전세사기 막는다...집주인 세금 체납 정보 공개 ‘의무화’

 

롯데타워에서 송파, 성남방향 주택가 모습

송진식 기자

 

 

서울 동작구 상공에서 바라본 도심. 좌측 위는 용산구. 한강 이남은 동작구.

/ 김창길 기자

 

 

최동수 기자 firefly@donga.com
정순구 기자 soon9@donga.com

 

 

 

전세사기 막는다...집주인 세금 체납 정보 공개 ‘의무화’

 

 

[파이낸셜뉴스]국토교통부가 전세사기를 막기 위해 세입자가 임대차 계약 전 더 많은 정보를 알 수 있도록 제도를 개선한다. 내년 1월 적정 전세가격 정보를 제공하는 앱(App)을 출시한다.

세입자가 계약 전 집주인 세급 체납 정보 등을 요청할 경우 집주인은 의무적으로 제공하는 법개정안이 마련된다.

 

깡통전세를 막기 위해 적정시세가 반영되도록 신축빌라 산정체계도 개선한다.

현재 서울 기준 5000만원인 최우선변제금도 상향한다.

 

■집주인 세금 체납 정보 알 수 있게 된다

원희룡 국토부 장관은 1일 정부서울청사에서 전세사기 피해방지 방안을 발표하고 “전세사기의 가장 큰 원인은 임차인과 임대인 간의 정보 비대칭이다.

임대인에 대한 정보를 가리고 있는 암막 커튼을 확실히 걷어내겠다”며 “임대차 계약을 맺기 전에 전세 사기 가능성이 없는지 진단할 수 있도록 해 전세사기 위험을 확 낮추겠다”고 말했다.

국토부는 전세사기 핵심 원인을 임차인의 정보 부족으로 봤다. 임차인이 ‘계약 전’에 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금 등의 정보를 확인할 수 있는 서류를 요청할 경우 임대인이 ‘의무’적으로 제공하도록 주택임대차보호법을 개정할 계획이다.

 

전셋집이 경매에 넘어갈 경우 임차인의 보증금보다 우선적으로 변제되는 체납 세금 등이 얼마인지를 계약 전에 알 수 있도록 하기 위해서다.

계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세, 지방세 등 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 법 개정을 통해 개선할 계획이다.

 

임차인에게 선순위 권리관계를 확인할 수 있는 권한이 있다는 것을 공인중개사가 임차인에게 의무적으로 설명하도록 하고 임대차 표준계약서에도 반영한다.

다만, 임대인이 정보 공개를 거부하는 경우 이를 강제하거나 제제할 수단이 따로 없다는 한계가 있다.

김효정 국토부 주택정책관은 집주인 정보 공개 의무를 강제할 수단이 없냐는 기자 질의에 대해 “법령상으로 (임대인에게) 의무를 주는 거고, 주어진 의무를 다하지 않으면 임대인이 제공하는 물건이 정상물건에서 벗어나있다는 메시지를 준다고 봐야 한다”며 “사적 계약은 처벌규정을 두기 어렵다는 한계가 있다”고 말했다.

 

이어 임대인 개인정보를 과도하게 침해한다는 지적에 대해선 “법이 개정돼야 하는 문제라서 국회 협조가 필요하다”고 말했다.

 

 

 

 서울의 한 빌라촌의 모습. 기사 내용과 직접 관련 없음./연합뉴스

 

 

 

■내년 1월 안심전세 앱 출시

깡통전세(전세가가 매매가 수준이거나 더 높은 경우)를 예방하기 위한 방안도 마련됐다.

국토부는 전세계약 시 임차인이 확인해야 할 주요 정보들을 모아 한 눈에 확인할 수 있도록 ‘자가진단 안심전세 앱’을 내년 1월 출시한다.

 

입주희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보와 함께 악성임대인 명단, 임대보증 가입 여부, 불법·무허가 건축물 여부 등에 대한 정보도 제공될 예정이다.

다만, 앱이 얼마나 적정 전세가를 합리적으로 산출할지가 관건이다.

현재도 부동산 중개 플랫폼 등에서 최고가와 최저가 등 전세가 정보가 나오기 때문이다.

현재 부동산 플랫폼 보다 더 정확한 산출이 나와야 효과가 있을 것이기 때문이다.

 

국토부 관계자는 “신축 빌라 등은 얼마나 시세가 나가는지 상당히 알기 어렵다”며 “부동산원과 주택도시보증공사(HUG) 데이터를 활용할 계획”이라고 말했다.

깡통전세를 막기 위한 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계도 마련한다.

그간 신축빌라 등 시세를 확인하기 어려운 주택은 HUG 보증에 가입할 때 집값을 실제보다 높게 부풀리는 방법 등으로 이른바 깡통전세 계약을 유도하는 사례가 많았다.

 

주택의 적정 시세가 반영될 수 있도록 믿을 만한 감정평가사를 추천 받아 가격을 산정하고 공시가 적용을 기존 150%에서 140%로 낮추는 등 주택가격 산정체계를 개선한다.

최우선변제금액도 상향한다.

최우선변제금액이란, 담보설정 순위에 관계없이 임차인 보증금 중 일정 금액은 우선해 변제되도록 설정하는 금액을 말한다.

 

지역별로 금액이 다른데 서울(5000만원), 괴밀억제권역(4300만원), 광역시(2300만원), 그 외 2000만원 등이다. 올해 4·4분기까지 임대차 보증금 통계 등을 고려해 최우선변제금 상향을 추진할 계획이다.

다만, 수백만원 인상이 될 전망이다.

 

 

junjun@fnnews.com 최용준 기자

 

 

 

 

 

 

 

서울 강남구 삼성동 트레이드 타워에서 바라본 서울 시내 아파트 모습./연합뉴스

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

집주인 세금체납-신탁회사 명의땐 전세 입주 조심하세요

 

 

 

‘깡통전세’ 피해 예방 대책… 전세 계약전 체납액 확인
집주인 동의가 최대 걸림돌… 신탁사 명의땐 소유주 불분명
신탁원부 꼼꼼히 따져보고, 전세계약은 회사와 체결을
전세계약기간 절반 넘기기전, 보증보험 가입이 최고 안전판

 

 

《“전세사기같이 민생을 위협하는 범죄는 강력한 수사를 통해 일벌백계해야 합니다.”

