인구고령화가 소비고령화로...

 

인구고령화가 몰고올 주택시장 4가지 변화는?

한국은행 '인구고령화가 주택시장에 미치는 영향' 보고서
"주택 수요 완만하게 둔화될 것"···70세 기점 주택 처분 뚜렷
"중소형 주택·아파트 수요 늘어날 것"···지방 빈집 증가 우려
"월세 중심 임대차시장 추세···수도권은 월세 전환 더딜 것"
"日 처럼 폭락?···韓 환경 달라 주택가격 급락 가능성 낮아"

【서울=뉴시스】강세훈 기자 = 인구 고령화가 우리 사회의 최대 화두로 떠오르고 있다.

우리나라는 저출산·고령화와 함께 2020년부터 베이비붐 세대(1955∼1963년생)가 고령층(65세 이상)에 대거 진입하게 되면서 주택시장에도 적지 않은 영향을 미칠 전망이다.

인구고령화가 주택처분과 임차전환 가능성을 높이고 주거면적을 줄이는 등 주택수요를 감소시켜 주택가격 하락압력

으로 작용할 것이라는 주장이 몇 년 전부터 제기돼 왔다.

일본의 경우 생산가능인구(15~64세) 비중이 하락하기 시작한 1992년 이후 2016년까지 주택가격이 약 53% 하락해 올해부터 생산가능인구 비중 하락할 것으로 전망되는 우리 역시 주택가격 폭락이 오는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다.

한국은행 오강현 금융안정국 과장 등은 26일 '인구고령화가 주택시장에 미치는 영향' 보고서를 통해 "인구고령화가
주택시장에 미치는 영향이 압축적으로 진행될 가능성이 있다"고 밝혔다.

오 과장은 "저출산 기대수명 연장 등에 따른 인구고령화는 중장기적으로 자가·전세·월세 등의 점유형태와 주거면적,

 단독·연립·아파트 등 주택유형, 거주·투자 등 보유목적 측면에서 주택시장에 커다란 구조 변화를 가져올 것"이라고

 설명했다.

이들은 분석 결과 ▲중장기 주택수요 증가세 둔화 ▲중소형 주택·아파트에 대한 선호 지속, 노후주택 등에서 빈집 증가 ▲월세 중심의 임대차시장 구조 변화 ▲주택가격의 제한적인 조정 가능성 등 4가지 측면에서 주택시장에 변화가

나타날 것이라고 전망했다.

노후 생계비 마련이 충분하지 않은 일부 고령가구는 소득보전을 위해 주택을 처분해야 하는 유인이 커지게 된다.

이는 청년가구의 주택수요 약화와 함께 주택 수요 증가세를 둔화시키는 요인으로 작용할 수 있다고 전망했다.

특히 노후 생계비 마련, 부채상환 등을 위한 자가 보유 은퇴가구의 주택처분(주거면적 축소, 주택연금 가입 등 포함)

행태는 정년(60세) 후 완만히 늘어나다가 실질 은퇴연령인 70세를 기점으로 뚜렷해진다는 것이다.

오 과장은 "60세 정년이 된다고 바로 주택을 파는 것이 아니라 이후 수년 동안 주택을 유지하다 70대 이후 처분하는

것으로 나타났다"며 "정년 직후 주택을 즉각적으로 대거 처분하지 않는 것은 대부분 1주택자인 은퇴가구가 재취업,

창업 등을 통해 경제활동을지속하며 자가를 유지하려고 하는 데 기인한 것으로 보인다"고 설명했다.

오 과장은 또 "실증분석 결과 총량 측면의 중장기 주택수요 증가세는 완만히 둔화될 것으로 전망된 가운데 특히

1945~1954년생을 고점으로 젊은 세대일수록 주택수요가 상대적으로 감소하는 것으로 나타났다"고 말했다.

또한 인구 고령화로 중소형 주택·아파트에 대한 선호가 이어지고 지방, 노후주택 등에서 빈집이 증가할 것이라고

내다봤다.

한은은 1∼2인 가구 수는 2015년 약 1000만가구(전체 가구 수 대비 53.3%)에서 2030년 약 1400만가구(65.5%)로

 늘어날 것으로 전망했다.

