5년간 쏟아지는 '아파트'만 200만채..'하락일로' 주택시장 또 흔들까

 

 

 

 

인천시 서구 아파트 단지 신아일보DB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

사진은 16일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강동구 둔촌주공

아파트 재건축 현장. 2022.8.16/뉴스1 ⓒ News1 구윤성 기자

 

 

 

 

 

 

5년간 쏟아지는 '아파트'만 200만채..'하락일로' 주택시장 또 흔들까

 

 

 

(서울=뉴스1) 신현우 기자 = 윤석열 정부의 첫 주택공급대책이 지난 16일 발표됐다.

이에 따라 향후 5년간 총 270만가구가 공급된다. 이중 200만가구 이상이 아파트로 지어질 것으로 보인다.

부동산 경기 침체로 매수심리가 위축된 가운데 상당량의 공급이 예고돼 대기 수요는 더 증가할 것으로 전망된다.

 

이에 따른 미분양 확산·부동산 가격 하락 지속 가능성도 제기됐다.

일각에서는 서울 공급 물량 중 정비사업 비중이 높아 실수요자 구매가 어려울 수 있다고 지적했다.

특히 선호도가 떨어지는 도시형생활주택 등 비 아파트가 많아 공급·수요 엇갈림에 따른 부작용이 발생할 수 있다고 강조했다.

 

18일 국토교통부에 따르면 정부는 국민 주거안정을 위해 향후 5년간 270만가구의 주택을 공급할 예정이다.

지역별로 공급 가구수는 △수도권 158만가구 △비수도권 112만가구 등이다.

사업유형별로는 △공공택지(국공유지 포함) 88만가구 △정비사업 등 52만가구 △기타 민간 아파트 66만가구 △기타 민간 비 아파트 64만가구 등으로 나뉜다.

 

국토부 관계자는 “기타 민간 비 아파트를 제외한 대부분 물량이 아파트로 지어진다고 생각하면 된다”면서도 “총 270만가구 중 50만가구가 분양이 아닌 임대로 구성될 예정인데 사업유형별로 분산돼 실제 분양되는 아파트는 200만가구가 안 될 수도 있다”고 설명했다.

 

결과적으로 임대주택이 아파트로 모두 지어진다고 가정해도 최소 150만가구 이상이 분양될 수 있는 셈이다. 정부의 대량 공급 예고에 부동산 시장 관망세는 짙어지고 있다.

서울 강북구 소재 A공인중개업소 관계자는 “국토부의 주택공급대책 발표 후 매수세가 더 위축됐는데 새 아파트도 잘 안 팔릴 것 같다”며 “지금 사면 가격이 내려갈 수 있다는 불안감과 향후 청약을 노리겠다는 전략이 맞물린 듯 하다”고 귀띔했다.

 

이어 “다만 정부가 밝힌 물량이 공급될 때까지 전월세로 버티는 사람이 증가할 수 있어 해당 거래 수요는 유지될 것으로 보인다”면서도 “여러 상황이 맞물려 부동산 가격 하락은 당분간 이어질 것으로 보인다”고 덧붙였다.

매수심리 냉각은 심화되고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 8일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 전주(84.6)보다 0.2포인트(p) 하락한 84.4로 집계됐다.

 

매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 0~200 사이의 점수로 나타낸다. 기준치인 100보다 아래로 내려갈수록 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다.

 

서울 아파트 거래량도 역대 최저 수준으로 쪼그라들었다.

지난 17일 기준 7월 서울 아파트 매수 신고는 560건에 불과했다. 실거래가 신고 기한이 이달 말까지 남았지만 매수심리 위축 등을 고려하면 올해 2월(815건)을 하회하는 역대 최저치를 기록할 가능성도 있다.

일각에서는 서울의 경우 정비사업·비 아파트로 물량이 편중돼 공급과 수요가 어긋날 수 있다고 지적했다.

 

이번 정부 대책에 따라 향후 5년간 수도권에 공급될 가구수는 사업유형별로 △공공택지(국공유지 포함) 62만가구 △정비사업 등 37만가구 △기타 민간 아파트 23만가구 △기타 민간 비 아파트 36만가구 등으로 나타났다.

 

특히 서울은 △공공택지(국공유지 포함) 5만가구 △정비사업 등 24만가구 △기타 민간 아파트 5만가구 △기타 민간 비 아파트 15만가구 등으로 구성됐다.

비수도권의 경우 △공공택지(국공유지 포함) 26만가구 △정비사업 등 15만가구 △기타 민간 아파트 43만가구 △기타 민간 비 아파트 28만가구 등으로 각각 공급된다.

 

부동산업계 한 관계자는 “다수의 서울 정비사업 단지는 일반 분양 물량이 많지 않은 데다 일정 이상 구매력을 요해 실수요자와 거리가 먼 물건”이라며 “사업지가 부족해 어쩔 수 없는 선택이지만 국민주거 안정과 괴리가 있어 보인다”고 전했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “원하는 지역에 원하는 주택이 공급돼야 하는데 정비 사업을 제외하면 비 아파트 공급이 상당하다”며 “지금도 도시형생활주택은 미분양이 나는데 수요와 공급의 미스 매치가 발생할 수 있다”고 강조했다.

 

 

 

 

 

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연합뉴스

 

 

 

 

 

처음 사면 집값 80% 대출 가능한데도… 꿈쩍않는 주택시장

 

 

 

주택공급 계획 주목
기준금리 상승에 매매 수요 급감
조정 국면 당분간 지속 전망도

 

 

 

이달부터 생애 첫 주택을 구매하는 무주택자에게 6억원 내에서 집값의 80%까지 대출해주는 정책이 시행되고 있지만 주택 매수 수요는 좀처럼 살아나지 않고 있다.

자재값 상승 등으로 인해 주택 공급이 더디게 진행되고 있는 가운데 계속되는 기준금리 상승으로 수요가 얼어붙은 모습이다.

 

이런 상황에서 정부는 9일 현 정부 첫 주택 공급 계획을 발표한다.

정책 발표 이후 시장이 어떤 방향으로 움직일지 관심이 쏠리고 있다.