윤석열 대통령은 이달 20일 ‘제3차 비상경제민생회의’에서 전세사기 범죄를 언급하며 문제를 해결하겠다는 강한 의지를 내비쳤다.

부동산 시장이 하락세로 돌아서면서 전세사기 피해 우려가 커지고 있다는 판단에서 강력한 메시지를 준 것으로 풀이된다.

주무 부처인 국토교통부는 경찰과 합동 단속에 나섰고 검경도 전세사기 전담팀을 꾸렸다.
하지만 ‘나쁜 임대인’을 적발해 처벌하는 과정은 생각보다 쉽지 않다는 것이 전문가들의 지적이다.

또 처벌이 이뤄지는 것과 피해 회복은 별개의 문제다.

 

피해자가 떼인 보증금을 되찾기 위해 민사소송을 제기해 승소하더라도, 집주인이 막무가내로 버티면 손쓸 도리가 없기 때문이다.

 

더구나 부동산 침체기에는 경매를 진행한다 해도 보증금조차 못 건지기 십상이다.

이 때문에 부동산 전문가들은 전세사기를 두고 “일벌백계보다 예방이 더 중요하다”고 입을 모은다.》

 

○ 진짜 집주인 숨긴 ‘신탁’ 명의 주의해야

 

 

지난해 1월 보증금 8000만 원을 내고 서울 관악구 오피스텔을 전세 계약한 이모 씨(26)는 8개월이 지나 2금융권 회사에서 보낸 ‘점유 해제 요청’ 협조문을 받았다. ‘살고 있는 전셋집을 불법 점유하고 있으니 당장 집을 비우라’는 내용이었다.

이 씨는 집주인인 줄 알고 계약한 상대방 A 씨가 계약 당시 집주인이 아니었다는 사실을 뒤늦게 알게 됐다.

오피스텔 건물을 소유했던 A 씨는 건물 소유권을 부동산 신탁회사에 넘긴 뒤 이를 담보로 2금융권에서 대출을 받았다.

 

대출을 제때 갚지 않아 소유권이 신탁회사로 넘어갔음에도 A 씨는 여전히 집주인 행세를 하며 이 씨와 전세계약을 맺었다.

이 씨는 “A 씨와 공인중개사에게 속았다”며 억울해했다.

계약 당시 등기부등본상 소유주가 신탁회사인 걸 이상하게 여기자 공인중개사는 “집주인이 소유한 건물이 워낙 많아 관리를 신탁회사에 맡긴 것이라 문제없다”는 말만 되풀이했다.

 

이 씨가 계약을 주저하자 공인중개사는 ‘문제가 생기면 A 씨가 책임진다’는 문구를 추가한 계약서를 내밀었고, 이 씨는 이를 믿고 계약을 했다.

 

그런데 이 씨가 쫓겨날 상황이 됐음에도 A 씨는 보증금을 돌려주지 않고 모르쇠로 일관했다.

공인중개사는 모든 걸 A 씨 탓으로 돌렸다. 2금융권에서는 아직 명도소송을 진행하지 않고 있지만, 소송을 제기해 승소하면 이 씨는 집을 비워줘야 한다.

피해자를 대리하는 이재희 법무법인 명재 변호사는 “A 씨의 재산이 하나도 없어 민사소송을 해도 돌려받기 쉽지 않은 상황”이라고 했다.

이처럼 신탁 명의의 부동산은 등기부등본에 진짜 집주인이 누군지, 채무가 얼마나 있는지 등이 나와 있지 않아 자칫 전세사기 피해로 이어질 수 있다.

특히 소유자가 신탁회사에 소유권을 넘긴 뒤 이를 담보로 대출을 받는 ‘담보신탁’은 개인 명의로 대출을 받을 때보다 더 많은 자금을 빌릴 수 있어 전세사기에 악용되는 일이 많다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “신탁 명의로 된 전셋집을 계약할 경우 각별히 주의해야 한다”며 “계약 전 공인중개사에게 요청해 신탁 종류와 실소유자가 나와 있는 신탁원부를 꼼꼼히 확인해야 한다.

임대차 계약도 신탁회사와 하는 게 원칙”이라고 조언했다.

 

○ ‘특약’ 믿었다가 낭패 볼 수도

 

2020년 10월 직장인 B 씨(34)도 같은 집주인 A 씨와 전세계약을 맺은 후 최근 보증금을 돌려받지 못해 신용불량자가 될 처지에 놓였다.

B 씨는 보증금 2억3000만 원 중 1억8300만 원을 은행에서 대출받은 상황이다.

B 씨가 살고 있는 전셋집도 A 씨가 아닌 신탁회사 명의였다.

B 씨가 계약 전 이런 사실을 확인하고 문제 삼자 A 씨와 공인중개사는 임대차 계약서에 “신탁 등기를 잔금 지급 전에 말소하겠다는 특약을 넣겠다”고 안심시켰다.

B 씨는 은행에도 이런 특약을 조건으로 대출받았다.

하지만 A 씨는 약속과 달리 잔금만 건네받고선 신탁 등기는 말소하지 않았다.

대출 실행 직후 이 사실을 안 은행은 B 씨에게 대출이 만기되는 올 11월까지 대출금 1억8300만 원을 모두 갚으라고 통보했다.

B 씨는 “민사소송을 진행하고 있지만 보증금을 돌려받긴 어려울 것 같다”며 막막해했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “잔금을 치른 뒤 신탁을 말소하겠다는 등 ‘계약 이후’를 약속하는 특약은 이행하지 않아도 강제할 수단이 없어 실질적인 효력이 없다.

믿지 않는 것이 좋다”고 설명했다.

