 오를까, 내릴까 엇갈리는 전망
폭풍전야 하반기 전세시장....
임대차3법 중에서 계약갱신청구권이 도입된 지 2년째 되는 오는 8월 전셋값이 크게 오르면 전세대란이 일어날 수 있다는 전망이 있는 반면, 일각에서는 시장에 매물이 쌓이고 있고 금리 상승 부담으로 인해 제한적일 것이라는 시선들이 엇갈리고 있다.
전세시장은 계약갱신청구권이 끝난 물건이 7월 31일 이후 쏟아지면서 시장이 요동칠 가능성이 있다.
실제 서울 아파트 전세 매물이 줄어들고 가격은 다시 꿈틀댈 조짐을 보이고 있다. 한국부동산원의 6월 첫째 주(6일 기준) 아파트 가격동향에 따르면 서울 전셋값은 보합 전환했다.
최근 2주 연속 -0.01% 변동률을 기록한 서울 아파트 전셋값이 3주 만에 보합으로 돌아선 것이다.
이중 학군이나 정비사업 이주수요가 있는 강남구(0.04%)와 서초구(0.02%) 등을 중심으로 전셋값이 상승세를 나타냈다.
수도권 아파트 전셋값도 전주 -0.02%에서 이번주 -0.01%로 하락폭이 축소됐다.
특히 전세 매물이 갈수록 줄어들고 있다는 점은 주목할 점이다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 9일 기준 서울의 아파트 전세 매물은 2만6448건으로 3개월 전(3월 9일) 3만2168건 대비 17.8% 급감했다.
같은 기간 서울의 아파트 매매 물건이 5만131건에서 6만2818건으로 25.3% 늘어난 것과 정반대 양상이다.
일부 전문가는 공급 부족 등 집값 상승 요인이 강한 만큼 전세시장 불안에도 영향을 줄 수 있다는 분석이다.
오는 8월부터 임대차법에 따른 계약갱신청구권이 만료된 전세 매물들이 나오면 전세가격이 전반적으로 올라갈 가능성이 크다.
또한 가격을 5% 이상 올리지 못했던 이 매물들은 지난 2년, 4년치 상승분을 한 번에 반영해 가격을 올릴 거라는 주장이다. 실제로 오는 8월부터 12월까지 갱신권이 만료되는 가구 수는 서울에서만 총 1만4284가구(아파트 기준) 정도다.
이들은 2년 전 갱신권을 사용하면서 임차보증금 인상폭을 5% 이내로 제한하는 전월세상한제도 적용받았다. 반면 일각에서는 시장이 하향 안정세를 보이고 있는 만큼 전셋값이 매맷값을 밀어 올리는 양상까진 가지 않을 것이라고 전망하는 목소리도 만만치 않다. 여기에 기준금리 인상 가능성이 큰 만큼 금리 부담도 크기 때문에 수요자들의 움직임이 제한적일 것이라는 분석이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “일부지역은 올 들어 전셋값이 오름세를 보였고 계약갱신권이 종료되는 시점에 일부지역은 이중가격에 노출되는 임차인이 늘어날 수 있어 시장의 불안정성이 국지적으로 나타날 수 있다”고 내다봤다.
한편 정부는 이달 중 전월세 대책을 내놓을 예정이다. 현재 거론되고 있는 전월세 대책은 신규 세입자들을 위해 대출 한도를 확대하고 임대차 3법을 적용받는 주택을 보유한 집주인에게 등록임대사업자와 같이 각종 세제 혜택을 부여하는 방안이다.
계약갱신청구권을 사용한 세입자에게 장기계약을 해주거나 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 이내로 낮춘 집주인에게 인센티브를 부여하는 방식이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “계약갱신청구권이 사용된 사례가 특정기간에만 집중된게 아니라 임대차법 도입 이후 분산돼 사용된 것이 중요하기 때문에 8월이라는 특정 기간에 불안정성이 집중적으로 커지는 상황은 벌어지기 어려울 것”이라고 전망했다.
문경란 기자 mgr@viva100.com
8월 되면 집값 또 뛴다? “전세대란후 급등”vs “이미 대세 하락”
경기도 인천은 물론 서울에서도 급매물 거래가 이뤄지는 등 집값이 전반적으로 하향 안정세를 보이고 있다.