8일 한국부동산원에 따르면 8월 첫 주 서울 아파트 매매가격지수는 전주와 마찬가지로 0.07% 포인트 하락했다.

 

이달부터 시행된 생애 최초 주택 구매자 LTV(주택담보대출 담보인정비율) 80% 확대 정책이 전혀 힘을 발휘하지 못하는 모습이다.

수도권의 경우 8월 첫 주 아파트 매매가격 하락 폭이 0.09%로 7월 넷째 주(-0.08%)보다 오히려 커졌다.

가파르게 상승하는 금리 탓에 대출 규제 완화에도 시장이 꿈쩍도 하지 않은 것으로 해석된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

오를 대로 오른 주택 가격도 수요 부진의 한 원인으로 꼽힌다.

KB국민은행에 따르면 올해 3월 기준 PIR(소득 대비 주택가격 비율)은 18.4였다.

 

중위소득(3분위)인 사람이 18년 넘도록 연봉을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 중간가격대 아파트를 살 수 있다는 의미다.

지난달 기준 서울 아파트 평균 매매 가격은 12억8058만원이었다.
당초 임대차법 개정 2년째가 되는 올여름 전세난이 극심할 것이란 우려가 있었지만 전세 시장도 매매시장과 마찬가지로 침체 분위기다.

부동산원에 따르면 서울 아파트 전세가격지수는 6월 둘째 주부터 지난주까지 8주 연속 하락했다.

매매와 전세가 동반 부진하는 상황 속에서 정부는 250만 가구가 넘는 대규모 주택 공급 계획을 발표한다. 전문가들은 공급 대책에도 주택 시장 조정 국면이 당분간 계속될 것으로 보고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “250만 가구 이상을 공급한다는 그 자체는 이미 알려진 사안이기 때문에 시장에 획기적인 자극을 주긴 어렵다”고 말했다.

다만 공급 계획 발표가 일부 지역에서 수요를 다시 자극할 수 있다는 시각도 있다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “정부의 공급 계획은 결국 시점의 문제일 뿐 재건축 등 정비사업 규제 완화 계획을 담고 있어서 서울의 재건축 아파트나 1기 신도시 등 예상 수혜 지역을 중심으로 국지적 자극 요인이 될 수는 있다”고 말했다.

 

 

 

 

 

세종=이종선 기자 remember@kmib.co.kr

GoodNews paper ⓒ 국민일보(www.kmib.co.kr), 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대구 중구 아파트 단지를 상공에서 바라본 모습. 사진은 해당 기사와 직접적인

관련이 없음. 매일신문 DB

 

 

 

 

 

 

주택시장 바로미터’ 아파트 중위값도 본격 하락 행진

 

 

 

7월 전국 주택가격동향 분석
수도권 ㎡당 800만원선 붕괴
1월 최고점 이후 꾸준히 하락
서울 아파트 중위매매가 9.6억

 

 

 

집값 고점인식과 금리상승의 여파로 부동산 시장이 본격 조정기를 겪고 있는 가운데 수도권 아파트 중위가격 또한 본격적인 하락이 진행되고 있는 것으로 파악됐다.

 

17일 한국부동산원의 ‘7월 전국 주택가격동향조사’에 따르면 지난달 수도권 아파트 중위가격은 6억 2100만원으로 집계됐다.

이는 지난해 9월과 같은 매매가격이다.

 

수도권 중위가격은 올해 1월까지 6억 3300만원까지 오른 뒤 꾸준한 하락세를 보여왔다.

 

중위가격은 지역 내 모든 아파트를 가격 순으로 나열했을 때, 가장 중간에 위치하는 주택의 가격을 의미한다.

초고가와 초저가 아파트값의 영향을 덜 받기 때문에, 아파트 매매시장의 흐름을 파악하는 데 많이 사용되는 지표된다.

 

특히 지난달에는 수도권 아파트 중위가격을 1㎡ 단위로 환산한 ‘중위단위매매가격’이 지난해 9월 이후 처음으로 800만원선이 무너져 796만원을 기록했다.

최고점이었던 지난해 12월 811만원 대비 ㎡ 당 15만원 수준 하락했다.

이어 지난달 서울 아파트 중위매매가는 9억 6200만원을 기록했다.

 

서울 역시 지난해 12월 9억 7100만원으로 최고값을 찍은 뒤 하락세를 나타내고 있다. 서울 대부분의 지역에서 중위값이 우하향 곡선을 나타냈지만 세부 지역별로는 그 하락 시기와 폭에서 차이를 보이고 있다.

올해 3월 대통령실 이전 발표가 난 용산구의 경우 아파트 중위매매가는 5월까지 16억 32000만원으로 가격이 상승세를 유지했다.

 

강남 등을 뺀 다른 대부분의 지역에서 지난해 말 또는 올해 초 최고가를 보였던 것과 다른 양상이다.

6월에 16억 2600만원으로 하락 후 7월에는 가격 변동을 나타내지 않았다.

강남의 경우는 중위매매가격이 오히려 오르는 경우도 있었다.

 

강남구 지난달 중위매매가는 22억 5200만원으로 역대 최고가를 경신했다.

올해 1월 22억 3700만원보다도 1500만원 오른 수준이다.

 

임병철 부동산R114 리서치팀장은 “지난해 GTX 호재 등으로 크게 올랐던 수도권과 외곽지역의 집값이 일단 먼저 빠지는 것이 최근 부동산 시장의 특징”이라며 “똘똘한 한채 수요가 있는 강남권은 버티는 반면, 추가 매수세가 없는 외곽지역은 상승 기대감이 없는 상황”이라고 했다.

 

 

 

 

 

서영상 기자

sang@heraldcorp.com

 

 

 

 

 

 

서울의 한 공인중개업소에 붙은 아파트 급매 안내문. [뉴시스]

 

 

 

 

[주택 시장 거래 빙하기 오나] 매물만 쌓이고 거래절벽…

주택 시장 경착륙 위기감

 

 

 

 

주택 시장이 급속히 얼어붙고 있다.