 

○ 집주인 세금 체납에 보증금 피해

 

세입자 대다수는 전입신고 후 확정일자를 받으면 전셋집이 경매에 넘어가도 보증금을 받을 수 있다고 여긴다. 하지만 전문가들은 이것만으로는 전세사기 피해를 예방하기에 부족하다고 지적한다.

집주인이 세금을 체납한 경우가 대표적이다.

직장인 하모 씨(31)는 지난해 4월 서울 강서구 한 빌라 전셋집을 계약했다.

계약 당시 확인한 등기부등본에는 근저당권이나 압류가 설정돼 있지 않았다.

전셋집에 들어간 직후 전입신고를 마치고, 확정일자까지 받았다.

그런데 올 2월 하 씨는 세무서로부터 지금 살고 있는 전셋집을 압류한다는 통보를 받았다.

주택 1000여 채를 보유한 집주인은 오래전부터 세금을 내지 않아 체납액이 무려 63억 원에 달했다

. 세금을 체납해도 곧바로 압류가 이뤄지지 않기 때문에 계약 당시에는 체납 사실을 알지 못했던 것이다.

집주인이 세금을 내지 않으면 하 씨의 전셋집은 경매에 넘어가게 된다.

보증금이 일정 기준(서울 1억5000만 원)보다 많으면 경매에서 낙찰되더라도, 해당 부동산에 매겨지는 세금 체납액이 세입자의 보증금보다 먼저 배당받는다.

이런 피해를 예방하려면 세입자가 계약 전 집주인의 세금 체납 내역을 확인해야 한다.

하지만 세금 체납 내역을 보려면 집주인 동의가 필수적이라 제도가 유명무실하다는 지적이 끊이지 않고 있다.

 

○“빌라 시세 정보 확대해야”

 

 

 

 

전세 사기의 대부분을 차지하는 빌라나 원룸에 대한 시세 정보를 정부 차원에서 제공해야 한다는 의견도 나온다.

일명 ‘세 모녀 전세사기 사건’의 피해자 대다수가 매매 시세보다 비싸게 전세 보증금을 지급한 것도 신축 빌라 시세를 잘 몰랐기 때문이었다.

한국부동산원은 아파트 시세 정보만 제공하며, 국토부 실거래가 공개시스템은 실제 거래 내역만 나와 있어 과거 거래 이력이 없는 신축 빌라 시세 파악에는 도움이 되지 않는다.

김예림 법무법인 덕수 변호사는 “정부 차원에서 시세를 한눈에 볼 수 있는 사이트를 만들어주면 사회 초년생들도 적정 전세가를 파악하고 주변 시세와 비교할 수 있을 것”이라고 말했다.

전문가들은 전세 사기 피해를 막기 위해서는 전세보증보험 가입을 적극 고려할 필요가 있다고 조언한다.

서진형 경인여대 경영학과 교수는 “사회초년생들은 돈을 아낀다며 전세보증보험을 들지 않는 경향이 있는데 보증보험이야말로 보증금을 지킬 수 있는 가장 쉬운 방법”이라며 “전셋집이 보증보험 가입이 가능한 집이라면 가입 가능 기간(전세계약기간의 2분의 1 경과 전)에 꼭 가입하길 권한다”고 조언했다.

 

최미송 기자 cms@donga.com
조응형 기자 yesbro@donga.com
이축복 기자 bless@donga.com

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

세입자 울린 집주인 '세금체납' 공개 의무화…실효성 우려도

 

 

국토부 '전세사기 피해 방지방안' 발표

체납세금·선순위보증금 정보 요청 시 공개

임대인 거절 땐 속수무책…처벌 규정도 빠져

정부가 전세사기 피해 예방을 위해 임차인에 대해 집주인의 체납 세금 등 선순위 권리관계를 확인할 수 있는 권한을 부여한다.

집주인의 밀린 세금으로 보증금을 뗴인 임차인 피해가 늘면서 제도 개선에 나선 것이다.

다만 임차인의 정보 요구에 대해 집주인이 거부할 경우 제재 장치는 없어 실효성이 떨어진다는 우려도 있다.

9일 국토교통부에 따르면 지난 1일 발표된 정부의 '전세사기 피해 방지방안'은 임대차 시장에서 임대인과 임차인 간 정보 불균형을 해소하기 위해 임차인 권리를 강화하는 내용을 담고 있다.

구체적으로 전세 계약 전 임차인이 집주인의 체납 사실, 선순위 보증금 등의 확인을 요청하면 임대인은 납세 증명서, 확정일자 부여 현황 등 정부를 제공하도록 의무화한다.

계약 후에도 임차 개시일 전까지 임차인은 임대인 동의 없이 미납세금을 확인할 수 있도록 개선한다.

국토부는 이를 위해 연내 관련 법 개정안 발의를 마치겠다는 계획이다.

집주인 체납 세금과 선순위 보증금 등은 전셋집이 경매에 넘어갈 때 우선 변제된다.

경매로 주택을 처분한 금액으로 임대인의 밀린 세금이나 선순위 보증금을 충당하지 못할 경우 임차인은 자신의 보증금을 돌려받을 수 없게 되는 등 피해로 이어진다.

 

현재는 임대인 협조 없이 해당 금액을 확인할 수 없는데, 앞으로는 임차인에게 확인할 수 있는 권한을 부여해 발생 가능한 피해를 사전에 차단하겠다는 취지다.

 

 

 

 

 

실제로 임대인 세금 체납에 따른 임차인 보증금 피해 규모는 점차 늘고 있다.

홍기원 더불어민주당 의원실을 통해 확보한 한국자산관리공사(캠코)의 ‘미납 세금 공매에 따른 임차 보증금 미회수 내역’ 자료에 따르면 올 1~7월 임대인의 세금 미납으로 임차인이 돌려받지 못한 보증금은 122억 1600만 원(101건)으로 집계됐다.

 

8~12월 집계가 이뤄지지 않았는데도 지난해 연간 피해 보증금 93억 6600만 원(143건)을 이미 넘어섰다.
2017년 52억 5000만 원이던 피해 보증금은 올 들어 두 배를 훌쩍 넘는 수준으로 급증했다.