 1∼2인 가구의 증가는 주거면적 측면에서 중소형주택 선호가 앞으로도 이어질 가능성이 높음을 시사한다.

은퇴 이후 생활비 마련, 부채상환 등을 위한 주택자산 유동화의 필요성이 커지면서 처분, 임대 등에 용이한 아파트에

대한 수요가 더욱 늘어날 가능성이 크다고 한은은 분석했다.

다만 주택보급률(주택 수/가구 수)이 2015년 현재 102.3%인 상황에서 인구고령화에 따른 주택수요 증가세 둔화는

수요가 상대적으로 적은지방, 노후주택을 중심으로 빈집 증가 요인으로 작용할 수 있다고 내다봤다.

또 주택임대차 시장의 수요, 공급 여건을 감안할 때 앞으로도 월세 비중은 계속 높아질 것이라고 전망했다.

수요 측면에서 보면 젊은 세대일수록 자가 비중이 하락하는 가운데 전세가격이 최근 10년 새 가파르게 상승하면서

청년가구의 월세 수요가 지속적으로 증가하고 있다.

공급측면에서도 월세를 통한 주택임대 수입은 안정적 소득원이라는 점에서 50대 이상 가구의 노후소득 확보를 위한

주택 임대 유인이 높다는 것이다.

오 과장은 "다주택 보유자, 50세 이상 가구를 중심으로 임대를 통해 안정적 현금흐름을 추구할 유인이 높아지고 있고, 청년가구의 꾸준한 임차수요 등이 가세하며 월세 중심의 임대차시장 변화 추세는 상당기간 이어질 전망"이라고 밝혔다.

이어 "다만 수도권 지역에서는 전세보증금을 활용한 레버리지 투자 수요, 자녀교육·교통편의 등을 위한 전세 수요

등으로 월세로의 임대차시장 재편 속도가 상대적으로 더딜 것"이라고 말했다.

한은은 마지막으로 주택가격의 급격한 조정 가능성은 제한적이라고 분석했다.

일본의 경우 1991∼1992년 부동산가격 버블 붕괴 이후 생산가능인구 비중 하락 전환, 베이비붐 세대(단카이 세대)

은퇴(2000년대 후반) 등의 인구구조 변화 요인으로 주택매매가격이 장기 하락세를 보였다.

실제 생산가능인구 비중이 하락하기 시작한 1992년 이후 2016년까지의 주택가격 누적 하락률은 약 53%에 이른다.

우리나라도 2017년부터 생산가능인구 비중이 하락할 것으로 전망되면서 일본의 경험과 같이 주택가격이 동반 하락하는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다.

오 과장은 "베이비붐 세대를 중심으로 고령가구의 주택처분이 단기에 집중될 경우 주택가격 하락 압력으로 작용할 수 있겠으나 거시경제 여건, 주택공급조절, 높은 아파트 비중 등을 감안할 경우 가능성이 제한적"이라고 설명했다.

버블붕괴 당시 일본과 달리 자산가격 상승률 낮은 수준이고, 재건축·재개발 위주 주택공급이 이뤄지고 있으며 높은

 아파트 비중으로 거래가 활발하다는 게 주요 근거다.

일본의 경우 1980년대 후반 금리인하 등에 힘입어 경제가 호조를 보인 가운데 부동산가격도 급등하며 버블이 형성됐다.

반면 우리나라는 1980년대 후반 일본과 마찬가지로 저금리 기조에 따라 가계대출이 빠르게 증가했지만 자산가격

상승률이 일본에 비해 상대적으로 낮은 수준에 머물러 있다.

또 정부가 주택시장의 안정을 위해 택지공급 조절, LTV·DTI 규제 등 다각적인 정책적 노력을 펼치고 있는 상황이다.

우리나라는 주택공급방식도 일본과 다르기 때문에 주택가격이 일본의 경로를 따를 가능성은 낮다고 한은은 진단했다.

오 과장은 "우리나라는 택지 공급을 줄이고 있고, 재개발 재건축으로 공급방식 바뀌었다"며 "재건축·재개발 사업장을

중심으로 진행되는 주택공급은 기존 주택의 멸실을 동반해 순공급량은 대규모 택지개발 방식 등에 비해 크지 않다"고 설명했다.