대출 금리 인상 등으로 주택 매수심리가 위축되면서 주택 거래가 확 줄어들었다.

시장에는 매물만 쌓이면서 호가(부르는 값)는 하락세가 뚜렷해지고 있다.

12일 서울시에 따르면 이달 들어 이날까지 신고된 아파트 매매거래 건수는 51건이다.

 

8월이 아직 2주 이상 남았지만 1년 전인 지난해 8월 거래량(4064건)과 비교하면 차이가 크다.

특히 5월 1743건, 6월 1074건, 7월 516건으로 주택 시장의 ‘거래절벽’이 더 가팔라지고 있다.

시장에서는 매수세를 찾아보기 힘들다.

기준금리 인상 가속화와 경기 침체 우려가 커지고 있기 때문이다.

 

한국부동산원에 따르면 이번 주(8일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 84.4로 지난주(84.6)보다 0.2포인트 하락했다.

2019년 7월 8일(83.2) 이후 3년 1개월 만에 가장 낮은 수준이다.

이 지수가 100보다 낮으면 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 의미다.

 

집값은 하락폭이 커지고 있다. 이번 주 서울 아파트 가격은 지난주보다 0.08% 하락, 2019년 이후 3년 4개월 만에 가장 높은 하락률을 보였다.

전문가들은 이런 상황이 당분간 이어질 것으로 내다본다.

전 세계에서 스태그플레이션(경기 불황 속 물가 상승)에 대한 공포가 확산하고 있기 때문이다.

 

중앙SUNDAY가 1~6일 국내 부동산 전문가 20명에게 주택 시장 전망에 대해 물어본 결과 응답자의 75%가 ‘비관적’이라고 답했다.

‘보통’이라는 응답이 20%, ‘낙관적’이라는 응답은 5%에 그쳤다.

 

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “기준금리가 치솟으면서 주택담보대출 금리가 7%까지 치솟았다”며 “금리가 더 오를 가능성이 커 당분간 매수심리가 살아나기 힘들다”고 내다봤다.

 

글로벌 금융위기 속에 주택 매수심리가 꽁꽁 얼어붙으면서 장기 침체가 시작된 2008년과 닮았다는 분석도 나온다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “대외 경제의 불확실성이 크고 내수 침체 가능성이 높다”며 “금융위기 때처럼 침체가 길어질 수 있다”고 진단했다.

문제는 주택 거래가 갑자기 뚝 끊기는 등 주택 시장의 경착륙 가능성이 커졌다는 것이다.

 

거래절벽이 이어지면서 집값이 급락하면 한국 경제에도 큰 부담이다.

당장 부동산중개·인테리어·건설업계 등 관련 산업이 급속히 위축되고 있다.

 

김용하 순천향대 IT금융경영학과 교수(전 한국보건사회연구원장)는 “시장이 너무 빠르게 침체되면 집을 산 국민의 원리금 상환 부담이 가중되면서 가계부채 문제가 악화할 것”이라며 “이는 소비 침체와 국가 경제의 활력도 저하로 이어질 수 있다”고 말했다.

 

이 때문에 전문가들은 규제지역이나 15억원 초과 주택에 대한 대출 금지 등 지난 정부의 반(反)시장적 규제를 서둘러 걷어내 시장이 정상 작동하도록 유도해야 한다고 입을 모은다.

주택 시장이 연착륙해야 경제에 미치는 영향을 최소화하면서 집값도 잡을 수 있다는 것이다.

 

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “비정상적으로 급등한 세제와 대출 규제 등으로 지금은 정작 내 집 마련이 필요한 사람도 집을 살 수 없는 상황”이라며 “이를 조속히 정상화해 주택 거래의 숨통을 틔워줘야 한다”고 말했다.

 

 

 

 

 

이창균·황건강·신수민 기자 smilee@joongang.co.kr

 

 

 

 

 

 

 

 

한국부동산원에 따르면 이달 둘째 주(8일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 84.4로

14주 연속 하락했다. 사진은 서울시내의 한 주택단지. [뉴시스]

 

 

 

 

주택 시장 비관적”, 65% “장기침체는 없을 것”…2008년과 닮은 듯 달라

 

 

 

 

 

 

주택시장에 먹구름이 드리우고 있다.

기준금리 인상 등 대내외 악재 속에 거래량이 줄면서 집값은 하락세다.

지난해 3월 12억4000만원에 팔렸던 서울 노원구 상계주공7단지 79㎡형(이하 전용면적)은 올 6월 2억4000만원 하락한 10억원에 거래됐다.

 

경기도 평택 고덕국제신도시파라곤 84㎡형은 이달 6억4000만원에 거래돼 지난해 9월(9억8000만원) 대비 3억4000만원 하락했다.

그나마 최근까지 버티던 서울 강남 집값도 하락세로 돌아섰다.

송파구 잠실엘스 84㎡형이 지난달 22억5000만원에 거래돼 올 6월(24억원)에 비해 1억5000만원 하락했다.

 

세종·대전·대구 등지는 집값 하락세가 가팔라지고 있다. 세종 다정동 가온4단지e편한세상푸르지오 84㎡형은 지난달 7억3000만원에 거래돼 2020년 11월(11억2000만원) 대비 3억9000만원 하락했다.

지난해까지 이례적으로 집값이 폭등, 무주택자들이 고통의 늪에 빠진 것을 고려하면 완만한 집값 안정세(시장 연착륙)는 환영할 일이라는 게 각계의 공통된 인식이다.

 

문제는 올 들어 대내외의 각종 위기 징후로 한국 경제에 적신호가 켜진 상황에서 집값이 폭락, 부동산 시장이 장기 침체(시장 경착륙)로 이어질 수 있다는 것이다.

이 경우 가계부채 뇌관 등에 따른 국가적인 부담이 가중된다.

 

특히 최근 부동산 시장에선 소비심리가 극도로 위축되면서 거래량이 급감한 이른바 ‘거래절벽’ 현상에 대한 우려의 목소리가 크다.

이 같은 거래절벽 현상은 집값 하락세를 폭락세로 바꿔 부동산 시장의 장기 침체를 유발할 수 있기 때문이다.