2017년부터 올해 7월까지 총피해 규모를 보면 세입자는 915명, 금액 기준으로는 472억 2100만 원에 달한다.
이번 대책은 이 같은 피해를 예방하기 위한 것이지만 '강제력'이 없다는 점에서 한계가 있다는 지적이 나온다.

 

제도 개선에 따라 임차인이 전세 계약을 위해 미납 세금, 선순위 보증금 등 정보를 요구하더라도 임대인이 이를 거부하면 제공받지 못하기 때문이다.

해당 정보를 제공하지 않는 임대인에 대한 처벌 규정도 없다.

국토부는 개인 간 거래에 대한 처벌은 사적자치를 침해할 우려가 있다는 입장이다.

국토부 관계자는 "임대인이 주어진 (정보 제공) 의무를 다하지 않는다면 해당 물건이 정상 물건에서 벗어나 있다는 메시지를 줄 수 있다"며 "사적계약의 영역이라 처벌 규정을 두기 어려운 한계가 있지만 임차인이 해당 계약을 회피할 수 있는 정도로 기능할 수 있을 것이라고 기대한다"고 말했다.

특히 임차인의 정보 제공 요구에도 불구하고 임대인이 거부해 전세사기 피해가 발생한 경우 임대인의 고의성 입증에 유리할 수 있다는 설명이다.

이에 따라 임차인은 임대인을 대상으로 형법적 책임뿐만 아니라 민법상 손해배상 청구까지 가능하다는 것이다.

국토부는 공인중개사의 설명의무 대상에 임차인의 정보 요청 권한, 임대인의 정보 제공 의무를 포함하기로 했다.

이를 통해 임차인이 임대차 계약 과정에서 해당 권한을 적극적으로 활용할 수 있도록 유도한다는 방침이다.

 

 

 

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허 찌르는 '집주인 바꿔치기'…전세사기 대책 실효성 있나

 

임차인 정보접근권 강화·변제우선권 발생 전 매매·담보대출 금지
심각성 인식·가이드라인 제시 긍정적…강제성 없어 실효성 '의문'

 

 

 

서민들에게 사실상 전 재산이나 다름없는 전세금을 떼이는 전세 사고가 급증하고 있다.

서민들의 피눈물에 정부도 칼을 빼 들었다.

지난 1일 전세사기 피해 방지 종합대책을 국토교통부와 관계부처가 합동으로 발표한 것이다.

 

오늘은 정부가 야심 차게 내놓은 대책의 내용은 무엇인지, 정말 전세 사기를 막을 수 있을 만큼 실효성은 있을지 알아보고자 한다.

정부 대책의 핵심은 임차인에게 전셋집과 집주인에 관한 정보를 지금보다 더 많이, 더 정확하게 전달하는 것이다.

이때까진 임차인이 전세 계약을 맺을 때 제시받은 가격이 적정한 것인지, 집주인이 체납한 세금은 없는지 같은 기본적인 내용도 알기 어려웠다.

 

정보의 비대칭으로 제대로 알지도 못하고 전셋집을 구했다가 낭패를 보는 일이 없도록, 정부는 여러 대안을 제시했다.

우선 임차인이 집을 계약하기 전 세금 체납이나 선순위 권리 관계 등 정보를 요청할 경우, 임대인이 제공하도록 의무화했다.

이전엔 이런 내용을 알지 못한 채 깜깜이로 전세계약을 맺고, 그 상태로 집이 경매에 넘어가는 경우 보증금을 떼이는 일이 비일비재했다.

 

앞으로는 임차인이 계약 전 확인을 요청할 경우 정보 제공이 의무화되고, 계약 후에는 임차개시일 전까지 임대인 동의 없이도 열람할 수 있게 된다.

또한 세입자의 대항력 효력이 발생할 때까지 집주인이 집을 팔거나 추가 대출을 받을 수 없다는 내용을 특약에 명시하도록 했다.

현행법상 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받아도, 그 효력은 당일이 아닌 그 다음 날 0시부터 발생한다.

 

이를 악용한 집주인이 그 사이 집을 팔거나 은행에서 담보대출을 받아 저당권을 설정하면, 임차인의 보증금은 후순위로 밀려 전세금을 보호받지 못하는 경우가 있었다.

시세 산정이 어려운 신축 빌라에 과도한 전세금을 내고 들어갔다가 '깡통전세' 피해를 보는 일이 없도록, 내년 1월부터는 '자가진단 안심전세 애플리케이션'을 통해 적정 전셋값을 공개할 예정이다.

정부는 담보 설정 순위와 관계없이 임차인 보증금 중 일정 금액을 우선 갚는 '최우선 변제금액' 상향도 추진하고, 전세 사기 단속과 처벌도 강화한다고 약속했다.

전세 수요가 늘어나는 이사철에 맞춰 정부가 일종의 구제안을 만들고 가이드라인을 제시한 것은 긍정적이다. 하지만 실효성 논란이 동시에 나오고 있다.

 

대부분 강제성이 없다는 것이 주된 지적이다.

법으로 규정하는 것이 아니면, 실제로 사기를 막긴 어렵단 것이다.

지능화되고 다양해진 전세사기에 대응하기엔 역부족인 '보여주기식' 대책에 불과하다는 비판까지 나온다.

우선 정부 대책의 핵심인 임차인의 정보접근권 강화 수준이 아쉽단 반응이다.

집주인의 정보 제공 의무는 생겼지만, 세입자가 '확인을 요청한 경우'에 한정됐다.

제대로 사용될지 의문이다.

대부분 세입자가 아쉬운 상황인데, 집주인에게 "세금 밀리셨나요?" 묻기가 어디 쉬운가.

 

거기다 집주인이 공개하지 않겠다고 뻗대면 해결이 어렵다.

그래서 요청과 상관 없이 제공을 의무화하고, 공개하지 않으면 처벌할 수 있도록 해야 실효성이 생긴단 의견이 나온다.

