주택공급계획 후속발표에..주정심 개최도 1~2달가량 소요 공공 이어 민간지표서도 약 3년 만에 집값 하락 전환
(서울=뉴스1) 김진 기자 = 주택 가격 하락폭이 커지는 가운데 지방 도시를 중심으로 규제지역 해제를 요구하는 목소리가 나오고 있다.
앞서 정부가 연말 이전 추가 해제 가능성을 열어 두면서 이를 심사하는 주거정책심의위원회(주정심) 개최 시점에 관심이 쏠린다.
29일 주무부처인 국토교통부와 부동산 업계 등에 따르면 차기 주정심 개최에는 1~2개월가량 시간이 걸릴 전망이다.
정부의 270만가구 주택공급 계획이 발표됐으나 구체적인 공급 지역이 공개되지 않은 만큼 시장 영향을 모니터링하는 기간이 길어지기 때문이다.
정부는 9~10월에 걸쳐 신규 정비구역(22만가구), 역세권첫집 등 청년주거(50만가구) 등 주택공급계획 후속조치를 순차 발표할 예정이다.
주정심에 앞서 지역별 시장 상황을 파악하는 상세조사도 아직 이뤄지지 않아 당장 규제지역 추가 해제를 기대하기엔 이르다는 관측이 나온다.
주정심은 통상 6월과 12월 연 2회 개최됐으나, 정부는 출범 이후 처음 열린 지난 6월 주정심 직후 연이은 금리 인상 등을 고려해 '상시 개최' 가능성 열어놨다.
당시 수도권을 제외한 전국 17개 시군구가 규제지역에서 해제되며 투기과열지구 43곳, 조정대상지역 101곳으로 줄었는데 시장의 기대에 미치지 못했다는 반응이 나왔다.
이에 원희룡 국토부 장관은 지난 1일 국회 국토교통위원회에 출석해 "1차 해제가 미흡하다고 보고 있다"며 "필요하다면 연말 이전에도 추가 조치를 검토할 것"이라고 말했다.
추경호 부총리도 16일 "정부는 변화된 시장 환경을 고려해 안정세가 확고한 지역에 대한 규제지역 추가 해제 등을 포함한 부동산 정상화 과제를 보다 속도감 있게 추진해 나갈 예정"이라고 밝힌 바 있다.
주정심 개최에 관심이 쏠리는 이유는 주택가격 하락폭이 점점 커지고 있기 때문이다.
한국부동산원의 전국 주택종합 매매가격지수가 지난 6월부터 하락한 데 이어 KB국민은행 조사 결과도 이달 3년1개월 만에 하락했다.
KB시세에 따르면 이달 전국 주택종합 매매가격지수는 전월 대비 0.14% 하락한 100.728이다. KB시세 조사에서 전국 주택가격이 하락한 것은 2019년 7월 이후 처음이다.
전국 시각총액 상위 50개 아파트 단지의 가격 변화를 반영하는 선도아파트 50 지수 증감률도 -0.72%로 집계됐다. 2년 2개월 만에 하락 전환한 7월(-0.24%)의 3배다.
특히 지방 도시를 중심으로 하락세가 두드러진다.
올해 1월부터 내리 하락세인 대구의 매매가격지수 증감률은 전월 대비 -0.456%를 기록했다.
대전은 같은 기간 -0.587%, 지난해 8월부터 하락한 세종은 -0.68%로 집계됐다.
업계에서는 현재 규제지역 모두 정량적 해제 요건을 충족했으나, 향후 주정심에서 지방 중소도시 중심의 규제지역 해제가 이뤄질 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 반면 수도권과 5대 광역시의 경우 가시적인 해제는 어려울 것으로 봤다.
규제지역에서 해제되면 대출 한도가 늘고 종합부동산세 등 각종 세 부담이 덜어지는 만큼 시장에 영향을 줄 수 있어서다.
주택가격이 크게 하락했지만 여전히 청약경쟁률이 높고, 대통령 제2집무실 로드맵이 나온 세종 역시 한동안 규제가 유지될 가능성이 높은 것으로 봤다.
다만 한국은행이 사상 처음으로 기준금리를 4번 연속 인상하는 등 강경한 행보를 보이면서 주정심이 연내 추가 개최되기 전까지 각 지방자치단체의 규제지역 해제 목소리는 계속될 전망이다. 경기 동두천시의회와 충남 천안시의회는 지난달 '조정대상지역 지정 해제 촉구 결의안'을 만장일치 채택했고, 천안시장은 최근 원 장관을 만나 지역 핵심현안으로 규제지역 해제를 건의했다.
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전·월세 4년 시대' 자리잡나..갱신계약 비율 50% 넘었다
최근 1년간 서울 아파트 임대차 시장..집계 이래 최고치"전셋값 너무 올라서 갈 곳 없어"..계약갱신청구권 등 영향
지난 1년간 서울 아파트 전·월세 거래 중 절반은 기존 계약을 갱신한 계약인 것으로 나타났다.
갱신 계약 비중은 꾸준히 늘어나는 추세다.