한국부동산원의 6월 6일 기준 주간 단위 조사에서 서울 아파트(-0.01%), 경기(-0.02%), 인천(-0.05%)이 모두 하락세를 기록했다. 일부 지역에서는 2억~3억 하락한 급매물이 거래되고 있다.
김경민 서울대 교수, 이현철 부동산 사이클연구소장, 김기원 리치고 대표 등은 금리인상 등으로 인해 시간이 갈수록 집값이 급락세를 보일 것이라고 주장한다.
하지만, 8월을 계기로 다시 아파트 가격이 반등할 것이라는 ‘하반기 집값 상승론’도 만만치 않다.
하반기 상승론의 진원지는 ‘백발백중 족집게 전문가’로 불리는 인기 유튜버들이다.
이들은 일부 언론에 보도되는 4억~5억 하락한 급매물 거래는 ‘정상 거래’가 아니라 ‘증여를 위한 가족간 거래’이며, 집값이 하락하고 있다는 한국부동산원 조사는 과장된 측면이 있다고 비판한다.
6일 기준 국민은행의 주간단위 조사에서는 경기(-0.01%)와 인천(-0.12%)은 하락했지만 서울(0.03%)은 상승했다.
고준석 제이에듀투자자문 대표, 곽창석 도시와 공간 대표 등 전문가들도 하반기 반등에 무게를 두고 있다.
서울 시내 한 공인중개사 사무소 앞에 붙어 있는 매물 안내문. 전세시장의 안정여부가
하반기 집값의 방향타 역할을 할 전망이다. /뉴스1
◇전세대란이 집값 상승의 방아쇠
하반기 집값 상승론의 가장 큰 근거는 전세대란론이다. 2020년 7월말 도입된 임대차 3법에 따라 계약갱신청구권을 사용해 5% 인상 제한 혜택을 받았던 세입자들이 2년이 지나는 7월말부터 새로 전세 계약을 맺어야 한다.
지역에 따라 전세금이 최고 50% 급등한 상태이다.
전세금 인상에 부담을 느낀 실수요자들이 적극적으로 내집마련에 나서면서 집값을 자극할 것이라는 논리이다.
또 다른 근거는 종부세 부과 기준일인 6월1일 이전에 집을 처분하지 못한 다주택자들의 매물 철회이다.
6월1일까지 집을 팔지 못한 다주택자들이 서둘러 집을 처분할 이유가 없어졌기 때문에 매물이 줄어들면서 가격이 오름세를 탈 것이라는 주장이다.
올해 서울 입주물량과 분양물량 급감도 집값 불안 요인이다.
부동산 정보업체 ‘부동산R114′에 따르면, 올 하반기 서울의 아파트 입주 물량(예정 포함)은 8326가구로, 상반기(1만3826가구)보다 39.8% 감소한다.
올해 서울 아파트 입주물량은 지난해(3만2012가구)보다 35.9% 줄어든 2만520가구로 추정된다.
입주물량 부족이 전세난과 집값을 자극할 것이라는 주장이다.
서울 아파트 분양물량 급감도 집값에는 악재이다.
둔촌주공 아파트처럼 조합과 시공사 갈등, 분양가 상한제 완화 기대감, 자재 가격 급등 등으로 당초 상반기 분양예정이었던 9734가구 중 실제 분양은 2350가구에 불과하다.
일부에서는 아예 분양가 상한제를 피하기 위해 후분양을 택하고 있다.
청약을 통해 내집마련을 기대했던 무주택자들이 기존 주택 구입으로 방향전환을 할 것이라는 주장이다.
◇폭락론자들, 금리 상승으로 이미 하락 시작,
하지만 이미 대세 하락기로 접어들었다는 주장도 만만치 않다.
이현철 부동산 사이클연구소장, 김기원 리치고 대표 등이 부동산 폭락론을 펼치고 있다.
서울과 수도권 외곽에서 급매물이 쏟아져 나오는데, 하반기로 갈수록 낙폭이 커질 것이라는 주장이다.
가격의 선행지수라고 할 수 있는 매물도 늘어나고 있다.
부동산 정보업체 ‘아실’에 따르면 10일 기준으로 서울 아파트 매매 매물이 한달 전에 비해 11.8% 늘어난 6만3000여건,인천이 11% 늘어난 2만7400건, 경기도가 9.8% 늘어난 12만건이다.