사실 이 문제는 집주인들도 껄끄러운 게 사실이다.

계약도 맺지 않았는데, 세입자로 들어올지 아닐지도 모르는 사람에게 개인 정보를 제공해야 한다니.

내 개인정보가 어떻게 이용될지도 모르는데. 집주인으로서는 여간 당혹스러운 것이 아니다.

 

그래서 공인중개사에게 권한을 부여해 매물이 '위험한 집'이 아닌지 살펴볼 수 있도록 하고, 이들에게 그만큼 책임을 지워야 한다는 의견도 대안으로 거론되고 있다.

보증금 변제 우선권을 갖게 될 때까지 매매나 담보대출을 금지하는 특약을 명시하는 것도, 법으로 강제한 것이 아니라 실효성이 없다는 비판이 제기된다.

집주인이 맘대로 대출을 받았다가 문제가 생기면 소송을 걸면 되지 않느냐고?

 

길고 긴 민·형사 소송이 끝나면, 집주인에게는 받아낼 수 있는 돈이 없을 가능성이 크다.

돈 없으니 배 째라, 하면 세입자만 억울하다.

고민이 부족했다는 지적도 있다.

사기 수법이 천태만상인데, 대책은 그 일부에 그쳤다는 것이다.

일례로 정상적으로 계약을 마친 뒤 중간에 보증금을 갚을 능력이 없는 임대인으로 집주인을 바꿔치기하는 방식이 있는데,이 경우 계약 전 정보를 다 확인하더라도 피해를 막기 어렵다.

 

법 개정을 통해 임대인이 바뀌면 임차인에게 통지할 수 있도록 하는 방안까지 마련됐다면 더욱 촘촘한 대책이 되지 않았을까 싶다.

정부가 전세 사기에 대한 심각성을 인식하고, 해결을 위해 한발씩 나아간다는 것은 긍정적인 지점이다. 전세사기범에 대한 처벌을 강화한다고 하니, 서민들의 재산을 노리는 범죄자들에게도 경고가 됐을 거라고 생각한다.

 

그렇지만 여전히 전세 사기로 피해를 당할 수 있는 위험이 여기저기 도사리고 있는 만큼, 내 재산을 지키기 위해선 돌다리도 하나하나 두드려가며 조심히 계약을 진행해야겠다.

 

 

 

 

seunghee@news1.kr

 

 

 

/사진=이명근 기자 qwe123@

 

 

건물주 체납세금에 내 보증금이 날아간다면

 

 

집주인의 금융 채권뿐만 아니라 세금체납 여부도 임대차계약 시 중요한 체크사항으로 떠오르고 있다.

전월세 보증금을 낀 갭투자자들이 보유세 등 세금을 체납하다가 부동산이 압류당하거나 경매에 넘어가는 일이 빈번하게 발생하기 때문이다.

실제로 최근 보유세부담이 급증하면서 관련 세금의 체납액도 크게 늘었다.

 

기획재정부와 국세청 자료를 보면, 지난해 종합부동산세 체납액은 5628억원으로 2020년 2800억원의 갑절을 훌쩍 넘었다.

다주택자 종부세율 인상과 종부세 과세표준이 되는 공시가격의 급등이 원인으로 꼽힌다.

문제는 이렇게 집주인이나 건물주의 체납세금이 부동산의 매각으로 이어질 때 더욱 커진다.

 

집주인 세금 탓에 떼인 보증금만 수백억

 

세금이 장기간 체납되면 국가(국세)나 지방자치단체(지방세)에서는 부동산 등 자산을 압류하게 되는데, 압류자산이 매각되더라도 세입자의 보증금 회수는 세금을 충당하는 것보다 후순위로 밀려난다.

한국자산관리공사 자료를 보면 세금체납에 따른 부동산 공매로 세입자가 회수하지 못한 임차보증금은 2017년 이후 2021년까지 5년간 350억원이 넘는다.

 

2017년 52억5000만원이던 미회수 임차보증금은 2021년 갑절 수준인 93억6600만원을 넘었다. 올해는 더욱 심각하다.

2022년의 경우 1~7월간 통계만으로 무려 122억1600만원의 임차보증금이 미회수된 것으로 집계됐다.

 

 

 

 

 

 

 

확정일자도 소용없는 재산세·종부세 체납액

 

이렇게 집주인의 세금체납이 임차인의 보증금에 중대한 영향을 주는 것은 부동산 매각대금의 배당순위에서 조세채권이 임차인의 보증금보다 앞서기 때문이다.

특히 체납세금 집행목적물인 부동산에 직접 부과된 국세와 지방세 채권은 '당해세'라고 해서 일반채권보다 우선적으로 징수된다. 

 

임대차계약 해당 부동산의 가치를 과세표준으로 직접 부과되는 재산세와 종합부동산세, 그리고 부동산을 상속증여받은 경우 부과되는 상속세와 증여세 모두 이런 당해세다.

당해세는 납세자가 갖고 있던 은행채권은 물론 납세자가 임대차계약으로 보증금을 받은 세입자의 전세보증금반환청구권보다 우선한다.

 

예컨데 전세보증금이 있는 부동산을 상속받았지만 상속세를 체납한 경우, 상속 이전에 발생한 전세보증금보다 상속세 체납액을 우선 떼어가게 된다. 재산세나 종부세 역시 마찬가지다.

 

그밖에 신고납부하는 세금인 부가가치세와 소득세 등도 납세고지서나 납부통지서를 발급한 후 납기가 끝나지 않았다면 조세채권이 임차보증금보다 우선해서 배당된다. 사실상 모든 체납세금이 보증금에 앞서는 셈이다.

 

소액임차보증금 최우선변제는 말 그대로 소액만 구제

 

주택임대차보호법에 따라 소액임차보증금은 최우선으로 변제받을 수 있지만, 말 그대로 소액에 불과하다는 것이 한계다.

주택가격과 임차보증금의 금액비중이 전국에서 가장 높은 서울의 경우에도 1억5000만원 이하의 소액임차보증금에 대해서만 혜택이 있고, 그마저도 최대 5000만원까지만 우선변제 받을 수 있다.