 

상반기 주택 거래량 작년의 반 토막

 

국토교통부에 따르면 올 상반기 전국 주택 거래량은 31만260건으로 지난해 상반기(55만9323건)에 비해 44%가량 감소했다. 반 토막 난 셈이다.

매물이 나와도 지난해처럼 적극 매수하려는 수요가 없다.

 

국토연구원은 이달 보고서에서 국내 부동산 시장이 올 5월부터 본격적인 하락 국면에 접어들었고, 하반기엔 집값이 더 내려갈 것이라고 분석했다.

 

부동산 시장의 소비심리 지수와 거시경제 여건 등의 압력 지수를 종합(K-REMAP)한 결과 올 6월 87.9포인트로 지난해 6월 139.6, 12월 111.4를 각각 기록했을 때보다 하락세가 두드러진 것을 근거로 제시했다. K-REMAP은 115 이상일 때 상승장, 94 이하일 때 하락장을 가리킨다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그래픽=이정권 기자 gaga@joongang.co.kr

 

 

 

 

 

 

일각에선 최근 분위기가 금융위기 여파로 거래량이 줄면서 수년간 집값 하락세를 불러왔던 2008년 글로벌 금융위기 때와 비슷하다는 분석이 나온다.

장기 침체 국면의 초입인 게 아니냐는 것이다.

 

가파른 인플레이션(물가 상승)과 기준금리 인상, 글로벌 공급망 대란 등이 겹치면서 경제 위기론이 팽배한 올해 상황과 앞으로의 쉽지 않을 극복 여정을 고려하면 2008년 이후 수준의 부동산 혹한기(酷寒期)가 재현될 가능성이 크다는 얘기다.

 

양지영 양지영R&C연구소장은 “세계적인 경제 위기라는 점뿐 아니라 원자재 가격 급등, 진보 정부 하에서 수년간 공급 부족에 따른 집값 폭등 후 보수 정부로 넘어왔다는 점 등이 금융위기 때와 매우 닮았다”고 말했다.

 

실제로 중앙SUNDAY가 이달 1~6일 부동산·건설·도시공학 등 전공 교수, 관련 국책·민간 연구기관, 부동산 개발업 관계자 등 부동산 전문가 20명을 대상으로 부동산 시장 전망에 대해 물었더니 전문가의 75%(15명)가 부동산 시장을 ‘비관적’이라고 전망했다.

‘보통’이라는 응답이 20%(4명), ‘낙관적’이라는 응답은 5%(1명)에 그쳤다.

전문가 대부분이 부동산 시장이 이미 침체 단계에 접어든 것으로 진단한 동시에, 이 침체가 당분간 지속될 가능성이 크다고 본 것이다.

 

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “집값이 고점에 이르렀다는 사회적 인식이 확산한 상황”이라고 덧붙였다.

전문가들은 현재 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치고 있는 변수로 기준금리 인상을 꼽았다.

 

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “금리 인상과 함께 입주 등 공급 물량의 변화, 지난 수년간 가팔랐던 집값 상승세에 따른 피로감 확산 등이 영향을 미치고 있다”고 설명했다.

이에 거래량 감소와 집값 하락이 본격화된 최근의 주택시장 분위기를 놓고 보면 2008년 금융위기 초입 무렵과 비슷하다.

 

정권 교체로 부동산 정책이 일대 전환기를 맞았다는 점, 코로나19 팬데믹의 진정과 우크라이나 사태 등으로 금융위기 직전처럼 기록적인 인플레이션 상황이 빚어진 점 등도 그때와 유사하다.

이 인플레이션 때문에 올 들어 주거용 건물 건설 공사비용이 급등한 점도 2008년과 유사하다.

 

기준금리 2008년과 정반대로 움직여

그런데 전문가들은 2008년과 지금의 상황이 비슷한지를 묻는 질문에는 ‘비슷하지 않음’(40%, 8명)과 ‘매우 비슷하지 않음’(10%, 2명)을 더 많이 선택했다.

‘보통’(15%, 4명)이라는 응답자까지 고려하면 2008년과 비슷하다고 본 응답 비율을 앞섰다.

2008년 상황과 ‘비슷함’(20%, 4명) 또는 ‘매우 비슷함’(15%, 3명)을 선택한 응답자는 전체의 35%였다.

 

2008년처럼 주택시장이 침체 국면으로 접어들고 있는데 2008년과는 차이가 있다는 인식은 크게 두 가지 이유 때문으로 풀이된다.

 

우선 2008년과 현재는 외형적인 차이가 있다. 김경민 서울대 환경대학원 교수는 “금융위기 이전엔 기준금리가 5%에 달했기에 금융위기가 닥친 뒤 (금리를) 2%대로 크게 인하할 수 있었다”며 “지금은 경제 위기 국면이지만 금리를 인상해서 인플레이션을 잡아야 하는 상황이라 그때와 비슷하지 않다”고 말했다. 기준금리가 2008년과는 정반대로 움직이고 있다는 얘기다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그래픽=남미가 nam.miga@joongang.co.kr

 

 

 

 

 

 

주택시장의 질도 2008년과는 좀 다르다. 국토부에 따르면 2008년엔 전국에서 총 16만5599가구의 미분양 물량이 발생했다.

그런데 올 6월 기준 전국 미분양 물량은 2만7910가구다.

 

김승배 피데스개발 대표는 “2008년 당시엔 (2005년부터 시행된) 분양가상한제 회피 물량, 고분양가가 책정된 대규모 분양이 있어서 미분양 물량이 16만 가구에 달하는 공급과잉이 빚어지던 상황”이라고 말했다.

 

그러나 최근엔 문재인 정부가 주택 공급보다는 각종 규제를 통해 주택 수요를 줄이는 데 정책 초점을 맞추면서 공급이 크게 부족한 상황이 이어졌다.

그러다 보니 1년 전보다 44%가량 감소한 전국 주택 거래량에 비해 집값 하락 수준은 2008년보다 미미하다.

