금리인상에 부동산 버블 붕괴 조짐…10년 전 집값 폭락 재연되나

 

한강변에서 바라본 서울 아파트 전경. /사진출처=픽사베이

 

 

 

 

서울 아파트 단지 전경. /사진=뉴스1

 

 

 

 

미국발 금리 인상에 부동산 버블이 가라앉고 있다. 경기침체와 대출이자부담에집값

하락세가 가팔라지고 있다. 사진은 남산에서 바라본 서울 아파트 단지. 사진=연합뉴스

 

 

 

서울 남산에서 바라본 압구정, 삼성동, 잠실 일대의 모습. [이미지출처=연합뉴스]

 

 

 

 

금리인상에 부동산 버블 붕괴 조짐…10년 전 집값 폭락 재연되나

 

 

부동산 거래, 장기 침체의 저점이던 2012년 수준으로 '실종'
전국 아파트값·전셋값 통계 집계 이래 10년 만의 최대 하락

 

[매일일보 이소현 기자] 미국발 금리 인상에 부동산 버블이 꺼지고 있다.

집값이 폭락했던 지난 2010년대 초 수준으로 부동산 거래가 급감하면서 가격하락이 확산되면서 주택 경기하강과 가격하락이 본격화되고 있다는 분석도 나오고 있다. 

 

22일 한국부동산원의 주간 동향에 따르면 9월3주 전국 아파트 매맷값과 전셋값 모두 전주대비 0.19% 하락했다.

이는 지난 2012년 5월 관련 통계 집계가 시작된 이래 10년4개월 만에 최대 하락폭이다.

서울은 이번주 0.17% 떨어지며 17주 연속 하락했다.

 

하락폭도 지난 2012년 12월10일(-0.17%) 이후 9년9개월 만에 가장 크다.
경기 침체, 집값 하락 우려가 확산하는 가운데 금리인상으로 대출이자 부담이 커지자 급매물도 안팔리는 거래절벽이 심화되고 있다.

서울 주요지역에서는 시세보다 1억원이상 낮춘 '급급매' 일부만 거래되고 있는 실정이다.

실제 집값 선행지표로 불리는 부동산 거래 회전율이 2010년대초 이후 처음으로 0.50%이하로 떨어졌다.

등기정보광장의 통계를 분석한 결과, 지난 8월 전국 집합건물(아파·트·다세대·연립주택·오피스텔 등)의 거래 회전율은 0.39%로 집계됐다.

이는 2013년 1월(0.32%) 이후 가장 적은 수치다. 

글로벌금융위기 직후 부동산 장기 침체가 저점을 지나던 2012년 1월 거래회전율은 0.34%로 역대 최저였다. 거래가 실종된 당시 서울 집값은 한국부동산원 기준 2011년 9월부터 2013년 3월까지 21개월 연속으로 하락했다.  

서울 용산구의 한 중개업자는 "부모세대로부터 중개업을 물려받으며 외환위기, 금융위기도 겪었으나 지금처럼 거래가 없는 것은 처음"이라면서 "그때는 요즘처럼 중개업소가 많지 않아 경쟁이 덜했던 것도 있지만, 체감상 부동산 거래 절벽이 이만큼 오래 가지 않았다"고 말했다.  

전문가들은 이같은 부동산 경기 침체가 적어도 내년 상반기까지 이어질 것으로 내다봤다.

지난해 말 만해도 올해 부동산 시장이 강보합을 보일 것이라는 전망이 대세였던 것과 대조된다. 

인플레이션에 미국 기준금리가 예상보다 가파르게 인상된 것이 결정적이었다.

 

집값과 전셋값이 동반 하락함에 따라 저금리 유동성 시기 래버리지를 이용해 부동산을 매입한 이들의 위험성도 높아지고 있다.

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출처 : 매일일보(http://www.m-i.kr)

 

 

 

 

 

세종시 아파트 단지 모습.

 

 

 

 

한경연이 수도권 집값이 최대 35% 거품이라고 지적했다. ⓒ베이비뉴스

 총력취재 부동산 ‘대폭락 시대’ 오나?

 

 

文 정부 규제 안 풀리고 美 금리 인상에 부동산 수요 뚝, 전셋값도 하락세

총선 전까지 尹 정부 규제 완화책 안 나올 듯… 오세훈·원희룡의 ‘동상이몽’

 

 

 

'우리 아파트 집값은 단지 내에서 가장 신용 안 좋은 X이 정한다.

’ 온라인에서 수긍을 얻고 있는 2022년 9월 부동산 시장에 관한 촌철살인이다.

금리 인상이 공급 부족을 압도하는 이슈임이 확인될수록 ‘부동산 불패신화’에 균열이 생기고 있다.

 

2022년 9월 5일 국토연구원이 발표한 ‘유동성이 주택시장에 미치는 영향과 시사점’이라는 제목의 보고서는, “기준금리가 1%p 오를 때마다 서울 아파트는 2.1%p, 수도권 아파트는 1.7%p, 지방광역시 아파트는 1.1%p 가격 하락이 발생한다”고 추정했다. ‘

 

금리를 올린다는 것은 (인건비·자재비를 포함한) 물가가 올랐기 때문이고, 이는 경제가 잘 돌아가고 있다는 증거니까 부동산에 악재일 수 없다’는 논리가 무너진 셈이다.