 

더구나 지방의 경우 소액임차보증금 대상이 되는 기준은 6000만원 이하로 떨어지고, 우선변제금액도 최대 2000만원으로 아주 낮다.

이렇게 제한적으로 보호해주는 소규모 임차보증금 외에는 모두 체납세금이 우선하는 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

미납세금열람제도로 밀린세금 확인가능…현실성은 떨어져

 

세입자가 건물주나 집주인의 밀린세금을 확인하는 방법은 있다.

미납국세열람제도를 활용하는 방법인데, 이 역시 임대인의 서명이나 도장날인이 된 신청서와 임대인의 신분을 확인하는 증빙이 필요하다는 한계가 있다. 

 

사실상 을의 입장인 임차인이 임대인에게 세금을 제대로 내고 있는지 증명서를 달라고 요구하기란 쉽지 않다.

세금체납여부를 세입자에게 확인시켜주지 않으면, 중개인과 집주인 모두 과태료를 물도록 하는 법도 시행중이지만, 주택임대사업자로 등록한 집주인에게만 해당되는 한계가 있다.

 

설사 당장 미납세금이 없다는 사실을 확인했다 하더라도 임대인이 계속해서 성실히 세금을 납부하고 있다는 것은 담보하기 어렵다. 재산세와 종부세는 물론 부가가치세와 소득세 등은 매년 수시로 부과되는데 세입자가 그 때마다 남의 세금을 확인할 수는 없는 노릇이다.

 

보증보험, 그나마 현실적이지만 잘 따져 가입해야

 

집주인의 체납세금 위험을 그나마 확실하게 피할 수 있는 현실적인 방법은 보증보험을 들어 두는 것이다.

보험회사에서 집주인 대신 전세보증금을 세입자에게 주고, 세입자를 대신해서 집주인에게 보증금을 받는 형태의 보험이다.

 

SIG서울보증보험의 '전세금보장신용보험', 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)가 운영하는 '전세보증금반환보증' 등이 있다.

단, 전세금 보증보험은 보험료나 보증료를 낸 이후 이를 담보로 전세금을 보호받는 것이기 때문에 일반적인 보험료처럼 월별로 나눠서 내는 것이 아니라 한 번에 내야 하는 부담이 있다. 

 

또 각 보증보험마다 보증료(보험료)와 신청기준 보증금 규모, 가입가능 시기 등이 다르기 때문에 본인의 상황을 잘 따져본 후 가입해야 한다.

 

 

 

이상원 (lsw@bizwatch.co.kr)

ⓒ비즈니스워치의 소중한 저작물입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 마포구 공덕동 한 전봇대에 붙어 있는 갭투자 홍보물. 이정아 기자 leej@hani.co.kr

 

 

 

 

전세 50% 올리더니, 집주인·부동산 잠적”…110채 경매 날벼락

 

소형아파트 1억3천만원 근저당에 전세금 6천만~1억
매맷값 1억6천만원인데 “7년째 사고없는 매물” 중개
집주인 둘이 110채 소유…세입자들 보증금 날릴판
‘갭투자’ 도시생활형주택·빌라 등 깡통전세 주의보

 

 

 

인천 미추홀구의 한 소형 아파트에 전세로 사는 ㄱ씨(66)는 임차한 집이 지난달 경매에 부쳐졌다는 통보를 받고 잠을 설친다.

ㄱ씨는 지난 4월 전세금을 3000만원 올려 재계약 하자는 부동산 중개업자의 요구에 1800만원을 대출받아 보증금을 마련했다.

 

현행법 상 재계약 때 올릴 수 있는 임대료 상한은 5%지만, 이를 몰랐던 그는 약 50%를 올려줬다.

이 집에는 전세금보다 많은 근저당권도 끼어 있어 ㄱ씨는 경매 이후 보증금 대부분을 떼일 상황이다.

기초연금 등으로 생활하는 그는 “전세금을 날리면 갈 집이 없다”며 한숨을 쉬었다.

 

최근 금리 인상으로 주택시장 활황세가 꺾이면서 도시형생활주택·빌라 등 소형주택을 중심으로 ‘깡통 전세’가 속출하고 있다.

저금리 시기 집주인이 전세와 대출을 낀 ‘갭투기’로 수백채를 사들였다가, 금리가 오르자 갚지 못하고 파산하면서 세입자들이 전세금을 날리는 것이다.

 

주변 공인중개사가 적극적으로 임차를 알선한 뒤 집주인과 함께 잠적하는 등 ‘계획 범죄’가 의심되는 경우도 있지만, 세입자가 돈을 돌려받을 방법은 마땅치 않다.

세입자가 계약 전 깡통 전세 위험성을 명확히 확인할 수 있게 하는 예방책이 시급하다는 지적이 나온다.

 

■  110채 하루아침 ‘경매행’, 세입자 ‘발 동동’

21일 <한겨레> 취재 내용을 종합하면, 지난달 말 인천 미추홀구 숭의동에서는 총 112채 규모의 아파트 2개 동이 한꺼번에 법원 경매에 부쳐졌다.

 

전용면적 62∼63㎡(약 19평)인 이곳은 2015년 입주 직후부터 가구마다 1억3000만원 안팎의 근저당권이 설정돼 있었다.

집주인 2명이 모든 주택을 나눠 소유하고 있는데, 전세입자들만 바꿔 받았을 뿐 매매 손바뀜은 한번도 없었다.

 

경매가 끝나는 9월이면 세입자들 대부분은 전세보증금 일부를 떼일 상황이다.

가구마다 잡힌 근저당권 액수와 전세금(6000만∼1억원)을 합하면 매매시세인 1억6000여만원을 한참 넘기기 때문이다.

현행 주택임대차보호법상 경매 이후 이들에게 돌아가는 최우선변제금은 이 지역(수도권 과밀억제권역) 기준 4300만원뿐이다.

대다수 세입자는 계약 전 근저당권의 존재와 깡통 전세 위험성을 걱정했다.