전월세 매물도 한달 전에 비해 서울이 2.8%. 인천이 8.4%.경기가 8.8% 늘어났다.
매물추이로만 보면 하락론에 무게가 실린다.
하반기 상승론은 서울의 입주물량 부족을 집값불안의 최대 요인으로 꼽고 있다.
폭락론은 전년대비 입주물량이 2 배 정도 증가하는 인천이 완충작용을 할 것으로 전망한다.
상승론은 서울 분양물량 부족을 집값 자극 요인으로 보지만, 3기 신도시의 사전청약으로 수요가 분산될 것이라고 폭락론자들은 반박한다.
폭락론은 금리인상이 집값 급락의 방아쇠를 당길 것이라고 주장한다.
한국은행이 작년 8월부터 기준금리 인상을 시작, 작년 0.5%였던 기준금리가 현재 1.75%까지 올랐다.
연말에는 기준금리가 2.5~2.75%까지 오를 것이라는 전망이 나온다.
내년에는 주택담보 대출금리가 7~8%까지 치솟을 수 있다.
폭락론은 전세도 금리와 연동되기 때문에 금리인상이 전세가격을 하락시킬 것이라고 주장한다. 한국은 변동금리가 대부분이기 때문에 금리인상이 부동산에 직격탄이 될 수 있다.
고정금리가 주택담보대출의 대부분을 차지하는 미국은 금리인상에도 집값이 상승세를 보이고 있지만, 변동금리가 많은 뉴질랜드는 이미 집값이 급락세를 보이고 있다.
◇작년 1차 논쟁서 폭등론 완승, 2차 논쟁은 ?
작년 상반기에도 전문가들이 6월 집값 폭등과 폭락을 놓고 격렬한 논쟁을 벌였다.
문재인 정부가 다주택자 양도세 취득세 중과세, 종부세 인상 등 한층 강화된 부동산 규제정책을 작년 6월에 도입하면서 전문가들이 집값 전망을 놓고 정면충돌했다.
당시 집값 폭락론은 정책효과로 집값이 급락할 것이라는 주장했다.
반면 폭등론은 정부의 양도세, 종부세 중과세가 시행돼 다주택자들이 막대한 세금을 물며 집을 팔 이유가 없어지기 때문에 정책변화를 기대하며 버티기에 들어가면서 매물이 줄고 집값이 오를 것으로 전망했다.
특히 임대차법 개정으로 전세물건이 감소, 전세금이 오르면서 매매수요가 늘어 집값 급등에 불을 붙일 것이라는 논리를 폈다.
작년 6월이후 집값은 매매와 전세가격이 동반 급등하면서 시장은 폭등론자들의 손을 들어줬다.
◇완만한 조정 가능성?
상승론과 하락론의 논거는 작년 6월 집값 논쟁과 유사하다.
결정적인 차이는 금리의 급격한 인상이 실제 이뤄지고 있다는 점이다.
금리 인상으로 전세금이 급격히 오르거나 지난해 패닉바잉과 같은 급격한 매수세가 붙기는 쉽지 않다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “이미 전세가 많이 올라 있어 서민들에게 전세금이 큰 부담으로 작용하는 만큼 전세난민은 있을 수 있어도 작년과 같은 전세가격 급등은 없을 것”이라며 “금리인상, 입주물량 감소 등을 종합해보면 급격한 가격급등이나 급락보다는 약보합 정도가 예상된다”고 말했다.
국토교통부가 발표한 '4월 주택통계'에 따르면, 통계 작성 이래 처음으로 월세거래량이 전세거래량을 추월했다.
전월세신고제 영향으로 추가적으로 신고되는 월세가 늘었다손 치더라도 월세 비중이 전세보다 많아진 것은 우리나라 임대차 시장에 중요한 의미를 던진다.
예견한 대로 전세는 종말의 수순을 밟는 것일까. 아니면 전세가격 급등에 따라 어쩔 수 없이 반전세 계약이 늘어나서 일시적으로 월세가 많은 것처럼 보이는 것일까.
서민 주거 안정에 직접적으로 닿아 있는 사안인 만큼 월세 확대의 양상과 원인에 대해 세심하게 살펴볼 필요가 있다.
월세가 대세가 된다면 임대차시장의 변화는 불가피하고 정부의 정책도 수정해야 하기 때문이다.