초유의 인플레이션에 대응하기 위해 주요국 중앙은행은 주식·부동산 등 자산시장의 충격을 감수하면서까지 돈줄을 죄는 금리 가속 페달을 밟고 있다.

 

9월 15일 한국부동산원이 공개한 전국 주택매매시장 소비심리지수는 2011년 조사 시작 이래 가장 낮은 수치(89.9)를 찍었다. 특히 수도권(87.6)의 내림 폭이 심했다.

9월 7일 서울부동산정보광장이 집계한 8월 서울 아파트 거래량(이하 계약일 기준)은 421건이었다.

범위를 2022년 1~8월로 늘리면 8979건이었다.

 

이는 1년 전 같은 기간의 25.9%에 불과한 숫자다.

과거 문재인 정부에서도 ‘거래 절벽’은 있었다.

다만 그때는 간헐적으로 신고가가 터지는 ‘점(點) 상승’이 출현했고, “폭등 열차가 나만 빼놓고 출발할 것 같다”는 포모(FOMO) 심리가 발동하며 패닉 바잉으로 비화했다.

 

돌이켜보면 문 정부 임기 내내 ‘팔려는 사람이 적어서 초래된 거래 절벽→점 상승→패닉 바잉’의 반복이었다. 부동산 전문가인 김현아 전 미래통합당 의원의 지적처럼 “부동산 세금을 ATM 기기처럼 여겼던” 문 정부의 기만적 부동산 정책은 고비마다 폭등을 유도했다.

 

하지만 한국에서 보수 정부가 들어서며 더는 ‘비상식적 정책’이 나오지 않게 됐고, 제롬 파월 미 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 ‘매파’로 태세 전환하자 1년 새 상황이 돌변했다.

‘사려는 사람이 적어서 초래된 거래 절벽→점 하락’의 단계까지 왔다.

하지만 다음 수순이 ‘패닉 셀’이 될지에 대해서는 의견이 엇갈린다.

폭락의 서막? 일시적 조정?

송파구 잠실·신천에는 ‘엘·리·트·레·파’가 있다.

엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스, 파크리오를 줄여서 이렇게 부른다.

이들 아파트 단지는 예전부터 서울 집값의 상승과 하락을 예고하는 풍향계처럼 여겨졌다.

 

‘엘·리·트·레·파’에서 국민 평형이라 칭하는 ‘전용 84㎡=20억원대’가 위협받는 현상을 다수 언론이 기사화하는 이유이기도 하다.

9월 7일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 엘스(최고가 27억원→최근 거래 20억5000만원)와 트리지움(최고가 24억5000만원→최근 거래 20억8000만원) 등에서 뚜렷한 하락이 있었다.

 

물론 매물마다 층과 조망권 등에 따라 가격 편차가 생길 수 있다.

거래 중 일부는 할인 가격으로 거래되는 증여일 수도 있다.

이에 대해 하락론자들은 “그나마 상급지인 잠실이니까 떨어진 가격에 거래라도 되는 것”이라고 주장한다.

 

“아직 집값이 안 내려간 지역은 가격 방어력이 빼어난 것이 아니라 수요자들이 눈길조차 안 주기 때문”이라며 “엘·리·트 국민 평형의 2019년 상반기 가격이 13억원대였다”며 “급하게 올랐으니 급하게 내려가는 것이 거래의 상식”이라고 말한다.

실제 9월 12일 기준 서울 아파트값은 16주 연속 하락 중이다.

 

이 와중에 강남의 대표 재건축 아파트 잠실주공5단지(잠5)에서는 8월 9일 일대 사건이 터졌다.

6월 24일 전용 82.51㎡ 매물의 계약이 31억8500만원에 성사됐다.

통상적으로 부동산 거래는 계약서 작성과 동시에 총액의 10%가 매도인에게 넘어간다.

 

이후 매수인이 계약을 깨면 계약금을 날리고, 매도인이 깨면 배액배상(계약금의 2배)을 하는 것이 원칙이다. 어지간해서는 합의를 깨지 못하도록 구속하는 ‘안전장치’다.

하지만 ‘잠5’ 매수인은 3억원 이상을 포기하면서까지 계약 파기를 선택했다.

이 아파트의 호가가 27억원대까지 낮아졌기 때문이다.

 

비단 잠실뿐 아니라 강남과 서초 같은 최상급지에서도 거액의 계약 파기가 포착되고 있다.

반면 조정론자들은 “특수한 사례 몇 가지만 가지고 폭락 운운하는데, 한번 동네 부동산에 가보라”고 맞선다. 신혼인 A씨는 결혼 전부터 보유했던 경기도 부천 아파트를 팔고 서울로 진입하는 것이 목표였다.

 

그는 “부천 아파트는 6억원 이하 저가라 9월에 겨우 팔 수 있었다.

하지만 직장 근처라서 원하는 서울 신촌 부근 아파트는 구축으로 찾아봐도 여전히 엄두가 안 나는 가격대”라고 말했다.

같은 직장을 다니는 A씨 부부는 도심의 오피스텔 월세에 일단 머물며 집을 찾아볼 계획이다.

 

‘일본과 같은 집값 대폭락은 성립할 수 없다’는 주장의 근거는 역설적이게도 문재인 정부의 초강력 규제 덕분(?)이다.