하지만 전세난이 심각해 전세 매물이 많은 이 단지에 입주했다고 한다.

입주민 안아무개씨는 “단지에서 매매거래는 한번도 이뤄진 적이 없어 시세를 알 수 없었고, 적정한 전세금도 가늠할 수 없었다”고 말했다.

 

건물주와 공인중개사들이 계획적으로 보증금을 떼먹었다는 의심도 나온다.

 

서너곳의 공인중개소가 적극적으로 이곳 전세를 계약하라고 소개한 뒤, 일부는 건물이 경매에 넘어간 직후 영업을 중단했다는 것이다.

 

경매가 임박했던 올 초부터는 공인중개사들이 집주인을 대신해 50% 이상 전세금을 올려 재계약할 것을 종용하기도 했다.

입주민 ㄴ씨(36)는 “물건을 보여준 공인중개사가 ‘7년째 사고난 적 없는 안전 매물’이라며 안심시켰다.

막상 경매가 시작되니 사무실 전화선을 뽑고 문도 잠그더라”고 말했다.

 

■  “세입자가 ‘깡통’ 위험 따질 안전장치 필요”

 

문제는 이런 단지가 전국적으로 비일비재 하다는 것이다.

대출과 전세를 끼고 집을 사들였던 집주인들이 최근 집값이 꺾이자 전세금을 못 돌려줄 형편이 되면서다.

 

집주인이 자기자본 없이 매매가만큼 높은 전세금을 받는 방식으로 여러 채를 사들인 경우에는 보증금이 ‘증발’될 위험이 특히 크다.

 

이달 검찰에 적발된 ‘세 모녀 전세사기’가 대표적이다.

대검찰청에 따르면 2019년∼2021년 8월 주택도시보증공사와 서울보증보험에 접수된 주택 보증금 미반환 사고는 8130건, 총 피해액은 1조6000억여원에 달한다.

 

이 중 89%는 빌라·도시형생활주택 등 보증금이 3억원 이하인 경우였다.

세입자들에게 깡통 전세 위험을 따지는 데 필요한 ‘사전 정보’가 충분히 제공돼야 한다는 지적이 나온다.

집이 경매로 넘어갈 경우 세입자가 선순위로 전세금을 돌려받는지 여부와 집주인의 세금 체납 규모 등을 사전에 확인할 수 있어야 한다는 것이다.

 

임차인들은 전셋집을 구할 때 등기부등본을 주로 참고하지만, 근저당권 규모만 나올 뿐 기존 전세보증금 액수 등도 나와있지 않아 집주인이 내어줄 수 있는 현금 규모를 가늠하기 어렵다.

이창동 밸류맵 리서치팀장은 “전세가율에 대한 공공통계가 활발히 공개돼야 한다.

 

빌라 등의 단지 및 개별 호실별 전세·매매가를 동시에 비교하는 서비스를 공공이 제공한다면 세입자가 깡통 위험을 판단하는 데 도움이 될 것”이라고 말했다.

 

 

 

 

천호성 기자 rieux@hani.co.kr

 

 

 

 

사진=게티이미지뱅크

 

 

 

피눈물 쏟기 전에…전세 사기 예방하는 6가지 방법

 

 

사회초년생·신혼부부 노린 전세 사기 잇따라
송희창 행크에듀 대표 "사람 심리 노린 수법"
서류요구·특약사항 추가·등기부등본 확인해야

 

 

부동산 업계에는 홀로 1277채를 소유한 '빌라의 신' A 씨 사건이 논란이 된 바 있다.

KBS 보도에 따르면세입자들은 건설사와 직접 계약했는데 잔금을 치르는 날 A 씨로 명의가 바뀌었다고 입을 모았다.

 

그는 돈을 들이지 않고 집을 사는 '동시 진행' 수법을 사용한 것이다.

심지어 전세가와 매매가가 같은 '무갭전세'였다.

문제는 A 씨가 세금 72억 원을 체납하면서 100채의 빌라가 압류됐고, 공매 절차에 들어가면 세입자는 전세금 중 상당액을 돌려받지 못하게 되는 것이었다.

이에 압류 피해자 수십명이 A 씨를 경찰에 고소했다.

A 씨 사건뿐만 아니라 빌라 500채를 사들인 뒤 전세 보증금을 돌려주지 않은 '화곡동 세 모녀 사건' 등 전세 사기 피해자들이 속출하고 있다.

이 가운데 부동산 경매 분야 전문가로 알려진 송희창 행크에듀 대표가 '전세 사기 절대 안 당하는 방법'을 유튜브 '행크TV'를 통해 전했다.

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송 대표는 먼저 A 씨에 대해 "'빌라의 신'이 아니라 '바지사장'"이라고 지적했다.

그는 "사회 초년생과 신혼부부 등을 노린 전세 사기가 많이 발생하고 있다"며 안타까움을 드러냈다.

A 씨의 수법은 이렇다. 세입자가 건축주 B 씨와 2억 5000만 원에 전세 계약을 체결하고, 잔금을 내려는 사이 B 씨가 A 씨에게 해당 빌라를 매매한 것이다.

 

송 대표는 "세입자 입장에서 본인이 계약했던 건물주가 아닌 실제 건물주는 다른 사람인 것"이라며 "매매했으나 근저당, 가압류 등도 없고 깨끗했을 것"이라고 언급했다.

B 씨에게 빌라를 매입한 A 씨는 이미 72억 원의 세금이 체납되어 있었고, 이 과정에서 공매가 진행된 것이다. 공매는 국세징수법에 의한 압류재산을 환가하거나 형사소송법에 있어서 압수물 중 보관하기 곤란한 물건을 매각하는 것을 말하는 것으로 국가기관이 강제 권한을 가지고 행하는 매매를 말한다.

 

송 대표에 따르면 빌라 업자의 경우 전체 빌라를 분양했을 때 2억 원의 이익이 창출된다.

분양하지 않고, 전세로 돌린다고 하더라도 시세와 거의 같기 때문에 이익이 남는다고.