또 우리나라는 유동성이 높은 아파트 거주 비중이 높아 단독주택 비중이 높은 일본과 뚜렷한 차이를 보이고 있다는

 설명이다.

일본은 표준화·규격화가 미흡한 목조 단독주택 등의 비중이 높아 주택매매거래가 활성화되지 않은 측면이 있다.

실제로 일본의 주택매매 회전율(연간매매건수/재고주택량)은 1988년 0.39%, 2013년 0.32%로 매우 낮게 나타나

우리나라의 주택 거래회전율(10.4%, 2016년)과 차이가 크다.

반면 우리나라는 비교적 표준화·규격화된 아파트 비중이 높아 상대적으로 거래가 활발한 편이다.

일본의 단독·다세대주택 및 아파트(멘션) 비중(1988년)은 각각 69.0%, 30.5%로 한국의 단독·다세대주택 및 아파트

비중(각각 38.8%, 59.9%, 2015년)과 큰 차이를 보인다.

오 과장은 "일본은 다른 버블이 붕괴하면서 공교롭게 생산가능인구 감소 시기와 맞아떨어진 측면이 있다"며 "우리나라의 경우 고령화로 인한 주택가격의 급격한 조정 가능성은 낮은 것으로 보인다"고 밝혔다.

한은은 주택시장 구조적 변화에 대응해 중장기 주택수급 안정화 방안, 고령가구 맞춤형 주택공급, 청년층·저소득층·

빈곤노년층 공공임대주택 확충, 빈집 활용 등 재고주택 관리, 주택담보대출 이외 부동산 금융상품 개발 등의 정책이

 필요하다고 조언했다.