최근 전셋값 급등으로 이사 자체가 어려워져 기존 거주지에 눌러앉는 경우가 늘어난 점, 계약갱신청구권 등을 통해 기존 집에 2년 더 머무를 수 있게 된 점 등 복합적인 요인이 작용한 결과로 해석된다.
30일 한국건설산업연구원(건산연)이 지난해 6월부터 올해 6월까지 서울의 전월세 계약을 분석한 결과, 전·월세 계약 18만 5481건 중 기존의 계약을 갱신한 계약은 7만 3352건으로 나타났다.
전월세 갱신 계약 비율은 관련 자료가 처음 공개된 2021년 6월 29.7%로 가장 낮은 기록을 보인 이후 꾸준히 증가해 지난 6월에는 50.3%를 기록했다.
서울 아파트 전월세 갱신 계약 비율 추이 ＜자료:한국건설산업연구원＞
갱신 계약 비율의 증가 배경을 놓고는 다양한 해석이 나오고 있다.
기본적으로 갱신 계약의 증가는 최근 급등한 전셋값과 무관치 않아 보인다.
현재 사는 집에서 계약이 만료돼 다른 곳으로 이사를 가려고 해도, 다른 지역 전셋값도 너무 올라 차라리 기존 집에 머물려는 사례가 늘어났다는 것이다
. KB월간시계열 통계를 보면, 2020년 6월~2022년 6월 2년간 서울 전세가격은 24.87% 올랐다.
정부가 임차인의 주거안정을 위해 2020년 도입한 계약갱신청구권제가 시장에 자리 잡았다는 해석도 가능하다.
계약갱신청구권은 임차인이 한 차례 2년 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임대료는 5% 이내로 제한된다. 실제로 6월 임대차 갱신계약 중 계약갱신청구권 사용 비율은 62.9%에 달했다.
김성환 건산연 부연구위원은 "계약갱신청구권 도입 이전에도 '묵시적 갱신' 등 갱신 계약의 사례가 없는 것은 아니었지만, 계약갱신청구권이 명시적으로 도입되면서 갱신 행위 자체가 시장에서 더욱 보편화하고 안정적으로 안착했다고도 볼 수 있다"고 말했다.
다만 임대차 계약을 갱신하더라도 계약갱신청구권은 사용하지 않은 사례도 늘었다.
2021년 6월 70%에 근접했던 갱신청구권 사용 비율은 2022년 6월 62.9%로 오히려 감소했다.
계약갱신청구권을 통해 임대료 상승을 5% 이내로 제한할 수 있음에도 이를 사용하지 않고 갱신계약을 한 거래가 27.1%에 달하는 것이다.
임대인은 본인이나 직계존속이 실거주할 경우에 한해 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있다. 계약갱신청구권이 도입됐지만 2년 내내 임대인들의 '갱신권 회피 꼼수'도 기승을 부렸다.
'임대료 상한 5%'를 무력화시키기 위해 임차인에게 "직접 실거주하겠다"고 통보한 후, 신규 계약자와 시세대로 계약하는 경우가 대표적이다.
업계 관계자는 "허위 실거주일 경우 손해배상소송도 가능하지만, 세입자가 실거주 유무를 확인해야 하는 등 번거로움이 많아 현실적으로 어려움이 많다"며 "현재 거주지는 물론 다른 지역도 전셋값이 오른 상황에서는 5% 상한을 넘더라도 갱신계약을 하는 것이 낫다고 판단한 세입자가 많았을 것"이라고 말했다.
김동표 기자 letmein@asiae.co.kr
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월세 대세’ 새 임대차법이 불 지피고 금리인상이 기름 부어
전세의 월세화’ 현상 가속 임대차 거래, 이미 월세 > 전세 역전 이달말 새 임대차법 시행 2년 맞아 일각 “하반기 전세난 도래” 지적
집주인들 전셋값 상승분 미리 반영 기존 세입자, 이사 대신 2년 더 연장 전세품귀에 가격↑… 울며겨자먹기 전환 ‘비싼 대출이자에 월세가 낫다’ 판단도
‘전세 시대’는 옛말이 됐다. 우리나라의 대표적인 주거 형태인 전세가 점점 줄어들고, 월세 거래의 비중이 늘면서다. 이른바 ‘전세의 월세화’ 현상이다.
올해 4월에는 사상 처음으로 임대차 거래 중 월세 계약 건수가 전세를 넘어섰다.
월세 비중이 급격히 늘어나면서 서민, 중산층의 주거 부담이 늘어날 수 있다는 우려가 나오는 가운데 일각에선 올 하반기에 전세난이 도래할 수 있다는 지적도 제기된다.
새 임대차법(전월세상한제·계약갱신청구권제) 시행 2년째를 맞은 이달 말부터는 계약갱신청구권을 쓴 세입자들이 신규로 전세 계약을 체결해야 하는데 그 사이 전셋값이 너무 가파르게 급등했기 때문이다.