고가 주택일수록 구조적으로 대출을 못 받게 만들어놨기 때문에 금리가 아무리 올라도 영향을 거의 안 받는 것이다. 소위 ‘사연 있는’ 매물 몇 개만 ‘급급매’ 형식으로 팔리고 있는 형국이다.

 

조정론자들은 “어느 시점에 미국의 금리 인상이 진정되고, 윤 정부의 규제 완화책이 나오면 서울의 공급 부족과 맞물리며 집값이 회복할 것”이라고 바라본다.

긍정론자들은 “지금이야말로 내 집 마련이나 갈아타기 적기다. 지금 못하면, 더 떨어지면 더 못산다”고 주장한다.

 

2022년 추석 밥상에서 “그동안 집 안 사고 뭐 했냐?”는 핀잔은 사라졌다.

서울 아파트는 시차를 두고 미국 나스닥과 연동되는 경향이 짙다.

 

이런 상황에서 추석 연휴 직후인 9월 13일 밤 미국의 8월 소비자물가지수(CPI) 발표는 ‘충격과 공포’를 전 세계 투자자에게 안겼다.

시장 예상치 8.1%는 물론 내심 7%대 진입까지 기대했지만, 결과는 전년 동월 대비 8.3% 상승이었다.

 

이는 7월에 비해 불과 0.2%p 내린 것인데, 물가가 여전히 정점을 찍지 못했다는 의미를 지닌다.

물가가 꺾였다는 확실한 신호가 잡히지 않는 한 미 연준의 자이언트 스텝(0.75%p 인상) 기조는 확실시된다.

 

“대한민국 집값을 파월이 잡았다”

 

2022년 8월 미국 와이오밍주 잭슨홀 미팅에서 제롬 파월(오른쪽) 미 연준 의장은

인플레이션을 잡을 때까지 금리를 올릴 뜻을 천명했다. / 사진:로이터연합뉴스

 

 

‘미국이 금리를 언제, 어디까지 올릴지 알 수 없다’는 불안감은 환율시장에 고스란히 반영됐다.

CPI 발표 다음 날인 9월 14일 오전 원·달러 환율은 1390원대까지 치솟았다.

2009년 3월 이후 13년 5개월 만에 처음 보는 가격이다.

더 큰 문제는 미 연준의 자이언트 스텝이나 울트라 스텝(1.0%p 인상)을 한국은행이 도저히 따라갈 수 없는 현실이다.

 

그나마 유럽·일본에 비해 여력이 있는 한국(기준금리 2.50%)은 미국(2.25~2.50%)과 비슷한 수준의 금리를 유지해왔다.

하지만 미국이 더 급속도로 올려 한·미 금리 역전이 발생하면 원·달러 환율 1400원 돌파는 시간문제다. 금리가 치솟을수록 빚내서 집을 살 수요는 줄어든다.

 

또 기존 변동금리 대출자의 부담은 올라간다.

부동산 시장을 움직이는 모든 재료를 금리 이슈가 흡수하는 형국이다.

“대한민국 집값을 파월(미연준 의장)이 잡았다”는 말이 괜히 나온 게 아니다.

 

어느덧 “정부 차원에서 집값 경착륙을 경계해야 한다”는 우려마저 나오고 있다.

특히 서울 바깥인 인천 송도와 청라, 경기도 남부의 동탄·위례·광명·인덕원 등의 하락 폭이 가파르다.

 

힐스테이트레이크송도 전용 84㎡가 11억3000만원에서 8억5000만원까지, 청라한양수자인레이크블루 전용 84㎡가 12억9500만원에서 8억6000만원까지 내려갔다.

경기도 화성의 동탄더샵레이크에듀타운 전용 84㎡는 11억6500만원에서 8억원으로, 인덕원푸르지오엘센트로 전용 84㎡는 16억3000만원에서 11억9000만원까지 떨어졌다.

 

서울의 강서구 마곡과 강동구 고덕 신축에서도 명징한 하락 거래가 확인되고 있다.

침체의 파도가 수도권에서 서울 외곽을 거쳐 마포·용산·성동, 강남·서초·송파 등 중심부로 스며드는 흐름이다.

 

집값이 내려가면서 전세가도 동반 하락 중이다.

주택 임대차 2법(전·월세 상한제, 계약갱신청구권)에서 비롯된 ‘8월 전세대란’ 우려는 현실화하지 않았다.

한국부동산원 통계에 따르면 2022년 2월 이후 전셋값은 계속 내림세다.

 

이 와중에 금리 인상과 맞물려 ‘전세의 월세화’ 현상은 강화하고 있다. 전세 대출을 내느니 차라리 월세를 지불하는 편이 저렴하게 된 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정부는 바뀌었지만 정책은 바뀐 게 없다”고 요약했다.

 

윤석열 대통령은 대선을 앞두고 GTX 등 SOC 개발과 재건축 등 민간 정비 사업의 활성화 그리고 대출 규제나 세금 완화 등을 공약했지만 정작 이뤄진 것은 거의 없다.

사실상 문재인 정부 부동산 정책이 계승되고 있는 환경에서 미국발 금리 인상이 겹치자 시장은 휘청거렸다.

8월 17일 취임 100일을 맞은 윤 정부는 10대 치적 중 하나로 ‘폭등한 집값과 전셋값 안정’을 꼽았다.

 

대통령이 이렇게 선언한 이상 추경호 경제부총리, 원희룡 국토부 장관, 오세훈 서울시장이 완화책 혹은 개발 플랜을 꺼내기 어려워졌다.