 

KB국민은행에 따르면 올해 수도권 아파트 매매가격 변동률은 5월까지 ‘상승’을 유지하다 6월 들어 0.04% 내렸다. 7월에도 0.12% 하락했다.

서울의 ‘강남 불패’도 아직까지 비교적 유지되고 있다.

 

강남 3구(서초·강남·송파구) 가운데 송파구 정도만 눈에 띄는 집값 하락 사례가 있었고, 강남·서초구는 일반적으로 서울·경기 또는 전국 집값 하락세에 비해 미미한 하락률을 보이고 있다.

 

서초구의 경우 지난달까지만 해도 집값이 오히려 상승세를 보였다. 반면 2008년에는 서울 강남권의 하락장 시작이 뚜렷했다.

2008년 약 15억원 하던 강남의 한 아파트는 몇 년 뒤 7억~8억원까지 떨어지기도 했다.

 

이 때문에 전문가 65%(13명)는 ‘2008년 이후처럼 부동산 시장이 장기 침체되진 않을 것’으로 내다봤다. 손재영 건국대 부동산대학원 교수는 “현 시점에서 금융위기 수준의 강한 경제 위기 조짐까진 나타나지 않고 있다”며 “금융위기 이후처럼 집값이 크게 하락하거나 침체가 장기화되진 않을 것”이라고 전망했다.

 

다만 침체 수준이 ‘상당히 비슷할 것’(25%, 5명) 또는 ‘어느 정도 비슷할 것’(10%, 2명)이라는 응답도 적지 않았는데, 이들 역시 금융위기 때보단 침체 강도가 덜할 것으로 내다봤다.

이들에게 침체기가 어느 정도 이어질지를 물었더니 4명이 ‘3~5년’이라고 답했고, 2명은 ‘6~7년’, 1명은 ‘1~2년’이라고 응답했다.

 

금융위기 이후엔 2014년까지 6년 이상 침체가 이어졌다. 3~5년 침체를 예상한 권대중 명지대 교수는 “대외 경제의 불확실성과 내수 경제 침체 가능성, 인플레이션과 금리 인상 등을 종합적으로 고려할 때 3~5년 정도 침체가 불가피해 보인다”고 분석했다.

 

전문가 55% “집값 10%대 이하 하락”

향후 집값(서울 기준)이 2008년 이후보다 완만하게 하락할 것으로 내다본 전문가도 가파른 하락을 예상한 전문가보다 많았다.

 

가장 많은 30%(6명)의 응답자가 고점 대비 ‘1~9% 하락’을 예상했고, ‘10%대 하락’이라는 예측이 25%(5명)로 뒤를 이었다.

‘반등 후 상승’을 내다본 응답자도 20%(4명)나 됐다.

 

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “고가 부동산 시장인 서울 중심지나 핵심지의 재건축 사업이 2008년 이후 같은 큰 폭의 하락 발생을 방지한다”며 “서울 집값이 짧은 조정기를 거쳐 반등 후 상승할 것”이라고 덧붙였다.

‘20%대 하락’과 ‘30%대 하락’을 점친 응답자는 각 10%(2명), ‘40%대 하락’을 예상한 응답자는 5%(1명)뿐이었다.

전문가들은 시장 침체의 강도보다도 문재인 정부가 강화한 규제로 인해 주택시장이 왜곡돼 있다는 점을 우려한다.

 

주택 공급 대신 규제로 일관하면서 집값이 급등해 이 과정에서 상대적으로 소득이 적은 20~30대 ‘MZ세대’가 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은) 대출을 통해 무리하게 집을 샀고, 이제는 금리 인상으로 MZ세대의 상환 부담이 가중되고 있다.

 

집값이 최근 하락세로 돌아섰지만, 최근 5년간 가파르게 오른 탓에 무주택자의 내 집 마련은 여전히 요원하다.

그렇다면 전·월세 등 임대차 시장이라도 안정적이어야 하는데, 주택 공급의 지연과 임대차법 개정 등으로 몇 년째 불안이 이어지고 있다.

 

지난 수년간 무주택자들을 괴롭혔던 기록적인 집값 폭등세가 꺾인 것은 반가운 일이지만, 문제는 간단하지 않다.

우리 국민 전체의 순자산 중 3분의 2 이상(75.3%)은 주택 등 부동산에 묶여 있다(주택 52.6%, 주택 이외 부동산 22.7%). 이런 상황에서 부동산 시장이 경착륙하면 한국 경제의 활력도는 떨어질 수밖에 없다. 가계부채 문제가 악화하면서 소비 침체와 내수 불황으로 이어질 공산이 커지기 때문이다.

 

윤 수석연구원은 “부동산 시장 연착륙을 위해서는 실수요까지 옥죄고 있는 대출이나 세금, 공급 규제와 같은 비정상적인 것부터 정상화해야 한다”고 강조했다.

 

오지윤 한국개발연구원 부동산연구팀장은 “지금의 거래절벽은 금리에 대한 불확실성, 나아가 인플레이션에 대한 불확실성에서 비롯된 측면이 강하다”며 “정부가 기대인플레이션을 안정화하려는 노력을 이어가야 한다”고 덧붙였다.

 

 

 

 

이창균 기자 smilee@joongang.co.kr

 

 

 

 

 

 

 

경축사하는 윤석열 대통령 (서울=연합뉴스) 안정원 기자 = 윤석열 대통령이 15일

서울 용산 대통령실 청사 잔디마당에서 열린 제77주년 광복절 경축식에서 경축사

를 하고 있다. 2022.8.15 jeong@yna.co.kr 

 

 

 

 

 

 

 

[尹정부 100일] 주택시장 정상화 지금이 적기...빠른 주택 공급이 관건

 

 

 

 

 

 

집값 하락세…정책 보단 금리인상 등 경제 하방압력 요인 커

'8·16 대책'…부동산 시장 안정의 '가속화'
'재초환' '안전진단' 규제 완화 쟁점

 

 

 

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 윤석열 정부 출범 100일 동안 집값이 하락세를 보이며 안정화될 가능성이 커지고 있다.