◆‘월세〉전세’는 전국적 현상
1일 대법원 등기정보광장의 자료에 따르면, 지난 5월 전국의 임대차 거래(확정일자 기준) 34만9625건 중 월세 계약은 20만1994건으로, 전체 임대차 거래 중 57.8%를 차지했다.
사상 처음으로 월세 거래가 전세를 넘어섰던 전달(4월)과 비교해도 월세 비중이 6.7%포인트 급증했다.
지역별로는 제주의 월세 비중이 85.4%로 가장 높았고 충남(65.2%), 울산(61.9%), 대구(61.6%) 등이 뒤를 이었다.
월세 비중이 가장 낮은 광주도 51.6%를 기록하며, 전국 17개 시·도 모두 전세보다 월세 비중이 더 컸다.
전체 임대차 거래 중 월세 비중은 올해 1월 46.0%에서 2월 48.88%, 3월 49.5%, 4월 50.1%, 5월 57.8%로 매달 상승세를 이어가는 중이다.
월세가 대세가 된 형국은 아파트 임대차 시장의 통계를 보면 더욱 뚜렷해진다.
부동산R114가 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 지방보다는 수도권에서, 구축보다는 신축 아파트일수록 월세 비중이 높았다.
올해 1∼5월 전국 아파트 임대차 거래 38만3859건 중 전세는 23만4354건(61.1%), 월세는 14만9505건(38.9%)으로 여전히 전세 비중이 더 컸다.
하지만 수도권의 입주 5년 이하 아파트만 보면, 월세가 53.7%(2만8582건)로 전세(2만4642건) 거래량을 넘어섰다.
서울의 대표적인 신축 대단지로 꼽히는 송파구 헬리오시티의 경우 올해 1월부터 6월 말까지 체결된 월세 계약이 321건으로 전세 계약(187건)보다 60% 가까이 많다.
올해 80억원(전용 222㎡)의 신고가를 기록하며 강남권에서 가장 높은 가격에 팔린 서초구 래미안 퍼스티지의 경우에도 올해 들어 월세 거래(70건)가 전세(59건)보다 더 많았다.
◆새 임대차법에 금리 인상·대출규제 원인
전세가 월세로 대체되는 흐름은 2008년 금융위기로 부동산 시장의 상승세가 주춤한 이후부터 이어져온 현상이다.
하지만 완만했던 전세의 월세화 속도의 고삐가 풀린 것은 2020년 시행된 새 임대차법이 결정적인 역할을 했다.
전월세상한제로 전셋값을 5% 넘게 올리지 못하게 되자, 4년(2+2년)치 상승분을 미리 올려 받으려는 집주인이 생겨나면서 전셋값이 뛰기 시작했다.
비싼 전셋값을 감당하기 어려워지자, 대부분의 세입자가 계약갱신청구권을 쓰고 2년 더 눌러앉으면서 전세 품귀 현상을 부추겼다.
결국 전세난이 다시 전셋값을 끌어올리는 악순환이 반복됐고, 세입자들은 울며 겨자 먹기로 비싼 전셋값을 부담해야 했다.
임대차법이 개정된 2020년 7월 4억9921만원이었던 서울 아파트 평균 전셋값이 올해 5월에는 6억7709만원으로 36%나 급등했다.
지난 6월 30일 서울 시내 한 공인중개사 사무소에 월세 안내문이 붙어 있다.
뉴시스
지난해 말부터는 금융당국의 대출 조이기와 기준금리 인상이 더해지면서 불난 집에 기름을 끼얹은 격이 됐다.
이달부터는 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제가 시행되면서 총대출액 1억원이 넘는 차주의 대출 한도가 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%까지로 제한됐다.
대출 자체가 어려워진 데다 금리가 올라가며 이자 부담도 커졌다.
전세대출 준거금리인 코픽스와 금융채 금리가 가파르게 오르면서 4대 주요 시중은행의 전세대출 최고금리가 모두 연 5%를 넘어섰다.
이런 상황이 지속되자, 은행에 비싼 대출 이자를 내는 대신 집주인에게 월세를 내는 편이 낫다고 여기는 세입자도 늘고 있다.
지난해 6월 본격적으로 시행된 전월세신고제도 월세 계약 신고가 늘어난 원인이라는 분석이 나온다.
전세나 보증금 액수가 비교적 큰 월세는 저당권 설정을 위한 등기나 확정일자, 전입신고 등의 과정으로 통계가 수집된다.
반면 보증금 액수가 비교적 크지 않아서 신고를 잘 하지 않았던 오피스텔과 원룸 등 준주택의 월세도 모두 신고하게 되면서 숨겨 있던 통계가 드러나게 된 것이다.
국토교통부 관계자는 “전·월세 신고 계도기간 만료일(5월31일)이 도래함에 따라 그간 신고를 미뤄왔던 계약이 일시적으로 늘어난 것으로 보인다”며 “기존에 신고하지 않았던 비아파트 물건의 월세 거래 신고가 늘면서 월세 비중이 커진 것”이라고 설명했다.
◆안갯속 하반기 임대차 시장 전망
전세의 월세화가 빠르게 진행되면서 올 하반기에 전세대란을 우려하는 목소리가 나온다.