이 연구원은 “임기 초반에 부동산 활성화 대책을 내놓진 않을 것”이라며 “선거(2024년 4월 총선) 직전 시점에 경기 침체가 맞물리면 이미 나왔던 공약을 다시 올릴 것”이라고 예상했다.

 

 

‘부동산 비단주머니’ 꺼내지 않는 尹 정부

 

윤석열 대통령은 취임 100일 회견에서 부동산 안정화를 치적으로 꼽았다. 이로써

완화책은 당장 나오기 어렵게 됐다. / 사진:대통령실사진기자단

 

 

결국 윤 정부가 내심 가장 바라는 시나리오는 집값의 ‘점진적 하향’이고, 침체가 올 정도로 급락하지 않는 한 부양책을 내놓지 않을 것이 유력하다.

8·16대책을 통해 경기도 분당·일산 등 1기 신도시 재정비 플랜을 사실상 동결시켜놓은 것도 이런 맥락에서 바라볼 수 있다.

 

과거 정부에서 경험했듯 정부 정책은 집값에 가장 큰 영향력을 행사한다.

윤 정부도 언제든 집값의 물줄기를 바꿔놓을 수 있는 카드를 몇 개 쥐고 있다.

▷15억원 초과 주택의 대출규제 폐지 ▷다주택자 취득세 중과(2주택자 8%, 3주택자 12%) 완화 ▷토지거래허가구역 해제 등이 그것이다.

 

하지만 추 부총리는 9월 7일 “조정지역으로 묶여 있는 부분에 대해 우선 필요하면 더 해제하고, 재건축초과이익환수제 부분의 대책을 먼저 낸 뒤 금융규제(완화)는 시간을 많이 두고 시장 상황을 봐가면서 결정할 예정”이라고 밝혔다.

한국은행에 따르면 2022년 2분기 가계 빚은 1810조원을 넘어섰다.

 

추가 금리 인상 기조가 여전한 상황에서, 경기 침체 우려보다 물가와 집값 안정에 중점을 두겠다는 정부의 의도가 읽힌다.

원희룡 장관과 오세훈 시장의 견제

 

원희룡(왼쪽) 국토부 장관과 오세훈 서울시장은 윤 정부의 부동산 정책에 동조하면서도

각자의 업적을 쌓아야 하는 상황이다. / 사진:국회사진기자단

 

 

향후 부동산 시장의 숨은 변수는 여권의 차기 대권주자 후보군으로 꼽히는 오세훈 서울시장과 원희룡 국토부 장관의 미묘한 관계다.

익명의 부동산 전문가는 “취임 직후만 해도 원 장관은 윤 대통령의 공약을 이행하기 위해 규제 완화를 추진하려 했다.

 

하지만 집값을 자극할 수 있다는 경계론에 설복돼 태세를 전환했다”고 말했다.

그는 “오히려 이제는 집값이 하향 안정화할수록 원 장관은 자기 업적으로 홍보할 것”이라고 내다봤다.

딱히 아무것도 안 해도 집값만 하락하면 입지가 올라가는 원 장관과 달리, 서울 유주택자들의 열렬한 지지로 당선된 오 시장은 가시적인 무언가를 보여줘야 할 처지다.

 

용산 국제업무지구, 여의도 재건축, ‘그레이트 선셋 한강 프로젝트’ 등이 테이블 위로 올린 플랜이다.

한 부동산 전문가는 “서울시의 플랜은 대부분 ‘오래 걸리는 것들’이다.

‘오세훈 때문에 집값이 올랐다’는 민주당의 프레임을 피하면서 2027년 대선까지 (파괴력을) 이어가기 위해 일단 던져놓고 필요할 때 다듬어서 내놓는 전술을 택할 것”이라고 바라봤다.

 

원 장관과 오 시장의 견제 심리는 8월 서울을 덮친 폭우 직후 공개 설전으로 비화했다.

오 시장이 “지하·반지하의 주거 목적 용도를 전면 불허하겠다”고 나서자 원 장관은 “반지하도 사람이 사는 곳이다. 반지하를 없애면 그분들은 어디로 가야 하느냐?”고 맞섰다.

 

서울 주택 공급을 놓고도 둘(원희룡=민간주도로 50만 호 공급, 오세훈=신속통합기획)은 무게중심이 미묘하게 다르다. 이를 두고 복수의 부동산 전문가는 “당장은 윤 대통령과 국민의힘을 거스르지 않겠지만, 어느 시점부터는 ‘오세훈=개발, 원희룡=안정’에 방점을 찍고 차별화할 것”이라는 예상이 나오고 있다.

 

 

 

- 김영준 월간중앙 기자 kim.youngjoon1@joongang.co.kr

 

 

 

 

 

 /사진=이명근 기자 qwe123@

 

10년 전, 규제지역 풀어도 집값 '뚝뚝'…이번에는?

 

 

MB, 금융위기 이후 투기지역 대폭 해제…영향 미미
"이번에도 집값 반등 없을 것…되레 하락 가능성"

 

 

정부가 부동산 규제 지역을 대폭 해제하면서 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠리고 있다

. 향후 시장의 흐름에 따라 이번 대책에서 제외된 수도권과 서울 지역의 추가 해제 시기도 검토할 것으로 전망된다.