주거 사다리에서 월세의 역할
주택시장에서는 각 가구가 더 안정적인 점유 형태로 옮겨가는 과정을 주거 사다리(Housing Ladder)라고 부른다.
통상적으로 '월세(사글세)→보증부 월세→전세→자가'로 이어지는 과정을 말한다.
목돈 없이 시작하는 청년들은 대체로 보증금이 없는 사글세나 월세에서 출발한다.
그러다가 종잣돈이 좀 모이면 보증금이 있는 월세로 옮기고, 더 큰 목돈을 만들면 전셋집으로 옮기게 된다.
이 과정이 잘 진행되면 전세금에 저축한 돈과 대출을 합쳐서 내 집을 마련하게 된다.
우리나라의 월세는 보증금의 크기와 지불 방식에 따라 다양한 형태가 존재하며 시대에 따라 지속적으로 변해왔다.
지금은 흔하지 않지만 일정 기간의 월세를 미리 내고 사는 사글세는 주거 사다리 중 가장 낮은 단계에 해당한다.
1950년대까지는 초하루 삭(朔)자를 써서 '삭월세(朔月貰)'로 불렀는데, 매달 초에 선불로 월세를 내는 계약이기 때문이다.
1년 계약을 하는 경우에는 1년치 월세를 미리 지급하고 거주하는 기간에 따라 집주인이 제한다고 해서 '깔세'라고도 불렀다.
미리 지불한 월세가 보증금 역할을 하는 순수월세 형태 중 하나다.
사글세는 거의 사라졌다가 보증금보다 월세를 선호하는 임대인들이 많은 대학가나 고시촌을 중심으로 최근 다시 나타나고 있다.
보증부 월세는 주거 사다리 중 사글세 바로 다음 단계에 해당한다.
정부에서는 2015년부터 보증부 월세를 순수월세, 준월세, 준전세 등 3개로 세분화해 시장을 모니터링하고 있다.
순수월세는 보증금이 월세의 12배 이하인 경우를 말하고, 준월세는 12~240배, 준전세는 240배를 초과하는 경우를 말한다.
비공식적으로는 '반전세'라는 용어도 많이 사용되는데, 대체로 준전세나 준월세 중에서 보증금 규모가 매우 큰 경우를 지칭한다.
반전세 계약은 대부분 전세 재계약 시점에 추가적인 보증금을 월세로 전환하는 과정에서 나타나므로 보증금 규모가 해당 주택 전세금의 70~80% 정도에 이르는 경우가 많다.
위와 같이 월세는 전세에 가까운 준전세부터 보증금이 없는 사글세까지 매우 스펙트럼이 넓으므로 '월세 확대 현상'은 조금 더 세분화해 볼 필요가 있다.
만약 전세의 월세 전환이 준전세 중심으로 이뤄진다면, 이것은 일시적 현상일 가능성이 있다.
왜냐하면 전세시장이 하향 안정화하면 다시 전세로 전환할 가능성이 있기 때문이다.
반면, 모든 월세 유형이 확대되고 있다면 월세 전환은 중장기적인 변화일 가능성이 높다.
지난 1년간의 변화를 보면 월세 전환이 주로 반전세 중심으로 일어난 것으로 보이지만, 순수월세 비중도 늘었으므로 판단하기에는 아직 이르다.
지난 1년간의 전월세 거래량 구성비 변화. 국토교통부 실거래가 원시자료 분석
월세 전환의 요인들
정부에서는 전월세신고제 시행으로 인해 그동안 집계되지 않았던 월세가 추가적으로 통계에 잡혀서 월세거래량이 전세를 추월했을 가능성이 있다고 보고 있다.
만약 그렇다면 지난해 신고제가 시작된 6월부터 뚜렷한 거래량 증가가 나타났어야 하지만, 실질적으로는 올해 들어 훨씬 뚜렷한 증가세가 보인다.
좀 더 상세한 데이터를 분석해 봐야겠지만 전월세신고제 영향을 감안하더라도 월세의 전세 추월이 나타났을 가능성을 배제하기 어렵다.
월별 전국 전월세 거래량. 국토교통부 주택 통계
만약 실질적으로 전세가 월세로 많이 전환되었다면 그 이유는 무엇일까.