이달 말 새 임대차법 시행 2년을 맞으면서 입주 물량이 많지 않은 지역을 중심으로 전셋값이 다시 올라갈 수 있다는 것이다.
월세는 이미 강세장에 올라탄 상황이다.
한국부동산원 자료에 따르면, 전국 주택 월세가격은 3개월 연속 상승세를 이어가고 있다.
전국 주택 종합 월세가격 상승률은 올해 1월 0.16%에서 2월 0.13%로 떨어졌다가 3월 0.14%, 4월 0.15%, 5월 0.16%를 기록했다.
정부도 이에 대비해 최근 임대차 시장 안정화 방안을 내놨다. 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 상생임대인에 대해서는 2년 이상 임대한 주택의 조정대상지역 1가구 1주택 양도소득세 비과세 2년 거주요건 중 1년을 인정하고 있는데, 오는 2024년 말까지는 2년 거주요건을 아예 면제해주기로 했다.
같은 기간 동안 1가구 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제해준다.
사진=연합뉴스
세입자를 위한 대책으로는 다음달 1일부터 1년간 임대차 갱신계약 만료 임차인을 위해 저리의 ‘버팀목 전세대출’ 보증금과 대출 한도를 확대하기로 했다.
월세세액공제율을 현행 최고 12%에서 최고 15%까지 올리는 등 월세 세입자를 위한 방안도 마련했다.
다만, 전세의 월세화 흐름과 별개로 단기간에 전세 시대의 종말이 찾아올 가능성은 낮다는 게 전문가들의 공통된 분석이다.
세입자 입장에서 다달이 나가는 월세 부담 없는 전세를 찾는 수요는 건재한 상황이고, 집주인 입장에서는 전세를 월세로 전환하고 싶어도 목돈이 없어 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우가 태반이다.
따라서 최소 10년 이상은 전세가 꾸준히 월세로 전환되는 현재의 흐름이 이어질 것으로 보인다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전세를 바로 월세로 전환하는 것은 집주인과 세입자 양쪽 모두에게 부담이 될 수 있다”면서 “전세보증금을 올리는 대신 그만큼 월세로 돌리는 반전세 형태의 계약이 늘어나는 중간 단계가 먼저 올 것”이라고 내다봤다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 몇년간 갭투자가 많았는데, 경기 둔화로 집주인이 보증금을 반환하기는 쉽지 않은 환경이라 전세가 완전히 소멸될 가능성은 희박하다”면서도 “월세이율 보다 높은 전세대출 이자, 다주택자의 보유세 부담 증가, 1∼2인 가구 증가 등 세대 분화 현상 등을 고려할 때 월세 비중이 60%까지 상승하는 흐름이 이어질 수 있다”이라고 내다봤다.
서울 송파구의 한 중개업소에 전세 매물을 알리는 시세표가 붙어 있다. 대법원 등
기정보광장에 따르면 올해 4월과 5월 전국의 임대차 계약 중 월세 비중이 전세를
넘어선 것으로 나타났다. 세계일보 자료사진
◆전세제도는 우리나라에만 있다?
전세는 대한민국에만 있는 제도일까. 결론적으로 말하면, 해외에도 유사한 사례가 있지만 한국처럼 주거 형태의 대세로 자리 잡은 곳은 없다.
1일 유엔 해비타트 보고서에 따르면, 볼리비아의 ‘안티크레티코’, 인도의 ‘거비’와 ‘보기’, 스웨덴의 ‘부스타스레트’ 등은 모두 일정 금액을 예치해둔 뒤에 사용료 없이 부동산을 빌려 쓰는 방식이다.
세입자가 집주인에게 전세보증금을 내고 집이나 토지를 사용하는 우리나라의 전세제도와 같은 원리다. 하지만 해외의 이런 제도는 주택 거주 형태라기보다는 사금융이나 사회공헌활동의 성격이 짙다.
예를 들어 볼리비아의 안티크레티코는 일종의 대출 수단이라서 집주인이 정해진 기간 내에 돈을 갚지 않으면, 세입자가 소유권을 넘겨받게 된다.
스웨덴의 부스타스레트의 경우 협동조합에 대한 출자금 성격으로, 사실상 공동으로 집을 소유하며 만기 없이 계속 거주하는 방식이다.
우리나라 전세제도의 근원은 고려시대로 거슬러 올라간다.
농경사회의 특성상 농사를 지을 땅이 핵심 자산이었고, 농민들은 급전이 필요할 때 귀족, 승려 등 고위층에 땅을 담보로 돈을 빌렸다.
땅에서 나온 농산물이 있으니 별도의 대출 이자를 받을 필요도 없었다.
땅에만 국한됐던 전세제도가 주택 거래 수단으로 확장하게 된 변곡점은 1876년 체결된 강화도조약이었다.
지방 인구가 경성으로 한꺼번에 몰려왔지만, 집을 살 만한 돈이 없었던 터라 기탁금을 내고 집을 빌려 쓰는 전세가 발달하게 됐다.