 

전문가들은 이번 대책으로 거래량이 늘어날 수는 있지만 집값 하락세는 당분간 이어질 거라는 전망을 내놓고 있다.

 

경기 침체에 대한 우려가 워낙 큰 분위기에서 정부 정책이 시장에 미치는 영향은 제한적일 수밖에 없다는 지적이다.

되레 이번 해제 지역의 경우 하락 거래가 늘 거라는 전망도 나온다.

 

 금융위기 터지자 대폭 해제…집값 하락세 지속

 

정부가 부동산 규제지역을 대폭 해제한 건 10여 년 만이다.

지난 2008년 글로벌 금융위기가 터지자 당시 이명박 정부는 경제위기 극복 종합대책을 내놨다.

이 대책에는 서울 강남 3구(강남·서초·송파)를 제외한 수도권 및 서울의 투기지역과 투기과열지구를 전면 해제하는 방안이 담겼다.

 

하지만 유럽 재정위기 등으로 경기 불황이 이어지면서 부동산 시장 침체가 지속했다.

그러자 이명박 정부는 2011년 12월 경기 부양에 나서면서 남은 강남 3구 역시 투기과열지구에서 해제했다.

 

이후에도 시장 반응은 미미했다.

일각에서는 부동산 투기 수요를 자극할 수 있다는 비판의 목소리가 나오기도 했지만, 집값 하락세는 박근혜 정권까지 이어졌다.

부동산 규제지역 해제가 위축된 시장의 심리를 되살리기에는 한계가 있었던 셈이다.

 

 

 

 

 /그래픽=비즈니스워치.

 

 

"금융위기 수준 아냐…당장 추가 해제 어려워"

 

전문가들은 이번 대책 역시 최근의 시장 흐름을 뒤바꾸지는 않을 거라는 데 한목소리를 내고 있다. 금리 인상과 경기 침체에 대한 우려가 시장에 더 큰 영향을 미칠 거라는 전망이다.

정부 역시 이번 방안이 최근 하락세를 막기 위한 게 아니라는 점을 강조하고 있다.

 

특히 수도권과 서울 지역의 경우 규제를 유지한 만큼 시장의 영향은 크지 않을 거라는 입장이다. 원희룡 국토교통부 장관은 22일 기자들과 만나 "(이번 규제지역 해제는) 가격을 떠받치거나 거래를 늘리는 직접적인 결과를 목표로 하진 않았다"고 강조했다.

 

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "이번 정책으로 시장 환경 자체가 엄청나게 변하는 건 아니다"며 "집값 급락을 방어하는 수준에서 급매물 해소나 거래 증가 정도의 효과가 있을 것"이라고 분석했다.

이번에 규제가 해제된 지역의 경우 되레 하락 거래가 활발하게 이뤄질 것이라는 전망도 나온다.

 

송승현 도시와경제 대표는 "이번에 해제된 지역에 수요가 생길 수 있다는 기대감에 주택을 보유한 이들이 급하게 집을 팔려는 분위기가 확산할 수 있다"며 "특히 해당 지역의 경우 집값이 떨어지는 지역이라는 인식이 생길 수 있는 만큼 오히려 집값 하락세가 더 가팔라질 가능성도 있다"고 전망했다.

 

 

 

 

 /사진=이명근 기자 qwe123@

 

 

수도권과 서울 지역의 규제가 언제 해제될지도 관심사다.

전문가들은 아직 시장에 유동성이 남아 있는 데다가 과거 금융위기 때처럼 당장 경착륙의 우려가 크지 않은 만큼 정부 역시 급하게 추가 해제에 나서지는 않을 거라는 전망이다.

 

윤 수석연구원은 "이명박 정권 때 규제지역을 대거 해제한 것은 금융위기가 터진 데다가 당시 미분양이 전국적으로 17만 채에 달했기 때문"이라며 "최근 미분양 가구는 3만 채 정도로, 경기가 그 당시 수준은 아니다"라고 지적했다.

 

이어 "이번에 규제를 해제한 5대 광역시의 시장 흐름에 따라 수도권 추가 해제 등을 단계적으로 검토할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

 

정부 역시 조심스러운 입장을 내놓고 있다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 "금융시장과 청약 시장 전반 여전히 불안 요인 있다는 점에서 수도권은 규제를 유지했다"며 "시장 상황에 따라서 탄력적으로 지정 해제하거나 다시 지정하는 절차를 거치게 될 것"이라고 설명했다.

 

 

나원식 기자

 

 

(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 21일 서울 송파구의 한 부동산중개사무소에서 한 시민이

부동산 매물 가격표를 살펴보고 있다. 2022.9.21/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1.

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10년만의 최대 폭락"…잠실에선 7억 떨어진 아파트도 나와

 

 

수도권 아파트값이 10년1개월여만에 가장 크게 떨어졌다.

추가적인 금리인상 전망에 따른 이자부담 우려가 커지면서 매수 수요가 실종됐다.

불과 1년 전 신고가를 쏟아냈던 잠실 등 서울 주요 대단지는 가격 조정이 급격하게 진행되면서 일부는 7억원 넘게 빠지기도 했다.

22일 한국부동산원에 따르면 이달 19일 기준 수도권 주간 아파트 매매가격 변동률은 -0.23%로 전주(-0.20%) 대비 하락폭이 더 커졌다.