kangse@newsis.com

7일 종로구 서울노인복지센터에서 어르신들이 바둑을 두고 있다. 통계청은 이날 우리나라 거주 총인구가 5,107만 명으로 2010년  4,971만 명보다 136만 명(2.7%) 증가했다고 밝혔다.  고령화 속도는 더 빨라진 것으로 나타났다.  65세 이상 고령 인구는 657만 명으로 전체 인구에서  13.2%를 차지하는 것으로 나타났다. 2010년 11%보다 2.2%p 늘어났다. 고령인구 비중 증가 폭은 2000년 1.4%p, 2005년 2%p, 2010년 1.7%p로  점차 늘어나는 추세다. 또한 가장 주된 가구유형은 1인가구로 조사됐다. 1인가구는 520만가구로 전체의 27.2%를 차지했고 이어 2인가구 499만(26.1%), 3인가구 410만(21.5%), 4인가구 359만(18.8%), 5인가구 이상이 122만(6.4%) 등의 순이었다.  2016.9.7/뉴스1 <저작권자 © 뉴스1코리아, 무단전재 및 재배포 금지> 인구고령화가 소비고령화로...'늙어가는 대한민국' 대한민국은 오는 2026년 초고령사회로 진입한다. 출산률 하락과 평균수명 연장에 따른 것인데 이같은 인구구조의 변화가 가계의 소비 구조도 빠르게 뒤바꿔놓고 있다. 특히 우리나라에서는 세계적으로 유례가 없는 '소비의 고령화 현상'이 진행중이다.  통계청에 따르면, 지난해 우리나라의 가구주 60세 이상인 가구의 비중은 31%로 2003년 13%보다 18%포인트 늘었다. 그러나 60세 이상 가구의 평균소비성향은 67.5%로 2003년보다 13.6%포인트 하락했다. 평균소비성향은 소비지출을 처분가능소득으로 나눈 것으로, 간단히 말하면 소비성향이 67.5%라면 100만원을 벌어 67만5000만원을 쓴다는 뜻이다. 같은 기간 40대 가구는 평균소비성향이 2.6%포인트, 50대 가구는 6%포인트 하락해 대조를 이뤘다. 소비성향이 줄어드는 것은 맞지만 유독 고령층의 소비가 급속도로 위축되는 추세인 것이다. 그렇다면 왜 고령층 가구의 소비가 갈수록 부진한 것일까. 전문가들에 따르면 전반적인 소득감소와 은퇴이후 불확실성이 가장 큰 요인으로 꼽힌다. 우리나라 50대 가구의 월평균 소득은 505만원인데 60대이상 가구는 292만원으로 40%이상 줄어든다. 특히 근로소득은 60%이상 급감한다. 일본의 경우 50대 월평균 소득이 60만엔 가량, 60대는 44만엔이다. 하락폭이 4분의 1정도로 우리보다 적다. 게다가 경기부진과 구조조정으로 평생직장 개념이 약화되면서 50대 중후반 은퇴자가 많은 것도 요인이다. 기대수명은 늘어나는데 실제 근로기간이 늘지않아 소득이 크게 하락하는 것이다.  아울러 일본은 65세이상 고령층 소득에서 절반이상을 공적연금이 차지하는데 한국은 26%에 불과하다. 이는 노인빈곤률에서도 확인된다. 지난달 발표된 2015년 기준 65세 이상 노인 빈곤율은 61.7%로 2011년 통계작성 이래 최대치였다. 빈곤율은 중위소득(소득순으로 나열했을 때 중간에 있는 값)의 50% 미만인 인구가 차지하는 비율이다. 이들을 포함한 60세 이상 빈곤율 역시 52.8%로 3년 만에 최고치를 기록했다. 우리나라의 노인빈곤율은 2012년 기준 50%로 경제협력개발기구(OECD) 회원국중 1위였는데 여전히 이같은 수준을  유지하는 것으로 보인다. 전문가들은 늘어나는 기대수명으로 고령층이 예비적인 저축을 늘리고 소비여력이 낮은 고령층 인구비중이 빠르게 늘어남에 따라 전반적인 소비위축을 가속화시킬 것으로 판단하고 있다. 실제 우리나라 국민들의 기대수명은 2000년대이후 매년 평균 0.46세씩 늘어나는데 소비성향은 연평균 0.22%포인트 가량 하락세다. 특히 은퇴에 가까운 고령층일수록 미래 소비를 준비할 기간이 짧아 현재 소비를 더 크게 줄이게 된다는 것이다. 고령층 인구비중이 확대 역시 연평균 소비성향을 0.23%포인트 위축시키는 것으로 나타났다. 이는 2008년 금융위기 이후 더욱 두드러지고 있다. 금융위기 이전 4~5%의 경제성장률을 유지했으나 최근 잠재성장률이 2%대로 하락하면서 경제 불확실성에 대한  우려가 커졌고 여전히 노후를 대비할 공적연금보장은 미흡하다는 판단에 따라 가계가 소비를 줄이고 있다는 것이다. 김태우 한화생명 은퇴연구소 부소장은 "현재 40, 50대가 고령화될 시점에도 소비성향이 하락할 가능성이 크다"면서  "일본보다 돈 들어갈 곳은 많지만 일해서 벌기는 어려운 만만찮은 미래가 다가올 것"이라고 지적했다. 이어 "소비고령화를 극복하는 방법은 개인적 자산배분이나 재설계도 중요하지만 공적연금의 지속가능성과 커버리지를 늘리고 단기적 사회 안전망을 구축해 노후불안을 없애는 게 필요하다"고 강조했다.           세종=조성훈 search@mt.co.kr

인구고령화는 노년층의 경제활동 참여를 유도한다.

 사진은 자기소개서를 작성하는'어르신 일자리 박람회' 참가자. 

<뉴시스>

수지맞는’ 인구고령화? 일하는 노인, 경제성장 이끌 수 있을까

[시사위크=현우진 기자] 급속도로 높아지는 고령인구의 비중이 경제성장에 반드시 부정적이지만은 않을 수 있다는 

연구결과가 제시됐다.

한국은행은 20일 김경근 한국은행 경제연구원 국제경제연구실 부연구위원과 김소영 서울대학교 경제학부 교수의 

‘인구구조변화와 경상수지’ 연구보고서를 요약·소개했다. 

연구는 세계 180여개국의 자료를 바탕으로 선정된 유년 부양률·노년 부양률·기대수명 등의 요인들이 경상수지와 

유의미한 상관관계를 보이는지 검증하는 방식으로 진행됐다.