일제강점기와 한국전쟁을 거치면서 서울에 집은 부족하고, 정부의 공적자금 대출이 여의치 않은 상황에서도 전세제도가 빛을 발했다.
1970년대 본격적인 산업화를 겪는 과정에서 전세는 한국 주거 형태의 주류 문화로 정착하게 됐다.
정부는 더욱 돈 쓸 곳이 많아졌고, 시중은행은 경제발전을 위한 기업대출에 힘을 쓰는 사이 부동산 상승세와 고금리 정책까지 맞물리면서 전세제도는 민간에서 주택·대출 공급을 담당하는 가장 중요한 축이 됐다.
집값이 안정되고 시중은행의 가계대출이 활성화되는 과정에서 전세가 월세로 전환되는 것은 자연스러운 흐름이라는 게 전문가들의 공통적인 견해다.
임대차 시장이 월세 위주로 재편되면, 전세 사고 또는 전세 사기는 물론 전세를 이용한 갭투자 등의 시장교란 행위가 줄어든다. 정부 입장에서도 전세보증보험이나 각종 전세 관련 대출 지원에 들어가는 공적자금을 다른 주거복지 예산으로 활용할 수 있다.
다만 전세의 순기능 측면도 있다. 집주인의 입장에서 전세는 주택담보대출 외에 추가로 자금을 융통할 수 있는 사금융 수단이 된다.
별다른 고정비용 없이 안정적으로 주택을 빌릴 수 있다는 점에서 세입자의 이해조건과도 맞아떨어진다.
전세의 존재는 임대차 시장의 다양성 측면에서도 도움을 준다.
전세와 월세 매물이 모두 있는 것은 집주인과 세입자 양쪽 모두 선택의 폭이 넓어지는 효과가 있다.
목돈이 필요한 집주인은 전세를 내놓거나, 월세를 주더라도 보증금의 비중을 늘리는 선택을 할 수 있다. 반면 은퇴 부부 등 고정수입이 절실한 계층은 보증금을 줄이고 월세를 올려 내놓으면 된다.
세입자 입장에서도 현재 보유한 자산과 연소득을 감안한 보증금과 월세의 예산을 정해 집을 구할 수 있다.
박세준 기자 3jun@segye.com
[ⓒ 세계일보 & Segye.com,
경기도 성남시 분당구 아파트 단지ⓒEBN
중개업소도 '월세 권유' 시대…반전세·월세 전환 가속도
#. 경기 성남 분당구에 거주하는 A씨는 오는 10월 전세 만료를 앞두고 고민에 빠졌다.
같은 단지 전세 시세가 계약 당시보다 상대적으로 많이 올라서다.
A씨가 2018년 계약한 전세값은 7억5000만원. 최근 호가는 11억원 수준이다.
보유한 현금 4억원을 감안하면 4년 전에는 3억5000만원을 빌리면 됐지만 지금은 2배를 더 구해야 한다. 공인중개사무소에서는 월세를 권한다.
잔여 보증금을 월세로 돌리고 1억원당 월 35만원을 집주인에게 지급하는 조건이다.
높은 수준에 형성된 전세값, 치솟는 대출금리로 인해 전세와 월세 사이에서 갈등하는 세입자가 늘고 있다.
전세보증금 증액을 감당하기 어려워진 무주택자들의 경우 임대만료를 앞두고 전세값 인상분을 월세로 돌리는 월세·반전세를 선택하는 사례가 일반화됐다.
18일 금융권에 따르면 지난주 기준 시중은행들이 제시한 전세자금대출금리(주택금융공사보증, 2년만기)는 변동금리(신규 코픽스 연동) 연 4.100∼6.218%, 혼합형(고정형) 연 4.210∼6.123%이다.
변동금리와 고정금리 상단이 6%를 넘겼고 향후 기준금리가 추가로 1~2차례 더 인상되면 7~8%대로 진입 할 것 이라는 전망도 나온다.
상황이 이렇다 보니 세입자와 공인중개사무소들은 은행에 내야하는 이자와 집주인에게 지급해야 하는 월세를 저울질 하는 사례가 늘었다.
앞서 언급한 A씨에 대해 경기도 성남시 분당구 '양지1단지' 공인중개사무소 관계자는 "이 단지 전용면적 133㎡ 전세 시세는 11억~11억5000만원 수준에 형성됐고, 월세는 7억5000만원(보증금)에 150만원(월세)에 나온 물건이 있다"며 "대출을 받아야 하고 금리가 높아지는 것을 감안한다면 월세가 더 좋은 조건인 듯 보인다"며 반전세 계약을 권유했다.
이 관계자에 따르면 위 사례의 경우 금리 4.5%를 가정할 경우 전세와 월세 모두 이자 및 월 지급액 총계가 281만원으로 같다.
다만 집주인이 요구한 1억원당 35만원은 금리 4.2%를 가정한 금액이며 금리가 5%로 오를 경우 월 부담이 41만6000원으로 높아진다는 설명이 붙었다.