전 정부가 내놓은 26번의 부동산 대책에 집값이 천정부지로 치솟았지만 윤 정부는 아무런 대책을 내놓지 않았지음에도 집값이 자연스레 떨어지는 상황이 연출되고 있는 것이다.

 

부동산 분야만 놓고보면 '천우신조(天佑神助)'의 기회가 온 것이란 분석이 나온다.

실제 집값 단기 급등에 따른 피로감이 누적된데다 연말까지 전세계적으로 금리 인상 기조가 지속될것이란 전망이 나오면서 집값은 하락세를 이어갈 것이란 전망이 많다.

주택공급확대 공약은 새 정부 출범 이후 100일이 다 됐지만 제대로 이행되지 못했다.

 

지난달 21일 부동산 세제는 손 봤지만 재건축·재개발 사업이 정상궤도에 오르지 못한 탓이다.

전국 재건축 단지들은 재건축 관련 규제 완화와 관련된 재건축초과이익환수제(재초환) 개정만을 목 빠지게 기다리고 있는 상황이다.

 

16일 발표된 윤 정부의 부동산 대책에 따라 주택공급확대에 속도가 붙을 것으로 보인다.

재초환 세부 감면에 대해선 다음달 중 추가로 발표할 예정이다.

안전진단 규제 완화 역시 적용 범위나 시행시기는 시장 상황을 모니터링 한 후 올해안에 마련한다는 방침이다.

 

금리인상으로 인한 거래절벽 현상과 정부의 대규모 주택공급으로 부동산 시장 안정화가 가속화될 것으로 업계는 보고 있다.

다만 조기 공급 물량보다 2025년 이후 공급 물량이 많은 부분은 아쉽다는 지적이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 대통령실

 

 

 

 

 

◆ 주택공급확대·규제완화 공약 이행률 미흡에도 집값은 '하락세'

 

새 정부가 들어선지 100일이 됐지만 주택공급확대 공약 이행률은 절반 이하다.

대선 당시 주거 안정 공약의 큰 틀은 세제 완화와 대규모 공급 확대였다.

하지만 일부 세제 완화가 이뤄졌을뿐 아직까지 양도세 다주택자 중과 폐지와 종부세·재산세 통합, 취득세 완화 등 해결해야 할 과제가 산적해 있다.

 

주택 공급물량 확대 역시 아직까지 계획만 세웠을 뿐 진전이 없는 상황이다.

우선 정부는 생애최초 주택구입자의 주택담보대출비율(LTV) 80% 확대와 다주택자 중과세 폐지 등 수요를 늘리는 정책을 내놨다.

 

이달부터 생애최초 LTV 비율은 주택 소재지역과 가격, 대출자의 소득과 관계없이 최대 80% 총 6억원 한도까지 확대했다.

 

기존 생애최초 주택구입자의 LTV는 9억원 이하 주택의 경우 투기 및 투기과열지구에서는 50%, 조정대상지역에서는 60%였다.

다주택자 중과세 폐지가 담기 세법개정안도 마련됐다.

 

종합부동산세 기본 공제를 6억원에서 9억원으로 올리고 다주택자에 대한 종부세율도 2019년 기준(0.5%~2.7%)으로 낮췄추기로 했다.

세 부담이 줄어들 가능성이 높아지면서 매물은 감소하고 있는 추세다.

 

지난 12일 기준 서울 아파트 매물은 6만1800건으로 종부세 완화안 발표 직전인 지난달 20일(6만4668건)에 비해 4.4% 줄었다.

같은 기간 전국 아파트 매물은 43만7554건에서 39만7554건으로 8.4% 감소했다.

다만 매물 회수 움직임에도 금리 인상 기조로 매수심리가 극도로 위축되면서 거래량이 급감하고 있다.

 

지난 6월 서울 아파트 매매거래는 2014건으로 전월 동기 대비 15.0% 줄었다.

같은 기간 전국으로 보면 지난 5월 3만7124건에서 6월 2만8147건으로 24.1% 감소했다. 인천과 경기도 역시 각각 21.2%, 26.3% 줄었다.

 

거래 감소에 천정부지 치솟았던 집값 역시 떨어지고 있다.

올해 8월 둘째주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 전국 아파트 매매가격지수 변동률은 지난주 -0.06%에서 -0.07%로 0.01%포인트 하락폭이 늘었다.

 

서울의 아파트 매매가격지수 역시 -0.08%로 직전주 보다 0.01%포인트 떨어졌다.

인천과 경기 역시 -0.10%, -0.15%로 하락폭이 확대됐다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[서울=뉴스핌] 원희룡 국토교통부 장관이 16일 서울정부청사에서 '국민주거안정 실현방안'

브리핑을 하고 있다. [사진=국토부] 2022.08.16 min72@newspim.com

 

 

 

 

 

 

◆5년간 전국 270만 가구 공급…"재초환·안전진단 규제 완화"

 

집값이 하락세를 보이고 있는 가운데 정부는 '국민 주거안정 실현 방안'을 통해 향후 5년간 전국에 270만 가구를 공급한다고 발표했다.

윤석열 대통령이 대선 기간 공약으로 내세웠던 '250만+α'에서 α를 20만 가구로 채워넣은 것이다.

또다른 공약이었던 '청년 원가 주택'과 '역세권 첫 집'은 통합 사업으로 추진된다.

 

구체적으로 정부는 수요가 많은 지역에 보다 많은 주택을 공급한다는 계획이다.

이에 따라 '재개발·재건축 사업 정상화 착수'를 주택 공급의 핵심으로 삼았다.

 

서울 10만 가구를 포함해 전국에서 22만 가구 이상의 정비구역을 신규 지정하고 '재건축초과이익환수제'에 따른 높은 재건축부담금을 줄여 사업 속도감을 높이는 한편, 안전진단 규제를 완화해 재건축 추진에 걸림돌을 제거한다는 계획이다.

 

안정적인 중장기 공급 기반 확보를 위해 2023년까지 15만가구 내외 신규 공공택지 후보지를 발굴한다. 신도시 교통여건 개선을 위해 GTX 조기 개통, 광역버스 신설 등 맞춤형 개선대책도 마련할 방침이다.