◇ 더 오래 일하거나 더 많이 저축하거나

연구자들은 빠르게 증가중인 노년 부양률에 분석의 중점을 두며 “향후 노년 부양률의 변화는 유년 부양률보다 

훨씬 클 것이므로, 인구구조 변화가 경상수지에 미치는 영향은 결국 노년 부양률이 어떤 영향을 미치는지에 달려

있다”고 그 이유를 설명했다. 

조사 결과 인구구조에 대한 통념처럼 노년 부양률은 경상수지와 역방향으로 움직였다.

그러나 부양률의 증가가 경상수지에 선형적 악영향을 미치는가에 대한 검증에서는 결과가 달라졌다.

 노년 부양률의 제곱항은 5% 수준에서 양수로 유의하게 추정됐다. 이는 노년 부양률이 증가하면서 경상수지에 미치는 부정적 영향력은 점차 감소하며, 일정 수준 이상부터는 오히려 긍정적인 영향을 주기 시작한다는 것을 뜻한다. 

연구자들은 해당 전환점을 23.6%로 추정했다(2015년 한국 노년 부양률 18.0%).

기존의 연구들과는 상반된 조사결과를 분석하며 연구자들은 여러 해석을 내놓았다. 

동 연구에서 투자율보다 저축률이 부양률의 영향을 더 많이 받는다고 검증된 만큼 저축률에 대한 노년 부양률의 

영향력이 중요하게 다뤄졌다.

우선 연구자들은 고령인구의 증가가 은퇴연령을 늦출 수 있다고 봤다. 이미 한국을 비롯한 많은 국가에서 정년 연장이 논의되고 있으며, 은퇴 후 새로운 직장을 찾거나 사업을 시작하는 인구도 늘어나고 있다. 

고령층이 경제활동에 참가해 소득을 올린다면 높은 노년 부양률이 저축률을 낮춘다는 통념이 깨질 수 있다.

경제주체들이 고령화에 대비해 경제행동의 방향을 바꿀 가능성도 제기됐다. 

기대수명의 증가로 노년소비기간이길어질 경우 경제주체들은 삶을 보다 멀리 설계하고 더 많이 저축할 것이다.

 정부가 늘어나는 연금수요에 대응하기 위해 연금제도를 확충하고 사회보험 납입액 수준을 높인다면 이 또한 저축률을 높이는 효과가 있다.

◇ 아직은 어려운 ‘미래 들여다보기’... 더 많은 연구 필요

즉 고령층의 더 많은 경제활동참여와 높은 사회보장부담금을 감내할 수 있다면 늘어난 고령인구를 경상수지 증가의 

원동력으로 삼을 수 있다는 설명이다.

 다만 연구자들은 “향후 노년 부양률의 변화가 경상수지에 미칠 영향은 상당히예측하기 어렵다. 

추정된 모형처럼 한국의 노년 부양률이 증가함에 따라 경상수지에 미치는 양의 영향이 더욱 커질 것이라는 예측은 

비현실적일 가능성이 크다”며 확대해석을 경계했다.

유래 없이 빠른 한국의 고령화 진행속도는 연구결과에 높은 정확성을 부여하기 힘든 이유 중 하나다. 

이번 연구에서 사용된 국제사례 중 가장 높은 노년 부양률은 40.3%였는데, 한국의 2036~2040년 예상 평균 노년 부양률은 54.4%였다. 유사한 사례가 부족해 고도로 진행된 인구고령화가 야기하는 문제점들을 연구결과에 충분히 반영

하기 어려웠다는 자체지적이 있었다.

국제정세의 변화 또한 미래 연구를 어렵게 만든다. 

한국은행은 20일 시나리오별 통일 한국의 고령화 수준을 예상한 최지영 한국은행 경제연구원 북한경제연구실 

부연구위원의 연구보고서를 함께 소개했다.

 보고서에 따르면 남북한의 통일은 현재 예상된 한국의 고령화 수준을 낮추는 효과가 있지만, 그 정도는 통일의 

충격에 출생률과 북한인구의 기대수명이 어떻게 반응하느냐에 따라 3.0%에서 6.5%까지 다양했다.

연구자들은 보다 정확한 예측을 위해 인구구조 변화에 관한 연구를 꾸준히 진행하는 것이 중요하다고 제언했다. 

고령화는 선진국들을 중심으로 세계 각국에서 관측되고 있는 현상인 만큼 시간이 흐를수록 자료의 질 또한 높다. 