또한 금리가 6%가 될 경우 부담이 50만원으로 급등하기 때문에 금리 인상 불확실성을 피하기 위해서는 월세가 좋다는 의견이었다
상황이 이렇다 보니 분당과 용인 수지 인근 공인중개사무소에서도 전세와 월세 계약 조건을 따져보는 것을 권유하는 사례가 늘고 있다.
분당구 까치롯데 단지 공인중개사무소 관계자는 "현재 전용면적 59㎡ 물건의 경우 5억 전세 시세지만 5000만원에 130만원 월세를 내는 조건의 물건이 나왔다"라며 "지역 시세가 보증금 1억원을 줄이는 대신 35만원을 지급하는 정도로 고정됐기 때문에 이를 감안하며 좋은 물건을 잡는 것이 유리하다"고 설명했다.
용인 수지구 현대아파트 공인중개사무소 관계자 역시 "전용 84㎡ 전세 시세는 5억원에 형성됐지만 보증금 2억원에 월100만원 조건의 월세도 늘었다"라며 "목돈 들일 필요 없이 적당한 시세를 찾아 입주하는 것도 방법"이라고 말했다.
이처럼 전세값 고점·대출금리 급등이 이어지면서 전세 위주였던 주택임대시장이 월세·반전세로 급격히 변하고 있다.
국토교통부에 따르면 올해 1∼5월 누적 임대차 거래에서 월세 비중은 51.9%를 차지했다.
작년 같은 기간 비중(41.9%)보다 10.0%p 급등한 것이다. 5년 평균(41.4%)과 비교해도 10.5%p높다.
같은 기간 경기도에서는 아파트 전월세 거래량 12만3253건 중 39.5%인 4만8633건을 우러세가 차지했다.
경기부동산포털이 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년(1~5월 기준) 이래 가장 높다.
서울 역시 올해 1∼6월 임대차 계약에서 월세 낀 계약이 차지하는 비율이 39.9%를 차지했다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산 전문위원은 "기존에는 세금 부담을 줄이거나 수익형 부동산 운영을 위한 월세 매물이 다수였는데 현재는 전세 차액, 대출 금리를 감안한 월세가 나오고 있다"며 "금리 인상이 지속된다면 월세와 전세 사이에서 고민하는 수요자가 늘어날 것"이라고 말했다.
# 서울 강서구 아파트에 전세로 살고 있는 A씨는 2년 전 계약갱신청구권을 사용해 올해 가을 전세 계약 만기 기간인 4년을 꽉 채운다.
2년 전 급격히 뛴 매매가격을 감당하지 못할 것 같아 전세 계약을 연장했던 A씨는 올해는 집값이 떨어질 것 같아 선뜻 매매시장에 뛰어들지 못하고 있다.
그동안 전셋값도 훌쩍 뛰어 반전세로 돌리는 방법을 고민하고 있다.
# 서울 양천구에 아파트 한 채를 전세 놓고 있는 임대인 B씨는 곧 다가오는 만기일에 전세를 월세로 돌릴까 생각 중이다.
다주택자인 B씨는 세금 때문에 애물단지가 돼 버렸다는 생각에 전셋집을 매도하고 싶었지만 집은 팔리지도 않고, 전셋값도 떨어지고 있어 차라리 용돈처럼 월세를 받을까 고민하고 있다.
처음으로 월세 거래 비중이 전세를 앞질렀다.
그동안 급격히 오른 전셋값과 대출 금리를 감당하지 못하는 세입자와, 세 부담은 커지고 집은 팔리지 않는 집주인의 이해관계가 맞아 떨어진 것이다.
이제 전세 시대는 끝나고 월세 시대가 열릴 수 있다는 전망이 나오고 있다.
국토교통부 통계에 따르면 올해 상반기 전국 전월세 거래 중 월세 거래의 비중은 51.6%로 절반 이상을 차지했다.
올해 1월 45.6%였던 월세 거래 비중은 계속 증가하면서 지난 4월 처음으로 절반(50.4%)을 넘겼다.
전월세 신고제 도입으로 인해 월세 거래 신고가 늘어난 점을 고려해도 증가세는 가파르다.
'전세의 종말'은 새로운 이야기가 아니다. 우리나라에만 있는 전세라는 개념은 오래가지 못할 것이고, 결국 모든 임대차 시장은 월세 개념으로 바뀔 수밖에 없다는 주장은 꾸준히 있었다.
최근 빨라지고 있는 '전세의 월세화'는 지난 정부에서 도입했던 임대차3법 등 정책적인 요소에다 양적 완화가 끝나고 금리 인상이 시작되고 있는 전 세계적 금융 흐름이 겹쳤기 때문이다.
가구 분화와 같은 시대적인 분위기에 이와 같은 복합적인 요소가 더해지면서 임대차 시장을 뒤흔들고 있다.
하지만 아직 전세의 종말을 논하기에는 이르다는 분석도 있다. 우리나라의 전세 제도는 아직도 '내 집 마련을 위한 징검다리'라는 인식이 강한 데다, 현재 월세화가 진행되고 있는 매물들은 다른 나라처럼 보증금 없이 월세만 내는 것이 아니라 보증금을 바탕으로 한 '보증부 월세'이기 때문이다.