우선 생각해볼 수 있는 것은 전세가 상승에 따른 위험을 회피하고자 하는 임차인들의 전략이다.
전세가격이 가파르게 오르고 있는 상황에서 재계약 시에 임대인의 보증금 상향 요구를 그대로 받아들이면 임차인의 보증금 미회수 위험은 커진다.
주택시장이 하향 안정세로 돌아서서 매매가가 전세가 밑으로 떨어지게 되면 계약이 종료되었을 때 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 있기 때문이다.
또한 최근 사회 문제가 되고 있는 전세사기를 피하기 위해서라도 보증금을 낮추고 일부를 월세로 전환하는 것은 합리적인 선택이다.
또한, 경우에 따라 전세대출보다 월세가 유리할 수 있다는 점이다.
금융당국은 물가 상승에 대응하기 위해 기준금리를 올리고 있다.
이에 따라 시중 대출금리가 상승하고 있으므로 지역에 따라 월세가 대출이자보다 낮은 경우가 있어 대출을 받아 전세금을 올려줘야 하는 임차인은 월세를 선택하는 것이 합리적이다.
더구나 전세금을 변동금리로 대출해야 하는 경우 앞으로 더 많은 이자를 부담해야 하는 위험이 있는데, 월세 전환은 2년 동안은 고정된 월세를 지불하면 되므로 훨씬 안정적이다. 물론 대출 여력이 없는 가구를 중심으로는 불가피하게 준전세로 전환할 수밖에 없는 경우도 증가하고 있다고 보인다.
임대인 입장에서도 월세의 매력이 상승하고 있다. 재산세나 종합부동산세와 같은 주택 관련 보유세가 크게 증가한 상황에서 매달 들어오는 월세는 귀중한 납세 재원이 되기 때문이다.
기준금리 인상에 따라 예금금리가 올라가긴 했으나 대부분 2%대로 전월세 전환율(5%내외)에 비하면 아직 낮은 상태다.
이와 같이 임대인도 전세의 월세 전환을 통해 보유세 부담을 조금이라도 줄일 수 있으므로 당연히 월세전환을 반기게 된다.
월세시대, 임대차시장 확대 기회로 삼아야
월세가 확대되면 전세를 이용한 갭투자나 전세사기와 같은 부정적 현상들이 감소할 것이다. 최근 신축빌라를 매매가와 같은 수준에 전세를 놓고 전세 계약 당일 변제 능력이 없는 바지주인으로 명의를 변경하고 빠져나가는 전세사기가 기승을 부리고 있다.
만약 이러한 빌라에 대해 보증부월세가 일반화한다면 매매가와 보증금 사이에 상당한 격차가 있으므로 전세사기는 감소할 가능성이 높다.
집주인은 보증금을 돌려주지 않으면 수천만 원 이상의 손해를 감수해야 하기 때문이다.
월세가 증가한다면 기업형 임대사업자의 수익성을 개선시켜 임대주택공급 확대에 기여할 수도 있다.
통상 주택사업자가 장기임대를 하지 않고 분양을 하는 것은 전세 중심의 임대차시장에서는 투자금 회수가 어렵기 때문이다.
월세 계약이 일반화한다면 정기적으로 현금 수입이 생기므로 건설 후 분양하지 않고 임대주택으로 운영할 수 있는 주택이 증가할 것이다.
월세 중심의 해외 주택시장에서는 민간 기업의 임대사업이 활성화돼 있다.
일본 미쓰이부동산의 분야별 영업이익. 연도별로 ‘임대 분야 영업이익’이 전체의
44~48%에 이른다. 스탯티스타(Statista) 참조
그런데 월세 전환이 장점만 있는 것은 아니다.
대체로 전세보다 월세의 주거비가 높으므로 서민들의 생활비 부담을 가중시킬 우려가 있다.
예산의 제약이나 임대인의 요구에 의해 어쩔 수 없이 월세 계약을 하는 경우에는 더 부정적이다.
전세금을 지불할 만큼 충분한 목돈을 가지고 있어도 매월 월세를 내야 한다면 임차인은 애써 마련한 목돈을 헐어야 한다.
이는 자가 마련 가능성을 낮추므로 결코 바람직하지 않다.
월세 확대 추세에 맞춰 정부는 전세 중심의 주택 정책에서 벗어나 월세시장 안정에 더 큰 정책적 노력을 기울여야 한다.