1기 신도시의 경우 내년 중 연구용역을 거쳐 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 수립할 예정이다.

주택 공급까지 걸리는 시간도 단축시킨다.

 

이를 위해 주택 인허가 절차를 개선하고 소규모사업 추진 애로요인을 해소한다.

아울러 주택공급 촉진지역 제도 도입을 검토한다.

 

청년원가, 역세권 첫집 등을 통해 무주택 서민의 내집 마련을 지원하는 등 끊어진 주거사다리 복원에도 앞장선다.

 

우선 임대로 살면서 분양여부 및 시기를 자유롭게 선택할 수 있는 신개념 민가분양 모델도 도입한다.

민간 리츠가 공급주체로, 수분양자는 분양가의 절반으로 최대 10년간 임대거주가 가능하며, 나머지 절반은 분양전환 시 감정가로 납부하게 된다.

 

이같은 주거사다리를 위한 공공주택 공급 확대는 시장 안정에 기여할 가능성이 높은 것으로 평가된다. 문재인 정부 출범 당시 나타났던 주택공급과잉을 그대로 방치해 결국 분양주택은 물론 임대주택도 부족하게 됐던 시장 상황을 재연하지 않겠다는 의지로 풀이된다.

 

특히 15만 가구 규모 공공택지 확보는 중장기적인 집값 안정을 이끌 수 있는 요소라는 점에서 주택 부족에 대한 우려를 불식시키는 수단으로 꼽힌다.

 

◆'8.16' 대책으로 시장 안정 '가속화'…후반부 물량 치중은 '아쉬움'

 

전문가들은 윤 정부의 정책 요인보다 실물경제의 하방압력이 워낙 강해 집값 하락이 이어지고 있다고 입을 모았다.

집값 상승으로 수요가 줄어들고, 금리 인상으로 대출 이자 부담이 늘어난 만큼 거래절벽 현상이 나타나고 있다는 것이다.

 

다만 정부가 이번에 내놓은 대규모 주택 공급 대책이 시장 안정의 가속화에 도움이 될 것이란 분석이 나온다.

 

한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 "(이번 주택공급 대책은)시장 안정 가속화에 도움이 될 것"이라며 "다만 공공택지 물량을 조기에 공급하는 것보다 후반부에 치중돼 있는 부분은 아쉽다"고 말했다.

 

그러면서 "정부가 좀 더 공급계획에 박차를 가해 내후년에 공공택지 물량을 조기에 공급한다면 (시장 안정화에) 더욱 도움이 될 것"이라고 덧붙였다.

임병철 부동산R114 리처시 팀장은 "새 정부의 공급 대첵에는 주택 공급 확대와 더불어 공급에 속도를 내기 위해 다양한 내용이 포함돼 있어 시장에 긍정적인 시그널을 줄 것으로 예상된다"고 내다봤다.

 

하지만 방향성을 명확하게 제시한데 반해 장소와 시기, 방법 등 구체성이 결여된 부분은 아쉬움으로 남는다.

일각에선 재초환 규제 완화와 안전진단 규제 완화 계획에 대한 법안 통과 여부가 쟁점이 될 것이란 우려가 나온다.

 

임 팀장은 "재건축초과이익환수제와 안전진단 제도 개선 등은 향후 구체적인 실행 방안이 추가적으로 발표될 예정이고, 다수의 대책들도 법 개정이 필요한 부분이 많아 당장에 주택시장에 미치는 영향은 크지 않을 것"이라며 "이번 공급 대책으로 매수세가 회복되긴 쉽지 않아 보인다"고 말했다.

 

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 "민간중심과 규제완화로 공급을 늘리겠다는 건 좋다"면서 "다만 규제완화로 인해 어느정도 공급이 될 건지 예측을 하고, 지금 현재 진행되고 있는걸 어떻게 하겠다는 구체성은 결여돼 있다"고 지적했다. 

 

 

 

 

 

 

min72@newspim.com

 

 

 

 

 

 

 

서울시내 아파트 단지. 뉴시스 자료사진.

 

 

 

 

 

주택시장 침체에 '미분양 공포' 확산…전년比 71.3% 늘어

 

 

 

국토부 자료, 6월말 미분양 주택 2만7910가구
전월比 2.0%, 전년동월比 71.3% 등 증가세 보여
집 다 짓고도 분양안된 '준공 후 미분양'도 늘어
주택산업연구원 "미분양 물량 전망치 상승세"

 

 

 

 

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 기준금리 인상과 대출규제 등으로 주택시장이 침체되면서 미분양 주택도 늘고 있다.
특히 주택사업자들이 체감하는 미분양 물량 전망도 올해 들어 꾸준히 상승세를 보이고 있어 '미분양 공포'가 전국적으로 확산될 수 있다는 우려가 커지고 있다.

18일 국토교통부에 따르면 전국 미분양 주택(6월말 기준)은 전월(2만7375가구) 대비 2.0% 증가한 2만7910가구로 집계됐다.

전년(1만6289가구) 동월과 비교해서는 71.3%(1만1621가구) 늘었다.

전국 미분양 주택은 지난해 9월 1만3842가구로 역대 최저 수준까지 떨어졌지만 금리 인상 등이 본격화되면서 2021년 10월부터 꾸준히 증가세를 보였다.
미분양 주택이 늘어나기 시작한 지난해 10월과 비교해 수도권의 미분양 주택은 3배 이상(1290가구→4456가구) 늘었고, 지방은 83.4%(1만2785가구→2만3454가구) 증가했다.

특히 집을 다 짓고도 주인을 찾지 못한 '준공 후 미분양'도 전월(6830가구) 대비 4.4%(300가구) 증가한 7130가구로 집계됐다.
서울은 지난 5월 준공 후 미분양 주택이 37가구에 불과했지만 6월에는 215가구로 178가구나 늘었다. 경기 역시 같은 기간 407가구에서 496가구로 21.9% 증가했다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 8월 준공된 서울 광진구 자양동 '호반써밋자양'은 미분양 물량이 3가구(7월 말 기준)로 집계됐고, 강북구 '칸타빌수유팰리스'는 총 분양가구수(216가구)의 절반에 달하는 115가구가 아직 주인을 찾지 못했다.