결국 월세화 흐름을 피하기는 힘들겠지만, 지금의 급격한 '전세의 월세화'는 우리나라만의 특이한 상황에 금리 인상과 부동산 정책 변화라는 변수가 더해지면서 만들어진 상황인 만큼 임차인들의 주거비 부담을 고려한 세심한 정책이 필요하다는 지적이 나온다.
“대출 이자 내느니 월세 내는 게 낫다”
서울 서대문구 남가좌동에 위치한 A아파트 전용면적 84㎡는 올해 7월 전셋값 7억원에 계약을 체결했다. 이 단지에 들어가려는 세입자가 자기 자본금이 2억원이 있고 5억원을 전세대출을 받는다고 가정해보자. 최대 한도 5억원까지 빌려주는 B은행에서 전세 대출 금리 연 4.93%를 적용해 대출을 받는다면 매달 약 200만원의 이자를 부담해야 한다는 계산이 나온다.
그런데 이 단지 같은 면적 다른 층은 올해 7월 보증금 2억원, 월세 160만원에 임대차 계약을 체결했다.
대출을 받아 이자를 내는 것보다 월세를 내는 것이 40만원 더 저렴한 셈이다.
전월세 전환율을 적용해 계산해도 차이는 없다.
전세로 들어가려던 이 세입자가 이 단지에 자기 자본금 2억원을 활용해 월세로 들어간다고 가정해보자.
올해 5월 한국부동산원 통계 기준으로 전셋값 7억원에 서울의 전월세 전환율 4.8%를 적용해 계산해보면 한 달에 약 200만원의 월세를 내야 한다는 계산이 나온다.
전세 대출을 받아 이자를 내는 것과 큰 차이가 없다.
이처럼 금리 인상에 대한 압박이 심해질수록 임차인들은 월세를 선택하게 된다.
갈수록 이자 부담이 커지는 것보다는 집주인과 계약한 기간 동안은 정해진 금액을 월세로 내는 것이 덜 부담스럽기 때문이다.
월세화 흐름의 바탕에는 1~2인 가구의 증가도 있다.
통계청에 따르면 전체 가구에서 1~2인 가구가 차지하는 비중은 지난 2019년 60%를 넘긴 이후 올해 6월 기준으로 64.93%로 높아졌다.
기존 가구에서 떨어져 나오는 1~2인 가구 젊은 층은 대부분 목돈이 들어가는 매매나 전세보다는 보증금을 낮출 수 있는 월세를 선호하기 때문이다. 자발적으로 월세를 선택하는 사람들도 있다.
서울 강남권 등 주요 학군이 위치한 지역에서 자녀가 졸업할 때까지 일시적으로 거주하거나, 주택을 소유하지 않고 고급 주거 서비스를 누리려는 일부 수요자들이다.
실제 올해 7월 서울 강남구 청담동 동양파라곤 전용면적 219㎡는 보증금 2억4000만원, 월세 1050만원에 월세계약을 체결하며 지난달 가장 높은 가격에 거래된 월세 아파트가 됐다.
용산구 아스테리움용산 전용면적 130㎡도 같은 달 보증금 1억원, 월세 1000만원에 거래됐다.
강남구 삼성동에 위치한 브르넨삼성 전용면적 63㎡는 보증금 3000만원, 월세 850만원에 올해 5월 신규 계약을 체결했다.
3.3㎡당 44만원의 월세를 내는 셈이다.
이들 고가 월세는 일반적인 월세 시장과는 달리 고급 호텔에서나 볼 수 있는 주거 서비스를 제공하며 이들만의 초고가 월세 시장을 형성하고 있다.
매매·전세가격은 떨어지는데 월세만 나홀로 상승
임대차 시장에서 전세보다는 월세를 찾는 수요자들이 늘면서 월세가격은 부동산 시장 침체에 아랑곳하지 않고 나홀로 상승하고 있다.
한국부동산원의 통계에 따르면 전국 아파트 월세가격지수(월세·준월세·준전세) 변동률은 올해 6월 0.21%를 기록했다.
지난 2019년 9월 -0.06%로 하락한 이후 계속 오르고 있는 월세가격은 약 3년째 한 번도 하락세로 돌아선 적이 없다.
이는 지난해 하반기부터 시작된 매매·전세시장 하락세와 정반대인 분위기다.
전국 아파트 매매가격지수 변동률은 올해 2월 -0.02%를 기록하며 내림세로 전환한 이후 올해 6월(-0.10%)에는 낙폭을 더 키웠다.
지난해까지 집값이 고점을 찍었다는 인식에 더해 주택담보대출 금리까지 오르면서 매수세가 급격히 실종되고 있기 때문이다. 전셋값도 같은 기간 -0.04%에서 -0.08%로 급격히 떨어지고 있다.