또한 앞서 지적됐듯 인구구조의 변화에 따라 경제구조와 경제주체의 성향, 연금·금융·노동제도가 함께 바뀔 가능성이 높기 때문에 연구자들은 “지속적인 연구를 통해 향후 인구고령화에 따른 경제 변화에 대응하는 것이 중요한 과제”

라고 입을 모았다.

현우진 기자  hwjin0216@naver.com

“고령화로 집값 급락하지 않아…빈집은 급증 우려”

  

우리나라 주택가격이 고령화 문제로 급락하지는 않을 것이라는 분석이 나왔다.

그러나 지방에서는 주택 수요 감소로 빈집이 크게 늘어날 수 있다는 우려가 제기됐다.

한국은행은 26일 '인구 고령화가 주택시장에 미치는 영향'이라는 보고서에서 "인구 고령화 진전은 중장기적으로 주택

수요 증가세를 둔화시킬 것으로 예상되지만 그 정도는 매우 완만할 것"이라고 밝혔다. 이어 "인구 고령화가 진행되면서 부동산 가격이 장기간 하락한 일본과 비교하면 우리나라는 주택가격의 급격한 조정 가능성이 제한적"이라고 덧붙였다.

실증분석 결과, 우리나라 주택수요는 2016년부터 2035년까지 20년 사이에 29.1% 늘고 연간 증가율은 2016∼2020년

1.7%에서 2031∼2035년 0.8%로 떨어질 것으로 예상됐다.

일본은 1991∼1992년 부동산 버블(거품)이 붕괴된 이후 생산가능인구(15∼64세) 비중 하락, '단카이(團塊)세대'

(1947~1949년 태어난 베이비붐 세대) 은퇴 등 인구구조 변화로 주택가격이 크게 떨어졌다.

1992년부터 2016년까지 주택가격의 누적 하락률은 약 53%나 된다.

그러나 보고서는 우리나라의 경우 자산가격 상승률, 주택공급방식, 아파트 거래 비중 등에서 일본과 차이점이 크다고 진단했다.

 일본은 1980년대 후반 금리 인하 등에 힘입어 경제가 호조를 보였고 부동산 가격이 급등했다.

1986∼1990년 도쿄 등 6개 대도시의 주택지가 상승률은 연평균 22.1%나 됐다. 반면 우리나라는 최근 가계부채가

빠르게 늘었지만 자산가격 상승률이 버블 당시 일본보다 낮은 수준이다.

일본에서는 부동산 거품이 꺼진 뒤에도 1990년대 중반까지 5∼6년 동안 임대주택 등 주택공급이 높은 수준을 이어갔다. 이와 달리 우리나라는 주택공급방식이 대규모 택지개발에서 기존 주거지를 재건축·재개발하는 등 정비사업으로 변하고 있어 공급과잉이 장기화할 가능성은 크지 않다.

또 우리나라는 유동성이 높은 아파트 거주 비중이 높아 상대적으로 주택매매가 활발한 편이다. 2015년 우리나라 주택에서 아파트 비중은 59.9%다.

일본에서 거품이 붕괴하기 전인 1988년 30.5%보다 훨씬 높다.

아파트는 거주 편의성과 높은 유동성으로 매매수요가 꾸준히 늘어날 가능성이 있다.

한편 고령화가 진전될 경우 지방을 중심으로 빈집이 늘면서 슬럼화될 우려가 있다.

2015년 현재 우리나라의 빈집은 106만9천 채로 전체 주택의 6.5% 수준이다.

특히 재건축 연한(준공 후 30년)이 도래하는 노후 아파트가 2025년까지 많이 늘어날 전망이다.

신도시 및 지방의 주택은 사업성이 낮아 재건축이나 재개발이 어렵고 빈집이 급증할 수 있다고 보고서는 설명했다.

 보고서는 "기존 주택 노후화 등에 대응해 빈집 활용 등 재고주택 관리 대책을 마련해야 한다"고 강조했다.

일본도 부동산 버블을 거치면서 빈집이 전체 주택의 13%를 차지할 정도로 크게 늘었다.

서울 지역 아파트

[연합뉴스 자료사진]