강동구 길동 '경지아리움' 역시 32가구가 준공 후 미분양 물량으로 남아있다.

올해 들어 주택 수요자들의 관망세가 지속되면서 평균 청약 경쟁률과 최저 당첨가점이 모두 하락하는 등 청약시장도 영향을 받고 있다.
부동산 정보업체 리얼투데이에 따르면 올해 상반기 전국 아파트(공공·민간 사전청약 아파트 제외)의 평균 청약 경쟁률은 지난해 상반기(18.2대 1)보다 낮은 평균 14.0대 1로 집계됐다.

 

평균 최저 당첨가점(만점 84점)은 24.1점으로 지난해 같은 기간(30.8점)보다 하락했다.
주택 사업자들이 체감하는 미분양 물량 전망치도 상승세를 보이고 있다.

주택산업연구원에 따르면 전국 미분양 물량 전망은 올해 4월 94.5에서 5월 102.8로 기준선(100.0)를 상회하기 시작해 ▲6월 105.3 ▲7월 115.4 ▲8월 124.3까지 치솟았다.

경기침체에 대한 우려와 금리 인상에 따른 수요자들의 부담이 커지면서 아파트 분양과 관련해 주택사업자들이 보수적으로 시장에 접근할 가능성도 커지고 있는 것이다.

권지혜 주택산업연구원 연구원은 "현재의 주택가격 하락과 침체 분위기는 금리 인상이 멈추고, 경기 회복 조짐이 나타날 때까지 지속될 것으로 보인다"며 "계속해서 증가하는 미분양 물량에 대해서도 변화하는 경기상황과 수급 상황을 종합적으로 분석해 공급 대책에 반영할 필요가 있다"고 밝혔다.

 

 

 

 

 

◎공감언론 뉴시스 hong1987@newsis.com

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지난해 6월3일(현지시간) 미국 캘리포니아주 밸리센터에서 주택이 건설되고 있는

모습.로이터뉴스1

 

 

 

 

 

 

 

 

주택건설업계...주택시장 '침체', 올해 신축 급감 전망

 

 

 

미국의 주택시장지수(HMI)가 2년 전 시작된 코로나19 대유행 이후 가장 낮은 수준으로 떨어져 ‘주택시장 침체’에 빠진 것으로 업계에서 보고 있는 것으로 나타났다.

15일(현지시간) 폭스비즈니스를 비롯한 미 언론은 주택시장 체감지표로 활용되는 8월 전미주택건설협회(NAHB)/웰스파고 주택시장지수가 8개월 연속으로 떨어지면서 2020년 5월 이후 가장 낮은 49를 기록했다고 보도했다.

 

또 기대치였던 55에 못 미쳤을 뿐만 아니라 50 이하로 떨어지면서 주택 건설 환경이 부정적임을 보여줬다.
NAHB/웰스파고 주택시장지수는 매달 미국 주택업계 회원 14만명을 대상으로 설문조사를 통해 산출된다. 50 이하는 악화를, 이상은 개선을 뜻한다.

8월 지수는 8개월 연속으로 떨어진 것으로 2008년 글로벌 금융위기 이후 가장 긴 하락이다.
이 지수는 2020년 11월에는 낮은 금리와 코로나19에 따른 미국 주택 구매자들의 넓은 주택 선호, 넉넉한 현금 덕에 35년 중 가장 높은 90을 기록한 후 1년전 80으로 떨어졌다.

NAHB의 수석 이코노미스트 로버트 디츠는 정확한 주택시장 침체 개념은 없으나 주택건설 승인 건수 하락과 NAHB/웰스파고 지수가 8개월 연속 떨어지고 50 이하를 나타내고 있는 것은 침체임을 보여주고 있다고 밝혔다.

 

 

그는 연방준비제도(연준)의 금리 인상과 건축비 상승이 주택 침체를 일으켰으며 “코로나19 대유행 이전 주택 건축 기간이 평균 4~6개월반 정도 소요됐으나 현재 8개월 이상 걸린다”라고 말했다.
그는 올해 미국 주택 신축 규모가 100만에서 많게는 400만채 가까이 줄어들 것으로 전문가들이 전망하고 있다고 설명했다.

금리에 민감한 주택시장은 최근 수개월 동안 미 중앙은행인 연준이 지난 30년 중 가장 빠른 속도로 금리를 인상하면서 냉각되기 시작했다.

연준은 올해 4회에 걸쳐 금리를 올렸으며 6월과 7월에는 각각 ‘자이언트 스텝’인 0.75%p를 인상했으며 9월에도 비슷한 인상이 유력한 상태다.

금리가 오르면서 30년만기 주택담보(모기지) 이자는 1년 전 2.86%에서 지난 11일 현재 5.22%로 거의 2배 급등했다.
미국 로스앤젤레스의 부동산 투자 스타트업 인베스트파 최고경영자(CEO) 안드레 스튜어트는 USA투데이와 가진 인터뷰에서 현재는 미국에서 주택을 구입하기 좋은 시기가 아니라고 말했다.

 

그는 “치솟은 금리로 인해 미 주택시장이 조정에 들어갔다”라며 침체에서 벗어나도록 하기 위해 연준이 내년 초부터 금리를 내리게 될 것으로 예상했다.

한편 8월 NAHB/웰스파고 주택시장지수에 대해 자산운용사 블리클리 어드바이저리 그룹의 최고투자책임자(CIO) 피터 부크바는 미국 경제에 침체가 확산되고 있음을 보여주는 것이라고 말했다.

1년전에 CNBC방송에 출연해 미국 주택시장 붕괴를 예견했던 부크바는 이날 같은 방송에서 연준이 부동산 거품을 키우고 있으며 물가 상승을 금리 인상으로 대처하는 것은 중대한 실수라고 비판했다.

 

 

 

 

jjyoon@fnnews.com 윤재준 기자

 

 

 

 

 

 

 

서울 송파구 롯데월드타워 서울 스카이에서 바라본 잠실 일대 아파트 단지 전경

연합뉴스