그러나 전세에 비해 월세로 사는 임차인들이 상대적으로 더 저소득층임을 감안할 때, 다가오는 월세시대에 대비한 정책들이 필요하다.
월세주택의 공급 증가를 촉진하고, 월세 보조나 월세액 공제를 확대하는 등 월세 부담 경감을 위한 구체적 방안들이 마련될 필요가 있다.
김진유 경기대 도시·교통공학과 교수
▲ ⓒ뉴데일리DB
바람 앞 등불 전세시장…8월 위기설 실체는?
매물 부족 심화…
전셋값 하락서 보합 전환계약만료 매물 보증금↑…
전세난 심화 우려"계약 분산 영향 국지성 그칠 것" 주장도
올여름 사상 최악의 '전세대란'이 부동산시장을 덮칠 것이란 우려가 확산되고 있다.
임대차법 시행이후 계약갱신청구권이 만료된 매물이 8월부터 풀리게 되는데 이때 집주인들이 4년치 인상분을 한꺼번에 올려 전셋값이 상향될 가능성이 제기되고 있어서다.
평소보다 빠르게 줄어드는 전세물량도 8월 위기설을 부채질하는 모양새다.
13일 부동산업계에 따르면 최근 전셋값 상승세가 지속되고 매물은 줄어들면서 '8월 전세대란설'에 무게가 실리고 있다.
우선 매물부족이 눈에 띄게 심화되고 있다.
서울의 5월 전세수급지수는 135.0으로 전월 127.0을 상회한다.
또 부동산 빅데이터업체 아실의 조사결과 이달 기준 서울의 아파트 전세매물은 2만6448건으로 3개월 전인 3만1585건보다 16.3% 감소했다.
월세매물도 1만9710건에서 1만5723건으로 20.3% 줄었다.
매물이 귀해지면서 하향세를 그리던 전셋값은 다시 상승 조짐을 보이고 있다.
한국부동산원의 6월 첫째주 아파트 가격동향에 따르면 서울 전셋값은 2주 연속 -0.01% 변동률을 기록하다 보합으로 돌아섰다.
특히 재건축 등 정비사업에 따른 이주수요가 있는 강남구와 서초구가 각각 0.04%, 0.02% 오르며 상승세를 기록했다. 수도권 아파트 전셋값도 -0.02%에서 -0.01%로 하락폭이 줄었다.
이처럼 각종 전세지표가 악화되는 이유중 하나로 임대차법이 지목된다.
임대차법의 하나인 계약갱신청구권은 세입자의 주거안정을 보장한다는 취지로 계약갱신권을 1회 보장해 최대 4년간 거주를 가능케 하고 재계약시 보증금 인상률을 5%로 제한한다.
문제는 오는 8월부터 계약갱신청구권이 만료돼 보증금이 크게 오른 매물이 나올 경우 전세시장의 불안정성이 가중될 수 있다는 점이다.
청구권이 만료된 전세수요가 쏟아져 나온 상황에 전셋값 상승과 매물 부족이 겹치면 전세난이 심화될 수 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "안산·평택·안산 등은 올들어 전셋값이 오름세를 보였고 계약갱신권이 종료되는 시점에 일부지역은 이중가격에 노출되는 임차인이 늘어날 수 있어 시장의 불안정성이 국지적으로 나타날 수 있다"고 내다봤다.
최근 임대차 시장에서 나타나는 다중 가격 문제가 심화해 실수요자의 혼란을 가중시킬 것이라는 지적도 나왔다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "계약갱신청구권을 사용하고 효력이 만료된 매물과 신규체결되는 계약건이 혼재해 그동안 지적돼온 전세가격의 2중, 3중가격 등 문제가 악화될 수 있다"고 지적했다.
여기에 윤석열 정부의 규제 완화 기조와 이에따른 대규모 정비사업 이슈도 전세시장을 자극할 요인으로 꼽힌다.
반면 임대차법 도입이후 계약이 분산돼 시장에 미치는 영향이 예상보다 크지 않을 것이라는 전망도 나와 주목된다.
이은형 연구위원은 "계약갱신청구권이 사용된 사례가 특정기간에만 집중된게 아니라 임대차법 도입 이후 분산돼 사용된 것이 중요하다"며 "이 때문에 전세난이 점차 심화할 수는 있어도, 8월이라는 특정 기간에 불안정성이 집중적으로 커지는 상황은 벌어지기 어려울 것"이라고 전망했다.