그는 "분양은 어렵지만, 임대는 쉽기 때문에 이런 물건은 오피스텔처럼 풀옵션을 넣어준다

. 임차인은 오래 머물다 갈 곳이 아니라고 생각하기 때문에 매매할 때보다 신경을 덜 쓴다.

안심하고 들어왔는데 소유자가 바뀌고 이러지도 저러지도 못하는 상황이 되는 것이다.

사람의 심리를 노린 것"이라고 설명했다.

 

 

 

빌라 전세 계약시 꼭 체크해야 할 6가지

 

 

/사진=행크TV 유튜브

 

 

 

송 대표는 전세 사기를 피하는 첫 번째 방법으로 서류 요구를 철저히 하라고 강조했다.

그는 "국세, 지방세 완납증명원을 임대인에게 요구한다.

근저당 계약서상 채무 뿐만 아니라 실제 체납된 세금이 있는지 체크해야 한다"고 했다.

 

이어 "이걸 요구하게 되면 임대인이 기분 나빠질 수 있다.

그럴 땐 전세자금 대출 받기 위해 은행에서 요구한다고 하면 된다"고 조언했다.
두 번째로 특약사항으로 '잔금일 이전에 매매 계약할 경우 임차인의 동의를 구한다', '만약 이를 어길 시 종전 소유자도 임대차보증금 반환 의무를 연대하여 지기로 한다'고 기재하는 것이 좋다고 강조했다.

송 대표는 또 "빌라 시세를 꼼꼼하게 파악했으면 좋겠다.

전세는 시세의 최대 70~80% 선이다.

임대 시세만 보지 말고 빌라 시세가 얼마인지, 내게 브리핑하는 중개사를 통하지 말고 인접 부동산 한두군데만 가더라도 정확한 시세를 파악할 수 있다"고 했다.

 

그는 "입지 분석하고 최악의 경우를 생각해 보아야 한다.

내가 이걸 매입한다고 하더라도 손해 보지 않고 70~80%의 마진은 확보할 수 있는지 봐야 한다.

또 전입신고를 하고 확정일자를 받게 되면 전세권 등기에 효과가 있으므로 따로 설정하지 않아도 된다"고 말했다.

또 주택도시보증공사(HUG)에서 나온 보증보험을 적극적으로 활용하는 것이 좋다고 조언했다.

송 대표는 "보험 가입 시 잔금일, 전입일 기준 임대인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보증공사에서 돌려주기 때문에 들어주는 게 좋다"고 귀띔했다.

마지막으로 "등기부등본을 계약하고 나서 받아보고, 잔금 전후 3번 확인하는 것이 좋다"며 "한 번에 700원씩 드는데 계약 시 공인중개사가 떼어 주지만 자기가 스스로 떼어 보는 게 불안을 줄인다.

이것만 알아두면 전세 사기는 당할 일 없을 것"이라고 덧붙였다.

 

 

김예랑 한경닷컴 기자 yesrang@hankyung.com

 

입력2022.05.22  0916일 재입력

 

 

 

 

서울시 한 빌라 밀집지역. 뉴스1

 

 

 

국토부·서울시의 ‘깡통전세 정보’ 이렇게 달라서야

 

 

최근 집값이 전셋값보다 빠르게 하락하자 수도권에서 ‘깡통전세’가 급증하고 있다.

특히 낮은 전세금 때문에 서민, 청년세대가 많이 세 들어 사는 연립·다세대주택 등 빌라값이 급락해 세입자들이 전세 보증금을 떼일 위험이 커졌다.

 

그런데 깡통전세 피해를 줄이겠다며 정부와 지방자치단체가 제공하는 정보가 제각각이어서 오히려 세입자의 혼란만 커지고 있다.

국토교통부가 14일 내놓은 전국 전세가율(집값 대비 전셋값 비율) 자료에 따르면 서울 성북구 빌라의 평균 전세가율은 66.5%로 깡통전세 위험이 상대적으로 낮았다.

반면 지난달 23일 서울시가 낸 자료에서 성북구 빌라는 전세가율이 87%로 위험도가 상당히 높았다.

 

20여 일 차이를 두고 나온 국토부와 서울시의 전세가율이 20%포인트 넘는 차이를 보인 것이다.

종로·양천·강서·구로구 등도 두 조사의 전세가율 차이가 10%포인트 이상이었다.

집주인이 받은 주택담보대출과 전세 보증금을 합한 금액이 집값에 육박하거나, 넘어서는 것이 깡통전세다.

전세가율이 너무 높으면 집주인이 대출을 못 갚아 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금 전액을 되찾지 못할 위험성이 커진다.

 

보증금을 날릴 가능성까지 따져봐야 하는 세입자에게 입주하려는 셋집의 전세가율이 70%냐, 80%냐는 대단히 큰 차이다.

국토부와 서울시는 조사 시점이 서로 다르고, 전세가율 계산 방법도 차이가 있기 때문이라고 해명했지만 결과적으로 세입자들의 판단만 더 어렵게 만들었다.

 

서민들에게 전세 보증금은 사실상 전 재산이다. 일부라도 잃게 되면 생계의 위협을 느끼게 된다.

정부는 보증금 반환보증보험에 가입하면 안전하다고 하지만 전세계약을 맺은 뒤 집주인의 세금 체납 사실 등이 드러나 보험 가입을 거절당하는 일도 자주 벌어지고 있다고 한다.

요즘처럼 부동산 거래가 실종된 상태에서 집값이 급락할 때에는 세입자들이 집값, 전셋값 수준을 가늠하기 대단히 어렵다. 국토부는 전세가율 조사 방법, 시점을 지자체들과 서둘러 일치시켜 세입자의 판단에 실제 도움이 될 만한 자료를 제공해야 한다.

 

집주인의 세금 체납 기록 등을 세입자들이 미리 확인할 수 있도록 하는 등 보완 조치도 조속히 마련할 필요가 있다.

 

 

 

서울 은평구 신사동 일대 연립·다세대 주택 전경/사진= 머니투데이DB

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