2년 전 계약갱신청구권을 사용했던 임차인들이 올 여름 임대차 시장에 나오면 전세대란이 일어날 수 있다는 전망이 나왔지만, 금리 인상에 집값까지 떨어지자 전세를 찾는 사람들은 줄었다. 여기에 3~4년 전 분양 성수기 때 수도권을 중심으로 분양했던 아파트들이 올해 들어 입주를 시작하면서 새 아파트 입주 물량이 쌓인 곳은 세입자를 찾지 못해 전셋값이 빠르게 떨어지고 있다.
수원시 영통구는 지난달 전셋값이 무려 0.76%나 하락했다.
지난해부터 내리고 있는 세종(-1.13%)과 대구(-1.04%)를 제외하면 가장 낙폭이 크다.
수원에서는 올해 ‘힐스테이트푸르지오수원(2586가구)’과 ‘매교역푸르지오SK뷰(3603가구)’ 등 대단지 입주가 예정돼 있다.
당분간 금리 추가 인상이 예고된 상황에서 매매와 전세 수요가 위축되자 올 하반기 매매·전세가격은 떨어지는 한편, 월세가격은 계속 우상향하는 탈동조화(디커플링) 현상은 계속될 것이라는 전망이 나온다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “월세 수요가 늘면서 올해 하반기 아파트 월세가격 상승세는 이어질 것”이라며 “오름세가 지속되면서 학군과 교통 등 거주 여건이 양호한 곳에 따라 지역별로 양극화가 나타날 수 있다”고 말했다.
“전세 종말 논하기는 아직 이르다”
전세 거래는 줄고 월세 거래는 눈에띄게 늘면서 ‘이제 전세 시대는 끝나는 것 아니냐’는 전망이 나오고 있지만, 아직 섣불리 전세의 종말을 논하기에는 이르다는 것이 전문가들의 중론이다. 이는 현재 전세에서 월세로 돌리고 있는 월세 유형을 보면 알 수 있다.
지금 거래되고 있는 대부분의 월세는 보증금을 끼고 있는 ‘보증부 월세’이지 ‘순수 월세’로 보기 힘들기 때문이다. 서울부동산정보광장에 따르면 준전세와 준월세의 비중이 크게 늘고 있다.
서울시는 월세 유형을 월세(보증금이 월세의 12개월치 이하)와 준월세(보증금이 월세의 12~240개월치 구간), 준전세(보증금이 월세의 240개월치 초과), 이렇게 세 가지로 나누고 있다.
국토교통부가 발표하는 통계도 월세에 보증부 월세와 반전세를 포함하고 있다.
현재 늘어난 월세 거래 중에서 보증금이 큰 준전세와 준월세의 비중이 높다는 것은 지금 월세를 찾는 임차인들 중 비자발적으로 월세를 택하는 경우가 많다는 주장을 뒷받침한다.
집값 상승에 대한 기대가 적고, 전세 대출 금리 압박이 심하기 때문에 보증금을 줄이는 방식으로 전환했을 뿐이라는 것이다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “보증금 규모가 큰 보증부 월세는 보증금과 다달이 내는 월세의 차액을 조정하는 구조”라며 “전세와 월세 두 가지로 나눠 접근하는 것은 우리나라의 임대차 시장 구조에는 맞지 않다”고 말했다.
임병철 부동산R114 수석연구원은 “새로운 임대차법 시행 이후 전세시장에 다중가격이 형성되면서 월세로 돌리는 경우가 증가하는 등 전세시장 규모 자체가 줄어들 수밖에 없는 상황이기는 하다”면서도 “하지만 전세가 사라지기까지는 상당히 오랜 시간이 걸릴 것”이라고 말했다.
다만 전세에 가까운 준전세보다 월세에 가까운 준월세의 비중이 늘어나고 있는 것은 월세화가 그만큼 빨리 진행되고 있다는 점을 분명히 보여준다.
서울부동산정보광장의 월세 거래를 유형별로 분석해보면, 올해 1월 전체 월세 거래 중 52%를 차지했던 준월세 거래는 지난 6월에는 55%로 증가했다.
이미 준전세보다 많은 비중을 차지하고 있다. 같은 기간 준전세는 45%에서 42%로 줄었다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “준월세는 보증금이 낮기 때문에 다달이 임대료를 많이 내는 구조”라며 “지금은 임대차 시장이 전세에서 월세로 넘어가는 과도기 단계라고 볼 수 있다”고 말했다.
주택시장 상황이 변하면 월세로 전환했던 부분 중 일부를 다시 보증금을 높이는 방법으로 시장이 또 변화할 수 있다는 전망도 나온다.
김 실장은 “결국 집값 상승 또는 하락을 전망하면서 소비자가 선택하는 것”이라며 “다시 주택가격 상승에 대한 기대가 있고, 금리가 안정된다면 임차인들이 월세로 전환한 부분을 다시 보증금으로 바꾸길 원할 수도 있다”고 말했다.
박 위원은 “전세는 월세와 혼재한 상태로 당분간 명맥을 유지할 것”이라며 “그동안 반전세가 늘어나는 형태의 월세화가 더 진행될 것”이라고 내다봤다.