박정환 기자 pjh85@newdailybiz.co.k
2012년 10년 공공임대 분양전환 단지로 공급된 서울 강남구 LH강남힐스테이트의
모습. 사진=김희수 기자
10년후 분양전환 공공임대 '로또 아파트' 됐다
LH강남힐스테이트 전용 84㎡ 지난달 15억9000만원에 실거래 조기분양 반년만에 11억 시세차익
성남 판교 고분양가 논란 이후 분양전환 임대 신규사업 중단
적정 분양가 시비로 몸살을 앓았던 10년 공공임대 분양전환 아파트들이 부동산 상승기를 타고 수 억원의 차익이 발생하는 '로또 아파트'가 되고 있다.
다만, 정부와 한국토지주택공사(LH)는 판교 공공임대 분양가 논란을 계기로 사실상 신규 분양전환 임대사업을 중단해 서민들의 아쉬움을 사고 있다.
■ 분양전환 공공임대, 수 억원 차익
13일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 10년 공공임대 분양전환 아파트인 서울 강남구 LH강남힐스테이트 전용 84㎡가 지난 달 15억9000만원에 실거래됐다.
이 타입은 10년 분납임대 주택으로 초기분납금부터 지난해 말 조기분양 전환까지 평균 4억6000만원의 자금이 들었다.
입주 7년 차에 조기분양을 한지 반년새 11억원의 차익을 본 것이다.
이 단지의 청약 당시 경쟁률은 평균 4.76대 1이었다.
조기분양전환 여부는 입주민들이 건의하면 LH와 협의해 결정된다.
10년 공공임대인 강남구 LH강남아이파크 전용 74㎡는 2020년 말 8억원대에 조기분양돼 지난해 10월 18억5000만원에 최고가 거래됐다.
현재 최저 호가 역시 18억5000만원으로 시세차익은 10억원에 달한다.
LH강남힐스테이트와 비슷한 2012년 말 공급된 경기 고양시 원흥도래울마을LH3단지는 지난해 초부터 조기분양전환을 진행했다.
전용 84㎡ 기준 분양전환가는 평균 4억7000만원이었다. 지난 4월 실거래가는 7억9000만원으로 1년새 3억원 이상의 차익을 얻었다.
LH가 공급한 공공임대 분양전환 아파트 중 분양전환되지 않은 곳은 110여개 단지, 9만1000여가구에 이른다.
■ 고분양가 논란에 신규사업 중단
10년 공공임대 분양전환 아파트는 경기 성남 판교신도시 단지들을 시작으로 2018년 말부터 만기 분양전환 시기가 도래했다.
그러나, 2019년부터 봇들3단지휴먼시아 등 10년 공공임대 일부 입주민들이 성남시와 LH를 상대로 분양전환 가격이 부당하다며 소송을 제기해 논란이 불거졌다.
입주 당시인 2009년 판교신도시의 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 1600만원대였던 반면, 2019년에는 두 배 이상인 3300만원대까지 시세가 올라 분양 전환 당시 감정평가액이 상승한 게 원인이었다.
이후 판교 공공임대는 부동산 가격 폭등으로 분양전환가 이상의 매매가가 형성되면서 잠잠해졌다.
판교역 인근 백현8단지휴먼시아 전용 101㎡의 2020년 분양전환가가 11억원대였는데, 지난해 5월 18억7000만원에 거래 매물이 나왔다.
현재 최저 호가도 22억원대다. 백현8단지휴먼시아의 분양전환율은 100%다.
국토교통부 관계자는 "판교신도시를 비롯해 비싼 분양전환가 논란으로 10년 공공임대 분양전환 단지의 신규 사업승인은 이뤄지지 않고 있다"며 "별개로 저금리 대출 등 분양전환 주민들을 돕기 위한 다양한 정책들을 마련해놓고 있다"고 말했다.
박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 "선택의 다양성 측면에서 공공임대 분양전환과 같은 주거 공급 방식도 필요하다"며 "특히 당장은 구매력이 없지만 향후 소득이 증가하는 미래에는 분양받을 여력이 있는 젊은 세대들에게 의미가 크다"고 말했다.