이는 2012년 8월6일(-0.24%) 이후 10년1개월여만에 가장 큰 낙폭이다.
서울 아파트 매매가격은 17주 연속 하락세를 이어갔다.

 

서울 아파트값은 전주 대비 0.17% 하락했다.

서울 아파트값이 이 정도 낙폭을 기록한 것은 2012년 12월 10일(-0.17%) 이후 9년9개월 만에 처음이다.

서울 아파트값은 올해 5월 30일(-0.01%) 조사 이후 17주 연속 내리막을 걷고 있다.

낙폭도 최근 7주 동안 꾸준하게 확대됐다.

부동산원 관계자는 "추가 금리인상 우려와 주택가격 하락세가 지속될 것이라는 인식이 짙어지면서 매수문의가 급감했다"며 "서울 내 주요 단지 위주로 매물 가격 하향조정이 이어지면서 하락폭이 확대됐다"고 설명했다.

강북권에서는 도봉구(-0.31%), 노원구(-0.28%), 서대문구(-0.25%), 중구(-0.25%) 등이 상대적으로 하락폭이 컸다. 강남권에서는 송파구(-0.18%)가 문정동 구축과 잠실동 대단지 위주로, 금천구(-0.20%)는 독산·시흥동 주요 단지 위주로 하락한 것으로 나타났다.

서초(-0.07%)도 전주(-0.05%)보다 낙폭을 확대하면서 6주째 하락했다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡는 지난달 27일 19억5000만원(7층)에 거래됐다.

심리적 저항선으로 여겨지던 20억원이 무너졌고 최고가였던 지난해 10월 27억(14층)에 비해 1년 사이 7억5000만원 떨어졌다.

 

신천동 파크리오는 지난달 84㎡(33층)는 올해 6월 25억원(9층)보다 3억6000만원이 내린 21억4000만원을 기록했다.

이달 7일 양천구 신정동 '목동신시가지14단지' 전용 74㎡는 신고가(16억8000만원) 대비 2억6000만원 하락한 14억2000만원에 손바뀜했다.

전국 주간 아파트 매매가격은 0.19% 빠지면서 지난주(-0.16%) 대비 하락폭이 커졌다.

지방도 0.15% 하락해 전주(-0.13%)보다 낙폭을 확대했다.

5대광역시(-0.18%→-0.22%), 8개도(-0.07%→-0.08%), 세종(-0.40%→-0.44%) 하락이 두드러졌다.

 

 

 

<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이, 

 

 

7억 넘던 상계동 아파트, 10개월 만에..'영끌' 집주인 어쩌나

 

 

서울 집값, 바닥 모르고 추락
9년 9개월만 '최대 폭'
한국부동산원 주간 아파트 가격 동향
외곽 지역 집값 가파른 하락세

강남권 '똘똘한 한 채' 신고가
금리 부담에 전세 수요 줄자 가격↓

 

서울 아파트값이 9년 9개월 만에 가장 큰 폭으로 하락했다.

금리가 빠르게 치솟고 있고 집값이 더 내릴 것이라는 우려가 부동산 시장을 뒤흔들면서다.

전반적인 시장은 침체하고 있지만 지역별로 양극화는 뚜렷하다.

 

집값이 빠르게 치솟았던 서울 외곽지역에선 하락거래가 속출하고 있지만 강남 3구 일부 '똘똘한 한 채'에선 여전히 신고가가 나오고 있다.

22일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면 9월 셋째 주(19일) 기준 서울 집값은 0.17% 하락해 전주(-0.16%)보다 하락 폭이 소폭 커졌다.

 

2012년 12월 둘째 주(10일, -0.17%) 이후 약 9년 9개월 만에 최대 폭이다.

서울 집값은 17주 연속 하락 중이다.

서울 25개 자치구 가운데 외곽 지역 집값 하락세가 가파르다.

 

도봉구는 0.31% 떨어졌다.

도봉구 방학동에 있는 ‘청구아파트’ 전용 84㎡는 지난 2일 6억원에 손바뀜했다.

올해 최고가인 6억9000만원(4월)보다 9000만원 내렸다.

 

노원구도 0.28% 하락했다.

노원구 상계동 ‘상계주공1단지(고층)’ 전용 60㎡는 지난 4일 6억4000만원에 새 주인을 찾았다.

작년 최고가인 7억9500만원(11월)보다 1억5500만원 하락한 금액이다.

 

금천구도 0.2% 하락률을 기록했다.

금천구 독산동에 있는 ‘금천롯데캐슬골드파크1차’ 전용 71㎡는 지난달 말 10억7000만원에 거래됐다.

 

직전 거래 11억1000만원(7월)보다는 4000만원, 작년에 기록한 최고가 11억6500만원(5월)보다는 9500만원 낮아졌다.

 

 

 

 

서울 송파구의 한 부동산중개사무소에 매물 안내문이 게시돼 있다. 사진=뉴스1

 

 

반면 신고가가 나오는 지역도 있다.

서초구(-0.07%) 전반적으론 집값이 하락세지만 반포동에 있는 ‘반포주공1단지’ 전용 140㎡는 지난 3일 71억5000만원에 거래됐다.

직전 최고가는 지난 5월 기록한 69억원인데, 이보다 2억5000만원 뛰었다.

 

강남구(-0.1%)에서도 신고가가 나왔다.

청담동에 있는 ‘청담자이’ 전용 89㎡는 지난 8일 36억5000만원에 최고가를 기록했다.

작년 2월 같은 면적대가 27억4000만원에 거래된 데 비해 9억1000만원 오른 금액이다.

 

영등포구(-0.13%)도 마찬가지 부동산 시장이 부진하지만 영등포구 여의도동에 있는 ‘삼부아파트’ 전용 146㎡는 지난달 24일 32억원에 손바뀜했다.

지난 7월 거래된 30억3000만원보다 1억7000만원 상승했다.

 

서울에 있는 한 부동산 공인 중개 관계자는 "대출 등으로 집값이 가파르게 올랐던 서울 외곽 지역이 타격이 크다"며 "상대적으로 대출 규제 영향이 적은 강남 등 상급지에선 신고가가 간혹 나오고 있다.

이런 양극화 현상은 당분간 계속될 전망"이라고 했다.

 

 

 

매매 및 전세가격지수 변동률 사진=한국부동산원

 

 

서울 전셋값도 하락하고 있다. 

강북지역에선 서대문구(-0.19%)가 북가좌동과 남가좌동 주요 단지에서 전셋값이 내렸다.

은평구(-0.28%)도 응암동과 불광동, 녹번동에 있는 실수요자 선호 단지 중심으로 가격이 내렸다. 마포구(-0.24%), 종로구(-0.24%) 등도 전주보다 낙폭을 모두 확대했다.

 

강남지역에선 송파구(-0.29%) 전셋값 하락이 가파르다.

잠실동에 있는 주요 대단지에서 매맷값이 하락하면서 전셋값도 함께 내렸다는 설명이다

. 한때 강남 4구로 불리던 강동구(-0.17%)도 암사동과 고덕동 주요 단지에서 전셋값이 내리고 있다.

 

부동산원 관계자는 "금리가 지속 오르면서 실수요자들의 대출 이자 부담이 커졌고 새로운 전셋집을 구하기보다는 계약을 갱신하거나 월세를 조금이라도 낀 집을 선호하는 현상이 계속되고 있다"며 "수요가 줄다 보니 신규 전세 매물 가격이 하락하는 모양새"라고 진단했다.

 

 

 

 

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com

Copyrights 한경닷컴, 

 

 

 

 

 

서울 도심 상공에서 바라본 성동구 지역. 한수빈 기자

 

 

부동산 시장 ‘연착륙’ 위해 대규모 규제지역 완화 단행...“시장 영향은 제한적”

 

2020년 가격 폭등 이래 최대 규모 ‘해제’

시장 연착륙 유도, “분위기 반전까진 어려워”

 

정부가 21일 지방 광역시 등 전국 기초지자체 46곳(일부 중복)의 규제지역 지정을 해제하는 부동산 규제완화책을 단행했다.

부동산 가격 폭등이 본격화된 2020년 6월 이래 최대 규모의 규제지역 해제조치다.

 

전국 기준 아파트 가격이 19주 연속 하락하는 등 부동산 가격의 하향안정화 추세가 뚜렷해졌다는 정부 판단이 작용했다.

미분양 주택 증가, 극심한 거래절벽 현상의 지속 등을 감안해 규제를 풀어 부동산 시장의 연착륙을 유도하겠다는 의도도 깔려있다.

 

부동산 업계에선 이번 규제해제로 부동산세 부담이 완화되고 대출규제도 완화돼 일부 중·저가 주택 거래는 증가할 것으로 전망했다.

다만 수도권이 여전히 규제로 묶여있고, 고금리에 추가금리 인상이 예고 돼 있는데다 하반기 경기악화 우려도 있어 단기간에 거래가 증가하고, 가격 하락세가 반전되기는 어렵다는 의견이 많다.

부동산 규제 다시 수도권으로 ‘집중’

규제가 해제된 46곳 중 세종(2017년 지정)을 제외한 지역은 모두 2020년 6월 이후 규제지역으로 지정된 곳들이다. 이들 지역에선 최근 몇달 새 주택 가격 하락이 계속되자 지자체와 정치권을 중심으로 규제지역 해제 요구가 제기됐다.

 

우병탁 신한은행 부동산팀장은 “부동산의 급격한 하락보다는 연착륙을 유도해 부분적으로 시장을 방어하기 위한 목적의 조치”라며 “가격 폭등 과정중 불가피하게 규제가 늘었다면 반대 상황(가격 폭락)이 벌어지기 전에 규제를 푸는 방향을 고려해야 한다”고 밝혔다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “연내 가격 하락세가 뚜렷한 시장 상황과 향후 경기위축 및 수요부재로 집값 변동성이 더 커질 수 있는 상황을 고려해 지방과 수도권 외곽의 규제지역 해제가 집중됐다”며 “역대 최저치의 월별 주택거래량과 매매·전세가격 조정 등을 고려하면 해제 이후에도 분양과 매매시장의 과열 재현현상 우려가 상대적으로 낮다는 판단이 작용했을 것”이라고 말했다.

 

 

 

 

서울 잠실나루역 주변의 중개업소 앞을 한 시민이 지나고 있다. 이상훈 선임기자

 

수도권에서는 경기 파주·동두천 등 외곽지역 5곳을 제외하면 기존 규제지역이 그대로 유지됐다.

지난해 주택가격 상승률이 가장 높았던 인천은 최근들어 송도 지역 실거래가가 최고가 대비 수억 원 가량 하락한 사례가 나온 점을 감안해 연수구·남동·서구 등의 규제지역 지정 수위를 ‘투기과열지구’에서 ‘조정대상지역’으로 낮추는 선에서 조정했다.

 

세종은 2017년 8월 지정된 ‘투기지역’ 및 ‘투기과열지구’ 규제가 5년 만에 해제됐다.

다만 가격 하락세에 비해 올들어서도 청약경쟁률이 많게는 ‘수 천대 1’에 달하는 등 투기우려가 상존하고, 추가 개발에 따른 가격불안 가능성도 있어 비수도권 지역에서는 유일하게 조정대상지역으로 남게됐다.

업계 “금리인상 등 여파로 시장 영향 제한적”

부동산 업계는 이날 조치가 가격 하향세에 접어든 시장 분위기를 반전시킬만큼의 효과나 파급은 없을 것으로 전망하고 있다.

집값 상승의 근원지인 수도권 지역에 규제가 그대로 적용되서는 부동산이 다시 들썩일 가능성은 높지 않다는것이다.

 

김효선 NH농협 부동산수석위원은 “조정대상지역에 적용됐던 2주택 이상 취득세 중과가 일반세율로 바뀌면서 일부 지방권 중·저가 아파트의 거래가 다소 증가할 수 있다”면서도 “개인별 총부채원리금상환비율(DSR)규제와 급격한 금리인상, 주택가격 고점인식 때문에 높은 금리를 부담하면서까지 주택을 매입하려는 수요는 많지 않을 것으로 본다”이라고 밝혔다.

 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울과 수도권이 규제지역 조정에서 사실상 배제됐고, 단기간에 대출 등 다른 부동산 규제가 크게 완화될 가능성도 낮기 때문에 시장에 미치는 영향은 제한적”이라고 말했다.

 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “금리가 계속 오르고 있고, 거래가 끊긴 상태라서 해제해도 투기수요가 일어나거나 시장이 다시 반등하지 않을 것”이라며 “부동산 시장 침체가 지속되거나 경착륙 가능성이 있으면 정부가 재차 규제완화를 통해 연착륙을 유도해야 한다”고 말했다.

 

 

 

 

 

아시아경제 자료사진

 

 

 

대대적인 부동산 규제 완화, 집값 안정 기조 훼손 안 된다

 

 

국토교통부가 21일 주거정책심의위원회를 열어 서울과 수도권 인접 도시를 제외한 전국의 부동산 규제를 풀기로 했다.

우선 비수도권 광역시(부산·대구·울산·대전·광주)는 조정대상지역에서 모두 제외된다.

이들 지역은 오는 26일부터 주택담보인정비율(LTV) 규제나 2주택 시 취득세 중과 등의 규제가 사라진다.

 

충북 청주, 충남 천안·논산·공주, 전북 전주완산·덕진, 경북 포항, 경남 창원성산 등 지방 도시들도 조정대상 지역에서 해제됐다. 세종 지역도 규제 수위를 한 단계 낮췄다.

투기과열지구에서 해제하되 조정대상지역은 유지했다.

인천 연수·남동·서구도 마찬가지다.

 

경기에서는 안성·평택·양주·파주·동두천 등 5곳을 조정대상지역에서 풀었다.

국토부는 이번 규제 해제에 대해 주택가격 하락폭이 확대되고 금리가 오르고 있어 집값 급등기에 만든 규제를 수정할 필요가 있다고 설명했다.

최근 각종 부동산 가격 지표가 하락세를 보이고 있는 것은 사실이다.

 

금리도 계속 오를 가능성이 높다. 금리가 오르면 대출을 받아 집을 사기가 어려워져 주택 가격의 하향 안정 요인으로 작용한다.

그러나 지금이 주택 규제를 완화할 시점인지에 대해서는 의문이 든다.

현장에서는 집값 하락을 체감하기 어렵다는 주택 실수요자들의 목소리가 높다.

 

급매로 한두 채 거래되는 일부 사례가 주택 시장을 과잉 대표하고, 가격 통계를 왜곡하는 경우가 많기 때문이다. 게다가 지난 5년간 집값이 2~3배 수직 상승한 점을 고려하면 최근 집값 하락폭은 충분하다고 볼 수 없다. 정부도 이런 점을 감안해 서울과 수원·과천·성남 등 인접 도시는 투기과열지구나 조정대상지역 규제를 유지했지만 이번 조치로 인해 이들 지역에서도 규제 완화 요구 압력이 높아질 것으로 보인다.

 

부동산 가격의 급격한 폭락은 또 다른 문제를 야기한다. 하지만 물이 차갑다고 수도꼭지를 급격히 반대로 돌리면 뜨거운 물에 화상을 입게 된다.

부동산 가격이 하락세를 보인다고 갑자기 규제를 풀면 투기 수요가 살아나 아파트 가격을 자극할 우려가 있다.

 

집값 하락으로 ‘깡통 전세’ 가능성에 서민들의 불안이 커지고 있지만 이는 부동산 규제를 풀어 해결할 사안이 아니다.

 

정부가 진정으로 부동산 폭락을 우려한다면 5년간 주택 270만가구를 공급하겠다는 정책부터 수정해야 한다. 부동산은 민생의 핵심이다.

부동산 안정 기조를 흔드는 규제 완화는 신중해야 한다.

 

 

 

 

 

강세훈 기자